臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度簡上字第一五一號
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 江仁成律師
被上訴人 金昌建設有限公司
法定代理人 甲○○
被上訴人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十年十二月三十一日臺灣臺北
地方法院臺北簡易庭九十年北簡字第一一七一二號第一審判決提起上訴，本院判決如
左：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人金昌建設有限公司應給付上訴人新台幣貳拾壹萬捌仟零伍拾玖元，及自民國八十七年八月二十九日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人金昌建設有限公司負擔三分之二，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應連帶給付上訴人新台幣（下同）三十七萬五千六百八十九元，及自 民國八十七年十月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）上訴人願供現金或同額之安泰銀行農安分行無記名可轉讓定期存單為擔保，請 准宣告假執行。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：系爭建物雨遮、花台部分 係因可歸責於被上訴人之事由而無法辦理產權登記，本件「有關成果圖ｂ部分辦 理轉繪及登記係因建物使用執照竣工平面圖上未註明用途且未依照台北市政府頒 『台北市全面實施建築改良物所有權第一次登記僅勘測建物位置免再勘測建物平 面圖作業方案』第三條第一項規定於外圍繪製紅線；至於ａ部分，因申請人於申 請建物第一次測量時亦未於竣工圖上『花台』外圍繪製紅線，故本所依其申請未 將花台部分辦理轉繪及登記。」，業據台北市中山地政事務所以九十二年二月十 八日北市中地二字第０九二三０二三三一００號函覆說明在卷，由此足證本件係 因被上訴人等申請轉繪登記時，漏未註明用途及未於外圍繪製紅線所致，顯係可 歸責於被上訴人等之事由，而無法辦理所有權登記，此與系爭契約第二條第二項 中段所指「因地政機關法令規定，而未能辦理產權保存登記」，依條款文義、當 事人真意及一般締約常情，係指不可歸責於雙方當事人之「不可抗力」情事，始 足當之，顯有未合，自不得計入契約約定買賣面積之內。（三）證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）根據建物所有權第一次登記法令補充規定第十一之三條，及台北市中山地政事 務所函件內容之解釋，被上訴人確係因地政機關法令規定、而未能辦理產權保 存登記，並非因上訴人之過失所致。按兩造房屋買賣契約書第二條第二項中段 之規定，若有部分設施無法辦理產權保存登記，但實際上歸由所有權人自行管 理使用時，該面積仍屬所有權人擁有。再參之「台北中山地政事務所函件」及 「土地複丈成果圖」可知，本件系爭花台係因申請人於申請建物第一次測量時 ，未於竣工圖上「花台」外圍繪製紅線，故地政事務所始未將花台部分辦理轉 繪及登記，而上訴人未於「花台」外圍繪製紅線，乃因該部份已有前揭地政機 關法令規定，致無法辦理登記。且就實際狀況視之，本件「花台」位置在上訴 人房屋內部，必須進入上訴人房內，才得以使用該二點三八平方公尺之面積， 則「花台」既然為上訴人得以完全掌控使用範圍，且上訴人亦將花台納入其室 內空間使用之，則於計算系爭房屋面積時，將花台面積計算在內。（二）雨遮部分實際上與上訴人同一側之各樓層住戶，均各自有自己的「雨遮」部分 ，並分別享有「雨遮」部分所帶來的利益及保護，此為同一棟之其他住戶所無 法使用者，應屬上訴人得以自行管領使用之範圍。因此，雨遮部分雖未納入建 物之登記面積，但於計算上訴人房屋實際面積時，當應將「雨遮」面積算入。 且退萬步言之，本件系爭房屋既使排除雨遮部分面積不算，實際面積為：主建 物七七點七四平方公尺、樓梯電梯間一一點三三平方公尺、附屬建物為三六點 四五平方公尺、公共設施一二點四四平方公尺、花台二點三八平方公尺，以上 共計為一四０點三四平方公尺，即為四二點四五坪。此與兩造契約所約定之四 二點七五坪，僅短少０點三坪，並未達四二點七五坪之百分之一，該短少顯屬 兩造房屋買賣契約第一條第二項所規定容許之誤差範圍內，上訴人自當依買賣 契約規定不得請求被上訴人找補任何差額。
三、證據：援用原審之立證方法。
理 由
一、本件上訴人起訴主張其於八十七年二月七日與被上訴人金昌建設有限公司（下稱 金昌公司）、乙○○簽訂房屋及土地預定買賣契約書，依約上訴人買受之房屋面 積為四二．七五坪，詎交付之房屋面積僅四一．七三三五坪，短少面積多達一． ０一六五坪，已逾百分之一之誤差，依契約及消費者保護法誠信公平原則規定， 應於交屋前依房屋平均單價退還溢收價款，爰請求被上訴人應連帶給付上訴人三 十七萬五千六百八十九元及自八十七年八月二十九日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息等語。被上訴人則以系爭房屋其中露台外之「花台」及東側雨庇 部分均未計入產權保存登記，花台面積為０．五五四三坪、東側雨庇面積為一． 一０二五坪，二者計為一．六五六八坪，加上主建物面積二六．九四三六坪、附 屬建物面積為一一．００七九坪、公共設施為三．七六三七坪，合計為四三．三 七二ｏ坪，已超過兩造買賣契約約定之房屋面積，被上訴人並無短少給付之情事 ，縱有短少之情事，但兩造係約定在超過百分之一時，就超過部分才要互相找補
，且找補之計算標準，係以房屋之銷售單價為計算基準等語置辯。二、本件上訴人主張其於八十七年二月七日就坐落台北市○○區○○段一小段五０六 、五０七、五０八、五０八─一、五０九、四九四、四九七─一、五００─一地 號土地第Ａ棟八樓房屋所需之基本持分面積，及其上建物晴光生活廣場第Ａ棟八 樓分別與被上訴人乙○○、金昌公司簽訂土地及房屋預定買賣契約書，價金分別 為一千一百八十五萬元及三百九十五萬元，依房屋買賣契約之約定，房屋面積為 四二．七五坪等情，業據上訴人提出房屋預定買賣契約書影本一份、土地預定買 賣契約書影本一份為證，並為被上訴人所不爭執，上訴人主張之此部分事實，堪 信為真實。
三、按上訴人與被上訴人金昌公司房屋預定買賣契約第一條第二項前段固約定「前述 房屋面積以完工後地政機關複丈結果為準，如有部分設施之面積因地政機關法令 規定，而未能辦理產權保存登記時，該面積仍算入甲方（即上訴人）所有，歸由 甲方管理使用。」，惟該條文應限縮解釋為如係不可歸責於兩造之事由，而因地 政機關法令規定致未能辦理產權保存登記時，始有適用之餘地，如係因可歸責於 被上訴人之事由，致因地政機關法令規定而未能辦理產權保存登記，則該面積即 不應算入上訴人所有。經查，系爭房屋經本院會同地政事務所人員至現場實地測 量，有一「花台」，面積為二．三八平方公尺（即測量成果圖ａ部分所示），及 「雨遮」，面積為三．二一平方公尺（此部分地政人員技術上無法測量，係依被 上訴人抗辯計算面積，即測量成果圖ｂ部分所示）未能辦理產權保存登記，惟測 量成果圖ｂ部分未辦理轉繪及登記係因建物使用執照竣工平面圖上未註明用途且 未依照台北市政府頒『台北市全面實施建築改良物所有權第一次登記僅勘測建物 位置免再勘測建物平面圖作業方案』第三條第一項規定於外圍繪製紅線，而測量 成果圖ａ部分，係因申請人於申請建物第一次測量時亦未於竣工圖上『花台』外 圍繪製紅線，故本所依其申請未將花台部分辦理轉繪及登記等情，有台北市中山 地政事務所九十二年二月十八日北市中地二字第０九二三０二三三一００號函在 卷可稽，該二部分既係被上訴人金昌公司於申請登記時，漏未註明用途及未於外 圍繪製紅線所致，顯係可歸責於被上訴人金昌公司之事由，而無法辦理所有權產 權登記，參諸台北市中山地政事務所前揭回函說明三所示，系爭建物七樓以外其 他樓層即三、四、五、六樓，均有登記花台之部分，足證「花台」並非依法不能 登記之面積，由此益見本件確係因前揭可歸責於被上訴人金昌公司之事由，致無 從辦理產權保存登記，揆諸前揭說明，該二部分之面積自不得計入契約約定買賣 面積之內。
四、次按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約為左列各款之約定， 按其情形顯失公平者，該部分約定無效：：：四、其他於他方當事人有重大不利 益者，民法第二百四十七條之一有明文之規定，又修正之民法第二百四十七條之 一之規定，於民法債編修正施行前訂定之契約，亦適用之，民法債篇施行法第十 七條亦定有明文。經查，上訴人雖係於民法債編修正前之八十七年二月七日與被 上訴人金昌公司訂定房屋預定買賣契約書，惟依前揭規定，仍有修正之民法第二 百四十七條之一規定之適用，而系爭房屋預定買賣契約第一條第二項後段固係約 定「本預約房屋買賣面積於完工後，經地政機關實際丈量之面積，如有誤差，在
百分之一（含）以上時，應就超過部分，依本約規定之房屋銷售單價相互無息以 現金一次補貼價款，並予交屋前結清。」，惟系爭房屋之價金係三百九十五萬元 ，而其坐落之土地價金則為一千一百八十五萬元，系爭房地土地之價金顯高於房 屋價金，故如找補坪數係以房屋銷售單價為計算基礎，對上訴人顯有不公平之情 形產生，揆諸前揭規定，該條款關於「依本約規定之房屋銷售單價相互無息以現 金一次補貼價款」之約定係屬無效，參諸行政院消費者保護委員會之預售屋買賣 契約範本有關房屋面積誤差及其價款找補之規定「：：：面積如有誤差，其誤差 在百分之一以內者（含百分之一）賣賣雙方互不找補，惟其不足部分，如超過百 分之一，則不足部分賣方均應找補：：：且雙方同意面積誤差之找補，係按土地 與房屋價款之總數除以房屋面積計算之平均每坪單價，以無息相互補貼價款」， 應認面積誤差之找補，以土地與房屋價款之總數除以房屋面積計算之平均每坪單 價為計算基準，且於誤差面積達百分之一（含）以上時，僅就超過百分之一之部 分為找補，始屬公平。經查，上訴人所有之面積為主建物登記之面積為七七．七 四平方公尺、電梯樓梯間為一一．三三平方公尺、附屬建物（包含露台、陽台、 雨遮）為三六．四五平方公尺、公共設施一二．四四平方公尺（375.89×331÷ 10000= 12.44㎡），共計一三七．九六平方公尺，為四一．七三坪，與兩造契約 所定之四二．七五坪，相差為一．０二坪，已超過百分之一即０．四三坪，故應 就超過之部分即０．五九坪做價差之找補，而以土地與房屋價款之總數除以房屋 面積計算之平均每坪單價為三十六萬九千五百九十一元（即00000000+0000000) /42.75=369591)，故被上訴人金昌公司所應找補之價款為二十一萬八千零五十九 元（即369591x0.59=218059）。至上訴人雖依系爭房屋預定買賣契約書第二十三 條約定「甲方（即上訴人）與乙○○另訂定土地預定買賣契約書與本契約書具有 不可分之連帶關係」，而主張被上訴人應就該價款負連帶責任等語，惟徵諸該規 定僅係指系爭土地預定買賣契約書與房屋預定買賣契約書有密不可分之關係，如 其中有一契約經解除，則另一契約亦解除，而非指被上訴人應負連帶責任，故上 訴人此部分主張自不可採。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此 敘明。
六、綜上所述，上訴人依房屋買賣契約之約定，請求被上訴人金昌公司給付二十一萬 八千零五十九元，及自八十七年八月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回 。原審就上開應准許部分，為上訴敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未 洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所 示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假 執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其 上訴。上訴人雖另聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本件上訴利益並未逾民事訴 訟法第四百六十六條所定之額數，依同法第四百三十六條之二第一項之規定，不 得上訴第三審，其經第二審判決即告確定，故無宣告假執行之必要，是上訴人免 為假執行之聲請，應併予駁回。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條
之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第四百 六十三條判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 二十二 日 臺灣臺北地方法院民事第六庭
審判長法 官 林惠瑜 法 官 黃蓓蓓 法 官 郭美杏右正本證明與原本無異
本件不得上訴
中 華 民 國 九十二 年 五 月 二十二 日 法院書記官 陳如庭
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