臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第三九○七號
原 告 黎明清境公寓大廈管理委員會
法定代理人 陳宗龍
訴訟代理人 吳宜財律師
複 代理人 曾國龍律師
被 告 辰○○ 身分
住台北縣新店市○○路五○巷七號三樓
訴訟代理人 丁○○ 住台北市○○街三六一巷一弄十四號一樓
被 告 壬○○ 身分
住台北縣新店市○○路五十七號八樓
乙○○ 身分
住台北縣新店市○○路五十二巷三十三號
午○○○ 身分
住台北市大安區○○○路○段一四五巷六之四號
右 三 人
訴訟代理人 劉錦隆律師
複 代理人 李育銘 住台北市○○○路○段一號三樓
楊仲傑律師
被 告 丑○○ 身分
住台北市○○區○○街一七六巷二十五弄十九號四樓
申○○ 身分
住台北市○○區○○街一四七巷十六號七樓
右 一 人
訴訟代理人 未○○ 住台北市○○街一五○號二樓
甲○○ 住台北縣三重市○○○路四一號
劉錦隆律師
複 代理人 楊仲傑律師
被 告 酉○○ 身分
住台北縣新店市○○路五十七巷七號三樓
現
戊○○ 身分
住台北市松山區○○○路○段二九四號十二樓
居台北市松山區○○○路○段二九四號十三樓
巳○○ 身分
住台北市○○區○○路五二○號五樓
被 告 子○○ 身分
住桃
右 一 人
訴訟代理人 癸○○ 住台北市○○路○段二十五號十樓之四
複 代理人 劉錦隆律師
楊仲傑律師
被 告 寅○○ 身分
住台北縣板橋市○○路○段一六四號六樓
右 一 人
訴訟代理人 己○○ 住同
複 代理人 劉錦隆律師
楊仲傑律師
被 告 丙○○ 身分
住台北市○○區○道路一二五號
卯○○ 身分
住台北縣新店市○○路六十一巷二十九號三樓
庚○○ 身分
住台北市○○區○○街六之一號四樓
住台北市○○路一七○之一號四樓
右 一 人
訴訟代理人 辛○○ 住同
複 代理人 劉錦隆律師
楊仲傑律師
右當事人間請求給付管理費事件，本院判決如左：
主 文
被告應分別給付原告如附表壹所示之金額，及利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告辰○○、壬○○、丑○○、戊○○、子○○、寅○○、丙○○、庚○
○各負擔百分之四、被告申○○負擔百分之二、被告酉○○負擔百分之三、被告巳○
○負擔百分之七、被告卯○○負擔百分之五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告辰○○、壬○○、乙○○、午○○○、申○○
、子○○、寅○○、丙○○、庚○○如於假執行程序實施前，以如附表貳所示之金額
為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠如附表叁所示被告應給付原告各如附表叁所示積欠管理費總金額及自本訴狀繕
本送達翌日起至清償日止按年利率百分之十計算之利息。
㈡原告願供擔保，請求宣告假執行。
二、陳述：
㈠被告為黎明清境社區之住戶，積欠原告如附表叁所示之管理費，均經原告定相
當期間催告，迄未給付，爰依公寓大廈管理條例第二十一條之規定、黎明清境
社區規約第十條第四款之約定，請求被告分別給付如附表叁所示之金額，及自
如附表叁所示起息日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
㈡原告依公寓大廈管理條例施行細則之規定申請報備，經查合於公寓大廈管理組
織申請報備處理原則同意備查，有公寓大廈管理組織報備證明在卷可參。前揭
報備證明係台北縣新店市公所基於職務所制作之文書，自屬公文書，依民事訴
訟法第三百五十五條第一項之規定，自應推定為真正，基此，原告自具當事人
適格，殆無疑義。且原告係於民國八十七年八月二日為黎明清境社區管理委員
會報備事宜召開區分所有權人會議，並依公寓大廈管理條例第三十一條第一項
第一款規定訂定規約及組織章程，原告確係依公寓大廈管理條例規定合法成立
之組織。
㈢訴外人杜海漢在原告前於八十七年八月二日召開區分所有權人會議係擔任主持
人，並於會議進行中經出席（含代理出席）以六百五十四票（全部七百三十票
）最高票推選擔任主席，該次會議係以成立管理委員會並通過規約、組織章程
及管理經費收支辦法為主旨，與管理委員會主委及委員之選舉無涉，是杜海漢
有無區分所有權人資格，即非所問。又杜海漢係區分所有權人劉婉華（住新店
市○○路五十五巷八號一樓）之配偶，乃區分所有權人所皆知之事實，按夫妻
間就日常事務互為代理，為法明文，是杜海漢出席區分所有權人會議即屬合法
有據。杜海漢於前揭會議前擔任主委，既基於夫妻互為代理所被選任，於法並
無不合，縱程序上有瑕疵，然區分所有權人既無異議，且關於管理委員會及黎
明清境公寓大廈事務之推展並無滯礙難行之處，自無任由被告於事後據以推翻
否定，並據為拒繳管理費之憑據。縱原告前於八十七年八月二日由杜海漢合法
召集區分所有權人，並經區分所有權人於會議中就規約與管理作成決議在案，
姑不論被告主張杜海漢之召集程序或出席會議之區分所有權人人數比例及區分
所有權比例有瑕疵乙節究否已盡舉證責任，然其等所主張之上開瑕疵，應屬於
召集程序與決議方法之瑕疵，而公寓大廈管理條例對該項召集程序與決議方法
之瑕疵，並未有何規定，應類推適用民法第五十六條之規定，而按該條第一項
規定，主張召集程序與決議方法有瑕疵之區分所有權人應於決議後三個月內訴
請法院撤銷其決議，否則即不能再為爭執，然本件被告既未於八十七年八月二
日決議後三個月內訴請法院撤銷召集程序及決議，則該次召集程序及決議之瑕
疵應已補正。
㈣又原告於八十九年九月十一日起訴狀檢附之黎明清境社區規約及黎明清境社區
管理委員會組織章程，固載為草案，然前揭規約及章程之草案條文內容，均於
前揭區分所有權人會議召開前一個月由案外人杜海漢廣為宣傳並為通知區分所
有權人，再前揭規約及章程草案條文均於區分所有權人會議討論均未經區分所
有權人增、飾、刪、減，而依公寓大廈管理條例第三十一條規定全案表決通過
，自生效力，實不得囿於形式上有草案之記載，謂非區分所有權人會議所訂定
而無效力。又被告應負給付管理費之額度，係依黎明清境社區管理經費收支辦
法第三條為據，前揭收支辦法係沿襲七十九年間漢揚、國揚建設股份有限公司
而來，八十一年社區住戶有推舉巷代表，由巷代表決定收支辦法，已行之數年
，亦經區分所有權人於前揭區分所有權人會議表決通過，是原告依據該收支辦
法請求被告給付管理費，即屬適法、有據。
㈤公寓大廈管理條例係為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質而制定，公寓
大廈管理條例第一條第一項明文規定，是公寓大廈管理條例之規定，其目的、
宗旨、性質均與人民團體法所規範關於職業、社會、政治團體截然不同，故若
屬於區分所有權人與管理委員會之事務糾紛，依公寓大廈管理條例足資解決，
自無於公寓大廈管理條例之外，更為援引人民團體法之餘地。有關代理出席於
公寓大廈管理條例第二十九條第四項已有明文，並無如人民團體法第四十二條
規定每一會員以代理人一為限之相同立法，準此，公寓大廈之區分所有權人自
得同時代理人數區分所有權人，要無庸議。
㈥原告固於八十八年三月二十五日正式向台北縣新店市公所報備，並獲准同意備
查，發給報備證明，然原告於獲准同意報備前，即依一定之目的及組織成立，
並具有繼續性，具一定名稱及設有事務所，有其獨立之團體財產，設有代表人
或管理人，被告亦履行給付管理費之義務，是原告固於事後獲准同意報備，然
原告得以向被告請求給付管理費之權利，抑或被告應負給付管理費之義務，並
未因同意備查與否而使兩造間之權義受限，質言之，原告報備前後之法律上同
一性應無差異，則被告在公寓大廈管理條例施行後應負給付管理費之義務固無
疑義，至其於公寓大廈管理條例施行前，既已依住戶公約之協議持續給付管理
費，自不應受原告經報備同意後生影響，則被告以原告未依公寓大廈管理條例
規定成立前，應無給付管理費之義務置辯，應無理由。
㈦公寓大廈管理條例立法目的，主要是為了規範一建築物內有多數區分所有而形
成之相鄰關係或法律關係，所以公寓大廈內究有多少區分所有權人或多少單位
的區分所有，即無探究之必要，即便是一建築物內有多數區分所有而僅有一區
分所有權人，因區分所有權人仍有將其區分所有的部分出租或借給第三人使用
的可能，仍會發生住戶彼此的相鄰關係，故亦有規範的必要性，職是，一建築
物是否屬於公寓大廈而須適用管理條例的規定，絕非以區分所有權人的人數多
寡抑或建築物之坐落形式究否為獨棟來決定。且依公寓大廈管理條例第四十一
條、施行細則第十三條之規定，被告等各依不同原因取得所有權不同之建物均
坐落於依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之山坡地區，黎明清境
社區共有共用之公共設施，均供被告使用，惟由原告綜合管理（含管理、安全
、清潔、衛生、維護、修繕與一般改良事項）並支付相關費用，則公共施之使
用與管理具有整體不可分性，且黎明清境社區規約第一條第一項及第二項之約
定，黎明清境社區指二重疊、獨棟別墅及商店街任戶專有及共有部分，規約之
效力及於該社區全體區分所有權人及住戶，被告等或為黎明清境社區二重疊別
墅或獨棟別墅或商店街住戶，且均為本社區之區分所有權人及住戶，即自應受
公寓大廈管理條例、規約及組織章程之拘束。
㈧被告應負給付管理費之義務，而管理費又非屬民法第一百二十六條所規定短期
時效之內容，自無援用該短期時效之理，民法既無關於管理費係屬短期時效之
規定，自應適用民法第一百二十五條長期時效之規定，故原告請求被告給付管
理費，顯未罹於時效而消滅。
㈨又依證人曾錦棋證述其自八十一年起即將其所有車輛停放在被告丙○○所有之
停車位迄今，從未給付原告租金，是證人曾錦棋實為占有被告丙○○車位之使
用者，有無侵權行為或不當得利之法律關係因存在於曾錦棋與被告丙○○間，
依債之相對性原則，被告丙○○對原告自無權利行使可言，尤有甚者，原告自
始未曾受領曾錦棋租金，自無受有利益之情，是被告丙○○執「原告將其車位
出租與曾錦棋收取租金」乙節，即屬虛言，並據以妄指原告受有相當於租金之
利益主張抵銷，應屬不適格。況曾錦棋係向第三人買受不動產及車位，縱有車
位糾紛，亦屬第三人對其應否負瑕疵責任問題，要與原告無涉，是原告自無提
供車位供曾錦棋停放之權利及義務。
三、證據：提出
㈠律師催告函一件暨掛號郵件收件回執十三件、退回信封四件。
㈡公寓大廈管理組織報備證明一件。
㈢黎明清境八十八年十二月十日第八屆管理委員會臨時召集委員會會議記錄一件
。
㈣黎明清境社區規約。
㈤黎明清境社區管理委員會組織章程。
㈥黎明清境社區管理經費收支辦法。
㈦黎明清境社區八十七年八月二日區分所有權人會議記錄。
㈧黎明清境守望相助管理委員會八十七年七月十四日公告、七月十五日通知各一
件。
㈨黎明清境社區管理委員會九十一年一月十八日會議記錄。
㈩台北縣政府工務局八十使字第一二二、二九五○號使用執照影本一件。
原告九十一年十月一日起至十月三十一日損益表一件及收據五紙。
郵政存簿儲金簿及中央信託局活期儲蓄存款存摺影本各一件。
黎明清境第九屆委員會九十年四月二十日常會會議記錄。
黎明清境社區管理委員會第一次會議記錄（八十一年三月二日）。
黎明清境社區住戶公約。
建物登記謄本五件。
並聲請訊問證人王健、陳金龍。
乙、被告辰○○方面：未於最後言詞辯論期日到場，惟據其於前準備程序、言詞辯論
期日所為聲明或陳述如左：
一、聲明：
㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。
㈡如受不利判決，願供擔保請求宣告免為假執行。
二、陳述：
㈠原告組織不合法。
㈡被告一直有繳納管理費，直至八十四年七月被告的車子被破壞而原告不願處理
，才未繼續繳納。
丙、被告壬○○方面：
一、聲明：
㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。
㈡如受不利判決，願供擔保請求宣告免為假執行。
二、陳述：
㈠原告組織不合法，被告沒有參與成立管理委員會，管理委員會成立時是杜海漢
主持，而杜海漢並非住戶。
㈡被告自始至終未收通知，故拒絕繳納管理費。
㈢又在原告未成立前，本社區曾有所謂「黎明清境守望相助委員會」依所謂「黎
明清境社區管理經費收支辦法」請求住戶鄭文行給付管理費，案經本院八十四
年度簡上字第一八八號判決認鄭文行未曾參與黎明清境社區組織之訂定，當不
受該章程之拘束，而黎明清境社區管理經費收支辦法為黎明清境守望相助委員
會依黎明清境社區組織章程所訂定，既然鄭文行不受黎明清境社區組織章程之
拘束，當然亦不受該章程之子法即黎明清境社區管理經費收支辦法之拘束，而
認鄭文行並無繳納管理費之義務，被告亦未曾參與黎明清境組織章程之訂定，
故亦不受黎明清境社區管理經費收支辦法之拘束。
㈣原告曾退每戶八十九年一月一日起至八十九年六月三十日公共水費一千二百元
，而直接折抵管理費，故若需繳納管理費亦應扣除歷年來所退之自來水費。
㈤原告係請求被告給付自八十一年二月起之管理費，惟依原告所提出之公寓大廈
管理組織報備證明，原告主張其係成立於八十八年三月間，又如何能請求被告
給付成立前之管理費。況八十四年九月十日前縱有管理費債權，依民法第一百
二十六條之規定，亦已罹於時效而消滅。
三、證據：提出原告自來水公共水費退費辦法、本院八十四年度簡上字第一八八號
民事判決書。
丁、被告乙○○、午○○○方面：
一、聲明：
㈠駁回原告之訴。
㈡如受不利判決，願供擔保請求宣告免為假執行。
二、陳述：
㈠原告雖提出公寓大廈管理組織報備證明，然其僅為備查性質，核發機關顯然未
予以查證是否屬實，而黎明清境公寓大廈並未依公寓大廈管理條例第二十六條
、第三十一條由起造人召集區分所有權會議，並以區分所有權人三分之二以上
及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區
分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意訂定規約，並依規定組
成管理委員會，其管理委員會之組織顯不合法。
㈡縱認被告所有前揭房屋應受公寓大廈管理條例所規範，惟原告所提出黎明清境
社區規約註明為草案，亦顯非區分所有權人會議所訂定，而無效力。況依規約
草案第十條規定，區分所有權人應遵照區分所有權人會議之議決規定向管理委
員會繳交管理費，管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議分擔之，惟
原告既未提出規約係經區分所有權人會議依法定程序訂定及區分所有權人會議
決議收取管理費並如何分擔之證據，顯然無權逕自制定所謂之「黎明清境社區
管理經費收支辦法」，向被告收取管理費。
㈢被告並未出席原告所謂區分所有權人會議，亦未委託他人出席，更不同意加入
原告主張之區分所有權人組織受其社區規約之拘束，至於名義為「午○○○」
委任王健出席區分所有權人會議之委託書則係為偽造。且原告主張之區分所有
權人會議委託出席之委託書高達五百八十三張，而委託書之筆跡大多互相雷同
，顯係偽造，原告應就委託書之真正負舉證責任。況依人民團體法第四十二條
之規定，每一會員以代理一人為限，前揭五百八十三條委託書為親自出席人數
之四倍，且集中委託少數幾個人，其委託代理出席顯不合法，故原告主張之區
分所有權人會議並不合法。
㈣又在原告未成立前，本社區曾有所謂「黎明清境守望相助委員會」依所謂「黎
明清境社區管理經費收支辦法」請求住戶鄭文行給付管理費，案經本院八十四
年度簡上字第一八八號判決認鄭文行未曾參與黎明清境社區組織之訂定，當不
受該章程之拘束，而黎明清境社區管理經費收支辦法為黎明清境守望相助委員
會依黎明清境社區組織章程所訂定，既然鄭文行不受黎明清境社區組織章程之
拘束，當然亦不受該章程之子法即黎明清境社區管理經費收支辦法之拘束，而
認鄭文行並無繳納管理費之義務，被告亦未曾參與黎明清境組織章程之訂定，
故亦不受黎明清境社區管理經費收支辦法之拘束。
㈤按公寓大廈管理條例所規範之公寓大廈係指「構造上或使用上或在建築執照設
計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地」，所稱之區分所有則
指「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共有部分按其應有部分有所
有權」，被告所有之新店市○○路五十二巷三十三號、五十四巷十九號房屋為
透天獨棟別墅，並非公寓，亦非大廈，根本不受公寓大廈管理條例所規範，原
告未經被告同意強行將被告納入其社區管理並收取管理費顯然違法。
㈥原告曾退每戶八十九年一月一日起至八十九年六月三十日公共水費一千二百元
，而直接折抵管理費，故若需繳納管理費亦應扣除歷年來所退之自來水費。
㈦原告係請求被告給付自八十一年二月起之管理費，惟依原告所提出之公寓大廈
管理組織報備證明，原告主張其係成立於八十八年三月間，又如何能請求被告
給付成立前之管理費。況八十四年九月十日前縱有管理費債權，依民法第一百
二十六條之規定，亦已罹於時效而消滅。
三、證據：提出原告自來水公共水費退費辦法、本院八十四年度簡上字第一八八號
民事判決書；並聲請本院向台北縣新店市公所函調原告報備證明資料。
戊、被告申○○方面：
一、聲明：
㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。
㈡如受不利判決，願供擔保請求宣告免為假執行。
二、陳述：
㈠原告未依公寓大廈管理條例成立，組織不合法，無當事人資格。
㈡被告於八十七年七月起已經不是該社區五十三巷三十七號三樓之區分所有權人
，八十七年八月二日黎明清境社區區分所有權人大會訂定之黎明清境社區規約
之效力不及於被告，根據該規約對區分所有權人所主張之效力亦不及於被告。
㈢又在原告未成立前，本社區曾有所謂「黎明清境守望相助委員會」依所謂「黎
明清境社區管理經費收支辦法」請求住戶鄭文行給付管理費，案經本院八十四
年度簡上字第一八八號判決認鄭文行未曾參與黎明清境社區組織之訂定，當不
受該章程之拘束，而黎明清境社區管理經費收支辦法為黎明清境守望相助委員
會依黎明清境社區組織章程所訂定，既然鄭文行不受黎明清境社區組織章程之
拘束，當然亦不受該章程之子法即黎明清境社區管理經費收支辦法之拘束，而
認鄭文行並無繳納管理費之義務，被告亦未曾參與黎明清境組織章程之訂定，
故亦不受黎明清境社區管理經費收支辦法之拘束。
㈣原告曾退每戶八十九年一月一日起至八十九年六月三十日公共水費一千二百元
，而直接折抵管理費，故若需繳納管理費亦應扣除歷年來所退之自來水費。
㈤原告係請求被告給付自八十一年二月起之管理費，惟依原告所提出之公寓大廈
管理組織報備證明，原告主張其係成立於八十八年三月間，又如何能請求被告
給付成立前之管理費。況八十四年九月十日前縱有管理費債權，依民法第一百
二十六條之規定，亦已罹於時效而消滅。
三、證據：提出土地登記謄本一件、建物登記謄本二件、原告自來水公共水費退費
辦法、本院八十四年度簡上字第一八八號民事判決書。
己、被告子○○方面：
一、聲明：
㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。
㈡如受不利判決，願供擔保請求宣告免為假執行。
二、陳述：
㈠黎明清境社區於八十七年八月召開區分所有權人會議後，才於八十八年三月報
備成立管理委員會，之前是以黎明清境守望相助管理委員會名義統籌管理社區
一切，乃不合法之財團法人權代控管之責，是原告自不得要求被告給付之前不
合法時期之管理費，況在原告合法成立前，被告並未搬遷居住，自無繳交管理
費之義務。
㈡又八十七年召開之區分所有權人會議，管理委員會用禮券換取住戶的出席權利
，以方便其投票決策事宜，而對於不願收受禮券而出席者與無冗列席者竟冒名
頂替簽字委任出席同意書，怎能認定當時會議通過之合理性、合法性？否認原
告區分所有權人會議所附五百八十三張委託書之真正。況杜海漢當時不是區分
所有權人，沒有資格召開區分所有權人會議，並擔任主席，故管理委員會不合
法，所召開之區分所有權人會議亦不合法。
㈢次依台灣省政府84.9.4八四民五字第三○五一○號函示「查祭祀公業召開派下
員大會，其委託出席人數疑義，前經內政部七十二年六月十八日()台內民字
第一六二○四五號函略以：『祭祀公業召開派下員會議，派下員因故不能出席
時，該派下員可依民法第五百二十八條，立具委託書。又每一派下員受委任之
人數應酌加限制，以避免派下員一人或極少數人接受其他派下員之全部委任成
為極少數人開會決議之情形。』在案，上開內政部函對於委託出席人數之限制
並未明確規定，本廳爰參照內政部六十八年十月六日台內民字第三七七七三號
函，在關寺廟信徒代表人會開會選舉之解釋，規定委託出席人數不得超過親自
出席人數之半數」；另依同府84.10.26八四民五字第三五二九一號函示：「查
人民團體選舉罷免法第九條規定：『人民團體之會員（會員代表）因故不能出
席會員（會員代表）大會參加選舉時，得以書面委託各團體之其他會員（會員
代表）出席，並行使其權利，但一人僅受一會員（會員代表）之委託‧‧‧。
』本案除其規約另有規定或經派下員大會決議者外，可參酌上開規定，本職權
自行核處。」，本件雖非祭祀公業，惟就會議之委託出席部分應有相同之法理
，其委託出席之人數既為親自出席人數之四倍，並集中委託少數幾個人，其委
託代理出席顯不合法，單以委託出席人數不得超過親自出席人數之半數而言，
本件區分所有權人會議之出席人數即有不足，自不得為任何決議。
㈣又在原告未成立前，本社區曾有所謂「黎明清境守望相助委員會」依所謂「黎
明清境社區管理經費收支辦法」請求住戶鄭文行給付管理費，案經本院八十四
年度簡上字第一八八號判決認鄭文行未曾參與黎明清境社區組織之訂定，當不
受該章程之拘束，而黎明清境社區管理經費收支辦法為黎明清境守望相助委員
會依黎明清境社區組織章程所訂定，既然鄭文行不受黎明清境社區組織章程之
拘束，當然亦不受該章程之子法即黎明清境社區管理經費收支辦法之拘束，而
認鄭文行並無繳納管理費之義務，被告亦未曾參與黎明清境組織章程之訂定，
故亦不受黎明清境社區管理經費收支辦法之拘束。
㈤原告曾退每戶八十九年一月一日起至八十九年六月三十日公共水費一千二百元
，而直接折抵管理費，故若需繳納管理費亦應扣除歷年來所退之自來水費。
㈥原告係請求被告給付自八十一年二月起之管理費，惟依原告所提出之公寓大廈
管理組織報備證明，原告主張其係成立於八十八年三月間，又如何能請求被告
給付成立前之管理費。況八十四年九月十日前縱有管理費債權，依民法第一百
二十六條之規定，亦已罹於時效而消滅。
三、證據：提出原告自來水公共水費退費辦法、本院八十四年度簡上字第一八八號
民事判決書各一件、台灣省政府函二件。
庚、被告寅○○、庚○○方面：
一、聲明：
㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。
㈡如受不利判決，願供擔保請求宣告免為假執行。
二、陳述：
㈠在原告未成立前，本社區曾有所謂「黎明清境守望相助委員會」依所謂「黎明
清境社區管理經費收支辦法」請求住戶鄭文行給付管理費，案經本院八十四年
度簡上字第一八八號判決認鄭文行未曾參與黎明清境社區組織之訂定，當不受
該章程之拘束，而黎明清境社區管理經費收支辦法為黎明清境守望相助委員會
依黎明清境社區組織章程所訂定，既然鄭文行不受黎明清境社區組織章程之拘
束，當然亦不受該章程之子法即黎明清境社區管理經費收支辦法之拘束，而認
鄭文行並無繳納管理費之義務，被告亦未曾參與黎明清境組織章程之訂定，故
亦不受黎明清境社區管理經費收支辦法之拘束。
㈡原告曾退每戶八十九年一月一日起至八十九年六月三十日公共水費一千二百元
，而直接折抵管理費，故若需繳納管理費亦應扣除歷年來所退之自來水費。
㈢原告係請求被告給付自八十一年二月起之管理費，惟依原告所提出之公寓大廈
管理組織報備證明，原告主張其係成立於八十八年三月間，又如何能請求被告
給付成立前之管理費。況八十四年九月十日前縱有管理費債權，依民法第一百
二十六條之規定，亦已罹於時效而消滅。
三、證據：提出原告自來水公共水費退費辦法、本院八十四年度簡上字第一八八號
民事判決書。
辛、被告丙○○方面：
一、聲明：
㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。
㈡如受不利判決，願供擔保請求宣告免為假執行。
二、陳述：
㈠所謂管理費應係被告委任原告管理房屋安全或公共設施之對價，原告既未委任
原告管理，何來管理費之收取。且原告從未為被告管理房屋安全或公共設施，
反讓訴外人曾錦棋占用被告所有之停車位，而向曾錦棋收取租金，又如何能向
原告收取管理費？
㈡又在原告未成立前，本社區曾有所謂「黎明清境守望相助委員會」依所謂「黎
明清境社區管理經費收支辦法」請求住戶鄭文行給付管理費，案經本院八十四
年度簡上字第一八八號判決認鄭文行未曾參與黎明清境社區組織之訂定，當不
受該章程之拘束，而黎明清境社區管理經費收支辦法為黎明清境守望相助委員
會依黎明清境社區組織章程所訂定，既然鄭文行不受黎明清境社區組織章程之
拘束，當然亦不受該章程之子法即黎明清境社區管理經費收支辦法之拘束，而
認鄭文行並無繳納管理費之義務，被告亦未曾參與黎明清境組織章程之訂定，
故亦不受黎明清境社區管理經費收支辦法之拘束。
㈢原告曾退每戶八十九年一月一日起至八十九年六月三十日公共水費一千二百元
，而直接折抵管理費，故若需繳納管理費亦應扣除歷年來所退之自來水費。
㈣原告係請求被告給付自八十一年二月起之管理費，惟依原告所提出之公寓大廈
管理組織報備證明，原告主張其係成立於八十八年三月間，又如何能請求被告
給付成立前之管理費。況八十四年九月十日前縱有管理費債權，依民法第一百
二十六條之規定，亦已罹於時效而消滅。
三、證據：提出照片五幀、原告自來水公共水費退費辦法、本院八十四年度簡上字
第一八八號民事判決書；並請求訊問證人曾錦棋。
壬、被告丑○○、酉○○、戊○○、巳○○、卯○○方面：均未於言詞辯論期日到場
，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
癸、本院依職權向台北縣新店市地政事務所調閱台北縣新店市○○路五十五巷八號一
樓房屋之土地及建物登記謄本。
理 由
甲、程序方面：
一、本件原告之法定代理人於起訴時為文金陵，因於訴訟程序進行中先後變更為彭
淑姿、陳宗龍，有原告黎明清境第九屆委員會九十年四月二十日常會會議記錄
、黎明清境社區管理委員會九十一年一月十八日會議記錄各一件在卷可稽，其
向本院聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、本件被告丑○○、酉○○、戊○○、巳○○、卯○○未於言詞辯論期日到場，
被告辰○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款
所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張被告為黎明清境社區之住戶，積欠原告如附表叁所示之管理費，
均經原告定相當期間催告，迄未給付，爰依公寓大廈管理條例第二十一條之規
定、黎明清境社區規約第十條第四款之約定，請求被告分別給付如附表叁所示
之金額，及自如附表叁所示起息日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息
。被告辰○○則以原告組織不合法，且未處理其車輛被破壞事宜，故拒絕繳納
管理費；壬○○則以原告組織不合法，伊未參與黎明清境社區組織章程及管理
經費收支辦法之訂定，自不受拘束，縱原告有管理費債權，應將八十九年一月
至六月退回公共水費折抵管理費，且八十四年九月十日前之管理費債權依民法
第一百二十六條規定已罹時效而消滅；乙○○、午○○○則以原告組織不合法
，其所憑以收取管理費之黎明社區管理經費收支辦法未經區分所有權人會議決
議通過，且八十七年八月二日之區分所有權人會議之委託代理出席有疑義，決
議程序顯有瑕疵，況被告所有建築物為透天獨棟別墅，不受公寓大廈管理條例
規範，縱原告有管理費債權，應將八十九年一月至六月退回公共水費折抵管理
費，且八十四年九月十日前之管理費債權依民法第一百二十六條規定已罹時效
而消滅；申○○、寅○○、庚○○則以原告組織不合法，伊未參與黎明清境社
區組織章程及管理經費收支辦法之訂定，自不受拘束，況其於八十七年七月起
即非黎明清境社區之區分所有權人，縱原告有管理費債權，應將八十九年一月
至六月退回公共水費折抵管理費，且八十四年九月十日前之管理費債權依民法
第一百二十六條規定已罹時效而消滅；子○○則以原告組織不合法，八十七年
八月二日區分所有權人會議召集及決議程序均違法，伊未參與黎明清境社區組
織章程及管理經費收支辦法之訂定，自不受拘束，況其於八十七年七月起即非
黎明清境社區之區分所有權人，縱原告有管理費債權，應將八十九年一月至六
月退回公共水費折抵管理費，且八十四年九月十日前之管理費債權依民法第一
百二十六條規定已罹時效而消滅；丙○○則以原告讓曾錦棋占用被告所有之停
車位，而向曾錦棋收取租金，自不得向被告請求給付管理費，況伊未參與黎明
清境社區組織章程及管理經費收支辦法之訂定，自不受拘束，況其於八十七年
七月起即非黎明清境社區之區分所有權人，縱原告有管理費債權，應將八十九
年一月至六月退回公共水費折抵管理費，且八十四年九月十日前之管理費債權
依民法第一百二十六條規定已罹時效而消滅等語，資為抗辯。
二、原告主張被告為黎明清境社區之住戶之事實，業據其提出與所述相符之建物登
記謄本五件為證，復為被告辰○○、壬○○、乙○○、申○○、午○○○、子
○○、寅○○、丙○○、辛○○所不爭執，被告丑○○、酉○○、戊○○、巳
○○、卯○○則經合法通知，既未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀答
辯以供本院斟酌，自堪信為真實。
三、按管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第三十五條第一項定有明文。
原告主張其於八十七年八月二日為黎明清境社區管理委員會報備事宜召開區分
所有權人會議，及依公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款規定訂定規約
、組織章程，並依法向台北縣新店市公所報備等情，固提出黎明清境守望相助
管理委員會八十七年七月十四日公告、七月十五日通知、黎明清境社區八十七
年八月二日區分所有權人會議記錄、黎明清境社區規約、黎明清境社區管理委
員會組織章程、黎明清境社區管理經費收支辦法、公寓大廈管理組織報備證明
各一件為證，為被告辰○○、壬○○、乙○○、午○○○、蔡政哲、子○○所
否認，並辯稱原告未依法召集第一次區分所有權人會議云云。然公寓大廈管理
條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依該條例規定成立管理組織，區分
所有權人應依該條例第二十五條第三項規定，互推召集人一人召開第一次區分
所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。又多數各自獨立使用之建築
物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其
管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定，而其共同設施之使用與管理具有整
體不可分性之集居地區，指下列情形之一：㈠依建築法第十一條規定之一宗建
築基地。㈡依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。㈢其他經
直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之
地區。公寓大廈管理條例第四十三條第一項、第四十一條、同條例施行細則第
十四條、第十三條分別定有明文。查
㈠本件黎明清境社區包括二重疊、獨棟別墅及商店街，屬依山坡地開發建築管
理辦法申請開發許可範圍內，共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集
居地區，於公寓大廈管理條例施行前已建造完成，及自八十一年即成立管理
委員會，由各巷自行選舉、推選委員，再由委員選舉主任委員，並逐年改選
，且定有黎明清境社區住戶公約、黎明清境社區管理委員會組織章程、黎明
清境社區管理經費收支辦法，暨八十七年間係由杜海漢擔任管理委員會主任
委員等情，有原告所提出之黎明清境社區管理委員會八十一年三月二日第一
次會議記錄、黎明清境社區住戶公約、黎明清境社區管理委員會組織章程、
黎明清境社區管理經費收支辦法各一件為證，復為被告所不否認，應堪認定
。被告乙○○、午○○○徒以其專有部分為透天獨棟別墅，非公寓大廈，不
適用公寓大廈管理條例之規定云云，揆諸前揭說明，即非可採。
㈡前揭黎明清境社區住戶公約、黎明清境社區管理委員會組織章程、黎明清境
社區管理經費收支辦法，均係公寓大廈管理條例施行前，由本件黎明清境社
區之各巷住戶自行選舉、推選委員組成管理委員會訂定決議通過，已如前述
，其目的均在於維護住戶安全，提升居住環境品質，增進居民福利，促進社
區團結、和諧，性質上係多數住戶平行意思表示趨於一致之合同行為，而發
生一定私法上之效力，其議決之事項，如不違反法律強制禁止規定，或公共
秩序及善良風俗者，應承認其效力，全體住戶即應受該議決事項之拘束。被
告壬○○、乙○○、午○○○、申○○、子○○、寅○○、丙○○、庚○○
均以其等未曾參與前揭黎明清境社區住戶公約、黎明清境社區管理委員會組
織章程、黎明清境社區管理經費收支辦法之制定，辯稱自不受拘束云云，亦
非可採。
㈢又杜海漢並非為本件黎明清境社區之區分所有權人之事實，有本院依職權向
台北縣新店市地政事務所調閱該屋之土地及建物登記謄本在卷可稽，惟其係
區分所有權人劉婉華（即台北縣新店市○○路五十五巷八號一樓）之配偶，
亦為兩造所不爭執，為本件黎明清境社區之住戶，自屬無疑。則依公寓大廈
管理條例施行細則第十一條：「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權
人者，除本細則、區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得選舉、推
選或被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」之規定，及依前
揭黎明清境社區管理委員會組織章程第八條、第二十三條社區各巷住戶自行
選舉、推選委員組成管理委員會之約定，杜海漢被推選為主任委員，自屬適
法。再依前揭黎明清境社區管理委員會組織章程第十二條第一項之約定，本
件黎明清境社區管理委員會之主任委員兼區分所有權人會議臨時召集人及主
席，則由當時之主任委員杜海漢為召集人，召集本件黎明清境社區於公寓大
廈管理條例施行後第一次區分所有權人會議，自難謂有違公寓大廈管理條例
施行細則第十四條、同條例第二十五條第三項之規範意旨。
㈣又管理委員會之成立，公寓大廈管理條例並未特別規定其出席人數及區分所
有權比例，自應適用公寓大廈管理條例第二十九條第一項之規定，應有區分
所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數
及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。查原告
於八十七年八月二日召開第一次區分所有權人會議，全體區分所有權人為一
千五十戶，出席人數為七百八十四戶，出席人數比例為百分之七十四點七，
有本院依被告乙○○、午○○○之聲請向台北縣新店市公所調取原告報備證
明資料可按。被告午○○○雖否認曾出具委託書委請他人出席、被告子○○
否認五百八十三張委託書之真正云云。惟
⒈依公寓大廈管理條例第二十九條第四項之規定，區分所有權人因故無法出