臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度訴字第六七九號
原 告 冠霖建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 劉憲璋律師
複 代理人 賴書貞律師
被 告 丙○○ 住台
訴訟代理人 陳世寬律師
莊植寧律師
右當事人間請求給付價金事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣壹佰玖拾肆萬壹仟壹佰玖拾貳元及自民國九十年三月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應給付原告新台幣（下同）三百五十一萬三千六百四十二元，及自 起訴狀本送達翌日即民國（下同）九十年三月二十四日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息。
二、陳述：
（一）被告於八十八年十一月十日向原告購買坐落台中巿南屯區○○段三十二地號土地應有 部分八分之二及其上建物二一四號及二一五號即門牌號碼台中巿文心一路二六五之八 、之九號，價金共四千一百萬元。原告已於八十八年十一月三十日將上開房地點交予 被告，惟迄今被告僅付原告價款共三千七百二十四萬九千八百一十三元，尚欠三百九 十三萬一千五百四十五元。
（二）依契約第三條第五款雙方雖約定：「賣方同意依買方之請求由買方支付材料款賣方自 行負擔施工費用下為買方完成本房地之變更設計（詳如附件二）該變更設計賣方同意 至遲應於八十九年一月二十日完成．．．剩餘部分始由買方給付賣方」，但被告對原 告所派施工人員則百般挑剔，致「變更設計」工程無法順利進行，雙方則再次於八十 九年二月十七日協議，本「變更設計」工程由被告委由九發工程有限公司施作，材料 部分仍由被告負責提供，原告只負擔工資，而後雙方續於八十九年六月十日上午九時 在台中永豐棧麗緻酒店協商，結論「㈠冠霖公司同意修改工桯部分其可負擔新台幣一 十九萬二千二百四十元，但其中新台幣四萬二十七百四十元部分尚未施工，俟施作後 再行確認。㈡陳小姐（指被告）主張應由冠霖公司負擔之工資金額，除第㈠項金額外 ，列入爭議金額，俟陳小姐二０００年九月回台後再與冠霖公司協商。㈢目前陳小姐 尚保留約新台幣二百三十萬元之不動產買賣價金。（不包括瑕疵修補之保留款三十八 萬八千九百二十七元及保固款一百萬元），陳小姐及冠霖公司同意由陳小姐先支付新 台幣七十五萬元，餘額仍由陳小姐保留，以待二０００年九月協調時決定。」由上開 結論得知原告願負擔變更設計工資部分費用為一十九萬三千二百四十元，惟原告可負 擔二十萬元。
（三）再依雙方八十九年二月十七日協議結論⒉其餘瑕疵修補問題，由丙○○小姐負擔費用 洽請第三人處理，冠霖建設股份有限公司同意減少新台幣八十一萬一千零七十三元之 價金（含稅）係以被告將實際支出為準，而被告就該瑕疵修補實際上僅支出一十二萬 二十九百零三元，原告同意自價金中扣除，而同上結論⒊冠霖建設股份有限公司同意 丙○○小姐保留新台幣三十八萬八千九百二十七元價金直至冠霖建設股份有限公司完 成前揭玻璃天窗、房間漏水及浴廁通風問題之修復工作，惟該瑕疵被告僅支付九萬五 千元，原告同意自價金中扣除。
（四）以下是兩造不爭執之事實：
㈠兩造於八十八年十一月十日簽訂買賣契約書，由被告向原告購買坐落台中市○○區○ ○段三十二地號應有部分八分之二土地，及其上建號二一四號即門牌號碼為台中市○ ○○路二六五之八號、建號二一五號即門牌號碼為台中市○○○路二六五之九號房屋 約定總價金為四千一百萬元。除房價外，被告尚須負擔「外水」一萬七千一百三十五 元、「外電」一萬九千三百三十五元、「外瓦斯」十四萬四千八百八十八元，上開合 計被告應付給原告之總價額為四千一百十八萬一千三百五十八元，被告已經給付原告 三千七百二十四萬九千八百十三元，尚餘三百九十三萬一千五百四十五元尚未給付。 ㈡原告業已於八十八年十一月三十日將前開房地交付給被告占有使用，惟因系爭房屋有 瑕疵及變更工程的問題，兩造曾經在八十九年二月十七日開協調會議，當時有作成會 議記錄，兩造確認紀錄的時間是在八十九年三月二日，對於協調會議記錄之真正，沒 有爭執。
㈢當日的協議共分二部分：一為買賣契約書第三條第四項的瑕疵修補問題，另一為買賣 契約書第三條第五項的變更設計工程的問題。有關瑕疵修補的問題，兩造也分成兩部 分：其一為玻璃天窗房間的漏水檢修、廁所、浴室排風到室外的管線問題，兩造約定 由原告負責修補，並且同意被告保留三十八萬八千九百二十七元至此部分的瑕疵修補 完成為止。其二為其他瑕疵修補問題，約定由被告負擔費用，洽請第三人處理，原告 同意減少八十一萬一千零七十三元的價金（含稅），並於買賣合約書中為折讓的說明 。至於變更設計工程部分，雙方並沒有達成一致的解決方法。 ㈣兩造於簽訂買賣契約書時，在契約第三條第五項，確有約定原告同意依被告之請求， 由被告支付材料款而由原告負擔施工費用下，完成如買賣契約附件二所示之變更設計 部分之書面記載，該項書面僅以文字之書面約定十一項，被告並未當場提供施工圖給 原告，而原告於九十年七月二十五日提出法院之施工圖說，是被告於前開訂約後始郵 寄給原告，事後被告又於八十八年十二月十三日透過乙○○律師郵寄一份圖說予原告 。
添㈤在八十九年六月十日，兩造雙方又有開協議會並作成會議記錄，當時被告有提出工程 預算單及工程估價單，原告承認應負擔的部分為十九萬三千二百四十元。 ㈥Ｂ３、Ｂ４之追加工程款（含工資、材料），原告同意負擔。（金額尚有爭執）。 ㈦九發公司工程結算單所載Ｂ３拆除工程Other編號四號三樓排水孔工資七百元部分，非 屬瑕疵修補之範圍。
（五）以下是爭點之所在：
㈠漏水、排風等瑕疵修補：
兩造於八十九年三月二日確認之協調會議紀錄，所約定由原告負責修補之玻璃天窗房
間的漏水檢修、廁所、浴室排風到室外的管線問題，原告已經修補完成，原告於九十 年一月間保固期滿曾會同建築師丁○○至現場勘查，當時並未發現有任何漏水或滲水 之跡象，業經建築師丁○○到庭證明，現況究竟是修補後再發生之瑕疵，抑或被告疏 於管理所造成？原告並不清楚。
㈡保留款給付：
因原告業已完成修補，被告自應將此部分保留款三十八萬八千九百二十七元給付原告 ，至於被告抗辯其另行僱工修補之費用（被證二十五），則不應由原告負擔。再者， 被證二十六鋁門窗及採光罩安裝費用，亦非修補瑕疵之必要費用，被告將之列入亦有 不當擴張修補範圍之嫌，自不足採。
㈢價金折讓：
因為兩造於八十九年三月二日確認之協調會議紀錄，所為其他瑕疵修補問題，由被告 負擔費用，洽請第三人處理，原告同意減少八十一萬一千零七十三元的價金（含稅） ，並於買賣合約書中為折讓的說明之約定，應以就該等瑕疵實際修補之支出為準，因 ：
⑴兩造當初協調之原因，係由於被告認為原告未能依其要求改善瑕疵，列出所有瑕疵項 目，雙方溝通協調後同意「由丙○○小姐負擔費用洽請第三人處理，冠霖建設股份有 限公司同意減少新台幣八十一萬一千零七十三元之價金（含稅）」，是以從上開過程 可以看出，原告同意減少價金與「瑕疵存在」、「丙○○小姐負擔費用洽請第三人處 理」是互為條件，而非單純之減少價金。惟直至目前為止，被告仍未施作木地板、玄 關門部分，此部分金額即占了六十八萬餘元，當初雙方協議之項目中，被告實際只支 出十二萬二千九百零三元，故超出被告實際支出以外之金額，被告仍應支付價金予原 告，方符協議內容。
⑵其次被告所提九發公司工程結算單Ｂ３部分木作工程第21、29、39項（Ｐ15、Ｐ16） 及Ｂ４部分木作工程第16、20、35（Ｐ35、Ｐ36）已列出修復費用，原告也予以承認 ，既然已經修復，即無折讓問題。雖被告事後撤回木作部分之請求，仍無礙於事實之 認定。
㈣變更工程：
兩造於簽訂買賣契約書時，在契約第三條第五項，約定原告同意依被告之請求，由被 告支付材料款而由原告負擔施工費用下，完成如買賣契約附件二所示之變更設計部分 ，訂約當時被告並未當場提供施工圖給原告，圖說是訂約後始郵寄給原告，針對變更 工程部分，應依兩造契約附件二及施工圖說為準，被告抗辯依附件二第十一項，雙方 約定應變更之項目除列舉部分外，尚包括「其他買方認為應變更之事項」，被告當得 依其實際需要自行負擔材料款，要求原告進行施作云云，並無理由： ⑴倘若附件二第十一項約定可做如此解釋，則原告所負義務豈不「包山包海」，毫無限 制？所謂「變更工程」又與被告自行施作之裝潢工程應如何區分？ ⑵其次兩造契約第三條第五項約定：「該變更設計至遲應於八十九年一月二十日完成」 ，倘若變更設計無一定範圍，只要被告想變更，原告就必須幫其變更，則原告如何能 在約定期限完成變更工作？此處約定豈不形同虛設？ ⑶再者因訂約後被告遲遲未確認變更範圍，原告不得已先於八十八年十二月二日發函通 知被告：「台端目前尚未交付賣方有關變更隔間材料及確認變更之追加內容，倘若
因上述因素，致使賣方無法於八十九年一月二十日前完成變更工作，賣方亦不負違約 之責」，被告於八十八年十二月十三日始託乙○○律師寄圖說於原告，關於郵寄圖說 一事，被告並無爭執，原告於八十九年元月四日發函通知：「．．．貴方應一次提 足材料，方有利於動工變更，否則有中途停工之虞．．．八十八年十一月三十日複 驗時，本公司負責人基於專業善意，曾向台端提起主臥浴室馬桶區通道變更圖不合理 之處（寬僅四十五公分），台端曾回答待回去再與設計者討論但均無下文，對於提供 材料事亦同．．．」。被告則曾於八十八年十二月二十八日委請陳世寬律師函覆希望 原告提供改建工作之時間表，以利準備材料等語。上開函文內容足可證明原告當時就 變更設計之範圍甚為重視，且要求被告予以確認，而被告於八十八年十二月十三日提 供圖說用意即是在確定變更範圍，且其既然要求原告提出工作時間表，更可證明變更 設計範圍業已確定。
⑷又原告曾向被告表示原告所能負擔變更設計工資上限為二十萬元，上開被告委請陳世 寬律師回函中亦表示：「據Mr.Duhuin了解，台端曾向Mr.YolandaDuhrin提過此金額 限制，惟被告將此二十萬元上限誤為瑕疵修補費用，故原告於八十九年一月四日之函 文中一併澄清：「前文所提二十萬元係變更設計工資之上限，且現場亦有見證人乙○ ○律師作證，若變更設計範圍超出上限，理應由客戶負擔此費用。是以原告自始即無 概括負擔變更設計費用之意思，而被告亦清楚此事。 ⑸本件契約見證人乙○○律師於法院審理時固然表示附件二第十一項站在買方之立場應 採概括解釋，惟其同時指出原告立約當時一再強調要在合理之範圍內，足證原告並未 承諾就被告所有變更部分負擔費用之意甚明。
⑹按「解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不能拘泥字面，致失當時立 約之真意」（最高法院十九年上字第五十八號判例），「探求契約當事人之真意，本 應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀審」（最 高法院七十四年台上字第三五五號判決參照）。本件契約附件二第十一項文字固然記 載：「其他買方認為應變更之事項」，惟依立約當時情形以及被告事後提供變更圖說 等節，除非被告能證明雙方另有合意，施工範圍應僅限於附件二及圖說指定部分，方 符合當事人真意及公平、誠信原則。是以被告答辯㈦狀第貳點所列變更工程費用，原 告並不承認，原告承認之項目金額合計十八萬五千一百十六元，就算加上垃圾清運費 及地板清潔費，也與原告在八十九年六月十日協調會中允諾負擔之十九萬三千二百四 十元相差無幾，因原告已在起訴狀預先自價金中扣除二十萬元，故原告就變更工程無 須再負擔任何費用。
㈤冷氣安裝費用：
由誠新冷凍空調工程有限公司（下簡稱誠新公司）所施作之Ｂ３、Ｂ４房屋冷氣安裝 工程及冷氣主體基礎安裝工程，費用不應由原告承擔。因為依施工圖說，冷氣部分原 定裝設氣冷式冷氣，主機應置於Ｂ３、Ｂ４房屋後之陽台，施工圖上並標示原告已預 留管道之室內機位置（即圖上標ＡＣ之處），一樓之主機供應一、二樓冷氣，三樓另 外裝設主機。原告即依被告預定之施作方式，估算大概金額後，同意負擔冷氣配管之 包覆費用。（註：因被告嫌配管外露影響美觀，故要求予以包覆）。但事後被告卻任 意將原定裝設之「氣冷式冷氣」改為「冷暖氣」，且主機裝設地點改在房屋正前方， 因該冷暖氣主機龐大，（此在法院履勘現場時，即已親眼目睹）其他住戶認為有礙社
區整體景觀，且有掉落、危害安全之虞，要求被告不要裝設。被告始將主機裝設於一 樓車庫前方，三部串連供一、二、三樓之冷暖氣，因裝機地點改變，被告又變更設計 追加施作公共管道間改做垂直管，於每一樓層鑽孔打洞供應冷氣，並將原告原先預留 之管道加以修補填平，由於整個冷暖氣裝設工程非常複雜，費用高昂，業已違反原告 原先之承諾是在施作一般氣冷式冷氣之前提下負擔費用。因此被告事後交由誠新公司 施作冷氣之費用，自不應由原告支付。
㈥油漆工程之費用：
因原告在將房屋點交於被告之前，已將室內全部粉刷清洗過，以現況交屋（參照契約 第九條第一項），而被告在變更工程項目，亦未列入此項油漆工程，故此工程係屬被 告自行施作之裝潢工程，費用不應由原告負擔。 ㈦外牆脫落部分：
⑴查本件系爭房屋依土地登記簿謄本所示係於八十六年一月九日建築完成，迄被告訂約 時為止，建築物外觀並未有所損壞，否則依被告謹慎行事之作風，早就將此部分列在 瑕疵項目，事後在被告進行裝修工程時，才發生磁磚脫落之情事，而據鄰居反映，被 告工程進行中，敲擊牆壁之聲音震耳欲聾，可見力道之大，是以外牆脫落與被告之不 當施工有相當之關連。
⑵其次系爭房屋完工後迄外牆脫落時止，期間曾經歷九二一大地震，其震動破壞力，不 僅包含水平衝擊力，另亦參雜垂直衝擊力，且大地震時一分鐘內發生三起強震，以致 建築物輕者磁磚掉落，牆壁龜裂、嚴重者傾斜、坍塌。故本件外牆脫落亦極有可能是 地震時外力導致牆壁與磁磚間產生間隙，經過日曬雨淋，再加上被告大興土木所造成 ，被告僅從外牆脫落之現象，即謂原告施工品質有瑕疵云云，誠屬率斷。至於其他住 戶雖亦有磁磚脫落現象，但脫落原因是否為施作品質有瑕疵，亦有待釐清。故被告仍 應舉證證明原告之施工品質確實不佳。
⑶再者，被告在法院履勘現場後，即雇工將Ｂ３、Ｂ４前後方之外牆全部敲除，重新施 作，然現場履勘時，被告指出脫落之地方僅建物後方外牆有三處，至於廚房部分，被 告也僅以手敲擊部分位置，故外牆究竟有多少範圍需要敲除重作，誠有進一步確認必 要。然被告卻未經原告會同確認現狀，逕自將外牆全部敲除，其支出之費用已逾必要 範圍，自不能責由原告負擔，雖承攬外牆工程之明哲工程行出具聲明書表示：「其餘 外牆，亦已呈現有鬆動浮凸之情形，無法單純補上脫落磁磚方式處理」，惟明哲工程 行有工程款之利害關係，證言難免偏頗。再者對照其他住戶也未有此現象，僅將脫落 部分重貼，足證被告之施作方式確有可議之處。 ⑷按民法第三百五十六條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序，從速檢查其所受 領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵．．．外，視為承認其所受領之物。 不能即知之瑕疵，至日後發現者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受 領之物」，而依學者見解關於不能即知之瑕疵，所謂「日後發現」民法上雖無明文規 定有無時間限制，但解釋上應自物之交付後六個月為限，蓋六個月乃瑕疵擔保之除斥 期間故也。而本件房屋在八十八年十一月三十日即已交付被告占有使用，被告卻到本 件九十年十一月十九日履勘現場時，才表示外牆品質有瑕疵，業已逾越交付後六個月 之期限甚久，應視為被告承認受領之房屋。
⑸又遍觀兩造簽訂之不動產契約，並無原告就系爭房屋保證具有任何品質之約定，而兩
造契約第十九條復明白約定原告係以現狀點交予被告，故原告自僅就特定物現場狀況 之品質負擔保責任，被告如認該品質不能接受，本即不應簽約購買，況且被告在訂約 前，曾多次至現場查看，顯見被告已明瞭系爭房屋之一切現況，並自願承擔可能之瑕 疵後，方會簽立買賣契約，原告自無須再負任何瑕疵擔保責任。惟原告為了服務客戶 還是允諾在交屋後一年內負保固責任，此一年之保固期間也比民法第三百六十五條所 定之瑕疵擔保期間為長，實務上為避免舉證之困難及維持交易秩序，買賣或承攬雙方 多訂有保固期間之約定，因此屬私法自治範圍，未悖強制或禁止規定，故此項約定仍 有法律上拘束力，被告遲至保固期滿才主張外牆脫落要求減少價金，自無理由。添 ㈧工程結算書之真正：
對其真正，原告並無爭執，至於其中原告承認之項目以及金額，均註記在被告提出之 九發公司工程結算單右方。又打勾部分即表示被告提出之金額不合理。 ㈨Ｂ３追加工程款，部分工資不合理，原告只承認二萬九千元。 ㈩Ｂ３、Ｂ４之泥作及木作工程前已述及被告要求裝設抽風機改善浴廁通風 經向九發公司查詢，抽風機裝設地點係在原有之天花板下方，故天花板本無須重行裝 設，但被告卻將天花板拆除，往上挑高，所生之費用包括磁磚及天花板施作費用，自 非屬於瑕疵修補之費用。
瑕疵修補部分：
⑴依被告所提工程結算單可分為四大項，Ｂ３工程、Ｂ４工程、抽風機、追加修補。其 中抽風機材料款七萬五千元，顯然不應由原告承擔。緣被告抱怨浴廁通風欠佳，要求 裝設通風機改善，原告予以應允，惟被告卻捨棄國內一般知名廠牌之抽風機不用（市 價僅幾百元），而遠自瑞典購回一台索價就要七千五百元之抽風機，十台就高達七萬 五千元，遠此市價超出十幾倍，顯逾必要範圍。是以此部分費用不應由原告負擔。添 ⑵Ｂ３、Ｂ４瑕疵修補費用，原告承認之金額連工帶料為八萬七千九百八十元，此金額 亦與原告起訴狀同意扣除之九萬五千元相差不多，因原告起訴時已將上開金額自未付 價金中扣除，故原告亦無需再支付瑕疵修補之費用。（六）對被告所提證據意見：
㈠被證一：此係兩造於八十九年二月十七日之協調會紀錄無誤。 ㈡被證二：係兩造於八十九年六月十日協商時所附之工程預算單，兩造並在預算單上註 記有爭議，從該記載亦可自出原告對於該預算單之項目、金額爭議相當大。 ㈢被證三：為被告與九發工程有限公司之結案協議書，原告無意見。惟其後所附之工程 結算單原告應負擔之項目及金額，原告仍有爭議，此部分爭議即為本件之主要爭點。 ㈣被證四：關於瑕疵修補部分，原告亦有爭議。 ㈤被證五：被告所列原告九發工程部分應負擔之金額，原告否認。 ㈥被證六、七、八、九：因被告擅自變更冷氣施作方式，故誠新公司所列費用，不應由 原告負擔。
㈦被證十：因原告交屋前已將房屋粉刷過，故被證十所列費用，乃被告另行依其需要雇 工油漆，屬於裝潢工程之一部，與原告無關。
㈧被證十一：陽光屋玻璃天窗之漏水情形，原告早已改善，相片中所示漏水情形，有可 能是其他原因造成，另車庫部分，法院至現場履勘時，應已發現並無滲水之情形。添 ㈨被證十二：九發工程結算總表與被證三同，原告對其中之項目，金額有意見。
㈩被證十三：對此證據之說明同被證十一。
被證十四：相片中所示外牆脫落應是被告進行裝修工程時造成，非原告施作品質有瑕 疵。
被證十五：之估價單內容將外牆工程與漏水之修復費用列在一起，其中漏水修復部分 所使用材料亦與原施作之品牌、規格不符，甚至粉刷工程之數量還未確定，故此份資 料自不足採。
被證十六：此項證據亦係九發工程有限公司之工程結算單，原告對於應由原告負擔之 項目及金額有爭執。
被證十七：對誠新冷凍空調工程有限公司出具之收款證明，原告並無意見，惟此部分 費用不應由原告負擔。
被證十八：附件二之衛浴設備改裝工程，被告已交由九發工程有限公司施作，此處為 何又有惠而企業有限公司施作之費用？其施作地點及內容為何，未見被告加以說明， 故原告不予承認。
被證十九：此項證據與被證十五完全相同，請參見被證十五之說明。 被證二十：晶琪有限公司施作外牆磁磚之費用，不應由原告負擔，除非被告能確實證 明外牆脫落之責任應歸咎於原告工程品質有瑕疵。 被證二十一：原告沒有爭執。
被證二十二：同被證十六。
被證二十三：
⑴外牆：原告點交系爭房屋給被告時，外牆壁磚均完好無缺，被告進行裝潢工程時， 把廚房的牆打掉後，才發生脫落之現象，被告主張原告應負瑕疵責任，自應就此部 分事實舉證。
⑵一樓陽台地壁磚一間（廚房旁邊）：此亦係因被告施作廚房所致與原告無關。 ⑶二樓陽台地壁磚兩間：此處陽台是指房屋前方或後方陽台？如係前方陽台，是否有 漏水亦僅係被告片面之詞，倘若被告疏於清理排水孔，也會造成積水現象，故被告 仍應證明有漏水及漏水應歸咎於原告施作品質不佳。 ⑷頂樓陽台地壁磚：理由同前。
⑸頂樓陽光屋：保固期滿時原告曾至現場查看，漏水問題業已改善。現場情況極為可 能是被告疏於管理造成，例如窗戶未關、雨水滲入，被告又常出國未及時加以處理 導致現場磁磚變色，牆壁發霉。
⑹頂樓儲藏室：為何要施作？及「其他項目」部分有些根本看不出與瑕疵修補有何關 聯。
⑺估價單第二頁施工項目，似與第一頁重覆。
綜上各點，原告不承認被證二十三估價單之內容。 被證二十四：意見同被證十六添。
被證二十五：如前所述，玻璃天窗漏水之瑕疵業已修補，事後所生費用不應由原告負 擔。
被證二十六：假設有漏水現象，被告亦無必要將鋁門窗全部換新，並且施作採光罩， 被告之施作方式已逾「修補」範圍。
被證二十七：原告否認外牆全部有鬆動浮凸情形，有拆除重新施作必要，明哲工程行
出具之聲明，內容籠統，且無相關佐證，自難期真實。再者，全部施作，明哲工程行 可獲較多工程款，攸關利益，其證言亦難免偏頗。 被證二十八：原告否認全部外牆有施作必要，已如前述，其次被證二十八所列施工項 目，亦有問題。首先第二項已經有刷防水，但第五項又有ＰＵ施工，有無必要。再者 外牆高壓水洗施工面積竟高達一五七．五坪，如何算出，又一樓外牆既已重貼磁磚， 何以再支付水泥砂抹粗底之工程款，所謂「瑕疵修補」應以修補之必要範圍為限，但 從被告所列項目來看，已不單純是瑕疵修補，而有改良之情。更甚者，被證二十八外 牆修補費用中，竟包含水電拆裝、打牆配管、水電管路修補等費用，益證被告假藉修 補之名，將其變更設計之費用，全部轉嫁原告，對原告而言，有失公平。 被證二十九：雖其他住戶有發生磁磚掉落情形，但此究竟是原告施作之品質有瑕疵， 還是九二一地震後造成之脫落，有待釐清。而從其他住戶脫落現象只有零星幾處（相 片有重複拍攝），進行修補時也僅敲除脫落部分重貼，非如被告是將全部外牆磁磚拆 除，益證系爭外牆並無明哲工程行所稱全部鬆動浮凸現象。故被告施作範圍顯然過當 。
被證三十：對此份收據之真正無意見。惟施作金額不應由原告負擔。乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）以下是兩造不爭之事實：
㈠兩造於八十八年十一月十日簽訂買賣契約書，由被告向原告購買坐落台中市○○區○ ○段三十二地號應有部分八分之二土地，及其上建號二一四號即門牌號碼為台中市○ ○○路二六五之八號、建號二一五號即門牌號碼為台中市○○○路二六五之九號房屋 約定總價金為四千一百萬元。除房價外，被告尚須負擔「外水」一萬七千一百三十五 元、「外電」一萬九千三百三十五元、「外瓦斯」十四萬四千八百八十八元，上開合 計被告應付給原告之總價額為四千一百十八萬一千三百五十八元，被告已經給付原告 三千七百二十四萬九千八百十三元，尚餘三百九十三萬一千五百四十五元尚未給付。 ㈡原告業已於八十八年十一月三十日將前開房地交付給被告占有使用，惟因系爭房屋有 瑕疵及變更工程的問題，兩造曾經在八十九年二月十七日開協調會議，當時有作成會 議記錄，兩造確認紀錄的時間是在八十九年三月二日，對於協調會議記錄之真正，沒 有爭執。
㈢當日的協議共分二部分：一為買賣契約書第三條第四項的瑕疵修補問題，另一為買賣 契約書第三條第五項的變更設計工程的問題。有關瑕疵修補的問題，兩造也分成兩部 分：其一為玻璃天窗房間的漏水檢修、廁所、浴室排風到室外的管線問題，兩造約定 由原告負責修補，並且同意被告保留三十八萬八千九百二十七元至此部分的瑕疵修補 完成為止。其二為其他瑕疵修補問題，約定由被告負擔費用，洽請第三人處理，原告 同意減少八十一萬一千零七十三元的價金（含稅），並於買賣合約書中為折讓的說明 。至於變更設計工程部分，雙方並沒有達成一致的解決方法。 ㈣兩造於簽訂買賣契約書時，在契約第三條第五項，確有約定原告同意依被告之請求， 由被告支付材料款而由原告負擔施工費用下，完成如買賣契約附件二所示之變更設計 部分之書面記載，該項書面僅以文字之書面約定十一項，被告並未當場提供施工圖給
原告，而原告於九十年七月二十五日提出法院之施工圖說，是被告於前開訂約後始郵 寄給原告，事後被告又於八十八年十二月十三日透過乙○○律師郵寄一份圖說予原告 ㈤在八十九年六月十日，兩造雙方又有開協議會並作成會議記錄，當時被告有提出工程 預算單及工程估價單，原告承認應負擔的部分為十九萬三千二百四十元。 ㈥Ｂ４（即二一五號）之追加工程材料款（含工資及金額）為二萬一千三百元，原告同 意負擔。
㈦九發公司結算單所載Ｂ３拆除工程Other編號四號三樓排水孔工資七百元部分，非屬瑕 疵修補之範圍。
㈧原告對於被告所提工程結算書（九發部分）之真正，無爭執。 ㈨被告主張之可抵銷之工程項目，均非八十九年三月二日確認之其他瑕疵修補問題。（二）爭點之所在：
㈠爭點一：原告是否業依八十九年三月二日確認之協調會記錄完成瑕疵修補工程（玻璃天 窗房間之漏水檢修、廁所、浴室排風到室外的管線問題）？兩造於八十九年二 月十七日日協調會議記錄中所約定之由原告負責修補之玻璃天窗房間之漏水檢 修、廁所、浴室排風到室外的管線問題，原告迄今未為修復，現狀之瑕疵，為 原告未能履行修補義務仍存之瑕疵。
⑴依本院於九十年十一月十九日至房屋現場履勘照片，明白可見玻璃天窗房間有嚴重之漏 水問題；依被告於九十年六月十五日自行拍攝之照片亦明白可見房屋地板滲水情形相當 嚴重。
⑵原告主張其曾於九十一年一月一日保固期滿時會同建築師至現場勘查，當時並未發現有 任何漏水或滲水之跡象云云。然，依原告於八十九年五月間拍攝之現場相片七幀，明白 可見系爭房屋當時即有相當嚴重之漏水情形，非如原告所稱於修復完成後始發生之瑕疵 。且原告聲請傳訊之證人龔瑞琦亦未於九十一年九月二十七日庭訊時證述原告已完成瑕 疵修補之待證事實。
㈡爭點二：被告是否有給付原告三十八萬八千九百二十七元保留款之義務？被告可否以自 行雇工修復之費用主張抵銷對原告之價款義務？ ⑴依八十九年二月十七日協調會議記錄第五點（一）第三項約定：「冠霖建設股份有限公 司（即原告）同意丙○○小姐（即被告）保留三十八萬八千九百二十七元價金直至冠霖 建設股份有限公司完成前揭玻璃天窗房間漏水及浴廁通風問題之修復工作」，可知該保 留款之給付係以原告完成瑕疵修補修復工程為要件。如前所陳，原告迄今仍未完成瑕疵 修補，被告當無須給付保留款三十八萬八千九百二十七元之義務。 ⑵此外，因系爭交易房屋於交易之時，已有瑕疵存在，雙方經協議於該買賣契約書第三條 第四項約定，於原告完成附件一各項瑕疵修補並經由被告認可驗收完成後，再由見證律 師乙○○交付四百五十萬元之支票予原告，但原告如於產權過戶完成（八十八年十一月 三十日）後十四日內仍未能完成瑕疵修補，原告同意被告得自行僱工完成瑕疵修補，扣 除費用後如有剩餘款項再由被告交付原告。由於原告怠未依八十九年二月十七日協調會 議完成第五點（一）第一項所示瑕疵修補項目，被告當得自行雇工完成修補，並依民法 第三百三十四條規定就自行雇工支付之費用主張抵銷。 ㈢爭點三：八十九年三月二日確認之其他瑕疵修補問題，是以實際修補支出抑或折讓價金 （八十一萬一千零七十三元）為準？
依兩造八十九年二月七日協調會議記錄之約定，合約約定之瑕疵修補部分，除浴廁通風 及玻璃天窗、房間漏水之問題外，改為由被告負擔費用，洽請第三人處理，原告則同意 減少八十一萬一千零七十三元之價金（含稅），並於買賣契約中為折讓說明之約定。此 既經雙方合意，原告自無再行計算要求改變之理。原告雖主張同意減少價金之前提係建 立在「瑕疵存在」及「丙○○小姐負擔費用洽請第三人處理」之上，被告目前實際支出 金額僅十二萬二千九百零三元，超出被告實際支出以外之金額，被告仍應支付價金與原 告云云。然查，依該協調會記錄第五點（一）２，關於不動產買賣契約附件一所列其餘 瑕疵修補問題，由被告自行僱工完成瑕疵修補。原告既已同意就其餘瑕疵部分折讓部分 買賣價金，衡諸「協調會記錄」亦無就減少價金之合意有任何停止或解除條件存在，原 告主張顯與「協調會記錄」之內容相悖而不足採。 ㈣爭點四：買賣契約第三條第五項，由被告支付材料款而由原告負擔施工費用下，完成如 買賣契約附件二所示之變更設計部分之約定，除該書面所載第一至十款外，第 十一款之約定是否以嗣後被告所提供給原告之施工圖說為限？變更設計部分所 需金額？
⑴經查，雙方所簽訂買賣契約書附件二第十一項，雙方約定變更設計之項目除列舉部分外 ，尚包括「其他買方（即被告）認為應變更之事項，其施工方式及規範應依買方（即被 告）要求施作」。由於原告並未依約提供完整之相關圖說予被告作為處理變更設計工程 之依據，被告在未有相關圖說之情形下，遂先依原告要求提供其自行草擬但不包含所有 變更設計項目之部分施工圖說予原告。
⑵依證人乙○○律師於九十一年九月二十七日庭訊之證述，雙方於簽訂系爭買賣契約時， 確曾約定由被告支付材料款而原告負擔施工費用下，完成契約附件二所示之變更設計項 目；而因變更設計項目繁多不足一一備載，雙方遂同意除附件二已列舉之十項變更工程 外，於第十一項載明「其他買方（即被告）認為應變更之事項，其施工方式及規範應依 買方（即被告）要求施作」，俾雙方於訂約後另行確認，原告法定代理人甲○○雖曾表 示未列舉之變更工程項目應以合理範圍為限，然此並未經雙方合意列入契約之中，且彼 時雙方並未約定以任何施工圖說為變更設計項目之依據。依此，除於訂約後交付予原告 之施工圖說外，被告仍得依其實際需要自行負擔材料款，請求原告就其認為應變更設計 部分進行工程施作，原告所稱依契約應由原告負擔施工費用之項目，應以附件二及施工 圖說所載為限云云，顯與事實不符。
⑶關於變更設計部分所需金額，因兩造已就爭點八所列之部分變更設計項目簡化不爭執， 九發公司工程結算書部分之變更設計項目所需金額應為七十七萬三千五百零五元。 ㈤爭點五：冷氣安裝工程及冷氣主體基礎安裝工程之工程費，是否應該由原告負擔？原告 應負擔之金額？
由誠新公司所施作之之Ｂ３、Ｂ４房屋冷氣安裝工程及冷氣主體基礎安裝工程之總工程 費，共三十八萬一千一百零八元，應由原告負擔。 ⑴依系爭不動產賣賣契約書附件二之規定，冷氣主機裝設、配管及包覆等為兩造合意之變 更設計工程項目。
⑵冷氣安裝工程：依誠新公司於八十九年四月十四日所提出之估價單（均屬施工費用）， Ｂ３樓層冷氣安裝工程金額含稅價格為十七萬一千零八十三點八五元；Ｂ４部分冷氣安 裝工程為含稅價格為十五萬一千零一十四點一五元，共計三十二萬二千零九十八元。
⑶冷氣主機基礎安裝工程：依誠新公司於八十九年八月十日所提出之估價單，應認列為施 工費用者計有：鐵片加工工料費五千元、固定安裝工料費三千元及運什費一千五百元， 共計九千五百元，含稅後價格為九千九百七十五元；此外，由於原告承諾可將主機安裝 於Ｂ３、Ｂ４樓層，卻遭受鄰居反對，被告不得已拆除原本已裝設之管線將主機改裝於 一樓，其衍生之追加工程費用，依誠新公司於九十年六月十二日所提出之估價單，含稅 價格為四萬九千零三十五元，亦應由原告負擔。 ⑷依上述誠新公司估價單，冷氣安裝工程及冷氣主機安裝工程款項工資及物料加總金額共 計二百五十四萬四千一百三十一元（含稅），依誠新公司於九十一年二月所開立之收款 證明，被告已給付二百二十萬五千一百三十一元之工程款，尾款則尚待瑕疵改善後另行 請款。
⑸被告主張依施工圖說，冷氣原定裝設氣冷式冷氣，主機應裝置於Ｂ３及Ｂ４房屋後之陽 台，嗣因原告任意將原定裝設之「氣冷式冷氣」改為「冷暖氣」，裝設地點改在房屋正 前方，因而招致鄰居反對，將主機改裝於一樓前方，其衍生之追加費用不應由原告負擔 云云。然原告對冷氣設備安裝及地點之變更已為承諾，故對於被告將冷氣設備安裝於Ｂ ３、Ｂ４房屋後之陽台部分之工資金額，依系爭買賣契約之約定，即應由其負擔，而對 於將冷氣設備安裝於Ｂ３、Ｂ４房屋後之陽台，原告負責人其時並稱此並不會有任何問 題，被告始施作，未料被告施作後即遭鄰居強烈反對，原告亦未協助向鄰居澄清說明， 被告迫不得已，只得與鄰居協調後將冷氣設備改裝於一樓前方，而此等改裝費用，皆係 因原告無法履行其原先之承諾所造成，其所衍生之追加費用，本應連同材料及工資均應 由原告負擔，被告因考慮系爭買賣契約對於冷氣主機安裝已列於變更工程中，故未請求 此等改裝費用中之材料費用，原告未思其未履行其承諾於前，反而不同意支付該等金額 ，實不足採。至於冷氣設備主機與冷暖氣設備主機均係一體式之設備，安裝之管線亦相 同，並無何差異，原告以此爭議，實無理由。
㈥爭點六：油漆工程之費用是否應由原告負擔？原告應負擔之金額？ 油漆工程之工資費用十六萬六千零六十三元應由原告負擔。 ⑴依負責油漆工程之油漆行於八十九年六月四日所提出之報價單，Ｂ３及Ｂ４樓層油漆工 程金額含稅後價格為二十六萬三千五百九十二元，依台北巿建築師公會鑑定結果，工資 費用占百分之六十三，故油漆工程部分所支出之總工資為十六萬六千零六十三元（2635 92×63%=166,063）。
⑵原告主張其在將房屋點交於被告之前，已將室內全部粉刷過，故不承認此項油漆金額。 然查原告前已同意進行各項變更工程，其中本已包括「其他買方（即被告）認為應變更 之事項」，而進行其他各項工程本即須就油漆部分重為修補，故被告洽請油漆人員就房 屋重新油漆，乃屬依系爭買賣契約之規定而為，並未違反系爭買賣契約之規定，原告竟 以已於點交前完成油漆工程為由拒絕承認油漆部分工資，顯與系爭買賣契約之規定相違 。
㈦爭點七：外牆磁磚脫落是否屬原告應負擔保責任之瑕疵？被告得行使請求減少價金之金 額？
⑴依民法第三五四條規定，物之出賣人對於買受人應擔保物無滅失或減少其通常效用；同 法第三五九條規定，買賣因物有瑕疵而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約或請 求減少價金。
⑵依被證十三及十四房屋現場履勘照片，系爭房屋外牆磁磚脫落問題嚴重，被告就修補外 牆磁磚脫落工程已支付廠商泥作工程款及壁磚工程款共計一百二十二萬六千七百九十一 元。被告就原告交付之物有瑕疵依民法第三五九條請求減少價金，並依民法第三三四條 規定與原告買賣價金請求權互為抵銷。
⑶原告指稱，原告將系爭房屋交給被告時，外牆均完好無缺，被告進行裝潢工程時，把廚 房牆打掉才發生脫落現象，倘如被告所言，該社區八棟房屋外牆剝落情形應相當嚴重云 云。惟查：依本院於九十年十一月十九日至系爭房屋現場履勘照片及被告於九十年六月 十五日自行拍攝之照片，除房屋滲水問題外，房屋外牆脫落問題嚴重。另依施作外牆磁 磚修復工程廠商出具聲明書，亦證明系爭外牆於廠商於九十一年三月九日進行外牆修復 工程時已有嚴重脫落情形；此外，依被告於九十一年五月間自行拍攝之現場照片，除可 見除系爭房屋有外牆磁磚脫落之問題外，同一社區另四棟房屋亦均有嚴重外牆脫落之情 形，其中亦包含原告負責人原先居住之房屋在內。 ㈧爭點八：有關於木作工程B3編號二十一、二十九、三十九，B4編號十六、二十、三十五 ，是屬於變更工程之事項或是屬於契約定的其他瑕疵修補已折讓項目？（本爭 點業於九十一年七月二十二日庭訊時經兩造簡化爭點不主張爭執，確認屬其他 瑕疵修補已折讓項目）。
㈨爭點九：Ｂ３（即二一四號部分）之追加工程，原告應負擔金額是否為被告所主張之三 萬五千五百元？
系爭買賣契約並未約定工資或材料款金額上限，亦無工程費價格標準之約定。既原告對 於被告所提九發公司工程結算書之真正及被告確已足額支付九發公司工程款乙事並無爭 執，且未請求就工程款金額進行鑑定，其主張金額過高云云，不足採信，故B3追加工程 費用三萬五千五百元，應由原告負擔。
㈩爭點十：九發公司結算書中所列部分泥作工程、木作工程及垃圾清運工程是屬變更工程 或瑕疵修補項目？
⑴系爭泥作工程（Ｂ３編號十四、二十三、二樓次臥室項目一至三、一樓浴室項目四及五 、二至三樓浴室十及十二、Ｂ４編號四、十三、二樓主臥浴室編號一至三、一樓浴室編 號四、五、六、七、九、二樓主臥浴室編號七），木作工程（Ｂ３編號十二、十三、十 八、十九、二十五、二十六、三十二、三十三號，Ｂ４編號十一、十二、十七、十八、 二十四、二十五、二十八、二十九號）及垃圾清運工程（Ｂ３項目一），均係配合八十 九年二月十七日協調會議記錄第五點（一）第一項所列之廁所、浴室排風至室外管線瑕 疵修復問題而施作，因原告未能完成該項瑕疵修復工作，被告自行雇工完成修復所支出 之材料款及工資費用，自應由原告負擔。
⑵縱然依原告主張將系爭泥作工程、木作工程及垃圾清運工程全數移列為變更設計項目， 原告可因此減少負擔之材料款即為二萬二千二百八十六元。 爭點十一：原告應負擔之瑕疵修補費用？
因原告怠依八十九年二月二十七日協調會議記錄完成瑕疵修補，而由被告自行雇工完成 修復之費用，總計六十萬二千零十四元，應由原告負擔。 ㈠浴廁通風：
由於原告迄今仍未依八十九年二月十七日協調會議記錄第五點（一）第一項完成瑕疵修 補，被告僅得依不動產買賣契約第三條第四項之規定自行僱工完成修補，就浴廁通風問
題被告自行僱工修復已支出三十一萬五千二百四十一元。 ㈡玻璃天窗、房間漏水：
關於房屋交付之時已存在之瑕疵且依「協調會記錄」第五點（一）第一項應由原告完成 瑕疵修補之玻璃天窗、房間漏水項目，依廠商出具之估價單及工程項目表，此部份修復 金額共十九萬四千四百二十八元五角（含營業稅）。另因漏水問題被告自行雇工裝置鋁 門，依廠商所開立之請款單，修復費用八萬七千九百四十八元，含稅價為九萬二千三百 四十五元。
（三）爭點部分可提供之證據如下：
㈠爭點一：
⑴現場照片：答辯（四）狀被證十三（九十年十一月十九日拍攝之現場照片十五幀）、被 證十四（九十年六月十五日拍攝現場照片二十四幀）及被證二十九（八十九年五月拍攝 之現場照片七幀，（九十一年六月二十六日提出）。 ⑵答辯（八）狀被證二十五：玻璃天窗及房間漏水修復工程項目乙份，被證二十六：大成 鋁業有限公司請款單乙件。
㈡爭點三：證人：乙○○律師（地址：展新法律事務所台中市○○街四十號電話：000 00000）。
㈢爭點五：答辯（二）狀被證六至被證九：誠新冷凍空調工程有限公司報價單，答辯（六 ）狀被證十七：誠新冷凍空調工程有限公司收款證明。 ㈣爭點六：答辯（二）狀被證十：油漆行報價單乙份。 ㈤爭點七：
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