臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度訴字第一五九四號
原 告 丁○○○
原 告 乙○○
原 告 甲○○
原 告 丙○○
共 同
訴訟代理人 楊金順律師
複 代理人 戊○○ 住台北市○○○路○段一三六號十三樓
被 告 己○○ 住
右當事人間返還定金事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣參佰萬元，及自民國九十一年八月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰萬元供擔保後，得假執行。 事 實
壹、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。二、陳述：
（一）按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利 義務。民法第一千一百四十八條前段定有明文。查本件原告為被繼承人呂昆道 之繼承人，而呂昆道業於民國（下同）九十年十二月十二日辭世，是依上開民 法規定，原告之被繼承人呂昆道一切財產上權利、義務，自應由原告等四人當 然繼受之，合先敘明。
（二）查原告之被繼承人呂昆道曾於八十七年二月十日以建地每坪新台幣（下同）六 萬五千五百元之價格，向被告己○○購買其與他人共有坐落桃園縣大園鄉○○ 段第一七二地號土地（以下簡稱系爭土地），以作為建築大樓之用，原告之被 繼承人呂昆道並於簽訂該不動產買賣契約（以下簡稱系爭買賣契約）之同時， 交付被告買受土地之定金三百萬元。惟為整體開發系爭土地，原告之被繼承人 呂昆道特於系爭買賣契約書批明事項第一點及第二點約定：「地上物乙方（即 被告）負責拆除」、「附件上（紅色標示部分）乙方（即被告）負責協調地主 出售六米路權，每坪以一萬元左右承購，費用由甲方（即原告等之被繼承人呂 昆道）支付；（綠色標示部分）乙方負責道路使用同意書」等語，以便屬被告 所有之建地及屬第三人所有之路地能一體開發、利用，是依約被告即負有拆除 地上物、協調同段第一六四之一二、第一六四之一一、第一六四之一、第一六 四、第一七三、第一七四、第一七五地號土地所有人出讓沿系爭土地周圍寬度 六米之路地使用權及取得同段第一七六之八地號、第一七二之三地號土地所有 人出具之道路使用同意書予原告之被繼承人呂昆道之義務，但自系爭契約簽訂 至今，被告仍未拆除地上物，亦未取得系爭土地周圍路地之使用權或道路使用 同意書，被告顯未依系爭契約之約定履行義務。
（三）次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付 ，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送 達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期 限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第二百二十九條第二項、第三 項定有明文。查本件原告已於九十一年六月二十五日函催被告應依系爭買賣契 約批明事項約定履行使原告取得路地使用權之義務，惟被告竟拒絕收受該函， 原告爰依上開民法第二百二十九條第二項後段規定，以本件訴訟起訴狀繕本送 達被告，催告被告應於十四日內履行上開批明事項之約定，詎被告逾期未履行 ，其自應負遲延給付之責。
（四）再按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第九十九條第一 項定有明文。而觀之系爭買賣契約書出賣標示第四點約定：「前項批明事項須 先達成本合約始生效力，再補足簽約金」，可知系爭買賣契約批明事項之約定 係一停止條件，嗣停止條件成就後，系爭契約始生效力。然查系爭契約書自簽 訂至今已逾四年多，被告迄未依上述批明事項之約定履行義務，致原告之被繼 承人呂昆道及原告未能取得依系爭買賣契約約定應取得之路地使用權，被告復 未依批明事項約定拆除地上物，系爭買賣契約即因停止條件未成就而尚未生效 ，且停止條件無法成就係因被告遲延履約，按之民法第二百四十九條第一項第 三款規定，系爭契約既因可歸責於被告之事由致不能履行，被告自應加倍返還 其所收受之定金予原告等，惟原告等念及原告之被繼承人與被告間情誼，僅向 被告請求返還已交付之定金三百萬元。
（五）縱認本件買賣契約因非可歸責於雙方當事人之事由致契約無法履行，但被告自 收受定金三百萬元後即行蹤成謎、無法聯絡，如今事隔四年，系爭土地周圍路 地地價已非每坪一萬元可以購得，被告復於八十七年十一月十八日將其於系爭 土地之應有部分設定抵押權予訴外人王湘源，現並遭訴外人王湘源為查封登記 ，是系爭契約客觀上已無法履行，按之民法第二百四十九條第一項第四款規定 ，被告仍應返還原告定金三百萬元無疑。況依系爭買賣契約書出賣標示第五點 並載明：「前列事項無法達成，此買賣契約不成立，乙方（即被告）願無條件 退還買方全部已付款項」，今查被告根本未達成系爭契約書中批明事項第一點 、第二點約定內容，依系爭買賣契約出賣標示第四點及第五點約定，本件買賣 契約除尚未生效外亦不成立，被告亦應返還已付款項即定金三百萬元。（六）退萬步言，倘認本件買賣契約有效成立，惟被告亦有給付遲延情事，原告爰以 九十一年十二月十日提出民事準備（三）狀之送達被告，作為解除系爭買賣契 約之意思表示，依民法第二百五十九條第二款規定，契約既已解除，雙方互負 回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，並應附加自受領時起之利息償還之， 被告仍應返還原告等人已支付之定金三百萬元及法定遲延利息。從而，系爭買 賣契約既因停止條件未成就而未生效，且因被告無法達成批明事項而不成立， 原告復已催告被告履行並進而以被告遲延履行解除兩造間系爭不動產買賣契約 ，則原告自得以選擇合併方式，競合依民法第二百四十九條第三款、第四款、 系爭買賣契約出賣標示第五點之約定與民法不當得利及第二百五十九條第二款 規定，起訴如聲明。
三、對被告抗辯之陳述：否認被告已協調周圍路地地主出售六米路權及取得道路使用 同意書，且已通知原告之被繼承人呂昆道等節。至被告提出之不動產買賣契約書 、委任書，所登載出售之土地地號與本件買賣無關，被告竟以該等文件魚目混珠 ，企圖造成其已履約之錯覺，自無足採。而被告提出之承諾書原告否認其真正， 且該承諾書簽訂時間為八十七年一月二十一日，於系爭買賣契約書簽定日期之八 十七年二月十日之前，故該承諾書並非因系爭買賣契約而為之承諾，對系爭買賣 契約自無效力。
四、證據：提出戶籍謄本、死亡證明書、不動產買賣契約書、支票、土地登記謄本各 一份為證，並聲請訊問證人簡玉杏。
貳、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：
（一）對於兩造曾於八十七年二月十日就坐落桃園縣大園鄉○○段第一七二地號土地 締結買賣契約，原告之被繼承人呂昆道於簽訂不動產買賣契約書之同時且已交 付定金三百萬元等節不爭執。惟以被告於締結系爭買賣契約之後，就批明事項 第二點約定，業已協調地主出售六米路權並取得道路使用同意書，並已於八十 七年六月間催告原告之被繼承人呂昆道前來付款，然呂昆道未依約給付簽約金 三千萬元，原告既已繼承呂昆道之債權，自亦應繼承呂昆道之債務，故系爭買 賣契約仍屬有效，原告等應繼續履約，不得請求被告返還定金三百萬元等語置 辯。
（二）另證人簡玉杏證稱因無法申請建築執照，故呂昆道欲解除契約云云，僅是買方 立場，實則周圍農地要併到建地使用，依現行法令本屬不可能，原告之被繼承 人呂昆道於締結系爭買賣契約時即應知悉，當初係為使道路拓寬，呂昆道方額 外購買周圍農地六米道路範圍，且呂昆道在世時，兩造就道路用地取得已洽談 完畢，況依系爭買賣契約批明事項約定，被告只需取得周圍道路用地即可，至 可否合併使用取得建照執照，與被告無涉。
三、證據：提出不動產買賣契約書二份、承諾書一份、委任書五份為證，並聲請訊問 證人馬佩華。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但經被告同意者，不在此限；又 被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。 民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第二項定有明文。本件原告起訴時原 依據系爭買賣契約因批明事項未達成，停止條件不成就而未生效，而依民法第二 百四十九條第一項第三款規定，請求被告給付定金三百萬元，嗣於本件訴訟中之 九十一年十二月十日言詞辯論期日追加民法第一百七十九條、第二百四十九條第 一項第四款、第二百五十九條第二款規定及兩造買賣契約第五點約定內容為訴訟 標的，請求被告返還定金三百萬元，經核原告所為固屬訴訟標的追加，但為被告 無異議繼而為本案之言詞辯論，合於前揭民事訴訟法之規定，其訴之追加應予允 許，合先敘明。
二、查本件原告係被繼承人呂昆道之繼承人，而呂昆道業於九十年十二月十二日辭世
，原告等依法繼承呂昆道一切財產上權利、義務。又原告之被繼承人呂昆道曾於 八十七年二月十日以建地每坪六萬五千五百元之價格，向被告購買其與他人共有 坐落桃園縣大園鄉○○段第一七二地號土地，雙方並簽有不動產買賣契約書，原 告之被繼承人呂昆道且於簽訂系爭買賣契約同時交付被告買受土地之定金三百萬 元，兩造並於系爭買賣契約之末批明事項欄第一點、第二點約定：「地上物乙方 （即被告）負責拆除」、「附件上（紅色標示部分）乙方（即被告）負責協調地 主出售六米路權，每坪以一萬元左右承購，費用由甲方（即原告等之被繼承人呂 昆道）支付；（綠色標示部分）乙方負責道路使用同意書」等語，故依約被告即 負有拆除地上物、協調原告之被繼承人呂昆道取得同段第一六四之一二、第一六 四之一一、第一六四之一、第一六四、第一七三、第一七四、第一七五地號土地 沿系爭土地周圍寬度六米之路地使用權及取得同段第一七六之八地號、第一七二 之三地號土地之道路使用同意書之義務，兩造復於系爭買賣契約出賣標示欄第四 點、第五點約定：「前批明事項須先達成本合約方始生效，再補足簽約金」、「 前列任何事項無法達成，此買賣契約不成立，乙方願無條件退還買方全部已付款 項」等語，惟系爭土地之地上物迄未拆除，被告亦未將其所有系爭土地應有部分 移轉登記予原告或渠等之被繼承人呂昆道等情，有原告提出被告不爭執真正之戶 籍謄本、死亡證明書、不動產買賣契約書、支票、土地登記謄本等為證，且為被 告所不爭執，均堪信為真實。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七 十七條定有明文。又按主張法律關係存在之當事人，需就該法律關係發生所須之 特別要件，負舉證責任。最高法院四十八年台上字第八二四號判例意旨參照。而 事實為法律關係發生之特別要件者，在消極確認之訴應由被告就其存在負舉證之 責任，在其他之訴應由原告就其存在負舉證之責。司法院院字第二二六九號解釋 意旨參照。依此意旨，兩造如不爭執債之關係存在，一方主張他方有契約義務不 履行者，因屬消極事實，自應由主張已如期完成契約義務者，就此積極事實負舉 證責任。查依兩造不爭執真正之不動產買賣契約書批明事項第一點、第二點之約 定，被告即負有拆除地上物、協調取得同段第一六四之一二、第一六四之一一、 第一六四之一、第一六四、第一七三、第一七四、第一七五地號土地沿系爭土地 周圍寬度六米之路地使用權，及取得同段第一七六之八地號、第一七二之三地號 土地之道路使用同意書予原告之被繼承人呂昆道之義務，已如前述，被告雖抗辯 其已依約履行，但為原告所否認，按諸首揭說明，自應由被告就此有利於己之事 實負證明之責。經查，證人馬佩華固到庭具結證稱：「被告有與詹代書去跟地主 協商好地上物如何處理及私設道路的取得，後有通知呂先生（及呂昆道）出來付 款，但他都沒有出來付款」等語，惟經本院進一步詢問證人何以知悉上情，證人 馬佩華復證稱：「我會知道是因為有些道路取得有簽約，我有看到這些契約」等 語，則證人所見者僅是被告曾與部分土地所有人簽訂土地取得或使用之契約而已 ，然依原告提出同段第一六四之一二、第一六四之一一、第一六四之一、第一 六四、第一七三、第一七四、第一七五、一七六之八、一七二之三地號土地之土 地登記謄本，上開各筆土地俱有多數共有人，被告縱曾與部分共有人簽訂土地取 得或使用契約，然其所取得部分土地共有人允許使用之土地範圍，是否即足使原
告取得如兩造簽訂系爭買賣契約批明事項第二點約定之六米通行道路尚未可知， 是其證述內容即未足以證明被告已依系爭買賣契約批明事項約定內容履約。況參 以被告於本院審理中經原告一再催促，乃提出不動產買賣契約書、委任書及承諾 書等，資以證明其已依系爭買賣契約批明事項第二點約定履行等節，惟依被告提 出二份不動產買賣契約書及委任書記載，其中一份買賣契約乃被告與訴外人鄒蔡 龍、鄒明得、鄒榮隆、蔡添發、蔡天生、蔡財寶等為出賣人，將同段第一六四、 一六四之一、一六四之三、一六四之四、一六四之七、一六四之十一、一六四之 十六、一七二、一七二之一、一七二之二、一七二之三、一七二之四、一七六、 一七六之三、一七六之四、一七六之七、一七六之八、一七六之九及一八八地號 土地應有部分出賣予訴外人李賜榕、詹世明之買賣契約，另一份買賣契約及委任 書等則為訴外人康秋輔等人將渠等共有同段一六四之三、一七二、一七六、一七 六之四地號土地出售予被告並委託被告代為出售之書據，前者出賣人並非同段第 一六四等地號土地之全體所有人，其中如同段第一六四之一、第一六四之十一之 所有人，經核對原告提出該等土地登記謄本，更非上開買賣契約書記載之出賣人 即被告及訴外人鄒蔡龍等，且該買賣契約買受人亦非原告或渠等之被繼承人呂昆 道，後者所登載出售地號土地則非兩造約定被告應取得路地使用權或道路使用同 意書之土地，核均與兩造簽訂系爭買賣契約批明事項第二點約定內容無涉。而被 告提出其稱由原告出具之承諾書，原告否認其真正，被告並未就此一承諾書真正 舉證以實其說，且依該承諾書簽訂時間為八十七年一月二十一日，於系爭不動產 買賣契約書簽定日期之八十七年二月十日之前，堪信原告主張該承諾書縱為真正 亦非因系爭買賣契約而為之承諾等情為真。此外，被告又未能提出其他證據證明 其已協調系爭土地地上物所有人拆除地上物事宜，及業已確定取得系爭土地周圍 路地地主之同意設置道路使用等情，則被告抗辯其已依約履行兩造簽訂買賣契約 批明事項約定之義務云云，尚無足採。
四、再按兩造不爭執真正之系爭買賣契約出賣標示第四點、第五點約定：「前批明事 項需先達成本合約方始生效，再補足簽約金」、「前列任何事項無法達成，此買 賣契約不成立，乙方願無條件退還買方全部已付款項」等語，參以系爭不動產買 賣契約書第四條約定：「本契約書成立日由甲方親交承買定金新台幣三百萬元整 給與乙方親收足訖是實，其餘殘價全部依左開日期及方式交付乙方受領：二、合 約生效日（如批明事項）補簽約金新台幣三千萬元整。三、增值稅單核下時再支 付新台幣三千萬元整買方從中扣除增值稅代為支付，四、過戶完成時支付.... 」等語，兩造且不爭執原告之被繼承人呂昆道確於簽訂系爭買賣契約同時依約交 付定金三百萬元予被告等情，準此，系爭不動產買賣契約業已成立，批明事項之 達成固為原告之被繼承人呂昆道繼續給付後續尾款之要件，兩造並以該批明事項 無法達成，作為兩造間不動產買賣契約之解除條件，使兩造間買賣契約因此項解 除條件成就而失其效力，並就契約失其效力之效果，約定被告應返還原告之被繼 承人呂昆道已支付之款項。查本件原告之被繼承人係於八十七年二月十日與被告 簽訂系爭買賣契約，為兩造所不爭執，被告雖堅稱其已依約取得道路所有權及使 用權，並陳明願繼續履行契約云云，惟系爭買賣契約自簽訂時起，至本件訴訟言 詞辯論終結時止，業已歷時五年餘，而被告迄本件訴訟言詞辯論終結時止，猶未
能就其主張業已依約履行等情舉證以實其說，堪信原告主張被告業已無法達成系 爭不動產買賣契約批明事項之約定等節為真，被告既無法達成批明事項約定內容 ，按之系爭買賣契約出賣標示第五點約定，買賣契約自失其效力，且原告等為呂 昆道之繼承人，依法應繼承呂昆道一切財產上權利及義務，從而，原告依據買賣 契約出賣標示第五點之約定及繼承之法律關係，請求被告返還原告已給付之定金 三百萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即九十一年八月二十七日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息，即屬有據，應予准許。又本件原告以被告未能履 行不動產買賣契約批明事項約定而依契約出賣標示第五點約定內容，請求被告返 還已付定金既已准許，其雖另以選擇合併方式主張被告有遲延給付情形而依民法 第二百五十四條解除兩造間不動產買賣契約，並依民法第二百四十九條第三款、 第四款、第一百七十九條、第二百五十九條第二款規定，請求被告返還定金，惟 本院既已擇前開主張判決原告此部分勝訴，他訴訟標的即毋庸裁判，附此敘明。五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。 另本件事證已臻明確，兩造其他主張及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不 一一論列，併此敘明。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判 決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 十三 日 臺灣桃園地方法院民事第二庭
~B法 官 管靜怡
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 五 月 十九 日~B書 記 官 趙芳媞