臺灣嘉義地方法院民事判決 九十一年度訴字第七八九號
原 告 己○○
訴訟代理人 陳信村律師
複 代理人 葉榮棠律師
被 告 乙 ○
丁○○
丙○○
甲 ○
戊○○
庚○○
右當事人間分割共有物事件，本院判決如左：
主 文
兩造共有坐落嘉義縣朴子市○○段二四三地號，地目建，面積０‧０一五五００公頃土地，分割如附圖一所示，編號Ａ部分面積０‧０００五四六公頃，編號Ｇ部分面積０‧００五六七０公頃，分歸原告取得；編號Ｃ部分面積０‧００一九九八公頃，分歸被告乙○取得；編號Ｄ部分面積０‧００一九九八公頃，分歸被告丁○○取得；編號Ｅ部分面積０‧００一九九九公頃，分歸被告甲○取得；編號Ｆ部分面積０‧００一九九九公頃，分歸被告丙○○取得；編號Ｂ部分面積０‧００一二九０公頃，分歸兩造共同取得，並按原所有權應有部分比例保持共有。被告乙○、丁○○、丙○○應各提出新台幣柒萬伍仟柒佰叁拾叁元，被告甲○應提出新台幣柒萬伍仟玖佰零肆元；以補償被告戊○○新台幣貳拾肆萬貳仟叁佰捌拾元、被告庚○○新台幣陸萬零柒佰貳拾叁元。
訴訟費用由兩造按原所有權應有部分比例負擔。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：請求分割如附圖一所示。
二、陳述：兩造共有坐落嘉義縣朴子市○○段二四三地號，地目建，面積０‧０一五 五００公頃土地，為兩造所共有，應有部分如土地登記簿謄本所示。按共有人得 隨時請求分割共有物，民法第八百二十三條第一項前段訂有明文。本件土地並無 因物之使用目的不能分割之情形，兩造也無不能分割之約定，因兩造不能協議分 割方法，爰提起本件訴訟，請求分割如聲明所示。三、證據：提出地籍圖一份、系爭土地登記簿謄、同段二三八之一、二三五之一土地 登記簿謄本各一份、系爭土地手抄謄本一份為證。乙、被告丙○○、乙○方面：被告乙○、丁○○、丙○○、甲○在系爭土地東側建有 房屋一棟，房屋坐落之土地面積，確實超出邱姓被告四人應分配之面積，但因被 告乙○、丁○○、甲○等，均未出庭表示意見，被告丙○○亦無力提出補償金， 所以願意將土地還出來，希望按應分得之面積分配土地即可。又邱姓被告為四兄 弟，希望可以分割成四份，不要保持共有，原則上按建物坐落之位置，由東到西 分別由被告乙○、丁○○、甲○、丙○○分得。丙、被告丁○○、甲○方面：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何說明或陳述。
丁、被告戊○○方面：
一、聲明：希望分得最西邊之土地。
二、陳述：
（一）宏宇不動產鑑定有限公司對系爭土地之鑑定價格，係以鄰近土地之拍賣價格為 參考基準，顯然並非市價，其鑑定系爭土地每平方公尺為一萬七千零五十七元 ，實屬偏低，故被告戊○○認以上開金額作為補償之依據，並不合理。如果要 以補償之方式分割，因被告戊○○在另筆土地上之建物坐落土地超過應分配面 積，故希望本案之共有人能與該土地之共有人一同協調，大家達成一致之協議 ，使被告戊○○能順利換地。如無法依上述方法解決，則被告戊○○不同意分 割如附圖一所示，仍希望分得最西側之土地。
（二）被告戊○○之家父張萬年及其胞弟張國榮等世居於朴子市○○段二三七號，現 址為朴子市○○路三九號。被告戊○○前手蔡徐煩於民國四十五年間取得朴子 市○○段二五七地號（未於系爭土地對面），應有部分二分之一及系爭土地應 有部分十分之一，其後系爭土地之應有部分十分之一於六十一年間移轉至被告 戊○○。而系爭土地總面積為一五五平方公尺，被告戊○○之應有部分為十五 ‧五平方公尺（約四點六九坪），如分配在土地之最西側，將適於停放小客車 ，最能發揮經濟效用。
（三）系爭土地原為邱松與邱新發所有，其二人為兄弟關係，使用之土地應屬相連， 邱新發於民國三十八年間將其應有部分賣予涂忠，涂忠復於四十八年間再轉賣 給黃林省，而後於六十六年間由原告繼承，則原告繼承之土地應予被告丙○○ 等四人之土地相鄰。
（四）原告主張安福段二三五之一及安福段二三八之一地號土地皆為其所有，故要求 分在最西側，實僅考量其本身利益，而未顧及其他共有人，況安福段二三八之 一地號土地原為巷道，屬國有財產局所有，原告係於七十八年七月二十四日買 受上開土地，其取得程序是否合法，已屬有疑，原告之主張，實屬無據。三、證據：提出共有人系統表一份朴子市○○段二三七地號、二三三地號土地登記簿 謄本及戶籍謄本一份為證。
戊、被告庚○○方面：未於最後言詞辯論期日到場，據其之前到場所為陳述略為。希 望邱姓被告等能提出補償，願以每坪十二萬元出售。 理 由
一、本件被告乙○、丁○○、甲○、庚○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
二、本件原告起訴主張座落嘉義縣嘉義縣朴子市○○段二四三地號，地目建，面積０ ‧０一五五００公頃土地，為兩造所共有，兩造應有部分如土地登記簿謄本所示 ，由於共有人間無法達成協議分割，復未訂立不分割契約等情，業據提出地籍圖 及土地登記簿謄本各一份為證，並為被告所不爭執，自堪信為真實。按除因物之 使用目的不能分割或約定有不能分割之期限外，各共有人得隨時請求分割共有物 ，民法第八百二十三條第一項定有明文。原告訴請判決分割，按之前開規定，自 無不合，應予准許。
三、查系爭土地位於朴子市，北臨七米寬之中正路，如附圖二（現況圖）所示，編號 Ｂ部分為一米八寬之既成巷道，Ｃ部分為被告乙○、丁○○、丙○○、甲○共有 之房屋，Ｄ部分為屋後空地，Ｅ部分為原告所有之木棚，Ｆ部分則為石綿瓦棚（ 原告與被告戊○○對此部分是由何人占用尚有爭議），Ａ部分則為訴外人之建物 占用等情，業經本院勘驗屬實，並有本院九十一年九月六日勘驗筆錄及嘉義縣朴 子地政事務所九十一年九月十七日九一朴市地二字第五三０五號函附複丈成果圖 （即現況圖）可參。又原告表示希望分割如附圖一所示；被告丙○○、乙○表示 希望按建物位置分配，但無力提出補償；被告戊○○則表示因為鑑定之補償價格 太低，所以不同意按附圖一分割，希望分得最西邊之土地；另被告庚○○希望以 每坪十二萬元之價格將土地賣予其他共有人等情。本院審酌：（一）系爭土地之總面積為一五五平方公尺，而被告戊○○、庚○○之應有部分分別 為十分之一與四十分之一，折算其應分配面積分別為十五‧五平方公尺（155 ×1/10＝15.5）與三‧八八平方公尺（155×1/40＝3.88，小數點第二位以下 四捨五入）。且因系爭土地如現況圖編號Ｂ部分所示，面積十二點九平方公尺 為既成之小巷道，依使用之目的，其性質不適於分割，宜由全體共有人保持共 有，則再扣除被告戊○○、庚○○應分擔之巷道部分面積各為一點二九平方公 尺（12.9×1/10＝1.29）與０‧三二平方公尺（12.9×1/40＝0.32）後，被告 戊○○、庚○○二人實際可分得之面積僅十四‧二一平方公尺與三‧五六平方 公尺，均甚為狹小，縱分得土地亦無法建築使用。（二）被告戊○○抗辯系爭土地西側目前為其所占用，希望能分得西側之土地，可規 劃為停車位使用等情，惟未能提出任何證據加以證明，且依本院履勘時所見之 現場狀況亦無法判斷該部分土地現由何人使用，故被告戊○○此部分主張，尚 難信為真實。另被告戊○○抗辯原告之應有部分係來自邱新發（邱新發於民國 三十八年間將其應有部分賣予涂忠，涂忠復於四十八年間再轉賣給黃林省，而 後於六十六年間由原告繼承），邱新發與被告丙○○等四人之被繼承人邱松為 兄弟關係，故原告分管之土地應與邱姓被告等四人所有之建物坐落之土地相鄰 云云，故提出系爭土地手抄謄本為證。然依現況圖所示，邱姓被告等四人所有 建物西側之土地（即編號Ｅ、Ｆ部分），僅四七‧三三平方公尺，而原告扣除 分擔道路面積後，應分得之面積為六二‧一六平方公尺（如附圖一所示），故 縱使將邱姓被告建物坐落土地之西側全部分予原告亦未達其應分配面積，被告 戊○○以此作為其應分得西側土地之理由，顯屬無據。（三）查與系爭土地相鄰之同段二三八之一與二五三之一地號土地為原告所有，有上 開土地登記簿謄本可參，又二三八之一地號土地係緊鄰系爭土地之西側與南側 ，有地籍圖可稽，故如將系爭土地西側分歸被告戊○○取得（應分配面積僅十 四點二一平方公尺），無疑使原告分得之土地與其所有之二三八之一、二五三 之一地號土地無法合併適用，對土地之開發使用上，極為不利。故應令原告分 得西側之土地。被告戊○○抗辯其應分配在最西側，以利其規劃為停車位使用 云云，不符合整體之經濟考量，應無可採。
（四）又被告丙○○表示因無力提出補償，願意還地云云。然查，系爭土地深約七（ 西側）至十一米（中間），如另被告戊○○及庚○○按其應有部分分配土地，
則其等分得之土地臨路部分寬度將十分狹窄，無法利用，本院認應僅另其分得 現有私設巷道部分土地，其餘部分，則以金錢補償，較為合理。（五）又被告丙○○等四人所有建物占用之土地面積（含屋後空地）為八十九‧三一 平方公尺，然被告丙○○表示其等無力提出補償，本院審酌上開房屋僅為水泥 磚造平房，已使用多年，價值不高，有宏宇不動產鑑定有限公司鑑定報告書內 照片可稽。及原告表示因其應分配面積較大，願意犧牲分得附現況圖Ａ部分由 他人占用之畸零土地，其餘部分則按其分配面積分在系爭土地西側等情。令原 告按其應分配面積分得如附圖一所示Ａ及Ｇ部分土地，Ｂ部分之私設巷道，仍 由兩造保持共有，其餘土地則由邱姓被告等四人，由東向西依序由被告乙○、 丁○○、甲○、丙○○分得。
（六）綜上所述，爰定分割方法如附圖一所示。四、末按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係及共有物之性質外，尚 應斟酌共有物之價格。倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或受分配之不動 產，其價格不相當時，法院即應命以金錢補償之，民法第八百二十四條第三項定 有明文。經查：
（一）系爭土地因被告戊○○、庚○○應分配之面積過小，如令其分得土地，亦無法 作為建築使用，有礙土地之整體規劃，故僅令其按原應有部分比例分得附圖一 Ｂ部分之現有巷道。其減少分配之土地面積，自應由多分配之共有人按系爭土 地之價額予以補償。
（二）為此，本院函請嘉義市不動產鑑定公會，轉宏宇不動產鑑定有限公司予以鑑定 。該鑑定公司審酌系爭土地位於朴子市都市計畫範圍，距自來水場西側約一百 公尺，配天公東側約二百五十公尺，臨七公尺寬中正路，往東距東西向快速道 路台八十二號省道約十分鐘車程，附近公共設施完備等情。依市場比較法，選 擇與勘估標的（即系爭土地）條件相同或相似之比較標的（即同一影響圈鄰近 地區之土地）三筆進行評估，首先求得各案例之價格分別為每平方公尺一萬五 千一百一十八元、一萬五千零十三元、一萬四千六百五十一元，再依勘估標的 與比較標地之價格進行「情況調整」（即考量比較標的之價格形成原因為市場 成交價或拍定價，因一般拍定價格與合理市場價格存有投資利潤空間，故如為 拍定價者，則以百分之一百二十之比率予以調整）與「價格日期調整」，經比 較、分析看估標的與比較標的間之區域因素及個別因素等差異後，求取調整率 分別為百分之一百零七、百分之一百二十一、百分之一百一十四，再計算出試 算價格（即比較標的之案例價格乘以調整率），分別為一萬六千一百七十六元 、一萬八千一百六十六元、一萬六千七百零二元。復考量比較標的與勘估標的 「價格形成因素」之相近程度（即各案例在本案中之重要性，重要性較高者加 權比率較大），分別以百分之三十、百分之三十五、百分之三十五之加權比例 ，調整試算價格，而求得系爭土地之合理單價為每平方公尺一萬七千零五十七 元（計算式為：16176×30﹪＋18166×35﹪＋16702×35﹪＝17057）。其鑑價 過程嚴謹，內容翔實客觀，自得採為本案補償之依據。（三）又被告戊○○抗辯鑑定價格，係以鄰近土地之拍賣價格為參考基準，顯然並非 市價，鑑定之結果實屬偏低云云。惟查，宏宇不動產有限公司參考之案例中，
固有二筆為拍賣之土地，但該公司在鑑定系爭土地價格時，已將系爭土地與案 例之價格進行情況調整與價格日期調整，經比較、分析看估標的與比較標的間 之區域因素及個別因素等差異加以調整。且參考之案例如為拍定價格者，因尚 有利潤空間，故以百分之一百二十加以調整（參鑑定報告第七頁附表第三行） ，顯然該公司在鑑定系爭土地價格時，已考量參考案例為拍賣價者，應予以調 整等因素，並不會因參考案例為拍定價格即影響本案價格之認定。另被告戊○ ○抗辯政府徵收價格為公告地價加四成，亦比鑑定價格高云云，然因目前整體 經濟狀況不佳，不動產交易市價本屬偏低，政府之徵收價格亦未必與市場交易 價格相同。而宏宇鑑定公司，係本於其專業所為之鑑定，已參考系爭土地附近 案例之成交價格，且予以調整後，計算出系爭土地每平方公尺價格，當屬系爭 土地客觀之合理價格，被告戊○○此部分抗辯自屬無據。（四）查系爭土地分割後被告被告乙○、丁○○、丙○○分得部分面積，較其應分配 面積各多出四‧四四平方公尺；被告甲○分得面積，較其應分配面積多出四‧ 四五平方公尺（因計算至每公頃小數點以下第六位（即每平方公尺小數點以下 第二位），故分配之面積略有調整，以使被告乙○等四人多分配之面積，與被 告戊○○、庚○○少分配之面積相等）。而被告戊○○分得面積（僅分擔道路 面積）較其應分配面積減少十四‧二一平方公尺；被告庚○○分得面積（僅分 擔道路面積）較其應分配面積減三‧五六平方公尺。則被告乙○、丁○○、丙 ○○應提出七萬五千七百三十三元（17057×4.44＝75733），被告甲○應提出 七萬五千九百零四元（17057×4.45＝75904）；以補償被告戊○○二十四萬二 千三百八十元（17057×14.21＝242380，元以下四捨五入），補償被告庚○○ 六萬零七百二十三元（17057×3.56＝60723，元以下四捨五入）五、又本件為分割共有物之訴訟，兩造之訴訟行為，按當時之訴訟程度，均為伸張或 防衛權利所必要，本院審酌上開情形，認為訴訟費用宜依民事訴訟法第八十一條 第二款之規定，由兩造按系爭土地原所有權應有部分比例負擔之。據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第八十一條第二款、第八十五條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 十四 日~B臺灣嘉義地方法院民事第一庭
~B 審判長法官 曾文欣
~B 法 官 吳昀儒
~B 法 官 洪嘉蘭
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 五 月 十五 日~B 書 記 官 鄭翔元
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