最高法院民事判決 九十二年度台上字第八八九號
上 訴 人 盛香堂企業股份有限公司
法定代理人 許茂雄
訴訟代理人 謝曜焜律師
被 上訴 人 乙○○
丙○○
甲○○
誼澤股份有限公司
右 一 人
法定代理人 蔡正弘
共 同
訴訟代理人 古嘉諄律師
右當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國九十年六月五日台灣高等法院
第二審判決（八十九年度上字第六六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件被上訴人主張：伊等分別於民國八十二年三月至六月間與上訴人訂立房屋及土地預定買賣契約（下稱系爭房地買賣契約），向上訴人購買坐落台北市○○區○○段三小段五二七、五二八、五二九、五三○等地號土地上所興建如原判決附表（下稱附表）所示之「采楓樓」房屋各乙戶（下稱系爭房屋）及其基地應有部分暨停車位（各房屋坐落、約定價金及訂約時間均如附表所示），並合意房屋之公共設施比例（下稱公設比例）為百分之九‧○六。詎系爭房屋建造完成後，上訴人竟以坪數增加為由，要求伊等各增繳附表所示(追繳價金欄)之價金，然依上訴人之計算方式，系爭房屋之公設比例高達百分之十三以上，與約定不符，經伊等提出異議，上訴人仍執意收取該所謂「增加坪數款項」。伊等為免無法取得以新台幣（下同）上千萬元資金購買之房屋，被迫於八十六年二月二十八日及同年三月四日依上訴人指示之金額繳款而完成交屋。因上訴人係虛增公共面積之坪數收取價金，顯已違約致伊等受損害，應依民法第二百二十七條及第三百六十條或公平交易法第二十一條及同法第三十一條之規定，負損害賠償責任；或依民法第一百七十九條規定，返還不當得利；或依民法第一百八十四條第一項及第二項規定，負侵權行為損害賠償責任等情，爰求為命上訴人給付伊等各如附表所示「追繳價金」欄之金額即被上訴人乙○○一百零四萬九千三百二十元，丙○○、甲○○八十二萬八千元（原為七十七萬零四百元，加計房屋短少坪數價金五萬七千六百元），誼澤股份有限公司（下稱誼澤公司）一百十一萬五千九百二十元，並均自起訴狀繕本送達翌日（八十六年七月二十八日）起加付法定遲延利息之判決。上訴人則以：兩造從未就系爭房屋之公設比例為百分之九‧○六達成合意。依系爭房地買賣契約第二條約定，雙方買賣房屋之面積係包括室內、陽平台、樓梯間、屋頂突出物以及公共設施，其正確面積應依地政機關登記者為準，誤差超過百分之一時，雙方有互相補貼之義務。伊移轉登記予被上訴人房屋之主建物、附屬建物、陽台、公共面積等總和，於扣除契約約定坪數後，均有增加，被上訴人即有依約補貼價金之義務
，伊並無不當得利、債務不履行、侵權行為或違反公平交易法等之情形等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，即命上訴人給付乙○○一百零四萬九千三百二十元本息，給付丙○○、甲○○八十二萬八千元本息，給付誼澤公司一百十一萬五千九百二十元本息，駁回上訴人之上訴，係以：被上訴人分別向上訴人買受系爭房屋及基地應有部分、停車位，已繳清約定及追繳價金等事實，有兩造不爭執之系爭房地買賣契約書、停車位買賣契約書、建物登記謄本及停車空間使用證明書等件為證，堪信為真實。查上訴人印製之廣告平面圖上，確有以星字符號（★）標明並記載公設比例為百分之九．○六之字樣，而依與被上訴人洽談買賣時到場之證人葉素蘭、許弘哲，及上訴人當時銷售人員蔡雅珍、工務部經理陳清水之證言可知，兩造確曾就系爭房屋之公設比例為百分之九．○六洽商，且上訴人係以該公設比例為其設計內容，則上訴人既以該公設比例建造系爭房屋，登載於其廣告平面圖上，並就該內容與被上訴人洽談，使被上訴人有該項認知，應認雙方確已達成系爭房屋公設比例為百分之九．○六之合意，不因該合意內容未併載於系爭房地買賣契約內而有不同。其次，被上訴人均有購買停車位，而法定停車空間應以共同使用部分登記，本屬公共設施，自無再分擔其他公共設施面積之理，故關於被上訴人取得公共設施面積之計算，即應扣除系爭大樓地下停車位所占之面積。是依系爭大樓公共設施面積二八八六．六二平方公尺，地下停車位面積一○八四．七八平方公尺，各區分所有人所需分攤之公共設施面積為一八○一．八四平方公尺核算結果，被上訴人乙○○買受之房屋總面積為五七．四九坪，上訴人實際交付五七．八九坪（含使用面積五二．六六坪及公共設施五．二三坪，公設比例為百分之九．○三），較約定面積多出○．四坪，仍在約定面積百分之一以內，尚無須補貼。被上訴人丙○○、甲○○買受之房屋總面積為六九．九六坪，上訴人實際交付六九．○五坪（含使用面積六二．八四坪及公共設施六．二一坪，公設比例為百分之九），較約定面積減少○．九一坪，已超過不互為找補之範圍，原應由上訴人補貼減少面積○．二一坪之價金即七萬五千六百元，惟丙○○、甲○○僅請求其中之五萬七千六百元。被上訴人誼澤公司買受之房屋總面積為五七．四九坪，上訴人實際交付五七．八九坪（含使用面積五二．六六坪及公共設施五．二三坪，公設比例為百分之九．○三），較約定面積多出○．四坪，仍在約定面積百分之一以內，亦無須補貼。至被上訴人所購買之停車位，依停車位預定買賣契約書，其長六公尺、寬二．五公尺，核與建築技術規則第六十條之規定相符。故上訴人原應給付面積一五平方公尺之停車位予被上訴人，而其實際交付者為：乙○○三一．四六平方公尺，丙○○、甲○○之停車位二個，每個三七．二三平方公尺，誼澤公司之停車位二個，每個亦為三七．二三平方公尺，顯然超過約定面積二倍以上，縱認被上訴人之停車位應分攤車道面積，換算結果，乙○○之停車位面積仍僅為二○．七八平方公尺（應分擔五．七八平方公尺），丙○○、甲○○及誼澤公司每個同為二一．八四平方公尺（應分擔六．八四平方公尺），均遠低於上訴人所實際交付之停車位面積。該超過約定面積之給付部分，即非雙方停車位買賣之標的，非屬債之給付，則上訴人以增加面積為由，向被上訴人收取附表所示之「追繳價金」，自屬無據。被上訴人於交屋時，因恐權利受損，雖依上訴人之要求交付該追繳價金，然於交付時均已提出反對之保留。其本於不當得利之法則，請求上訴人返還超收之追繳價金及房屋面積減少之溢繳價金，
於法有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查兩造間除訂有系爭房地買賣契約外，另訂有停車位買賣契約，為原審合法認定之事實。則就被上訴人依各該契約之約定為本件請求，主張：兩造買賣系爭房屋時，曾有公設比例為百分之九．○六之合意，惟上訴人擅將一樓私有平台二二．七四平方公尺、地下一樓排煙室九一．一八及一○○．三六平方公尺、地下一樓台電變電室及排煙室應分攤通道四○．六平方公尺等登記為公共設施，妄稱地下二樓增加蓄水池發電室四五．五七平方公尺，又重複就地下二樓電梯間、洗手間、緊急發電機室、排煙室Ⅰ、Ⅱ、垃圾堆置場室等計算分擔出入通道一三二．二平方公尺，再將原應由地下二樓停車位分擔之部分車道、兩車之間距、車道迴轉空間及樑柱等面積算入公共設施，致渠等「房屋」分擔之公設比例增加至百分之十三以上，上訴人據以多收價金，有違契約之約定，應賠償或返還追繳之價金，丙○○及甲○○部分另得依系爭房屋買賣契約第二條有關補貼之約定，請求返還面積不足逾百分之一之價金等情（見一審卷第一宗五至一○、一○二、一○三、一一三至一一六、一三一、一三二、一九七至二○八頁，第二宗二六至三一、三七至四○、五五至六一、六三至七九、九一至九四、一一二至一一五頁，原審卷四九至五三、一三九至一四五、一八○至一九八、二八二至二八八、三一一至三一六頁），及上訴人針對被上訴人主張房屋分擔公設比例之多寡而抗辯：其係依系爭房屋買賣契約第二條有關房屋面積誤差超過百分之一即應依平均單價補貼差額之約定，向被上訴人追繳「房屋」價金等語觀之（見一審卷第一宗九三、九四、一五四至一五七、一六五至一六八、一九三至一九六頁，第二宗二一至二三、八五至八七、一二四頁，原審卷四○至四二、一五二、一五三、二四七至二五五頁），似見兩造主張之事實及其攻擊防禦方法均以上述範圍為限。乃原審竟以上訴人交付「停車位」之面積超過約定面積，超過部分並非兩造契約約定之給付內容，非屬雙方停車位買賣契約之標的，上訴人向被上訴人收取追繳價金，即非屬債之給付等由，認定上訴人收取追繳價金於法無據，而為不利於上訴人之判決，已有就當事人所未主張之事實而為裁判之違法。況上訴人原以實際移轉登記與被上訴人之房屋面積，與被上訴人買受房屋面積之差額，扣除約定誤差在百分之一內不補貼之面積，以換算之買賣單價（系爭房屋買賣契約中之買賣總價金除以買賣坪數）就該增加移轉登記之面積追繳「房屋」增加坪數之款項，即如附表所示「追繳價金」欄之金額一節，兩造似不爭執（見原審卷一四一頁被上訴人提出之附件，一審卷第一宗一五六頁、一五八至一六三頁上訴人提出之答辯及聲請狀暨其附件），原審遽以被上訴人實際受移轉之「停車位」登記面積超過約定買受「停車位」面積部分，非屬債之給付，上訴人不得以增加「停車位」面積為由追繳價金，認定上訴人應將多收取之價金返還，其應返還金額之計算，即應以「停車位買賣契約」之內容為準據，此與第一審根據兩造不爭之依「系爭房屋買賣契約」計算所得並命上訴人返還之金額，是否相當？原審未遑詳加調查審認，所為上訴人應返還價金之認定，亦非允洽。其次，上訴人一再抗辯：「系爭房屋買賣契約第十五條已約定：『但附件以外之廣告宣傳及說明等文件或圖說僅供參考之用，不得視為本契約之一部分』，即係明示排除廣告平面圖於契約效力之外；且被上訴人於簽約前，其均給予合理之審閱契約條款期間，被上訴人詳細審閱後並提出更改意見，依消費者保護法施行細則第十一條第二項規定之反面解釋，被上訴人不得再主張廣告平面圖為契約之內容（見原審卷六六、一○三、一五一、一五二、二四七至二五
一頁）。又如認其應返還價金，應扣除約定誤差在百分之一內不互補貼之合理誤差金額，『被上訴人亦應負有返還多移轉公設面積之義務，其並主張同時履行抗辯』」等語（見原審卷一五三、二五四頁）。原審就此重要之防禦方法，疏未於判決中記載其取捨意見，即有判決不備理由之違法。上訴意旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 一 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 徐 璧 湖
法官 朱 建 男
法官 蘇 達 志
法官 沈 方 維
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十二 年 五 月 十二 日
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