最高法院民事判決 九十二年度台上字第八八二號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 黃健弘律師
被 上訴 人 豪成建設股份有限公司
兼 右
法定代理人 甲○○
右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十年七月三日台灣高等法院第
二審更審判決（八十八年度上更㈠字第四五六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人其餘上訴及追加之訴暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國八十二年六月間與被上訴人簽訂買賣契約，以價金新台幣（下同）四百二十萬元買受被上訴人豪成建設股份有限公司（下稱豪成建設公司）興建之「國度皇室大別墅」編號Ｄ區十三號四層樓之房屋及其基地（下稱系爭房地）。簽約前，豪成建設公司交付之廣告說明書，其一樓平面配置圖顯示前方空地長約六點三公尺，寬約四點七公尺，長度足供停放一輛小轎車有餘，寬度亦足併排停放二輛轎車；又建造執照上各層用途亦記載為住宅。詎交屋後，伊始發見系爭房屋之使用執照一樓用途為停車空間，前方空地長約三點四公尺，寬約三點九五公尺，根本不敷停放一輛汽車。豪成建設公司於廣告中為虛偽不實之說明，致伊陷於錯誤而買受系爭房屋，受有減少系爭房屋、基地四分之一之效用之損害，以系爭房地總價額四百二十萬元計算，伊受有一百七十萬元之損害，而被上訴人甲○○為豪成建設公司負責人，亦應負連帶損害賠償責任等情，爰依民法第二十八條、第一百八十四條第一、二項、第一百七十九條、第二百二十七條、第二百二十六條第一項、公司法第二十三條、公平交易法二十一條、第二十四條、第三十一條之規定，請求被上訴人連帶給付一百七十萬元並加計法定遲延利息之判決。（上訴人在第一審依民法第一百八十四條第一項規定，請求豪成建設公司給付一百零五萬元及利息，第一審為上訴人敗訴判決，上訴人提起第二審上訴，並於追加被上訴人甲○○為當事人及追加民法第二十八條、第一百八十四條第二項、第一百七十九條、第二百二十七條、第二百二十六條第一項、公司法第二十三條、公平交易法第二十一條、第二十四條、第三十一條之法律關係並擴張其金額，請求被上訴人連帶給付一百七十萬元及其利息。原審判決被上訴人應連帶給付八萬一千五百五十一元，及被上訴人豪成建設公司自八十六年一月十二日起；被上訴人甲○○自八十九年九月二十六日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，駁回上訴人其餘上訴及追加之訴，上訴人就原審關於其敗訴部分，提起第三審上訴，被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服）。
被上訴人則以：伊未於廣告說明書所附之平面圖標明一樓房地長寬尺寸，亦未說明可併排停放兩輛汽車，且從未表示一樓空地可供停車，該一樓空地如何運用悉由各購買戶自行彈性決定。又依使用執照，系爭房屋第一層核准用途為「停車空間、住宅」，如不作停車使用，亦可自行規劃為住宅使用，上訴人欲作「停車空間」或「住宅」使用，亦悉由上訴人決定。其廣告說明書，僅係用以表示房屋內部隔間、傢俱擺設之建
議，未為任何欺罔行為，上訴人未受有任何損害。縱認上訴人所述為真，亦僅屬瑕疵問題，而伊已交屋多年，上訴人至今始為主張，已逾六個月之除斥期間，於法不合等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人敗訴判決一部廢棄，改判命被上訴人連帶給付八萬一千五百五十一元及其利息（此部分被上訴人未據聲明不服），駁回上訴人其餘上訴及追加之訴，無非以：本件上訴人主張伊於八十二年六月間與豪成建設公司簽訂買賣契約前，豪成建設公司所交付廣告說明書其一樓平面配置圖將一樓繪為客廳，前面並繪有車輛，表示區隔住宅、停車位置，致伊誤認系爭建物為四樓均為住宅，一樓為客廳，一樓空地可供作停車位，因而買受等情，業據其提出預定房屋買賣契約書及廣告說明書一樓平面配置圖為證，並為被上訴人所不爭。惟系爭建物使用執照一樓部分記載為「停車空間、住宅」，因豪成建設公司並未領得變更使用執照，上訴人僅能依原申請用途使用而不得變更其他之使用，否則有違建築法規定，並應受處罰。豪成建設公司於廣告上即一樓平面配置圖記載為客廳，顯然虛偽不實，而有引人錯誤之表示或表徵。豪成建設公司並因此被檢舉其興建系爭建築物刊登不實廣告，有違反公平交易法情事，並經公平交易委員會予以處分確定在案。是豪成建設公司，依公平交易法第三十一條及修正前民法第一百八十四條第二項「違反保護他人法律」之規定，應負損害賠償責任。而被上訴人甲○○為豪成建設公司之負責人，依公司法第二十三條規定，亦應負連帶賠償責任。關於損害額之計算，㈠建物部分：一樓供住宅使用與供停車空間使用之價差，純係建物之損失。此部分之損失，經財團法人中華科技經濟鑑測中心鑑定結果，其價差為八萬一千五百五十一元。至於土地部分與契約相符無價值減損，土地部分自無重複計算其損失必要。其次，上訴人僅受有「財產上利益」之損害，並無「權利」受侵害，上訴人並未舉證證明被上訴人如何「故意以背於善良風俗之方法」加損害於伊，不生民法第一百八十四條第一項之問題。又本件房地買賣性質上屬不完全給付之瑕疵給付，非給付不能。豪成建設公司於八十三年十二月二十九日交屋，為上訴人所不爭執，上訴人於八十五年十二月十七日提起本訴時已為瑕疵之通知，乃遲至八十九年六月二十二日始請求被上訴人賠償損害，依民法第三百五十六條規定，已逾六個月之除斥期間，上訴人主張不完全給付及給付不能，亦屬無據。再豪成建設公司取得土地、建物價金，係基於買賣契約，有法律上原因，上訴人並未舉證其受有何損害，及被上訴人豪成建設公司受有何利益，並不成立不當得利，上訴人依民法第一百七十九條、第二百二十七條、第二百二十六條第一項之法律關係，請求被上訴人賠償損害，洵屬無據。㈡土地部分：系爭房屋為社區住戶之進出與聯絡道路，尚需以私有土地開設道路使用，上訴人應分擔道路面積之「持分」。而買賣契約第一條約定：地坪包括道路面積在內。豪成建設公司交付之土地含道路面積計二六點八五坪，與買賣契約所載二六點八二坪，並無短少，上訴人未受有損害。上訴人請求此部分損害，亦非有理。從而，上訴人請求被上訴人連帶給付八萬一千五百五十一元及豪成建設公司自八十六年一月十二日起；甲○○自八十九年九月二十六日起，均至清償日止，加計法定遲延利息，應予准許，上訴人之請求及追加之訴逾上開金額本息部分，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按房屋與土地必須相互結合，方能發揮其經濟效用，使用房屋作為住宅必須使用該房屋之基地。本件買賣之標的為四層樓之房屋及其基地，而上訴人一再主張：其買受之
系爭房屋因一樓無法作為住宅使用，有減少系爭房屋、基地四分之一之效用之損害；又系爭建物交易價格為二百五十萬元，而買賣契約總價為四百二十萬元，二者相差一百七十萬元，此即伊所受損害；而財團法人中華科技經濟鑑測中心之鑑定報告書計算系爭房屋作為住宅用每坪價格時，僅以契約所列房屋價款除以房屋坪數，未將土地價款算在內，有違事理，並提出「廣告房地及實際房地價差計算說明」，為其請求之依據云云。（見原審上更㈠字卷㈠六七頁、二二三頁、二二五頁，原審上更㈠字卷㈡九二頁），原審採用上開鑑定結果認定：上訴人之損害僅有建物價差之損失八萬一千五百五十一元，惟該鑑定報告就系爭房屋及土地何以分別計算損失？何以僅以一樓建物作為計算損失，而不以買賣之標的四層樓房屋及其基地之減損價值作為計算之標準？並未說明其依據；又上訴人主張計算其損失之方法，因何不能採取？原審亦未命鑑定人陳述其意見，則究竟系爭房地因有瑕疵所減損之價額若干？事實仍屬不明，本院無從為法律上判斷，原審未詳查，遽採上開鑑定報告作為裁判之依據，而駁回上訴人超過八萬一千五百五十一元部分之請求，尚嫌速斷。其次，物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，無民法第三百五十六條規定之適用。原判決認定上訴人主張不完全給付，乃又適用民法第三百五十六條規定，謂上訴人已逾六個月之除斥期間，而不得請求賠償，亦難謂當。又民法第一百八十四條第一項規定之侵權行為，係指違法以及不當加損害於他人而言，至於侵害係何權利，要非所問。而所謂違法以及不當，不僅限於侵害法律明定之權利，即違反保護個人法益之法規，或廣泛悖反規律社會生活之根本原理的公序良俗者，亦屬之。原審一方面認被上訴人豪成建設公司刊登不實廣告，有違反公平交易法之行為，並致上訴人受有損害，即係以故意以背於善良風俗之方法加損害於上訴人，一方面又認上訴人之請求不生民法第一百八十四條第一項之問題云云，亦有可議。再者，原判決既認上訴人受有一樓供住宅使用與供停車空間使用之價差八萬一千五百五十一元之損害，竟又謂上訴人未受有何損害，被上訴人豪成建設公司未受有何利益，不成立不當得利，亦有判決理由前後矛盾之違法。原審駁回上訴人追加之訴，亦欠允洽。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 一 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 顏 南 全
法官 許 澍 林
法官 葉 勝 利
法官 劉 福 來
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十二 年 五 月 十四 日
, 台灣公司情報網