臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第1187號
原 告 張駿仁
葉惠雯
共 同
訴訟代理人 韓世祺律師
吳家維律師
被 告 蔡麗華
訴訟代理人 李璧合律師
上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國106年9月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件 原告原提起本訴，先位請求就（一）民法第359條、兩造間 不動產買賣契約第8條；民法第259條第1、5款、第260條； （二）民法第227條第1項、第226條、第256條；民法第259 條第1、5款、第260條，擇一有理由，判決撤銷兩造間不動 產買賣契約，並請求被告返還買價金及賠償其所受損害，或 依（三）民法第92條規定撤銷兩造間不動產買賣契約之意思 表示；並依民法第179條、第114條第2項準用第113條，請求 被告返還價金並賠償所受損害；備位依民法第359條請求減 少買賣價金。並先位聲明:（一）被告應給付原告新臺幣（ 下同）12,329,581元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息；（二）願供擔保，請准宣 告假執行。備位聲明：（一）被告應給付原告5,056,505元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息；（二）願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第 4頁）。嗣於民國106年5月10日本院言詞辯論時追加「民法 第349條、第353條、兩造間不動產買賣契約第5條第1項」為 先位請求之訴訟標的（見本院卷第191頁），復於106年8月 25日提出民事綜合辯論意旨狀，擴張備位聲明之請求金額為 5,367,393元（見本院卷第254頁），核原告所為訴訟標的之 追加及聲明之擴張均合於前開規定，應予准許，合先敘明。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）緣伊於105年1月23日，經由訴外人晶鑽房屋仲介股份有限 公司臺灣房屋信義光復旗艦特許加盟店（下稱臺灣房屋） 居間介紹，與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約 ），由伊以總價金11,350,000元向被告購買門牌號碼臺北 市○○區○○街000巷00弄000號3樓房屋（下稱系爭房屋 ）及其部分坐落基地臺北市○○區○○段○○段000○000 ○00000地號土地（下稱775地號等3筆土地）應有部分（ 與系爭房屋合稱系爭房地），然於同年1月17日伊由臺灣 房屋人員引導初次前往看屋，及於同年月22日再由臺灣房 屋人員引導伊家人複看時，在場之被告及臺灣房屋人員雖 曾說明屋況，但並未告知系爭房屋有坐落他人土地或已發 生產權爭議之情形；且於105年1月22日晚間，臺灣房屋人 員前來伊住處商討委託購屋事宜時，伊更明確表示絕對不 購買可能進行都市更新或任何有產權爭議之房屋，伊與臺 灣房屋人員再三確認系爭房地無前揭情事後，始同意簽署 不動產買賣意願書並付訖50,000元之斡旋金，嗣於105年1 月23日，伊與被告就買賣系爭房地進行磋商、議價時，被 告始透過臺灣房屋人員約略提及系爭房屋坐落基地有少許 短少之情事，且此情形由來已久，該土地所有權人亦從未 出現，根本無從得知該筆土地究為誰所持有，故將買賣價 金由原先12,000,000元略微調降至11,350,000元。因被告 及臺灣房屋人員僅輕描淡寫提及，並未再告知其他資訊， 僅當作降價折扣之優惠原因，且主動折價金額650,000元 占原房價比率甚低，伊認應係短少面積極少，又沒有爭議 存在，不致對使用效能有任何影響，故不疑有他，遂同意 與被告簽訂系爭契約，其後伊即依約配合協助用印、完稅 及付訖各期價金等流程，並於105年3月14日與被告完成系 爭房地之點交。詎伊於委請裝修公司著手進行裝潢事宜後 ，卻於同年3月27日自系爭房地鄰居處獲悉，包含伊所購 買系爭房屋在內之整棟建物，早於104年11月間即有土地 所有權人以各住戶無權占有為由，請求給付不當得利之產 權爭議；伊訝異之餘，乃諮詢專業人士並請其比對地籍圖 謄本及建物測量成果圖等資料，始驚悉系爭房屋竟有逾過 半部分無權占用臺北市○○區○○段○○段00000地號土 地（下稱系爭土地）之事實，乃立即透過臺灣房屋人員向 被告探詢詳情，惟被告始終避不見面，僅轉託律師表示願 意協商處理，卻一再徒託空言，而不願如實說明系爭房屋 占用情況、與系爭土地所有權人間紛爭始末或提供任何相 關資料。伊迫於無奈，始委請律師於105年6月24日發函， 請被告於文到7日內排除系爭房地之瑕疵，被告旋即委任
律師於同年7月1日以存證信函悍拒，伊為保障個人權益， 僅得再次發函依法解除系爭契約，並提起本件訴訟，先位 主張解除或撤銷系爭契約，請求被告返還價金及賠償伊因 此所受損害；如認伊不得解除或撤銷系爭契約，則備位請 求減少買賣價金。
（二）先位部分：以下1、2、3擇一判斷，如1、2、3均無理由， 請再就4予以審理：
1、本件經囑託臺北市松山地政事務所（下稱松山地政所）進 行現場測量後，確認系爭房屋實際占用系爭土地之面積高 達55平方公尺，且系爭房屋後方擋土牆範圍內之基地亦占 用系爭土地面積為42平方公尺，而系爭房屋建物面積僅為 84.35平方公尺，附屬建物為10.69平方公尺，合計95.04 平方公尺，其中占用系爭土地之面積竟達55平方公尺之多 ，尚不包含系爭房屋共用擋土牆占用系爭土地之部分，足 證系爭房屋逾過半部分無權占用系爭土地。詎被告竟蓄意 隱瞞系爭房屋有泰半占用他人土地之情事，自屬嚴重違約 ，依約依法均應負瑕疵擔保責任，伊亦完全無從於簽約前 或當時掌握此一狀況，且由證人即臺灣房屋人員莊世豪、 沈暄亞、系爭契約地政士林益弘之證詞，可證系爭房屋究 竟占用他人土地多少，連被告委託銷售之臺灣房屋人員及 負責辦理系爭房地所有權移轉登記等事宜之地政士均一無 所知，被告顯未將此項交易上極為重大之事項，明確向其 代理人及伊據實說明，系爭房屋既有逾過半部分無權占用 系爭土地而無合法權源，自屬重大瑕疵，使伊無論作為自 住使用，抑或將其出租或轉售他人，皆已嚴重減損系爭房 屋之通常效用及貶抑經濟價值；況系爭房屋根本無占用他 人土地之合法權源，伊已遭系爭土地所有權人請求給付無 權占用土地之不當得利，尚須另外支出相當於租金之不當 得利，甚或將來必須面臨拆屋還地之重大不利風險，已與 伊購買房屋安身立命之原意相悖，伊無法達成於系爭房地 長久居住之締約目的，依最高法院73年台上字第1173號判 例意旨，即屬民法第354條物之瑕疵之情。被告所交付之 系爭房屋有泰半部分占用他人土地，誠屬重大瑕疵，此非 減少價金即可彌補伊所受之鉅額損害，且亦嚴重違反系爭 契約，伊自得依民法第359條規定及系爭契約第8條約定， 解除系爭契約，並依民法第259條第1款、第5款及第260條 規定，請求被告返還買賣價金11,350,000元，並賠償因購 買系爭房地支付之代辦費用、稅費及相關費用62,341元及 室內裝修費用917,240元，共計12,329,581元。 2、伊購買系爭房屋在內之整棟建物，至少早於104年11月間
即有土地所有權人以各住戶無權占有為由，請求給付不當 得利之產權爭議，被告明知上情，並同樣接獲地主委請律 師出具之律師函，詎伊於105年1月17日、同年1月22日前 往看屋時，被告不僅未告知系爭房屋有坐落他人土地之瑕 疵，亦未說明已發生產權爭議。被告隱瞞之前揭事實，核 屬不動產買賣交易中會影響買受人成交意願之重大事項， 被告自有詳實說明之義務，而兩造於105年1月23日簽署系 爭契約過程中，負責協助雙方簽約之地政士林益弘曾再次 向被告確認系爭房地是否已發生產權爭議，被告為將系爭 房地順利出脫，竟不惜漫天撒謊以掩飾真相；甚至當伊從 鄰居口中得知前揭訴訟爭議時，透過臺灣房屋人員向被告 探詢詳情，被告始終避不見面，僅轉託律師表示願意協商 處理。而系爭房屋既有過半部分無權占用系爭土地而無合 法權源，致伊必須面臨土地所有權人訴請拆屋還地或給付 無權占用土地之不當得利，且被告亦不能除去系爭房屋占 用他人土地之情形，依最高法院96年台上字2617號判決見 解，伊自得依民法第349條、第353條之規定依民法第226 條關於給付不能之規定，以及系爭契約第8條約定，主張 解除系爭契約並請求損害賠償。
3、系爭契約就系爭房地合意之預定效用，理應不至對房屋使 用之效能產生任何影響，且不應存有任何產權爭議，惟系 爭房屋卻有泰半部分占用他人土地，並遭土地所有權人訴 請給付無權占用土地之不當得利，故被告之給付顯然不符 合雙方約定之債之本旨，而有違反債務人主給付義務之情 事甚明。又房屋坐落基地之產權是否完整、如非完整是否 仍有合法之占有權源、是否須面臨土地所有權人訴請拆屋 還地或請求損害賠償之重大不利益，核屬影響買受人成交 意願之重要事項，自應認為被告有向伊詳實說明之義務。 詎被告卻未履行上開說明義務，致伊陷於錯誤買受系爭房 屋後，必須再向第三人支付相當於租金之不當得利，甚或 將來尚必須面臨拆屋還地之重大不利風險，已與伊購買房 屋安身立命之原意相悖，伊已無法達成於系爭房屋長久居 住之締約目的，揆諸最高法院100年台上字第2號判決見解 ，至少應認屬於與給付目的相關之附隨義務之違反，而足 以影響系爭契約目的之達成，故伊自得依民法第227條第1 項、第226條及第256條規定，解除系爭契約，並依民法第 259條第1款、第5款及第260條規定，請求被告返還買賣價 金並賠償伊所受之損失。
4、依一般社會通念及交易習慣，買受人是否取得不動產完整 之產權，占用範圍多少，抑或是否有與他人因不動產而存
有訟端，乃屬不動產交易上重要事項，就此被告自應對伊 負有告知義務。惟被告自始未告知占用土地之所有權人已 提出無權占用不當得利之請求，甚至於105年1月23日兩造 簽訂系爭契約時，竟昧於系爭房屋有泰半部分占用他人土 地之事實，而向原告訛稱坐落基地僅有「少許短少」之情 形，且該土地所有權人從未出現，根本無從得知該筆土地 究為誰所持有云云，其種種矇混之詐術，惡意隱瞞臺灣房 屋人員、地政士及伊。況系爭房地現況說明書第11項，被 告並未勾選有占用他人土地，亦未有進一步詳細敘明占用 情形，核被告之行為就該等交易上重要或會影響締約意願 之事項，顯已違反系爭契約課予被告之說明義務，而有消 極隱匿、詐欺之嫌；甚者，被告甚至於現況說明書第36項 ，勾選系爭房屋有分管協議、使用管理或分割之約定，足 使伊因被告積極之詐欺手段而陷於錯誤，誤以為第36項備 註說明欄所載「依另一基地774-1地號之謄本所示為單獨 個人所有」等語，即為被告所提及坐落基地僅有少許短少 且無任何產權爭議之部分，始放心與被告簽訂系爭契約， 足徵被告除有消極不告知占用他人土地之情形，更有積極 詐欺伊系爭房屋並無重大瑕疵或任何產權爭議之不法行為 。伊因被告此詐欺手段而陷於錯誤，始為購買系爭房地之 意思表示，並與被告簽訂系爭契約。伊爰依民法第92條規 定，以民事起訴狀繕本之送達撤銷與被告間簽訂系爭契約 之意思表示，並依民法第179條、第114條第2項準用第113 條規定，請求被告返還買賣價金並賠償損失。
（三）備位部分：
伊以總價11,350,000元與被告簽訂系爭契約，詎被告交付 之系爭房屋竟有泰半部分占用他人土地，而無合法權源之 情形，自屬重大瑕疵及有違雙方約定之債務本旨，故退萬 步言，縱認不能解除或撤銷系爭契約，亦應以該土地短少 之部分以為計算系爭房屋減少之價值損失，而據以主張減 少價金，或認定此屬伊所受之損害，尚屬合理；而系爭土 地面積為269平方公尺，門牌號碼臺北市○○區○○街000 巷00弄000號整棟建物，共計5戶，經松山地政所進行現場 測量後發現，坐落於系爭土地之面積，共計97平方公尺（ 含整棟建物實際占用系爭土地之面積55平方公尺，及擋土 牆範圍內基地占用42平方公尺），是伊購買系爭房屋短少 之土地面積為19.4平方公尺（計算式：97平方公尺÷5 =19.4平方公尺）。另依內政部不動產交易實價查詢服務 網及臺北市政府地政局建築物價額試算表之計算，系爭房 屋附近區段之土地價值，估計約為每坪914,377元，則系
爭房屋短少系爭土地應有部分之價值應為5,367,393元（ 計算式：1平方公尺=0.3025坪；19.4平方公尺=5.87坪， 小數點第二位以下四捨五入；914,377×5.87=5,367,393 ，元以下四捨五入）。則伊自得依民法第359條規定請求 減少買賣價金，或依照民法第353條、第227條規定請求被 告給付原告5,367,393元。
（四）聲明：
1、先位聲明：
（1）被告應給付原告12,329,581元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息； （2）願供擔保，請准宣告假執行。
2、備位聲明：
（1）被告應給付原告5,367,393元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息； （2）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
（一）系爭房地屬嘉華吳興二邨社區，建商於70幾年間起造時， 似因財務問題致許多承購戶於取得房屋所有權時，並未一 併取得房屋坐落之基地全部面積，復因土地所有權之複雜 變動，難以整合處理，因此，吳興二邨社區內欠缺完整坐 落基地之多數房屋雖位於臺北市信義區之精華地段，其成 交價格均低於附近不動產交易價值甚多，在地之仲介對此 亦無不知悉。伊配偶施立勇（以下逕稱其名）於102年間 曾調閱系爭土地之地籍資料，發覺系爭土地所有權人登記 次序多達89人，土地使用類別為林地，伊根本無法以個別 住戶單獨面對處理；伊委託臺灣房屋銷售系爭房地時，亦 明確告知系爭房屋坐落基地，其中系爭土地並非伊所有、 伊名下僅有775地號等3筆土地應有部分之事實，並要求臺 灣房屋人員務必將前開資訊誠實告知買方，以杜將來爭議 ，委託銷售契約所附標的現況說明書亦有相關之記載。嗣 後臺灣房屋人員表示已有誠意買方即原告願意出價，雙方 對於買賣價金合致後，即在代書見證下簽訂系爭契約，前 揭標的現況說明書、地籍圖謄本、建物測量成果圖謄本、 標的物附近不動產交易行情表等資料均附於系爭契約作為 附件，系爭契約載明：「賣方將下列不動產出售予買方， 買方已詳細檢視標的物現況及不動產說明書，經雙方協議 訂定如下條款以資共同遵守：第一條：不動產買賣標的： …」，其土地標示欄亦清楚記載出售標的為775地號等3筆 土地應有部分，不包括系爭土地，而建物測量成果圖更可 完整比對系爭房屋與坐落基地之位置、所佔大約之比例，
故原告對於系爭房屋前述情形，應無誤認或不知之理。又 因伊早已退休，於系爭房屋出售前多數時間均在美國照顧 待產之女兒，鮮少回到系爭房屋。伊於兩造簽約交屋後， 始悉系爭土地所有權人即訴外人陳永雄（以下逕稱其名） 向伊及同棟建物之其餘所有權人起訴請求給付相當於租金 之不當得利，伊與陳永雄於105年3月24日在本院臺北簡易 庭成立調解，按其要求給付計算至系爭房地移轉登記完竣 前之土地償金，當場支付34,400元後，將此事告知臺灣房 屋人員及代書，因該情事為兩造簽約時尚未發生、且為伊 所不知，伊實無蓄意隱瞞之情。
（二）關於原告先位依民法第359條規定及系爭契約第8條約定， 解除系爭契約，並請求被告返還買賣價金11,350,000元， 及賠償原告因此所受之損害部分：
1、系爭契約之買賣標的為系爭房屋及775地號等3筆土地應有 部分，並不包括系爭土地，而系爭房屋及775地號等3筆土 地應有部分產權完整、無面積短少，及其他有關標的物本 體之瑕疵，且均已移轉登記至原告名義完竣，買賣標的本 身並無任何價值、效用或品質不具備之瑕疵。原告所指系 爭房屋坐落第三人土地上而有法律上遭受請求不當得利租 金或拆屋還地之風險，顯非屬系爭房地本身物之瑕疵；又 系爭房屋坐落基地中雖有1筆坐落他人土地，惟依原告以 系爭房地向訴外人兆豐國際商業銀行股份有限公司（下稱 兆豐銀行）辦理貸款時，該銀行之授信擔保品不動產估價 報告書之記載及同意設定債權總額9,600,000元之最高限 額抵押權，並貸款8,000,000元與原告等情，足認系爭房 地於市場上仍然有系爭契約所載之交易價值，並無價值減 損之瑕疵。
2、縱認系爭房屋因坐落基地部分占用他人土地而有所謂物之 瑕疵存在，惟被告於簽訂系爭契約前業已告知此一事實， 此有系爭契約所附不動產說明書（其中包括標的現況說明 書、建物測量成果圖）足證，原告於不動產說明書及標的 現況說明書均有確認簽章，實無不知之理；況原告於起訴 狀已自認兩造就買賣系爭房地進行磋商、議價時，伊曾透 過臺灣房屋人員約略提及系爭房屋坐落基地有少許短少之 情形，且臺灣房屋人員作證時亦稱伊確實有將房屋基地占 用系爭土地之情事告知原告，足證原告確實知悉該情，依 據社會通念，原告即應有系爭房屋占用他人土地獲致相當 於租金之不當得利、將來可能會遭系爭土地所有權人主張 權利之風險認知，此時原告若果非常在意系爭房屋占用系 爭土地面積之多寡及將來必須保證無遭第三人訴訟之風險
，理當要求伊委託地政機關進行複丈測量，並要求伊於系 爭契約中明確記載，惟原告對此隻字未提，其臨訟主張系 爭土地占用面積及系爭土地所有權人事後對其提出訴訟為 其所不能知等情，縱令屬實且非明知瑕疵，亦顯有重大過 失，依民法第355條第2項前段之規定，及最高法院最高法 院49年台上字第2544號、61年台上字第1695號判例意旨， 伊不負擔保責任。
3、系爭土地原為林地，所有權數十年間異動頻繁，所有權人 人數眾多法律關係複雜，最後由陳永雄於104年6月3日取 得系爭土地單獨所有權，而伊因膝蓋關節退化，無法負荷 日常上下3層樓、及下公車後至系爭房屋須爬一段上坡路 程，故於出售系爭房地前10年左右即96年間即已遷出系爭 房屋搬至新北市三峽區，系爭房屋則空置，嗣因考量生活 安養費用等需求，方決定出售系爭房地，並非係因知悉訴 訟始欲出售房地；又因系爭房屋為公寓並無管理員，平日 信件本有遭風吹走、遭人隨意棄置之可能，且伊自105年4 月起即赴美陪伴女兒待產，鮮少至系爭房屋，未曾注意有 任何函件，原告提出之律師函既非寄送與伊之信函，自不 能證明伊有收受知悉，況原告主張陳永雄對伊提起不當得 利訴訟更非於簽約之前，此由陳永雄之起訴狀所載日期為 105年1月31日即可證明，伊係於同年3月24日由鄰居電話 通知，始知系爭土地地主請求地租補償、須至法院進行調 解，伊當即出庭與地主進行協商，並同意補償其自104年6 月3日至105年3月17日系爭房屋出售前之租金，足證伊於 售屋期間臺灣房屋人員及105年1月23日簽約時之代書詢問 ，均據實告知，而無任何隱匿不實之情。
4、原告雖主張系爭房屋可能隨時遭拆除而屬物之重大瑕疵， 惟系爭房屋乃合法起造取得使用執照後、於地政事務所辦 竣保存登記，為產權完整之不動產，系爭土地所有權人不 能任意訴請拆屋還地，縱系爭土地所有權人主張房屋之占 用結果妨害其土地之利用而依不當得利法律關係請求相當 於租金之損害金，惟依土地法規定，該損害金計算並非任 由土地所有權人漫天開價，仍有合理之標準可循。而系爭 房地之交易價值所以低於同地區之其他不動產，實業已反 應房屋部分占用他人土地可能造成承買人必須支付地主損 害金之不利益負擔。況由內政部不動產交易實價查詢服務 網搜尋臺北市信義區吳興街公寓（5樓以下無電梯）之結 果，其成交價格幾乎均每坪500,000至700,000元間，而系 爭房地成交價格僅為每坪395,000元，相差100,000至300, 000元不等；以平均每坪差價200,000元計算，系爭房屋為
28.75坪，總價即便宜5,600,000元左右，若以之支付土地 所有權人向原告請求按月給付7,066元租金計算，足以支 付66年之土地租金而有餘（5,600,000÷《7066×12》≒ 66.04）。原告起訴時雖稱伊昧於系爭房屋有泰半部分占 用他人土地之事實，而向原告訛稱坐落基地僅有「少許短 少」云云，惟伊及臺灣房屋人員均未曾向原告為前開陳述 ，亦未曾保證系爭土地所有權人不會提出其權利請求，故 系爭土地為誰持有、何時向房屋所有權人提出不當得利請 求，均不影響前揭有關伊不負瑕疵擔保責任之論述，原告 主張解除系爭契約、請求返還價金，即無可採。 5、原告雖主張標的物現況說明書有關系爭土地占用情形記載 不明云云，然依證人蔡秉穎證述：「…當時承辦人跟我說 ，這件坐落土地狀況有一些特殊，有占用第三人土地的問 題，而標的現況說明書11項要檢附測量成果圖或建物登記 謄本，但當時從測量成果圖及建物登記謄本看不出這樣的 狀況，所以我才建議要寫在第36到39項這裡，因為這是形 容房屋坐落基地的狀況…。」、「…我建議寫在第36到39 項的範圍，因為這是針對基地現況，但第36到39項制式文 字無法形容這個土地的現況，所以我才說用手寫才會清楚 。」等語，原告若主張依該文字致其誤認系爭土地有管理 、分管協議或分割約定，理應要求伊當場提出相關協議書 等書面證明，或要求伊切結保證，惟正因原告已理解伊於 售屋之始已一再表明系爭房屋基地短少及占用系爭土地之 相關問題，因此其當場對於前揭標的現況說明書之記載並 無任何爭議，在最終議價後同意簽訂買賣契約，實無於簽 約後再任事反悔之理！
6、原告請求損害賠償金額中之房屋代辦費用乃原告依其與第 三人代書間委任契約支付之委任報酬，稅捐乃其基於公法 關係繳納國家之稅捐，均與伊無涉，如系爭契約合法解除 ，稅捐即可申請退還，原告並無損害；另原告主張支出高 達910,000餘元之室內裝修費用，伊除否認其提出證據之 真正，亦認其請求無理由，蓋原告雖提出東庭室內裝修有 限公司之預算表及追加工程明細表，然其上並無蓋用公司 大小章，亦無該公司收款之收據及開立之發票，伊否認其 形式上及實質上之真正；原告提出匯款收據所載收款人為 「許异嫺」，不能證明其確有支出該等裝修費用。再者， 原告於起訴狀中稱其於105年3月27日從系爭房屋鄰居處獲 悉系爭房屋早於104年11月即有給付不當得利之產權爭議 ，即透過臺灣房屋人員向伊探詢詳情，因伊始終避不見面 ，伊迫於無奈，始委請律師於105年6月24日發函請於7日
內排除系爭房屋瑕疵，伊則委任律師於105年7月1日以存 證信函拒絕，原告為維護個人權益，僅得再次發函解除系 爭契約云云，然原告既主張其等於105年3月27日即知瑕疵 、而有解除或撤銷系爭契約之準備，焉能於同年5月17日 、7月10日再發包進行室內裝修工程？故該支出縱令為真 ，亦不可歸責於伊，原告不得請求該部分之損害賠償。（三）關於原告先位依民法第349條、第353條、系爭契約第5條 第1項解除系爭契約，並請求伊返還買賣價金11,350,000 元，及賠償原告因此所受之損害部分：
系爭契約第5條第1項固有「權利瑕疵擔保：賣方保證本買 賣標的產權絕無任何瑕疵。如第三人向買方主張任何權利 或發生糾紛時，應由賣方於產權移轉登記前負責排除，若 買方受有損害時，賣方除負權利擔保責任外，並負損害賠 償責任。」之約定，惟兩造爭議即類同於最高法院90年度 台上字第2093號判決情況，原告主張系爭房屋坐落基地部 分為第三人土地，此屬不動產相鄰問題，又其所謂權利瑕 疵並非系爭契約標的物本身之權利瑕疵，揆諸前開最高法 院判決意旨，應不在伊應負權利瑕疵擔保範圍內；縱認房 屋部分基地占用他人土地問題屬於買賣標的之權利瑕疵， 惟如前所述，依民法第351條規定，原告於系爭契約成立 時，即知系爭房屋部分基地占用系爭土地之事實，亦即知 悉將來有遭系爭土地所有權人主張占用期間相當租金之不 當得利的風險，而雙方並無另在系爭契約中明文約定伊應 就此負擔保責任，則伊不負擔保之責，原告此項請求顯無 理由。
（四）關於原告先位依民法第227條第1項、第226條及第256條規 定，及系爭契約第5條第1項約定解除系爭契約，請求被告 返還買賣價金及賠償原告因此所受之損害部分： 1、原告主張伊所交付之系爭房屋有泰半部分占用他人土地而 無合法權源之瑕疵，惟伊業已依系爭契約本旨，將買賣標 的，即系爭房屋、774地號等3筆土地應有部分完整移轉登 記予原告並交付完成，至系爭房屋坐落基地部分占用第三 人土地之事實，為原告立約時所明知，向第三人價購系爭 土地應有部分或訂定租賃契約亦非伊基於系爭契約之從給 付義務或附隨給付義務，則伊之給付即無不完全可言，亦 無任何可歸責之事由。
2、原告既自認於交易時即知系爭房屋部分基地有占用第三人 之土地，則其對於系爭房地可能存有訴訟或產權爭議即不 能諉稱不知；況伊自96年5月間起即遷居新北市三峽區， 且自105年4月起赴美陪伴女兒待產，鮮少至系爭房屋，未
曾注意有任何律師函，而原告提出之律師函既非寄送與伊 ，原告復不能證明伊有收受律師函，自不能以該存證信函 證明伊有何欺瞞之惡意；再者，陳永雄起訴狀繕本所載日 期為105年1月31日，益證兩造於105年1月23日簽約時，系 爭土地所有權人確實尚未對伊提起訴訟，伊當然無從告知 原告有訴訟情事。
3、對於一般成屋買賣，因房屋已有地政機關之建物測量成果 圖及地籍圖等資料可供比對知悉房屋坐落位置及其基地界 址，現況可一目了然，不若空地買賣，對於標的坐落如無 地政機關協助鑑界測量，通常不知其界址；因此成屋買賣 之交易經驗常情不會要求出賣人辦理鑑界。原告依據伊及 臺灣房屋人員之告知、標的物現況說明書、建物複丈成果 圖等資料，已知悉系爭房屋基地部分占用第三人土地，惟 其未曾要求伊必須辦理鑑界測量，確認系爭房屋占用系爭 土地面積多寡，足見系爭房屋占用系爭土地面積若干並非 其決定是否購買系爭房地之交易重要事項；又依社會通念 ，房屋無權占用他人土地受有相當於租金之不當得利，原 告與臺灣房屋人員洽談系爭房地買賣時，據聞渠等均為高 等知識分子、且有良好工作，實無不知無權占用他人土地 應負法律責任之理！況依證人黃淑悠證述：「…我有告訴 原告葉小姐，這個建案從民國70幾年就是這樣的土地狀況 ，我們知道有短少，但不知道目前是否有訴訟的狀況，但 是未來如何，買方必須自己去評估，原告葉小姐也沒有表 示異議。」等語，更足證明原告於簽約前已知系爭房屋占 用他人土地問題可能發生之法律風險，原告臨訟以其不知 占用面積及法律上應負之風險主張解除系爭契約，更屬無 據！
（五）關於原告依民法第92條規定，撤銷系爭契約之意思表示， 請求被告返還買賣價金、賠償因此所受之損害部分： 伊就系爭房屋坐落基地部分占用系爭土地之事實，業已於 雙方簽訂系爭契約之前告知、並明載於標的現況說明書， 原告亦自認兩造就系爭房屋之買賣進行磋商、議價時，伊 透過臺灣房屋人員約略提及系爭房屋坐落基地有少許短少 之情形，在在均足證明原告知悉房屋坐落基地並非全為伊 所有、而仍願意簽約購買，顯無受詐欺可言；又原告雖稱 其向臺灣房屋人員商討委託購屋事宜時，曾明確表示決計 不購買可能進行都市更新或任何有產權爭議之房屋，始同 意簽署不動產買賣意願書並付訖50,000元之斡旋金云云， 惟其未舉證證明之，且原告於書狀自認簽約時即已知悉系 爭房屋坐落基地有部分占用第三人土地，猶願簽約購買，
即與其前揭主張互相矛盾；況購買占用他人土地之房屋， 原即有遭地主請求不當得利租金之可能，此為社會通念， 伊及臺灣房屋人員亦從未保證地主不會出面追償，甚且該 損失風險業已反應於售價上，原告亦得從被告及臺灣房屋 公司、代書提供之各項公開資料中，決定是否購買，況原 告前揭主張至多僅為其購買前之內部動機目的問題，伊簽 訂系爭契約之前與原告未曾謀面，對其前述內容毫不知情 ，遑論有何詐欺情事。又原告雖主張伊於簽約前明知系爭 土地所有權人已提起相關訴訟卻故為隱匿云云，惟由陳永 雄之起訴狀所載具狀日期，即可推翻其主張。
（六）關於如原告前述任何一請求為有理由，被告依民法第217 條第1、2項、第216條之1請求減輕、免除及扣除原告所受 利益部分：
1、退萬步言，若原告前述任何一請求為有理由、伊有返還價 金及賠償原告所受損害之義務，且原告提出之裝修內容及 裝修費用均為真實，惟伊出售系爭房地前，已因自住而斥 資近百萬重新油漆與裝修，原告既明知其將解除或撤銷系 爭契約，仍故意支出鉅額費用重新裝潢系爭房屋，伊主張 依民法第217條第1、2項之規定，及最高法院54年台上字 第2433號判例意旨、90年台上字第122號判決意旨有關過 失相抵之規定，請求減輕或免除伊應賠償之金額。 2、原告於105年3月14日即與伊完成系爭房屋點交作業，為其 所自認，自斯時起，原告即受有使用系爭房地之利益，本 院於106年3月30日至系爭房屋現場履勘時，亦見原告一家 均已遷入系爭房屋居住；參考內政部實價登錄資料，系爭 房屋為5層樓公寓，面積28.75坪、有3房2廳、2衛及全新 裝潢，而附近吳興街350巷類似屋齡、格局之5層樓公寓， 租金每月25,000元。則若認原告之主張有理由而判決伊應 賠償原告金錢若干，惟基於此一買賣原因事實，原告亦受 有使用系爭房屋相當於租金之利益，爰依前揭規定請求被 告應自105年3月14日起至返還系爭房地之日止，按月計算 25,000元自伊應賠償原告之金額扣除之。退步言之，如認 定原告所受損害與其所受使用房地利益之間並非基於同一 買賣原因事實而不得主張損益相抵，則原告使用系爭房地 受有相當於租金之利益為不爭之事實，爰請求與伊應負之 損害賠償金額互相抵銷之。抵銷金額自105年3月14日起至 本件事實審最後言詞辯論終結日止，按月以25,000元計算 。
（七）如本院認原告解除或撤銷系爭契約合法，且原告請求返還 買賣價金有理由，則伊亦得依據民法第259條及第179條規
定請求原告返還系爭房地所有權登記，爰依民法第261條 準用或類推適用同法第264條規定，行使同時履行抗辯權 ，亦即原告於系爭房地所有權登記移轉返還予伊、並將系 爭房地回復原狀交還伊時，始得向伊請求返還價金。（八）關於原告備位依民法第359條、第353條、第227條規定請 求減少買賣價金部分：
原告依民法第359條、第227條規定請求減少買賣價金之前 提，仍在於伊應對原告負物之瑕疵擔保責任，及伊提出之 給付不完全，且有可歸責事由，惟如前所述，伊應無此責 任，則原告請求減少買賣價金，洵無理由。再者，系爭房 屋雖有坐落基地部分占用系爭土地之事實存在，然原告仍 得依系爭契約所訂之買賣價額向銀行辦理貸款，銀行經鑑 價後亦同意貸放，證明系爭房地於買賣後並無因前開因素 而有價值減損之問題，原告請求伊應賠償其相當於系爭房 屋占用系爭土地應有部分面積之市場價值，據此減少系爭 契約價金，無異認為系爭契約給付標的應含系爭土地應有 部分，顯與系爭契約約定相悖；況其起訴狀計算系爭房屋 占用系爭土地面積亦與地政機關測量結果不符，原告此部 分請求亦無可採。
（九）聲明：