損害賠償等
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,105年度,3003號
TPDV,105,訴,3003,20170908,2

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第3003號
原　　　告　恬褋仕股份有限公司
法定代理人　譚芙芩
訴訟代理人　柯勝義律師
被　　　告　大宇投資股份有限公司
法定代理人　陳林玉成
訴訟代理人　李旦律師
　　　　　　江俊賢律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於中華民國106年7月
31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰零玖萬伍仟捌佰壹拾元，及其中新臺幣捌拾萬伍仟伍佰元自民國一零五年三月十日起，其中新臺幣貳拾玖萬零參佰壹拾元自民國一零五年五月二十五日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣參拾陸萬伍仟貳佰柒拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰零玖萬伍仟捌佰壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。查，本件原告起訴時，係主張兩造簽訂有租 賃契約，由原告向被告承租房屋作為開設旗艦店之用，然被 告拆除改建其所有建物之廁所，並於其所有建物地板開孔裝 設電器設備，而就其所有建物有保管上之疏失，致原告所開 設之旗艦店於民國104 年8 月8 日因漏水而受有損害，遂依 民法第191 條第1 項、第227 條、第226 條及第179 條規定 ，聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）5,256,432 元， 及自104 年10月8 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息（見本院臺北簡易庭105 年度北簡字第5336號卷〈下稱北 簡卷〉第2 至10頁）。嗣於105 年9 月14日以民事訴訟追加 狀追加以民法第184 條第2 項規定為請求權基礎（見本院卷 第100 至101 頁）。經核原告追加請求權基礎所依據之基礎 事實均係基於原告所承租房屋於104 年8 月8 日因漏水而受 有損害之事實，堪認原告所為追加請求權基礎與起訴事實同 一，是原告前揭訴之追加，與上開規定相符，應予准許。



貳、實體方面
一、原告起訴主張：
㈠、被告為門牌號碼分別為臺北市○○區○○○路000 號1 樓、 123 號2 樓、121 號2 樓、121 號2 樓之1 建物（下稱系爭 建物；就121 號地下1 樓、123 號1 樓部分，下稱系爭租賃 物；就123 號2 樓、121 號2 樓、121 號2 樓之1 部分，下 稱系爭2 樓房屋）之所有權人。被告於103 年4 月22日將系 爭租賃物出租予原告，兩造並簽訂房屋租賃契約書（下稱系 爭租約），租期自103 年5 月1 日至105 年4 月30日止，每 月租金38萬元，押租擔保金135 萬元，原告於系爭租賃物內 設立TENDAY'S量身舒壓床旗艦店（下稱旗艦店）。嗣於104 年8 月8 日因颱風來襲，造成旗艦店1 樓天花板、牆面等多 處發生漏水，並漫流至地下室，店內裝潢亦因此受損，原告 於同年月10日將旗艦店漏水及災損狀況通知系爭租賃物之出 租人即被告，並請求被告修繕租賃物、受損電氣空調設備， 以及應賠償原告因系爭租賃物瑕疵所受損害，惟被告遲未履 行修繕責任，原告亦陸續於104 年9 月9 日、24日與被告會 商，被告仍堅稱無修繕及賠償損失責任，原告為免損失擴大 ，遂於104 年10月7 日以存證信函解除與被告間之系爭租約 ，被告於翌收受解約表示後，要求原告於1 個月後即104 年 11月8 日點交房屋，兩造於104 年11月9 日完成系爭租賃物 點交。
㈡、本件漏水原因是因被告將其所有之系爭2 樓房屋原有廁所拆 除，另於後方陽台增建廁所，並將廁所排水管路接至大樓公 共雨水排水幹管，以及於系爭2 樓房屋之樓地板設置電器插 座之行為，導致颱風來臨時，因房屋排水管發生溢流，水流 經由地坪電器插座開孔等流入地板與電器周圍縫隙，並滲漏 至1 樓頂版，致原告旗艦店受損，被告前開行為不僅違反建 築法第77條，亦是被告疏於保管所造成，即原告所受損害與 被告違反法令變更建築物設施及疏於保管建物之行為，具有 因果關係，原告依民法第184 條第2 項、第191 條第1 項前 段、第196 條、第213 條及第216 條規定，請求被告就原告 之設備損失1,171,590 元、商品損害550,820 元、營業損失 664,022 元負損害賠償責任。
㈢、再者，原告承租系爭租賃物，卻因系爭租賃物有漏水瑕疵， 致無法營業，系爭租賃物已全部不符約定使用、收益之狀態 ，原告應免除支付租金之義務，原告已付租金顯有給付原因 欠缺之情事，被告受領104 年8 月8 日起11月8 日期間租金 即屬不當得利，依法應返還所受領3 個月租金114 萬元。又 被告為系爭租賃物之出租人，本件漏水可歸責於被告，被告



未使租賃物保持合於約定使用收益之狀態，致原告受有損害 ，原告依民法第423 條、第227 條、第226 條、第213 條及 第216 條規定，請求被告應負債務不履行之損害賠償責任， 賠償原告設備損失1,171,590 元、商品損害550,820 元、營 業損失664,022 元。另且，原告因系爭租賃物有瑕疵無法達 到使用目的，且被告知悉租賃物瑕疵達2 個月仍遲不修繕， 乃於104 年10月7 日以存證信函將通知被告解除租賃契約， 是於104 年10月8 日被告收受存證信函後，兩造間租賃關係 即已消滅，原告自得請求被告返還押租保證金135 萬元。又 被告於104 年11月9 日點交系爭租賃物時，雖以原告提前解 約，違反系爭契約書第8 條第3 項約定，應賠償相當1 個月 租金，而兌現104 年12月份租金支票38萬元，然原告係合法 解除系爭租約，本件無系爭租約前開約定之適用，是被告領 取104 年12月租金38萬元，即屬不當得利。㈣、為此，本於侵權行為、債務不履行、瑕疵擔保責任之法律關 係，依民法第184 條第2 項、第191 條第1 項、第227 條、 第226 條規定，起訴請求被告負損害賠償責任，另本於不當 得利之法律關係，依民法第179 條規定，起訴請求被告返還 不當得利等語，並聲明：㈠、被告應給付原告5,256,432 元 ，及自104 年10月8 日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物所在大樓即臺北市仁愛大廈係於75年建 築完成，被告於87年間購得系爭建物，系爭建物自建築完成 時起迄本件漏水發生時，已逾30年期間未發生滲漏水情況， 足證被告對系爭建物之設置、保管無瑕疵及缺失。本件漏水 發生係因大樓公共排水管道遭阻塞，無法正常排水積水漫溢 至系爭2 樓房屋，方波及系爭1 樓頂版。故由本件鑑定結果 即知本件漏水發生係天然災害所致，屬不可抗力因素。況被 告未於系爭2 樓房屋陽台增建廁所，且系爭2 樓房屋洩水孔 本即與公共管道間之排水立管相連，又系爭2 樓房屋地板裝 設電器插座，不需特別具備防水功能，原告以此指摘被告違 反建築法或有保管建物之疏失，均無理由。本件系爭租賃物 漏水是因天然災害，屬不可抗力因素，是原告主張被告有侵 權行為或保管建物疏失，實屬無據。再者，被告否認原告所 指消極或敷衍系爭租賃物之漏水瑕疵修復責任，本件無民法 第430 條規定之適用。且颱風過後，原告仍持續使用系爭租 賃物，並無租賃物一部滅失之情形，原告主張其依法得終止 租約，並非合法，則被告自得依系爭租約第8 條第3 項約定 ，請求原告賠償相當於1 個月租金額之損害金。末依系爭租 約第4 條第1 項後段及第5 條第5 項約定，原告應將系爭租



賃物回復原狀後交還，被告曾以存證信函催請原告將系爭租 賃物所施作之部分裝潢拆除，惟原告未予置理，被告乃自行 雇工拆除原告所裝潢部分，在押租保證金中扣除拆除費用54 4,500 元後，將剩餘押租保證金805,500 元返還原告，原告 所辯顯有誤會等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴駁回 。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、查，被告為系爭建物之所有權人，系爭建物所在大樓即「臺 北市仁愛大廈」於75年建築完成，被告於87年間購得系爭建 物。兩造於104 年4 月23日簽訂系爭租約，由原告向被告承 租系爭租賃物，租賃期間自103 年5 月1 日起至105 年4 月 30日止，每月租金38萬元（含加值營業稅），原告並依約交 付押租保證金135 萬元予被告，嗣原告以系爭租賃物作為開 設旗艦店之用。104 年8 月8 日適逢蘇迪勒颱風侵台，原告 旗艦店於該日發生漏水，嗣原告於104 年10月7 日寄發存證 信函與被告，表示104 年8 月8 日自被告所有系爭2 樓房屋 漏水至租賃物，造成原告陳列商品毀損之財物損失，復因租 賃物天花板淹水，致不能使用電力無法營運。經原告屢次催 告修繕，被告藉故拖延，致租賃物不合於約定使用收益狀態 ，不能達租賃之目的，原告得依民法第430 、435 條終止租 約，並將於104 年10月21日遷出租賃物，爰請被告於租約終 止日起3 日內返還尚未屆期之租金支票共6 張，並返還135 萬元之押租保證金予原告。惟若被告不認同原告有法定終止 租約原因，原告暫依系爭契約書第8 條第3 項約定提前通知 被告將於104 年11月7 日終止租約遷出租賃物，並請被告於 租約終止日起3 日內依民法第454 條返還尚未屆期之租金支 票共6 張，並返還扣除1 個月租金38萬元後餘額97萬元之押 租保證金予原告等語，該存證信函經被告於104 年10月8 日 收受。被告於104 年12月1 日兌現原告所交付面額38萬元、 支票號碼FE0000000 ，用以預付104 年12月份租金之支票。 原告已於104 年10月9 日將系爭租賃物交還被告，現由被告 出租予「徠禮傢俱」使用等情，為兩造所不爭執，並有建物 登記第二類謄本、公證書暨房屋租賃契約書、照片、錄影光 碟、104 年10月7 日臺北信維郵局第2064號存證信函、104 年10月14日臺北仁愛路郵局第401 號存證信函、鑑定報告書 、存款往來對帳單、支票在卷可稽（見北簡卷第12至99頁、 第130 至131 頁、本院卷第96頁），堪信此部分之事實為真 實。
四、兩造之爭點及論述
原告主張被告為系爭建物之所有人及出租人，被告疏於保管 系爭建物，且違反建築法規定，致颱風來臨時，系爭租賃物



受有漏水之損害，亦未使租賃物合於約定、使用收益之狀態 ，致原告因漏水受有損害等情，為被告所否認，並以前詞置 辯。是本院應審究者厥為：㈠、系爭租賃物於104 年8 月8 日發生漏水情形，是否肇因於被告設置或保管系爭建物有欠 缺所致？㈡、如是，則原告請求被告賠償因系爭租賃物漏水 所受之各項損害，有無理由？賠償金額為若干？㈢、原告於 104 年10月7 日依民法第430 條、第435 條規定終止兩造間 租賃契約，是否合法？㈣、原告依民法第179 條規定，請求 被告返還104 年8 月8 日起11月8 日期間所受領租金114 萬 元，有無理由？㈤、原告依民法第179 條規定，請求被告返 還已兌領104 年12月份之租金38萬元，有無理由？㈥、原告 請求被告返還押租保證金135 萬元，有無理由？被告得否自 押租保證金扣除系爭租賃物回復原狀之拆除裝潢費用544,50 0 元？現就本件爭點分別析述如下：
㈠、系爭租賃物於104 年8 月8 日發生漏水情形，是否肇因於被 告設置或保管系爭建物有欠缺所致：
1.按土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工 作物之所有人負賠償責任，但其對於設置或保管並無欠缺， 或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡 相當之注意者，不在此限。前項損害之發生，如別有應負責 任之人時，賠償損害之所有人對於該應負責者，有求償權， 民法第191 條規定甚明。是土地上之建築物或其他工作物使 他人權利遭受損害時，應推定其所有人就設置或保管有欠缺 ，被害人請求損害賠償時無須負舉證責任，方能獲得週密之 保護，但所有人能證明對其無欠缺，或於防止損害之發生， 已盡相當之注意，或損害非因設置或保管有欠缺所致者，仍 得免負賠償責任，方為平允，此觀該條88年4 月21日修正之 立法理由即明。另民法第191 條第1 項所謂之土地上之工作 物，係指以人工作成之設施，建築物係其例示，而建築物內 部之設備如天花板、樓梯、水電配置管線設備等，屬建築物 之成分者，固為建築物之一部，應包括在內（最高法院95年 度台上第310 號判決要旨參照）。又按，建築物保管之欠缺 ，不必為損害發生之唯一原因，其與第三人之行為相結合而 發生損害之結果者，建築物所有人如不具備民法第191 條第 1 項但書規定之免責要件時，仍應負該條規定之賠償責任。 2.系爭租賃物天花板（按本件天花板係指原告裝潢時加裝在1 樓頂板下之天花板；如為1 、2 樓之樓板，則以論述主體或 稱1 樓頂板或稱2 樓地板）於104 年8 月8 日確有滲漏水， 且水流自天花板流出至系爭租賃物地板，並淋濕原告於系爭 租賃物內擺放之展示家俱、裝潢等節，為兩造所不爭執，並



有當日漏水情形光碟暨照片可稽（見北簡卷第35至42頁）， 堪認該日系爭租賃物天花板確有滲漏水，且該滲漏水導致原 告於店內之展示家俱、裝潢淋濕之事實。又被告為系爭建物 之所有權人，則依首揭規定，即應推定被告就系爭建物之保 管、設置有欠缺造成原告之損害，須被告舉證證明自己之保 管並無欠缺，始得免責。
3.被告雖抗辯：自建築完成時起迄本件事故發生時，已逾30年 ，系爭建物迄104 年8 月8 日前未曾發生滲漏水，且鑑定報 告結論㈣指出1 樓頂板與2 樓地板依慣例無需特別防水處理 ，本件為天災，無人可預料水流會沿電器開孔滲入，足證被 告對系爭建物之保管、設置並無缺失云云。惟查： ⑴被告就所辯系爭建物未曾發生滲漏水一事，未舉證以實其說 ，況縱認此節為真，仍不足以推翻被告就2 樓地坪15處電器 設備開孔管線或燈座與混凝土周圍之縫隙有保管、設置缺失 之情事。
⑵況查，本件經送請臺北市結構工程工業技師公會（下稱結構 技師公會）派員至現場鑑定結果：「㈡、1 樓頂版及2 樓地 坪各處滲漏水之原因為何？依大樓管委會會議紀錄研判漏水 源頭是公共管線阻塞，颱風雨量較大宣洩不及，由2 樓廁所 地坪之地排回流湧出後，致水滿出後溢流至2 樓地坪。各處 滲漏水之原因研判2 樓廁所地坪之水滿出後溢流至2 樓地坪 後，大部份係經由2 樓地坪15處電器設備開孔管線或燈座等 開口處流入電力管線及電管與混凝土周圍縫隙，並滲漏入1 樓頂版，並由1 樓頂版電力設備開口或裂縫流出，並滴至原 有矽酸鈣天花板上。」，有該會103 年3 月10日鑑定報告（ 外放）可參。是系爭租賃物裝潢之天花板發生滲漏情形，係 因水流經由2 樓地坪15處電器設備開孔管線或燈座等開口處 流入電力管線及電管與混凝土周圍縫隙，並滲漏入1 樓頂板 ，並由1 樓頂板之電力設備開口或裂縫流出，滴至系爭租賃 物裝潢之天花板上所致，而前開瑕疵即2 樓地坪15處電器設 備開孔管線或燈座與混凝土周圍之縫隙暨1 樓頂板之電力設 備開口或裂縫，亦足徵係被告對於系爭建物設置、保管有欠 缺所致。又結構技師公會鑑定結論㈡既非指摘系爭租賃物滲 漏水係因系爭2 樓地板或1 樓頂板不具防水功能所致，則被 告以鑑定報告結論㈣載稱1 樓頂板與2 樓地板依慣例無需特 別防水處理，辯稱本件為天災云云，顯與被告就2 樓地坪15 處電器設備開孔管線或燈座與混凝土周圍之縫隙暨1 樓頂板 之電力設備開口或裂縫之建物有保管、設置缺失等節無涉， 委無足採。
4.至原告主張被告增建2 樓廁所，並將廁所排水管路接至大樓



公共雨水排水幹管，致颱風來臨時，因來不及宣洩而溢流至 2 樓地坪，因認被告就系爭建物排水管路之保管有欠缺；被 告就此則辯稱本件是天災致來不及宣洩，被告並無任何侵權 行為云云。惟本件系爭租賃物滲漏水原因係因雨量宣洩不及 ，致水滿出後溢流至2 樓地坪，以及2 樓地坪15處電器設備 開孔管線或燈座與混凝土周圍之縫隙暨1 樓頂板之電力設備 開口或裂縫所造成，業據認定如前。是縱認被告就保管系爭 建物排水管路並無疏失，且水流係因天災，不及宣洩而溢流 至2 樓地坪，惟倘被告無電器設備開孔管線或燈座與混凝土 周圍之縫隙等之保管、設置缺失，本件即不生系爭租賃物滲 漏水之可能，是揆諸前揭說明，仍無從免除被告系爭建物保 管、設置缺失之責。
5.從而，系爭租賃物於104 年8 月8 日發生漏水情形，確係肇 因於被告設置、保管系爭建物欠缺所致。
㈡、如是，則原告請求被告賠償因系爭租賃物漏水所受之各項損 害，有無理由？賠償金額為若干：
1.次按，不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損 所減少之價額；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約 另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第1 項情形， 債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀； 損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債 權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計 劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益 ，民法第196 條、第213 條第1 項、第3 項、第216 條分別 定有明文。承㈠所述，原告應負民法第191 條之侵權行為責 任，現分就原告請求之賠償，敘述如下：
2.設備損失之修復費用1,171,590 元部分： ⑴原告主張旗艦店因本件漏水，致店內裝潢、電路電器設備、 油漆、地毯及壁紙損壞，經估價修復費用為1,171,590 元， 並提出104 年8 月30日之估價單影本1 紙為佐（即原證16， 北簡卷第113 頁）；被告則辯稱：估價單為私文書，否認真 正，且被告因原告提前終止系爭租約，卻未回復系爭租賃物 之原狀，而雇工拆除裝潢部分，自無修復旗艦店設備之必要 等語。
⑵按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第357 條前段定 有明文。且按當事人提出之私文書，必先證其真正而無瑕疵 者，始有訴訟法上之形式證據力，更須其內容與待證事實有 關，且屬可信者，始有實質證據力之可言。即私文書之形式 及實質，均須由舉證人證明為真正，方得採為認定事實之基 礎（最高法院97年度台上字第2315號判決參照）。本件原告



提出之估價單，被告否認形式及實質上真正，原告復未提出 其他證據證明，是原告所提出此估價單，尚難採為本件訴訟 認定之依據。從而，原告此部分之請求，乏其所據，不應准 許。
3.商品損害550,820 元部分：
⑴原告主張：旗艦店因本件漏水，致店內陳設之床墊、枕頭、 被套等寢具17項商品及貴妃椅泡水受損，除貴妃椅表布得清 洗回復原狀，故以清潔費用2,000 元列計求償金額外，其餘 以產品出售定價為損害金額，寢具商品損害金額為548,820 元，加計清潔費用合計賠償金額550,820 元；被告則辯稱否 認原告自行製作之統計表即原證17之真正，且統計表上之定 價未提出證據，均不可採，況原告前稱以5 折定價出售云云 。
⑵原告所提原證17統計表雖為自行製作，惟原告已提出各該型 號商品受損、沾有水漬之照片（見北簡卷第35至51頁），且 觀諸照片，依稀可見地板仍有水痕，足認原證17所列之商品 ，確有因系爭租賃物滲漏水致生損害之情。又原告為銷售寢 具之公司，其亦已提出商品型錄（見北簡卷第125 至128 頁 ），可證原證17統計表上所列訂價非虛。但查，就原證17項 次9 、10部分，寢具枕套數量為2 ，依商品型錄所載，寢具 2 個1 組定價5,600 元，統計表則以1 個5,600 元計算，是 就原證17損害總金額部分，應再予扣除11,200元（計算式： 5,600 元*2=11,200 元），另就清潔費2,000 元部分，未據 原告提出證據證明，自應予扣除。是以，於扣除13,200元（ 計算式：11,200元+2,000元=13,200 元）後，原證17統計表 所列損害總金額應為537,620 元（計算式：550,820 元-13, 200 元=537,620元）。又原告既稱其前希望清理受損商品後 以5 折賣出，惟迄旗艦店撤離前，均未售出等語（見本院卷 第92頁），足見受損商品非必以訂價出售，且訂價5 折為原 告可接受之銷售折扣。復觀諸原告所提商品型錄，僅就原證 17項次17部分備註「請勿打折出售」（見北簡卷第17頁）， 其餘受損型號則未有特別說明，應可認原告除原證17項次17 部分外，其餘商品所受損失為產品訂價之5 折。從而，就原 告所售商品損害部分共應為290,310 元【計算式：43,000元 + （537,620 元-43,000 元）/2=290, 310 元】。 4.營業損失664,022 元部分：
⑴原告主張旗艦店因本件漏水，致電器受損，自104 年8 月8 日至11月8 日均無法營業，使原告損失原有預期收入，按近 3 年同期營業收入2,459,340 元，經乘以同業營業利潤27% 計算，原告所失利益為664,022 元（計算式：2,459,340 元



×0.27＝664,022 元，元以下四捨五入）等語；被告則辯稱 原告長年經營不善，營業狀況不佳，刻意藉此事件不開門營 業等語。
⑵被告既否認原告受有營業損失，且稱原告經營不善，此部分 即應由原告負舉證責任。惟原告未提出過往經營狀況證明其 每月仍有營業收入，自無從以同業營業利潤標準逕論原告於 無法營業時間損失之預期收入。從而，原告此部分之請求， 乏其所據，不應准許。
5.又除被告受有商品損失290,310 元部分，經認定如前，前揭 2 至4 項目之其餘損失，均因原告未能舉證而經駁回，是縱 原告依租賃關係請求為有理由，同理，本件仍因原告未能就 前開損失盡舉證之責而應予駁回，併此敘明。
㈢、原告於104 年10月7 日依民法第430 條、第435 條規定終止 兩造間租賃契約，是否合法：
1.按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負 擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於 其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求 出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430 條定有明 文。故其租賃物尚能修繕者，必承租人定相當期限催告負擔 修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內不為修繕者， 承租人始得終止契約，或自行修繕而請求出租人償還其費用 或於租金中扣除之。又按，租賃關係存續中，因不可歸責於 承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之 部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能 達租賃之目的者，得終止契約，民法第435 條定有明文。所 指「租賃物之一部滅失」應係租賃物本身一部滅失而致客觀 上不能使用、收益租賃物之情形。又系爭契約第8 條第3 項 約定：本契約租賃期限未滿，無法定解除原因，乙方（原告 ，下同）擬終止本合約時，應於預定終止前1 個月以書面通 知甲方（被告，下同），並應賠償甲方相當於1 個月租金額 之損害金。
2.經查，原告104 年10月7 日存證信函固載稱因天花板積水致 無法用電營運，被告又拒絕修繕，故依民法第430 、435 條 之規定終止系爭租約云云，惟按前說明，必承租人定相當期 限催告出租人修繕，出租人於其期限內不為修繕者，承租人 始得終止契約，而遍觀全卷，未見有原告催告被告修繕而不 為修繕之證明，原告既無法證明已催告被告於一定時間內修 繕乙節，自無從依民法第430 條之規定終止系爭租約。再者 ，系爭租賃物雖有電器設備開孔管線或燈座與混凝土周圍之 縫隙之瑕疵，惟仍可使用作為1 、2 樓間樓板使用，按前所



述，自非客觀不能使用，而有滅失之情。從而，原告主張依 民法第435條之規定，終止系爭租約，同無理由。 3.又如前所陳，系爭租約第8 條第3 項賦予原告提前終止系爭 租約之權利，僅需提前1 個月通知，據此，則原告既於前開 存證信函內另稱依系爭租約第8 條第3 項提前1 個月通知將 於104 年11月7 日終止租約等語，該存證信函於同年10月8 日經被告收受，有被告104 年10月14日存證信函可稽（見北 簡卷第58頁），可認兩造間之系爭租約於104 年11月8 日合 法終止。
㈣、原告依民法第179 條規定，請求被告返還104 年8 月8 日起 11月8 日期間所受領租金114 萬元，有無理由： 出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並 應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態， 民法第423 條定有明文。出租人未盡此項義務時，依民法第 441 條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、 收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金 之義務（最高法院92年度台上字第2640號裁判意旨參照）。 然而，兩造均不爭執於系爭租約期間，僅104 年8 月8 日颱 風來臨時有發生滲漏水現象，參以前開所述滲漏水原因是因 該日颱風來臨時，雨水宣洩不及溢流至2 樓地板，透過電器 設備開孔管線或燈座與混凝土周圍之縫隙滲漏。則颱風過後 ，系爭2 樓房屋即無溢流而透過前開瑕疵致生滲漏水之可能 ，堪認系爭租賃物「本身」於颱風過後並非具有無法使用、 收益之狀況。況依原告所述，本件是因滲漏水後，電器受損 ，無法開燈展示產品、產生惡臭，顧客因而不願進入店內消 費（見本院卷第279 頁背面），益徵本件係店內裝潢受損而 無法使用，而與系爭租賃物無法使用、收益乙節無涉。基上 ，實難認為與「承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益 之期間」之情形相符，因此，原告依民法第441 條反面解釋 主張免支付租金之義務，尚難謂為有據，不能准許。㈤、原告依民法第179 條規定，請求被告返還已兌領104 年12月 份之租金38萬元，有無理由：
原告主張系爭租賃物存有漏水瑕疵，被告拒絕修繕，已構成 民法第347 、354 、359 條解除契約之原因，是依系爭契約 第8 條第3 項之約定，本件有法定解除原因，原告無庸賠償 相當於1 個月租金的損害金即被告兌現之104 年12月份之租 金38萬元云云；被告則辯稱：本件並無民法第430 、435 條 之適用等語。然查，原告前開所指之法定解除原因係規範在 民法買賣一節，無從適用於本件租賃，又如前三、㈡、2.所 述，原告亦無從依民法第430 、435 條之規定終止系爭租約



。是以，本件既無法定解除或終止系爭租約之事由，原告即 無從援引系爭租約第8 條第3 項前段之規定，主張無庸賠償 相當於1 個月租金之損害金38萬元。
㈥、原告請求被告返還押租保證金135 萬元，有無理由？被告得 否自押租保證金扣除系爭租賃物回復原狀之拆除裝潢費用54 4,500 元？
原告主張本件應以103 年5 月1 日續約時為原狀，僅需清空 產品，不拆除裝潢與設施之現狀點交，故被告自保證金扣除 拆除支裝潢費用544,500 元，並無理由云云；被告則辯稱： 回復原狀係指原告應將裝潢部分拆除，其自保證金扣除拆除 之裝潢費用544,500 元，自屬有據等語。經查： 1.系爭租約第4 條第1 項、第5 條第5 項分別約定：乙方於簽 訂本租賃契約時需以現金或即期支票交付甲方135 萬元作為 押租保證金，以保證乙方確認履行本契約，甲方得將該即期 支票提示。前述押租金甲方於租約屆期或終止，乙方恢復原 狀遷空交還房屋，履行本契約之義務，且清償所有債務後， 並無任何違約之情事時，始由甲方無息退還保證金；租賃關 係存續中，房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後 ，得自行裝設，但不得損害原有建築結構。乙方於交還房屋 時應將廢棄物搬離，騰空並應負責回復原狀。如乙方不履行 本項義務，甲方得自行鳩工完成，所需費用及施工日數按日 租計算，由甲方逕由保證金取償，如有不足仍得向乙方另行 求償。由此可見，系爭租約租期屆滿或因其他原因終止時， 原告負有回復原狀之義務，如原告未依約回復原狀者，被告 得自行雇工代為回復原狀，並將因此所生之費用自押租保證 金中扣除。且系爭租約所指回復原狀，應包含將房屋改裝設 施拆除搬離。
2.查，原告自97年5 月1 日起即向被告承租系爭租賃物，各該 份租約均明載租約屆滿2 個月前，經雙方協議同意調整租金 後，另訂新租約等語，為兩造所不爭執，並有各份租約可稽 （見北簡卷第23頁、本院卷第33、41、67頁），參以租金、 租期等事項，屬租賃契約重要之點，如租金、租期均已變更 ，應認屬不同租賃之契約。又觀諸兩造間歷來各份租約，均 載明原告有優先承租或以同一條件優先承租之權利，而各該 租約當事人關於租賃條件之合意，不以明示為必要，倘依當 事人簽約過程或其他相關事證，已堪認有默示合意存在，雙 方即應受該合意之拘束。兩造既於前租約租期將屆滿前，同 意以前租約部分相同內容為底稿再訂新租約，則兩造對於當 時所未討論之事項，衡諸常情，應有沿用前租約約定之默示 合意存在，據此，則系爭租約所載之回復原狀，所指應為兩



造97年5 月1 日簽訂租約，被告交屋予原告之原狀。又原告 自承97年2 月承租系爭租賃物時，遺有大鼎活蝦餐廳之裝潢 與廢棄物，惟佐以原告稱其投入2,000 萬元裝潢，以及原告 就系爭租賃物是作為家具展示店之用，與餐廳之裝潢規劃必 然有異，應可認原告並未沿用大鼎活蝦餐廳之裝潢，而是另 行為之。則揆諸前開1.之契約解釋，以及被告交付予原告系 爭租賃物原有裝潢不可能回復等情，是本件之回復原狀應為 原告應拆除其所加設之裝潢，可以認定。
3.原告點交房屋時，未拆除原有裝潢，被告因而雇工拆除原告 所遺留之裝潢，並提出估價單為證，原告未否認估價單之形 式真正，加以被告提出裝潢拆除前後之照片為證（見本院卷 第78頁、第107 至112 頁），可證被告確有雇工拆除原告旗 艦店原有裝潢之情。據此，按前約定，被告辯稱其得自保證 金扣除拆除之裝潢費用544,500 元等語，為有理由。 4.基上，被告不爭執收受保證金135 萬元，則扣除前開原告應 負擔之拆除裝潢費用544,500 元後，被告應返還原告保證金 805,500 元。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者 ，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項 前段、第203 條定有明文。查，就原告請求賠償商品損害29 0,310 元、返還保證金805,500 元部分，均屬於未定給付期 限之金錢債權，按上說明，就賠償商品損害290,310 元部分 ，原告自得請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即105 年5 月25日起之法定遲延利息。另就返還保證金部分，雖原告於 104 年10月7 日以存證信函催告被告返還，然系爭租約迄10 4 年11月8 日合法終止，且依系爭租約約定，應於原告履行 契約義務，且清償所有債務後，方由被告無息退還，是此部 分之利息起算點應以被告支付僱工拆除裝潢之費用之105 年 3 月10日作為原告催告之時點，故就返還保證金805,500 元 ，原告得自105 年3 月10日起請求被告給付此部分之法定遲 延利息。又原告逾前開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。六、綜上所述，原告依侵權行為、系爭租約之法律關係請求被告 給付1,095,810 元暨如前五、所示時點分別起算之法定遲延 利息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，則屬無 據，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原



告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應 予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用 之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 9 月 8 日
民事第四庭 法 官 蕭涵勻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 8 日
書記官 林立原