臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第2988號
原 告 陳在瀛
訴訟代理人 陳明宗律師
李介文律師
被 告 李怡慧
訴訟代理人 張致祥律師
複代理人 楊于瑾律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於中華民國106年8月31
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參佰萬元，及自民國一○五年七月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰萬元預供擔保後得假執行。但被告於以新臺幣參佰萬元預供擔保後得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。經查，本件依兩造所簽訂之不動產買賣 契約書（下稱系爭契約）第13條第6項（見本院卷一第10頁 ），兩造合意以房地所在地之法院即本院為第一審管轄法院 ，故本院自有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠原告於民國105年4月5日經訴外人安家不動產顧問有限公司 （下稱安家公司）居間，以新臺幣（下同)1,551萬元將所有 之門牌號碼臺北市○○街000巷00弄00號2樓之房屋及其坐落 土地之應有部分（下合稱系爭房地）出售予被告，約定交屋 日為105年5月25日，並經安家公司指定地政士即訴外人施國 豐為兩造辦理系爭房地所有權移轉登記等相關事宜，兩造並 簽有系爭契約。詎被告於105年4月8日以其母親不喜歡系爭 房地、系爭房地過小為由，向安家公司經紀人員表示欲解除 系爭契約，惟原告並未同意。嗣被告又於105年4月12日寄發 存證信函陳稱系爭房地有漏水、重大瑕疵、隱瞞行為及購成 解約等語，然原告居住於系爭房地期間，並無嚴重漏水情事 ，原告之子亦未曾表示系爭房地有漏水嚴重或浴室樓板有坍 塌之虞等，故被告上開存證信函內容指述均非實在。後被告 又委請安家公司承辦經紀人員聯繫原告，藉詞商請原告檢測 系爭房地公共管道間有無漏水，原告並未拒絕配合檢測，惟
被告始終未提出如何檢測，且公共管道間屬共有部分，倘有 漏水情事，依法亦無從由原告單獨自行修繕，而需經全體共 有人同意後始得修繕，況系爭房地於原告交付後若有漏水情 事，被告亦得依系爭契約第9條之約定及相關法律之規定向 原告主張權利。本件系爭房地確無漏水情事，原告亦未對被 告施用詐術使被告買受系爭房地，是被告主張撤銷系爭契約 ，並無理由。被告未依系爭契約第4條之約定給付價金，亦 未辦理交屋，已屬違約且為給付遲延，經原告通知被告依約 履行，被告仍置之不理，故原告依系爭契約第12條第1項之 約定及民法第254條之規定解除系爭契約，並以起訴狀繕本 之送達為解除系爭契約之意思表示，而系爭契約既經原告合 法解除，原告依系爭契約第12條第2項之約定，沒收被告已 付價金1,030萬元中之300萬元，應為法之所允。 ㈡又被告並未催告原告修繕系爭房地之漏水瑕疵，亦未舉證其 有催告原告修繕瑕疵而原告仍不修繕之事實，反是原告再三 向被告表示倘系爭房地有漏水瑕疵，原告願意修繕，故被告 不得拒絕給付相當之價金。縱認被告得於原告將系爭房地之 漏水瑕疵修復完成前行使同時履行抗辯權，惟該瑕疵修復費 用僅需1萬500元至2萬元，而依臺北市建築師公會之鑑定報 告則為128,196元，然被告竟主張同時履行抗辯而拒付系爭 房地全部買賣價金1,551萬元，顯不相當亦不符誠信原則。 再者，原告並無給付遲延，本件係被告未給付全部買賣價金 且拒不配合辦理交屋所致，為可歸責於被告事由所致，被告 主張就系爭房地全部買賣價金行使同時履行抗辯權，並主張 給付遲延、解除契約，並無理由。被告雖稱原告於106年5月 26日收到被告寄發之存證信函催告通知，過7日後仍未修繕 漏水瑕疵，然此係因接續為4日端午連假，原告無從委請工 人修繕系爭房地，且催告期間亦屬過短，原告亦已函覆被告 ，是被告上開信函不生通知及催告效力。另原告已依臺北市 建築師公會之鑑定報告，將2樓2間浴室全部重新施作，並將 1樓2間浴室天花板水管工程更換完成。為此，爰依系爭契約 第12條第2項後段之約定及民法第254條之規定，提起本件訴 訟。
㈢聲明：1.被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准 宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告明知系爭房地存有漏水情事，竟故意於系爭房地現況說 明書上記載「建物現況是否有滲漏水情形」一欄勾選無此情 形，又於系爭契約上保證絕無漏水等物之瑕疵情形，致被告
陷於錯誤而於105年4月6日與原告簽訂系爭契約，並於同年 月8日補齊1,030萬元，一併匯入系爭契約保證專戶。嗣被告 從事房屋仲介之友人於105年4月9日告知被告系爭房地似為 漏水屋，經被告於同年月11日向系爭房地樓下之屋主確認， 得知系爭房地已漏水30餘年，而原告均未修繕，左鄰右舍亦 均指證歷歷，被告始知受騙，房屋仲介亦因此迴避介紹系爭 房地，曾受原告委任出售房屋之仲介亦知悉此情，足見系爭 房地確實長期漏水，原告卻誑稱不知，況交屋當日被告有在 場，原告則無任何人出現進行點交，原告係違約在先。為解 決漏水一事，被告曾於105年4月12日以存證信函請求原告出 面解決，並於同年月29日委託訴外人臺北市土木技師公會為 專家鑑定，再於同年5月5日委請律師發函請求原告配合一併 入屋鑑定，惟原告推諉卸責，對被告之請求始終相應不理， 為維護自身權益，被告已於105年4月24日對原告提起詐欺告 訴，現由臺灣臺北地方法院檢察署偵查中，被告並於105年5 月13日委請律師發函，聲明被告依民法第92條之規定撤銷受 原告詐欺而為購買系爭房地之意思表示，亦在原告修繕系爭 房地前主張同時履行抗辯，復於同年月30日再次委請律師發 函，除重申前開律師函意旨外，並主張被告依民法第88條撤 銷因無過失陷於錯誤而為購買系爭房地之意思表示，亦因原 告未於105年5月5日律師函到7日內配合被告對系爭房地進行 修繕，被告依系爭契約第12條之約定解除系爭契約並得對原 告請求損害賠償。
㈡又違約金契約為從契約，以主契約有效存在為前提，始生債 務不履行之違約責任問題，而被告已分別於105年5月13日、 同年月30日撤銷向原告所為之購買系爭房地之意思表示，則 系爭契約已因欠缺意思表示合致而溯及無效，且系爭房地之 漏水瑕疵，經被告通知原告達7日以上，原告仍未依約完成 修繕，則被告依系爭契約第9條第5項、第12條第1項之約定 ，於同年月30日解除系爭契約，系爭契約亦歸於無效，而系 爭契約第12條第1、2項之約定顯係系爭契約用以規範違約金 事項之從契約，原告自難依此向被告主張損害賠償。縱認系 爭契約仍有效存在，惟系爭房地存有漏水瑕疵，依民法第22 7條第1項及第360條之規定，原告對被告存有損害賠償及補 正瑕疵之責任，被告得以系爭房地存有漏水瑕疵為由，於原 告修補瑕疵前，主張同時履行抗辯，免除給付遲延之責任。 再者，本件依臺北市土木技師公會106年2月21日及臺北市建 築師公會同年4月19日鑑定報告書之結果，確認系爭房地共 用管線有1個漏水點、自用管線至少有3個漏水點，顯見系爭 房地至少有4個漏水點漏水，另熱水管路也確定有滲漏點，
惟尚未查出該點確切位置，而冷水管路恐亦有漏水點但未查 出確切位置，被告已再三催告通知原告修繕系爭房地漏水瑕 疵，惟原告皆置之不理，且原告再次於106年5月26日收到被 告寄發之存證信函催告通知後，仍未修繕漏水瑕疵，被告以 民事答辯(六)狀之送達，重申原告未能修繕漏水瑕疵，而無 法依約給付無漏水瑕疵之物而遲延給付，違反約定解除系爭 契約之旨，被告既已依法解除系爭契約，則原告無權受領系 爭契約保證專戶之款項等語置辯。
㈢聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。2.如受不利判 決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實：
㈠兩造對於卷內各項證物的形式真正均不爭執。 ㈡兩造對於律師函、存證信函、撤銷的意思表示的到達均表示 有收受相關信函。
四、得心證之理由：
原告解除契約並主張沒收3,000,000元定金，為被告所否認 ，並以前詞置辯，所以本件爭點為：原告請求是否有理由， 詳見以下說明。
㈠被告以受原告詐欺而撤銷系爭契約的意思表示，為無理由： ⒈按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意 示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18 年上字第371號判例參照）。又被詐欺而為意思表示者， 依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示 ，或依侵權行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然 為表示之當事人，應就受詐欺之事實負舉證之責任（最高 法院44年臺上字第75號判例參照）。再民法上之詐欺，必 詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤 而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀 之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐 欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷 意思表示之餘地，最高法院98年度臺上字第171號判決要 旨同此見解。本件被告主張原告故意隱匿系爭房屋有滲漏 水瑕疵之事實，已為原告所否認，被告自應就此有利於己 之事實負擔舉證責任。
⒉查信義房屋仲介人員鍾欣宏曾於104年底至105年初請建眾 防水測漏工程有限公司（下稱建眾公司）檢查系爭房屋所 在大樓的滲漏水情形，發現整棟公寓的共用主幹管鬆脫造 成1至3樓漏水，大浴室並無漏水，而原告委請建眾公司就 臥室壁癌予以修繕等情，有證人周成鴻到庭證述在卷，核 與原告所述大致相符，並有估價單附卷可參（見本院卷㈠
第105、106、115、117、171至172頁）。而原告也於105 年3月3日將天花板上排水管換新等情向徐進文說明，有li ne對話紀錄附卷可參（見本院卷㈠第116頁）。堪信原告 並無刻意隱瞞修繕系爭房屋滲漏水的情形。至於共用主幹 管鬆脫導致的滲漏水，屬於大樓共用部分，而非系爭房屋 專有部分，其修繕需要全體區分共有人共同協力出資，尚 非原告可以單獨處理。被告雖主張1樓住戶稱滲漏水多年 ，但建眾公司的檢測也只證實公共空間主幹管漏水，並沒 有特別提到系爭房屋的漏水情形，故尚乏證據可認1樓房 屋滲漏水原因全然係因系爭房屋所致，被告就原告知悉1 樓房屋滲漏水的原因全然係因系爭房屋所致一情，並未能 有所舉證。至於標的物現況說明書是在104年7月25日勾選 （見本院卷㈠第67頁），但周成鴻的檢查既然並未發現系 爭房屋有滲漏水，周成鴻也沒有說明壁癌的修繕與系爭房 屋滲漏水有關，因此，原告在標的物現況說明書之記載亦 非不實。難認原告有何施用詐術的詐欺行為可言。 ㈡被告以意思表示錯誤撤銷系爭契約的意思表示，為無理由： ⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意 思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或 不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格 或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表 示內容之錯誤。意思表示，因傳達人或傳達機關傳達不實 者，得比照前條之規定撤銷之。民法第88、89條分別定有 明文。
⒉查，系爭契約第9條第5項約定：「乙方保證本買賣標的物 於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安 全或滲漏水、海砂屋、輻射屋...等瑕疵）如有上述情事 ，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任，此外並 無特別就滲漏水有其他約定。堪認兩造就系爭房屋若有滲 漏水的情形時，係依上開約定處理。被告雖主張絕不購買 漏水屋，但此部分條件及法律效果均未載明於系爭契約內 ，且系爭房屋的漏水修復費用其中可歸責於系爭房屋的部 分經估價為128,196元，有臺北市建築師公會106年4月19 日（106）鑑字第0823號鑑定報告書可參（見該鑑定報 告書第20、62頁），原告於106年6月間則花費246,500元 進行系爭房屋大小浴室全部重新施作的修繕（見本院卷㈡ 第124至133頁），與系爭契約的買賣價金15,510,000元相 較甚低，難認達於交易上的重要程度。而被告也未能就傳 達人或傳達機關傳達不實的部分為舉證，準此，被告以意 思表示錯誤撤銷系爭契約的意思表示，為無理由。
㈢被告解除系爭契約為無理由：
⒈按債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為 者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出 、買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民 法第235條、第359條定有明文。次按所謂解除契約顯失公 平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人 所生之損害，有失平衡而言（最高法院93年度臺上字第18 25號判決參照）。復按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點 而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應 具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且 不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號 判例意旨參照）。而公寓大廈房屋，其物之通常效用即為 供居住、營業使用，倘有漏水，自足影響居住、營業之目 的，而屬物之瑕疵，自不待言。
⒉原告於標的物現況說明書是否有滲漏水情形，勾選否，則 原告係保證系爭房屋並無滲漏水情事。系爭契約第9條第5 項約定：乙方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵 （例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻 射屋...等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外， 乙方應負瑕疵擔保責任，已如前述。此約定係指系爭房屋 如有瑕疵，原告仍須依據民法買賣瑕疵擔保規定將之修繕 完畢或減少買賣價金，並不限於系爭房屋已經交付或尚未 交付，是關於系爭房屋之瑕疵，原告自應依此負責修繕或 按修繕費用減少買賣價金。準此，系爭契約是約定系爭房 屋如於交屋前有物之瑕疵，應由原告負責修繕或減少買賣 價金，顯非約定應交付無滲漏水狀況之房屋。被告主張原 告應交付無滲漏水狀況之系爭房屋始符債務本旨給付、原 告給付遲延等語，顯有誤解。
⒊在被告以105年4月12日宜蘭東港路郵局存證號碼第20號存 證信函通知原告解除契約，內容略以被告購屋之初即表明 不買漏水屋且註記於系爭契約上，但被告於簽約後的105 年4月9、10日始知系爭房屋有漏水至1樓的情形，浴室樓 板有坍塌之虞，原告對於有漏水的重大瑕疵並未告知而隱 瞞等語後（見本院卷㈠第12至17頁），再參酌被告委託精 典法律事務所寄發的105年5月5日（105）精典律字第0000 000-00號函（見本院卷㈠第22至25頁）、被告委託廣騰法 律事務所寄發105年5月13日廣騰字第0000000-0號函（見 本院卷㈠第26至27頁）、被告委託廣騰法律事務所寄發10
5年5月30日廣騰字第0000000-0號函（見本院卷㈠第28至 29頁），均可知原告已有解除契約、預示拒絕受領的意思 表示，原告即委託陳明宗律師以105年4月29日台北長春路 郵局存證號碼1015號存證信函通知被告，內容略以原告居 住期間並無漏水、原告對漏水並不知情、原告之子未曾表 示有漏水嚴重或浴室樓板坍塌之虞。若現有漏水，原告之 責任為交屋前修繕完成並交付被告，原告對於出賣後的漏 水亦負瑕疵擔保責任。原告願再於交屋日前檢視，若有漏 水會修復後交屋，若被告不依約履行，則原告會依法主張 權利（見本院卷㈠第18至21頁）。原告又委託陳明宗律師 寄發105年5月9日臺北長春路郵局存證號碼1092號存證信 函，內容略以原告已依約備齊過戶文件辦理土地增值稅完 稅事宜，上開律師函均非實在，若系爭房屋專有部分有漏 水，原告需於交屋前修繕完成交付被告，若共有部分漏水 無從由原告單獨修繕，而需全體共有人共同為之。若交付 後有漏水，被告可向原告依法主張權利，故無必要配合被 告檢測是否漏水（見本院卷㈡第137至141頁）、原告委託 陳明宗律師寄發105年5月30日臺北長春路郵局存證號碼第 1203號存證信函給被告，內容略以請被告於文到8日內依 約履行給付全數價金並辦理交屋，若屆期未依約履行只得 依法解除系爭契約並依系爭契約第12條第2項沒收已付的 全部款項（見本院卷㈠第30至33頁），均可認係原告以準 備給付之事情，通知被告，以代提出之意旨。原告既然並 無拒絕擔保責任，被告即無從行使系爭契約的解約權。且 由前述修繕系爭房屋漏水的花費估算，與系爭契約的買賣 價金的比較，可以認為瑕疵對被告所生之損害，與解除契 約對原告所生之損害，有失平衡，故被告仍應無從行使系 爭契約的解約權。
㈣原告解除系爭契約及請求被告給付款項為有理由： ⒈查，系爭契約第12條第1項約定：「甲乙雙方其中之一方 如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以 上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。 解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所 有稅費。」同條第2項約定：「甲方若有遲延給付之情形 ，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙 方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算 之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其 他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之 全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之 不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」（見本院卷㈠第8
至9頁）。次查系爭契約之買賣總價金為15,510,000元， 簽約款為1,550,000元，其中1,500,000元應於105年4月7 日匯入，備證用印款1,550,000元給付期限為105年4月13 日，尾款10,860,000元給付期限為交屋日105年5月25日。 （見本院卷㈠第7頁）。被告於105年4月6日給付簽約款50 ,000元，105年4月8日給付剩餘簽約款1,500,000元、用印 款1,550,000元、完稅款1,550,000元、部份尾款5,650,00 0元（見本院卷㈠第69至70頁），尚欠5,210,000元未付清 ，且應於105年5月25日前給付。
⒉被告對於上開積欠款項已明確表示不願依約給付，原告則 以105年5月30日臺北長春路郵局存證號碼第1203號存證信 函請被告於文到8日內依約履行給付全數價金並辦理交屋 ，若屆期未依約履行只得依法解除系爭契約並依系爭契約 第12條第2項沒收已付的全部款項，均如前述。原告並以 起訴狀繕本的送達被告作為解除系爭契約的意思表示（見 本院卷㈠第5頁）。被告對於收受上開存證信函等通知並 無爭執，起訴狀繕本是105年7月19日送達被告，是系爭契 約於該日已經由原告合法解除。
⒊又查，系爭契約第9條第7項約定：「甲乙雙方應依約履行 本契約之內容，若雙方就契約之履行，或已發現之瑕疵、 修繕、或價金之給付、沒收、或違約金之金額等發生爭議 ，且於履行期限或催告期限屆至仍未能合意解決時，若案 件已進入司法程序，則履保機構（買賣案件辦理履保作業 時）應暫停款項之撥付，並以確定判決或與確定判決有同 一效力之文書等結果，作為履保機構撥款之依據。甲乙雙 方如未訴諸司法程序，亦未能合意解決時，雙方同意由辦 理履保作業之機構依據當時之事實情況及既有之相關文件 進行認證，並依認證結果執行履保專戶款項之撥付或暫停 撥付，若依據既有事實、證據（或鑑定）、相關法令、交 易習慣仍認定款項暫停撥付時，雙方同意俟達成協議或依 法院確定判決結果再進行款項之撥付作業。」。兩造並簽 訂價金履約保證申請書（見本院卷㈡第122至123頁），因 此，被告給付至履保專戶內的款項，應依上開約定處理。 因此，系爭契約第12條第2項關於「乙方於解除本契約後 得沒收甲方已給付之全部款項」的約定，應係指原告於解 除契約後得請求法院判命被告將其已匯入履保專戶內的全 部款項給付與原告，而履保機構則依法院確定判決內容作 為撥款依據，從而，原告於本件僅一部請求被告應給付3, 000,000元及法定遲延利息，核屬有據，應予准許。五、原告本於系爭契約及民法第254條之法律關係，請求被告給
付原告3,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年7月 20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予 准許。
六、假執行之宣告：
兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經 核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。七、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立 證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明 。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條 第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 22 日
民事第八庭 法 官 郭銘禮
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 25 日
書記官 吳華瑋
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