臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第1246號
原 告 三普新名人巷B棟管理委員會
法定代理人 任正龍
訴訟代理人 王東山律師
複 代理人 李美寬律師
江昭燕律師
林孝甄律師
被 告 財團法人林三勝公廳
法定代理人 林華新
訴訟代理人 高宏文律師
林志達
林正達
複 代理人 游璧瑜律師
黃雨柔律師
上列當事人間請求給付管理費等事件，經本院於中華民國106年9
月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾貳萬柒仟肆佰壹拾柒元，及其中新臺幣貳拾貳萬柒仟貳佰貳拾元自民國一百零五年二月十三日起；其餘新臺幣壹拾萬零壹佰玖拾柒元自民國一百零六年八月三日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應將位於門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○○號建物後方如附圖所示Ｅ部分（面積○點○六平方公尺）之通風口拆除並回復原狀。
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地如附圖所示Ａ（面積二七點七五平方公尺）、Ｂ（面積一二點九九平方公尺）、Ｃ（面積一二點八八平方公尺）範圍之花盆，及Ｄ（面積六點六一平方公尺）範圍之金爐遷移。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告為原告以新臺幣參拾貳萬柒仟肆佰壹拾柒元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告法定代理人原為張芝惠，嗣於審理中變更為任正龍 ，有被告提出105年度第1次臨時區分所有權人會議紀錄影本 可參（本院卷第148、149頁），經原告法定代理人任正龍於 民國106年1月18日提出承受訴訟聲明狀（本院卷第154頁） ，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但三、擴 張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或
更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事 訴訟法第256條定有明文。查，本件原告原訴之聲明為：㈠ 被告應給付原告新臺幣（下同）22萬7,220元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告 應將本院卷內原證一照片所示之廚房排油煙口拆除並回復原 狀。㈢被告應將本院卷內原證二所示之香爐、花盆遷移。㈣ 第㈠項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。原告上開第㈡ 、㈢項聲明，嗣經本院到場履勘並會同臺北市大安地政事務 所地政人員實施測量並檢送複丈成果圖（本院卷第100頁） 後，原告就上開第㈡、㈢項聲明，乃據上開複丈成果圖更正 聲明為：㈡被告應將位於門牌號碼臺北市○○○路0段000巷 00號建物後方如附圖E所示位置（面積0.06平方公尺）之通 風口（下稱系爭通風口）拆除並回復原狀。㈢被告應將坐落 臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）上 如附圖A（面積27.75平方公尺）、B（面積12.99平方公尺） 、C（面積12.88平方公尺）範圍內之花盆（下稱系爭花盆） 及D（面積6.61平方公尺）範圍內之金爐（下稱系爭金爐， 與系爭花盆下合稱系爭地上物）遷移。其所欲請求之事項均 屬相同，僅係依地政機關測量結果，更正較為明確且可執行 之聲明，是原告就前揭第㈡、㈢項聲明，係更正其事實上之 陳述，並非訴之變更追加。至第㈠項聲明請求金額部分，原 告嗣於105年12月15日提出民事擴張訴之聲明狀（本院卷第 141頁）擴張為30萬2,976元，及其中22萬7,220部分自起訴 狀繕本送達翌日（105年2月13日，本院105年度司北調字第 126號卷【下稱調解卷】第39頁）起；其餘7萬5,756元部分 自民事擴張訴之聲明狀送達被告之翌日（105年12月17日， 本院卷第146頁反面）起，均至清償日止，按年息5%計算之 利息；再於106年8月2日提出民事擴張訴之聲明狀（本院卷 第211頁）擴張及減縮為32萬7,417元，及其中22萬7,220部 分自起訴狀繕本送達翌日起；其中10萬0,197元部分自民事 擴張訴之聲明狀送達被告之翌日（106年8月3日，本院卷第 211頁），均至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬擴張 、減縮訴之聲明，依前開規定，應予准許，合先敘明。三、原告主張：
㈠被告為三普新名人巷B棟社區（下稱系爭社區）之門牌號碼 臺北市○○區○○○路0段000巷00○00號1樓建物（下分稱 53號、55號建物，合稱系爭建物）之區分所有權人，每月應 繳納管理費於100年間為2,367元、2,761元，101年間為2,36 7元、2,366元，102年至104年間均為2,762元、2,761元，被 告應依公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第21條規定及系
爭社區之社區規約（下稱系爭規約）第10條第1項第1款及第 5項規定按時繳納，詎被告除繳納99年及100年間之半數管理 費外，其餘均拒不繳納，經原告於104年9月30日發函促請被 告依法繳納後，被告僅再補繳101年、102年之半數管理費， 其餘部分仍未補繳，是被告迄今尚積欠100年至104年間之管 理費計22萬7,220元。
㈡被告私自將其所有53號建物設置原使用執照竣工圖上未有之 系爭通風口，致其廚房油煙循該出口排除，嚴重影響社區環 境品質，已違反公寓條例第15條第1項、第16條第1項及系爭 規約第16條之規定。另被告於開放空間私自擺放系爭地上物 ，亦已違反公寓條例第16條第2項及系爭規約第14條之規定 。原告爰依公寓條例第15條第2項及系爭規約第19第1項第3 、4款之規定，請求被告回復原狀。
㈢聲明：1.被告應給付原告32萬7,417元，及其中22萬7,220部 分自起訴狀繕本送達翌日起；其餘10萬0,197元部分自民事 擴張訴之聲明狀送達被告之翌日，均至清償日止，按年息5% 計算之利息。2.被告應將系爭通風口拆除並回復原狀。3.被 告應將系爭土地上之系爭地上物遷移。4.第1項請求，原告 願供擔保請准宣告假執行。
四、被告則抗辯：
㈠兩造於81年間之區分所有權人會議中已決議被告無庸繳納管 理費，故被告自82年至99年12月均未繳納管理費，且原告亦 未要求被告繳納。雖被告曾於101年繳納2萬8,398元、102年 繳納3萬3,138元，惟上開金額並非繳納管理費，而係為貼補 原告財政拮据之用。詎被告更換法定代理人後不顧兩造前開 約定援引系爭規約第10條第1項第1款及第5項規定主張被告 應給付管理費及遲延利息，然系爭規約係制立於99年11月24 日，且該規約係何時經由區分所有權人會議作成，已有疑義 ，況被告並未參與上開區分所有權人會議，該會議之通知未 送達被告、故召集區分所有權人之會議違法，具有程序瑕疵 ，系爭規約不能拘束被告，原告不得據系爭規約第10條第1 項第1款及第5項規定對被告請求管理費。
㈡原告請求被告拆除系爭通風口並回復原狀，惟該通風口為竣 工當時即設置，並非被告所設置，而係整棟大樓之廚房排油 煙口均設置於該處，被告並未做違反使用執照之使用。另原 告所指稱被告排放油煙擾民，此乃因該棟大樓之出入口上設 置有雨遮所致，且該雨遮係屬違建物，並非被告所設置，如 原告主張有油煙問題，自得報請建管單位拆除。另原告所指 稱系爭地上物放置之處皆屬被告之土地，被告並未將系爭地 上物置於大樓之共用部分。
㈢答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告 免為假執行。
五、兩造不爭執事實（本院卷第176頁）：
㈠被告為53、55號建物所有權人，如被告依系爭規約應繳納管 理費，被告自102年起就系爭53、55號建物每月應繳納之管 理費分別為2,762元、2,761元。
㈡被告自81年起至91年止均未繳納管理費。 ㈢被告所有系爭53號房屋後方設有系爭通風口。 ㈣被告在系爭土地上擺放系爭地上物。
㈤系爭社區大門走廊上方設置遮雨棚，且系爭通風口已涵蓋在 遮雨棚下方。
六、原告主張被告為系爭社區區分所有權人之一，積欠管理費未 繳，且應拆除系爭通風口及遷移系爭地上物，為被告否認， 並以前開情詞置辯。茲分別審酌如下：
㈠原告請求被告給付管理費30萬2,976元本息有無理由？ 1.按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其 他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告 仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付 應繳之金額及遲延利息，公寓條例第21條定有明文。 2.原告主張被告所有之53號、55號建物每月應繳納管理費於10 0年間為2,367元、2,761元，101年間為2,367元、2,366元， 102年至104年間均為2,762元、2,761元一節，被告除爭執制 定系爭規約之區分所有權人會議通知未送達被告外，就101 、102年度之管理費金額亦有爭執。查：
⑴依原告提出之99年區分所有權人會議紀錄記載，其中議題討 論案由三為制定社區規約案，經部分條文增刪改動文字後議 決通過，有上開會議紀錄影本可憑（本院卷第32至37頁）； 又於臨時動議案由一有關被告管理費收取案，以被告自79年 起至開會時，未曾繳交管理費，為公平起見，提案應向該戶 收取管理費。被告出席代表林正達則表示：「本案係社區建 構初期，公廳董事會與建商所協議免繳管理費，惟時代變遷 ，且亦有使用公共設備，為使社區事務順利推展，將於農曆 12月份召開之董事會議中，極力說服董事會開始繳交應繳之 管理費」等語（本院卷第37頁），堪認原告主張系爭規約所 制立之系爭社區區分所有權人會議有通知被告一節應屬可信 ，被告抗辯系爭規約制立之區分所有權人會議未通知被告， 該規約不能拘束被告云云，洵無足取。
⑵被告又辯稱：兩造於81年間區分所有權人會議決議被告無庸 繳納管理費，被告自82年至99年12月即均未繳納管理費，被 告所繳納者係為補貼原告財政拮据之用，並非管理費。原告
更換法定代理人後不顧兩造前開約定向被告請求管理費，並 不合理云云。按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維 護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並 負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護 ，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付 或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕 費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區 分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約 另有規定者，從其規定，公寓條例第10條第1、2項定有明文 。是有關公寓大廈之社區管理費，依公寓條例，就共用部分 之修繕、管理及維護，本由各區分所有權人依其共有之應有 部分比例分擔。系爭規約第10條第1項第1款、第5款並規定 ：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應 遵照區分所有權人會議決議之規定向管理委員會繳交下列款 項。1.管理費。區分所有權人或住戶按月繳交管理費，其收 費標準按所持有之房屋坪數分擔計算，一樓及地下一樓每坪 以新台幣＄70元、二樓以上每坪以新台幣＄100元收取（二 樓牙醫診所維持原價每坪以新台幣＄120不予調漲），未經 區分所有權人會議同意，不得作為營業用途。另授權管理委 員會制定公共區域使用收費管理辦法及得視財務狀況一年一 次5%以內調漲權限。…5.區分所有權人若在規定之日期前未 繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金 額。」，有原告提出之系爭規約可憑（調解卷第15至23頁） 。姑不論原告於81年間是否確有與被告協議不向被告收取管 理費，惟原告嗣於99年間召開區分所有權人會議制定規約， 並向臺北市政府實施組織報備申請，嗣臺北市政府於100年1 月4日核發公寓大廈管理組織報備證明，有原告提出之99年 區分所有權人會議紀錄及公寓大廈管理組織報備證明等影本 可參（本院卷第33頁、調解卷第11頁），於99年區分所有權 人會議並特別就被告自79年起至開會時，未曾繳交管理費， 認有失公平而於臨時動議案由一提案向被告收取管理費，經 決議通過，有上開會議紀錄可憑（本院卷第37頁）。被告所 辯有關81年與原告協議不收取管理費，原告雖不爭執被告自 81原起至98年止均未繳納管理費（本院卷第118頁反面）， 惟否認有此協議，被告除未證明兩造間確有此協議外，究竟 該不向被告收取管理費之協議係管理委員會何人與被告所達 成協議，有無經區分所有權人決議，均有不明，自難僅憑被 告上開抗辯，即認被告得據此拒絕繳納管理費。是被告上開 抗辯，亦不足取。
⑶原告主張53、55號建物坪數分別為39.45坪、39.44坪，依系
爭規約第10條第1項第1款之規定，53、55號建物自100年起 每月應繳納管理費分別為2,762元、2,761元等情（本院卷第 188頁），提出系爭規約及建物登記謄本為證（調解卷第20 頁反面、第28、29頁），為被告否認，辯稱：原告主張被告 100年間僅繳納管理費之半數，金額分別為1,184與1,183元 ，與原告主張被告100年間應繳納管理費分別為2,761元、2, 762元不符，且依原告所發公共管理費用分攤收繳單所載， 53、55號建物自101年1月至6月止之管理費為2,367元、2,36 6元等語，提出公共管理費用分攤收繳單影本為證（本院卷 第198至201頁）。查，依被告所提出而為原告不爭執之上開 公共管理費用分攤收繳單影本，有關53號、55號101年1月至 6月止之每月管理費確為2,367元、2,366元，嗣於102年1月 起，始分別漲為2,762元、2,761元，而原告於起訴狀亦載53 、55號建物管理費於101年間為2,367元、2,366元，53號建 物於100年間管理費為2,367元，惟55號建物於100年間管理 費則誤載為2,761元（應為2,366元），而原告就其提出100 、101年管理費之計算式，除系爭規約第10條第1項第1款所 規定1樓每月管理費每坪70元外，未能提出其他計算坪數之 依據，嗣原告於106年8月2日提出之民事擴張訴之聲明狀所 為計算，其中100年、101年有關被告應繳管理費，亦載為2, 367元、2,366元（本院卷第211頁反面），則原告上開主張 ，自無可取，本件被告所有53號、55號建物所積欠100年、 101年每月管理費應以2,367元、2,366元計算。據此，被告 系爭建物自100年1月至101年12月每月應繳管理費合計為4,7 33元（2,367+2,366=4,733），上開期間管理費為11萬3,592 元（4,733×24=113,592）；102年1月至106年7月每月應繳 管理費合計為5,523元（2,762+2,761=5,523），上開期間管 理費為30萬3,765元（5,523×55=303,7 65），以上合計為 41萬3,357元（113,592+303, 765=413,357）。被告已繳納 100年度半數之管理費1,184元、1,183元（計2,367元），總 計繳納2萬8,404元（2,367×12=28,404）；繳納101年1至6 月管理費2萬8,398元（4,733×6=28,398）；繳納102年1至6 月管理費3萬3,138元（5,523×6=33,138）。則扣除上開被 告已繳管理費（28,404+28,39 8+33,138=8 9,940），被告 尚應再繳納32萬7,417元（417,357-89,940=3 27,417）。被 告因積欠管理費，已經原告發函催告，有原告提出之存證信 函影本為證（調解卷第30至32頁），復為被告所不爭執，是 原告請求被告給付管理費28萬4,016元為有理由，應予准許 。
㈡原告請求被告拆除系爭53號房屋後方之系爭通風口並回復原
狀，有無理由？
1.住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 ，但另有約定者，從其約定。住戶於維護、修繕專有部分、 約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理 負責人或管理委員會之同意後為之。前項第2款至第4款之進 入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或 補償所生損害，公寓條例第9條第2項、第6條第1項第4款、 第2項定有明文，則依法住戶為維護、修繕專有部分、約定 專用部分或設置管線，必須進入或使用共用部分時，應經管 理負責人或管理委員會之同意後為之，則依舉輕以明重之法 理，住戶變更共用部分之設置目的及使用方法，更須經管理 委員會同意及區分所有權人會議之決議始可為之。又住戶應 依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分， 不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員 會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主 管機關處理，並要求其回復原狀，公寓理條例第15條亦有明 文。
2.原告主張被告未經同意擅自將53號建物設置原使用執照竣工 圖上未有之系爭通風口，致其廚房油煙循該出口排除，嚴重 影響社區環境品質等語，為被告否認。查，系爭社區之建物 係由三普建設股份有限公司（下稱三普公司）所興建，經三 普公司法定代理人蔡承顯到庭證稱：伊不清楚系爭通風口是 否為原來之設計，系爭社區之建物圖說因已逾保存期限業已 遺失，但在臺北市建築管理工程處（下稱建管處）可能有留 存等語（本院卷第208頁），經向建管處函詢系爭社區之建 物，其中有關53號建物原核准平面圖是否有系爭通風口之設 計，經建管處檢送使用執照圖說影本函稱：依使用執照圖說 ，該西面外牆無通風口或排油煙口標示，該位置2樓以上陽 台，亦無通風口或排油煙口設置標示等語，有建管處106年8 月15日北市都建使字第10638332800號函足佐（本院卷第218 至221頁），堪認53號建物之系爭通風口並非原建築之三普 公司竣工時所為設計。被告抗辯系爭通風口為原有設置，其 並未違反使用執照之使用云云，提出照片為證（本院卷第18 至20頁），然依被告提出之照片，應係最近拍攝之照片，無 從逕以該照片即認系爭通風口為三普公司申請經建築管理機 關准許之原有圖說設計，是被告上開抗辯，自無足取。又系 爭規約第14條、第16條及第19第1項第3、4款規定：「住戶 對共用部分及約定共用部分之使用應依其設置目的及通常使 用方法為之。」、「一、區分所有權人及住戶對專有部分及 約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。二、區
分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法 令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建 築物環境品質。」、「一、區分所有權人或住戶有妨害建築 物正常使用及違反共同利益行為時，管理委員會應按下列規 定處理：…3.住戶違反本條例（按指公寓條例）第9條第2項 載之規定，對共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法 為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請 法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。4.住戶違 反本條例第15條第1項之規定，對於專有部分、約定專用部 分之使用方式有違反使用執照及規約之規定時，應予制止， 經制止而不遵從者，應報請直轄市、縣(市)主管機關處理， 要求其回復原狀。」（調解卷第22頁），系爭規約上開規定 ，亦分別係公寓條例第9條第2項前段、第15條等有類似規定 。系爭通風口既非經建管處核准三普公司建築系爭社區之建 物關於53號建物之原有設置，而系爭通風口設置於系爭社區 之建物外牆，該外牆係屬共有部分，被告自其專有部分如需 通往系爭社區之建物外牆之共有部分而設置通風口，已變更 共用部分之設置目的及使用方法，依前開說明，須經管理委 員會同意及區分所有權人會議之決議始可為之。被告既未能 證明系爭通風口業經原告同意，並經區分所有權人會議通過 決議，則其所為設置自屬違法，亦違反系爭規約第14條、第 16條、第19條第1項第3款之規定，原告訴請被告將系爭通風 口回復原狀，即屬正當。
㈢原告請求被告遷移系爭土地上之系爭地上物，有無理由？ 1.按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為 之。但另有約定者從其約定。住戶違反第2項規定，管理負 責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機 關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償， 住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退 縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物 、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路 障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在 直轄市、縣(市)政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人 會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使 用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用， 公寓條例第9條第2、4項、第16條第2項定有明文。又系爭規 約第14條、第16條及第19第1項第3、4款規定，均如前述。 2.原告主張被告在系爭社區開放空間之系爭土地設置系爭地上 物等情，有照片、土地登記謄本（調解卷第10頁、本院卷第 45頁、第90至93頁）為證，被告亦不爭執系爭地上物係置於
系爭土地上（本院卷第64頁），且經本院到場履勘並經地政 事務所量測如附圖之土地複丈成果圖（本院卷第100頁）， 堪信為實在。被告雖辯稱系爭土地為其所有云云，然被告就 系爭土地之應有部分僅為80萬分之18839，有原告提出之土 地登記謄本可憑（本院卷第45頁），是系爭土地非全部為被 告所有，被告於系爭社區共有部分土地放置系爭地上物未經 全體區分所有權人同意或經區分所有權人會議決議，其對共 用部分之使用難認已依其設置目的及通常使用方法為之，已 違反公寓條例第9條第2項、第16條第2項、系爭規約第14條 、第19條第1項第3款之規定，則原告基於系爭社區管理委員 會身分，請求被告將系爭地上物移除，自屬有據，應予准許 。
七、綜上所述，被告積欠系爭建物之管理費達2期以上，經原告 催告後仍未給付；另被告未經原告同意及系爭社區區分所有 權人會議之決議，即擅自將53號建物（為系爭社區建物之一 部分）外牆設置系爭通風口，已違反系爭規約第14條、第16 條、第19條第1項第3款之規定；另被告在系爭社區共有之系 爭土地上擺放系爭地上物，亦違反系爭規約第14條、第19條 第1項第3款之規定，原告請求訴請被告給付32萬7,417元， 及其中22萬7,220部分自105年2月13日起；其餘10萬0,197元 部分自106年8月3日起，均至清償日止，按年息5%計算之利 息，並請求被告將系爭通風口拆除並回復原狀，及請求被告 將系爭地上物拆除，核屬有據，應予准許。本件所命被告有 關金錢給付部分之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1項第5款規定依職權宣告假執行，並依被告聲請定相當 之擔保金額，准許被告供擔保後得免為假執行。八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案 之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
九、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第389 條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 106 年 9 月 27 日
民事第四庭法 官 蔡政哲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 27 日
書記官 蔡雲璽
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