臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第1009號
原 告 周愛鈴
施建成
吳靜怡
曾麗君
游貴香
李紅鶯
林欣怡
李良雲
許勝琪
曾素真
王世懋
周欣毅
洪梅玉
鄧貴滿
張衛禮
楊瓊娥
李芓澄
林靜慧
張淑芬
陳碧蓮
劉泰育
周怡圻
陳美娟
共 同
訴訟代理人 張漢榮律師
複 代 理人 游文愷律師
被 告 萬達建設股份有限公司
法定代理人 劉正昭
訴訟代理人 王寶輝律師
複 代 理人 黃文祥律師
陳明隆律師
上列當事人間減少價金事件，本院於民國106年9月6日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告周愛鈴新臺幣貳拾貳萬伍仟陸佰零捌元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告施建成新臺幣壹拾玖萬玖仟玖佰玖拾捌元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計
算之利息。
被告應給付原告吳靜怡新臺幣壹拾玖萬伍仟壹佰貳拾元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告曾麗君新臺幣壹拾玖萬伍仟壹佰貳拾元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告游貴香新臺幣貳拾肆萬參仟肆佰壹拾貳元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告李紅鶯新臺幣貳拾肆萬壹仟肆佰陸拾壹元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告林欣怡新臺幣貳拾伍萬參仟陸佰伍拾陸元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告李良雲新臺幣貳拾肆萬柒仟伍佰伍拾玖元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告許勝琪新臺幣貳拾肆萬柒仟伍佰伍拾玖元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告曾素真新臺幣貳拾肆萬參仟玖佰元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告王世懋新臺幣參拾伍萬柒仟參佰壹拾肆元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告周欣毅新臺幣貳拾玖萬玖仟玖佰玖拾柒元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告洪梅玉新臺幣貳拾參萬壹仟柒佰零伍元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告鄧貴滿新臺幣貳拾伍萬貳仟肆佰參拾柒元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告張衛禮新臺幣貳拾伍萬參仟陸佰伍拾陸元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告楊瓊娥新臺幣參拾肆萬壹仟肆佰陸拾元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告李芓澄新臺幣貳拾肆萬參仟玖佰元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告林靜慧新臺幣貳拾萬玖仟柒佰伍拾肆元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告張淑芬新臺幣貳拾柒萬零柒佰貳拾玖元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告陳碧蓮新臺幣貳拾玖萬貳仟陸佰捌拾元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告劉泰育新臺幣壹拾壹萬貳仟壹佰玖拾肆元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告周怡忻新臺幣壹拾壹萬貳仟壹佰玖拾肆元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告陳美娟新臺幣壹拾玖萬陸仟參佰肆拾元，及自民國一百零四年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十四，餘由原告負擔。本判決第一項於原告周愛鈴以新臺幣柒萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾貳萬伍仟陸佰零捌元為原告周愛鈴預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告施建成以新臺幣陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾玖萬玖仟玖佰玖拾捌元為原告施建成預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告吳靜怡以新臺幣陸萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾玖萬伍仟壹佰貳拾元為原告吳靜怡預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告曾麗君以新臺幣陸萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾玖萬伍仟壹佰貳拾元為原告曾麗君預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項於原告游貴香以新臺幣捌萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾肆萬參仟肆佰壹拾貳元為原
告游貴香預供擔保，得免為假執行。
本判決第六項於原告李紅鶯以新臺幣捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾肆萬壹仟肆佰陸拾壹元為原告李紅鶯預供擔保，得免為假執行。
本判決第七項於原告林欣怡以新臺幣捌萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾伍萬參仟陸佰伍拾陸元為原告林欣怡預供擔保，得免為假執行。
本判決第八項於原告李良雲以新臺幣捌萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾肆萬柒仟伍佰伍拾玖元為原告李良雲預供擔保，得免為假執行。
本判決第九項於原告許勝琪以新臺幣捌萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾肆萬柒仟伍佰伍拾玖元為原告許勝琪預供擔保，得免為假執行。
本判決第十項於原告曾素真以新臺幣捌萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾肆萬參仟玖佰元為原告曾素真預供擔保，得免為假執行。
本判決第十一項於原告王世懋以新臺幣壹拾壹萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參拾伍萬柒仟參佰壹拾肆元為原告王世懋預供擔保，得免為假執行。
本判決第十二項於原告周欣毅以新臺幣壹拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾玖萬玖仟玖佰玖拾柒元為原告周欣毅預供擔保，得免為假執行。
本判決第十三項於原告洪梅玉以新臺幣柒萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾參萬壹仟柒佰零伍元為原告洪梅玉預供擔保，得免為假執行。
本判決第十四項於原告鄧貴滿以新臺幣捌萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾伍萬貳仟肆佰參拾柒元為原告鄧貴滿預供擔保，得免為假執行。
本判決第十五項於原告張衛禮以新臺幣捌萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾伍萬參仟陸佰伍拾陸元為原告張衛禮預供擔保，得免為假執行。
本判決第十六項於原告楊瓊娥以新臺幣壹拾壹萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參拾肆萬壹仟肆佰陸拾元為原告楊瓊娥預供擔保，得免為假執行。
本判決第十七項於原告李芓澄以新臺幣捌萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾肆萬參仟玖佰元為原告李芓澄預供擔保，得免為假執行。
本判決第十八項於原告林靜慧以新臺幣柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬玖仟柒佰伍拾肆元為原告林靜慧預供擔保，得免為假執行。
本判決第十九項於原告張淑芬以新臺幣玖萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾柒萬零柒佰貳拾玖元為原告張淑芬預供擔保，得免為假執行。
本判決第二十項於原告陳碧蓮以新臺幣玖萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾玖萬貳仟陸佰捌拾元為原告陳碧蓮預供擔保，得免為假執行。
本判決第二十一項於原告劉泰育以新臺幣參萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾壹萬貳仟壹佰玖拾肆元為原告劉泰育預供擔保，得免為假執行。
本判決第二十二項於原告周怡忻以新臺幣參萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾壹萬貳仟壹佰玖拾肆元為原告周怡忻預供擔保，得免為假執行。
本判決第二十三項於原告陳美娟以新臺幣陸萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾玖萬陸仟參佰肆拾元為原告陳美娟預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按二人以上於下列各款情形，得為共同訴訟人，一同起訴或 一同被訴：…三、為訴訟標的之權利或義務，係同種類，而 本於事實上及法律上同種類之原因者。但以被告之住所在同 一法院管轄區域內，或有第4條至第19條所定之共同管轄法 院者為限，民事訴訟法第53條第3款定有明文。本件原告等 人均係基於與被告間之房屋預定買賣契約法律關係，請求減 少價金。其等主張之訴訟標的權利、義務之性質為同種類， 其權利、義務之發生，亦係本於同種類事實上之原因，被告 同一且僅一人，依前揭規定，自得一同起訴，合先敘明。二、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。本件依兩造所簽之房屋預定買賣契約書 第25條約定，兩造合意如因系爭契約涉訟時，同意以本院為 第一審管轄法院，故原告向本院提起本件減少價金之訴，核 與首揭規定，尚無不合，本院就本件自有管轄權。貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠原告等人分別於附表一所示時間，以附表一「購買標的及總 價」欄所示金額，向被告購買該公司所興建及銷售坐落基隆 市○○區○○段0地號土地（下稱系爭基地）上「松鼎苑」 建案（下稱系爭建案）之房屋（含基地），並簽訂房屋及土 地預定買賣契約書（下稱系爭契約）。其中原告李紅鶯、鄧
貴滿、楊瓊娥、李芓澄、陳美娟係分別受讓自訴外人林子新 、李俊平、李清澤、羅純禎、王秋原等人與被告間之買賣契 約，並承擔契約權利、義務。
㈡系爭契約第21頁附件五門廳約定：「本社區入口設於C棟大 廳、統一櫃檯管理。設置佈告欄。各棟設住戶信箱。另配置 感應磁卡，並加設CCTV，雙重保護，管制人員出入。」等語 。另系爭契約第28頁一樓平面圖及被告銷售系爭建案之廣告 文宣所載一樓平面機能配置參考圖所示，其上編號5「華格 納藝術迎賓大廳」（下稱迎賓大廳）、編號10「戀戀峇里交 誼廳」（下稱交誼廳）、編號11「陽光景觀休憩平台」、編 號12「南洋階梯流泉水瀑」、編號13「社區樹籬圍牆」、編 號14「四季花卉景觀果嶺」、編號18「林蔭樹籬區」、編號 19「舞蝶百米社區散步道」、編號20「親子遊戲草坪」、編 號25「迴游式社區散步花廊」等公共設施。由上開約定可知 ，被告將出入設於C棟迎賓大廳，並設置統一櫃檯及配置感 應磁卡管制人員出入，使原告等人認為松鼎苑社區有嚴格之 門禁管制，C棟大廳以內均屬全體區分所有權人專屬之休憩 空間，無提供公眾使用之義務。且迎賓大廳、交誼廳等均屬 契約定被告應提供設置之公共設施，方與之簽訂買賣契約。 ㈢豈料原告等人陸續搬進松鼎苑居住後，始於C棟外側之防火 巷內之不明顯處發現標示牌，其上標示迎賓大廳及交誼廳及 上述休憩平台均為開放空間。但被告從未揭露上開公共設施 均屬開放空間，而非社區住戶獨立使用。被告於銷售系爭建 案時隱瞞了：⑴編號5迎賓大廳及編號10交誼廳、編號11休 憩平台係屬頂蓋廣場式開放空間，隨時可能遭到拆除；⑵編 號12、13、14、18、19、20、25係屬無頂蓋廣場式開放空間 ，應開放供不特定市民使用。
㈣系爭建案共有A、B、C等3棟大樓，即A棟、B棟分別坐落於基 地之兩側，C棟位於中間而緊鄰靠牆壁之一側，3棟位置呈三 角形，被告興建完畢後，於A棟東北角與C棟西南角、B棟西 北角與C棟東南角之間，設置鐵柵欄，防止任何人從該處進 出，但鐵柵欄現已遭拆除，無法藉由C棟大廳門口管制人員 之進出。且被告所提供者係有面臨拆除之虞之迎賓大廳及交 誼廳，及須開放供不特定市民使用之編號12、13、14、18、 19、20、25等無頂蓋廣場式，自屬有減少價值及通常效用之 瑕疵，亦屬欠缺被告保證品質之瑕疵。又原告購買之際，被 告公司人員均未說明，顯係刻意隱瞞迎賓大廳及交誼廳為開 放空間之重大交易資訊，而有故意不告知瑕疵之情事。爰以 起訴狀繕本之送達為瑕疵之通知，並依民法第359條規定請 求減少價金。又本件被告所為瑕疵給付亦未符債之本旨，且
屬不能補正，原告併依民法第227條第1項、第226條第1項規 定請求被告負不完全給付損害賠償責任。
㈤聲明：
⒈被告應給付原告周愛玲新臺幣（下同）42萬4400元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。
⒉被告應給付原告施建成37萬9100元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒊被告應給付原告吳靜怡37萬8900元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒋被告應給付原告曾麗君37萬9000元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒌被告應給付原告游貴香47萬5100元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒍被告應給付原告李紅鶯47萬5200元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒎被告應給付原告林欣怡47萬5200元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒏被告應給付原告李良雲47萬4900元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒐被告應給付原告許勝琪47萬5000元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒑被告應給付原告曾素真47萬5100元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒒被告應給付原告王世懋62萬3100元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒓被告應給付原告周欣毅53萬5000元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒔被告應給付原告洪梅玉42萬4700元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒕被告應給付原告鄧貴滿47萬5200元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒖被告應給付原告張衛禮47萬5200元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒗被告應給付原告楊瓊娥62萬3100元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒘被告應給付原告李芓澄47萬5100元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒙被告應給付原告林靜慧37萬8900元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒚被告應給付原告張淑芬47萬5200元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒛被告應給付原告陳碧蓮53萬5000元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 被告應給付原告劉泰育、周怡圻40萬7600元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 被告應給付原告陳美娟37萬8900元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 原告均願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭契約第21頁附件五、第25頁及第28頁，僅記載A、B、C 棟門禁出入口、統一櫃檯管理、設置佈告欄、各棟住戶信箱 、配置感應卡及加設CCTV保全級施，並未記載「華格納藝術 迎賓大廳、社區服務管理櫃檯及戀戀峇里交誼廳」；另系爭 契約第28頁一樓建築平面圖，並未標示迎賓大廳、交誼廳， 以及區隔迎賓大廳、交誼廳之落地玻璃建築。被告於系爭建 案一樓增設迎賓大廳及交誼廳等公共設施，乃屬於約定之外 為全體住戶之利益而為，無損於系爭買賣標的物之使用，自 無給付瑕疪之情。
㈡系爭契約第28頁一樓建築平面圖，亦未標示A棟東北角與C棟 西南角，及B棟西北角與C棟東南角間設置鐵柵欄，依一樓建 築平面圖顯示，系爭建案A棟、B棟及C棟為各自獨立建物， 各有獨立出入口，原告無端主張系爭建案未於A棟、B棟及C 棟間設置柵欄具給付瑕疪，亦非事實，被告亦否認之。 ㈢系爭建案廣告文宣所載一樓平面機能配置參考圖，確有標示 迎賓大廳及交誼廳等公共設施，但被告所興建之系爭建案一 樓亦確有興建迎賓大廳及交誼廳，並配置管理員櫃檯及門禁 磁卡安全裝置，完全符合系爭契約之約定內容，並無任何滅 失或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵，何有給付瑕疵之 可言。
㈣C棟一樓迎賓大廳與交誼廳雖屬開放空間，惟其設置落地玻 璃均屬活動式設置，且留有出入門戶，並無礙於提供開放空 間之使用，且經主管機關消防檢查合格提供住戶使用，並無 任何構成違章建築及不符法令規定之問題，有本案另案函詢 基隆市政府及基隆市政府消防局函說明可參。原告無視被告 業已交付與系爭契約約定內容相符之迎賓大廳及交誼廳公共 設施，遽為主張被告所為交付之公共設施建物具給付瑕疵云 云，要非可取。
㈤系爭建案公共設施包括開放空間之A、B、C棟大廳及交誼廳 等設施，被告於103年1月15日業已點交松鼎苑管理委員會
，此有「松鼎苑公共設施工程使用權移轉清單」可稽。其中 閱覽室、兒童遊戲室、健身房、韻律教室及電梯等部分非開 放空間之公共設施因驗收未合格，經被告修補完成並履勘檢 測合格後，於103年4月1日業已點交松鼎苑管理委員會收受 使用，此亦有「松鼎苑公共會館工程使用權移轉清單明細」 可稽。原告分別於103年1月間受領點交系爭建物時，對於系 爭建案A、B、C三棟大樓一樓之施設及設備，舉目所視，盡 在眼底，無不了然而受領，並未通知被告修改或指有物之瑕 疵，原告於受領時如認有物之瑕疵，即得通知被告修改，既 未通知被告有如何之物之瑕疵，依民法第356條第1項、第3 項之規定，自生承認之法律效果。原告迄今均未通知被告上 開開放空間公共設施具任何物之瑕疵，竟遲至104年6月26日 始提起本件訴訟，主張物之瑕疵請求減少價金，如何可取？ ㈥系爭契約第28頁建築平面圖及廣告文宣平面圖之記載，系爭 建案一樓公共設施，包括上揭廣告文宣所載編號13、14、18 、19、20、25等公共設施之設置，並未約定專屬松鼎苑全體 區分所有權人專屬使用，亦未約定應設置圍籬或柵欄阻絕松 鼎苑社區住戶以外之人進入。且一樓開放空間公共設施之設 置，均已向基隆市政府都市發展處申報合法施作並取得使用 執照，復已向系爭建案購買戶明確說明，此觀松鼎苑社區管 理委員會於103年1月19日召開第一屆管理委員會會議，其議 題討論第1議題，即為系爭建案一樓開放空間公共設施議題 ，此有「松鼎苑社區管理委員會會議紀錄」可稽。原告明知 及此，堅稱其係事後始為得知一樓開放空間情事云云，要非 可取。
㈦松鼎苑社區管理委員會於知悉系爭建案一樓開放空間後，亦 於103年3月17日來函，要求被告解釋一樓開放空間之適法性 ，被告於103年3月31日回函說明系爭建案一樓開放空間，係 依法向基隆市政府都市發展處申請核准取得建造執照，松鼎 苑社區住戶亦未主張系爭建案一樓開放空間公共設施工設置 具物之瑕疵，足證原告等已承認受領其所買受之不動產。退 步言之，即令松鼎苑103年3月17日函，可為認定係對系爭建 案一樓開放空間具物之瑕疵之通知，被告迄至104年6月26日 始為提起本件訴訟，亦已逾6個月除斥期間。
㈧聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告分別於附表一所示時間，與被告簽訂系爭契約，以附表 一「購買標的及總價」欄所示之金額，分別購買如附表一所 示之系爭建案之房屋（含基地，部分含車位）。其中原告李
紅鶯、鄧貴滿、楊瓊娥、李芓澄、陳美娟係分別受讓自訴外 人林子新、李俊平、李清澤、羅純禎、王秋原等人與被告間 之買賣契約，並承擔契約權利、義務，有兩造分別提出之系 爭契約及被告提出之「不動產買賣權利讓渡確認書」可證（ 見本院卷一第15-57、90-274頁）。 ㈡系爭契約第21頁附件五門廳部分，兩造約定：本社區入口設 於C棟大廳、統一櫃檯管理。系爭契約第28頁一樓平面圖及 系爭建案之廣告文宣上亦載有編號5為「華格納藝術迎賓大 廳」、編號10為「戀戀峇里交誼廳」、編號11為「陽光景觀 休憩平台」、編號12為「南洋階梯流泉水瀑」、編號13為「 社區樹籬圍牆」、編號14為「四季花卉景觀果嶺」、編號18 為「林蔭樹籬區」、編號19為「舞蝶百米社區散步道」、編 號20為「親子遊戲草坪」、編號25為「迴游式社區散步花廊 」等公共設施，亦有系爭契約及廣告文書在卷可稽（見本院 卷一第36、43、62-64頁）。
㈢被告已依系爭契約第28頁一樓平面圖及系爭建案廣告文宣所 載，完成上述各項公共設施（見本院卷二第135頁反）。 ㈣系爭建案完成後，C棟外側廣場設置開放空間標示牌一面， 有竣工圖及竣工照片可證（見外放調卷第202、206頁、本院 卷二第78頁）。
㈤上述㈡所列迎賓大廳等公共設施所在之區域，均屬於系爭建 案之開放空間（見本院卷一第9頁、卷二第44頁）。編號5、 10、11為頂蓋廣場式開放空間；編號12、13、14、18、19、 20、25為無頂蓋廣場式開放空間。
㈥系爭建案完成後，A棟東北角與C棟西南角、B棟西北角與C棟 東南角之間，曾兩度設置鐵柵欄，但先後於103年3月間及10 4年6月間遭拆除（見本院卷二第77頁反、78頁）。五、得心證之理由：
原告主張依據系爭契約第21頁附件五門廳部分、第28頁一樓 平面圖及系爭建案之廣告文宣，被告出售予原告房屋，須有 上述迎賓大廳等各項公共設施，且均應屬原告社區住戶所專 有使用之公共設施，但被告所交付之各該公共設施所在區域 均屬系爭建案之開放空間，依規定須開放予不特定市民使用 ，且編號5、10、11頂蓋廣場式開放空間，隨時有遭主管機 關拆除之虞，核被告所交付之買賣標的物有物之瑕疵，且不 符債之本旨，爰依民法第359條規定主張減少價金，及依民 法第227條第1項、第226條第1項規定，請求損害賠償各如附 表一「原告請求金額」欄所示金額等語。被告固不爭執依兩 造間約定，被告須在系爭建案設置上揭各項公共設施，以及 其嗣所完成之各該公共設施所在區域均為系爭建案之開放空
間，惟否認原告之請求，並執上詞置辯。是本件所應審究者 為：㈠原告依據民法第359條規定請求被告各給付原告如附 表一「原告請求金額」欄所示金額，是否有理？㈡原告依據 民法第第227條第1項、第226條第1項規定，請求被告各給付 原告如附表一「原告請求金額」欄所示金額，是否有理？茲 分述如下：
㈠原告依據民法第359條規定請求被告各給付原告如附表一「 原告請求金額」欄所示金額，是否有理？
①按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依第373條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險 移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。而 所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值 、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵； 凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價 值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上 應具備者為限。又按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，同法第359 條前段亦有明定。買受人依民法第359條規定所得主張之價 金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請 求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，出賣人於其減少之 範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字 第10號判例意旨參照）。
②原告主張依據系爭契約第21頁附件五、第28頁一樓平面圖及 系爭建案廣告文宣之內容，系爭建案之迎賓大廳等公共設施 ，均應為原告社區住戶專屬之公共設施，但被告所交付之系 爭建案之公共設施卻須對外開放，而非原告社區住戶所專屬 使用，且編號5、10、11頂蓋廣場式開放空間，隨時有遭主 管機關拆除之虞，自屬物之瑕疵等語，但為被告否認，並以 原告未曾通知瑕疵而受領買賣標的物，視為已承認所受領之 物，不得再主張瑕疵擔保請求權等語置辯。是此部分所應審 究者為：⒈被告所完成之編號5、10、11、12、13、14、18 、19、20、25等公共設施均設在開放空間區域，是否屬於物 之瑕疵？⒉如是，原告是否有違反民法第356條即時通知義 務或逾第365條第1項6個月除斥期間，而不得再主張瑕疵擔 保請求權？⒊如否，原告主張依民法第359條規定減少價金 各如附表一「原告請求金額」欄所示之金額，並請求被告返 還價金，是否有理？經查：
⒈被告所完成之編號5、10、11、12、13、14、18、19、20、
25等公共設施均設在開放空間區域，是否屬於物之瑕疵？ ⑴按建築技術規則建築設計施工編第283條規定，建築技術規 則建築設計施工編、實施都市計畫區建築基地綜合設計章所 稱「開放空間」，指建築基地內依規定留設達一定規模且連 通道路開放供公眾通行或休憩之空間，包括沿街步道式開放 空間、廣場式開放空間（無頂蓋型、頂蓋型）等。另依同編 第285條規定，留設開放空間之建築物，經直轄市、縣（市 ）主管建築機關審查符合本編章規定者，得增加樓地板面積 合計之最大值Σ△FA，應符合都市計畫法規或都市計畫書圖 之規定。另依同編第286條規定，增加之樓地板面積為：開 放空間有效面積之總和，乘上鼓勵係數（即容積率乘以5分 之2。但商業區或市場用地不得超過2.5，住宅區、文教區、 風景區或機關用地為0.5以上、1.5以下）。惟依同編第289 條第1項規定：開放空間除應予綠化外，不得設置圍牆、欄 杆、灌木綠籬、棚架、建築物及其他妨礙公眾通行之設施或 為其他使用。換言之，建築基地如規劃為開放空間設計者， 業主可增加按上述第286條規定計算之容積率，增加可建築 及銷售之樓地板面積，而增加獲利。然該建基地之所有未來 社區住戶（例如未來承購戶）而言，須負擔上述第289條之 義務，即建築基地內之開放空間，須對不特定人開放，不得 任意施設圍籬等物，阻礙不特定民眾之進入。此種開放空間 設計型之社區與一般封閉型社區，僅社區住戶得自由出入社 區，不特定民眾不得任意進出之情形不同。是相較於封閉性 社區，開放空間設計之社區，不僅時時會有不特定民眾進入 社區，使用社區之公共設施，所有設在開放空間之公共設施 ，均非社區住戶所專用，社區不僅須承擔各該公共設施之維 護費用，在社區之安全維護上，更須付出較多之人力、物力 ，對較注重個人安全維護及隱私之民眾而言，或較為不喜此 類商品。是建商所預售之房屋係屬於封閉型或開放空間型， 自屬影響消費者購買意願之重要因素。
⑵預售屋買賣之交易特性，乃契約締結時無成屋可供檢視，關 於建築規劃、施工品質具高度不確定性，就交易資訊之取得 ，消費者顯居於劣勢地位，無從精準評估交易風險。反之， 建商為系爭建案之設計規劃者，基於締約優勢地位，其對於 系爭建案之實際狀況較消費者明瞭，且承前所述，建商將建 案規劃成開放空間型社區，可取得較高容積率而興建較多之 可售建坪，並獲取較高之利潤，但卻由購買戶承受必須將設 於開放空間內之社區公共設施提供予不特定民眾使用之不利 益。是如果建商所銷售之建案係屬於開放空間型之設計者， 自應賦予告知之義務，讓消費者有充分資訊，以資判斷是否
承購，始合於交易之公平原則。
⑶系爭建案須設置迎賓大廳等公共設施，而被告嗣所完成之上 述迎賓大廳等各項公共設施均位於系爭建案之開放空間，須 開放予公眾使用等情，均為兩造所不爭執，已如前述。原告 主張被告從未告知系爭建案係屬開放空間型社區等語，雖為 被告否認，並以：已告知原告等人系爭建案屬開放空間設計 等語置辯。兩造各執一詞，自應由被告就其已告知原告等人 之積極事實負舉證之責任。然被告並未就此提出何等事證以 實其說，是其所辯，自無可憑採。且查，系爭契約第21頁附 件五、第28頁一樓平面圖及被告銷售時所製作之上述廣告文 宣，均無一詞表明系爭建案是屬於開放空間型設計，或類似 之說明，亦未表明上述頂蓋廣場型、無頂蓋廣場型公共設施 將來均須開放予不特定民眾入內使用。此外，系爭廣告文宣 、系爭契約第28頁一樓平面圖所示（本院卷一第43、62-64 頁），系爭基地區塊呈方形，基地前側單面臨七堵區光明路 ，系爭建案共有A、B、C等3棟大樓，分布位置呈三角形，即 A棟、B棟分別座落於基地臨路前側之兩端，C棟位於後側緊 鄰界牆之正中間，系爭建案並設有如系爭廣告文宣編號1至 25所載之公共設施。其中，自系爭基地前側正中央入口步入 系爭建案範圍，須經編號2「凱悅迎賓入口廣場」（兩側設
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