臺灣高雄地方法院民事判決 九十二年度訴字第一九五號
原 告 甲○○○
訴訟代理人 王國論 律師
被 告 乙○○
右當事人間請求返還定金事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國九十年六月間向被告買受其妻鄭王金桃所有，坐落高雄 市○鎮區○○段二小段六七五地號土地乙筆及其上建號一五號，門牌號碼為高雄 市○鎮區○○路一七二之五號之四層樓房屋乙棟（下稱系爭房地），雙方約定總 價為新台幣（下同）九百萬元，定金五十萬元，定金付清後即辦理所有權移轉登 記及交屋，伊依約於九十年六月十三日交付定金五十萬元後，被告竟以承租戶無 法同意提前解除租約為由，未依約辦理移轉登記及交屋，伊遂於同年年底與被告 合意解除系爭房地買賣契約，並向其催促返還五十萬元，詎被告置之不理，為此 依民法第二百四十九條第三款之規定，請求被告加倍返還定金一百萬元，及自九 十一年十二月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告則以：兩造買賣系爭房地係口頭約定總價為九百萬元，定金一百萬元，定金 付清後即辦理所有權移轉登記，俟九十年十二月租約屆期，承租戶搬離後始交屋 ，伊並無違約，原告僅付五十萬元之部分定金，嗣又無正當理由表示不願購買系 爭房地違約在先，依民法第二百四十九條第二款之規定，原告已交付之定金應不 得請求返還等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於九十年六月間經由其等鄰居林汾姿居間介紹，洽商買賣被告之妻鄭王金桃 所有之系爭房地，約定總價為九百萬元。系爭房地當時出租於第三人，租約於九 十年十二月底屆期。
㈡原告於九十年六月十三日電匯五十萬元定金至被告所有之合作金庫憲德支庫00 00000000000號帳戶，有存摺影本可稽（見本院卷第一六頁）。 ㈢系爭房地於九十一年六月十二日以買賣為原因登記至呂顯興名下，呂顯興於同年 十一月二十一日出售予黃進雄，並移轉登記至黃進雄指定之名義人郭湟信名下， 有土地暨建物登記謄本八紙附卷可憑（見本院卷第八至一五頁）。 ㈣原告於九十年六月十九出境，同月二十三日入境，八月十八出境、同月二十六日 入境，有護照影本可稽（見本院卷第六八至七０頁）。四、原告依民法第二百四十九條第三款規定訴請被告加倍返還定金，惟被告則以：並 未違約等語置辯。是本件應審酌之爭點在於：㈠兩造約定買賣定金為一百萬元或 五十萬元？㈡系爭房地買賣契約不能履行，係可歸責於原告抑或被告？進而論究 原告之請求有無理由？經查：
㈠按契約當事人之一方，為確保其契約之履行，而交付他方之定金，依民法第二百
四十九條第三款規定，除當事人另有約定外，祇於契約因可歸責於受定金當事人 之事由，致不能履行時，該當事人始負加倍返還其所受定金之義務。最高法院七 十一年台上字第二九九二號判例意旨可資參照。 ㈡原告主張本件買賣定金為五十萬元，伊已依約付清，然為被告否認，而證人即居 間介紹兩造洽商買賣契約之林汾姿則到庭證稱：「（問：之前是否有介紹甲○○ ○購買被告太太名下本件房屋，介紹情形為何？）因原告有意購屋，剛好被告有 意要出賣房屋，我介紹他們認識，雙方有說好要買賣並約定房地總價九百萬元， ..........，被告有要求原告先交付一百萬元定金，但原告先匯了五十萬元給他 」等語在卷（見本院卷第四二頁），參以，兩造買賣之總價為九百萬元，並約定 交付定金後即可辦理所有權移轉登記，衡之常情，應以總價之九分之一即一百萬 元為定金金額，較為合理。足見，兩造的確協商買賣定金為一百萬元，原告主張 定金僅為五十萬元，並未能舉證以實其說，被告辯稱本件定金應為一百萬元，原 告僅付五十萬元定金，並未付清，伊並無移轉登記之義務，尚非無據，堪予採信 。
㈢又原告主張被告收受定金後，始以承租戶不願提前終止租約為由，拒絕辦理移轉 登記及交屋，嗣後兩造並合意解除契約等情，亦為被告否認，而證人林汾姿到庭 證述：「被告原本想要簽約，但原告表示房屋尚有三個月租約要等租約到期再談 簽約事宜」、「原告有說要等出國回來後再繼續談簽約事宜」、「被告有拜託我 去問原告到底要不要買，原告說她原本是要買被告太太房屋及後面另外一間房屋 要打通使用，但因後面那間房屋談不成買賣，如果只買本件房屋則太小，所以才 不買本件房屋，當時原告也沒有向我談到定金要如何處理，被告後來委託代書出 售房屋已相隔了將近一年的時間」、「原告是後來知道房屋已賣給第三人，有找 我出面去要回定金」等語（見本院卷第四二至四三頁），及證人即被告委託出售 系爭房地之代書呂顯興證稱：「九十年十二月至九十一年六月間，被告委託我出 售系爭房屋，... 原告住在系爭房屋隔壁，九十一年六月間她有來問我，被告是 否委託我代售房屋，我說是，她向我說被告有欠她五十萬元，經我詢問被告才知 道是之前兩造因系爭房屋給付之定金五十萬元，被告說如果原告要買可以將房屋 賣給她，且可以扣掉定金五十萬元，以七百五十萬元賣她，我原本預定房屋賣價 為八百十幾萬左右，原告說她要找她先生商量看看，她先生人在大陸，後來等了 一個星期她先生從大陸回來，我再去問原告她說她先生不買了」等情觀之（見本 院卷第四九頁），足見原告與被告口頭洽商買賣系爭房地時，即對於系爭房地尚 有租約，須至九十年十二月底屆期始可交屋一節，應知之甚詳，且兩造約定之定 金應為一百萬元，原告除交付五十萬元後外，其餘定金並未付清，嗣後被告亦曾 屢次敦促原告簽約，並表示願意減價出售，最終係因原告反悔不願購買系爭房地 ，被告始將系爭房地出售第三人，兩造並無合意解除系爭契約之情事。故原告主 張被告收受定金後，始以承租戶不願提前終止租約為由，拒絕辦理移轉登記及交 屋，嗣後兩造並合意解除契約一節，難信為真實。 ㈢至原告雖主張伊係於交付定金後，始自承租戶處得知被告無法提前交屋，而伊購 買系爭房地係為了經營水療館之用，因此要求應即刻交屋，不可能和被告約定等 到年底租約屆期始交屋等語，然衡之常情，系爭房地之交易總價為九百萬元，金
額非小，且不動產買賣在一般人之生活經驗中乃屬於重要之經濟交易行為，除以 口頭洽商外，因尚涉及不動產之權利之移轉登記，及其上有無設定他項權利負擔 、買賣雙方之稅捐、過戶登記費用及居間介紹之仲介費用負擔等等細節，為求慎 重起見，通常買賣雙方均會反覆磋商並形諸文字，買方亦會事先查訪不動產之現 況，以利評估判斷是否訂約，並以為價金談判之參考，本件原告居住在系爭房地 之隔壁，且購買目的既係因為欲擴大經營水療館，亟需場地使用，則依通常交易 之經驗法則，其與被告洽談買賣系爭房地事宜時，應當已透過各種途徑探知系爭 房屋之使用現況，經過審慎評估後認為符合自己所需，始願出價承買，並交付定 金，始符常情，況倘若兩造約定於原告付清定金時，應同時辦理移轉登記及交屋 ，則何以未一併簽定書面買賣契約以利辦理登記及繳納稅捐等事宜而完成買賣手 續？由此益徵，上開證人林汾姿證稱原告表示要等租約到期後，回國後才繼續談 簽約事宜一節，堪信為真。是原告主張交付定金後，始詢問承租戶而得知系爭房 地租約尚未到期等語，實有悖常情，並不足採。 ㈣依上所述，兩造約定之買賣定金應為一百萬元，原告於洽談本件買賣契約時應已 對系爭房屋之承租戶不願提前終止租約，需至九十年十二月租期屆滿承租戶搬離 被告始能交屋乙事，知之甚詳，而仍與被告訂約並交付定金五十萬元，故被告未 於原告交付定金後即行交屋並未違反雙方之約定，況原告僅給付部分定金五十萬 元，而未補足定金全額一百萬元，被告亦無移轉系爭房地所有權之義務。而原告 主張兩造已合意解除系爭買賣契約復未能舉證以實其說，嗣於雙方口頭約定之簽 約期限屆至時，經被告屢次催促原告簽約，仍為原告拒絕，被告始將系爭房地出 售於第三人，是本件買賣契約之所以不能履行，應可歸責於原告。被告辯稱伊並 無違約，堪予採信。揆諸前開判例意旨，系爭買賣契約之不能履行，既非可歸責 於受定金之被告一方，則被告即無加倍返還定金之義務。五、綜上所述，系爭房地買賣契約不能履行，應可歸責於給付定金之原告，並非可歸 責於受領定金之被告，被告自無加倍返還定金之義務。從而原告依民法第二百四 十九條第三款之規定請求被告加倍返還定金一百萬元，及自九十一年十二月三日 起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。其訴既經駁回 ，假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，經審酌後認與本件判決結果無影響， 爰不另一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 六 月 十二 日 臺灣高雄地方法院民事第一庭
~B法 官 蘇姿月
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十二 年 六 月 十二 日~B法院書記官 歐文政