臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十二年度上易字第一三二號
上 訴 人 大為建設開發股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 甲○○
被 上訴人 丙○○
右當事人間請求給付價金等事件，上訴人對於中華民國九十二年一月二十日臺灣臺中
地方法院九十一年度訴字第二五九三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人張之毓負擔十分之三，餘由上訴人大為建設開發股份有限公司負擔。
事實及理由
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人於民國（下同）八十年十二月六日與上訴人簽約 ，購買門牌號碼台中縣霧峰鄉○○路三五六巷十七號及十九號二戶房屋及所坐落 之土地，總價金為新台幣（下同）一千零四萬元，上訴人業於八十二年八月五日 將系爭不動產辦理所有權移轉登記予被上訴人所指定之訴外人許永瑜、劉芬香名 下，惟被上訴人對上訴人大為建設開發股份有限公司（以下簡稱大為公司）部分 仍有五十九萬四千零六十八元（建物買賣價金未付期款一十四萬七千元、建物坪 數增加之追加款二十五萬四千三百七十六元、代墊款一十九萬二千六百九十二元 ）及其中五十三萬六千二百九十四元部分自八十三年十二月六日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息、併自八十三年十二月六日起至清償日止，按每日一 百四十七元計之滯納金未給付；對上訴人張之毓部分則有二十七萬三千元土地買 賣價金及自八十三年十二月六日起按日給付二百七十三元之滯納金未付。爰本於 買賣關係，訴請被上訴人給付。經原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服， 提起本件上訴，聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人大為公 司五十九萬四千零六十八元，暨自八十三年十二月六日起至清償日止，按日給付 一百四十七元，暨其中五十三萬六千二百九十四元自八十三年十二月六日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）被上訴人應給付上訴人張之毓二十 七萬三千元，暨自八十三年十二月六日起至清償日止，按日給付上訴人張之毓二 百七十三元。併稱：上訴人至遲於八十二年十月十二日即將系爭不動產之所有權 狀交付被上訴人，被上訴人就其主張係八十三年一月二十三日交付一節應負舉証 責任，其亦未能証實兩造曾於上開日期互為抵銷之意思表示，原審証人莊敦與廖 勝一為利害關係人，其証述不可採；且縱鈞院認兩造債權債務曾於八十三年一月 二十三日為抵銷，則被上訴人得主張抵銷之對象應僅限於大為公司，而不及於上 訴人張之毓等語。
二、被上訴人對上訴人所主張之買賣契約關係及有上開買賣價金、坪數追加款及代墊 款未付等情，並不爭執，惟以上訴人為求儘速取得原定貸款金額，乃約定由被上 訴人另行籌措相當於貸款額度之金額六百六十萬元給付上訴人，被上訴人為免上 訴人取得相當於貸款額度之金額後，遲不交付所有權狀予被上訴人，被上訴人將 無法向銀行貸款致受利息之損害，上訴人乃簽立切結書，保證於八十二年八月十
日前交付系爭不動產（含建物及土地）之所有權狀予被上訴人，如有逾期，並願 依其向被上訴人所收取之貸款金額，按每日千分之一計付違約金予被上訴人。但 上訴人遲至八十三年一月廿三日始交付所有權狀予被上訴人，依切結書約定應給 付被上訴人違約金一百零九萬五千六百元，兩造乃於交付所有權狀之同時，合意 就被上訴人所應繳付之價金尾款及費用，與上訴人依切結書約定應給付之違約金 相互抵銷，則上訴人於九年後之今日，再為上開價金尾款及費用之請求主張，並 無理由等語，資為抗辯。並聲明：駁回上訴。三、查兩造曾於八十年十二月六日分別簽訂買賣契約，被上訴人向上訴人購買系爭不 動產，總價一千零四萬元，系爭不動產業於八十二年八月五日及同年十月一日分 別辦理所有權移轉登記予被上訴人所指定之訴外人許永瑜、劉芬香所有，而被上 訴人仍有上開價金、追加款及代墊款未付等情，除據上訴人提出預定建物、土地 買賣契約書、預收房屋明細、土地及建物登記謄本、八十三年度契稅繳款書、請 款明細表、交屋繳款憑單、未付價金明細表、代辦建物貸款委託書、律師函各一 份及存證信函三份為證外（均為影本），且為被上訴人所不爭執，核屬實在。上 訴人並據以訴請被上訴人給付，並主張被上訴人應另給付前述之法定遲延利息及 滯納金。但查：
（一）上訴人張之毓原為上訴人大為公司之副總經理，代理上訴人大為公司與被 上訴人簽定系爭建物買賣契約書，並自為系爭土地買賣契約書之出賣人一 節，為兩造所不爭執。而系爭不動產之買賣，係屬預售屋買賣，於上訴人 大為公司興建過程中，上訴人張之毓曾交付切結書一紙予被上訴人及訴外 人陳萬坤、莊敦、廖勝一收執，依兩造所自認為真正之立切結書記載：「 立切結書人大為建設開發股份有限公司保証將〞哥德堡〞編號哥德19、哥 德20、哥德23、哥德25、羅丹５等房屋之權狀及土地所有權狀，保存登記 書狀過戶於上開編號之所有權人，在八十二年八月十日提交予所有人，如 有逾期，則立切結書人應依向台端收取之貸款金額按每日千分之一給付台 端違約金，絕無異議特立切結書為証。此致．．．哥德23、25訂戶丙○○ ．．．立切結書人：大為建設開發股份有限公司八十二年五月二十九日」 （見原審卷第五十二頁、六十二頁），足見係約定如上訴人未於八十二年 八月十日交付被上訴人房屋權狀及土地所有權狀，即應依前開切結書所載 方式給付違約金予被上訴人及訴外人莊敦、廖勝一及陳萬坤。再參以上訴 人所提出之哥德23房屋之預收房屋明細表亦載「銀貸」、「實收款日期五 月三十一日、收款金額 0000000」等，且自七月十四日、十月二十七日至 十二月三日，均有收取其餘十六期後各期價金之記載（見原審卷第四十二 頁），上訴人就買賣價金約定貸款部分之取得時間，顯在多期款之前；核 與証人即陳萬坤之妻黃麗雲所稱：八十二年十二月三日尚有收尾款等語及 其所提出之統一發票、買賣合約書等之記載相符。証人廖勝一、莊敦亦証 稱：會約定違約金是因由渠等先行籌款給付價金，再以權狀自行向銀行貸 款，故希望上訴人趕快把權狀交付渠等以供辦理貸款，方有違約金之約定 等語。再參以切結書約定以銀行貸款金額為計算違約金標準等情觀之，益 証切結書上之違約金係因被上訴人自行繳付上訴人銀行貸款，而為擔保權
狀之交付所為之約定。從而，被上訴人所辯稱：上訴人大為公司係為儘速 取得原定貸款金額，乃約定由被上訴人另行籌措相當於貸款額度之金額給 付上訴人，被上訴人為免上訴人取得相當於貸款額度之金額後，遲不交付 所有權狀予被上訴人向銀行再行貸款，被上訴人將受利息之損害，上訴人 乃保證於八十二年八月十日前交付系爭不動產（含建物及土地）之所有權 狀予被上訴人，如有逾期，並願依其向被上訴人所收取之貸款金額，按每 日千分之一計付違約金予被上訴人等語，應屬真正。 （二）上開切結書雖僅列上訴人大為公司之名義為立切結書人，惟按，解釋意思 表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之詞句，民法第九十八條定 有明文。如契約之文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為 斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要（最高法院八十年度 台上字第一五四一號、八十二年度台上字第一一三一號、八十二年度台上 字第三四一號判決參照）。經查，上訴人張之毓原為上訴人大為公司之副 總經理，除代理上訴人大為公司與被上訴人簽訂系爭建物買賣契約書，並 自為系爭土地買賣契約書之出賣人一節，已如前述。次查，系爭切結書之 書立，乃係上訴人張之毓與被上訴人洽商後而行處理，此經証人莊敦、廖 勝一証述明確，且由切結書上蓋有上訴人張之毓更正贅字「金額」之印文 即可得知。而一般消費者，向建設公司購買預售屋時，其所認知之買賣契 約相對人為建設公司，至於地主為何人？與建設公司間有何關係？通常不 會加以注意。加以建物與其所坐落之土地，縱分以不同之買賣契約而簽訂 ，然二者亦有聯立關係。再參以上訴人所提出之預收房地款明細、請款明 細等，亦未詳為區分所繳納者係建物或土地部分價款，本院綜合上述兩造 簽訂系爭切結書之緣由及過程，認上訴人張之毓時任上訴人大為公司之副 總經理，不惟代理上訴人大為公司與被上訴人磋商價金事宜，並實際處理 系爭切結書之簽立，其雖未將自身名義與上訴人大為公司併列於「立切結 書人」欄中，然其既出面訂立切結書，復於就其應交付之土地所有權狀亦 於切結書中載明土地所有權狀亦須交付一事，足認上訴人張之毓對切結書 中所載逾期交付權狀時應給付違約金予被上訴人一節，應有認知並應允被 上訴人。又本院提示切結書質以是否代表上訴人（筆錄誤載為被上訴人） 二人所簽？上訴人亦稱：無意見（見本院卷第二十九頁）。亦徵上訴人張 之毓所辯其不受切結書所載內容拘束云云，核非可採。 （三）按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法第二百五十條 第一項定有明文。準此，雙方約定之違約金債權，於約定之原因事實發生 時，即已獨立存在，違約金債權人自得請求債務人給付違約金。縱債務人 對債權人有其他請求權存在，除符合抵銷要件並經抵銷者外，自不得因而 謂違約金債權人不得請求債務人給付違約金。又抵銷，於當事人一方向他 方以意思表示時，應就兩造債務相當額，溯及宜為抵銷時生其效力。此觀 民法第三百三十五條第一項規定自明。本件上訴人對被上訴人固有買賣尾 款、利息等請求權，如前節所敘，惟被上訴人辯稱：上訴人於八十三年一 月二十三日方交付土地及建物權狀，斯時已以切結書所載之違約金請求權
與上訴人之價金等請求權抵銷云云，復於本件審理時，再以九十一年九月 五日答辯狀（一）之送達為抵銷之意思表示。是苟被上訴人對上訴人有違 約金請求權，其金額相當或超過上訴人本件請求之金額，被上訴人就上訴 人之請求，只要於本件言詞辯論終結前為抵銷之表示，即可生抵銷之效力 。上訴人雖稱：交付權狀之日期應係八十二年十月十二日等語，然查： １、證人莊敦、廖勝一均證述：交屋前建設公司要求我們辦理貸款，渠等 有拿過卷內所附的切結書，是乙○○交付的，當初原本建設公司要求 渠等在台中辦貸款，但渠等住雲林不方便，所以達成協議，由渠等自 行先行籌款，給付價金，公司應在八十二年八月十日交付權狀，再由 渠等自行找銀行貸款．．．日期是建設公司決定的。違約金的比例也 是公司自己寫的，整個契約從渠等訂購開始，所有的事情都是乙○○ 出面處理的。乙○○交付切結書時，並沒有特別告訴渠等房屋和土地 是分開來處理，渠等交錢也都是一起繳的。八十三年一月廿三日當天 渠等到上訴人大為公司拿權狀等，被上訴人也有一起去拿，所以我們 拿到權狀的日子是同一天。因為權狀給付遲延，所以違約金的計算金 額已經超過我們還未給付的價款，我們當時向乙○○表示以違約金和 價金抵銷等語。証人黃麗雲亦証稱：所有權狀係於八十三年一月二十 三日交付，當時有講違約金要抵尾款等語。均與切結書所載關於違約 金之約定相符，且所稱亦相吻合，當認屬實。雖上訴人以証人為利害 關係人，所証不足取等語置辯。然証人為不可替代之証據方法，其確 係在場聞見待証事實，所証述又非虛偽者，縱令証人與當事人有親屬 、親戚或其他利害關係，其証言，亦非不可採信。本件証人莊敦、廖 勝一、黃麗雲均為兩造所自認真正之切結書執有人，共同經歷同一事 件，所述亦與經驗法則無違，自不得以渠等亦為上訴人所出售同一批 不動產之買受人而否定其証述。上訴人另以渠於八十三年十二月一日 後陸續發出存証信函催討款項，被上訴人及証人亦委由律師於八十三 年十二月十五日以（８３）正發字第０２６號回函，請求給付違約金 ，而未表示雙方之前已有抵銷之合意云云，惟抵銷之意思只須於本件 言詞辯論終結前主張，即足生抵銷之效果，已如前述。況証人莊敦亦 証稱：八十三年一月二十三日收到權狀並抵銷雙方之債權債務，後上 訴人反悔，再向渠等要尾款，所以渠等才再發該存証信函等語。是上 訴人前開所辯，亦不能為有利於其之認定。
２、再者，依建物買賣契約書第二十條約定：「權狀取得：本建物辦妥產 權登記且甲方（指被上訴人）全部履行本契約之約定及繳清第十四條 所有款項後始得要求交付所有權狀並憑本契約書及附件、印章向乙方 （指上訴人）換取；．．．」，上訴人為專業之建築商，對其自身權 利之保障當知之甚詳，且不怠於行使權利，其既已交付土地及建物權 狀，益徵其同意就本件買賣契約對被上訴人已無請求權。再參以上訴 人所提出之預收房地款明細表所載，最後收款期日為十二月三日，當 天就哥德２３房地部分繳款十二萬元。另証人黃麗雲亦証稱最後繳款
日為八十二年十二月三日，核與其所提出之買賣契約書、存根聯、統 一發票所載相符，其當日繳納之金額則高達三十九萬元。而衡常情， 上訴人顯不可能於尚有為數非微之價款未收取前，即交付權狀，是被 上訴人稱：上訴人於八十二年十月十二日固領得權狀，惟其明知被上 訴人須取得權狀方可辦理銀行貸款，因欲被上訴人放棄切結書所載之 違約金請求權及逼被上訴人付尾款，方以遲不交付權狀，迫使被上訴 人同意交付部分價金，而同意於八十三年一月二十三日交權狀及互為 抵銷等語，即堪信屬真實。至上訢人辯稱：其不可能遲付權狀，坐令 違約金增加及於八十二年十月十二日已交付權狀一節，顯非足取。 ３、另上訴人於起訴狀中即直承本件哥德２３、２５二戶房地買賣約定銀 行貸款為六百六十萬元（見原審卷第六頁），其所提出哥德２３房地 預收房地款明細亦載銀貸（即銀行貸款）三百三十萬元，是被上訴人 主張以六百六十萬元為計算違約金之銀行貸款金額，自屬有據。另系 爭不動產之所有權狀，上訴人確係遲至於八十三年一月廿三日始行交 付被上訴人，且兩造確曾於八十三年一月二十三日被上訴人偕同證人 莊敦、廖勝一至上訴人大為公司拿取權狀時，業已就被上訴人應付之 價金及代墊款與上訴人張之毓及其代理之大為公司應付之違約金，達 成相互抵銷之合意，核屬約定抵銷之性質，否則在被上訴人尚未繳清 價金尾款及代墊款前，上訴人豈有同意交付所有權狀予被上訴人之理 。故被上訴人主張其於八十三年一月二十三日收取權狀時，對上訴人 有一百零九萬五千六百元之違約金請求權，當可信屬實在。 ４、末按，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，即各得 以其債務，與二人互負債務，民法第三百三十四條第一項前段定有明 文。該條所定抵銷，為消滅債務之單獨行為，只須與民法第三百三十 四條所定之要件相符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果 ，不待對方表示同意。惟抵銷除法定抵銷之外，尚有約定抵銷，此項 抵銷契約之成立及其效力，除法律另有規定（如民法第四百條以下交 互計算之抵銷）外，無須受民法第三百三十四條所定抵銷要件之限制 （最高法院五十年台上宇第二九一號判決意旨參照）。是當事人如依 民法第三百三十四條第一項前段規定依約定之違約金而為抵銷之主張 時，其約定金額如有過高者，法院固得依職權減至相當之數額。然本 件兩造乃係本於協議而為抵銷之意思表示合致，一經合意抵銷，原違 約金債權即已消滅，自無於約定抵銷後再另行主張違約金過高而請求 酌減之理，上訴人於原審所為此部分主張，亦無可採。四、綜上所述，兩造既已於八十三年一月廿三日交付所有權狀之同時，合意就被上訴 人所應繳付之系爭價金尾款及費用，與上訴人依切結書約定應給付之違約金相互 抵銷，則上訴人再為系爭價金尾款及費用之請求，於法並無理由，所為滯納金及 利息之主張，亦無所據，被上訴人所為抵銷抗辯，尚屬可信。原審所為駁回上訴 人請求之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八 條、第八十五條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 十一 日~B1民事第六庭審判長法 官 吳火川
~B2 法 官 陳繼先
~B3 法 官 吳惠郁
右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 柯孟伶
中 華 民 國 九十二 年 六 月 十六 日 Ｙ
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