臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十一年度上更㈠字第四○號
上 訴 人 丁○○
甲○○
法定代理人 丙○○
複 代理人 乙○○
右當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年九月二十日臺灣台中地方法
院第一審判決（八十七年度訴字第一九四六號），提起上訴，經判決後，由最高法院
發回更審，本院判決如左：
主 文
原判決除駁回被上訴人其餘之訴部分外，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審先位之訴及其假執行之聲請均駁回。
上訴人丁○○使用被上訴人所有坐落台中縣神岡鄉○○段八九四地號土地如附圖所示
Ｂ部分土地（面積二二五‧○六平方公尺）之代價（租金）核定為每年新臺幣叁萬肆
仟伍佰陸拾玖元，上訴人甲○○使用上開土地如附圖所示Ａ部分土地（面積一三七‧
一六平方公尺）之代價（租金）核定為新臺幣貳萬壹仟零陸拾捌元。
上訴人丁○○應給付被上訴人新臺幣（以下同）貳拾萬柒仟肆佰壹拾肆元，暨其中叁
萬肆仟伍佰陸拾玖元自八十七年十月一日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
上訴人甲○○應給付被上訴人新台幣（下同）壹拾貳萬陸仟肆佰零捌元，暨其中貳萬
壹仟零陸拾捌元自八十七年九月十七日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。
被上訴人其餘備位之訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用，由上訴人負擔四分之一，餘由被上訴人負擔。
被上訴人假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、聲明方面：
甲、上訴人方面：
㈠原判決不利上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
乙、被上訴人方面：
一、先位聲明：
㈠請求駁回上訴。
㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、備位聲明：
㈠請求核定上訴人丁○○使用被上訴人所有坐落台中縣神岡鄉○○段八九四地號
土地如附圖所示Ｂ部份土地（面積二二五．○六平方公尺）之代價為每年新台
幣（下同）貳拾萬貳仟伍佰伍拾肆元，上訴人甲○○使用被上訴人所有上開土
地如附圖所示Ａ部分土地（面積一三七．一六平方公尺）之代價為每年壹拾貳
萬參仟肆佰肆拾肆元。
㈡上訴人丁○○應給付被上訴人新台幣參拾伍萬肆仟肆佰柒拾元正，及自起訴狀
繕本送達翌日（八十七年十月一日起），按週年利率百分之五計算之利息，並
自八十七年十月一日起至交還土地之日止，按年給付被上訴人貳拾萬貳仟伍佰
伍拾肆元正。上訴人甲○○應給付被上訴人新台幣貳拾參萬陸仟陸佰零壹元正
，及自起訴狀繕本送達翌日（八十七年九月十七日）起，按週年利率百分之五
計算之利息，並自八十七年九月一日起至交還土地之日止，按年給付被上訴人
拾貳萬參仟肆佰肆拾肆元正。
㈢訴訟費用由上訴人等負擔。
㈣第二項聲明關於命上訴人等一次給付部分，被上訴人願供擔保，請准宣告假執
行。
貳、程序方面：
本件原被上訴人保證責任台中市第十一信用合作社（下稱中市十一信）業於九十
年九月十四日與合作金庫銀行股份有限公司（下稱合作金庫銀行）簽訂「概括讓
與承受信用合作社契約」，同日由財政部准由合作金庫銀行摡括承受其全部營業
及資產、負債，並繼續營業，本件繫屬中之訴訟，中市十一信依約並同意由合作
金庫銀行承當訴訟，此有合作金庫銀行所提出之「概括讓與承受信用信作社契約
」，財政部九十年九月十四日函均影本各乙件在卷可參，上訴人並同意由合作金
庫銀行承當本件之訴訟，爰由合作金庫銀行承當本件之訴訟，並改列為被上訴人
。
叁、實體方面：
一、被上訴人主張：伊因於八十年十二月間借款與訴外人詹家修未獲償還，於八十二
年五月八日聲請拍賣詹家修所提供之抵押物即坐落台中縣神岡鄉○○段四八八之
三一地號（重測後為厚生段八九四號）土地（下稱系爭土地），並於同年十二月
以債權人身分依法承受系爭土地，上訴人甲○○、丁○○未經伊同意，分別有未
辦第一次所有權登記之房屋無權占有系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分（門牌號牌
均為台中縣神岡鄉○○村○○路一○一五號，稅籍號碼依序為00000000
000、00000000000），使伊自八十二年十二月間承受系爭土地起
，迄本件起訴時止，計受有四年九個月相當於租金之損害等情，爰先位本於物上
請求權，不當得利請求權，求為命甲○○、丁○○分別將Ｂ部分上之房屋拆除交
還土地；並命甲○○給付伊新台幣（下同）五十八萬六千三百五十九元及其法定
遲延利息，並自八十七年九月一日起至交還土地日按年給付伊十二萬三千四百四
十元；命丁○○給付伊九十六萬二千一百三十二元及其法定遲延利息，並自八十
七年九月一日起至交還土地日止按年給付伊二十萬二千五百五十四元。備位依民
法第八百七十六多之法理及修正後民法第四百二十五條之一規定，求為核定租金
，並減縮請求命甲○○、丁○○給付右開預備聲明欄所示之欠租及其法定遲延利
息並按年給付租金之判決。（一次給付及按年給付部分，原請求上訴人連帶給付
七十萬七千五百十三元及按年給付十四萬八千九百五十元，於本院更審中減縮如
上）。
二、上訴人則以：系爭土地上如附圖Ａ、Ｂ部分上未保存登記之房屋二棟，為訴外人
傅秀伸所建，傅秀伸於七十年六月十八日取得土地所有權，土地及房屋同屬其一
人所有，嗣傅秀伸於七十七年九月五日將土地及上開房屋同時出賣予詹家修所有
，而上訴人與訴外人彭清金均為詹家修之債權人，各自以拍賣或協議取得土地、
房屋，彭清金再於八十五年十月及十二月分別將Ａ、Ｂ部分房屋出賣予上訴人甲
○○、丁○○，該房屋建造完成初創所有權之時，其土地及房屋所有權既同屬一
人，其後土地及房屋分開同時或是後出賣予不同之人，依最高法院四十八年度台
上字第一四五七號判例意旨所示，應推定被上訴人默許伊等繼續使用土地。此項
房屋承買人繼續使用土地，其法律關係之性質，依最高法院八十年度台上字第一
九九八號判決意旨所示，當屬租賃，是伊等非無權占有系爭土地，被上訴人不得
請求拆屋還地。至被上訴人備位部分之請求，應分別自上訴人甲○○、丁○○於
八十五年十月及十二月購得房屋起算，並以八十六至九十一年間之土地申報價額
，各為百分之五計算，每年之租金依序應為一三、一六七元及二一、六○五、七
六元，且伊等均無將來不為給付之意思等情，資為抗辯。
三、原審法院斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認系爭土地上之Ａ、Ｂ二部分
之房屋為未經保存登記，上訴人等僅輾轉取得其事實上之處分權，而未取得其所
有權，無最高法院四十八年度台上字第一四五七號判例之適用，因認上訴人等據
該判例主張其對系爭房屋有繼續使用系爭土地之法律關係為不可取，准被上訴人
一部先位之請求，命上訴人訴人甲○○將附圖所示Ａ部份之樓房拆除交還土，暨
給付被上訴人十一萬八千三百零一元本息及自八十七年九月一日起按年給付六萬
一千七百二十二元之不當得利；命上訴人丁○○將附圖Ｂ部分之樓房拆除交還土
地，暨給付被上訴人十七萬七千二百三十五元本息及自八十七年九月一日起按年
給付十萬一千二百七十五元之不當得利，並駁回被上訴人其餘先位之訴，被上訴
人就其敗訴部分聲明不服，提起第二審上訴，求為判決將原判決關於其敗訴部分
廢棄，並駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請，被上訴人就其於原審先位
請求敗訴部分，未據聲明不服，答辯聲明則求為判決駁回上訴人之上訴。
四、查被上訴人主張系爭土地原為訴外人詹家修所有，於八十年十二月間設定抵押權
予被上訴人，並向被上訴人借款，雖系爭土地於八十一年五月十三日移轉為范陳
碧玫所有，但因借款人即土地抵押權設定人詹家修借款未還，遂由被上訴人於八
十二年五月八日聲請法院拍賣抵押之系爭土地，並於同年十二月由被上訴人以債
權人身分承受系爭土地，於承受土地時，即於該土地如附圖所示Ａ、Ｂ二部分上
存有未經保存登記之房屋二棟，嗣經由上訴人甲○○、丁○○輾轉占有使用該Ａ
、Ｂ二棟房屋之事實，經被上訴人提出土地登記簿謄本乙件為證，且為上訴人等
所不爭執，並經原審法院囑託台中縣豐原地政事務所測量屬實，製有複丈成果圖
在卷可稽，堪認屬實。
五、次查上訴人等主張系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分二棟未保存登記房屋，乃訴
外人傅秀伸之家族於六十六年間為其所建，故以其名申立稅籍及申用水電，迄七
十年六月十八日，傅秀伸向林新凱買得系爭土地所有權，自斯時起，該系爭土地
及地上房屋同時屬傅秀伸一人所有。嗣於七十七年九月五日，傅秀伸同時將土地
與房屋出賣與訴外人詹家修，及詹家修於八十年間以系爭土地設定抵押權為擔保
向被上訴人借款時，該土地及房屋均屬同一人所有。其後，詹家修於八十一年五
月十三日將系爭土地所有權以買賣為由，移轉所有權為訴外人范陳碧玫所有，但
因詹家修之欠款未還，故於八十二年間由被上訴人聲請法院拍賣中由被上訴人以
債權人身分承受土地所有權，系爭土地上之Ａ、Ｂ二棟房屋，則由詹家修以協議
之方式，將之出賣予其另一債權人彭清金，以供抵償欠債，再由彭清金於八十五
年八月將Ｂ屋出賣予彭清金，迄同年十二月二十六日轉賣予上訴人丁○○，Ａ屋
則於八十五年十月二十八日由彭清金與甲○○之夫黃銘立交易，而以甲○○之名
設立稅籍及占用房屋等情，為證人傅秀伸於本院準備程序中到庭供證明確（見本
院更㈠卷第一一一－一一五頁），並有上訴人所提出之六十六年間台灣電力公司
電費收據乙張（見同卷第六八頁），彭清金與詹家修、彭桂英、黃銘立及彭桂英
與丁○○間之建物所有權買賣契約書，神岡鄉公所監證費通知書、契稅繳款書、
台中縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、房屋稅繳納收據等在卷可稽（見原審卷第三
二－五二頁），並經本院向台中縣稅捐稽徵處調取系爭Ａ、Ｂ二棟房屋稅籍紀錄
表在卷可考（見本院上訴卷第五一－五五頁），亦可信為真實。
六、本件首應審究之爭執要旨，在於系爭土地與其上之Ａ、Ｂ二棟房屋，雖於七十年
間同時屬於傅秀伸一人所有，但該Ａ、Ｂ二棟房屋為未經保存登記之違章建築，
於出售予第三人後，因無法辦理所有權移轉登記，該受讓人僅取得事實上之處分
權，其後雖輾轉轉讓，其所有權一直屬於原始建築之人即訴外人傅秀伸所有，且
於八十一年間詹家修將系爭土地出賣移轉所有權登記予范陳碧玫後，土地與房屋
之占有使用人即分屬二人，其後被上訴人再取得土地所有權，上訴人再輾轉受讓
該違章建築而占有使用該房屋「有無修正後民法第四百二十五條之一租賃關係推
定之適用？其租賃關係究存於兩造抑被上訴人與傅秀伸之間等項。按土地與房屋
為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離
而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土
地及房屋分開同時或先後賣出，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋
為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承
買人繼續使用土地，且使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，
則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當
可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條
之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權人，則除有反對之特約外，應推斷土地所
有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之
承受人對房屋所有人或房屋所有權人之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法
律關係，迭據最高法院闡釋在案（最高法院四十八年度台上字第一四五七號判例
、七十三年五月八日七三年度第五次民事庭會議決議、八十年度台上字第一九九
八號判決要旨參照）。嗣為杜爭議，並期明確，遂以明文化，而有民法第四百二
十五條之一之修訂。其立論之基礎，乃在於房屋無從捨其地基之不用而獨立存在
，且其價值不菲，衡有長期繼續使用土地之必要，是其房屋建造之初，既與土地
同屬一人，該房屋乃具有使用土地之關係，乃事理之當然，其後土地或房屋雖再
分別轉讓，但二者之利用關係殊無因而改變之必要，始符社會經濟之原理，並為
國民情理之所繫。雖違章建築格於民法第七百五十八條之規定，不能為保存登記
及移轉所有權登記，惟依司法實務之通說，其受讓人乃多取得違章建築之事實上
之處分權，其後再為轉讓、出租，乃至予以拆除，均得逕自為之，而無庸原始建
築人之同意或無庸以其名為之，是受讓人所取得之事實上之處分權，幾與所有權
人之權能無殊。另於租地建屋之情形，逕將建築中未為保存登記之房屋轉讓與第
三人，該受讓人既係合法受讓而占有房屋，雖未取得房屋所有權，然既繼續使用
土地，則該基地租賃權當亦應隨建物之合法移轉占有而一併移轉予受讓人，均為
司法實務上所採之結論（司法院司法業務研究會第三期研究結論參照）。查系爭
土地上之Ａ、Ｂ二棟房屋，均為加強磚造之一、二樓房屋，其交易價值為在二百
萬元之譜（見一審卷第二十七頁買賣契約書所載），是依其建築結構之性質，乃
有長期繼續使用其基地之必要，而於七十至八十一年間長達十年間，均先後由同
一人占有使用土地及房屋，雖土地於七十七及八十一年二度易主，但均保持房屋
繼續使用該地基之關係，雖房屋之受讓人均未能受所有權移轉登記，但依上揭判
例及立法立論基礎言之，於八十一年間土地及房屋分屬范陳碧玫、詹家修所有或
取得事實上處分權之占有關係時，二者間即具有租賃之法律關係，即范陳碧玫受
讓取得土地所有權後，仍默許詹家修占有使用之房屋繼續使用該土地之原有法律
關係，其性質當屬租賃。其後，被上訴人於法院拍賣中依債權人身分承受系爭土
地所有權，上訴人等則輾轉合法受讓而占有系爭Ａ、Ｂ棟房屋，並繼續使用土地
，則該基地租賃關係自亦隨建物之合法移轉占有而一併移轉予上訴人等，是上訴
人等自屬有權使用系爭土地，被上訴人主張上訴人為無權占有，應不足採，並據
以請求上訴人拆屋還地及依不當得利之法律關係對之請求相當於租金之不當得利
，應認為無理由。
七、本件被上訴人之先位聲明既為無理由，本院依法自應就其備位聲明為審究。本件
上訴人甲○○、丁○○係於民法第四百二十五條之一制定前，分別自八十五年十
月二十八日及八十五年十二月二十六日起占有使用被上訴人之上開土地，有上述
之不動產買賣契約書等資料在卷可據（見原審卷第四十六頁及第四十九頁），其
使用被上訴人之土地，其法律關係之性質為租賃，已如前述，其使用被上訴人之
土地，因而受有利益，被上訴人則受有不能使用土地之利益，並應負擔地價稅籍
等稅捐，依衡平法則，並參照司法院大法官會議釋字第二九一號解釋意旨，為平
衡雙方權益，參照民法第八百七十六條之法理，及修正後民法第四百二十五條之
一規定，被上訴人自得請求上訴人支付民法第四百二十五條之一修訂前後使用土
地之代價或租金；且因兩造對於土地使用之代價或租金並無法協議，依民法第八
百七十六條第一項規定、司法院大法官會議釋字第二九一號解釋及民法第四百二
十五條之一規定之意旨，分別核定其於民法第四百二十五條之一增訂前後之使用
土地代價或租金，並請求給付已屆期之欠租。查：㈠被上訴人主張系爭土地面積
為四○六．四六平方公尺，上訴人丁○○占用未經保存登記之房屋面積，即附圖
所示Ｂ部分土地面積為二二五．○六五平方公尺，另上訴人甲○○占用如附圖所
示Ａ部分土地面積為一三七．一六平方公尺，而系爭土地八十六年之公告現值為
每平方公尺九千元，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，上訴人丁
○○占用如附圖所示Ｂ部分土地之使用代價應為每年二十萬二千五百五十四元，
上訴人甲○○占用如附圖所示Ａ部分土地之使用代價應為每年十二萬二千三百四
十四元，爰請求核定系爭土地使用代價如前揭備位聲明第㈠項之所載，並請求上
訴人等自認之八十五年十月及十二月起至起訴日止之欠租及其法定遲延利息，並
請求上訴人等應自八十七年九月一日起至交還土地之日止，依上開核定之數額按
年支付租金云云。惟按，城市地方房屋之租金，以不超過土地其建築物申報總價
年息百分之十為限，又於租用基地建築房屋均準用之，土地法第九十七條第一項
、第一百零五條定有明文，惟此所指之土地價額，依土地施行法第二十五條規定
，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所
有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人
於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報
之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告之地價為其申報之地價（該條例
十六條、及最高法院七十五年台上字第三七八號判決參照）。經查，又系爭坐落
於台中縣神岡鄉○○段八九四地號土地，該土地所核定申報地價分別係八十三年
度每平方公尺一八四Ｏ元、八十六年度每平方公尺一九二Ｏ元、九十一年度一九
二Ｏ元，此均有地價謄本可據（見本院更㈠卷第九六－九七頁），是本件核定租
金，自應以此為據，被上訴人主張公告現值核計，洵屬無據，殊無可取。次按基
地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮
之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以
為決定。並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院六十八台上字第三
○七一號判例參照）。查本件依原審法院現場勘驗結果，系爭土地位於台中縣神
岡鄉郊區，附近有搭蓋之工廠廠房及一般之民房，須經簡便之橋樑始得通往道路
，土地經濟價值不高，又系爭土地地上之建物作住宅及「傑川企業有限公司」辦
公處所使用等事實，業經原審法院勘驗現場屬實。本院斟酌上開情節，認為被上
訴人請求按基地申報地價年息百分之十計算，顯然過高，認為以土地申報總價額
年息百分之八為適當，是上訴人丁○○使用附圖所示Ｂ部分土地（面積二二五．
○六平方公尺）之代價為每年租金三萬四千五百六十九元（其計算式為：1920元
×225.06×8/100=34,569元），上訴人甲○○使用附圖所示Ａ部分土地（面積一
三七，一六平方公尺）之代價為每年租金二萬一千零六十八元（其計算式為：
1920元×137.16×8/100=21,068元），被上訴人之請求於此範圍內為正當，應予
准許，其請求逾此範圍部分，則非正當，不應准許。
㈡次按，承租人應依約定日期，支付租金。無約定者，依習慣，無約定亦無習慣者
，應於租期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第四百
三十九條第一項前段定有明文。本件租賃關係，乃依右揭說明所推定，其租期為
至土地上之建物足堪使用為止，兩造均認應按年給付租金，但支付租金之日期並
無約定，並無習慣，依首揭規定，自應於每年屆滿時支付。從而，被上訴人依右
揭所核定之租金數額，請求上訴人丁○○支付已屆期之六年（即八十五年十二月
二十六日起至十一年十二月二十五日止）租金共二○七、四一四元（計算式為：
34,569元×6 ＝207,414元） 及其中於起訴前已屆滿之第一年租金三四、五六九
元部分自起訴狀繕本送達翌日即八十七十月一日起至清償日止，按年息百分之五
加付遲延利息，請求上訴人甲○○支付已屆期之六年（即八十五年十月二十八日
起至九十一年十月二十八日止）租金共一二六、四○八元（計算式為：21,068元
×6＝126,408）及其中於起訴前已屆滿之第一年租金二一、○六八元自本件起訴
狀繕本送達翌日即八十九月十七日起至清償日止，按年息百分之五加計遲延利息
為有理由，應予准許。其請求按土地及公告現值百分之十計租超過上開數額，暨
對於起訴時尚未屆期之租金，亦請求支付遲延利息部分，均屬無據，不能准許。
㈢又按，請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者，始得提起之，民事訴訟法第
二百四十六條定有明文。被上訴人主張如上訴人有使用系爭土地之權利，則請求
判命上訴人丁○○、甲○○分別自八十七年十月一日及八十七年九月一起，均至
交還土地之日止，按年給付被上訴人二十二萬二千五百五十四元及十二萬三千四
百四十四元，但未據證明其有預為請求之必要，雖以上訴人等占有使用系爭土地
之日起迄今均未繳納租金為由，惟上訴人等否認其有不為給付之意思，且按之本
件情形，乃被上訴人否認上訴人等有使用系爭土地之權利而涉訟，致上訴人等使
用其土地而尚未支付對價，難認其將來有不為給付之虞，被上訴人即無預為請求
之必要，且本件將來亦可能發生增減租金調整之問題，是除其租金已屆期部分上
訴人等應按右開核定之租金給付外，被上訴人其餘未來之訴之請求，均屬依法無
據，不能准許。
八、綜上所述，被上訴人於原審起訴主張之先位聲明為無理由，原審竟准許其請求，
自有違誤，上訴人據此提起上訴，為有理由，應由本院廢棄原審此部分之判決，
並駁回被上訴人此部分之請求及假執行之聲請。至於被上訴人於原審起訴主張之
備位聲明部分，除本判決主文第三、四、五項所示部分，請求有理由，應予准許 外，其餘部分之請求，為無理由，應予駁回。
九、本件訴訟標的之金額折合新台幣為一、四八九、五○○元（見原審卷審核單）， 且本判決所命之給付未逾一百五十萬元，經本院判決後，即告確定，不得上訴於 第三審法院，被上訴人請求為假執行之宣告，核無必要，且被上訴人請求一次給 付不應准許部分，其訴既經駁回，此部分假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁 回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不一 一論述，併此敘明。
叁、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、 第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十四 日~B1民事第五庭審判長法 官 陳滿賢
~B2 法 官 古金男
~B3 法 官 朱 樑
右為正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
~B 書記官 陳秀真
中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十六 日 Ｙ
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