臺灣高等法院民事判決 九十一年度重上更㈡字第一五九號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 蘇章巍律師
被 上訴人 甲○○
訴訟代理人 許進德律師
李文娟律師
右當事人間返還土地事件，上訴人對於中華民國八十三年十二月二十日臺灣基隆地方
法院八十三年度訴字第十五號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，經最高法院第二
次發回更審，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，及除確定部分外之訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應將如附圖所示Ｈ部分即門牌號碼基隆市○○路十三號之房屋拆除，並將占用之基隆市○○區○○段八九一地號面積三十九平方公尺之土地返還上訴人及如附表一所示共有人。
被上訴人應給付上訴人如附表二所示之金額及利息。上訴人其餘之上訴、追加之訴與假執行之聲請均駁回。第一、二審（含追加之訴）及發回前第三審之訴訟費用除確定部分外，均由被上訴人負擔。
本判決第二項履行期間為壹年。
事實及理由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲 明者，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第一項及第二百五十五條第一項第 三款定有明文。查上訴人依不當得利之法律關係，於原審起訴請求「被上訴人甲 ○○應按原判決附表三、四所載金額及自附表三、四所示起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息，給付上訴人及附表二所載其他全體共 有人」。嗣於本院前審審理時基於同一訴訟標的而擴張上訴聲明為「被上訴人應 按如附表三所載金額及自起訴狀繕本送達翌日即八十三年二月十七日起至清償日 止，按年息百分之五計算利息，給付上訴人及如附表一所示其他全體共有人」（ 本院八十八年度重上更㈠字第一一四號「下稱一一四號」卷第一六二頁）。核與 民事訴訟法第四百四十六條第一項及第二百五十五條第一項第三款規定，要無不 合，合先敘明。
二、本件上訴人主張：被上訴人租用上訴人與附表一所示共有人共有之基隆市○○區 ○○段八九一地號面積十七點一一坪，其上有被上訴人所有門牌號碼基隆市○○ 路十三號房屋（下稱系爭房屋），惟於民國六十七年間，系爭房屋因基隆市○○ 路拓寬工程而被徵收拆除一部分，被上訴人利用整修房屋之機會，增建、重建、 加高房屋後如附圖所示Ｈ部分，違反兩造之租賃契約（下稱系爭契約）第四、五 條之約定，經被上訴人即系爭土地管理人於六十七年十一月及十二月分別發函表 示依系爭契約第七條終止租約，且因系爭契約為定期租約，期限屆至，租約即消 滅，被上訴人應回復原狀，交還如附圖所示Ｈ部分之土地（下稱系爭土地）。詎
被上訴人均置之不理，顯屬無權占有系爭土地，爰依民法第四百五十五條及民法 第七百六十七條規定，訴請被上訴人拆屋還地。又系爭契約既已消滅，被上訴人 自六十八年一月一日迄今，繼續占用系爭土地，即屬無法律上之原因而受有相當 於租金之利益，致土地所有人全體受有相當於租金之損害，為此並依不當得利之 法律關係請求被上訴人返還不當得利等語（上訴人於原審聲明：㈠被上訴人應將 如附圖所示Ｈ部分即門牌號碼基隆市○○路十三號之房屋拆除，並將占用之基隆 市○○區○○段八九一地號、面積三十九平方公尺之土地返還上訴人及如附表一 所示共有人。㈡被上訴人應按如原判決附表三所載金額及自如原判決附表三所示 之日即起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，給付上 訴人及原審判決附表二所示其他全體共有人。㈢上訴人願供擔保，請准予宣告假 執行。原審為上訴人敗訴之判決。）。併為上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部 分廢棄。㈡被上訴人應將如附圖所示Ｈ部分即門牌號碼基隆市○○路十三號之房 屋拆除，並將占用之基隆市○○區○○段八九一地號面積三十九平方公尺之土地 返還上訴人及如附表一所示共有人。㈢被上訴人應按如附表三所載金額及自起訴 狀繕本送達翌日即八十三年二月十七日起至清償日止按年息百分之五計算利息， 給付上訴人及原判決附表二所載其他全體共有人。㈣第二、三項判決，上訴人願 供擔保，請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：系爭契約並無民法第四百四十九條第一項規定，契約期限縮短為 二十年之適用；系爭契約第四條、第五條就增建之意，係指不得逾租用範圍坪數 外而為建築，非指建築法規定之增加高度及增加面積之增建；如將兩條條文合併 觀之，即在租用之坪數內被上訴人得擴大或增建建築物，但不管是否在租用之坪 數內，被上訴人均不得將房屋拆掉重建或在原建築物上加高增蓋，此為條文之合 理且合於文意之解釋。被上訴人並未在系爭房屋之陽台有增建之事實，並無違約 增建，被上訴人終止租約不生效力。上訴人請求不當得利部分，相當租金之不當 得利部分，時效為五年，上訴人逾五年部分即不得請求；又上訴人僅得就其應有 部分二十分之三，請求返還不當得利；上訴人請求按土地申報地價百分之十計算 ，稍嫌過高，且被上訴人係占用三十五點五六平方公尺，而非三十九平方公尺等 語置辯。併為答辯聲明：㈠駁回上訴。㈡如受不利判決願供擔保請准宣告免為假 執行。
四、上訴人主張：上訴人將系爭土地租予被上訴人，被上訴人於系爭土地上有系爭房 屋，於六十七年間系爭房屋因基隆市○○路拓寬工程而被拆除一部分，且系爭契 約兩造訂為一年之定期租賃契約等事實，業據上訴人提出系爭契約書、照片、基 隆市政府工務局函、土地及建物登記簿謄本等為證（見原審卷㈠第十七至二四頁 、三○至六六頁；原審卷㈡第五五至五八頁），且為被上訴人所不爭執（見本院 卷第一六頁），應信為真實。則系爭契約即屬定期一年之租約，自無民法第四百 四十九條第一項最長以二十年為租期限制規定之適用至明。五、上訴人請求拆屋還地部分：
上訴人主張：被上訴人於六十七年間利用拓寬道路工程整修系爭房屋之機會，增 建陽台、加高房屋，違反系爭契約第四條及第五條規定，其為系爭土地之管理人 ，於六十七年十一月及十二月發函表示依該約第七條終止租約，請求被上訴人回
復原狀，交還系爭土地，詎被上訴人置之不理，顯屬無權占有系爭土地，自得訴 請被上訴人拆屋還地等語。被上訴人則辯稱：被上訴人係為配合基隆市政府拓寬 源遠路而拆遷部分房屋，且係在原有承租之土地內修建，並無違反不得申請重建 或加高或增建之約定，即未違約被上訴人終止租約自不生效力，被上訴人要非無 權占有系爭土地等語。是本件首應審究者，厥為上訴人以被上訴人增建之陽台違 反系爭契約第四、五條之約定，而終止系爭契約是否有效？經查： ㈠上訴人主張：系爭契約第四條約定：「乙方（即被上訴人）在租用土地坪數外 ，不得向甲方（即上訴人）土地任意擴大或增建」、第五條約定：「乙方在租 用土地坪內之建築物非甲方同意不得申請重建或加高」，係指被上訴人不得越 界使用土地，亦不得增建、重建或加高，其所謂「增建」之解釋，依建築法第 九條之規定，當然包括在原建物坐落基地上增加建物面積及水塔加高之情形在 內等語。被上訴人則辯稱：系爭契約第四、五條既將「擴大」、「增建」、「 重建」、「加高」同時並列，足見兩造訂約時之真意，係將此四種情形作不同 之解釋，所謂「增建」並非指建築法第九條所指之增加高度及增加面積，而係 指越界建築之義，此自契約第四條約定不得超越租用土地坪數外而建築至明等 語。按契約解釋，固須探求當事人之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文 字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨棄契約文字而更為曲解 （最高法院十七年上字第一一一八號判例意旨參照）。查系爭契約第三條已明 載：「政府若徵用甲方租與乙方使用之建築基地時甲方不負任何責任。」足見 ，兩造於簽訂系爭契約時，已預見政府徵收系爭土地，因之，兩造於系爭契約 第四條：「乙方（即被上訴人）在租用土地坪數外，不得向甲方（即上訴人） 土地任意擴大或增建」、第五條：「乙方在租用土地坪內之建築物非甲方同意 不得申請重建或加高」，第七條約定：「乙方如..... 不履行租約條件，甲方 得收回乙方所租用之土地，乙方不得異議」（見本院卷第六六頁），再參酌系 爭契約第一條明定：租用面積為十七坪一合一勺以觀，縱經政府徵收後，承租 人如未經出租人同意，仍不得在租用土地範圍內申請重建或加高，亦不得在原 租用土地範圍外擴大或增建，否則出租人即得依約終止契約至明。 ㈡系爭契約約定租賃土地之範圍：
查兩造於六十七年五月訂立系爭契約第一條約定：租用面積為十七坪一合一勺 （按折合約為五十六點六平方公尺），而系爭房屋於七十一年五月四日登記面 積：第二層三五點二平方公尺、第一層四八點五二平方公尺、地下室四八點五 二平方公尺、陽台一三點二平方公尺（每層各為四點四平方公尺，共計三層之 總合），此有卷附之建物所有權狀可稽（見本院卷第五四頁），依基隆市安樂 地政事務所測量成果圖（見本院卷第四八頁）顯示，該面積之計算方式為：寬 度為五點四公尺、長度為九點八公尺，而陽台部分則為一公尺、四點四公尺， 因之計算結果面積為五二點九二平方公尺（並未計算至建築線部分）；而依兩 造均不爭執之蔡金建築事務所店舖及住宅新建工程變更設計圖顯示（見本院前 審函請台灣省建築師公會鑑定之鑑定報告，證物外放），系爭房屋寬度以牆壁 中心為基準標記為五點七二公尺（前）、五點五五公尺（後）、長度以樑柱為 中心則為九點七公尺（左）、九點二五（右），計算結果【｛（5.72＋5.55）
÷2｝×｛（9.7＋9.25）÷2｝＝53.53】面積為五三點五三平方公尺；兩者面 積略有差異，且均與系爭契約承租之範圍五十六點六平方公尺不符；但查系爭 房屋面臨道路指定建築線而略有退縮建築，故依面臨道路應以建築線為承租之 範圍；與相鄰十一號房屋間兩造各有牆壁相接合，此有現場照片可稽（見本院 卷第一三六頁），故應以系爭房屋與相鄰十一號房屋之兩牆壁相接合處為界， 憑以認定被上訴人承租之範圍；而與二十一號房屋則以被上訴人之陽台外牆為 承租之範圍時，則依該設計圖比例尺一比一００，可量出系爭房屋寬度約為五 點八五公尺（前）、五點六五公尺（後）、長度約為十公尺（左）、九點七公 尺（右），計算結果（計算方式同前）約為五六點六平方公尺，較符合兩造系 爭契約約定承租之範圍。足見，被上訴人承租之土地，其使用範圍特定在含建 築線以內之土地、與相鄰十一號房屋之界線為系爭房屋之外牆壁（即與十一號 房屋外牆壁相接合處）及與二十一號房屋相鄰部分亦以系爭房屋之陽台外牆壁 為界，為被上訴人承租之範圍。
㈢上訴人主張被上訴人甲○○違反系爭租借契約書第四、五條之規定，利用道路 拓寬工程系爭房屋被拆除一部分，整修房屋之機會，增建陽台、加高房屋等語 ，並提出照片為證（見本院八十四年度重上字第一三八號「下稱一三八號」卷 ㈡第十五頁、第一○五頁）。被上訴人則否認增建之事實等語。查： ⑴本院前審向基隆市政府函詢該房屋於六十七年間增建之具體情形，該府函覆 稱：「屋主未依規定修復、擅自拆除重建及增建，其各屋違建情形（指查報 當時）如下：．．．④源遠路１３號：擅自加做陽台」，有該府八十四年十 月三十日函附基隆市暖暖區公所新違章建築查報單在卷可考（見本院一三八 卷㈠第一六七頁）。依該函所附之勒令停工通知單記載該建物之違建情形為 ：磚造陽台，高度三公尺，一間二坪（見本院一三八卷㈠第一八五至一八六 頁）。而系爭房屋早於五十年七月十日即已興建完成，有卷附之建物所有權 狀可稽（見本院卷第五四頁），且為被上訴人所不爭，則至六十七年間道路 拓寬整修，因建材之差異以及新舊痕跡之不同，究有無新建築，應可輕易分 辨，基隆市暖暖區公所人員查報系爭房屋有「加做」新建築之事實，應無誤 認之情。再參酌上訴人提出之照片，顯示上訴人在原陽台處已建造至二樓高 度之磚造牆壁施工情狀（見一三八號卷㈠第八二頁），且原有陽台上為一遮 雨棚（照片上顯示吊有衣物），而與隔壁十一號同時建築中（見一三八號卷 ㈡第一五頁），足見系爭房屋在六十七年間道路拓寬之時期，於原陽台位置 處有新建築之事實，要堪認定。
⑵被上訴人雖辯稱：其於五十一年購買該屋時就有陽台，如有增建，也是前手 增建等語，惟此辯詞與基隆市暖暖區公所新違章建築查報單記載六十七年間 有違建情事，及上訴人提出之照片顯示六十七年間始為建築之情狀，顯然不 符，被上訴人復未能提出向前手購買時即有該增建之證據，是被上訴人此部 分所辯，尚乏依據，要不可取。
⑶依本院前審函請台灣省建築師公會鑑定結果如下：該房屋後面原有陽台寬度 為一點一二公尺，增建面積為一點二二平方公尺，該屋與相鄰二一號牆壁間 原有間隔寬度為二九公分至二六點五公分，現在二屋牆壁之間已無空間，依
建築許可圖所示該房屋後水溝現在應被覆蓋於該增建之下方；該屋右後側屋 簷上方加建自屋簷板起算高度為一點二三五公尺之水塔，建造物體積為二點 一二立方公尺，該水塔非在原建築執照許可之內等情（見鑑定報告，外放證 物袋）以觀，系爭房屋與二十一號房屋間隔既有二十九點一六公分寬度，且 兩屋之間復有一水溝，二十一號房屋於牆壁外尚有滴水線屋簷，此有卷附照 片可稽（見本院卷第一四０頁），是兩屋界址縱非以系爭房屋之外牆為被上 訴人承租之範圍，亦應係以兩屋間隔之中心界線為被上訴人租用之範圍，殊 無可能以該二十一號房屋之外牆壁為被上訴人承租之範圍，否則二十一號房 屋豈會於牆壁外並建有滴水線之屋簷而越界建築，殊不合事理之常，況如再 加上此部分之面積，則上訴人承租之面積範圍即逾五十六點六平方公尺，亦 不符兩造契約約定之範圍。是被上訴人於該處逾越兩屋間隔中心線界增建， 以二十一號房屋之牆壁外緣為其增建後之範圍，顯然有逾越承租範圍外而增 建之事實至明。再依系爭房屋二樓屋頂上之水塔邊與二十一號相鄰處，亦據 被上訴人建築一圍牆逾越二十一號屋簷內之牆壁，此有本院現場勘驗上訴人 當場拍攝之照片可稽（見本院卷第一四０頁，及鑑定報告編號六拍攝之照片 均同），亦為被上訴人逾越承租範圍而擴大增建之明證。復依兩造均不爭執 之蔡金建築事務所店舖及住宅新建工程變更設計圖顯示原建築陽台面之牆壁 係成一直線，但被上訴人增蓋之左側（面向陽台處）牆壁已凸出原有直線（ 見鑑定報告平面示意圖）之情，被上訴人明顯逾越原承租範圍而增建之事實 ，殊屬明確。
⑷因之，被上訴人於系爭契約承租範圍外有增建之事實，要堪認定。是上訴人 主張被上訴人利用道路拓寬工程房屋被拆除一部分整修房屋之機會，增建系 爭房屋等語，要堪採信。
㈣被上訴人辯稱：建物所有權狀載明原為地面層面積四八點五二平方公尺，再加 上陽台面積四點四平方公尺，共計為五十二點九二平方公尺，嗣因拓寬道路拆 除部分，依測量成果圖為十二點六九平方公尺，是系爭房屋地面層面積即為三 五點九六平方公尺，因認陽台部分未增建等語，固據被上訴人提出所有權狀二 件及未載明日期之建物測量成果圖一件為證（見本院卷第四七、四八、五四頁 ）。但查依該建物測量成果圖註記係依建築執照管建字總二三八三〡一號設計 圖或竣工平面圖轉繪計算，且僅就原建物面積減去部分滅失之面積（即因道路 拓寬而徵收拆除之部分）而為計算，並非實際就系爭房屋占用現狀予以測量而 得之成果圖，殊不得以該未實際測量現狀之成果圖，供作認定系爭房屋占用系 爭土地之依據。而附圖所示之成果圖係原審法院於八十三年三月十六日前往現 場勘驗，囑託基隆市地政事務實際測量系爭房屋實際占用系爭土地之面積為三 十九平方公尺（見原審卷㈠第一一二、一一七頁），自屬可取。是被上訴人辯 稱未增建陽台云云，尚乏依據，要不可取。
㈤基上所述，上訴人既已證明被上訴人確有增建之事實，足證被上訴人確已違約 ，是上訴人於六十七年十一月二十九日以存證信函，通知被上訴人因違約增建 ，依系爭契約第七條終止租約之意思表示（原審卷㈠第二九頁），被上訴人亦 不爭執收悉該存證信函，依法發生終止系爭契約之效力，兩造之租賃關係因而
消滅，殊屬明確。
㈥被上訴人雖於原審抗辯：系爭土地共有人全體應有十五人，惟其中僅顏軟等十 一人委任上訴人代理訴訟，另有顏盧秀娥、顏明仁、顏明禮、顏明全、顏千堤 、顏體儼、顏張麗鄉等七人未委任其為訴訟行為，本件僅由乙○○一人代理訴 訟是否有效，亦有可議，並否認委任書之真正，且上訴人所稱終止租約之存證 信函非以出租人名義為之，而出租人亦到庭否認，顯非真正，乃不生終止租約 之效力等語。然查系爭土地於六十七年十一、十二月間之共有人計有十一人， 顏盧秀娥、顏明仁、顏明禮、顏明全、顏千堤、顏體儼、顏張麗鄉等七人，則 分別於七十三年四月二十三日、七十四年十二月二日、八十一年三月十二日因 繼承、分割繼承而取得系爭土地之持分，業據上訴人提出土地登記謄本十紙為 證（見一三八號卷㈡第三十至三五頁），自堪信為真實，則上訴人主張因被上 訴人違反租借契約之規定，其已於六十七年十一、十二月間終止租約，並提出 當時共有人十一人之委任書及存證信函為證（見原審卷㈠第二五、二九頁）， 足見上訴人於終止租約時已有合法委任。況系爭委任書之真正，復據證人顏蒼 勝、顏錦銘證述屬實（見原審卷㈡第三十五、三十六頁），證人顏蒼煌雖於原 審證稱：「．．．這委任書之印章，似不是我的，這委任書我沒有印象，．． ．但六十七年這委任書上我姓名之筆跡是我的，印章是否我的已忘了．．．． 」等語（見原審卷㈡第三十頁），則由證人顏蒼煌之證言，未能確定系爭委任 書之真正，惟證人顏蒼煌既證稱委任書上之簽名乃證人顏蒼煌筆跡，則稽之該 委任書乃六十七年七月一日訂立，時間甚為久遠，證人記憶容或有可能有模糊 之處，此為事理之常，難僅憑該證人之證言，難認該委任書即係虛偽；又依該 委任書乃記載：「茲為共有土地基隆市○○段八堵南小段．．．．一二、一一 一之三．．．．號地，租賃契約、收租金、終止契約，違章建築及訴訟案，由 民國六十七年七月一日起，全權委任乙○○辦理（但受任人乙○○不在時顏錦 銘代理）．．．．，另由乙○○於六十七年十一、十二月間向承租人所發存證 信函表明終止契約」意旨觀之，難謂該委任書係上訴人即被上訴人乙○○臨訟 偽造；又依兩造間之契約，原即係由各地主逐年輪流與被上訴人簽訂換約，上 訴人既受當時全部地主委任處理終止租約情事，自有代理顏蒼煌為終止契約之 權限，其存證信函內亦表明因承租人違反租借契約增建、重建房屋或改建房屋 ，而終止租約，並表明收回租用土地，又該終止租約之存證信函均已合法送達 ，為被上訴人所不爭執，且有掛號郵件回執附卷可稽（見原審卷㈠第二九頁） ，難認該終止租約之意思表示未合法生效，至證人顏蒼煌雖表示對存證信函沒 看過，終止契約不知道云云，顯因該存證信函事實上由上訴人制作，時間久遠 ，證人或許記憶不清，況顏蒼煌既已委任上訴人處理終止契約情事，縱證人顏 蒼煌確未制作該存證信函，亦不影響該上訴人依委任所為之意思表示或法律行 為上之效力，則系爭房屋因確有違約增建違約之情形，難認該存證信函不生終 止契約之效力。復按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之 請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第八百二十 一條定有明文。上訴人於合法終止租約後，為共有人全體之利益，以共有人之 身分起訴請求被上訴人拆屋還地，當為法之所許。是被上訴人抗辯上訴人未受
合法委任、不生終止租約效力，本件僅由上訴人一人起訴，訴訟無效云云，委 無足採。
㈦綜上，被上訴人於上訴人終止系爭契約後，仍無權占用上訴人及附表一所示全 體共有人之土地，上訴人主張依民法第八百二十一條、第七百六十七條訴請被 上訴人將如附圖所示Ｈ部分之系爭房屋拆除，返還系爭土地，自屬正當，應予 准許。
㈧按訴訟標的雖有數項，而僅有單一之聲明，法院應就所主張之數項標的逐一審 判，如其中一項請求為有理由，即可為原告勝訴之判決，就他項標的無須更為 審判。本件上訴人起訴主張依終止契約後之所有物返還請求權及租賃物返還請 求權之規定請求被上訴人拆屋還地，核其主張訴訟標的雖有二項，惟僅有單一 之拆屋還地之聲明，學理上謂之重疊的訴之合併，茲被上訴人主張無權占有之 事由，依前所述，既為有理由，則其另主張之返還租賃物之事由，揆諸前開說 明，即無審究之必要，併此敘明。
六、上訴人請求不當得利部分：
上訴人主張：系爭契約終止後，被上訴人繼續無權占有，核屬無法律上原因而受 有相當於租金之利益，依據不當得利之法律關係，上訴人得請求自系爭租賃關係 消滅後即六十八年一月一日起至拆屋還地之日止，按被上訴人占用系爭土地面積 三十九平方公尺，以土地申報地價百分之十計算之不當得利，及自起訴狀繕本送 達之翌日即八十三年二月十七日起計算之遲延利息等語；被上訴人則抗辯：上訴 人僅得請求自八十三年一月二十七日起訴前五年開始請求相當於租金之損害，不 得自六十八年開始請求，且以年息百分之十計算顯有過高之嫌；又上訴人僅得按 其應有部分請求，不得請求全部部分；又系爭建物僅占用三五點五六平方公尺， 非三十九平方公尺等語。經查：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之 原因，而其後已不存在者，亦同；民法第一百七十九條定有明文。又無權占有 他人之房屋，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院六十一年 度臺上字第一六九五號判例意旨參照）。查本件被上訴人於上訴人終止系爭土 地租賃契約後，仍無權占有系爭房屋，已如前述，則上訴人依民法一百七十九 條規定，請求被上訴人給付相當於租金之損害金額，揆諸前揭說明，自屬有據 。
㈡按「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債 權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」民法第一百二十六條定有 明文。又無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他 人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時 效之租金之利益，不得依不當得利之法則，請求返還（最高法院六十五年度第 五次民庭庭推總會議決定㈡參照）。因之，以相當於租金之不當得利請求權， 因五年間不行使而消滅至明。查本件上訴人於八十三年一月二十七日起訴請求 （見原審卷㈠第四頁），而為時效中斷 (見民法第一百二十九條第一項第三款 規定），則上訴人主張自六十八年起至七十八年一月二十七日止相當於租金之 不當得利請求權部分，已因五年間不行使而消滅，是被上訴人就此部分請求權
為時效消滅之抗辯，要屬有據，應堪採信。從而，上訴人此部分之請求，為無 理由，應予駁回。
㈢按民法第八百二十一條固規定各共有人得為共有人全體之利益，就共有物之全 部，為回復共有物之請求，惟請求返還不當得利，並無該條規定之適用，請求 返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還（司 法院院字第一九五○號解釋資參照）。查上訴人就系爭土地應有部分為二十分 之三，此有卷附之土地登記簿謄本可稽（見本院一三八號卷㈢第三三頁），是 上訴人主張按其應有部分二十分之三比例，請求被上訴人返還不當得利部分， 為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。 ㈣按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期 限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起， 負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為 其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期 限屆滿時起負遲延責任。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得 請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」、 「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五 。」民法第二百二十九條、第二百三十三條第一項及第二百零三條定有明文。 是遲延給付，係於有給付金錢之義務且發生遲延時，始應付遲延利息之債務， 若尚未有給付之義務，自無從發生遲延給付之可能。查上訴人主張被上訴人應 自起訴狀送達被上訴人之翌日即八十三年二月十七日起（被上訴人收受起訴狀 繕本日期為八十三年二月十六日，此有原審卷㈠第七一頁之送達證書可稽）， 負給付法定遲延之利息，就上訴人在自七十八年一月二十八日起至八十三年二 月十六日止之部分，業據上訴人以起訴與催告有同一效力，則被上訴人已有給 付不當得利之義務，上訴人請求就七十八年一月二十八日起至八十三年二月十 六日止不當得利金錢給付之部分，自八十三年二月十七日起算法定遲延利息， 為有理由，應予准許；但就八十三年二月十七日之後之應給付金錢之部分，被 上訴人尚未發生給付之義務，殊無令被上訴人自是日起即應負遲延給付責任之 依據，惟依上訴人起訴請求上訴人係按「年」給付（見本院卷第三二頁），是 就八十三年二月十七日至同年十二月三十一日止相當於租金之不當得利金額部 分，被上訴人應給付之時間為八十四年一月一日，則自翌日即同年一月二日起 始應給付法定遲延利息，八十四年一月一日至同年十二月三十一日止相當租金 之不當得利部分，被上訴人應給付之時間為八十五年一月一日，則應自同年一 月二日起始應給付法定遲延利息，餘依此類推之。因之，上訴人自八十三年二 月十七日至拆屋還地之日止，依此計算方式之法定遲延利息範圍內之請求，尚 屬有據，應予准許，至逾此部分法定遲延利息之請求，為無理由，應予駁回。 ㈤按基隆地政事務所於八十八年十二月十四日就系爭建物所有權狀所載地面層面 積為三十五．五六平方公尺，與八十七年五月十六日建物所有權狀所載（尚未 扣除因道路拓寬而拆除之面積）第一層面積所載四八．五二平方公尺相較，系 爭建物因面臨道路拓寬而拆除之面積為十二．九六平方公尺，故系爭房屋因而 滅失十二．九六平方公尺，目前所占用之面積僅餘三五．五六平方公尺，固據
被上訴人提出所有權狀二件及未載明日期之建物測量成果圖一件為證（見本院 卷第四七、四八、五四頁）。但查依該建物測量成果圖註記係依建築執照管建 字總二三八三〡㈠號設計圖或竣工平面圖轉繪計算，且僅就因原建物面積減去 部分滅失之面積而為計算，並非實際就系爭房屋占用現狀予以測量而得之成果 圖，殊不得以該未實際測現狀之成果圖，供作認定系爭房屋占用系爭土地之依 據。而附圖所示之成果圖係原審法院於八十三年三月十六日前往現場勘驗，囑 託基隆市地政事務實際測量系爭房屋占用系爭土地之面積為三十九平方公尺， 自屬可取。是被上訴人辯稱系爭房屋占用系爭土地為三十五點五六平方公尺云 云，尚乏依據，殊不可取。因之，上訴人主張系爭房屋占用系爭土地面積為三 十九平方公尺等語，核屬有據，要堪採信。
㈥按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為 限，土地法第九十七條第一項定有明文。而土地法第九十七條規定之土地價額 ，係指法定地價而言，為土地法施行法第二十五條所明定；又土地法第一百四 十八條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。再依平均地權 條例第十六條之規定：「．．土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告 地價百分之八十為申報地價，．．」，查系爭土地之申報地價，本院認定如下 ：
①七十六年至八十年六月三十日，上訴人未申報地價，依公告地價每平方公尺 四千八百元，此有地價證明書可稽（見原審卷㈠第一八六頁），則計算公告 地價百分之八十結果，申報地價即為每平方公尺三千八百四十元。 ②八十年七月一日至八十三年六月三十日，上訴人未申報價，則依公告地價每 平方公尺六千元，此有地價證明者可考，（見原審卷㈠第一八七頁、本院一 一四號卷第一六六頁），計算公告地價百分之八十結果，申報地價即應為每 平方公尺四千八百元。
③八十三年七月一日至八十九年六月三十日，公告地價為每平方公尺六千五百 元，此有地價證明書可證（見本院一一四號卷第一０三頁），則計算申報地 價即為五千二百元，核與卷附之八十八年、八十六年申請之土地登記謄本記 載之申報地價均為每平方公尺五千二百元相同（見本院一一四號卷第一六六 、一六七頁、一三八號卷第二八頁）。
④八十九年七月迄今，申報地價為每平方公尺五千二百元，此有土地登記謄本 在卷可稽（見本院卷第九九頁）。
上訴人主張①、②部分之申報地價，與上開相侔，核屬有據；另主張③、④部 分之申報地價額，與上述有異，顯有誤會，要不可取，仍應以上述認定之申報 地價為計算基準。
㈦按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商 業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相 比較，以為決定。並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院六十八 年台上字第三○七一號判例意旨參照）。本院斟酌系爭土地位處基隆市暖暖區 ，依卷附現場照片（見本院卷第一三六至一四０頁）及本院現場驗勘筆錄（見 本院卷一一八至一二一頁），可見系爭土地附近建物多屬老舊，因面臨之道路
拓寬後而略有繁榮之跡，且被上訴人係供作店面營業，以及依八十七年五月兩 造約定之租金每月為二十七點四元，被上訴人租用面積為一十七點坪一合一勺 即五六點六平方公尺（見本院卷第六五頁），當時公告地價為每平方公尺二千 七百元（見本院卷第一０七頁），申報地價以公告地價百分之八十計算結果為 二千一百六十元，則六十七年間兩造租約約定之租金利率，為按申報地價年息 並未逾千分之三（年租金總額三百二十八點八元除以租用面積之申報地價額一 十二萬二千二百五十六元）等情狀以觀，上訴人請求按年息百分之十計算，尚 非公允，要不可取。本院認上訴人請求相當於租金額之不當得利，以按系爭土 地申報地價額年息百分之一始為適當衡平。
㈧上訴人請求自七十八年一月二十八日起，所得相當於租金之利益額如下（小數 點以下均四捨五入）：
①七十八年一月二十八日至八十年一月二十七日止： 39(㎡)×3840(元/㎡)×1%×2(年)×3/20＝449元 八十年一月二十八日至八十年六月三十日止：
39(㎡) ×3840(元/㎡)×1% ×154／365 (年)×3/20＝95元 八十年七月一日至八十二年六月三十日止：
39(㎡) ×4800(元/㎡) ×1%×2(年)×3/20＝562元 八十二年七月一日至八十三年二月十六日止：
39(㎡)×4800(元/㎡)×1%×231／365 (年) ×3/20＝178元 以上共計一千二百八十四元，及被上訴人應自八十三年二月十七日起至清償 日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息。
②八十三年二月十七日至八十三年六月三十日止： 39(㎡)×4800(元/㎡)×1%×134／365 (年) ×3/20＝103元 八十三年七月一日至八十三年十二月三十一日止： 39(㎡)×5200(元/㎡)×1%×184／365 (年) ×3/20＝153元 以上共計二百五十六元，及被上訴人應自八十四年一月二日起至清償日止， 按年息百分之五計算之法定遲延利息。
③八十四年一月一日至九十一年十二月三十一日止，每年均為： 39(㎡)×5200(元/㎡)×1%×1(年) ×3/20＝304元。 被上訴人應自八十四年起至九十一年止，於每年之翌年一月二日應各給付上 訴人三百零四元，及應自各給付之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之法定遲延利息。
④九十二年一月一日至九十二年六月三日（即言詞辯論終結之日）止： 39(㎡)×5200(元/㎡)×1%×155／365 (年) ×3/20＝129元 以上一百二十九元，及被上訴人應自九十三年一月二日起至清償日止，按年 息百分之五計算之法定遲延利息。
⑤九十二年六月四日起至拆屋還地之日止：
被上訴人應按年就占用系爭土地面積三十九平方公尺，以申報地價年息百分 之一計算被上訴人應有部分二十分之三比例，於翌年一月二日給付上訴人， 及自應給付之翌日起按年息百分之五計算之法定遲延利息。
從而，上訴人依民法第一百七十九條之法律關係，請求被上訴人給付上訴人自 七十八年一月二十八日起至拆屋還地之日止，按上開計算之不當得利損害金及 法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之部分，依法無據，應予駁回 。
七、綜上所述，上訴人於終止租賃契約後被上訴人仍無權占有，爰基於所有物返還請 求權及不當得利請求權之法律關係，請求被上訴人拆屋還地及給付其中如附表二 所示之金額及法定遲延利息部分，為有理由，應予准許，超過如附表二所示之金 額及法定遲延利息所為之請求及追加之訴部分，均無理由，應予駁回。原審就上 開應准許部分，為上訴敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理 由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二、三項所示。至於上訴人之請求不應准許 部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合 ，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴及追加之訴。另審酌系爭房 屋，係供被上訴人甲○○及其妻即占有輔助人長期居住使用，另覓住所及拆屋還 地，顯非立時可就，依其性質，非長期間，不能履行，爰酌定履行期間為一年， 以資兼顧。
八、按「訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額 為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。」、「以一訴主張數 項標的者，其價額合併計算之。以一訴附帶主張利息或其他孳息、損害賠償、違 約金或費用者，不併算其價額。」民事訴訟費用法第四、五條分別定有明文。查 上訴人基於所有物返還請求權、不當得利返還請求權及遲延利息請求權，就所有 物返還請求權及不當得利請求權部分，固應合併計算訴訟標的之價額，而遲延利 息部分則不併算其價額。則本件被上訴人之所有物返還請求權之上訴利益額為一 百一十一萬一千五百元（計算式為上訴人起訴時系爭土地公告土現值每平方公尺 二萬三千元『見原審卷第一九七頁地價證明書』，乘以上訴人請求返還土地面積 三十九平方公尺，等於八十九萬七千元。），不當得利返還請求權之上訴利益額 至今未逾三萬元，合計不逾一百五十萬元，自屬不得上訴第三審，於本院判決後 即確定，因而兩造就上訴人勝訴部分，聲明願供擔保請准為或免為假執行，尚有 未洽，應予駁回。
九、本件論證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法於判決結果已無影響，無一一論 述之必要，併予敘明。
十、據上論結：本件上訴一部有理由，一部無理由，及追加之訴無理由，依民事訴訟 法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第三百九十六條第 一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 十七 日 臺灣高等法院民事第十四庭
審判長法 官 張 劍 男
法 官 彭 昭 芬
法 官 李 行 一
右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 二 日 書記官 黃 愛
附表一：（系爭土地除上訴人外其餘共有人）
顏尾、顏錦銘、顏蒼煌、顏蒼霖、顏蒼勝、顏盧秀娥、顏明仁、顏明禮、 顏明全、顏吉祥、顏熾男、顏千堤、顏體儼、顏張麗鄉。附表二：（ 被上訴人應給付上訴人之不當得利金額及法定遲延利息） ①七十八年一月二十八日至八十年一月二十七日止： 39(㎡)×3840(元/㎡)×1%×2(年)×3/20＝449元 八十年一月二十八日至八十年六月三十日止：
39(㎡) ×3840(元/㎡)×1% ×154／365 (年)×3/20＝95元 八十年七月一日至八十二年六月三十日止：
39(㎡) ×4800(元/㎡) ×1%×2(年)×3/20＝562元 八十二年七月一日至八十三年二月十六日止：
39(㎡)×4800(元/㎡)×1%×231／365 (年) ×3/20＝178元 以上共計被上訴人給付上訴人一千二百八十四元，及自八十三年二月十七 日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息。 ②八十三年二月十七日至八十三年六月三十日止： 39(㎡)×4800(元/㎡)×1%×134／365 (年) ×3/20＝103元 八十三年七月一日至八十三年十二月三十一日止： 39(㎡)×5200(元/㎡)×1%×184／365 (年) ×3/20＝153元 以上共計被上訴人應給付上訴人二百五十六元，及自八十四年一月二日起 至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息。 ③八十四年一月一日至九十一年十二月三十一日止，每年均為： 39(㎡)×5200(元/㎡)×1%×1(年) ×3/20＝304元。 被上訴人應自八十四年起至九十一年止，於每年之翌年一月二日應各給付 上訴人三百零四元，及應各應給付之翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之法定遲延利息。
④九十二年一月一日至九十二年六月三日止：
39(㎡)×5200(元/㎡)×1%×155／365 (年) ×3/20＝129元 以上被上訴人給付上訴人一百二十九元，及自九十三年一月二日起至清償 日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息。
⑤九十二年六月四日起至拆屋還地之日止：
被上訴人應按年就占用系爭土地面積三十九平方公尺，以申報地價年息百 分之一計算被上訴人應有部分二十分之三比例，於翌年一月二日給付上訴 人，及自應給付之翌日起按年息百分之五計算之法定遲延利息。