臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第一八八五號
原 告 甲○○
被 告 冠德建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
戊○○
訴訟代理人 陸正康律師
複 代理人 丁○○ 住台北市○○○路○段六十號七樓
右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣壹拾玖萬叁仟叁佰捌拾叁元，及自民國九十一年四月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十五分一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣陸萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹拾玖萬叁仟叁佰捌拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）肆佰陸拾玖萬元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止按年息百分之五計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：
（一）查原告於民國八十七年七月十一日與被告就簽立買賣合約書，購買土地坐落於 台北市○○區○○段參小段六九三、六九四地號，使用分區為都市計畫內住宅 區，房屋坐落於前開基地內之「冠德西園、新故鄉Ａ１棟八樓「（下稱系爭房 地），該合約第二十一條明訂「本買賣標的物之廣告宣傳品及其所記載之建材 設備表、房屋平面圖與位置示意圖視為契約之一部分。」。因此被告於預售系 爭房地時所刊印之廣告文宣，皆為兩造所簽立合約一部分。然系爭房屋施工建 築完竣領得使用執照予原告辦理交屋後，原告發現被告所完成之「西園、新故 鄉」社區有至少下列之缺失：第一，在現實建物上難以發現有被告廣告文宣中 所稱「羅馬宮廷迎賓ＬＯＢＢＹ」，更無一樓公共入口採用豪華金屬玻璃大門 、地坪及牆面天然大理石或花崗石，配合藝術天花板及藝術吊燈。第二，並無 廣告中所述之森呼吸綠蔭散步花道、濃蔭綠棚花架區、觀自在水景流瀑、手腦 並用親子遊戲區。第三，被告之建築設計圖中之車道與交屋時目前被告實際施 作的車道陡度不同，被告之變更未告知原告。第四，原告所購買系爭房地之地 下室電梯廳與原設計不符，造成使用上不便。
（二）原告日前發函催告被告改善，惟被告置之不理，依據消費者保護法第二十二條 、第二十三條規定，被告利用誇大不實的廣告，誘使原告在預售未有實物之情 形下，購買系爭預售屋，實有侵害原告之權益。原告自得依據民法第二百二十
七條不完全給付之規定請求損害賠償及依據民法第三百六十條規定請求減少價 金或請求損害賠償。
（三）對被告抗辯之陳述：
１依據台北市建築師公會鑑定報告可知被告雖有施作其所稱之迎賓ＬＯＢＢＹ， 但並非如海報所稱如羅馬宮廷般氣派高雅。
２被告變更設計並未得到原告同意，且被告當初將公共設施移交給管理委員會時 ，原告即表示保留法律追訴之權利。
三、證據：
（一）提出合約書、廣告宣傳品、律師函、台北市建築師公會鑑字第八九五號鑑 定報告書、契約書、台北市政府工務局函（以上皆影本）為證。（二）聲請鑑定機關就本件被告所交付與契約廣告內容不符之公共設施部分所造成之 價差為鑑定。
（三）聲請訊問證人馬俊峰。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假 執行。
二、陳述略稱：
（一）被告就廣告文宣所載「羅馬宮廷迎賓ＬＯＢＢＹ」、「一樓公共入口採用豪華 金屬玻璃大門、地坪及牆面天然大理石或花崗石，配合藝術天花板及藝術吊燈 」、「森呼吸綠蔭散步花道」、「觀自在水景流瀑」、「手腦並用親子遊戲區 」均有施作事實，僅有濃蔭綠棚花架區未施作。又原告所主張不完全給付均屬 公共設施，依約如經住戶管理委員會作成驗收點交，被告依約不負任何不完全 給付之責。本件系爭契約之所以約定有關公共設施之驗收點交，係以管理委員 會為對象，乃因公共設施為社區全體住戶共有，為免個別住戶提出互不相容之 要求，致被告難以適從而作成之約定。本件系爭公共設施經該社區住戶委員會 在進行驗收點交時，雙方除依契約或廣告進行驗收外，住戶管理委員會亦要求 被告追加部分契約約定外之設施施作，被告亦因此額外支出多筆金額，以滿足 社區住戶整體需求，最後完成全部公共設施之驗收點交，是有關廣告文宣所指 一切公共設施，既依約經管理委員會，完成驗收原告再對被告所為任何公共設 施之主張，應認為無理由。
（二）系爭契約並未就車道陡度作成約定。且依據原告所提出台北市建築師公會之鑑 定報告結果，係認定現場車坡道斜率符合法規規定局部車道較陡，僅為施工瑕 疵，就此部分施工瑕疵部分，被告與管理委員會業經合意進行保固修繕，並已 完成修繕。
（三）又原告主張系爭建物Ａ棟地下一、二樓電梯間並未按圖施作部分，依據台北市 建築師公會鑑定報告認定現場實況比較建照圖確有縮小，但與竣工圖相一致， 且被告與管理委員會進行驗收時，就是否回復原建照電梯間大小，進行修改工 程之討論，經協議無須回復原設計，改以施作其他額外工程。從而，自應認定 被告所為給付已符合債務本旨。
（四）原告就請求減少價金及所受之損害，應舉證證明，且本件即便存有原告所稱交
易價格之差異，與本件未施作之工程部分並無任何因果關係，是原告主張減少 價金及損害賠償請求均無理由。
三、證據：提出契約書、照片、驗收記錄、協議書（以上皆影本）為證。丙、本院依原告聲請至現場勘驗，並委請台企資產鑑定顧問有限公司鑑定。 理 由
一、本件原告起訴主張：其於八十七年七月十一日與被告就系爭房地簽立買賣合約書 ，然系爭房屋施工建築完竣領得使用執照予原告辦理交屋後，原告發現被告所完 成之「西園、新故鄉」社區有包括：無被告廣告文宣中所稱「羅馬宮廷迎賓ＬＯ ＢＢＹ」，更無一樓公共入口採用豪華金屬玻璃大門、地坪及牆面天然大理石或 花崗石，配合藝術天花板及藝術吊燈及無廣告中所述之森呼吸綠蔭散步花道、濃 蔭綠棚花架區、觀自在水景流瀑、手腦並用親子遊戲區，另被告之建築設計圖中 之車道與交屋時目前被告實際施作的車道陡度不同，被告之變更未告知原告。且 原告所購買系爭房地之地下室電梯廳與原設計不符等之瑕疵。經原告發函被告改 善，惟被告置之不理，原告自得依據消費者保護法第二十二條、第二十三條及民 法第二百二十七條、民法第三百六十條規定訴請被告給付應賠償或減少價金肆佰 陸拾玖萬元。
二、被告則以：關於其於就廣告文宣所載「羅馬宮廷迎賓ＬＯＢＢＹ」、「一樓公共 入口採用豪華金屬玻璃大門、地坪及牆面天然大理石或花崗石，配合藝術天花板 及藝術吊燈」、「森呼吸綠蔭散步花道」、「觀自在水景流瀑」、「手腦並用親 子遊戲區」均有施作事實，僅有濃蔭綠棚花架區未施作。又原告所主張不完全給 付均屬公共設施，依約如經住戶管理委員會作成驗收點交，被告依約不負任何不 完全給付之責。另系爭契約並未就車道陡度作成約定，即便有局部車道較陡，僅 為施工瑕疵，就此部分施工瑕疵部分，被告與管理委員會業經合意進行保固修繕 ，並已完成修繕。另建物Ａ棟地下一、二樓電梯間並未按圖施作部分，依據台北 市建築師公會鑑定報告認定現場實況比較建照圖確有縮小，但與竣工圖相一致， 且被告與管理委員會進行驗收時，就是否回復原建照電梯間大小，進行修改工程 之討論，經協議無須回復原設計，改以施作其他額外工程。又原告就請求減少價 金及所受之損害，並未舉證證明之等語置辯。
三、本件原告主張：其於八十七年七月十一日與被告簽立買賣合約書，買受本件系爭 房屋，然系爭房屋施工建築完竣領得使用執照予原告辦理交屋後，原告發現被告 所完成之「西園、新故鄉」社區有包括：無被告廣告文宣中所稱「濃蔭綠棚花架 區」，另被告之建築設計圖中之車道陡度較陡，且系爭房地之地下室電梯廳與原 設計面積較少等情，業據其提出合約書、廣告宣傳品、台北市建築師公鑑定報告 書在卷可稽，且為被告所不爭執，自堪信原告此部分主張為真實。四、被告既以前詞置辯，故本件之主要爭點即在系爭建物是否存有原告所稱之各項瑕 疵，及前開瑕疵是否因管理委員會就公共設施部分辦理驗收點交而得認定被告業 已依據債之本旨提出給付，而不存在瑕疵之情形。經查：（一）依據原告所提出系爭建物於銷售時之廣告中，有提及「森呼吸綠蔭散步花道」 、「觀自在水景流瀑」、「手腦並用親子遊戲區」等設施（見本院卷第十二頁 ），原告主張被告就前開設施並未施作云云。然查，經本院於九十一年五月二
十三日至現場勘驗之結果，在Ａ、Ｂ兩棟建築物後側種有黑板樹、福木及羅漢 松等植物底下則有七區之草皮空地，另水景流瀑至親子遊戲區間亦種植有若干 植株此即被告所施作「森呼吸綠蔭散步花道」，又中庭入口有一流瀑區雖現場 並無噴水狀，但此為被告所稱之「觀自在水景流瀑」。另至於Ｃ棟建築物後側 設置有溜滑梯組一座、ＯＸ連線遊戲組，下面鋪有安全彈性地墊，此即「手腦 並用親子遊戲區」，此除有本院前開勘驗筆錄及現場簡圖在卷可稽（見本院卷 第八十頁至第八十二頁），亦有被告所提出現場照片在卷足憑（見本院卷第六 十二頁），故自應認被告就此部分設施確實有施作。（二）另被告於銷售廣告中關於門廳部分之敘述為「羅馬宮廷迎賓ＬＯＢＢＹ，歐洲 古典藝術宮廷造型原版移植，渾然天成的氣勢，不需多費語言，頂級品質從第 一眼就流露出來。」（見本院卷第十二頁）。另關於兩造所簽訂買賣契約書附 件六之建材表中關於門廳部分之敘述為「一樓門廳：一樓公共入口採用豪華金 屬玻璃大門、地坪及牆面天然大理石或花崗石，配合藝術天花板及藝術吊燈， 氣派高雅」（見本院卷第五十五頁）。故本件被告關於門廳部分之廣告內容及 建材部分之約定，既已成為兩造契約之一部分，被告即應依據契約本旨提出給 付。按所謂羅馬風建築，其係繼承古羅馬的半圓形券拱結構技術，發展並創造 了骨架券的拱頂結構、扶壁及束柱。然查：本件系爭門廳部分經施作後天花板 高度為二點三五公尺，另於進管制門進電梯入口有裝設燈具一組。而大廳入口 係裝設玻璃大門，上下框及外緣為鏡面不銹鋼，除經本院至現場勘驗屬實外， 業經台北是建築師公會於鑑定認為「現場門廳高度並不高。裝飾亦不屬於『羅 馬式』，因此無法感受到『羅馬宮廷』的氣勢。『不銹鋼金屬』應非『頂級品 質』，一樓門廳未見『藝術吊燈』。」（見前開鑑定報告第四頁）。足見，被 告所交付之此部分之公共設施係存有瑕疵。
（三）又原告復稱系爭建物之地下停車場之車道有與原合約不符而被告並未按施工圖 施作之情事。然查，依據原告所提出台北市建築師公會前開鑑定報告之鑑定結 果，係認定現場整體車坡道其斜率合乎法規的規定，惟局部最陡部分大於法律 規定，造成現場容易滑倒，應為施工上之瑕疵。然，關於此項施工上之瑕疵業 經被告與管理委員會合意進行保固修繕，並已完成修繕，此有被告所提出協議 書在卷可稽（見本院卷第一二五頁）。此外，原告亦未能證明關於停車場之車 道是否仍存有其他瑕疵，故自應認定關於系爭車道曾存在之施工瑕疵業經補正 而消滅。
（四）另關於原告主張電梯間之門廳部分，如比對建照申請圖與竣工圖後，確實有縮 小之情事，但本件縮小部分係為原管道間寬度，而現場尺寸與竣工圖相同，故 即便此部分門廳確有縮小部分。但電梯間之門廳部分現場尺寸既與竣工圖相同 ，而縮小部分亦僅為原管道間寬度而已，自難認定此對電梯間之存在有價值或 效用上之瑕疵，故難認定原告主張此部分之瑕疵存在。（五）綜上，本件原告所主張關於公共設施中所存在之瑕疵中，除被告自認未施作之 濃蔭綠棚花架區外，僅關於門廳部分存在有瑕疵，至於其他部分之瑕疵或因原 告主觀上認知之差距，或因被告嗣後業已修復而不存在。又本件被告復辯稱， 前開瑕疵部分係存在於公共設施部分，而系爭社區之公寓大廈管理委員會於九
十年八月十六日已就系爭公共設施完成驗收點交，兩造並簽訂有協議書，故認 被告已依據債務本旨提出給付云云。然查：
１依據兩造所簽訂買賣契約書第十條第四項雖約定「公共設施於完工時另行點交 予臨時管理委員會。」（見本院卷第四十二頁正面），此係因公共設施為社區 全體住戶共有，如需點交予住戶全體在技術上勢必有困難，故約定點交予管理 委員會，但公共設施既屬全體住戶所共有，加上近來國人重視休閒生活，所購 買房屋之公共設施完善與否及所增加建物之附屬價值，均係為購屋時考量因素 之一，實不因兩造間有前開約定，遽認定被告將公共設施點交予住戶管理委員 會驗收後，被告即不負任何不完全給付及物之瑕疵之責任。 ２又被告所提出之公設移交會議記錄中，原告已就管理委員會與被告間之協議部 分，多項載明「個人保留權利」（見本院卷第六十五頁、第六十六頁），足見 ，原告雖有參與系爭公共設施移交會議，但並未同意放棄行使前開公共設施瑕 疵擔保請求權。
五、復按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價 金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第三百 六十條定有明文。本件被告所交付之系爭建物關於公共設施部分，存有濃蔭綠棚 花架區未施作及實際施作門廳部分與廣告中所稱羅馬宮廷迎賓ＬＯＢＢＹ有感觀 上不同之瑕疵，以如前述，原告自得就此部分向被告請求損害賠償。故本件末應 審酌原告起訴請求被告賠償或減少價金肆佰陸拾玖萬元是否合理。查，本件原告 關於前開損害之計算方式係以其當初原告購買系爭房屋每坪售價在貳拾柒萬元， 而現今每坪只剩下壹拾伍萬元，跌價近百分之五十，而以每坪價差壹拾貳萬元， 乘以原告所購買的坪數三九點一，而得出前開主張被告應賠償或減少價金數額。 然影響不動產價值之因素甚多，即便享有相同公設設施之同一社區中，可能因為 房屋內部隔間、樓層高度、面向等因素造成每坪單價不同，其中市場供需更是影 響價格波動之主因，諸如房地產市場熱絡時，一般民眾常以購屋方式作為置產方 式而造成房屋交易市價不斷攀升。反之，近年來房地產市場則呈現蕭條景象，而 使市場出現供多於求之現場，造成市場價格普遍下降。故本件原告完全不考量市 場因素，遽認定建物市價之下跌係因被告所交付之公共設施瑕疵所致，尚有未洽 。至於如排除市場因素後，單就本件系爭建物公共設施所存在之瑕疵而造成系爭 建物價格之減少部分為每坪叁仟捌佰捌拾伍元，此有台企資產鑑定顧問有限公司 （下稱台企鑑定公司）之鑑定報告在卷可稽。又台企鑑定公司前開鑑定基準，係 以本件系爭建物所存在前開公共設施存在之瑕疵，以九十二年的市場價格與當初 銷售時之價格比對，計算出價差後，再以價差來計算市場價格及建物本身個別因 素的影響，而造成建物每坪價格下跌之價值，經評估後發現系爭建物價格下跌因 素係因整體市場影響較大，建物本身個別因素影響較小，再依據基地個別因素、 區域環境因素及建築物機能因素修正個別比例後，依據內政部所訂定之不動產估 價技術規則賦予估價師之修正權限，而鑑定出本件被告所交付前開公共設施之瑕 疵，業據台企鑑定公司負責人馬俊峰到庭具結證述屬實（見本院九十二年五月二 十一日言詞辯論筆錄，本院卷第一九六、一九七頁）。自應認前開鑑定結果為合 理可採。
綜上，本件原告所受之損害係以其已辦理保存登記之建號二三四二、二三八０號 建物，共計為四十九點一一六九坪乘以每坪之價差叁仟捌佰捌拾伍元，共計為壹 拾玖萬叁仟叁佰捌拾叁元（元以下四捨五入）。六、綜上所述，原告因被告所交付公共設施存在之瑕疵致使其所購入之建物每坪價格 下降叁仟捌佰捌拾伍元，而存有壹拾玖萬叁仟叁佰捌拾叁元之損害，從而，原告 自得請求被告賠償此部分之損害及自起訴狀繕本送達翌日（即九十一年四月九日 ）起至清償日止按年息百分之五計算之利息，即屬正當，應予准許。逾此部分之 請求為無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法 律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁 回而失所依據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核予判決結果不生影響，爰不一一 論述，併此敘明。
據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 六 月 五 日 民事第四庭法 官 黃柄縉
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 六 月 六 日 法院書記官 楊湘雯
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