臺灣台北地方法院民事判決 九十年訴字第五三一二號
原 告 三采建設實業股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 林坤賢律師
複 代理人 甲○○
被 告 己○
訴訟代理人 戊○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 許晏賓律師
被 告 丁○○
右當事人間請求返還保證金事件，本院判決如左：
主 文
被告己○應給付原告新台幣壹佰伍拾萬陸仟肆佰伍拾元，及自民國九十年十月三十日
起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告丙○○應給付原告新台幣柒拾捌萬零肆佰伍拾元，及自民國九十年一月十二日起
至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告丁○○應給付原告新台幣捌拾參萬肆仟捌佰玖拾捌元，及自民國九十年十月三十
一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告己○負擔二分之一、被告丙○○負擔四分之一、被告丁○○負擔四分
之一。
本判決第一項、第二項、第三項於原告分別以新台幣伍拾萬元、新台幣貳拾伍萬元、
新台幣參拾萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
(一)被告己○應給付原告新台幣（以下同）一百五十萬六千四百五十元，及自民國（
下同）九十年一月十日起至清償日止按年息百分之五計付之利息。
(二)被告丙○○應給付原告七十八萬零四百五十元，及自九十年一月十日起至清償日
止按年息百分之五計付之利息。
(三)被告丁○○應給付原告八十三萬四千八百九十八元，及自九十年一月十日起至清
償日止按年息百分之五計付之利息。
(三)前三項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述略稱：
(一)被告等於八十六年七月二十四日就其所有坐落台北市○○區市○段一小段一一一
、一一二、一○七地號之土地（以下簡稱系爭土地）分別與原告訂立合建分屋契
約書（以下簡稱系爭契約），被告等並分別就所簽訂之契約條款約定受領保證金
。依契約書第一條第二款約定：「乙方投資興建本大樓所需基地為同地段二五、
二六．．．等二十六筆土地，缺一不可，基此認知，雙方同意乙方如無法於八十
六年九月三十日前與前述合建所需全部土地所有權人簽妥合建協議書時，甲乙雙
方合意同意解除本合建協議書，甲方應於本合建協議書解除後五日內一次無息返
還乙方。」，嗣後於八十六年十月一日原告與被告丁○○，丙○○再簽訂補充協
議，並約定：「期限屆滿乙方得視合建進行狀況有權為解除契約或請求甲方延展
，甲方同意任一情況皆配合辦理。」，惟經原告一再努力勸服土地所有權人，終
究功虧一簣而無法完成，原告不得已乃於九十年一月四日正式發函解除契約，並
請求返還保證金，惟被告等除置之不理外，亦回函拒絕。
(二)按民法第二百五十九條規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法
律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定返還。」。而如前述事實得知，原
告已依約解除系爭契約，被告等自應依法負回復原狀之義務，並依契約書第一條
第二款規定將保證金返還與原告。至於被告己○部份，雙方並未予以補充協議，
如 鈞院認為原告與被告己○之部份為解除條件成就，系爭契約已失其效力，原
告自得依系爭契約第一條第二款約定請求返還保證金，亦得依民法第一百七十九
條規定請求返還保證金。
(三)至於被告答辯謂：「揆諸民法，殊無有賦予原告解除權條款，從而原告行使解除
權自不合法。」。惟查解除權發生之原因，除法律有規定者外，基於契約自由原
則，尚有所謂之約定解除權。蓋依兩造間之補充協議書第二條約定：「期限屆滿
，乙方得視合建進行狀況有權為解除契約或請求甲方延展，甲方同意任一情況皆
配合辦理。」，就此約定條款得知，原告確實有解除權，是則被告謂原告不得解
除契約，即顯與事實不合。次按前揭約款，原告有兩種權利「解除權或延展權」
予以選擇。而選擇權之行使，依民法第二百零九條第一項規定：「債權人或債務
人有選擇者，應向他方當事人以意思表示為之。」，同法第二百一十條第二項規
定：「選擇權未定有行使期間者，債權至清償期時，無選擇權之當事人，得定相
當期限催告他方當事人行使其選擇權。如他方當事人不於所定期限內行使選擇權
者，其選擇權移屬於為催告之當事人。」，據此規定得知，原告未為意思表示（
選擇權之行使）時，被告亦自始至終未予以催告原告行使前揭權利，是則原告仍
保有約定權利，依法並無不合。再則兩造間簽訂系爭契約，雙方均認知，系爭二
十六筆土地必須完全整合，始符合合建之最大利益，而原告為整合全部地主，全
心全力予以投入，不惜巨額保證金利息之損失，極力促成合建完成，惟終究功虧
一簣而不能成功。就此原告之行為，仍符合簽定合建契約之立約債務本旨，是則
被告謂原告之解除契約有違誠信原則，似乎與兩造之立約本旨有違。
(四)末則，被告答辯謂其得請求損害賠償，並得主張抵銷云云。但查民法債權編債務
不履行損害賠償之債，不論是遲延、不完全給付或是給付不能之損害賠償，均以
可歸責事由為前提要件，而本案為當事人之約定，風險各自承擔，是故並無所謂
債務不履行之情事。再則如前述理由得知，本案契約之解除，為原告權利之行使
，既然為權利之行使，又別無法律規定或契約約定應負損害賠償責任，被告答辯
謂其得主張損害賠償，即無法律上理由。
三、證據：提出契約書、收據、補充協議書、存証信函、臺灣高等法院九十年度重上
字第四三四號民事判決等文件影本各一件為證。
乙、被告方面：
壹、被告丁○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
貳、被告丙○○聲明及陳述如後：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述略稱：
(一)原告無解除權，從而前所主張行使解除權應屬無效：
１、按現今雙方權利義務已非「補充協議」所能規範。查原告主張解除權源係緣於「
補充協議」第二條：「期限屆滿（按：依該「補充協議書」第一條：自補充協議
之日起算四個月屆滿）乙方得視合建進行狀況有權為解除契約或請求甲方延展，
甲方同意任一情況皆配合辦理。」，然查，該解除權授權條款不論是探求當事人
真意或文義解釋，均係指兩造對「期限屆滿即八十七年一月三十一日」之權利義
務的安排，易言之，該條款不論是「解除權的取得」或「請求展延之權利」，其
發生前提要件事實，均應依展期期間四個月內乙方（即原告）之合建狀況加以判
斷。至於四個月以後亦即原告於八十七年一月三十一日屆滿以後，若原告業依照
該「補充協議」第二條之規定，請求延展者，則爾後再次延展期間之權利義務安
排，兩造並未約定，並非「補充協議」規範範圍內。
２、原告之「展延權」或「解除權」是互斥的選擇關係。按補充協議書第二條規定：
「期限屆滿乙方得視合建進行狀況有權為解除契約『或』請求甲方延展，甲方同
意任一情況皆配合辦理。」等語，顯見原告自簽署本補充協議之日起算至四個月
屆滿之時，得依照補充協議第二條規定，視補充協議有效期間四個月內之合建進
行狀況，分別可選擇行使「契約展延權」或「解除權」。惟兩者形成權原告是不
得同時或先後分別行使，原告不得先行使「解除權」後增加行使「展延權」；原
告亦不得先行使「展延權」後又追加行使「解除權」。「展延權」或「解除權」
二者是獨立互斥選擇關係。否則，若原告先行使解除權，契約失其效力，則其後
展延權的行使即失其附麗。相對者，原告先行「展延權」，若其後再允許原告可
行使解除權，卻沒任何時間的限制者，則被被告亦將陷於隨時隨地面臨原告的解
除，甚至今日在訴訟上不行使，隔數年後人事已非再來行使。準此，循譯兩造展
延後的合建契約均沒有期間的限制，顯見當事人的真意絕不至於要使被告地位陷
於長期不穩定狀態，尤其從補充協議第二條之約定『或』字，亦見如此。
３、再者，爰依以下論述，益可見原告於九十年以後無解除權可言。參閱「補充協議
書」前言：「茲雙方基於八十六年 月 日所簽合建契約書第一條規定，本合建
於八十六年九月三十日期限屆滿而告解除，今雙方同意延展合建契約達成補充協
議如下：」，由此可見兩造合建契約於最早八十六年九月三十日約定期限屆滿後
，即依屆滿前之原合建契約第一條規定發生解除效果。相對者，其後之所以發生
展延係因「補充協議書」第一條規定延展至八十七年一月三十一日屆滿所致。依
同道理，則展延後的效果亦應依屆滿前之「補充協議書」規定分別有「解除權」
或「展延權」，惟展延後原告行使展延權又為展延者之法律效果，因兩造未另有
補充協議書之約定，原告自不得爰以前已失效之「補充協議書」行使解除權。
４、當事人未約定者，應適用民法之規定：因為兩造並未約定後續權利義務，此時當
回歸民法相關之規定。惟揆諸民法，殊無有賦予原告解除權條款，從而，原告行
使解除權自不合法。循譯補充協議書規範內容，無非有二，即一：同意兩造本約
展延四個月。二：授權原告可視這四個月狀況行使展延權或解除權。至於其他權
利義務補充協議並未特別規定，故逾四個月後合建契約展延後所生權利義務安排
，則應回歸民法相關規定。
５、又八十七年一月三十一日補充協議書之延展期屆滿，原告選擇行使延展權而致兩
造合建契約持續有效，爰前揭說明原告既無民法上之法定解除權，從而，其行使
解除權自屬無效。
(二)系爭補充協議書之性質應屬有解除權之約款：
１、按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第九十九條第二項定
有明文。又「條件」係當事人以將來客觀上不確定事實的成就或不成就，決定法
律行為的發生或消滅，而條件成就時則不待當事人另外為意思表示，即可當然使
法律效果消滅或發生。
２、惟查，系爭補充協議書第二條「期限屆滿乙方得視合建進行狀況有權為解除契約
或請求甲方延展，甲方同意任一情況皆配合辦理」之約定，因此，於期限屆滿後
，原告固得依合建進行狀況「有權」為解除契約，或「請求延展」，但契約消滅
並不當然繫及「期限屆滿」或「合建狀況」，而直接使法律行為發生溯及消滅的
效果，是一定必須透過原告另外為「解除權之表示」，遂能使兩造原已生效之合
建契約溯及失效，此觀原告九十年一月四日所發台中郵局存証信函第三頁第四行
起載明：「敝當事人以本函為解約之意思表示解除雙方之合建分屋契約」等語，
亦可得出此理。顯見，兩造契約並不當然於期限屆滿後或合建狀況之情形，即當
然使法律行為溯及的消滅，此與「條件」的概念不符，固非屬附條件之契約。準
此，兩造系爭補充協議書應屬「有解除權之約款」，而非「附解除條件的契約」
。
３、然查，補充協議書期限屆滿後，依前所敘，並不當然溯及失效，是已成為不定期
合建契約，或依原告當時「請求延展」已成不定期合建契約，從而，兩造對不定
期合建契約後之解除權並無約定，原告自不得爰已「失效」補充協議所授予之解
除權據以主張解除行使解除權。
(三)原告對展延後之法律關係所行使者係「終止權」而非「解除權」：
１、依前所述，原告並無解除權。職是，原告既已行使展延權而使兩造合建契約成為
不定期限之委任關係，則對於其後未定有期限之委任關係，因兩造於本約中並無
特別約定，從而應回歸民法的適用，亦即原告不得回溯行使已因四個月期限屆滿
而失效之補充協議，應適用委任關係終止之規定。
２、查兩造合建契約其性質應屬委任關係，且係屬未定有期限之委任契約，揆諸民法
第五百四十九條規定，當事人之任何一方雖得隨時終止委任契約，惟當事人之一
方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償之責任。就原告在與地主談
判過程中，應知是否有可能完成所有與其他地主之合約，但其卻在深知無望下，
放任與被告間之契約不處理，並在原告詢問下敷衍了事。準此，原告對被告長達
三年期間，對於所有坐落「台北市○○區市○段一小段○○九○三號」建物暨土
地所失之使用、收益、租金利益共約計有二百五十二萬元之損失，原告自應負損
害賠償之責。為此，並與原告之請求予以抵銷。
(四)原告長期不行使權利，有違誠信及權利濫用之虞：
１、原告權利應予限制：
依大法官王澤鑑教授所著作「民法總則」一書中表示「甲明知乙違反約定將套房
乙間轉租他人，本得終止契約，竟長期沈默，且同意乙以自己費用修建屋頂花園
，似此行為顯已引起乙之正當信賴，以為甲當不欲使終止契約之權利，今忽貫徹
其權利之行使，致令乙陷於窘境，與誠信原則顯有未符，故其終止權應歸於消滅
，不得再為行使。此種權利失效理論，係基於禁止「出爾反爾」之思想，對於合
理限制權利（尤其是形成權）之不當行使，保護相對人之正當信賴，深具意義，
係現行民法上基於誠信原則建立之一項重要制度，應值重視。」（前揭著作第四
二二頁）。
２、準此以言，依同一法理，退萬步言，縱原告主觀上認為其有解除權、終止權或選
擇權等權利，然衡諸原告自八十七年一月三十一日起補充協議書所約定展延期間
屆滿後，原告仍未積極與被告協商，在被告迭次詢問下，所得答覆千篇一律皆以
「即將完成」相應。因此，造成被告合理信賴，以為可以順利履約故「系爭土地
隨時會遭拆遷」，以致不敢稍加使用或出租。詎料，事隔三年之久，九十年元月
間原告始發函告知被告，渠無法完成合建故解除契約，並請求被告返還保証金。
職是之故，原告長期不行使權利，甚至對外表徵之客觀行為，亦造成被告合理信
賴，以為原告放棄解除權的行使，尋求合建目的終局完成，遽致被告對於所有土
地暨建物長達三年的荒廢，等待拆遷而無利用收益。今原告忽爰補充協議行使解
除權，致令被告陷於窘境，洵與誠實信用原則顯有未符，故原告之解除權，洵不
得再為行使。
(五)被告主張損害賠償，並予抵銷：
１、因原告之行為陷被告無法對係爭房地使用收益：
退步言之，苟 鈞院認原告解除有效者，被告爰主張損害賠償，並予抵銷。查被
告所有坐落「台北市○○區市○段一小段○○九○三」建物暨土地（門牌號碼：
南京西路六十四巷九弄一號一樓、二樓），於八十六年七月二十四日簽署合建分
屋契約同時，即依該契約第五條第一項第一款之約定：「．．． (一)第一期：
二十％即新台幣柒拾捌萬肆佰伍拾元整，乙方於本約簽定時給付甲方，但甲方於
受領之同時應出具土地同意書予乙方．．．。」等語辦理，準此，被告於八十六
年七月二十四日出具同意書後，隨即搬離該處。職是之故，兩造為免權利義務長
期陷於不安定，致被告長期陷於無法使用該屋，從而分別於「合建分屋契約」及
「補充協議書」內明定期限，以消除被告對於系爭房屋之使用、處分權處於長期
不確定的因素存在，使之期限屆滿後能立刻回復常態的安排。
２、惟查，八十七年一月三十一日以後，被告每屢向之原告詢問合建進行狀況，原告
均以「已逐步與各地主達成契約簽署」回覆被告，並請求被告予以展延，以致被
告迨至九十年一月六日始接獲原告發台中郵局存証信函第一八七號通知被告其無
法達成與全部合建所需土地所有權人簽妥合建協議書，因而解除契約之通知。
３、於八十六年七月二十四日簽署合建分屋契約，原告有命被告等人搬遷該地。查系
爭合建所需土地前排有七位地主，後排有三位地主（即本案被告），上開所需地
主共十位於與原告簽署合建契約後，皆均已舉家搬遷，準此，若非原告當時業務
人員郭宗興於簽約時有要求被告等需搬離該地，否則豈有如此巧合的道理。況且
，如原告並無此請求，十位地主又何需一致全體均自我放棄權利而搬離家園。
(六)被告受有相當租金之損害額：
１、原、被告二者間係起於從未有契約關係之一般關係，至簽署合建契約後產生特別
關係，其彼此間均應負有誠實義務，忠實告知義務。孰料，原告至契約期限屆滿
後長達三年期間，遽均以已接近與各地主完成合建契約等語相告，以致被告無法
順利對系爭房屋為使用收益致生損害。該系爭房屋為一、二樓緊臨精華區，且一
樓為店面，每月租金相當七萬元，從三年共三十六個月租金損失為二百五十二萬
元。
２、查，由於全球經濟蕭條，牽動匯率的降低，房地產的狂跌，從而租金收益更是遠
不如前，惟被告遭逢此情，於九十年八月十日將所有坐落於「台北市○○○路六
十四巷九弄一號一樓及二樓」出租訴外人蔡武忠，所得租金仍尚有五萬五千元。
職是，相對之系爭遭限制使用、收益三年期間（八十七年一月三十一日至九十年
一月六日）內，恭逢市場熱絡，所得租金絕對不止於此。
(七)原告亦該當侵權行為應負損害賠償：
１、揆諸合建契約第五條第一項第一款「（一）第一期：二十％即新台幣柒拾捌萬肆
佰伍拾元正，乙方於本約定簽定時給付甲方，但甲方於受領之同時應出具土地同
意書予乙方．．．」等語，足徵被告等於受領系爭款項時，則相對受有一定權利
之限制，否則，即無需出具同意書予原告。準此，原告確實於簽約時即對被告所
有系爭建物暨土地為一定之限制，惟爰系爭契約文義及精神，均無使被告權利長
期受到限制，固均分別於本約暨補充協議書內嚴格定有四個月期限之限制，從而
，原告遲至三年後始行使解除權，除了解除權適法性尚有疑義外，其權利行使亦
顯有權利之濫用而無效。而對被告等三年無法對所有土地暨建物充分利用、收益
之損害，實該當民法第一百八十四條第一項前段侵權行為之規定，應對被告負損
害賠償之責。
２、上開之損失，係因原告有誠實告知被告之義務，在明知合建無望下竟故意未告知
被告，致被告對系爭房屋使用收益權受到侵害，而有生相當租金之損失。為此，
並與原告主張保証金額予以抵銷。
三、證據：提出土地及建物所有權狀、房屋租賃契約書等文件影本各一件為證。
參、被告己○聲明及陳述如後：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述略稱：
兩造並未約定被告應整合地主意見之期限，且無合意解除系爭契約之共識，被告
於簽立合建契約後，即遷出系爭房屋而另行在外租屋，每月並支付三萬五千元之
租金，故主張以租金損失之賠償請求權予以抵銷。
理 由
甲、程序方面：
一、本件依兩造簽訂之合建分屋契約書第二十九條之規定，合意以臺灣臺北地方法院
為第一審管轄法院，則本院自有管轄權，合先敘明。
二、本件被告丁○○未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條所列各
款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、原告主張：被告等於八十六年七月二十四日就其所有之系爭土地分別與原告簽訂
合建契約，被告等並分別受領合建保證金，而依系爭契約書第一條第二款之約定
，兩造同意原告如無法於八十六年九月三十日前與前述合建所需全部土地所有權
人簽妥合建協議書時，兩造合意同意解除系爭合建協議書，被告等並應於系爭合
建協議書解除後五日內一次將合建保證金無息返還原告；嗣於八十六年十月一日
原告與被告丁○○，丙○○再簽訂補充協議而約定：期限屆滿後，原告得視合建
進行狀況有權為解除契約或請求被告等延展，被告等同意任一情況皆配合辦理等
語；惟嗣經原告一再努力勸服系爭土地全部所有權人，終究仍功虧一簣而無法與
全部所有權人簽訂合建契約，原告不得已而於九十年一月四日正式發函被告解除
系爭契約，並請求返還保證金，惟被告等均置之不理，原告為此而提起本件訴訟
等語。
二、被告丙○○則以：原告關於系爭契約之「展延權」或「解除權」是互斥的選擇關
係，八十七年一月三十一日補充協議書所載之延展期屆滿後，原告既選擇行使延
展權而致兩造合建契約持續有效，原告即無民法上之法定解除權，從而其行使解
除權自屬無效；且兩造所簽訂之合建契約係屬未定有期限之委任契約，揆諸民法
第五百四十九條規定，當事人之任何一方雖得隨時終止委任契約，惟當事人之一
方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償之責任；查原告在與地主談
判過程中，應知是否有可能完成與全部地主簽訂合建契約之事宜，惟其卻於深知
無望下，放任其與被告間之契約不處理，故原告對被告長達三年期間對於所有系
爭土地及建物無法使用、收益所受之二百五十二萬元之租金收入損失，原告自應
負損害賠償之責，為此主張與原告之請求予以抵銷等語，資為抗辯。
被告己○則以：兩造並未約定被告應整合地主意見之期限，且無合意解除系爭契
約之共識，且被告於簽立合建契約後，即遷出系爭房屋而另行在外租屋，每月支
出三萬五千元之租金，故主張以租金損失之賠償請求權予以抵銷原告之請求等語
，資為抗辯。
三、本件原告主張被告等於八十六年七月二十四日就其所有之系爭土地分別與原告簽
訂合建契約，被告己○、丙○○、丁○○並分別受領合建保證金一百五十萬六千
四百五十元、七十八萬零四百五十元、八十三萬四千八百九十八元，雙方約定原
告如無法於八十六年九月三十日以前與合建所需全部土地所有權人簽妥合建協議
書時，雙方合意同意解除系爭合建協議書，惟原告嗣後無法於前開期限內與合建
契約所需土地之全部所有權人簽妥合建協議書，亦未行使其約定解除權而使兩造
間所簽定之系爭契約效力消滅，而又於八十六年十月一日與被告丙○○、丁○○
簽訂「補充協議書」，將系爭合約期限延展四個月，約定於延展期限屆滿時，原
告得視合建進行狀況有權為解除契約或請求被告丙○○、丁○○延展，被告丙○
○、丁○○則同意任一情況皆配合辦理，惟上開四個月期限屆滿後，原告仍未立
即行使其約定解除權等情，業據其提出系爭合建分屋契約書影本三件、支票影本
三紙及補充協議書影本二件為證，並為被告等所不爭執，堪信此部分之事實為真
實。又原告主張其業已依照契約約定解除系爭契約，故被告等應依約返還系爭保
證金等語，被告等則以原告行使解除權無效，且主張以渠等之租金損失賠償抵銷
原告之請求等語相抗辯，是本件兩造之爭點厥為：（一）原告是否得解除本件系
爭契約？（二）被告主張行使其另行租屋之損失賠償請求權，用以抵銷原告之保
證金返還請求，是否有理由？茲一一分述如下：
(一)關於原告是否得解除本件系爭契約之爭點：
１、按契約解除權之行使，依民法第二百五十八條第一項之規定，應向他方當事人以
意思表示為之，且依同條第三項規定解除契約之意思表示不得撤銷，故同一契約
不可能有二次以上之解除；又契約之解除，有約定解除、法定解除及合意解除三
種情形，契約之合意解除與法定或約定解除權之行使，性質不同，效果亦異；前
者為契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，後者則為單獨行為，其發生效
力與否，端視有無法定或約定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不
因他方當事人之不反對而成為合意解除（最高法院八十二年度台上字第一四二九
號裁判參照）。而本件兩造並無合意解除之情形甚明，故本件僅須就原告是否有
約定解除權及法定解除權加以論斷。
２、本件被告丙○○雖抗辯：原告關於系爭契約之「展延權」或「解除權」是互斥的
選擇關係，原告既選擇行使延展權而致兩造合建契約持續有效，原告即無民法上
之解除權，從而其行使解除權自屬無效云云。惟查，原告與被告丙○○所簽訂之
「補充協議書」第二條載明：「期限屆滿乙方（即原告）得視合建進行狀況有權
為解除契約或請求甲方（即被告丙○○）延展，甲方同意任一情況皆配合辦理。
」等語，此有原告與被告丙○○所簽訂之補充協議書影本一件在卷可憑。職是，
於原告屆期行使約定解除權之情況，因該解除契約之意思表示不得撤銷，則該契
約溯及地失其效力而不存在，原告自不得再行使契約延展權；然於原告屆期行使
契約延展權之情況下，因契約持續有效，若有約定解除之事由，原告自仍得隨時
行使其契約約定解除權，此時並無被告所指之契約展延權與契約解除權互斥之情
況，故原告行使系爭契約延展權後，並不生兩造僅得以終止契約之方式消滅契約
之效力。況本件事實上在未開始興造建物時，即因無法取得全部地主之土地使用
同意書而無法取得建照，故實無是否可終止契約之問題，而僅有是否可解除契約
之問題。
３、依前所述，於原告行使其約定解除權之前，系爭契約均存續於兩造之間，而原告
與被告丙○○所簽訂之「補充協議書」第二條又載明原告於期限屆滿後得視合建
進行狀況有權為解除契約或請求被告丙○○延展，被告丙○○同意任一情況皆配
合辦理等語業如前述，是原告於系爭契約延長四個月之期限屆滿後，自得行使其
約定解除權而解除系爭契約。被告丙○○雖又抗辯：因原告長期不行使權利，甚
至對外表徵之客觀行為，亦造成被告合理信賴，以為原告放棄解除權的行使，致
被告對於所有土地暨建物長達三年的荒廢，等待拆遷而無利用收益，今原告忽爰
補充協議而行使解除權，與誠實信用原則未符，故原告之解除權不得再為行使云
云。惟解除權之行使未定有期間者，他方當事人得定相當期限催告解除權人於期
限內確答是否解除，如逾期未受解除之通知，解除權即消滅，民法第二百五十七
條定有明文，故民法事實上已就「解除權之行使未定有期限」之情況設有制衡之
規定，被告等置任其權利睡覺而未行使其上開催告權，反主張原告權利濫用而不
得行使約定解除權，自非可採。
(二)關於被告是否得以渠等另行租屋之損失賠償抵銷原告之保證金返還請求之爭點：
１、查原告給付被告等系爭保證金，目的在確保其履行契約，故於原告給付後，被告
本應按合建進度返還系爭保證金，或於解除契約而致契約效力不存在時返還系爭
保證金。此由系爭契約第一條第二款載明：「乙方（即原告）投資興建本大樓所
需之基地土地為同地段．．．等二十六筆土地．．缺一不可，基此認知雙方同意
乙方如無法於民國八十六年九月三十日前與前述合建所需全部土地所有權人簽妥
合建協議書時，甲（即被告）乙雙方合意同意解除本合建協議書，乙方依后述給
付甲方之合建保證金，甲方應於本合建協議書解除後五日內一次無息返還乙方。
」等語，及第六條載明：「保證金依下列方式分期無息退還：（１）地下室頂版
完成時退還二五％．．．（２）六樓頂版完成時退還二五％．．．（３）結構體
完成時退還二五％．．．（４）使用執照取得時退還二五％．．．」等語可得而
知之。
２、被告丙○○、己○雖主張依系爭合建契約第五條第一項第一款之規定，被告等須
出具同意書予原告，足認原告確實於簽約時即對被告所有系爭建物及土地為一定
之限制，從而原告遲至三年後始行使解除權，致被告等受有三年間均無法對所有
土地及建物充分利用、收益之損害，依民法第一百八十四條第一項前段侵權行為
之規定，原告應對被告負損害賠償之責云云。惟查，原告係依約行使其解除權業
如前述，並無不法可言，是被告等主張原告應負侵權行為損害賠償責任，已屬無
據。況被告等本得依約行使其約定解除權而取回其出具之土地使用同意書，或於
催告原告行使解除權而原告未行使後，請求原告依約給付違約金或賠償其損害，
而被告於事後返還原告保證金時，又無須一併返還渠等持有系爭保證金期間內所
生之利息，是足認兩造就雙方之權利義務已有詳細之衡平規範，被告既坐視原告
遲未行使契約之約定解除權，又同時享有系爭保證金所生之孳息，自應負擔其契
約上之風險而不得再主張原告賠償其損害。從而，被告等前開抵銷之抗辯，亦非
可採。
四、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，民法第二百五十九條定有明文。又
兩造同意解除系爭合建協議書時，被告應於系爭合建協議書解除後五日內一次無
息返還原告所給付被告之合建保證金，此亦為系爭契約第一條第二款所明載。經
查，原告雖主張其於九十年一月四日即已發函被告等解除本件系爭契約，惟除被
告丙○○自認其係於九十年一月六日接獲原告解除系爭契約之通知（被告丙○○
九十一年一月十七日答辯狀參照）外，原告並未舉證證明其餘被告業已接獲解除
系爭契約之通知，故其餘被告部分，應以本件起訴狀繕本之送達為原告解除系爭
契約通知之送達，而被告己○、丁○○係分別於九十年十月二十四日、九十年十
月二十五日接獲本件起訴狀，此有送達證書二紙在卷可憑，故應認被告己○、丁
○○係於上開期日始接獲系爭解除契約通知。又被告等應自系爭契約解除五日後
始負返還保證金之遲延責任已如前所述，從而原告主張被告己○給付一百五十萬
六千四百五十元，及自九十年十月三十日起至清償日止按年息百分之五計算之利
息，被告丙○○給付七十八萬零四百五十元，及自九十年一月十二日起至清償日
止按年息百分之五計算之利息，被告丁○○給付八十三萬四千八百九十八元，及
自九十年十月三十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應
予准許；超過此部分之請求，尚屬無據，應予駁回。
丙、假執行之宣告：
本件原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，茲酌定相
當之擔保金額予以准許。至其敗訴部分，其所為假執行之聲請失所依附，應併予
駁回。
丁、結論：
本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項
前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十 日 民事第六庭 法 官 黃蓓蓓
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十三 日 法院書記官 柯金珠
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