臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度重訴字第七九號
原 告 卯○○
午○○
辛○○
辰○○
未○○
己○○
右 一 人
訴訟代理人 甲○○
原 告 丙○○
戊○○
巳○○
丑○○
癸○○
壬○○
庚○○
共 同
訴訟代理人 甘義平律師
許晏賓律師
複 代理人 王泓鑫律師
被 告 中國力霸股份有限公司
法定代理人 乙○○○
訴訟代理人 紀鎮南律師
寅○○
丁○○
被 告 力章企業股份有限公司
法定代理人 子○○
被 告 嘉新食品化纖股份有限公司
法定代理人 乙○○○
右二人共同
訴訟代理人 紀鎮南律師
丁○○
右當事人間請求回復原狀事件，本院判決如左：
主 文
被告中國力霸股份有限公司應分別給付原告卯○○、午○○、己○○、丙○○、戊○
○、巳○○、辛○○如附表壹㈠所示之金額及利息。
被告力章企業股份有限公司應分別給付原告丑○○、癸○○、辰○○、壬○○、庚○
○如附表壹㈡所示之金額及利息。
被告嘉新食品化纖股份有限公司應給付原告未○○如附表壹㈢所示之金額及利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用之負擔如附表貳所示。
本判決原告勝訴部分於原告卯○○、午○○、己○○、丙○○、戊○○、巳○○、辛
○○分別以如附表叁㈠所示之金額為被告中國力霸股份有限公司、原告丑○○、癸○
○、辰○○、壬○○、庚○○分別以如附表叁㈡所示之金額為被告力章企業股份有限
公司、原告未○○以如附表叁㈢為被告嘉新食品化纖股份有限公司供擔保後，得假執
行；但被告中國力霸股份有限公司、力章企業股份有限公司、嘉新食品化纖股份有限
公司如於假執行程序實施前，分別以如附表叁㈠、㈡、㈢所示之金額為原告預供擔保
後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠被告中國力霸股份有限公司（以下簡稱力霸公司）應分別給付原告卯○○、午
○○、己○○、丙○○、戊○○、巳○○、辛○○如附表肆㈠第四列所示之金
額，及自起訴狀繕本送達之翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡被告力章企業股份有限公司（以下簡稱力章公司）應分別給付原告丑○○、癸
○○、辰○○、壬○○、庚○○如附表肆㈡第四列所示之金額，及自起訴狀繕
本送達之翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢被告嘉新食品化纖股份有限公司（以下簡稱嘉新公司）應給付原告未○○如附
表肆㈢第四列所示之金額，及自起訴狀繕本送達之翌日至清償日止，按年息百
分之五計算之利息。
㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
㈠原告卯○○、午○○、己○○、丙○○、戊○○、巳○○、辛○○分別於如附
表伍㈠所示之時間，向被告力霸公司購買如附表伍㈠所示之房地；原告丑○○
、癸○○、辰○○、壬○○、庚○○分別於如附表伍㈡所示之時間，向被告力
章公司購買如附表伍㈡所示之房地；原告未○○於如附表伍㈢所示之時間，向
被告嘉新公司購買如附表伍㈢所示之房地。迄至八十六年六月間被告等陸續交
屋與原告，原告即陸續發現被告等所交付之前揭預售屋與廣告及兩造買賣契約
所載之給付內容嚴重不符，竟各有如附表陸所示之重大瑕疵，原告即以電話通
知被告等上述重大瑕疵及促請其等儘速出面更正及修補，詎被告等置之不理，
爰依修正前民法第二百二十七條、第三百六十條之規定，請求法院擇一判決被
告等分別賠償原告如附表肆㈠、㈡、㈢第四列所示之金額，並自起訴狀繕本送
達之翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡原告巳○○購買如附表伍㈠所示之房地，係由其夫即訴外人張玉林於八十年間
向被告力霸公司購買；原告未○○所購買如附表伍㈢之房地，則係由原告未○
○與訴外人穆永寧於八十年十月四日共同向被告嘉新公司購買，而後約定將前
揭房屋之所有權登記在原告巳○○、未○○名下，惟被告力霸公司及嘉新公司
聲稱礙於其等之內部作業程序，且為避免影響銀行貸款作業，故應被告力霸公
司及嘉新公司之請求，原告巳○○、未○○遂另與被告力霸公司、嘉新公司簽
訂買賣契約，此純係方便辦理過戶所為之權宜之計，故原告巳○○、未○○對
於前揭房屋之權利義務仍應比照廣告之記載及原先力霸山河大廈房地買賣契約
書之約定，而非依嗣後補簽之不動產買賣契約書之約定。
㈢爰將被告等所交付之房屋不合於廣告及買賣契約書之重大瑕疵，臚列如後：
⒈火警感知器未依約定給付：
⑴兩造力霸山河大廈預售屋買賣契約書附件㈡力霸山河大廈建材設備有關消
防安全設備已約定：「㈠消防火警警報系統：每戶室內均設有火警感知器
，管理中心配合自動化火警受訊總機，全天候監視各樓層有否火警情況可
發警報至各樓層。‧‧‧㈣自動撒水設備：11樓以上，每戶設有自動撒水
均裝設火警感知器，僅於廚房裝設，且該火警感知器之訊號連線配置亦未
到該大樓之火警受信總機，是被告等對於購買系爭房屋十一樓以上之原告
卯○○、午○○、丙○○、戊○○、巳○○、丑○○、辛○○、壬○○、
庚○○顯未依買賣契約之約定履行，爰依本院八十七年度重訴字第九五六
號事件囑託財團法人中華民國企業技術鑑定委員會鑑定結果，請求被告力
霸公司分別賠償原告卯○○、午○○、丙○○、戊○○、巳○○、辛○○
、被告力章公司分別賠償原告丑○○、壬○○、庚○○此部分補正所需費
用各新台幣（下同）一萬零八百四十八元。
⑵本件原告爭執之重點在於被告所給付之消防安全設備，未依照契約之內容
給付，以達保障住戶生命安全之需要，而非爭執被告有無依其自行送審核
准圖說施工與否。依建築技術規則建築設備編第三章消防設備之規定，可
知火警感知器自動報警設備與自動撒水設備是分別獨立兩大消防安全設備
，又依建築技術規則建築設計施工編第十二章高層建築物第二百五十七條
之規定，高層建築物每一層均應設火警自動感知設備及自動撒水設備，缺
一不可，以確保消防安全。被告早已明知其自行送審核准之消防設備圖說
，在十一樓以上並無火警感知器之消防設備，竟與原告簽立不實保證之預
售契約，殊屬可議。
⑶另本院八十八年度重訴字第二六七六號委請台灣省結構技師公會鑑定、八
十七年度重訴字第九五六號委請台灣省土木技師公會、財團法人中華民國
企業技術鑑定委員會鑑定之結果，均認被告就火警感知器部分未依契約約
定內容而為給付。有關補正費用，依前揭財團法人中華民國企業技術鑑定
委員會之鑑定結果，認「若由該住戶委請消防設備廠商來施作火警感知器
，則需考慮實際應支付補正費用應約在一萬零八百四十八元之數倍以上」
，原告卯○○、午○○、丙○○、戊○○、巳○○、辛○○、丑○○、夏
正康、庚○○各請求一萬零八百四十八元，自屬合理。
⒉結構未全部使用ＳＲＣ建材：
⑴兩造力霸山河大廈預售屋買賣契約書附件㈡力霸山河大廈建材設備有關結
構已約定：「本大樓採用鋼骨鋼筋混凝土（Ｓ、Ｒ、Ｃ）結構‧‧‧。」
，又依建築法第四條：「本法所稱之建築物為定著於土地上或地面下具有
頂蓋、樑柱或牆壁供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。」之規定，
原告認被告等所交付之房屋結構、樑柱應全部皆為鋼骨鋼筋混凝土（Ｓ、
Ｒ、Ｃ）結構。詎被告等所交付之如附表伍㈠、㈡、㈢所示房屋，僅「柱
」為鋼骨鋼筋混凝土結構，而「樑」之部分竟為鋼骨防火披覆即為Ｈ、Ｃ
鋼結構，顯已違反前揭契約之約定，且被告於出售系爭預售屋時並未告知
原告等系爭房屋並非全部樑柱皆為鋼骨鋼筋混凝土結構，且當時亦未提供
結構圖說供原告等查閱，而僅以契約之記載告知原告等，顯見被告係故意
不告知原告系爭大廈結構與契約之約定不相符之情形，致使原告所有如附
表伍㈠、㈡、㈢之房屋價值每坪減損三萬五千元，爰與房屋高度不足之瑕
疵（詳見⒔）合併請求被告力霸公司應分別賠償原告卯○○、午○○各一
百三十八萬九千五百元、丙○○一百零一萬七千一百元、己○○、戊○○
、巳○○、辛○○各一百一十七萬九千五百元，被告力章公司應分別賠償
原告丑○○、癸○○、辰○○、壬○○、庚○○一百零一萬七千一百元、
一百一十一萬五千四百五十元、九十九萬二千六百元、八十七萬一千八百
元、九十四萬六千四百元，被告嘉新公司應賠償原告未○○一百二十一萬
九千四百元。
⑵被告雖一再以台北縣政府核發之建築執照及使用執照上之構造種類為「SR
C 」，辯稱系爭大樓之結構已符合契約之約定。惟台北縣政府核發之建築
執照及使用執照之「構造種類」為 SRC，僅是指材料使用及工程造價計算
收取規費之依據而已，並非可引用係為結構證明，因建照申請書係由建築
物起造人或設計人填寫，台北縣政府主管機關僅是因申請人之申請而為行
政程序上之許可，並非代表系爭建築物之結構係樑柱皆為鋼骨鋼筋混凝土
(SRC )結構。況被告係於七十九年九月二十六日向台北縣政府工務局申請
掛號審查建築執照圖說，至八十年八月六日取得建築執照，其送審核准建
築執照圖之柱樑剖面構材為鋼骨鋼筋混凝土，而被告卻於八十一年七月四
日違反雙方契約約定變更結構設計，自行將雙方所約定之樑柱為 SRC結構
，變更為樑採用鋼樑結構且增加交叉樑予以結構安全補強，足證系爭大廈
之結構未符合兩造契約之約定。本院八十七年度重訴字第九五六號委請財
團法人中華民國企業技術鑑定委員會鑑定之結果，亦認此部分未符合契約
書，屬缺失，無法補正，建議損害賠償金額宜以每坪減損若干金額為之。
⒊使用面積及公共面積短少：
⑴原告於購買如附表伍㈠、㈡、㈢所示之預售屋時，被告等出示之廣告圖中
已載明，每層住戶所得之公共面積僅佔購買坪數總面積從最少百分之八點
八一至最多百分之九點九二，即公共面積與使用面積之比例，且廣告中之
使用面積並未標示當樓層之電梯及樓梯間走道、通道等面積，依最高法院
八十六年度台上字第一○二九號判決之見解，系爭預售屋之使用面積實不
包含當樓層之電梯及樓梯間走道、通道等面積。詎被告等所交付如附表伍
㈠、㈡、㈢所示之房屋，公共面積竟佔購買坪數總面積從最少百分之八點
八一至最多百分之三一點二五，甚至被告等將當樓層之電梯及樓梯間走道
、通道等面積計入使用面積之內，屬非依債之本旨所為之不完全給付，爰
按短少面積以每坪單價二十三萬元計算，請求被告力霸公司應分別賠償原
告卯○○、午○○各五十四萬四千三百三十三元、丙○○三十六萬三千四
百元、己○○、戊○○、巳○○各七十四萬一千九百八十九元，辛○○六
十九萬一千九百八十九元，被告力章公司應分別賠償原告丑○○、癸○○
、辰○○、壬○○、庚○○三十六萬三千四百元、六十四萬零八百一十六
元、三十六萬二千六百三十三元、三十萬八千九百六十七元、三十五萬九
千六百三十八元，被告嘉新公司應賠償原告未○○三十九萬二千五百三十
三元。
⑵原告爭執之重點在於被告給付之房屋室內面積中含有「樓梯間及走道面積
」，然依約樓電梯間及走道面積等小公面積應屬契約書所定之分擔公共面
積之範圍，而被告卻違約將之列為室內面積中，致使原告所購買房屋室內
使用面積大幅縮水，造成使用上之困難及價值減損。兩造之契約之記載係
以列舉式非籠統概括式約定，而將使用面積範圍僅限於室內面積、陽台、
花台及平台面積而已，並不包括其他部分，故其餘部分按兩造契約即應屬
分擔公共面積，是被告未依約給付至為明顯。本院八十七年度重訴字第九
五六號委請財團法人中華民國企業技術鑑定委員會鑑定之結果，認系爭大
廈內之通道、樓梯間、電梯間面積為海報、契約書上分擔之公共面積性質
，非使用面積之性質，建議補正費用應以每戶當時「實際購買每坪價格」
乘以「誤差房屋面積坪數」計算之。
⒋未依約安裝電腦按鍵式門鎖：兩造力霸山河大廈預售屋買賣契約書附件㈡力
霸山河大廈建材設備有關門窗已約定：「㈡玄關：各戶玄關大門採用豪華金
屬子母門及電腦按鍵式門鎖並附防盜貓眼及防盜鍊。」，惟被告等竟使用機
械按鍵式門鎖，顯不合於前揭契約所約定之給付內容，且違反前揭契約之保
証品質，爰請求被告力霸公司應分別賠償原告卯○○、午○○、己○○、丙
○○、戊○○、巳○○、辛○○、被告力章公司應分別賠償原告丑○○、癸
○○、辰○○、壬○○、庚○○、被告嘉新公司應賠償原告未○○此部分補
正費用各六萬六千五百元。
⒌浴室及廚房隔間牆頂部未施作、廚房未留維修口：兩造力霸山河大廈預售屋
買賣契約書第十七條約定：「本契約如有未盡事宜，依有關法令工程慣例習
慣及誠實信用原則公平解決之。」，且依工程慣例，牆面施工應施作至版底
、樑底，厨房維修口應裝置在水管下方，或伸手可及維修附近。惟被告等交
付如附表伍㈠、㈡、㈢所示之房屋，浴室及廚房及其他空間隔間頂部未施作
至版底或樑底，造成樓上住戶須面臨樓下住戶抽煙異味或瓦斯外洩由下而上
滲透之安全問題，又將廚房維修口設置在離水管遠處，伸手無法觸及的地方
，致樓上住戶厨房漏水或需維修時，因維修口設置錯誤，需拆除全部天花板
來維修，嚴重影響原告之權益，原告認此部分之補正所需費用，應按浴室、
廚房部分每坪五千元、牆壁高度部分每坪五百元乘以主建物面積計算，請求
被告力霸公司應分別賠償原告卯○○、午○○各六萬五千零三十二元、丙○
○四萬二千一百零六元、己○○、戊○○、巳○○、辛○○各五萬四千六百
五十四元、被告力章公司應分別賠償原告丑○○、癸○○、辰○○、壬○○
、庚○○四萬二千一百零六元、五萬二千一百九十四元、四萬五千九百五十
六元、三萬八千七百五十四元、三萬五千零三十四元、被告嘉新公司應賠償
原告未○○五萬九千零六十三元。
⒍廚房未做門止器：
⑴被告等未於如附表伍㈠、㈡、㈢所示房屋之廚房牆角裝置門止器，造成㕑
房門無法固定於牆面上，而受風振動拍打牆面，玻璃有隨時被震碎之危險
，然被告等於前揭房屋之其餘房門皆有裝設門止器，顯係漏未裝設廚房門
之門止器，被告等不僅違反工程慣例，亦造成原告生活不便及潛在危險，
被告等自應負債務不履行之責任，爰請求被告力霸公司應分別賠償原告黃
文卿、午○○、己○○、丙○○、戊○○、巳○○、辛○○、被告力章公
司應分別賠償原告丑○○、癸○○、辰○○、壬○○、庚○○、被告嘉新
公司應賠償原告未○○此部分補正費用各五百元。
⑵本院八十七年度重訴字第九五六號委請台灣省土木技師公會、財團法人中
華民國企業技術鑑定委員會鑑定之結果，均認被告此部分確有未依約定給
付之瑕疵。
⒎擅開廁所門：被告力章公司除依約施工開設之廁所門外，竟又於原告丑○○
所有前揭房屋之廁所內另開設一扇廁所門，朝臥室方向開門，與臥室開門方
向相衝突，如兩扇門同時開啟必將相撞，且一間廁所如有二扇門，則使用上
恐將造成不便，被告力章公司擅開廁所門，不僅於廣告及契約上從未記載，
與原先約定不相符合，且因被告力章公司規劃設計不當，亦導致原告丑○○
在使用上造成不便，被告力章公司應負債務不履行之責任，依本院囑託財團
法人中華民國企業技術鑑定委員會鑑定之結果，請求被告力章公司賠償原告
丑○○此部分補正費用二萬元。
⒏木地板凹陷或修補三十餘塊：兩造力霸山河大廈預售屋買賣契約書附件㈡力
霸山河大廈建材設備有關地坪已約定：「㈠客餐廳：舖設１尺×２吋大型橡
木地板或高級40×40公分羅馬崗石。㈡臥室、起居室：舖設１尺×２吋橡木
地板或30×30公分高級磁磚或羅馬崗石。」，然被告力章公司、嘉新公司所
交付予庚○○、未○○之如附表伍㈡、㈢所示之房屋，木地板竟有部份凹陷
甚至破損達三十餘塊，被告力章公司、嘉新公司雖於交屋前已將破損三十餘
塊之木地板填補，然其等竟未使用相同之材質及顏色之橡木填補，且填補不
良留下不少縫隙，已非買賣契約所約定之「１尺×２吋」之大型橡木地板，
被告力章公司、嘉新公司自應重新全部舖設，嗣屢經催促其等重新舖設，被
告力章公司、嘉新公司均置之不理，顯未依債之本旨履行，自應對原告庚○
○、未○○負債務不履行之責，爰以每坪一萬元乘以應修補之坪數，請求被
告力章公司賠償原告庚○○此部分補正費用六萬四千三百七十二元，被告嘉
新公司賠償原告未○○此部分補正費用三萬七千四百一十九元。
⒐牆面滲水或窗戶尺寸嚴重誤差：
⑴被告力霸公司、力章公司、嘉新公司交付原告卯○○、午○○、己○○、
巳○○、癸○○、未○○之房屋，牆壁預留裝設窗戶之缺口約為2公尺×2
公尺，然被告等所訂製之窗戶卻只有約1.8公尺×1.8公尺，詎被告等竟未
重新訂製窗戶，卻將該牆壁預留裝設窗戶之缺口以矽力康補上，以便能裝
重影響生活品質，及造成傢俱、電氣設備之損壞，顯然未依債之本旨而為
給付，被告等應負不完全給付債務不履行責任與物之瑕疵擔保責任，爰請
求被告被告力霸公司分別賠償原告卯○○、午○○、己○○、巳○○補正
之費用八萬元、一十二萬元、三萬五千元、三萬五千元、被告力章公司應
賠償原告癸○○補正之費用四萬元、被告嘉新公司應賠償原告未○○補正
之費用四萬元。
⑵另本院八十七年度重訴字第九五六號委請財團法人中華民國企業技術鑑定
委員會鑑定之結果，認系爭大廈牆面滲水，是由於結構變更設計後，懸掛
外牆版需設置伸縮縫來抵抗地震力之搖晃，又因外牆交接處伸縮之施工填
實不良，造成水源由裂縫處進入造成牆面滲水，被告顯有缺失。
⒑屋內有交叉樑：
⑴被告力章公司、嘉新公司出售系爭不動產時，並未告知原告庚○○、穆永
健屋內有交叉樑橫置其上，廣告及契約亦未有此設計，且售價與一般正常
價格無異，詎被告等交屋時竟有交叉樑橫置其上，使房屋高度僅剩二百八
十公分，幾乎伸手即可碰觸天花板。按屋內有交叉樑橫置其上對於住戶將
會構成生理、心理之壓迫感，嚴重影響居家生活品質乃眾所週知之事，依
一般交易習慣屋內有交叉樑橫置其上之房屋，鮮有人願意購買，而其售價
更遠低於一般無橫樑之房屋，被告等出售原告庚○○、未○○系爭預售屋
時故意隱匿此事實，被告顯有詐欺消費者之嫌且違反誠信原則。被告力章
公司、嘉新公司就此不合約定之給付自應負債務不履行之責任，依本院囑
託財團法人中華民國企業技術鑑定委員會鑑定結果，認屋內有交叉樑會減
損建物總價值百分之二十二至二十五，爰請求被告力章公司賠償原告卓瑞
蓮此部分損害九十萬四千九百七十七元、被告嘉新公司賠償原告未○○一
百一十三萬八千四百二十六元。
⑵被告辯稱該交叉樑之設置，乃經台北縣政府工務局函請中華民國建築學會
代表代為審查，該學會通過之決議予以加強設置云云，顯見被告於設計系
爭大廈結構之初，即有設計不當或缺失之處，否則建築學會豈有可能要求
被告設置交叉樑予以補強系爭大廈結構之理？被告事先並未告知原告屋內
有交叉樑之情事，事中亦故意隱匿其原來大廈結構設計不當之情，事後竟
以其規劃不當而須加強設置交叉樑以鞏固系爭大廈結構不良後果，委由原
告負擔，豈有事理之平？況經本院囑託財團法人中華民國企業技術鑑定委
員會鑑定之結果，亦認屋內有交叉樑之設置確屬不符雙方契約之約定，且
會減損建物總價值百分二十二至二十五，被告自應負損害賠償責任。
⒒車位高度不足：
⑴系爭預售屋之停車位係屬昇降式機械停車架，可分成上、下車架，依內政
部營建署七十七年八月三日台（七七）內營字第六一五八九一號函規定可
知，建築物附設之停車空間以雙層機械停車設備設置者，若其「確無礙實
際停車功能」及「使用安全」，則該停車設備之總高度得不予限制，但其
第一層之淨高仍應符合建築技術規則建築設計施工編號第十六條第二款之
規定，即每輛停車位為寬二‧二公尺，長五‧五公尺及淨高一‧八公尺，
惟本案系爭預售屋之車位，高度平均只有一六五公分，縱認系爭不動產之
下車架高度有一八○公分而應不予限制，惟被告等係將車位所有權出售予
原告，即應符合「確無礙實際停車功能」及「使用安全」之原則。然被告
力霸公司、力章公司所交付原告午○○、丙○○、己○○、丑○○、林玉
雪、壬○○之停車位，連一般吉普車及休旅車都無法進入，完全不具備停
車功能及使用安全之要件。又停車空間之空間計算係以建築物附設停車空
間數量標準為計算，被告等竟因為節省消防管路施作接管等繁瑣費用，而
造成剩餘高度已不足三六○公分，換言之，剩餘高度並不足以納入二個車
架空間，是被告等之行為實屬違約。爰請求被告力霸公司分別賠償原告楊
文顯、丙○○、己○○、辛○○因此所減少之車位價金各一十九萬元、被
告力章公司賠償原告丑○○、壬○○因此所減少之車位價金一十九萬元、
一十七萬元。
⑵系爭停車位係住宅使用之平面停車位及雙層機械停車位，而非立體車塔機
械停車位，自不得適用立體停車塔機械停車位放寬規定。經本院囑託財團
法人中華民國企業技術鑑定委員會鑑定之結果，亦認機械停車位之上車位
高度不足，瑕疵屬實，減損使用價值宜以「補償若干金額」為之。
⒓門無法靠攏：被告嘉新公司交付原告未○○之預售屋，因牆壁凸出，門無法
完全靠牆，開門幅度未達九十度，與廣告上所記載之內容完全不符，且易受
風振動猛然關門，不僅妨礙自由出入，且有使人受驚嚇之虞，被告嘉新公司
既未依廣告之內容給付，自應負損害賠償責任，爰請求被告嘉新公司賠償原
告未○○二萬元。
⒔房屋高度短少七十六公分至九十公分：
⑴原告向被告購買系爭預售屋時，被告之廣告中即於多處重覆印製標明整幢
建築物高度為一三七公尺，然被告所交付予原告之房屋竟只有一○二‧九
公尺，換算後每戶均有約八十公分之落差，不僅與原先約定不符，亦因系
爭預售屋每層高度降低，將影響室內燈具之使用及造成空間生活壓迫感，
房屋之價值亦為之減損，原告認此項瑕疵應減少之價金應併入結構未全部
使用ＳＲＣ建材部分計算。
⑵被告於銷售海報上已明確標示建築物高為一三七公尺，係不含地下層Ｂ１
至Ｂ４筏式基礎等深度，由海報上標註總尺寸線邊到邊之標註尺寸即可得
知，被告於送審建築執照通過時早已知悉建築物高度為一○二‧九公尺，
猶為不實之記載，實已嚴重影響原告權益。經本院囑託財團法人中華民國
企業技術鑑定委員會鑑定之結果，亦認系爭大樓之總樓高係指自基地地面
起至大廈最高部分之垂直高度，不及一三七公尺，依中永和房屋市場區域
銷售行情，大廈同產品之房屋高度下降五十公分，會減損建物價值每坪一
萬元，原告請求被告賠償自屬合理。
㈣原告與被告訂立本件買賣契約時，系爭房屋尚未興建，原告完全依憑被告所製
作之廣告，對系爭建物產生印象，而被告亦係以廣告之內容來招攬客戶，故兩
造間以該廣告內容為契約內容之一部，已有共識，雙方意思表示一致進而簽訂
契約，被告即應受系爭廣告內容及契約之拘束。而被告憑以製作廣告平面及擬
定契約前，其請領建造所須之各種圖說即已經主管機關核准，然被告卻於廣告
海報平面上及契約書內作與其經主管機關核准之圖說內容不同之保證內容，自
應依民法第三百六十條之規定，對原告負損害賠償責任。
三、證據：提出
㈠廣告海報三件。（外放）
㈡力霸山河大廈預售屋買賣契約書十三件。（外放）
㈢被告力霸公司對張玉林之繳款通知書二件、與原告巳○○之不動產買賣契約書
一件。（外放）
㈣被告嘉新公司與穆永寧、原告未○○之力霸山河大廈預售屋買賣契約書、與原
告未○○之不動產買賣契約書各一件。（外放）
㈤有關火警感知器未依約定給付部分：現場照片四幀（外放）。
㈥有關結構未全部使用ＳＲＣ建材部分：現場照片二幀、茂榮圖書有限公司出版
之營造法與施工（增訂版）第三六七、三六八頁、臺北縣政府工務局捌拾中建
字第壹零柒肆號建築執照、捌拾陸中使字第叁陸貳號使用執照等影本各一件（
以上均外放）、李清耀、李建興譯鋼骨鋼筋混凝土結構設計實例節本（卷㈠第
三二○至三二九頁）、鋼骨鋼筋混凝土構材與接合之耐震細部設計準則研究節
本（卷㈡第一八至二六頁）、中華民國建築學會八十八年七月二十七日函（卷
㈡第二七頁）。
㈦有關使用面積及公共面積短少部分：八十四年四月十四日聯合報剪報、本院八
十六年度訴字第三三九三號民事判決書、建築改良物登記簿、八十七年十月七
日聯合晚報剪報、內政部七十四年五月十日臺七四內地字第三一三六二一號函
影本各一件（以上均外放）。
㈧有關未依約安裝電腦按鍵式門鎖部分：現場照片一幀（外放）。
㈨有關廚房未做門止器部分：現場照片一幀（外放）
㈩有關木地板凹陷或修補三十餘塊部分：現場照片一幀（外放）
有關牆面滲水或窗戶尺寸嚴重誤差部分：現場照片一幀（外放）
有關屋內有交叉樑部分：現場照片一幀、八十七年十二月二十二日聯合報剪報
影本一件（以上均外放）。
有關車位高度不足部分：現場照片一幀、內政部營建署八十七年六月十七日八
十七營署建字第一三三九四號書函一件（以上均外放）
有關房屋高度短少七十六公分至九十公分部分：建築執照登記卡影本一件（外
放）
永漢工程設計有限公司工料分析估價表七紙（卷㈠第三三二至三三九頁）。
原告委託通律法律事務所八十八年二月十日通律字第通律ＡＮ三八五耀號律師
函、被告訴訟代理人八十八年三月四日台北郵局三十九支局存證信函各一件（
卷㈢第六八至七二頁、第七三至八○頁）。
台灣省結構工程技師公會八十九年十一月十四日台省結技構字第六七一號鑑定
報告書（卷㈢第八一至八五頁）。
財團法人中華民國企業技術鑑定委員會八十八年十一月二十九日鑑估字第T1
1020號鑑定報告書（卷㈢第八六至一二九頁）。
本院八十七年度重訴字第九五六號委請台灣省土木技師公會鑑定之報告。（卷
㈢第一三○至一三四頁）
並聲請
㈠向內政部消防署函查業者於大廈十一樓以上，每戶室內之廚房裝設火警定溫感
知器，並於每間房間設置自動灑水設備，而未裝設火警感知器，是否符合八十
年七月十八日當時之消防法規及現行消防法規？
㈡向財團法人中華民國企業技術鑑定委員會函查台北縣中和市○○○路一三一號
三十一樓之二（原告丑○○）、一三三號六樓之二（原告辰○○）、一三七號
三樓之三（原告未○○）、一三三號二八樓之三（原告庚○○）是否有總樓高
不及一三七公尺，各戶中有擅開廁所門、木板凹陷及修補、屋內交叉樑、門無
法靠邊、上車位高度不足之瑕疵，及因該瑕疵所減損建物之價值為若干？
乙、被告方面：
一、聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回添
㈡如受不利判決，願供擔保請求宣告免為假執行。
二、陳述：
㈠原告巳○○、未○○係分別於八十六年七月二十九日、八十六年六月十日以成
屋方式向被告力霸公司、嘉新公司購買系爭房屋，依兩造不動產買賣契約書第
十五條之約定：「本契約所載房屋係現有成屋，買賣係按現有一切狀況交屋，
甲方（即原告巳○○、未○○）對本棟公共設施均有充分了解，嗣後不得再有
任何主張或瑕疵向乙方（即被告力霸公司、嘉新公司）提出任何要求補償等異
議。」，原告巳○○、未○○二人自不得向被告力霸公司、嘉新公司請求損害
賠償。
㈡被告等所興建之力霸山河大廈，業經台北縣政府工務局於八十六年三月二十二
日發給八六中使字第三六二號使用執照，足證被告等係按主管建築機關核准之
已先後交屋，並無不為給付，不完全給付，或違反兩造力霸山河大廈預售屋買
賣契約書約定情事，亦無係任何瑕疵存在，原告請求被告負不完全給付及瑕疵
損害賠償責任，即無理由：
⒈有關火警感知器部分：力霸山河大廈於八十年八月六日領取建築執照，八十
一年三月十二日開工，有關火警感知器部分，係依當時行政院七十八年六月
二十九日台內字第一七三七三號函核定之「各類場所消防安全設備設置標
準」第十三條第三款及第十條規定設計，並依消防主管機關核准圖說施工，
於前揭房屋之廚房設有定溫感知器或差動感知器，於客廳及其餘房間等設有
兼具感知功能之自動感知撒水頭，均與警衛室聯線，全天候監視各樓層有否
火警發生，且已於八十五年七月十日通過台北縣消防局檢查，於八十六年五
月二十一日經消防安全設備檢查合格，並取得使用執照，依兩造力霸山河大
廈預售屋買賣契約書第五條之約定，此部分並無任何瑕疵。另本院八十七年
度重訴字第九五六號委請台灣省土木技師公會鑑定、本院八十八年度重訴字
第二六七六號委請台灣省結構技師公會、及本院囑託台北市建築師公會鑑定
之結果，均認無此項缺失。
⒉有關結構部分：
⑴依台北縣政府工務局所核發之建造執照及使用執照上「構造種類」欄內均
已明顯註明為「ＳＲＣ造」（即鋼骨鋼筋混凝土結構），故無任何瑕疵或
不符之處。
⑵又依台北縣政府工務局八十八年十一月十九日八八北工建字第Ｘ七○五三
號函，復本院八十八年九月十三日北院義民風八十七重訴九五六字第三五
三四八號函詢有關建造執照構造種類相關事宜，已說明「建造執照『構造
種類』欄內所註明之內容僅係表示該建造執照建築物之構造，『構造種類
』記為SRC 時，該建造執照之建築物設計圖及結構計算書即應為鋼骨鋼筋
混凝土造。」，故系爭大廈確為鋼骨鋼筋混凝土（ SRC）構造無庸置疑。
另本院八十七年度重訴字第九五六號委請台灣省土木技師公會鑑定之結果
，亦認無此項缺失。
⑶復經本院委託台北市建築師公會鑑定結果，認力霸山河大廈依據結構計算
書揭示，建築結構為ＡＢ兩棟，皆為地上三十三層地下四層，兩棟在地下
室部分為一整體，結構系統採韌性立體鋼構架加偏心斜撐系統，利用電腦
程式ETABS作動力及水平力分析，樑採鋼樑，柱為SRC柱，基礎採筏基版，
地下室開挖安全措施採連續壁及型鋼構架支撐，就工程學理與實務而言，
應屬鋼骨鋼筋混凝土構造（SRC造）。
⒊有關使用面積及公共面積部分：
⑴使用面積包含當層樓梯、電梯間及走道，依中華民國建築投資商業同業公
會全國聯合會致司法院之八十四年二月九日建投全聯字第一五一八號函
之記載：「不動產買賣契約書在公平交易法施行前，廣告平圖所記載之使
用面積或私有面積，依交易習慣應包含當層電梯間及走道（俗稱小公）。
」，是使用面積應包含小公在內，係預售屋交易市場之習慣，此部分並無
任何瑕疵。
⑵就房屋登記產權面積部分，依兩造力霸山河大廈預售屋買賣契約書第一條
之約定，包括陽台、花台、平台及分擔公共面積，房屋登記產權面積以完
工後地政機關複丈並登記完竣面積為準。對於廣告平面上所示使用面積之
認定，除住戶之專有部分外，包括當樓層其他住戶共有持分之共同使用面
積，顯然小公部分自應另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有，
故完全符合兩造買賣契約書之約定及土地登記規則第七十二條之規定。本
院八十七年度重訴字第九五六號委請台灣省土木技師公會、本院委託台北
市建築師公會鑑定之結果，亦認使用面積應包括當層樓梯、電梯間及走道
面積在內。
⑶本院委託台北市建築師公會鑑定之結果，系爭買賣契約所載房屋面積與權
狀登記面積，除原告己○○、戊○○、辛○○、癸○○等戶面積誤差比例
超逾契約約定不足外，其他原告之房屋尚合於契約書之面積約定。被告願
就面積不足部分補貼原告己○○九萬九千零八十五元、戊○○九萬九千八
百五十四元、辛○○十萬三千三百六十九元、癸○○四萬八千七百六十六
元。
⒋有關機械式按鍵門鎖部分：
⑴被告等裝設玄關之門鎖，係市面上通稱電腦按鍵式門鎖型式之一，其防潮
耐用功能性佳，自交屋迄今，幾無故障情形發生，況電腦按鍵式門鎖與機
械式按鍵式門鎖功能及形態並無不同，電腦按鍵式門鎖較為便宜，故無瑕
疵。
⑵本院委託台北市建築師公會鑑定之結果，認各系爭房屋大門所裝設之日本
進口SHOWA牌PASS LOCK型號LK-MLL-05C機械式密碼按鍵式門鎖，雖使用功
能與電子式密碼按鍵門鎖差異不大，惟其構造與買賣契約書所定仍屬有間
，宜以每組一千二百元，作合理之補償或依合約更換。若法院認定此部分
應屬瑕疵，被告應負損害賠償責任，則前揭台北市建築師公會之建議補正
費用每戶一千二百元，尚屬合理公允。
⒌有關浴室及廚房隔間牆頂部、廚房維修口部分：
⑴本大廈為超高層建築，配合ＳＲＣ結構設計之耐震原則，浴室、廚房隔間
均施作到頂，上下樓層間均有鋼浪鈑及15CM厚混凝土地坪隔間，故無滲透
問題。本院委託台北市建築師公會鑑定之結果，認各系爭房屋浴室及廚房
隔間牆構造部分均施作至平頂版，惟表面噴漿施作除原告午○○及丙○○
所有房屋施作表面噴漿完整外，其餘各系爭房屋或浴室部分或廚房部分均
有局部表面噴漿不全之施工瑕疵。若法院認定此部分應屬瑕疵，被告應負
損害賠償責任，則被告願依台北市建築師公會建議之補正費用賠償原告。
⑵廚房維修口合約內並未規定須設置，目前均配置於適當位置。本院八十七
年度重訴字第九五六號委請台灣省土木技師公會、財團法人中華民國企業
技術鑑定委員會鑑定之結果，均認廚房維修口設於廚房中央靠客廳隔間牆
處，符合一般設計慣例，故無此項缺失。本院委託台北市建築師公會鑑定
之結果，認其中卯○○、己○○、戊○○、巳○○及壬○○計五戶，廚房
維修口設置位置偏牆側，使用較不方便，應予改善補正外，其餘原告之房
屋並無是項缺失。若法院認定此部分應屬瑕疵，被告應負損害賠償責任，
則被告願依台北市建築師公會建議之補正費用賠償原告。
⒍有關廚房門止器部分：
⑴廚房廚房鋁門裝設門止器，契約書內並無明文約定施作，且一般建築工程
慣例亦皆未裝設，但系爭房屋住戶如果要求裝設者，被告願配合裝設之。
⑵本院委託台北市建築師公會鑑定之結果，認買賣契約附件㈡建物設備雖無
門止器之約定，但該契約書第五條第一款載有本契約買賣房屋之施工標準
，依照主管建築主管機關核准之圖說為準，故施工詳圖既有五金門止之設
計，當應按圖施作以符約定，是項缺失被告應予按裝門止補正。若法院認
定此部分應屬瑕疵，被告應負損害賠償責任，則被告願依台北市建築師公
會建議之補正費用每戶一百二十元賠償原告。
⒎有關擅開廁所門部分：
⑴被告為增加廁所使用方便性，在朝臥室方向多開一扇拉門，可將該臥室作
為套房使用，被告非但並未因而獲利，反而增加成本，故無瑕疵。
⑵本院委託財團法人中華民國企業技術鑑定委員會鑑定之結果，雖認此部分
未依台北縣政府核准建造執照圖說施工為瑕疵，減損建物價值二萬元。惟
若法院認定此部分應屬瑕疵，被告應負擔損害賠償責任，被告願賠償原告
丑○○補正費用一萬元，因前揭鑑定金額實屬偏高，應予減半方屬合理。
⒏有關木地板凹陷或修補三十餘塊部分：被告等於交屋前已派工補正並經原告
確認後交屋，故應無此項瑕疵。在施工上或法律認定上，如認定被告確有修
繕補正責任時，被告自當願意補正之。
⒐有關牆面滲水或窗戶尺寸嚴重誤差部分：
⑴牆面滲水之缺失被告大多已派工修繕補正完成，如仍有原告所稱之情形，
請告知戶別，被告可以配合修繕補正。
⑵系爭大廈之窗戶為後嵌式鋁窗，因受層間變位之影響，故須以彈性材料填
縫，不能以水泥砂漿填縫，又後嵌式鋁窗，牆壁開口尺寸需比鋁窗尺寸大
二‧五公分並以彈性材料填縫，此乃超高層大樓門窗施工方式之一，絕無
原告主張牆壁缺口約為2公尺×2公尺，然窗戶卻只有約1.8公尺×1.8公尺
之情形。
⑶本院委託台北市建築師公會鑑定之結果，認系爭房屋有牆面滲水瑕疵者，
計有午○○、己○○、巳○○及癸○○計四戶，應予改善補正；有窗戶尺
寸誤差之疑義者，僅午○○，該鋁窗實際施作之尺寸雖略小於設計圖說，
就使用功能而言，影響當屬輕微，惟二者間減損才積之價差應予補償一千
二百五十元。若法院認定此部分應屬瑕疵，被告應負損害賠償責任，則被
告願依台北市建築師公會建議之補正費用賠償原告。
⒑有關屋內有交叉樑部分：
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