臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度訴字第一○二七號
原 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○
黃振源律師
複 代 理人 甲○○
送達代收人 丙○○
被 告 乙 ○
訴訟代理人 李秋瑩律師
右當事人間請求給付價金事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
原告未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到庭所為之聲明、陳述如左： 壹、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）叄佰萬元，及自起訴狀送達被告之翌日 （即民國九十一年三月二十八日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。
貳、陳述：
被告與原告於八十七年十二月九日就坐落台中市○○區○○段九○、九○之一 地號土地（面積合計三千五百四十五平方公尺，下稱系爭土地）及其地上建物 簽訂兩份買賣契約，第一份契約之買賣價金為貳仟陸佰伍拾捌萬柒仟伍佰元， 第二份契約之買賣價金為貳佰叄拾萬零伍佰元，並於契約第三條第一款註明「 此買賣契約援續後定之買賣契約書外，另增加此金額，合計買賣價款為新台幣 貳仟捌佰捌拾捌萬捌仟元整」，意即第二份契約乃補充第一份契約，與第一份 契約同時存在，則上述兩份契約之買賣價金共計貳仟捌佰捌拾捌萬捌仟元，買 賣標的物包含系爭土地以及其地上建物。
依第一份契約備註第四款，過戶完竣賣方（即原告）遷出後，通知買方（即被 告）經買方點交，買方即須付清尾款陸拾玖萬玖仟伍佰元；第二份契約第三條 第三款亦載明過戶完竣日後賣方遷出後，通知買方經買方點交後，買方應付清 尾款貳佰叄拾萬零伍佰元，共計尾款為叄佰萬元。依系爭買賣契約備註第四款 ，雙方約定於八十八年四月二十日前後三天點交上述買賣標的物予被告，並由 被告開立發票日為八十八年四月八日，票面金額為叄佰萬元之台支支票乙紙， 而原告已於八十八年四月二十日前將上開買賣標的物所有權移轉予被告並完成 點交，建物中之物品亦已搬離，而被告卻遲未給付上述尾款，經原告屢次催討 仍不給付。
對被告抗辯所為之陳述：
被告辯稱：天祥街二二五巷二十八號房屋連同土地及另三幢房屋同屬系爭買賣 契約之標的物，原告應一併點交予被告云云。惟查原告僅將系爭土地上之房屋 賣給被告，而天祥街二二五巷二十八號房屋坐落於水利地之部分並不在買賣契
約標的物之範圍內，且原告已將該屋坐落於系爭土地之部分點交予被告，並將 其事實上處分權讓與給被告，原告目前已無使用該部分之房屋，並拋棄該部分 屋內所有物品之所有權。另原告曾於八十九年九月十五日及九十年十一月十四 日以存證信函通知被告其已自系爭土地上的四幢房屋（不包括在水利地上的房 屋）遷讓。
叄、證據：提出不動產買賣契約書影本二份、房地產登記費用明細表影本、土地登 記規費收據影本、土地鑑界複丈費收據影本、土地登記謄本影本各一份及存證 信函函稿影本五份為證；並聲請訊問證人張文彥。乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。
貳、陳述：
被告與原告間於八十七年十二月九日，就系爭土地及其地上建物訂立買賣契約 ，原訂總價金貳仟陸佰伍拾捌萬柒仟伍佰元，因原告表示其在土地上種植藥草 ，要求繼續居住於其所建建物上，待藥草採收完畢再遷出建物，被告則同意原 告最慢於八十九年十二月九日遷出，雙方並同意原告於該日遷出時，被告給付 尾款陸拾玖萬玖仟伍佰元。雙方就上述條件達成協議並簽約完畢時，原告又翻 悔，要求被告再支付遷離系爭建物之費用，經協調後，雙方再另簽立一份買賣 價金為貳佰叄拾萬零伍佰元之不動產買賣契約書，同意將第一份契約中之陸拾 玖萬玖仟伍佰元及第二份契約之貳佰叄拾萬零伍佰元合計叄佰萬元當做尾款， 原告於限期內遷離點交所有未辦保存登記之建物予被告時，被告始有依約給付 尾款叄佰萬元之義務，並約明如原告未於限期內遷離所有建物，被告依約得沒 收尾款叄佰萬元。
八十八年間，原告一再要求被告給付尾款叄佰萬元，被告乃向台中市北屯區公 所申請調解，經北屯區公所訂於八十八年十一月二十二日調解，原告於調解中 同意搬離建物，並開價壹仟伍佰萬元，對於該不合理條件，被告無法接受因而 調解不成立。嗣後原告一再寄送存證信函要求被告給付尾款叄佰萬元，被告亦 回覆原告：俟原告搬遷點交建物予被告時，被告自會給付尾款予原告。詎原告 不但對於契約約定置之不理，八十九年間竟向台灣台中地方法院檢察署（下稱 台中地檢署）提出告訴，指控被告詐欺（案號：八十九年度發查字第一二四六 號、九十年度偵字第一三八○五號，履股承辦），已經該署為不起訴處分。 八十九年十二月九日及同年十二月十一日，被告依約攜尾款叄佰萬元台支支票 至系爭土地，要求原告遷離騰空建物時，均遭原告所拒，並以其建物係建築於 水利地上而非出售之土地上為由拒絕遷離。原告既未依約遷出系爭房屋，被告 自得按買賣契約約定沒收尾款叄佰萬元，原告起訴請求被告給付叄佰萬元買賣 價金顯無理由。縱認被告不得主張依買賣契約沒收尾款叄佰萬元，依買賣契約 備註四及第三條第三項之約定，原告遷出系爭房屋後，通知被告經被告點交， 被告始有付清尾款之義務，在原告未遷出系爭房屋並將房屋點交予被告前，被 告並無給付尾款叄佰萬元之義務。再退步言，如鈞院認被告上述原告有先為給 付之抗辯不可採，則被告與原告間為一雙務有償契約，系爭房屋亦為買賣標的 之一部分，是以，給付叄佰萬元尾款與原告點交系爭房屋予被告間，應具同時
履行抗辯關係，被告亦可主張同時履行抗辯權，在原告點交系爭房屋予被告同 時，被告始願給付三百萬元尾款。
又原告主張：其於八十八年四月二十日已自系爭土地及建物遷出，並將系爭土 地上之三幢房屋點交給被告，原告仍在使用中之房屋係位於訴外水利地上，並 未占用系爭土地。如測量結果為原告目前所占用之房屋有部分坐落於系爭土地 上，該房屋占到系爭土地之部分亦在系爭買賣範圍，願意將該部分房屋點交予 被告云云。被告否認原告已點交三幢房屋予被告，並提出抗辯如下： ㈠買賣契約訂立之時，原告向被告稱自水溝以內土地均為其所有，並踏明界址 ，未告知被告水溝旁有部分土地屬水利地，亦未言明其建物位於水利地上， 當時之地籍圖上亦未標示水利地所在及地號，被告及介紹本件買賣之仲介業 均不知系爭買賣土地旁有水利地一事，且雙方於訂約時，言明原告所有四幢 未登記建物均在被告買受範圍內，原告本應於被告給付買賣價金完畢後，將 建物一併交付被告，惟當時原告表示種植於出售土地上之藥草尚未採收，要 求被告讓其暫居二年，雙方始訂立尾款於原告二年到期遷離建物時給付之約 定。
㈡依台中地檢署九十年度偵字第一三八○五號不起訴處分書所載，承辦檢察官 於偵查中，委託台中市中正地政事務所測量原告目前占用部分，即門牌號台 中市○○街二二五巷二八號房屋，分別占用台中市○○區○○段九十之一地 號土地二十六平方公尺，同段九十地號土地三十平方公尺，總計占用被告買 受土地五十六平方公尺，原告主張其目前占用之房屋全部是在水利地上，而 非系爭買賣土地上，並不可採。
㈢原告主張如原告目前所占用房屋有部分在系爭土地上，僅將占用部分點交即 可，亦與買賣契約約定有違，且衡諸一般買賣交易情況，不可能在買賣契約 上約定買賣標的包括土地及其上建物，僅指建物坐落於買賣土地之範圍內， 其餘部分則不屬買賣之標的，蓋房屋以一幢為一整體標的物，買賣契約上亦 載明「地上建物」，而非「占用系爭土地部分之建物，故原告所言除顯違經 驗法則外，亦與買賣契約之明文不符，原告所辯顯無理由。 ㈣證人何靜育於鈞院九十二年三月四日言詞辯論期日證稱，其於八十九年十二 月九日及同年十二月十一日均陪同被告前往系爭土地請求原告遷讓房屋，原 告表示僅遷讓複丈成果圖編號四之房屋（即位於天祥街二二五巷二十八號房 屋東側之房屋），其他三幢房屋均坐落於水利地上，故不予遷讓。當時編號 四之房屋大門深鎖，屋外堆有雜物，原告並無將該屋點交予被告之意思，而 其他三幢房屋當時均有人居住，並非如原告所述，已於八十八年四月二十日 騰空點交予被告。
叄、證據：提出不動產買賣契約書影本二份、存證信函影本四份、照片影本數張、 台中地檢署九十年度偵字第一三八○五號不起訴處分書影本、貸款利息支付明 細表影本、台中市中正地政事務所複丈成果圖影本各一份及錄影帶二捲為證； 並聲請訊問證人詹德俊、何靜育。
丙、本院依職權調取台中地檢署九十年度偵字第一三八○五號詐欺案件全卷。 理 由
一、本件原告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列 情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、本件原告主張：兩造於八十七年十二月九日，就系爭土地及其地上建物訂立買賣 契約，原訂總價金貳仟陸佰伍拾捌萬柒仟伍佰元，其後再另簽立一份買賣價金為 貳佰叄拾萬零伍佰元之買賣契約，以補充第一份契約之內容，並將第一份買賣契 約中之陸拾玖萬玖仟伍佰元及第二份買賣契約之貳佰叄拾萬零伍佰元合計叄佰萬 元做為尾款，且約定過戶完成日後，原告點交本標的物給被告，被告則同意讓原 告繼續居住，期限最慢八十九年十二月九日原告應遷出，否則被告得沒收尾款叄 佰萬元，而過戶完成日後，原告自系爭土地及其上建物遷出後，通知被告經被告 點交，被告即須給付尾款叄佰萬元予原告；又目前原告已將系爭土地辦理所有權 移轉登記予被告之事實，已據原告提出系爭土地登記謄本影本一份及不動產買賣 契約書影本二份為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。惟兩造就其二人間所訂 立之系爭二份買賣契約有關建物部分是否包括系爭土地上之四幢建物全部，及原 告是否已自系爭土地及其上建物遷出等節，均有爭執，應為本件首應審究之點， 分別說明如下。
三、有關系爭買賣契約中之建物部分是否包括系爭土地上之四幢建物全部： ㈠原告主張系爭買賣契約中之建物部分僅指占用系爭土地上之建物，天祥街二二五 巷二八號房屋占用水利地之部分並非在系爭買賣契約之範圍等語，惟為被告所否 認，並稱：系爭買賣契約中之建物部分係包括系爭土地上之四幢建物全部等語。 故兩造就系爭土地上之四幢房屋除天祥街二二五巷二八號占用水利地之部分外， 均屬系爭買賣契約之範圍，並無爭執，有爭執者乃天祥街二二五巷二八號房屋占 用水利地之部分是否屬系爭買賣契約之範圍。
㈡依系爭兩份買賣契約之土地標示欄均係記載「台中市○○區○○段９０地號，面 積三四九○平方公尺，持分全部。台中市○○區○○段９０之１地號，面積五五 平方公尺全部及地上建物」等語，其文義乃指系爭買賣契約之建物部分為系爭土 地上之建物，至如同一幢建物有一部分位於系爭土地上，一部分位於訴外土地上 ，該建物是否全部均屬系爭買賣契約之範圍，則並不明確。 ㈢而原告所舉證人張文彥結證稱：「（〔提示兩份契約書〕請問證人就兩造間就系 爭兩份契約除兩造簽名外，是否為證人所書寫？）是」、「（當時有關於所有買 賣不動產標示的部分，其買賣標的究竟為何？）就是指系爭九十及九十之一地號 土地及地上建物」、「（證人是否知道除了系爭兩筆土地外，買賣的標的有無包 括水利地上的建物？）當時在協調時，以前訂約的代書也有出面，兩造有約定本 件買賣的標的，除了系爭兩筆土地及其上建物外，也包括水利地上的建物」等語 。又被告所舉證人何靜育亦結證稱：「（你是否為本件買賣的仲介人？）是」、 「（原告當初委託你出售系爭土地時，是說買賣標的為何？）當初原告只有委託 我出售系爭九十及九一地號兩筆土地，同行詹德俊有找到買主即被告，雙方並於 八十七年八月十一日簽立買賣合約並確認系爭土地的界址即依系爭土地西側的水 溝壁為界，且約定兩造是買賣九十及九一地號兩筆土地（其後九十地號又分割出 九十之一地號）及其上的地上物。因當時沒有鑑界故也不知道有水利地的存在， 故我們的真意應該是買賣系爭土地及其上眼睛看得到的全部建物，故事後縱使發
現有水利地的存在，全部的建物也應該還是在買賣的範圍之內」、「（簽立買賣 契約時，你有否在場？有無再次確認兩造買賣條件？）當時我有在場，並有再次 確認我們原先口頭約定的條件，買賣的範圍包括土地上所有地上物的全部」等語 。且被告所舉證人詹德俊亦結證稱：「（當初訂立買賣契約時你有無在場？買賣 標的為何？）我有在場，情形如證人何靜育所言」等語，由前開證人張文彥、何 靜育、詹德俊之證詞，可知系爭買賣契約之建物部分係包括系爭土地上之四幢建 物全部，故縱然天祥街二二五巷二八號房屋有部分占用系爭土地，有部分占用訴 外水利地，該房屋之全部應仍屬系爭買賣契約之範圍。 ㈣依上說明，被告所辯系爭買賣契約之建物部分係包括系爭土地上之四幢建物全部 等語，應可採憑。
四、有關原告是否已自系爭土地及其上建物遷出： ㈠原告主張：其已於八十八年四月二十日自系爭土地及其上建物（不包括位於水利 地上之建物）遷出，並將該等建物點交予被告等語，惟為被告所否認，並辯稱： 原告迄今仍未自系爭土地上之四幢建物遷讓，亦未將之點交予被告等語。 ㈡原告復主張：其曾於八十九年九月十五日及九十年十一月十四日以存證信函通知 被告其已自系爭土地上的四幢房屋（不包括在水利地上的房屋）遷讓等語，並提 出存證信函函稿影本五份為證，惟為被告所否認。而觀諸原告所提出之存證信函 函稿影本五份，均未蓋用郵局戳章，亦無掛號回執，尚難以該存證信函函稿影本 遽認原告確曾於八十九年九月十五日及九十年十一月十四日以存證信函通知被告 其已自系爭土地上之四幢房屋（不包括在水利地上的房屋）遷讓。 ㈢而被告所舉證人何靜育結證稱：「（你有無於八十九年十二月九日陪同被告至系 爭土地請求原告點交系爭二筆土地及四幢房屋？）有。當時被告有帶面額三百萬 元之台支支票要給原告，並請原告點交，但原告表示（其）只要遷讓複丈成果圖 編號４之房屋（即位於天祥街二二五巷二十八號房屋東側之房屋）而已，並表示 其他三幢房屋都在水利地上，故不予遷讓，所以當天原告並沒有點交任何的房屋 及土地給被告」、「（你是否於八十九年十二月十一日再次陪同被告前往系爭土 地請求原告遷讓？）有，當天原告也是為相同的爭執，故最後也是沒有點交任何 的房屋及土地給被告」、「（你如何判斷原告有無點交？）那兩次編號４的房屋 都是大門深鎖，且屋外有堆置物品，但原告也沒有表示要將門鎖打開，將該屋點 交給被告，其他三幢房屋原告也以口頭表示他沒有義務點交」、「（其他三幢房 屋的屋內、屋外有無堆置物品？）原告不讓我們進入屋內，故我不知道屋內的情 形，但當時該三幢房屋都有住人，且原告明確表示不點交」等語；且被告所舉證 人詹德俊亦結證稱：「（有無於八十九年十二月九日及十一日陪同被告至系爭土 地請求原告點交系爭二筆土地及四幢房屋？）有。且情形都如證人何靜育所言」 等語。又被告於八十九年十二月九日及十一日至系爭土地請求原告點交系爭買賣 標的物時，均有將其過程錄影存證，此亦有被告所提出之錄影帶二捲及現場相片 數張為證，可見被告確有於八十九年十二月九日及十一日邀同證人何靜育、詹德 俊前往系爭土地請求原告自系爭土地及其上四幢建物遷讓，惟均為原告所拒。況 且原告亦自認其迄今仍占用天祥街二二五巷二八號房屋位於水利地之部分，而該 部分之房屋亦為系爭買賣契約之範圍，前已敘明，故原告於八十九年十二月十一
日以前確仍未自系爭土地及其上四幢建物遷讓，亦未將之點交予被告，且迄今仍 未自天祥街二二五巷二八號房屋位於水利地之部分遷讓，亦未將之點交予被告。五、又依兩造第一份買賣契約第三條第二項、第三項、備註四及第二份買賣契約第三 條第二項、第三項係約定過戶完成日後，原告點交本標的物給被告，被告則同意 讓原告繼續居住，期限最慢八十九年十二月九日原告應遷出，否則被告得沒收尾 款叄佰萬元，而過戶完成日後，原告自系爭土地及其上建物遷出後，通知被告經 被告點交，被告即須給付尾款叄佰萬元予原告乙節，已如前述，是原告應於八十 九年十二月九日以前自系爭土地及其上四幢建物遷出，並通知被告點交，被告始 有給付原告尾款叄佰萬元之義務，否則被告得沒收尾款叄佰萬元。本件原告於八 十九年十二月十一日以前仍未自系爭土地及其上四幢建物遷讓，亦未將之點交予 被告，且迄今仍未自天祥街二二五巷二八號房屋位於水利地之部分遷讓，亦未將 之點交予被告，依上開說明，被告給付尾款叄佰萬元之履行期限尚未屆至，且被 告主張沒收該筆尾款叄佰萬元，亦屬有據，故被告自無給付原告尾款叄佰萬元之 義務。
六、從而，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付叄佰萬元，及自起訴狀送 達被告之翌日（即九十一年三月二十八日）起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、 第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 十八 日 臺灣臺中地方法院民事第四庭
~B法 官 許秀芬
右為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十二 年 六 月 十八 日~B法院書記官