臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第38號
原 告 李至倫
訴訟代理人 張繼圃律師
被 告 張育滔
訴訟代理人 許哲嘉律師
複代理人 韓國銓律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於中華民國106 年8 月
24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾萬陸仟壹佰貳拾玖元，及自民國一百零六年五月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣貳拾萬陸仟壹佰貳拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴時，是依兩造間於民國104 年10月4 日簽立之 房屋（臺中市○○區○○街000 號一樓咖啡廳，不含二樓） 租賃契約（下稱系爭租約）之約定，主張已沒收履約保證金 ，另請求被告給付積欠之租金新臺幣（下同）138,333 元、 違約金10萬元，並主張原告終止系爭租約所失利益30萬元， 及被告應賠償原告回復原狀費用105,000 元，爰聲明被告應 給付原告643,333 元（138333+100000+300000+105000 ）， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息。嗣於訴訟中，原告就請求被告給付租金138,333 元 部分，追加不當得利之法律關係；所失利益減縮為29萬元； 回復原狀費用減縮為5 萬元；並依系爭租約之約定，再請求 被告賠償原告律師費用65,000元，更為聲明被告應給付原告 643,333 元（138333+100000+290000+50000+65000），及自 民事準備二狀繕本送達（兩造不爭執於106 年5 月17日送達 ）翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。核其請求 之基礎事實同一，部分僅是減縮及擴張應受判決事項之聲明 ，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，並經被告於訴之變更及 追加無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變更及追加， 依民事訴訟法第255 條之規定，自應准許原告所為訴之變更 及追加。
二、原告主張：兩造間於104 年10月4 日就臺中市○○區○○街 000 號一樓咖啡廳（下稱系爭房屋）簽立系爭租約（原告為
出租人，被告為承租人），租賃期間自104 年10月10日起至 107 年10月9 日止，租金以月計算，第一年5 萬元，第二年 6 萬元，第三年63,000元。但被告自105 年6 月起即無繳納 租金，原告分別於105 年6 月30日以台北北門郵局第2342號 存證信函催告被告儘速處理有關欠繳之情事，其後於105 年 8 月22日以中譽律字第1050003 號函終止系爭租約，被告已 於105 年8 月23日收受原告上開終止系爭租約之信函，當認 系爭租約於105 年8 月23日終止，則原告依約請求被告給付 積欠之租金即138,333 元（5 萬＋5 萬＋5 萬*23/30）；如 認上開105 年6 月30日存證信函係屬終止之意思，然被告於 105 年8 月24日始遷出系爭房屋，則原告主張自105 年7 月 1 日起至105 年8 月24日，被告無權占有系爭房屋而應返還 相當於租金之不當得利（惟原告僅請求至105 年8 月23日） ，就租金或不當得利，請擇一為有利於原告之判斷。其次， 按「乙方（被告）於租期內中途退租以違約論，房屋租期未 滿，一方擬終止本租約時，應得他方同意，並應預先於終止 前一個月以書面通知對方，違約之一方仍應負擔兩個月租金 之違約金予對方。」系爭租約第4 條第4 項前段定有明文， 被告於105 年8 月10日透過律師函向原告主張終止系爭租約 ，所持理由竟是原告與他人有債務糾紛致其營業不佳等語， 然此非被告所得終止租約之理由，今被告所為終止租約既非 合法，原告依此請求被告給付兩個月租金之違約金即10萬元 。第三，被告當就原告依系爭租約所定計畫之預期利益賠償 原告，亦即自105 年8 月24日起至107 年10月9 日止得收取 之租金為1,868,943 元，然衡酌損害賠償僅係在填補被害人 之損失，原告終止系爭租約後，原告須就系爭房屋被告未為 整理之部分委請他人修復、整理，迄原告提起本件訴訟為止 ，仍無法利用系爭房屋或另為出租，被告應就原告所失利益 部分賠償29萬元。第四，被告未經原告同意，擅自更改大門 位置且將廚房牆壁拆除，其回復原狀之費用，業經兩造合意 定為5 萬元。第五，按「乙方（被告）有違約情事致使甲方 涉訟，甲方所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠 償…」系爭租約第7 條第3 項前段定有明文，原告支出本件 律師費用為65,000元，故依約被告就此應為賠償。至於履約 保證金20萬元，本無須返還，被告亦不得主張抵銷等情。並 聲明：（一）被告應給付原告643,333 元，及自民事準備二 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息； （二）願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：依系爭租約第4 條第1 項、第5 條第6 項約定： 「拖欠租金超過7 天，經催告仍不支付以違約論；…」、「
乙方發生本租約所稱違約之情事者，甲方得隨時終止租約， …」，原告於105 年6 月30日以台北北門郵局第2342號存證 信函表明被告已逾期未付105 年6 月房租，經多次催繳未得 回應，已違反系爭租約第4 條第1 項之約定而違約，限被告 於函到二日後搬離，並與原告聯絡清點設備，五日後未搬離 即追究刑法侵占罪責等語，亦即以上開105 年6 月30日存證 信函終止系爭租約。原告終止系爭租約後，被告已於105 年 8 月10日以維倫（榮）字第00000000號律師函通知原告翌日 進行房屋點交事宜，自無可能再留存餘物或雜物繼續占用。 其次，系爭租約第4 條第4 項適用之前提，是被告於租期內 中途退租，被告自無從於系爭租約經原告終止解消後，復行 提前終止租約，原告依此請求給付違約金10萬元，即無理由 ；縱認被告應給付違約金，惟違約金顯屬過高，請予酌減。 第三，原告對被告之租金請求權已消滅，其無法繼續收取之 租金自非債務不履行所生之損害，原告亦未說明租約終止後 請求被告賠償所謂所失利益29萬元之法律依據，顯無理由。 第四，回復原狀之費用，業經兩造合意定為5 萬元。第五， 原告請求律師費用65,000元，但有無實際支付不明，且金額 亦高於最高法院就相類似案件核定第三審律師之酬金最高至 30,000元，逾此部分應非必要費用。此外，系爭租約第4 條 第2 項另有約定：「履約保證金不得抵扣租金，租期未滿亦 不得以任何理由請求退還。期滿遷還房屋時，…；經甲方檢 視認有乙方應付之款項未付清時，自履約保證金扣款，如仍 有不足，乙方仍應付清，不得異議。」則原告固然有沒收履 約保證金之權利，惟被告如有應付之款項未付時（即系爭租 約終止後所生之一切費用或損害賠償），仍得主張先行自履 約保證金20萬元扣款，經扣抵後，原告已無可再為請求等語 資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回 ；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執之事實：
（一）兩造間於104 年10月4 日就系爭房屋簽立系爭租約（原告 為出租人，被告為承租人），租賃期間自104 年10月10日 起至107 年10月9 日止，租金以月計算，第一年5 萬元， 第二年6 萬元，第三年63,000元。
（二）原告業已收受被告所繳納之履約保證金20萬元。（三）被告自105 月6 月1 日起即未依約繳納租金。（四）被告有收到原告105 年6 月30日存證信函。（五）原告有收到被告105 年8 月10日律師函。（六）被告於105 年8 月23日收到原告105 年8 月22日律師函。（七）回復原狀之費用，業經兩造合意定為5 萬元。
五、得心證之理由：
本件兩造所爭執之處，應在於：系爭租約何時終止？被告於何時遷出系爭房屋？原告所為各項請求是否有理由？（一）系爭租約何時終止
1.系爭租約第4 條第1 項前段約定：「拖欠租金超過7 天 ，經催告仍不支付以違約論；…」；又系爭租約第5 條 第6 項約定：「乙方（被告）發生本租約所稱違約之情 事者，甲方（原告）得隨時終止租約，除不退還當月租 金外，甲方並得沒收履約保證金不予退還，乙方不得異 議；另相關電費、使用過傢俱設備之折舊費等乙方亦必 須賠償。甲方得即時收回房屋並進入屋內清理、換鎖。 」有兩造不爭執為真正之系爭租約附卷可證（見補字卷 第5 頁正反面）。
2.被告自105 月6 月1 日起即未依約繳納租金，及被告有 收到原告105 年6 月30日存證信函之事實，既為兩造所 不爭執，即可認定屬實。
3.查原告105 年6 月30日存證信函全文為：「因張育滔先 生跟李至倫承租台中市○○區○○街000 號之一樓咖啡 廳做營業使用，合約上明定每月10日為租金繳費日，合 約第四條第一項註明積欠租金超過七日，經催告後不支 付以毀約論，並於6 月十日至今尚未付清當月房租及水 電費，本人經多次催繳後至今尚未得到任何回應，明顯 以毀約，因此咖啡廳之營利事業登記為李至倫本人，此 營登為合作方式”承租附帶無償”使用；現今兩肇已有 單方毀諾為前，故特敘聲明「該營利事業登記證負責人 為原告李至倫，因張育滔毀約在先，故原告將此營利事 業登記證暫時停止營業』並以信函的方式告知目前之營 業場所為暫停營業，請切勿在繼續經營不然會觸法，收 到此信後請於三天內付清積欠之租金及水電費，並在兩 天後搬離此處，並與本人聯絡清點設備，五日後未撤離 即觸犯刑法侵占罪，本人將會立即採取法律途徑，爾後 如有任何損失都於本人無關。（錯別字照引）」有兩造 不爭執為真正之該存證信函附卷可證（見補字卷第7 頁 正反面）。原告顯已表明依系爭租約第4 條第1 項前段 之約定主張被告違約。原告雖未表明「終止」一詞，但 解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。根據原告所稱「此營登 為合作方式”承租附帶無償”使用；現今兩肇已有單方 毀諾為前，故特敘聲明「該營利事業登記證負責人為原 告李至倫，因張育滔毀約在先，故原告將此營利事業登
記證暫時停止營業』並以信函的方式告知目前之營業場 所為暫停營業，請切勿在繼續經營不然會觸法」一節， 可見原告主張兩造合作方式是被告承租房屋而附帶無償 使用營利事業登記證，亦即系爭租約之存續與附帶無償 使用營利事業登記證之連結關係密不可分，原告以被告 毀約為由，聲明被告不可再使用該營利事業登記證，即 無非認為系爭租約已無法存續。再對照原告所稱「收到 此信後請於三天內付清積欠之租金及水電費，並在兩天 後搬離此處，並與本人聯絡清點設備，五日後未撤離即 觸犯刑法侵占罪，本人將會立即採取法律途徑」一節， 可見原告表明否定被告有依租約繼續使用收益系爭房屋 之權利，核與租賃是一方以物租與他方使用收益，他方 支付租金之契約（民法第421 條參照）之情形互斥，而 足認其當時之真意，無非是以被告逾期未繳租金之違約 情事為由，實質上依系爭租約第5 條第6 項之約定終止 租約，否則解釋不通。至於原告訴訟上宣稱該存證信函 只是催告被告儘速處理有關欠繳之情事云云，顯然昧於 事實，殊不足取。
4.按承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租 人得終止契約，民法第440 條第1 項固定有明文。惟查 此一規定係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之， 如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等 為排除上開規定之特別約定是（最高法院86年度台上字 第3303號民事判決要旨參照）。土地法第100 條規定， 實應解為不包含定有期限之租賃契約在內，有最高法院 37年上字第7729號民事判例要旨可參。準此，既然系爭 租約定有期限，即不受土地法第100 條規定之拘束，且 系爭租約第4 條第1 項前段及第5 條第6 項已就欠租之 金額為若干始為違約及欠租後之法律效果為特別約定， 應屬有效之約定。
5.系爭租約第4 條第1 項前段及第5 條第6 項之約定既屬 有效，且原告105 年6 月30日存證信函既已依上列約定 向被告表示終止系爭租約，而原告存證信函所稱「並於 6 月十日至今尚未付清當月房租及水電費，本人經多次 催繳後至今尚未得到任何回應」一節，被告承認不諱， 亦符合系爭租約第4 條第1 項前段所定「拖欠租金超過 7 天，經催告仍不支付以違約論」之要件。據此，原告 105 年6 月30日存證信函向被告表示終止系爭租約，於 送達被告時，系爭租約即終止。
（二）被告於何時遷出系爭房屋
1.原告主張被告於105 年8 月24日始遷出系爭房屋。被告 則辯稱於105 年8 月10日以維倫（榮）字第00000000號 律師函通知原告翌日進行房屋點交事宜，自無可能再留 存餘物或雜物繼續占用等情，此有該律師函在卷可參（ 見補字卷第6 頁），亦即被告並不爭執其占用系爭房屋 至遲至105 年8 月10日，但否認其有繼續占用至105 年 8 月24日始遷出系爭房屋。基此，原告就其主張被告於 105 年8 月11日至105 年8 月24日期間仍占用系爭房屋 之事實，為有利於己之積極事實，自應由原告負舉證之 責任（民事訴訟法第277 條參照）。
2.就此，原告無非以被告曾於105 年8 月24日以手機通訊 軟體LINE傳送一張系爭房屋搬遷完畢的照片，為其論據 ，並提出其畫面附卷為憑（見本院卷第36、38頁）。但 被告於105 年8 月24日傳送該照片，並不等於是105 年 8 月24日拍攝該照片，且依該照片中所示自由時報頭版 標題「郭婞淳摘銅憾未能奪金」，是105 年8 月10日的 新聞，而當天正是被告委由律師發函要求原告點交房屋 之日期；因被告於105 年8 月23日收到原告105 年8 月 22日律師函，所以於105 年8 月24日再傳送該照片，並 不違常情，足認原告未能舉證以實其說，自難認被告於 105 年8 月11日至105 年8 月23日期間仍占用系爭房屋 之事實存在。
3.原告主張被告於105 年8 月24日始遷出系爭房屋，既無 可採，則依據被告不爭執其占用系爭房屋至遲至105 年 8 月10日，及前揭照片中所示105 年8 月10日之新聞， 僅得認定被告應是於105 年8 月10日遷出系爭房屋。（三）原告所為各項請求是否有理由
1.原告請求租金或不當得利138,333 元，是以105 年6 月 1 日起至105 年8 月23日止，每月5 萬元，不足月者依 日數比例計算。惟查被告自105 月6 月1 日起即未依約 繳納租金，致原告105 年6 月30日存證信函向被告表示 終止系爭租約，於送達被告時，系爭租約即終止，被告 應是於105 年8 月10日遷出系爭房屋之事實，既已認定 ，則原告請求被告給付於系爭租約終止前積欠之租金， 並請求被告給付於系爭租約終止後無權占有系爭房屋至 105 年8 月10日之不當得利，確有理由，亦屬被告自認 以履約保證金扣抵前所應給付者，就此部分租金及不當 得利之總額，核計應為116,129 元（計算式：50000*2 +50000*10/31）；逾此金額，即無理由。
2.原告請求違約金10萬元，是依據系爭租約第4 條第4 項 前段：「乙方（被告）於租期內中途退租以違約論，房 屋租期未滿，一方擬終止本租約時，應得他方同意，並 應預先於終止前一個月以書面通知對方，違約之一方仍 應負擔兩個月租金之違約金予對方。」之約定。惟查此 約定是以「被告於租期內中途退租」或「房屋租期未滿 ，一方擬終止本租約時，…」，而系爭租約則是因被告 自105 月6 月1 日起即未依約繳納租金，致原告105 年 6 月30日向被告發存證信函而終止，前已敘明，與上揭 約定違約金之要件明顯不符，原告依此請求被告給付， 並無理由。
3.原告請求所失利益29萬元，僅援引最高法院55年台上字 第2727號判例及民法第263 條、第216 條之規定，實則 並未提出請求權基礎。查最高法院55年台上字第2727號 判例意旨：「民法第260 條規定解除權之行使，不妨礙 損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生， 不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行 使而受妨礙。故因契約消滅所生之損害，並不包括在內 ，因此該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不 履行之損害賠償而言。」闡述甚明，意思就是請求權人 不能以民法第260 條為損害賠償之請求權基礎。查民法 第263 條規定：「第258 條及第260 條之規定，於當事 人依法律之規定終止契約者準用之。」其性質上與民法 第260 條相同，也就不能以民法第263 條為損害賠償之 請求權基礎。再查民法第216 條規定：「損害賠償，除 法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受 損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、 設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益 。」只是關於損害賠償範圍之規定，在確定有損害賠償 之請求權存在後，方有適用，所以民法第216 條也不是 損害賠償之請求權基礎。換言之，原告始終未提出被告 有何因債務不履行之損害賠償責任。另方面，承租人惟 於租賃關係存續中負支付租金之義務，若租賃關係已經 終止，承租人雖負返還租賃物之遲延責任，出租人亦僅 得請求賠償因此而生之損害，不得請求支付租金，最高 法院23年上字第3867號民事判例要旨足資參照。而原告 主張其終止系爭租約後，須就系爭房屋被告未為整理之 部分委請他人修復、整理，迄原告提起本件訴訟為止， 均仍無法利用系爭房屋或另為出租云云，徒託空言，亦 乏依據。被告遷出系爭房屋後，除回復原狀之費用業經
兩造合意定為5 萬元之外，原告欲再如何裝修使用系爭 房屋，應與被告無關。總之，原告請求被告賠償其所失 利益29萬元，於法無據，自無從准許。
4.原告請求回復原狀之費用5 萬元，其金額經兩造合意， 亦屬被告自認以履約保證金扣抵前所應給付者。 5.原告請求律師費用65,000元，依系爭租約第7 條第3 項 前段之約定，並非無據，被告亦僅爭執有無實際支付及 逾3 萬元部分之必要性一節，原則上，被告應依約賠償 原告律師費用，並非爭執所在。就被告所辯，原告提出 其於105 年8 月17日簽具之東譽法律事務所委任契約， 記載其委任張繼圃律師第一審酬金65,000元，則實際上 原告是否已如數支付，應無關緊要。惟念及目前市場上 律師酬金費用之高低懸殊不一，基於誠信原則，就系爭 租約所定被告就律師酬金之賠償責任，應有客觀標準之 限制，不能任憑對造決定，否則恐將顯失公平，而危及 此等約定之效力。經審酌被告所辯最高法院就相類似案 件核定第三審律師之酬金最高至3 萬元等情，及原告訴 訟代理人說明，關於律師費用，如依國稅局課稅標準， 民事訴訟代理一件之酬金標準為4 萬元，記明筆錄（見 本院卷第58頁反面），本院認為被告依約應賠償原告之 律師費用應採計為4 萬元，始符公允。
6.以上認定被告應給付之金額合計為206,129 元（計算式 ：116129+50000+40000）。但被告另主張以履約保證金 20萬元扣抵。惟查系爭租約第4 條第1 項前段及第5 條 第6 項已就欠租之金額為若干始為違約及欠租後之法律 效果為特別約定，包括「甲方並得沒收履約保證金不予 退還」，應屬有效之約定，前已敘明，故原告主張履約 保證金20萬元，本無須返還，被告不得主張抵銷等語， 確屬有據。至於被告主張先行自履約保證金20萬元扣款 之依據，是援引系爭租約第4 條第2 項之約定：「履約 保證金不得抵扣租金，租期未滿亦不得以任何理由請求 退還。期滿遷還房屋時，…；經甲方檢視認有乙方應付 之款項未付清時，自履約保證金扣款，如仍有不足，乙 方仍應付清，不得異議。」但系爭租約第4 條第2 項之 約定，明定為適用於「期滿遷還房屋時」之情形，本件 則是因被告違約致原告終止租約收回房屋，情形不同， 應無系爭租約第4 條第2 項約定之適用。另方面，履約 保證金之目的在於擔保契約之履行，以保障因付履約保 證金之人不履行契約所造成對方之損害，通常屬於違約 定金性質（最高法院98年度台上字第607 號民事判決要
旨參照），契約當事人既有特別約定，即應從依約定， 亦無酌減之餘地。從而，被告主張以履約保證金20萬元 扣抵其應給付之金額，礙難採憑。
（四）綜上所述，原告依系爭租約之約定及不當得利之法律關係 ，請求被告給付643,333 元，及自民事準備二狀繕本送達 翌日即106 年5 月18日起至清償日止，按週年利率5%計算 之法定遲延利息，在206,129 元本息範圍內，為有理由， 應予准許；逾此部分，即無理由，應予駁回。
（五）原告勝訴部分，本判決所命給付之金額未逾50萬元，爰依 職權宣告假執行。惟被告陳明願供擔保請准免為假執行之 宣告，亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告 敗訴部分，假執行之聲請即失去依附，應予駁回。六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於 判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 9 月 21 日
民事第二庭 法 官 蔡嘉裕
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 21 日
書記官 謝明倫