臺灣士林地方法院民事判決 九十一年度簡上字第六一號
上 訴 人 甲○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 翁方彬律師
林宏信律師
被 上 訴人 丙○○ 住台北市○○○路○段八一一巷二三號七樓
訴訟代理人 張瑞釗律師
邱曉欣律師
右當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國九十一年一月二十五日本院士
林簡易庭九十年度士簡字第一四七九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人甲○○給付超過新臺幣參拾貳萬伍仟元，及自民國九十一年一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分及命上訴人乙○○給付部分，與該部分假執行之宣告，並訴訟費用之裁判均廢棄。右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及該部分假執行之聲請均駁回。上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人甲○○負擔五分之一，餘由被上訴人負擔。 事 實
壹、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： ㈠查系爭租賃物早經台北市政府公告徵收，隨時可能執行拆除，不能繼續營業，故 上訴人於租賃期屆滿後即停止營業，配合台北市政府拆遷作業，實務上常有許多 公司實際上已經停止營業，但並未受該管稅捐機關辦理註銷登記而淪為紙上公司 之情事，故公司法第十條第二款、商業登記法第二十九條第一項第三款均定有主 管機關對於自行停止六個月以上之公司（商業）得依職權或利害關係人之申請命 令解或撤銷登記之規定，故營業登記之註銷與停止營業雖有關連性，但不能混為 一談。被上訴人仍須就其於原審主張上訴人於租賃屆滿後仍繼續使用租賃物之事 實負舉證責任，不能以註銷登記之日期作為認定之基礎。否則不能證明上訴人受 有利益，自無請求上訴人返還利益可言，況系爭租賃物之所有權為謝游平玉，並 非被上訴人丙○○，租賃關係於租期屆滿後既已消滅，被上訴人就系爭租賃物已 無絲毫之權利，後該標的物被第三人無權占用，受有損害亦非被上訴人，被上訴 人洵無主張不當得利返還請求權之基礎，且夫對妻之原有財產，有使用、收益之 權。但收取之孳息，於支付家庭生活費用及聯合財產管理費用後，如有剩餘，其 所有權仍屬於妻。修正前民法第一千零十九條定有明文，故就妻之原有財產所收 取之孳息，其所有權仍為妻，倘受有損害，仍應認被上訴人之配偶謝游平玉為權 利人，不得由被上訴人主張不當得利。故原判決審認上訴人於租期屆滿後仍繼續
使用租賃物受有利益，致被上訴人受有損害，須給付被上訴人相當於租金之損害 金參佰伍拾萬及自九十一年一月十五日起按法定利率計算之利息，其認事用法均 有疏誤，依法應予廢棄。
㈡上訴人所交付供為租金面額分別為伍拾萬元、貳拾萬元之支票二紙，雖均退票未 予兌付，然被上訴人嗣後向上訴人借支伍萬元應予扣除。被上訴人猶訴請原審判 命上訴人給付柒拾萬元，顯有逾越。另兩造曾立有協議，於台北市政付就系爭租 賃物徵收發放補償費時，上訴人所興建之大餐廳、外面花園、假山涼亭部分權利 義務歸由上訴人取得，大游泳池含所有換洗間及廚房、花草、樹木則由雙方各取 得二分之一，就補償部分被上訴人應於扣除未付房租、水電、電話費後將上訴人 應取得部分之餘額交付上訴人，依上開協議，上訴人所得取得之補償金為肆佰壹 拾貳萬陸仟玖佰零陸元，扣除上訴人就花草樹木部分領取補償費肆拾伍萬參仟伍 佰參拾貳元，依約應由被上訴人取得二分之一即貳拾貳萬陸仟柒佰陸拾陸元，其 金額亦有參佰玖拾萬零壹佰肆拾元，被上訴人未予先行扣除已有違約，其漠視該 協議書之存在而逕行訴請上訴人給付租金及損害金，自不正當，不應准許。 ㈢被上訴人就上訴人所主張之部分補償金之項目，雖有爭議，然查：⑴台北市政府 工務局新建工程處補償計算表圖號九、編號19-2已記明游泳池部分之重建價格為 壹佰零玖萬肆仟參佰壹拾肆元，加上限期拆除遷移費陸拾伍萬陸仟伍佰捌拾捌點 肆元（按重建價格之六成計算）合計壹佰柒拾伍萬零捌佰玖拾陸點肆元，即為台 北市政府所給付之補償，依雙方協議書之約定，上訴人可分得二分之一即捌拾柒 萬伍仟肆佰肆拾捌點貳元，至為明確，被上訴人猶強解為另有小游泳池不應列計 在內，而僅同意上訴人得取得陸拾參萬伍仟玖佰捌拾壹元，自屬無據。⑵上訴人 承租之範圍除了系爭三十六號及三十六號之一房屋外，尚包括其他周邊之違章設 施供為紅娘餐廳營業之用，故雙方所簽署協議書之真意係就整個租賃標的物徵收 補償費之分配而為約定，否則關於游泳池、花園、假山、涼亭等周邊設施如何界 定或區分屬於三十六號或三十六號之一號房屋之範圍？被上訴人執協議書之文句 解為僅三十六之一號房屋方有其適用，自非正當，況上訴人與房屋所有權人謝游 平玉即被上訴人之配偶於同日就系爭補償費之爭議另簽有內容完全相同之協議書 ，亦足認兩造所簽訂協議書關於「三十六號」之部分確屬漏載，絕非排除於分配 協議之外，倘被上訴人再有爭執，上訴人亦執與房屋所有權人即補償費收取人謝 游平玉所簽署協議書主張關於三十六號房屋之補償亦在協議分配範圍之內，故圖 號九、編號19-4、19-9、19-15之餐廳所發放之補償費自應由上訴人取得。被上 證二僅指二層樓合法建物因全部坐落道路範圍內，故給予全拆補償，被上訴人據 此而指稱不在上訴人所可取得之補償費範圍，恐有混淆。⑶圖號十、編號19-6之 部分雖載有為ＰＣ地坪，然係附屬於魚池、造景之地坪，自屬魚池、造景之範圍 ，而應由上訴人取得其補償費。
㈣按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限 ，土地法第九十七條第一項定有明文，而上開規定乃屬強制規定，如當事人間約 定之租金超過此限制，其超過部分無請求權，最高法院四十三年台上字第三九二 號著有判例。查兩造約定之一租金為每個月二十五萬元，自第三年起，調漲百分 之十為每個月二十七萬五千元，亦已超過其土地，建築物申報總價額年息百分之
十，上訴人就超過部分自得拒絕給付。
三、證據：提出支票影本一件、協議書影本二件、計算表影本一件。貳、被上訴人方面：
一、聲明：上訴人之上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： ㈠上訴人向被上訴人承租系爭建物所經營之「金銀谷餐坊」於九十年六月三十日才 註銷登記，另上訴人向被上訴人承租系爭建物所經營之「紅娘食坊」亦於九十年 七月六日停業，此項事實，請鈞院向台北市稅捐稽徵處北投分處查詢，即可證明 。故上訴人所謂「上訴人於租賃期屆滿後即停止營業」等語云云，絕非實在。 ㈡按「夫對妻之原有財產，有使用、收益之權」，民法第一千零十九條第一項定有 明文。查被上訴人之妻游平玉之房屋，一向由被上訴人使用、收益，此由租約係 由被上訴人與上訴人簽訂，且租金均給付予被上訴人可資證明。上訴人於租期屆 滿後，繼續無權占有系爭建物，使被上訴人無法繼續使用收益系爭房屋，受有相 當於租金之損害。故上訴人謂「被上訴人並非所有權人，被上訴人就系爭建物已 無人任何權利」云云，顯非實在。
㈢被上訴人就其向上訴人借支五萬元部分，不爭執。就上訴人主張台北市政府發放 之補償金部分：１不爭執部分：①編號十九之一換洗間。②編號十九之五廚房。 ③編號十九之五造景。④編號十九之三魚池。⑤編號十九之四涼亭。⑥編號十九 之十小橋。⑦編號十九之十一鐵橋。２有爭執部分：①編號十九之二泳池：依協 議書所載「大游泳他含所有換洗間雙方各持二分之一」。故上訴人可得部分計算 方式為：2600（一平方公尺補償價格）x（21x11.2x1.3）（此為大游泳池體積） x1/2=397488元。②編號十九之四、十九之六餐廳：此餐廳為門牌號碼三十六號 之房屋，為被上訴人之妻謝游平玉所有，有補償計算表上「房屋地址」記載為「 承德路七段四Ｏ一巷三十六號」可稽，應歸被上訴人所有。③編號十九之六魚池 、造景：此部分並非魚池、造景，而係扣除魚池、造景外之ＰＣ地坪，依協議書 ，並非歸上訴人所有，故補償費應歸被上訴人所有。④另外，上訴人領走原應歸 被上訴人所有之補償費，系爭土地上之樹木（補償項目列為農作物），依協議書 之約定，被上訴人應有二分之一，此部分被上訴人亦主張應予抵銷。 ㈣本件並非一般房屋租賃契約，被上訴人出租予上訴人者，除了系爭三十六號及三 十六號之一房屋（作為餐廳之用）外，尚包括六福網球場、大小游泳池，及其上 原有設施全部（包括停車場、空地、及花草樹木等景觀），以供上訴人營業之用 ，故上訴人所得使用者，不僅為單純之房屋，尚包括週邊所有設備，與一般單純 出租城市地方房屋之情形，迥然不同，不應適用土地法第九十七條之規定。 ㈤上訴人於租期屆滿後，並未將系爭建物點交予被上訴人，即為無權占有系爭建物 ，與上訴人是否繼續營業無關，被上訴人不得已，上訴人既繼續占有系爭建物， 使被上訴人無法繼續使用收益系爭房屋，受有相當於租金之損害，被上訴人自得 向上訴人請求返還其利益。系爭租約之當事人為上訴人與被上訴人，因系爭建物 係由被上訴人使用收益，上訴人無權占有系爭建物致被上訴人無法使用收益而受 有損害，故請求權人當然為被上訴人。
三、證據：提出稅款繳款書影本二件、台北市政府工務局新建工程處函影本一件、租
賃契約書影本一件、
理 由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於八十四年二月十四日與被上訴人簽訂租契約，向被 上訴人承租坐落台北市○○路○段四Ｏ一巷三十六號及三十六號之一（原百齡路 Ｏ一巷三十六號）六福網球場及整棟二樓建房、水池二座、及原有設施全部，租 期自八十四年四月一日起至八十九年三月三十一日止，租金每月二十五萬元，一 年支付一次，詎料租期屆至，上訴人所支付以陽信商業銀行大屯分行為付款人， 發票日依序為八十九年五月三十一日、同年四月三十日，票號依序為：ＡＡ00 00000號、ＡＡ0000000號，面額依序為五十萬元、二十萬元，做為 給付八十九年一月一日起至同年三月三十一日止之餘欠七十萬元租金方法之支票 ，於依序於同年六月二日及同年月十四日提示，竟均遭退票。為此請求給付餘欠 七十萬元租金。又上訴人於租期屆滿仍繼續無權占有租賃物，迭經催討，均不予 置理，上訴人係無法律原因而受利益，爰依不當得利之法律關係，請求上訴人給 付相當於租金之損害金三百五十萬元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息。
二、上訴人則以：兩造間之法律關係應為租地建屋之基地租賃關係，而租金請求權必 以兩造租賃契約存在為前提，系爭三十六號及三十六號之一建物所租用之土地位 在台北市○○○○道路第二期新建工程段內，業經台北市政府徵收，系爭土地已 為台北市政府所有，被上訴人即無出租系爭土地之正當權源，被上訴人亦無權向 上訴人請求前述基地租賃部分之租金及損害金。上訴人於租期屆滿後即停止營業 ，配合台北市政府拆遷作業，未再繼續使用租賃物，並未受有利益，自無不當得 利可言，況系爭租賃之所有權人為謝游平玉，並非被上訴人，租賃關係於租期屆 滿即已消滅，縱該租賃物被第三人無權占用，受有損害之人亦非被上訴人，被上 訴人洵無主張不當得利返還請求權。又被上訴人向上訴人借支五萬元應予扣除， 另兩造曾立有協議，於台北市政府就系爭租賃物徵收發放補償費時，上訴人所興 建之大餐廳、外面花園、假山涼亭部分權利義務歸由上訴人取得，大游泳池含所 有換洗間及廚房、花草、樹木則由雙方各取得二分之一，就補償部分被上訴人應 於扣除未付房租、水電費、電話費後將上訴人應取得部分之餘額交付上訴人，依 上開協議，上訴人所得取得之補償金為肆佰壹拾貳萬陸仟玖佰零陸元，扣除上訴 人就花草樹木部分領取補償費肆拾伍萬參仟伍佰參拾貳元，依約應由被上訴人取 得二分之一即貳拾貳萬陸仟柒佰陸拾陸元，其金額亦有參佰玖拾萬零壹佰肆拾元 ，被上訴人未予先行扣除已有違約，其漠視該協議書之存在而逕行訴請上訴人給 付租金及損害金，自非正當。又本件租金額應受土地法第九十七條規定之限制， 超過部分自得拒絕給付等語置辯。
三、被上訴人主張上訴人向被上訴人租賃上開建物及設施與租金支票遭退票之事實， 業據提出租賃契約影本一件、支票及退票理由單影本各二件為證，且為上訴人所 不爭執，自堪信為真實。
四、依兩造所訂租賃契約第一條規定：「租賃物所在地及使用範圍：台北市○○路○ 段四Ｏ一巷三十六號及三十六號之一（原百齡路Ｏ一巷三十六號）六福網球場及 整棟二樓建房、水池二座，及原有設施全部」，其內容及用語明示，上訴人向被
上訴人租賃之標的為建物及相關之設施，並非租用基地建築，顯無疑義。再按徵 收土地時，其改良物應一併徵收。又被徵收土地之所有權人，對於其土地之權利 義務，於應受之補償費發給完竣時終止，在補償費未發給完竣前，有繼續使用該 土地之權，土地法第二百十五條第一項前段、第二百三十五條前段定有明文。故 業經政府徵收之土地及其基地上之建物等改良物之所有權人，其土地及改良物雖 經政府徵收，惟在政府撥放補償費完竣前，原所有權人仍有繼續使用該土地及改 良物之權，及土地徵收前，以該徵收土地上之建築改良物為標的之租賃契約，並 不因徵收而當然即時失其效力，應為當然之解釋。是上訴人辯稱：系爭三十六號 及三十六號之一建物所租用之土地位在台北市○○○○道路第二期新建工程段內 ，業經台北市政府徵收，系爭土地已為台北市政府所有，被上訴人即無出租系爭 土地之正當權源，認原訂租約已因該基地經政府徵收而失效云云，自非可採。五、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法四百五十條第一項定 有明文。又租期屆滿後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還賃物外， 倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係 ，請求返還租賃物及相當於租金之不當得利（參照最高法院七十五年台上字第八 Ｏ一號、六十一年台上字第一六九五號判例）。查系爭租賃物之所有權人為謝游 平玉，有房屋稅繳款書三件及鑑定報告書一件在卷可證，且為兩造所不爭執，堪 信為真實。被上訴人既非系爭租賃物之所有權人，其本於所有權之作用，依無權 占有之法律關係請求上訴人返還占用期間之不當得利，即非有據，此部分應予駁 回。
六、被上訴人另主張上訴人所交付，作為給付八十九年一月一日起至同年月三十一日 止之租金之以陽信商業銀行大屯分行為付款人，發票日依次為八十九年五月三十 一日、同年四月三十日，面額分別為五十萬元、二十萬元之支票二紙，屆期提示 均遭退票之事實，業據提出租賃契約書、支票及退票理由單等為證，上訴人對此 亦不爭執，堪信為真。則被上訴人依據兩造間之租賃契約，請求上訴人給付積欠 之租金七十萬元及法定遲延利息，即屬有據。雖上訴人抗辯依土地法第九十七條 第一項規定，兩造約定之租金超過土地及其建築物申報總價年息百分之十之部分 ，上訴人得拒絕給付云云。惟本件被上訴人出租予上訴人者，除了系爭三十六號 及三十六號之一房屋（作為餐廳之用）外，尚包括六福網球場、大小游泳池，及 其上原有設施全部（包括停車場、空地、及花草樹木等景觀），以供上訴人營業 之用，故上訴人所得使用者，不僅為單純之房屋，尚包括週邊所有設備，與一般 單純出租城市地方房屋之情形，迥然不同，自無適用土地法第九十七條規定之餘 地，是上訴人此部分抗辯，即難成立。
七、再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他 方之債務，互為抵銷。抵銷應以意思表示為之，向他方為之。其相互間債之關係 ，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷之額而消滅，民法第三百三十四條第一項、第 三百三十五條第一項定有明文。查上訴人抗辯被上訴人曾向其借款五萬元未還， 有抵銷之適狀等事實，業據提出上訴人乙○○簽發予被上訴人之支票正反面各一 紙為證，且為被上訴人所不爭執。上訴人又抗辯依兩造所訂之八十三年五月二十 一日協議書記載：「立協議書人甲方丙○○（被上訴人）乙方紅娘餐廳負責人乙
○○（上訴人）雙方對租賃坐落台北市○○路○段四Ｏ一巷三六之一號之紅娘花 園餐廳之將來征收時之權利義務達成協議如后：一、乙方所興建部份大餐廳外、 外面花園假山涼亭歸由乙方。二、大游泳池、含所有換洗間及廚房草樹木雙方各 持二分之一。三、其他部分為原地主所有。四、有關補償費部分，乙方應取得部 分由甲方優先扣除乙方未付之房租水電電話費後交付乙方」，被上訴人業已領取 台北市政府發放之補償費，就歸屬上訴人所有部分，上訴人亦得主張抵銷，且具 抵銷之適狀等事實，亦據提出協議書影本及台北市政府拆遷合法房屋補償計算表 影本各一件為證，被上訴人就台北市政府拆遷合法房屋補償計算表所列①編號十 九之一換洗間。②編號十九之五廚房。③編號十九之五造景。④編號十九之三魚 池。⑤編號十九之四涼亭。⑥編號十九之十小橋。⑦編號十九之十一鐵橋等部分 應歸屬上訴人之補償金共計一百八十七萬三千五百八十九點六元，並不爭執（見 本院九十二年六月十日辯論筆錄）。惟前開協議書之立約人分別為甲方丙○○即 被上訴人、乙方乙○○即上訴人，是以基於該協議書所發生之債權債務關係，乃 發生於被上訴人與上訴人乙○○之間，與另上訴人甲○○無涉。是以，上訴人基 於該協議書所得主張抵銷之主動債權乃屬上訴人乙○○所有，上訴人乙○○以此 債權主張抵銷，自可成立；另上訴人甲○○據此部分主張抵銷，即屬乏據。又按 數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂 定外，應各平均分擔或分受之，民法第二百七十一條定有明文。本件上訴人乙○ ○、甲○○對被上訴人同負租金債務七十萬元，及前開上訴人主張抵銷之五萬元 消費借貸債權均屬可分，則上訴人乙○○、甲○○各分擔租金債務三十五萬元， 及分受消費借貸債權二萬五千元；另上訴人乙○○依據前揭協議書於被上訴人不 爭執之範圍內，至少對被上訴人享有一百八十七萬三千五百八十九點六元之債權 。則上訴人分別以各該債權對被上訴人所有之被動債權主張之抵銷後，被上訴人 對上訴人乙○○之債權已因抵銷而消滅（計算式：000000-00000- 0000000.6， 結果為負數）；對上訴人甲○○所得請求之金額為三十二萬五千元（計算式： 000000-00000=325000）。八、從而被上訴人依據租賃關係請求上訴人甲○○給付租金三十二萬五千元，及自起 訴狀繕本送達翌日即九十一年一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之遲延利息，即屬正當，應予准許。至逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回 。原審判決就上開應駁回部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此 部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由；至於上開應准許部分，原審判 決為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，及依上訴人聲請為供提保免 為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應駁回其上訴。
九、兩造其餘攻擊防禦方法，已無關本件判決勝敗之判斷，爰不一一論究，併予敘明 。
十、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之 一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主 文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十四 日
臺灣士林地方法院民事第二庭
~B審判長法官 李玉卿
~B法 官 王本源
~B法 官 周明鴻
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十六 日~B法院書記官 林義傑