臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第1513號
原 告 廖士禎
陳麗娟
共 同
訴訟代理人 林殷世律師
複代理人 許珮寧律師
被 告 沈聯旺
上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國106年8月24日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○里○○街○○○號房屋全部騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參拾伍萬元，並自民國一○六年六月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○六年四月一日起至騰空返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
訴訟費用新臺幣壹萬壹仟壹佰玖拾柒元由被告負擔。本判決於第一、二項，於原告分別以新臺幣貳拾貳萬元、壹拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項，於判決確定前清償期已屆至部分，原告按月以新臺幣壹萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告方面：
㈠起訴主張：門牌號碼為臺中市○○區○○里○○街000號四 層樓式透天房屋（下稱系爭房屋）為原告二人共有，於民國 104年4月1日出租予被告，兩造並簽立房屋租賃契約書（原 證一，下稱系爭租約），即交予被告作住家使用，租期自 104年4月1日起至106年3月1日止，租金每月新臺幣（下同） 25,000元，應於每期5日前繳付，押租金5萬元。詎被告自 105年10月起即違約未給付租金，系爭租約於106年3月31日 租期屆滿，被告亦未按約返還租賃系爭房屋，屢經催告，置 之不理。原告乃於106年4月28日以臺中大全郵局第362號存 證信函催告被告，應於文到5日內，繳清積欠租金，並交還 租賃物。被告於106年5月2日收受上開存證信函，惟未如期 繳納所欠租金及返還租賃物，有存證信函及回執聯可按（原 證二）。查系爭租約業於106年3月31日屆期而告消滅，被告 繼續占有系爭房屋，自屬無權占有，爰依民法第767條第1項 所有物返還請求權及同法第455條租賃物返還請求權、系爭 租約第4條第5款之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。又被 告自105年10月1日起積欠租金未付，至106年3月31日租約期
滿，計積欠租金6月，計15萬元，於租約期滿後，復拒未依 約遷出，繼續無權占有使用至4月30日，爰依不當得利法律 關係及參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨，請求被 告給付相當租金之損害賠償每月25,000元。另被告於租期屆 滿，未依約交還系爭房屋，依系爭租約第6條第2項約定，應 給付違約金20萬元及因訴訟而支付之律師費用5萬元。合計 400,000元（計算式：15萬元＋20萬元＋5萬元＝400,000元 ），經扣除押租金5萬元後，爰依民法第179條前段及系爭租 約第3條、第6條第2項約定，請求被告給付350,000元，並自 106年4月1日起至遷讓返還租賃物日止，按月給付相當於不 當得利之租金，每月25,000元。
㈡對被告抗辯之陳述：被告雖稱系爭房屋有刑事案件，仍須保 存證據云云，惟查，該刑事案件業經一審判決被告有罪，事 證明確，顯見該刑案之犯罪現場及應行調查採證部分，業經 調查完結。且案發至今已有2年之久（發生於104年9月5日） ，被告仍居住於系爭房屋，所有犯罪現場，業遭破壞殆盡， 無從保留，已無再調查採證之必要。再被告所犯殺人未遂案 件，業於106年4月13日經第一審判決被告處有期徒刑8年， 而被告竟於106年6月29日開庭時，隱瞞刑事已受判決事實， 未誠實告知，則被告以刑事案件偵辦為由，意圖拖延返還系 爭房屋目的甚明。況被告承租系爭房屋，竟未盡善良管理人 之責，於承租之系爭房屋內，發生殺人未遂等刑案，致遭鄰 里傳稱系爭房屋係「兇宅」，現有價值大為貶損，原告損失 慘重，迄今被告仍拒絕遷出，復未繳納租金，欲無償占用系 爭房屋，洵屬無理。
㈢聲明：
⒈被告應將門牌號碼臺中市○○區○○里○○街000號房屋全 部騰空返還予原告。
⒉被告應給付原告350,000元，並自民國106年6月9日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊被告應自民國106年4月1日起至騰空遷出返還上開房屋之日 止，按月給付原告25,000元。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠對原告請求未付租金及相當不當得利之租金及律師費用之金 額，無意見，並願返還系爭房屋予原告，但因兩造租賃十幾 年，系爭房屋現有刑事案件，希望等刑事案件法官看過現場 後，再返還系爭房屋。且因最近無法作生意，故自105年10 月迄今均尚未支付租金，。
㈡系爭租約違約金「貳拾萬元」部分係原告在契約條文外另外
填寫的，上面並無蓋章，待回去查看留存被告的那一份有無 相同違約金的部分，如確實有規定違約金20萬元，則對原告 請求違約金20萬元亦無意見。
㈢聲明：原告之訴駁回。
三、兩造經本院整理並簡化爭點，結果如下：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈對於原告主張訂定租約，請求給付未付租金、相當不當得利 之租金、律師費用之金額，均不爭執。
⒉如果被告留存的租約，確實也有規定到違約金20萬元，對原 告請求違約金20萬元，沒有意見。
⒊被告確實已經因本件租約交付原告押租金5萬元。 ㈡兩造爭執之事項：
⒈原告請求返還房屋，被告主張因尚涉有刑案無法返還房屋， 何者主張為可採？
⒉如果被告所留存的租約原本，未規定違約金20萬元時，原告 主張違約金20萬元有無理由？
四、得心證之理由：
㈠原告主張兩造於104年4月1日就原告二人所共有之系爭房屋 訂定租賃契約，雙方約定每月租金25,000元，被告應於每月 5日前給付租金，惟被告於105年10月起即未依約給付租金， 經原告多次催告，均未獲置理，迄至系爭租約租期屆滿日 即106年3月31日止，被告已積欠租金達6個月以上，共計15 萬元，原告復於及以106年4月28日以臺中大全郵局第362號 存證信函定期催告其付清租金及返還租賃物，惟其仍未履行 。有原告提出系爭租約、106年房屋稅繳款書、上開存證信 函及中華郵政掛號郵件收件回執投遞記要，及律師費用收據 等影本可稽，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。 ㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條 前段亦有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者 ，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有 妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項亦 定有明文。又按兩造並於系爭租約第4條第1項第5款前段約 定：「除甲方同意繼續出租外，乙方於租賃期滿即日將房店 屋以誠意照原狀遷還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權力向 甲方請求遷移費或任何費用。」。本件兩造租賃期間自104 年4月1日起至106年3月31日止（見系爭租約第2條第2項）， 原告於106年4月28日以臺中大全街存證號碼000362號存證信 函催告被告交還並給付積欠租金及違約金，既經被告於106 年5月2日收受，則被告自終止翌日起即無繼續占有系爭房間 之正當權源，卻未交還系爭房屋鑰匙並拒絕遷讓系爭房屋，
又未能舉證其合法權源為何，原告依兩造系爭租約第4條第5 款前段約定，及民法第455條、第767條第1項前段規定，請 求被告返還系爭房屋，即屬有據。至被告辯稱因尚涉有刑案 無法返還房屋云云，已與兩造系爭租約約定有間，且被告辯 稱之相關刑案業亦本院105年度訴字第442號第一審刑事判決 ，縱現上訴審中，亦尚難認有何正當理由可拒絕返還系爭房 屋，併予澄明。
㈢按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有 明文。原告主張被告於租約存續期間，計積欠105年10月起 至106年3月31日租約期滿之租金合計15萬元，為被告所不爭 執，堪予認定，被告自應負擔此部分清償責任。再依系爭租 約第6條第2項約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房 店屋，即應支付違約金新臺幣貳拾萬元整如訴訟時其讓費用 、律師費用一切歸乙方負責支付。」，而承前所述，系爭租 約已經原告合法終止，惟被告迄今未交還房屋，是原告依前 開約定請求違約金20萬元及律師費用5萬元，並扣除被告先 前所繳納之押租金5萬元，共請求40萬元部分，自屬有據。 又按民法第252條之立法意旨乃係賦與法院得依兩造所提出 之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁 量、判斷之權限，然前揭實體法酌減違約金之規定，並不能 排除訴訟法法理之適用，亦即所謂「違約金過高」之事實， 仍需由當事人依我國民事訴訟辯論主義內涵主張暨舉證。況 被告雖抗辯系爭租約違約金部分，係原告在契約條文外另外 填寫的，上面並無蓋章，認如果被告留存的租約，確實有規 定到違約金20萬元，對原告請求違約金20萬元沒有意見云云 ，惟查，依原告所留存系爭租約原本，經本院106年6月29日 言詞辯論時，當庭勘驗結果，租約原本第6條違約處罰第2項 確有訂乙方於終止租約或租約期滿不交還房屋，「即應支付 違約金新台幣貳拾萬元整如訴訟時其訴訟費用、律師費用」 無誤，兩造對勘驗結果均無意見（見本院卷第21頁反面）， 而被告迄本院宣判日為止，均未舉證原告所提租約有何偽造 情形，堪認當事人間確有違約金之約定，且為當事人契約自 由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履 約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主 客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，當事人均應 同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約 定之本旨，是原告違約部分請求，應認合理，併予敘明。 ㈣原告主張自租約終止後之106年4月1日起，被告無權占有系 爭房屋，受有不當得利之利益，依法自應返還之日止，參酌 兩造約定之租金，每月給付25,000元等情，而被告對原告請
求其至交還系爭房屋日止，按月給付相當不當得利租金25, 000元等情，亦不爭執，原告此部分請求亦有理由。 ㈤另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、 第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債 權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者 ，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、 第203條亦有明文。本件原告對被告之租金債權，被告未依 約履行，已有遲延，原告於106年5月23日具狀聲明其訴之聲 明及請求之內容，然被告迄未給付，自應負遲延責任。則原 告請求被告應給付自起訴狀繕本送達被告翌日（即106年6月 9日）起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息， 核無不合，應予准許。
五、從而，原告依租賃契約、不當得利等法律關係請求被告遷讓 交還系爭房屋；並被告應給付積欠租15萬元、違約金20萬元 、律師費用5萬元，並扣除押租金5萬元後，計350,000元， 及均自起訴狀繕本送達翌日即106年6月9日起至清償日止， 按年息百分之5計算利息；並請求被告應給付自106年4月1日 起，至騰空遷出返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000 元之相當租金不當得利，均為有理由，應予准許。六、本件原告陳明願供擔保請准宣告假執行，其中就主文第1、2 項部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。就 主文第3項部分，按有關財產權之將來給付訴訟之判決，可 於債務清償期屆至前，宣告附條件之假執行，即於主文宣告 於判決確定前如清償期已屆至，債權人預供擔保若干金額後 得假執行（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會彙編第 167-168頁參照）。查本判決主文第3項有關將來給付訴訟之 判決，即於主文宣告於判決確定前如清償期已屆至，債權人 預供擔保若干金額後得假執行，此部分依原告聲請為如主文 所示之准許假執行之宣告。
七、兩造其餘攻擊防禦方法於本件判決之結果不生影響，爰不一 一詳為審究，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 9 月 7 日
民事第三庭 法 官 黃建都
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 7 日
書記官 吳慕先