最高法院民事判決 九十二年度台上字第一三四七號
上 訴 人 丁○○
訴訟代理人 薛松雨律師
被上 訴 人 甲○○○
丙○○
乙○○
右當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年十一月二十八日台灣高等法
院第二審更審判決（八十八年度上更㈡字第三０一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人請求被上訴人拆除地上建物、返還土地及給付其餘不當得利暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：上訴人於民國八十五年二月十五日，以新台幣（下同）八百零八萬元向台灣新竹地方法院執行處標得訴外人黃勇成所有坐落新竹縣竹東鎮○○段五三一號土地，並於八十五年二月十九日取得權利移轉證書，惟因被上訴人所共有之新竹縣竹東鎮○○路○段二二四號房屋，無權占有上開土地，致上訴人不能使用收益，受有損害等情，爰依物上請求權、侵權行為及不當得利之法律關係，求為命被上訴人拆除房屋，返還該土地，並自八十五年二月二十日起至返還系爭土地之日止，按月給付五百二十四元之判決（上訴人請求超過上開金額及連帶給付，暨本於侵權行為請求之部分，經第一審判決其敗訴，未據其聲明不服）。被上訴人則以：被上訴人甲○○○於八十二年間出賣並移轉土地予黃勇成時，系爭土地為甲○○○一人所有，房屋則為被上訴人及訴外人翁林瑞鳳四人共有，因土地和房屋所有人中只需有一人相同，即應認同屬一人所有，故有最高法院四十八年台上字第一四五七號判例之適用，倘無特別情事，應推斷系爭土地承買人之黃勇成默許房屋所有人之被上訴人繼續使用系爭土地而成立租賃關係，上訴人承受系爭土地，依民法第四百二十五條之規定，租賃關係對上訴人仍繼續存在，則被上訴人占有系爭房屋自屬有權占有。另上訴人承受系爭土地時，顯已明知土地和房屋同屬一人所有，而仍買受系爭土地，自應推斷上訴人默許被上訴人之房屋繼續使用系爭土地等語，資為抗辯。原審將第一審所為命被上訴人拆屋還地及按月給付金額超過三百九十三元（原判決誤載為三百九十一元）部分之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分在第一審之訴，並駁回被上訴人其餘之上訴（此部分被上訴人未據聲明上訴，已告確定），無非以：本件上訴人主張坐落新竹縣竹東鎮○○段五三一號土地，原為訴外人翁林火生、林吉雄二人所共有，應有部分各為一四四六分之九００及一四四六分之五四六，而訴外人翁林火生之上開應有部分於七十八年十一月三十日以前，以「贈與」為原因，移轉登記予訴外人翁林瑞鳳，被上訴人甲○○○、丙○○、乙○○共四人，使彼等應有部分各為一四六六分之二二五。迨八十一年十月十六日，系爭土地以「共有物分割」為原因，由被上訴人甲○○○取得所有權之全部，嗣於八十二年三月二十六日，又以買賣為原因，將系爭土地所有權全部移轉登記與訴外人黃勇成，嗣該土地經訴外人何尌霖以台灣新竹地方法院執行處八十二年度拍字第三三二號裁定為執行名義，聲請強制執行，經該院處以八十四年度執字第二九九三號予以執行拍賣，由上訴人於八十五年二月二日
拍定買受，並取得該院八十五年二月十六日核發之新院文執周二九九三字第一二九六號權利移轉證書，且於八十五年四月十八日辦妥所有權移轉登記之事實，業據上訴人提出系爭不動產權利移轉證書、土地所有權狀、系爭土地登記簿謄本為證，並為被上訴人所不爭執，堪信為真實。系爭土地上建有門牌號碼新竹縣竹東鎮○○路○段二二四號房屋乙棟，面積為一六三、七九平方公尺，如第一審判決附圖所示橙色部分，並未辦理所有權第一次登記等事實，業經第一審勘驗現場，囑託新竹縣竹東鎮地政事務所測量屬實，亦有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽。查本件被上訴人訴訟代理人雖陳稱系爭房屋為甲○○○、丙○○、乙○○所蓋，當時土地是翁林火生及林吉雄所共有，復陳稱：系爭房屋為被上訴人之父翁林火生於日據時期建造之土角農舍，六十六年申請修繕，並經土地共有人林吉雄之同意，七十六年時由被上訴人三人登記房屋稅籍，翁林火生於八十年十一月二十六日死亡，系爭房屋由被上訴人及翁林瑞鳳繼承，取得所有權，並提出新竹縣竹東鎮公所六十六年十一月三日六六竹鎮建字第一五八六四號函、新竹縣稅捐稽徵處竹東分處八十五年二月五日新縣稅東貳字第一四七六號函、林吉雄同意書為證。經查前開新竹縣竹東鎮公所六十六年十二月三日函受文者翁林火生稱：「台端申請在本鎮……修繕房屋，經核尚符准予在原有面積及高度範圍內予以修繕」。前開新竹縣稅捐稽徵處竹東分處函甲○○○稱：「……依據本分處房屋稅籍登記表記載，該棟房屋於民國七十六年已設立稅籍」等語。尚不足認定系爭房屋事實上處分權屬何人所有，且被上訴人訴訟代理人先後陳述不一，而系爭房屋興建、修繕之過程，乃事實問題，當事人較訴訟代理人更為明瞭，而系爭房屋之基地原為訴外人翁林火生、林吉雄二人共有，其中翁林火生應有部分一四四六分之九００，於七十八年十一月三十日以贈與為原因，移轉登記予翁林瑞鳳及被上訴人，應有部分各為一四四六分之二二五，至八十七年十月十六日始由甲○○○取得所有權，綜上以觀，系爭房屋為翁林火生出資所建，嗣雖改建，惟未逾原有範圍，翁林火生生前並未表示僅贈與被上訴人三人，被上訴人三人係自行以自己之名義辦理房屋稅籍登記，翁林火生死亡後，翁林瑞鳳亦未拋棄繼承，故系爭房屋應由被上訴人三人與翁林瑞鳳，因繼承而為公同共有人，殆無疑義。系爭房屋乃被上訴人三人與翁林瑞鳳因繼承而取得公同共有，拆除房屋，乃事實上處分行為，須由被上訴人三人與翁林瑞鳳共同為之，而上訴人僅以被上訴人三人為被告訴請拆屋還地，乃當事人不適格，自無從准許。又被上訴人三人既無從拆除系爭房屋，自無從返還土地，從而上訴人訴請被上訴人三人拆屋還地，即無從准許。系爭土地原為翁林火生及訴外人林吉雄所共有，系爭房屋則為翁林火生於日據時代出資建築，由其取得所有，系爭土地翁林火生應有部分一四四六分之九００，於七十八年十一月三十日以贈與為原因，移轉登記予訴外人翁林瑞鳳及被上訴人三人，應有部分各為一四四六分之二二五，至八十一年十月十六日由甲○○○取得土地所有權全部，嗣因八十一年十一月六日分割共有物而由被上訴人甲○○○一人單獨取得所有權，房屋部分因翁林火生於八十年十一月二十六日死亡，由被上訴人三人及翁林瑞鳳繼承取得，八十二年三月十五日，系爭土地出售予陳榮琳，同年月二十六日移轉予黃勇成時，房屋所有權人仍屬被上訴人三人及翁林瑞鳳所共有，由此可見，自翁林火生建造系爭房屋至系爭土地移轉予黃勇成止，房屋、土地所有權人均非同一。又系爭土地於出售予陳榮琳時，被上訴人甲○○○雖為系爭土地、房屋之所有人，惟當時房屋所有權係被上訴人甲○○○與被上訴人丙○○、乙○○、訴外人
翁林瑞鳳所共有。按共有係數人按其應有部分對於一物有所有權之狀態，各共有人既各按其應有部分而有獨立之所有權，則其中一人對於他共有人之應有部分，自不得謂非他人之物，公同共有係數人基於公同關係而共有一物之狀態，各公同共有人既無獨立之所有權，其中一人對於該物，亦不得謂非他人之物……司法院院字第二六九九號解釋釋有明文。依此，系爭土地出售時，因與該房屋所有人並非同一人，自無從推斷土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地，上訴人與被上訴人間就系爭房屋，即不因承繼買賣前後手關係而成立租賃關係。至台灣新竹地方法院執行處拍賣公告附記第五項雖載有：「查封之五三一地號土地上似有第三人之加強磚造平房一棟，門牌新竹縣竹東鎮○○路○段二二四號，……第三人使用查封標的之法律關係不明，請應買人自行注意查證，拍定後五三一地號不點交」等語。係因第三人使用查封標的物之法律關係不明，而執行法院又無實體審查權，故載明於公告，以促買受人注意，非謂被上訴人之房屋有權占有系爭土地而不點交。本件被上訴人所為其有權占有之抗辯，即不足採。復未能舉證證明其對系爭土地有何正當權源，自屬無權占有，上開公告實不足為其有利之論據。按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地而受利益，致其受損害，因而依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還其利益，應屬有據。再按，建築房屋之基地租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限。查系爭土地並非位於市衢繁榮地帶，被上訴人以之為房屋基地，係供自己居住使用，非用以營利，業經上訴人陳明，且系爭土地八十三年度公告地價每平方公尺僅六百元，八十五年度公告現值亦僅四千元，亦有地價證明書足憑。經斟酌上開情狀及前述土地法之規定，認上訴人請求返還相當於租金之不當得利，以按系爭土地申報價額年息百分之八為適當。又系爭土地並未申報地價，為兩造所不爭執，依平均地權條例第十六條規定，應以上開公告地價百分之八十為申報地價。據此計算結果，上訴人所得請求之金額，為每月五百二十四元。惟無權占用系爭土地者，乃被上訴人及訴外人翁林瑞鳳，茲上訴人僅以被上訴人為被告訴請返還不當得利，而被上訴人三人所受之利益為每月三百九十三元，（524÷4×3=393 ），原判決誤載為三百九十一元，則上訴人於此範圍之請求，洵屬有據，自應准許，逾此部分不當得利之請求，尚難准許等詞，為其判斷之基礎。
按訴訟代理人為訴訟行為，係本於當事人之授權以自己之意思為之，並非本人之代言機關，故其行為有無錯誤，不依本人之意思決之，而依代理人之意思決之，其所為事實上之陳述，除經到場之當事人本人即時撤銷或更正外，其效果即及於當事人本人，不得以與當事人或本人之其意不符為理由，而否認其效力。本院四十九年台上字第二三六二號著有判例。查被上訴人之訴訟代理人鐘添錦律師於原審陳稱：系爭房屋為甲○○○、丙○○、乙○○於七十六年所蓋，並無保全登記等語（見原審更㈡卷第八八頁）。且訴外人翁林瑞鳳亦具狀稱系爭土地上之房屋，係甲○○○、丙○○、乙○○三兄弟所共有，翁林瑞鳳並非所有權人等語（見第一審卷第六四頁反面）。則上訴人主張被上訴人三人為系爭房屋所有人，有處分權能，其訴請被上訴人三人拆屋還地，及返還不當得利，似非全然無據。原審未查明被上訴人就其訴訟代理人前述事實上之陳述，有無即時撤銷或更正，竟以事實問題當事人較為明瞭為由，否認被上訴人訴訟代理人所為事實上之陳述，遽認定系爭房屋為被上訴人及訴外人翁林瑞鳳四人共有，
進而以上開理由就拆屋還地部分為上訴人敗訴之判決，並僅判命被上訴人按月返還四分之三計算之不當得利三百九十三元，而駁回其餘部分之請求（即一百三十一元，計算方式：五百二十四元減三百九十三元），自與前揭判例有違，且有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分為不當，求予廢棄，為有理由。至原判決主文及理由中將三百九十三元誤載為三百九十一元，應由原法院裁定更正之，併此敍明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十六 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
法官 陳 重 瑜
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十二 年 七 月 八 日
Ｋ