最高法院民事判決 九十二年度台上字第一二三五號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 吳誠修律師
被 上訴 人 甲○○
訴訟代理人 郭惠吉律師
洪三財律師
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十年九月二十五日台灣高等法
院第二審更審判決（八十九年度上更㈠字第四０二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：坐落台北縣新莊市○○段八五四地號土地（下稱系爭土地），自民國八十六年九月一日起為伊所有，但被上訴人竟未得伊同意，擅自占用前開土地如第一審判決附圖Ａ、Ｂ所示部分，並於其上搭建房屋即門牌為台北縣新莊市○○路二二八號（下稱系爭房屋），致使伊權益受損。另被上訴人無權占用伊土地，復受有相當於租金之利益，致伊受有損害等情。爰依民法第七百六十七條及第一百七十九條之法則，求為命被上訴人將系爭房屋拆除，並將上開占用土地返還於伊，暨自八十六年九月一日起至返還土地之日止，按月給付新台幣（下同）四萬零五百七十元，及加計法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：自伊之家族慣例，如子孫分得房屋者，土地即一併分歸房屋占有者使用，從而系爭土地原共有人間顯有分管協議存在，受讓人應繼受共有物原有之利用關係。則本件上訴人於受讓系爭土地後，伊所有之系爭房屋自仍得合法占用系爭土地。又本件前手之原共有人吳寶結、顏春裕既應容忍伊之系爭房屋使用系爭土地，則為後手之上訴人自應繼受其前手權利之限制；且上訴人於購買系爭土地前，明知系爭房屋存在於其所承買之土地上，上訴人仍執意買受，上訴人自係同意伊繼續使用系爭土地。縱認伊因占用系爭土地而獲得相當於租金之不當得利，上訴人主張以土地總值百分之十請求，亦屬過高等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：查本件上訴人主張系爭土地為其所有，其上並有被上訴人所有之系爭房屋等事實，固據其提出土地登記簿謄本為證，並經第一審勘驗現場屬實，有勘驗照片及囑託台北縣新莊地政事務所製作土地複丈成果圖可稽。次查被上訴人為系爭房屋所有權人並繳納房屋稅多年，此有證人陳環證詞，及被上訴人所提之七十四年、七十五年度之房屋稅繳納通知書、戶籍登記簿謄本為憑，且依上訴人所提本件土地買賣契約書第七條但書約定，地上物以不點交之方式由買受人自理。準此以觀，系爭房屋於上訴人取得所有權之前，即已存在，上訴人主張被上訴人於其取得所有權後，擅自占有系爭土地搭建房屋云云，自不足採。被上訴人之系爭房屋既已存在於系爭土地上多年，且共有人亦未對被上訴人之使用提出異議，有證人陳環及陳遠鉎之證詞可證，況被上訴人之房屋占有土地面積為九九點五六平方公尺，有台北縣新莊地政事務所土地複丈成果圖為憑，系爭土地面積為二三四九平方公尺，被上訴人對系爭土地之應有部分為二十四分之一即相當於九十八平方公尺，有上開土地買賣所有權移轉契約書可稽，對照被上訴人房屋占有系爭土地面
積與被上訴人對系爭土地之「持分」差距甚微，且在該地設籍立戶長達六十餘年，亦可推斷系爭土地前共有人間應有分管協議之存在，故被上訴人辯稱系爭房屋為其先祖所建築，與基地原屬一人所有，因先祖逝世，由子孫繼承，基於分管協議而使用系爭土地及房屋居住，自可採信。準此，系爭房屋自始使用基地，應屬有權占有。又按少數共有人依土地法第三十四條之一第一項後段之規定處分全部共有物之行為，無待其他共有人同意，雖向地政機關申請所有權移轉登記時，依土地登記規則第八十條之規定，仍應列明全體共有人，但無須未同意之共有人簽名或蓋章，亦即無庸其為移轉登記之意思表示，此非法定代理之性質，從而未同意出賣之共有人與買受人間即無債權債務關係，故本件兩造間即無買賣關係，上訴人自不得依買賣關係訴請被上訴人履行出賣人交付土地之義務。又按本件上訴人於強制購買共有土地時，並未同時一併買受地上之系爭房屋，依上開土地買賣契約第七條約定，足見上訴人訂約時對於承買之土地上有系爭房屋存在，知之甚詳，並同意「自理」，其惡意受讓基地所有權，參照後手之權利不得大於前手之權利及民法第一百四十八條所揭櫫之誠信原則，原屬有權使用基地之系爭房屋自不因基地之強制出賣而當然成為無權占有，不應被拆除。至於兩者間關係之調整，參考新修正民法第四百二十五條之一之法理，應推定成立租賃關係。綜上所述，上訴人依據民法第七百六十七條無權占有及第一百七十九條不當得利之法則，請求被上訴人拆屋還地，及返還相當於租金之利益，尚非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按民事訴訟採不干涉主義，凡當事人所未聲明之利益，不得歸之於當事人，所未提出之事實及證據，亦不得斟酌之（本院四十七年台上字第四三０號判例參照）。查本件上訴人係基於民法第七百六十七條之規定請求被上訴人拆屋還地（見一審卷第四頁正面、原審上字卷第三０頁反面、原審更㈠卷第一六頁正面），並未主張依買賣關係請求被上訴人履行出賣人交付土地之義務，原審自行加以論斷，依前說明，已屬可議。又系爭房屋存在系爭土地上多年，土地共有人未提出異議，並非當然導出系爭土地前共有人間有分管協議之結論。原審對於被上訴人主張系爭房屋為其先祖所建，與基地原屬一人所有，基於分管協議而使用系爭土地及房屋云云，究其實情如何，系爭房屋係何人所建，是否確為系爭土地所有人，嗣又如何分管，何人分管何部分，被上訴人如何於系爭土地取得系爭房屋所有權，均未詳加查明審究，遽謂被上訴人使用系爭土地，並非無權占有，且上訴人既未買受系爭房屋，自應推定被上訴人與上訴人間依民法第四百二十五條之一之規定成立租賃關係，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 十二 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 顏 南 全
法官 許 澍 林
法官 葉 勝 利
法官 劉 福 聲
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十五 日
Ｋ