宣 示 判 決 筆 錄 九十二年度重簡字第五О二號
原 告 丙○○○○社區管理負責人即丁○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 戊○○○○業有限公司
法定代理人 乙○○
右當事人間九十二年度重簡字第五О二號給付管理費事件於中華民國九十二年六月七
日下午四時整，在本院公開宣示判決出席職員如左：
法 官 張瑜鳳
法院書記官 杜佳雯
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如左： 主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬叁仟陸佰捌拾元，暨自民國九十二年三月二十八日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新臺幣貳拾貳萬叁仟陸佰捌拾元為原告預共擔保，得免假執行。 訴 訟 標 的 及 理 由 要 領
一、當事人之聲明：
（一）原告部分：
如主文所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。（二）被告部分：
原告之訴駁回；並陳明願供擔保請准宣告免為假執行。二、事實摘要：
原告主張原告所管理之新莊市小太陽社區已於九十一年二月四日依公寓大廈管理 條例第二十七條及同條例施行細則第八條之規定，經四十七位區分所有權人書面 簽名，推選丁○○為管理負責人，並於九十一年二月二十八日向台北縣新莊市公 所報備。被告為新莊市小太陽社區之區分所有權人，依公寓大廈管理條例第十條 、第十八條之規定，有繳納公共基金（即管理費）之義務。惟被告自民國九十一 年十一月起至九十一年十二月止，共二個月之管理費未繳，積欠之管理費為新台 幣（下同）二十二萬三千六百八十元，經原告於九十二年二月八日發函催討，未 獲置理等事實。業據提出小太陽公寓大廈管理負責人推選公告、報備函、管理費 催繳通知、被告欠繳管理費明細表、小太陽社區第九次區分所有權人會議紀錄各 一份為證。被告則以：區分所有權人會議乃大廈之意思機關，故無論社區管理委 員會之成立或管理負責人之產生，均須經區分所有權人會議之通過，此乃必備程 序。原告之管理負責人丁○○，未經區分所有權人會議產生，僅係由丁○○張貼 推選公告，在未查證是否為大廈區分所有權人之情形下，供三、四十名人士簽名 ，再行文向新莊市公所報備，即自稱其為管理負責人，並據以提起本件訴訟，其 當事人資格即有欠缺。再者，經被告向新莊市公所查詢結果，丁○○之報備案， 因資料不全，業經該公所予以退件在案，益證丁○○不具社區管理負責人資格。
退一步而言，被告未使用該社區，故未享用任何公共設施，亦未享受任何管理利 益，原告未予折扣優惠，於情理法上均有未當，並提出臺北縣新莊市公所退件函 一份為證。本院依職權調閱兩造就九十一年十一月份前被告積欠管理費之爭訟而 繫屬於台灣板橋地方法院九十一年度訴字第八八四號案件、台灣高等法院九十二 年上易字第一一號給付管理費事件（下稱前揭案件）之卷宗。三、法院之判斷：
（一）按公寓大廈管理條例第二十七條第一項規定：「公寓大廈應成立管理委員會或 推選管理負責人。」依該條例施行細則第八條第一項規定：「本條例第二十五 條第三項所定互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二 人以上之書面推選，經公告十日後生效。」第四項規定：「區分所有權人及住 戶推選管理負責人時，準用前三項規定。」經查： １、小太陽公寓大廈之住戶管理委員會，經臺北縣新莊市公所審查後，雖因有多項 不符未經核准，固據上訴人於原審提出該公所九十一年二月八日北縣莊工字第 ０９１０００６４５８號函、九十一年八月三十日北縣莊工字第０９１００４ ４４９５號函附卷可查，惟此乃行政上之管理，但此並不影響區分所有權人大 會之存在。
２、原告社區管理負責人之推選，係適用公寓大廈管理條例施行細則第八條第四項 準用同條第一項規定，即須經區分所有權人二人以上之書面推選，經公告十日 以上，而期間無區分所有權人另推選他人或提出異議。經查：原告丁○○係於 九十一年二月四日被公告推選為管理負責人，有推選公告影本一份在卷可稽。 而該推選公告業於電梯、公告欄等場所公告十五日，該公告上並經四十七位區 分所有權人或住戶簽名推選之事實，業據兩造就同一事實所為之爭訟案件（本 件係請求九十一年十一月、十二月份管理費，前揭案件係請求自九十年一月起 九十年十一月止之管理費）中，經台灣高等法院於九十二年四月二十三日判決 ，就其中相關事實部分，確已認定無訛。亦即業據前揭案件中傳訊之證人即區 分所有權人洪含笑、郭淑玲於該案言詞辯論期日到庭證稱該公告之簽名確為其 本人所簽無訛，確實有推選丁○○為管理負責人，堪認該小太陽社區之區分所 有權人逕行於書面推選公告上簽名推選原告為管理負責人，補正公寓大廈管理 條例施行細則第八條第一項所定「應有區分所有權人二人以上之書面推選」之 規定；被告對於該推選公告亦無爭執，並自承並無區分所有權人另推選他人為 管理負責人。故原告被推選程序應已符合公寓大廈管理條例施行細則第八條第 四項、第一項之規定，從而，原告應為該社區合法之管理負責人。 ３、又原告於本件程序中提出之第九次區分所有權人會議記錄，其中雖議決有關選 舉第二屆管理負責人之事項，然查本院依職權審核前揭案件之卷證，原告於九 十年十二月二十一日，確實有召開第八次區分所有權人會議，並訂定小太陽社 區公寓大廈住戶規約，此有原告提出之住戶規約、第八次區分所有權人會議紀 錄在卷可稽，且被告對此亦不爭執，此部分之事實堪予認定。被告抗辯原告為 非法之管理負責人，無代表該社區訴請其給付管理費之當事人能力云云，自無 足採。
（二）原告主張被告自九十一年十一月起至同年十二月止起無繳納管理費，尚有二十
二萬三千六百八十元未繳納之事實，業據原告提出催繳通知單為證，被告對於 其未繳納管理費一節並未爭執，惟辯稱該社區所訂頒之住戶規約應屬無效，而 否認有繳納管理費之義務，且伊其未使用設施，原告應予折扣云云，惟查： １、有關本件住戶規約所訂定之繳費標準，於前揭案件中，原告已提出「台北‧小 太陽房屋預定買賣合約書」附件五之住戶管理公約，該公約第三條約定：「本 華廈之消防與安全、公共秩序與公共衛生之維持，公共設施之操作與維護、公 共水電等之使用，均屬於華廈全體住戶共同關係事項，所需費用應由全體住戶 公平分攤。住戶同意本華廈之公共服務工作於通知交屋日起半年內，委由本公 司代為組織服務中心聘僱服務人員直接管理。同時住戶應於交屋時預繳六個月 之管理費用（每月每坪暫以五十元計算），半年內移交各住戶自選之管理委員 會接管。：：：」，堪認買受小太陽公寓大廈之住戶，於買受系爭房屋之際， 即有繳交管理費之義務，以利公共設施之維護，而繳交之標準為按每坪五十元 計算。又依據八十七年二月二十五日小太陽公寓大廈住戶委員會之公告，管理 費收取標準：一般住戶部分以每坪每月六十元計算、停車位管理費每車位每月 五百元計算。該公寓大廈復於九十年六月二十日第七次臨時區分所有權人大會 會議，作成「管理費調降樓上以每坪五十元計樓下四十元計，空戶亦同」之決 議（見該會議紀錄第八點第一項）。且經過九十年十二月二十一日小太陽公寓 大廈第八次區分所有權人會議，決議二樓以上管理費調整為元／坪、一樓店 面及Ｂ１商場管理費調整為元／坪，第七次臨時區分所有權人會議之決議， 經本次會議追認通過，仍維持原決議案（見該會議紀錄第拾點案由六決議一） ，被告對上開會議紀錄內容既未爭執，堪認依據區分所有權人會議討論結果， 均認管理費係按每坪五十元計算屬實。
２、按區分所有權人有繳納公共基金（即管理費）之義務，公寓大廈管理條例第十 條、第十八條規定甚明。查：小太陽公寓大廈社區住戶規約係經由被上訴人之 第八次區分所有權人會議決議訂制頒佈，雖因該次區分所有權人出席人數未達 三分之二及區分所有權比例合計三分之二以上，有違公寓大廈管理條例第三十 一條之規定而屬無效。惟原告於本件訴訟中提出之小太陽社區第九次區分所有 權人會議記錄，以及依據前開住戶管理公約、歷次區分所有權人之會議紀錄， 及原告於前揭案件中提出之丙○○○○社區九十二年二月份財務收支月報表， 應認原告所收取之管理費用係分別用於公共電梯保養、社區清潔員之薪資、管 理中心電話費、公用電費、管理服務費、消防維修保養費、緊急照明燈等有關 該公寓大廈之公共設施之維護，此本屬全體區分所有權人之義務，就公寓大廈 住戶整體之考量，亦符合公平原則，被告抗辯未使用公共設施故應予折扣云云 ，惟該管理費既係為全體區分所有權人之利益而使用，該區分所有權人會議既 未對個別住戶有優惠折扣之決議，其辯稱應予折扣，即無理由。況查全體區分 所有權人既已自八十七年即按每坪五十元收取管理費，堪認就管理費之收取標 準業已獲全體區分所有權人同意而形成慣例，則原告依據前開習慣，按每坪五 十元向區分所有權人即上訴人收取管理費，並非於法無據，且符合公平。故被 告抗辯該社區訂頒之住戶規約應屬無效，而拒絕繳納管理費，即無理由，其請 求自不足採。
（三）綜上所述，被告既積欠如主文所示之社區管理費未繳，從而，原告請求被告給 付自九十一年十一月起至九十一年十二月止之管理費共二十二萬三千六百八十 元及自起訴狀繕本送達之翌日即九十二年三月二十八日起之法定遲延利息，為 有理由，應予准許。
（四）兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行與免假執行，核均無不合，爰各酌定相 當之擔保金額，分別予以准許。
四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七 十八條、第三百九十條、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 六 月 七 日 臺灣板橋地方法院三重簡易庭 法院書記官 杜 佳 雯 法 官 張 瑜 鳳
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十二 年 六 月 七 日 法院書記官 杜 佳 雯
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