臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十二年度上更㈠字第一一號
上 訴 人 乙○○
被 上訴人 丙○○
丁○○
洪鵬峯
戊○○
右當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國八十八年十月八日臺灣臺中地
方法院第一審判決（八十八年度訴字第一五三八號），提起上訴，經最高法院發回更
審，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人丙○○應給付上訴人新台幣肆拾參萬肆仟捌佰壹拾玖元，丁○○應給付上訴
人新台幣參拾陸萬元，洪鵬峯應給付上訴人新台幣壹佰伍拾壹萬肆仟壹佰捌拾柒元，
戊○○應給付上訴人新台幣壹佰零陸萬元，及均自民國八十八年五月二十九日起至清
償日止，按年利率百分之五計算之利息。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人依序分別以新台幣壹拾肆萬元、新台幣壹拾貳萬元、新台
幣伍拾萬元、新台幣參拾伍萬元為被上訴人丙○○、丁○○、洪鵬峯、戊○○預供擔
保，各得假執行；但被上訴人丙○○、丁○○、洪鵬峯、戊○○如於假執行程序實施
前，依序分別以新台幣肆拾參萬肆仟捌佰壹拾玖元、新台幣參拾陸萬元、新台幣壹佰
伍拾壹萬肆仟壹佰捌拾柒元、新台幣壹佰零陸萬元為上訴人預供擔保，各得免為假執
行。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人丙○○應給付上訴人新台幣（下同）肆拾參萬肆仟捌佰壹拾玖元，丁○
○應給付上訴人參拾陸萬元，洪鵬峯應給付上訴人壹佰伍拾壹萬肆仟壹佰捌拾柒
元，戊○○應給付上訴人壹佰零陸萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年利率百分之五計算之利息。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈣請准供擔保宣告假執行。
二、陳述：除與原第一審判決記載相同者予以引用外，補稱：
（一）本案係審究兩造間所訂不動產買賣契約，應由何方負違約責任之案件。所謂違
約當然指當事人在法律上及事實上能夠履行而不履行者而言。本件兩造於八十
七年四月二十四日及五月十九日所訂之不動產買賣契約書第二條第四項約定：
「尾款由甲方（即上訴人）向金融機關申辦貸款支付，於貸款核撥，尾款付清
之日，即為正式交屋日。另上開貸款之申辦至撥款，甲方應於產權移轉完竣十
五日內完成，同時一次付款，貸款不足，須以現金補足」；嗣於八十七年八月
二十六日所訂之協議書，其第一條亦約定：「重新申報增值稅及契稅辦理買賣
移轉登記向銀行貸款，約定期限應在八十七年九月三十日辦理銀行貸款核撥完
成，甲方並交付尾款予乙方（即被上訴人），乙方同時點交本案房屋予甲方」
。依該協議書第一條約定之期限推論，雙方既約定應在八十七年九月三十日辦
理銀行貸款完成，甲方並支付尾款予乙方。則乙方必須應於九月十五日以前，
先辦妥「買賣移轉登記」。否則甲方如何來得及於九月三十日辦理銀行貸款核
撥完成。查本件甲方應給付之買賣尾款，約佔全部價金之十分之九。可見本件
不動產賣賣契約書第二條第㈣項及協議書第一條之約定，實為兩造買賣契約中
最重要之主旨，亦即當事人訂約之真意所在。本案法律關係之本質，為雙方互
負對待給付之雙務契約，十分明顯。依民法第二百六十四條規定，被上訴人明
知其依約先有為產權移轉登記，以供上訴人向銀行為抵押權設定登記之義務。
然後始得要求上訴人在十五日或八十七年九月三十日以前，履行辦理銀行貸款
及核撥完成給付被上訴人尾款之義務。換言之，被上訴人在其完成產權移轉登
記之「先為給付」以前，上訴人本有權拒絕為向銀行貸款並核撥貸款用以給付
尾款之對待給付。何況事實上被上訴人未將產權移轉與上訴人以前，因無法辦
理抵押權設定登記，根本不可能要求銀行核撥貸款，更使上訴人發生給付不能
之困難。可見被上訴人在其未將產權移轉登記予上訴人以前，無權以上訴人未
履行對待給付為理由而要求與上訴人解約。反之，祇有上訴人有權以被上訴人
延不履行其「先為給付」之義務以使契約之履行停滯不前，而得主張與被上訴
人解除契約。從而亦得依民法第二百四十九條第三款規定及買賣契約第八條約
定，請求被上訴人加倍返回其已向上訴人收受之訂金。
（二）關於首次為辦理所有權移轉登記，由上訴人代被上訴人墊繳土地增值稅後，因
雙方委託代書甲○○代辦房地所有權移轉登記及向銀行貸款，延未完成。經雙
方同意，為避免為地政機關罰款，暫先用撤銷買賣為託詞，將原繳土地增值稅
款領回，以便再重新申報增值稅及契稅辦理買賣移轉登記，此不但經甲○○在
本審到庭陳述在卷，且在八十七年八月廿六日所訂之協議書第一條亦約定乙方
同意甲方有關本案中，重新申報增值稅及契稅辦理買賣移轉登記及向銀行貸款
。關於上述第一次申報了增值稅及契稅，未在期限內辦理移轉房地所有權移轉
登記。因係經雙方同意後，請求領回者，故此一部份，雙方均無違約可言。問
題出在領回原繳土地增值稅後，依協議書規定，不但並無改變原不動產買賣契
約書之原約定事項。而且更積極的約定：乙方同意有關本案重新申報增值稅及
契稅辦理買賣移轉登記及向銀行貸款。重新申請辦理買賣房地產權移轉登記，
必先需要重新申報土地增值稅及契稅，並於申報後即須繳稅。申報及繳納土地
增值稅原為賣方（即被上訴人）之義務。但第一次申報時，即由上訴人代為墊
款繳納，此即表示上訴人自始有購買系爭房地之誠意。故被上訴人如有重新辦
理產權移轉登記及重新申報土地增值稅之誠意，理應儘快自籌繳稅所需之款項
，或至少亦應請代書甲○○儘快將已領回原來由上訴人墊繳稅款之國庫支票，
早日兌領，以供重新申報土地增值稅之用，俾儘速進而辦理產權移轉登記手續
。惟被上訴人不但沒有如此做法。反而因國庫支票，並非現金，且分別指名以
洪鵬峯、洪王淑媛（即洪鵬峯之媳）及丙○○為受款人，並禁止背書轉讓，此
為被上訴人所不爭執。該國庫支票依票據法第一百四十四條準用第三十條第二
項之規定，不得轉讓。必須由洪鵬峯等本人領取，或經彼等背書後始能提示兌
現。是該項支票縱因甲○○受被上訴人等所託，代為領取而占有，甲○○亦無
從行使該支票之權利。故該項國庫支票，顯非甲○○實力所能支配。被上訴人
實有義務將其領出後，歸還上訴人，以供上訴人作為重新代替被上訴人申報增
值稅之需，俾得早日辦理產權移轉登記，方為合於誠實信用之方法。不料被上
訴人避不出此，反以支票在甲○○保管中為藉口而拒為領出票款，返還與上訴
人。並附和甲○○之說法，認為：「若本件買賣未成立，上訴人應支付移轉登
記之款十萬元及仲介佣金七十萬元，所以要保留此筆領回之增值稅款，用以支
付該等款項」。查將來如果買賣不成，根本不用支付仲介費，而且仲介費應由
被上訴人及上訴人雙方分擔，怎能令上訴人獨自負擔？怎能執此而將上訴人應
領回之增值稅款予以扣留不還？
（三）關於在協議書第一條提到乙方以上四位代理人，應在八十七年八月三十一日前
提出其他乙方之授權者全部委託授權書予甲方，並配合甲方辦理貸款事宜一節
，乃為本件買賣契約關係中另一足以影響能否順利履行契約之重要關鍵事項。
因為本件與上訴人訂立房地買賣契約之賣方，實際上有丙○○、丁○○、洪鵬
峯、戊○○、鍾鴻銘、謝麗卿、鍾林碧霞、鍾文超、鍾美莉、黃李秋梅、黃美
鈴、洪王淑媛、洪翠美、洪耀輝、洪奇裕等十五人，推由被上訴人丙○○、丁
○○、洪鵬峯、戊○○等四人，於八十七年四月廿四日及五月十九日出面與上
訴人分別訂立四張不動產買賣契約書。丙○○出賣者如起訴狀附表所載１至３
號之不動產三筆，丁○○出賣者為４至６號之不動產三筆，洪鵬峯出賣者為７
至號不動產九筆，戊○○出賣者為至號至號不動產十二筆。本件買賣契
約訂立後，始悉此十五名共同出賣人中，鍾鴻銘、戊○○、丙○○、黃美鈴、
洪王淑媛、洪翠美、洪鵬峯等七人為出賣房屋廿七筆中之全部土地所有權人，
其餘丁○○、謝麗卿、鍾林碧霞、鍾文超、鍾美莉、黃李秋梅、洪耀輝、洪奇
裕等八人僅為地上房屋之所有權人，尚未持有土地所有權。所以關於被上訴人
等代表其他十一人出賣之房地部分，當然應由該十一人分別出具授權書與被上
訴人等，始足證明，使上訴人及將來辦理抵押貸款時之銀行均能確信，該未出
面訂約之十一位所有權人確有授權被上訴人等代表彼等出售本件不動產無訛。
不料簽訂協議書後，被上訴人方面，未能如期提交授權書，迭經上訴人催告後
，始姍姍提交瑕疵百出，有欠翔實之「授權書」十份，其中譬如全部授權書內
，均未註明授權之日期，則授權生效之日應自何日起算即生疑問；又授權人鍾
美莉、鍾林碧霞、洪奇裕等三人之授權書，雖載明其出賣房屋之建號，但對於
房屋面積及房屋坐落建地之持分及土地是否自有，抑係向土地所有權人租用或
設定地上權等重要內容，均缺乏記載；其中授權人黃美鈴之授權書竟完全空白
。其他多張授權書亦多沒有完備之記載。似此授權書有提出等於沒有提出，當
然無法使上訴人確信似此授權書之內容，確屬真實無誤。本來如果被上訴人能
依約先將產權移轉登記予上訴人名下，根本不需要此等授權書。繼又拒不領出
退稅款，以致無錢重新申報及繳納土地增值稅，且仍怠於舉手之勞，未有履行
其將產權移轉登記與上訴人之「先為給付」等種種行為。教上訴人如何來得及
於八十七年九月三十日前辦妥聲請銀行核撥貸款完成之義務呢？該提出之授權
書，但卻不按期提出，而且逾期後所提出授權書諸多瑕疵，等於沒有提出。
（四）行使權利，履行義務，應依誠實信用之方法，民法第一百四十八條第二項定有
明文。被上訴人有違反誠信原則：
１、以被上訴人四人提出之其他出賣人委託被上訴人代為出賣房屋之授權書之內容
而言，不但每張之內容均不完備無缺，而且有些授權書內竟全部空白，有如上
述，不易為上訴人確信其內容真實及為辦理核貸徵信之銀行認同。
２、上訴人所執之上開兩造所訂協議書一件之第三條固記載上訴人應支付所有款項
，查買賣雙方於八十七年八月廿六日協議時，並無上開第三條之約定，經上訴
人發現此情後，要求代書甲○○將此項記載刪除，而甲○○則以協議書已交付
賣方，不便刪除為由，伊遂在上訴人執有之協議書第三項末尾擅行加註（三方
另協議之，誠信家地產公司、代書、甲方）等字樣，但嗣後迄無由該三方另行
協議之事實，且細讀前開協議書所載內容，亦無增值稅退稅部分得以充作仲介
佣金及規費或代書費之約定。被上訴人竟認同甲○○之謊言，亦主張退回增值
稅應用以支付代書費、規費及仲介佣金等，作為其不肯將領回之增值稅款，退
還上訴人之藉口。被上訴人顯有勾結代書甲○○共同變造協議書內容欲將違約
責任嫁禍於上訴人之重嫌。被上訴人將其認為最重要的八十七年十一月十日寄
出之要與上訴人解除買賣契約之存證信函一封，故意寄往上訴人不住在該處之
台北縣中和市○○路三一二號四樓地址，具見被上訴人蓄意違反誠實信用之心
機頗深。
（五）對於駁斥被上訴人抗辯之陳述：
１、對於被上訴人主張，依兩造間在買賣契約及協議書以外之另行口頭約定之意旨
，上訴人未能先取得銀行核定貸款額以前，被上訴人有權拒絕先將房屋所有權
移轉登記予上訴人云云之駁斥：
⑴上訴人否認所謂另有口頭約定之事。代書甲○○在本審之供述，亦未言及另有口
頭約定。按過戶係不動產買賣之重要事項，而系爭不動產買賣價金之尾款，約定
係以銀行貸款支付，故有關貸款、給付尾款及交屋時間等事宜確屬系爭買賣契約
之重要事項。兩造有鑑於此，乃於最初買賣及嗣後協議時，特別以書面表明：貸
款應於系爭不動產所有權移轉完成後核撥。此有兩造所訂不動產買賣契約書及協
議書為憑。查兩造當初為免爭議，既慎重其事，就貸款及重新申報增值稅、契稅
與所有權移轉登記等相關事宜，特別兩度以書面載明，焉有捨書面契約而另以口
頭約定代之之理？足見被上訴人之此一主張殊違常理。
⑵被上訴人所謂上訴人因自己無法洽得貸款銀行，恐移轉所有權登記完成後，無法
於約定之十五日或七日內取得貸款清償價金，因而要求中止移轉登記，俾重行覓
取貸款銀行云云。顯非真實。蓋上訴人曾於八十七年九月曾提供部分系爭不動產
之資料，向中興銀行桃園分行申辦貸款經核准金額為一千五百萬元，此有該分行
經理麥增欽於刑事誣告案件審理時之結證筆錄為憑，嗣經上訴人通知代書甲○○
，儘速送件重新申報增值稅及辦理產權移轉登記，以便銀行辦理抵押權設定。但
甲○○告以洪鵬峯因擔心產權先移轉，拿不到錢，不准伊送件等語，可見被上訴
人方面實因擔心先辦理產權移轉登記，恐拿不到錢，而故意違反應先辦理產權移
轉登記之約定。更何況依買賣契約之約定「貸款金額不足，上訴人應以現金補足
」。
⑶被上訴人主張：系爭不動產買賣之所有權移轉登記與銀行貸款之抵押權設定登記
，雙方依照口頭約定應同時一併辦理，惟查：
①當初，係由代書甲○○同時負責承辦系爭不動產之過戶與貸款事宜，伊雖未辦
成貸款，但仍於八十七年五月十四日先行申報土地增值稅，作為日後辦理產權
移轉登記之第一步，足證系爭不動產申報增值稅、契稅及辦理所有權移轉登記
事宜，是有先後辦理之別，並無應同時辦理之可言。而且此等事宜，均應在申
請貸款之前完成，始行得通。此也為買賣契約及協議書所明定。
②系爭買賣價金尾款，原則上由上訴人向銀行申辦貸款撥付，但遇有不足額時，
則由上訴人以現金補足。換言之，倘銀行未核准全額貸款，上訴人仍需以現金
補足尾款。在此情形下，兩造不可以因貸款額度確定與否未定，而妨礙買賣契
約之進行。故銀行有無預允核定貸款若干，顯不影響買賣雙方各自所應履行之
事項。被上訴人所謂須確定貸款銀行及貸款額度後，始可重新申報契稅及增值
稅，此種說法與兩造所訂之書面契約意旨，顯然不符，自不足採。
③依照本件買賣契約第二條第四款明定：上開貸款之申辦至撥款，甲方應於產權
移轉完竣後十五日（戊○○部分為七日）內完成。可見本件貸款必須在不動產
過戶及設定抵押權後，始有可能請求銀行於十五日內撥款。
⑷被上訴人又主張原受託承辦貸款事宜之代書甲○○無法順利貸得款項，乃要求上
訴人自行申貸，並以避免延期送件辦理所有權移轉登記而受罰起見，經兩造同意
先辦妥退還原繳增值稅，然後再由上訴人洽准銀行核定准許貸款之額度後，再行
重新申報土地增值稅及送件辦理產權移轉登記手續。但上訴人找不到願意貸款之
銀行，以致被上訴人無法重新申報增值稅也無法送件辦理產權移轉登記手續。不
是被上訴人方面故意拒絕辦理產權移轉登記手續云云。亦與事實不符。因為：依
協議書第一條兩造固約定上訴人須於八十七年九月三十日完成銀行核撥貸款，但
亦同時約定被上訴人應配合貸款事宜，就本件買賣，先重新申報增值稅、契稅及
辦理不動產所有權移轉登記。換言之，被上訴人為配合上訴人完成貸款，必須於
八十七年九月三十日前重新申報增值稅、契稅及辦理所有權移轉登記。此觀於王
天生（代書）在原審證述即明。
２、被上訴人主張上訴人從未催告其應辦理產權移轉登記一節，不無誤會，因為：
上訴人有鑑於被上訴人未履行八十七年八月二十六日協議之內容，已於同年十
二月八日以台北東門郵局第一七五五號、一七五六號存證信函催告，因未蒙被
上訴人置理，嗣於八十八年一月四日以台北東門郵局第二號、第三號存證信函
解除契約。
３、據悉被上訴人已於九十年十二月將退稅款之國庫支票已經兌領入己在案。迄今
尚未返還上訴人。則其所辯：被上訴人等並未領取上開土地增值稅之退稅款，
即無「無法律上之原因受有利益」之情形云云。亦屬不可採信之謊言。
三、證據：除援用歷審之證據方法，並請求傳訊證人甲○○。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）上訴駁回。
（二）訴訟費用由上訴人負擔。
（三）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：除與原第一審判決記載相同者予以引用外，補稱：
（一）謹按本件買賣尾款部分約定由上訴人向金融機構申辦貸款支付（見買賣契約第
二條第四款後段），買賣契約訂立後，兩造已共同委託土地代書甲○○辦理買
賣標的物之所有權移轉登記手續；惟在完納移轉契稅及土地增值稅後，上訴人
因自己無法洽得貸款銀行，恐移轉所有權登記完成後，無法於約定之七日或十
五日內取得貸款清償價金，因而要求中止移轉登記，俾其重行覓取貸款銀行。
被上訴人不願買賣關係久懸不決，要求訂定展延之期間，經於八十七年八月二
十六日協議，同意上訴人延至同年九月三十日以前，取得銀行貸款，付清價金
。嗣因上訴人仍無法於展延期限洽得願意貸給所需金額之金融機構，經被上訴
人具函再限於同年十一月十六日付清價金，亦未履行。
（二）次查上訴人因無法繼續支付價金，復不甘所付定金遭被上訴人沒收，於是指稱
被上訴人依約應為其取得貸款，貸款金額並應高於買賣價金，而未辦理涉有詐
欺犯罪，提起詐欺告訴，企圖藉由刑事程序逼迫被上訴人返款不成後，改稱被
上訴人「不依協議提出授權書供原告辦理貸款，亦無故不配合辦理貸款所需之
申報土地增值稅等手續」，提起本件訴訟，主張解除契約，請求返還價金，經
原審法院認定被上訴人並無上訴人起訴狀所指違約情事，而駁回其訴；迨上訴
鈞院則又改以被上訴人不履行所有權移轉登記為由，主張解除契約。惟微論上
訴人前後兩次變易說詞，矛盾之情本極顯然，且就所有權移轉登記未曾對被上
訴人為履行之催告；其前開主張如下所述，均非副實，應無足採：
１、兩造間就系爭房地曾以買賣為原因，辦理所有權移轉登記，於完納房屋契稅及
土地增值稅後，撤回買賣之申報，為兩造不爭之事實；依此事實足認被上訴人
就申報土地增值稅及契稅之表件，已提出於雙方共同委託之土地代書甲○○，
隨時可以提出申報，被上訴人並無拒不配合辦理可言。再者，若雙方係約定先
移轉所有權後，上訴人始辦理貸款手續，則既已完納土地增值稅及契約，本可
繼續完成移轉登記，何須撤回該移轉所有權之申報，據此足見證人甲○○所稱
雙方約定申報移轉稅捐與貸款手續同時辦理者，確屬實在；而上訴人上訴鈞院
所稱約定先移轉所有權之後再辦理貸款者，即為虛妄。
２、銀行貸款之核准與貸款之撥付，係屬二事；抵押貸款之撥付，固須抵押權設定
登記後為之，惟擔保貸款之抵押權設定登記，則須在銀行就擔保品種類及貸款
額度，表示同意之後，始能辦理。蓋抵押權人及所擔保金額，係抵押權設定登
記之基本內容，如未確定，自無從辦理。本件系爭買賣契約第二條第四款原約
定貸款之申辦至撥款，甲方應於產權移轉完竣七日（戊○○部分）或十五日內
完成，惟完納移轉稅捐後，上訴人仍未洽得同意給與所需數額之貸款銀行，因
而撤回移轉所有權登記之申請案，改為上訴人先行洽得同意貸款銀行後，就銀
行貸款抵押權設定登記與所有權移轉登記同時辦理。茲上訴人迄未洽得同意貸
與所需金額之銀行，則雙方共同委託之土地代書甲○○未提出移轉登記之土地
增值稅及契稅申報，本與兩造約定無違，尤無指摘被上訴人違約之餘地。
３、上訴人起訴狀指被上訴人未提出授權書，主張解除契約，惟被上訴人確已將土
地代書甲○○所擬具之授權書，蓋用印章後寄交上訴人，為上訴人所自承；故
上訴人關於被上訴人違約未提出授權書之前開主張，顯不副實。至於上訴人另
指授權書內容不合者，亦無足取，蓋上訴人收受該授權書以迄提起訴訟，將近
一年期間，未曾就其內容有所異議，亦未曾為如何補正之要求，自無許其以之
指責被上訴人違約之理。
４、按系爭契約所稱之貸款，係上訴人用以籌措價金之方法，本屬上訴人自己應行
處理之事項，系爭買賣契約第二條第四款亦明定由為「甲方」之上訴人辦理。
從而，上訴人指被上訴人於訂約後未能辦妥貸款，始撤回買賣移轉申報，另行
協議由渠辦理者，殊無足取，併此陳明。
（三）再查系爭不動產買賣之所有權移轉登記與擔保銀行貸款之抵押權設定登記，雙
方約定應同時辦理，亦即須俟上訴人確定貸款銀行及貸款額度後，始重新申報
契稅及土地增值稅，此經證人甲○○於民事及刑事程序證述明確。另由左列事
證亦可證明上情及被上訴人就系爭買賣契約之履行，未有遲延情事：
１、上訴人陳稱「系爭買賣改由上訴人自行申報貸款時，因代書甲○○唯恐遲延辦
理產權移轉登記受罰，要求雙方先撤銷原來買賣之申報並辦理退稅」。依系爭
契約第二條第四款後段關於「貸款之申辦至撥款『甲方』應於產權移轉完竣七
日或十五日內完成；同時一次付清尾款」之約定，其所謂甲方即買方亦即上訴
人；故貸款之辦理本係上訴人自己之事務，所謂「改由」「自行」者，縱非子
虛，亦係渠與該土地代書間之關係，與出賣人即被上訴人並無關涉。從而，上
訴人上開陳述所謂改由自行辦理貸款部分，並無可採，惟由渠所稱恐因辦理貸
款而延遲產權移轉登記之點，益可證明所有權移轉與銀行貸款抵押權設定之辦
理，確應同時提出。蓋產權移轉如非須等候抵押權設定登記，如何致受辦理貸
款延誤之影響，而須撤回。
２、依系爭買賣契約第二條第四款約定，用以支付尾款之銀行貸款，須於產權移轉
完成後十五日或七日內核撥，貸款不足額部分上訴人並應同時自備款項補足；
上訴人倘不先洽定貸款銀行，並與所有權移轉登記同時辦理貸款抵押權設定，
則不能確信貸款得於前開七日或十五日內撥付。此乃原先已完納契稅及土地增
值稅之所有權移轉申報案件，所以撤回者也。果如上訴人所謂先辦所有權移轉
登記再辦銀行抵押權設定登記，則何不繼續完成所有權移轉手續，而竟撤回業
已完納契稅及增值稅之移轉申報？由此亦足見上訴人關於先辦所有權移轉登記
再辦銀行抵押權設定登記之主張，實無足採。
３、兩造間關於被上訴人應提出授權書之約定，亦足認上訴人所謂先過戶再辦貸款
之主張，無可採信。蓋該項授權書之作用，在於供上訴人連同買賣契約持向銀
行證明已購買系爭房地，申請同意以之辦理抵押借款；若先過戶再辦理貸款，
則系爭房地已在上訴人名下，即無須被上訴人提出原所有人之授權書矣。茲上
訴人於本件及刑事程序，既一再以被上訴人未提出授權書以供渠申辦貸款相責
，則貸款之申辦顯應先於所有權移轉登記者，殊無可疑。至於被上訴人有否提
出授權書部分，依上訴人提出之信封及授權書影本顯示，早於八十七年九月四
日即已寄交上訴人；依此事實，足認被上訴人等並無違約情事。
４、何況，被上訴人就系爭不動產移轉登記所須文件，均已備就交付雙方共同委託
之代書甲○○保管，只待上訴人確定貸款銀行即可與抵押權設定登記同時提出
申報，此由該證人於刑事誣告所證述即可明瞭。乃上訴人並未將貸款銀行之名
稱及貸款額度告知該證人，該證人自無法提出申報；而依雙方共同委託之該土
地代書上開陳述，被上訴人既已提出申報移轉所需文件，交其執掌，隨時可以
申報移轉，自無拒不履行移轉所有權義務可言。
（四）另查上訴人雖稱渠曾向中興銀行申辦貸款，該銀行桃園分行經理麥增欽並證稱
上訴人以捷程公司申請貸款二千萬元，該行就系爭不動產僅准許貸給一千二百
萬元，於八十七年十月下旬通知上訴人後並無下文；惟上訴人不僅未與該銀行
洽辦後續手續，亦未將獲中興銀行同意貸給一千二百萬元之情事通知土地代書
甲○○，俾辦理抵押權設定登記，抑且於同年十二月八日具函催告被上訴人提
出系爭不動產所有權人之授權書，供其申辦貸款，足見上訴人並未接受該中興
銀行所核給之貸款額度。
（五）末查系爭土地增值稅退稅款，依兩造協議已由土地代書甲○○領取，該退稅款
項並不在被上訴人手中，依證人甲○○所述該退稅款係約定「用以支付代書費
、規費及仲介佣金等」，「後來協調買方來拿，卻因部分費用如何支付尚未談
好，結果買方一直沒來拿」。從而，系爭退稅款係上訴人與該甲○○間之問題
，顯與被上訴人無有關涉；被上訴人既未取得該等款項，自無返還不當得利或
回復原狀之可言，上訴人請求返還，自非可許。
丙、本院依職權調閱臺灣臺中地方法院檢察署八十八年度偵字第三五五一號詐欺案、
本院八十九年度上訴字第一四六四號、臺灣臺中地方法院八十八年度訴字第二四
三六號誣告案刑事卷宗。
理 由
一、本件上訴人主張：伊於民國八十七年四月二十四日，分別與被上訴人丙○○、丁
○○、洪鵬峯簽訂不動產買賣契約書，購買如附表一、二、三所示之房屋及土地
，並於簽約當日給付十四萬元、十八萬元、四十五萬元不等。嗣於八十七年五月
十九日又與被上訴人戊○○簽訂不動產買賣契約書，購買如附表四所示之房屋及
土地，於簽約當日給付五十三萬元。旋因被上訴人授權書之欠缺及被上訴人貸款
遲未辦妥等事宜，兩造於八十七年八月二十六日補訂協議書（下稱系爭協議書）
，依系爭協議書第一條「乙方以上四位代理人（即被上訴人）應在八十七年八月
三十一日前提出其他乙方之授權者，全部委託授權書予甲方（即上訴人），並配
合甲方辦理貸款事宜：：」之約定，被上訴人應提出授權書，詎被上訴人屢經催
告均不依上開協議書約定提出授權書，亦無故不配合辦理貸款所需之申報土地增
值稅等手續，伊催告後未果，即於八十八年一月四日本於系爭不動產買賣契約書
第八條約定解除契約，並依民法第二百四十九條第三款、第一百九十九條規定，
請求被上訴人將已收受之定金加倍返還。另被上訴人丙○○、洪鵬峯要求伊分別
以其及訴外人洪王淑媛名義納繳之土地增值稅十五萬四千八百十九元、五十五萬
八千五百五十五元及五萬五千六百三十二元，已於伊解除契約後，分別由被上訴
人丙○○、洪鵬峯聲請退稅領回，此等稅捐既由伊代墊，解除契約後即無法律上
之原因，伊併依民法第二百五十九條第二款、第一百七十九條之規定請求返還該
稅款。是被上訴人丙○○應加倍返還伊訂金二十八萬元及不當得利之稅款十五萬
四千八百十九元，共計四十三萬四千八百十九元；被上訴人丁○○應返還三十六
萬元；被上訴人洪鵬峯應返還定金九十萬元及稅款六十一萬四千一百八十七元，
計一百五十一萬四千一百八十七元；被上訴人戊○○應返還上訴人一百零六萬元
等情，求為命被上訴人丙○○給付四十三萬四千八百十九元、被上訴人丁○○給
付三十六萬元、被上訴人洪鵬峯給付一百五十一萬四千一百八十七元、被上訴人
戊○○給付一百零六萬元，並均加計法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則以：本件買賣所有權移轉登記及抵押權設定係約定同時辦理，買賣尾
款部分由上訴人向金融機構申辦貸款支付，系爭不動產買賣契約書訂立後，上訴
人因不能洽得貸款銀行，而要求先行中止所有權移轉登記及撤銷買賣稅款申報，
俾其重行覓取貸款銀行。經於八十七年八月二十六日協議，同意上訴人延至同年
九月三十日以前付清價金。但上訴人仍不能洽得願予貸款之金融機構，且經伊催
告應於同年十一月十六日付清價金，亦未履行。查伊就上訴人申辦貸款之配合，
縱有不配合情事，亦僅生上訴人得否類推適用民法第二百三十五條後段規定，解
免價金給付遲延責任之問題而已。伊亦僅在上訴人通知後構成受領遲延，並無違
約可言。而系爭不動產未受禁止處分，亦無其他不能履行移轉登記義務之情事，
上訴人遽依民法第二百四十九條第三款之規定，請求加倍返還定金，自非有據。
另買賣撤銷申報後，稅捐機關退還之土地增值稅款，伊並未取得，上訴人向伊請
求返還，並無理由等語，資為抗辯。
三、查上訴人主張於八十七年四月二十四日，分別與被上訴人丙○○、丁○○、洪鵬
峯簽訂不動產買賣契約書，購買如附表一、二、三所示之房屋及土地，並於簽約
當日給付十四萬元、十八萬元、四十五萬元，分別交由被上訴人丙○○、丁○○
、洪鵬峯收訖；嗣於八十七年五月十九日與被上訴人戊○○簽訂不動產買賣契約
書，購買如附表四之房屋及土地，於簽約當日給付五十三萬元，由被上訴人戊○
○收訖。嗣就被上訴人授權書之欠缺及被上訴人貸款遲未辦妥等事宜，兩造於八
十七年八月二十六日補訂協議書，協議書第一條約定：「乙方以上四位代理人（
即被上訴人）應在八十七年八月三十一日前提出其他乙方之授權者，全權委託授
權書予甲方，並配合甲方辦理貸款事宜．．．」；且土地增值稅十五萬四千八百
十九元、五十五萬八千五百五十五元及五萬五千六百三十二元係由上訴人先代繳
，撤銷買賣稅款申報後，該退稅款除契稅款已由上訴人領回外，其餘土地增值稅
款業由代書甲○○領回國庫支票並經兌現完畢，該款現存於被上訴人丙○○及仲
介公司負責人張坤政聯名共同保管之銀行帳戶內之事實，業據上訴人提出與其所
述相符之不動產買賣契約書影本四份、協議書影本一份、三信商業銀行活期存款
帳目影本一份為證，並為被上訴人所不爭執，堪信屬實。
四、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文
字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最
高法院十七年上字第一一一八號判例參照）。本件兩造於八十七年四月二十四日
及五月十九日所訂之不動產買賣契約書第二條第四項約定：「尾款由甲方（即上
訴人）向金融機關申辦貸款支付，於貸款核撥，尾款付清之日，即為正式交屋日
。另上開貸款之申辦至撥款，甲方應於產權移轉完竣十五日內完成，同時一次付
款，貸款不足，須以現金補足」；嗣於八十七年八月二十六日所訂之系爭協議書
，其第一條亦約定：「重新申報增值稅及契稅辦理買賣移轉登記向銀行貸款，約
定期限應在八十七年九月三十日辦理銀行貸款核撥完成，甲方並交付尾款予乙方
（即被上訴人），乙方同時點交本案房屋予甲方」。依該協議書第一條約定之期
限推論，兩造既約定應在八十七年九月三十日辦理銀行貸款完成，上訴人並支付
尾款予被上訴人。則被上訴人必須應於九月十五日以前，先辦妥「買賣移轉登記
」，否則上訴人如何及時於九月三十日辦理銀行貸款核撥完成，並給付次期款之
買賣價金。且本件上訴人應給付之買賣尾款，約佔全部價金之十分之九，為兩造
所不爭，是不動產賣賣契約書第二條第㈣項及協議書第一條之約定，辦妥「買賣
所有權移轉登記」實為兩造買賣契約中最重要之主旨，亦即當事人訂約之真意所
在。依民法第二百六十四條規定：因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給
付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限。被上訴人依
約有先為移轉系爭不動產所有權登記，以供上訴人向銀行為抵押權設定登記之義
務。然後始得要求上訴人在十五日或八十七年九月三十日以前，履行辦理銀行貸
款及核撥完成給付被上訴人尾款之義務。換言之，被上訴人在其完成產權移轉登
記之「先為給付」以前，上訴人本有權拒絕為向銀行貸款並核撥貸款用以給付尾
款之對待給付。是被上訴人在其未將產權移轉登記予上訴人以前，自不得以上訴
人未履行對待給付為由而對上訴人行使解約權，至於辦理所有權移轉登記後上訴
人能否依約向銀行貸款以支付買賣價金尾款，乃上訴人嗣後有無違約問題。上訴
人先於同年十二月八日以台北東門郵局第一七五五號、一七五六號存證信函催告
被上訴人履行未果，有上開郵局存證信函附卷可稽，嗣於八十八年一月四日以台
北東門郵局第二號、第三號存證信函解除契約，則上訴人經催告後主張與被上訴
人解除契約，自屬合法，被上訴人受領土地增值稅款已無法律上原因，從而依民
法第二百四十九條第三款規定、第一百七十九條不當得利規定及買賣契約第八條
約定，請求被上訴人加倍返回其已向上訴人收受之訂金及退稅款，於法有據。
五、被上訴人雖稱所有權移轉登記與本件貸款須同時辦理，並舉證人即代書甲○○到
庭為證，惟證人甲○○就本件涉及本身利益，自難期公正客觀之證言，且未經兩
造協議，擅自將系爭協議書第三項費用之負擔載於協議書，令上訴人應負擔全部
費用之支付，此經兩造提出系爭協議書原本核對顯有不同時間繕寫之差異，足徵
第三項括弧內字句非兩造同時當場所填加完成即明（見台中地方法院檢察署八十
八年度偵字第三五五一號卷第四十四頁、七十八頁所附協議書對照），是證人甲
○○證稱協議書所稱八十七年九月三十日無法辦理完成，退回之土地增值稅扣留
用以支付代書費、規費及仲介費佣金等語，顯與事實不符，復為刑事誣告案件中
一致所認定之事實（見本院誣告案卷第六十六頁第十一行以下）。因證人甲○○
所為證言偏頗，是其在刑事誣告案件及本院審理中所稱因上訴人仍無法於展延期
限洽得願意貸給所需金額之金融機構云云，自不足採信。被上訴人辯稱上訴人因
自己無法洽得貸款銀行，恐移轉所有權登記完成後，無法於約定之十五日或七日
內取得貸款清償價金，因而要求中止移轉登記，俾重行覓取貸款銀行云云，顯非
真實。又上訴人曾於八十七年九月曾提供部分系爭不動產之資料，向中興銀行桃
園分行申辦貸款經核准金額為一千五百萬元，此有該分行經理麥增欽於刑事誣告
案件審理時之結證筆錄為憑，嗣經上訴人通知代書甲○○，儘速送件重新申報增
值稅及辦理產權移轉登記，以便銀行辦理抵押權設定。但甲○○告以洪鵬峯因擔
心產權先移轉，拿不到錢，不准伊送件等語，可見被上訴人方面實因擔心先辦理
產權移轉登記，恐拿不到錢，而故意違反應先重新申報稅款及辦理產權移轉登記
之約定。系爭買賣價金尾款，原則上由上訴人向銀行申辦貸款撥付，但遇有不足
額時，則由上訴人以現金補足。換言之，倘銀行未核准全額貸款，上訴人仍需以
現金補足尾款。在此情形下，兩造不可以因貸款額度確定與否未定，而妨礙買賣
契約之進行。故銀行有無預允核定貸款若干，顯不影響買賣雙方各自所應履行之
事項。被上訴人所謂須確定貸款銀行及貸款額度後，始可重新申報契稅及增值稅
，此與兩造所訂之書面契約意旨，顯然不符，自不足採。更何況依買賣契約之約
定「貸款金額不足，上訴人應以現金補足」，上訴人能否依約以現金補足尾款，
係其應自行設法之問題，而上訴人亦已進手洽詢貸款銀行。證人王天生（上訴人
委託之代書）證稱曾向台中第三信用合作社詢問貸款事宜（見台中地方法院八十
八年度訴字第二四三六號刑事卷第八十二頁第九行），王天生在原審證稱：「乙
○○（即上訴人）委託我辦理貸款事宜，須所有權移轉登記完成的資料提供給我
，我才能至銀行送審．．．，賣方一直沒有提供資料給我，據我了解稅單沒下來
。」等情（見原審卷八十四頁），再印證金融機關須俟抵押權設定登記後，始可
為貸款之撥付，被上訴人確有先為辦理產權移轉登記之義務，被上訴人稱上訴人
須覓得銀行願貸款額度後，被上訴人始有將產權移轉登記予上訴人義務或伊等已
配合重新申報稅額云云，尚難採信。
六、被上訴人雖稱上訴人前後兩次主張不同，於原審以被上訴人未依約提出授權書供
其辦理取得貸款，亦無故不配合辦理貸款所需之申報土地增值稅等手續，提起本
件訴訟，嗣於本院改稱以被上訴人不依約先履行移轉登記為由，主張解除契約為
不合法，顯有矛盾，倘移轉登記需辦理在先，何須撤銷稅額申報云云，惟查於原
審上訴人即已主張被上訴人負有先辦理所有權移轉登記之義務，此觀上訴人於原
審稱：「契約書第二條第四款：先辦過戶，再辦貸款。」被上訴人陳稱：「我
們沒接到催告要過戶的資料」即明（見一審卷第八十四頁背面第四行以下），尚
難認上訴人於二審不得提出此項攻擊防禦方法。至於嗣後兩造撤回買賣土地增值
稅申報，既係經協議後兩造同意為之，且本件被上訴人所應配合出具辦理貸款所
需授權書等證件，乃因被上訴人出賣之房地並非單純屬一、二人所有，此觀與上
訴人訂立房地買賣契約之賣方，除被上訴人四人外，實際上尚有鍾鴻銘、謝麗卿
、鍾林碧霞、鍾文超、鍾美莉、黃李秋梅、黃美鈴、洪王淑媛、洪翠美、洪耀輝
、洪奇裕等十一人，僅推由被上訴人丙○○、丁○○、洪鵬峯、戊○○等四人，
於八十七年四月廿四日及五月十九日出面與上訴人分別訂立四張不動產買賣契約
書。除建物坐落之基地外，丙○○出賣者，如附表一所載１至３之不動產三筆，
丁○○出賣者為如附表二之不動產三筆，洪鵬峯出賣者為如附表三之不動產九筆
，戊○○出賣者如附表四之不動產十二筆。此十五名共同出賣人中，鍾鴻銘、戊
○○、丙○○、黃美鈴、洪王淑媛、洪翠美、洪鵬峯等七人為出賣房屋廿七筆中
之全部土地所有權人，其餘丁○○、謝麗卿、鍾林碧霞、鍾文超、鍾美莉、黃李
秋梅、洪耀輝、洪奇裕等八人僅為地上房屋之所有權人，尚未持有土地所有權。
被上訴人四人與上訴人訂立買賣契約，共同出賣之不動產廿七筆，有被上訴人四
人所有者，亦有代表其他所有權人十一人所有者，此為被上訴人所不爭之事實，
且有建物登記謄本、土地增值稅繳款書影本在卷可稽。故關於被上訴人等代表其
他十一人出賣之房地部分，當然應由該十一人分別出具授權書與被上訴人等，使
上訴人及將來辦理抵押貸款時之銀行均能確信，該未出面訂約之十一位所有權人
確有授權被上訴人等代表彼等出售本件不動產無訛，以此出賣人出賣產權之複雜
性，銀行審核貸款不易，而無法如期辦成貸款，致兩造八十七年八月二十六日再
予協議，為免逾期登記受罰，不得不撤銷買賣，領回原繳之土地增值稅等稅款，
有待另行申報，實事出有因。是兩造嗣後撤銷申報，被上訴人自不得反推申報移
轉稅捐與貸款係約定應同時辦理，否則上訴人何須撤回買賣申報，而據為被上訴
人主張有利之證據。
七、上訴人於八十七年九月初曾提供部分系爭不動產，向中興銀行桃園分行申辦貸款
，經核准貸款金額為一千五百萬元，並於同年九月下旬通知上訴人，此有該分行
經理麥增欽於刑事案件審理時之結證筆錄為憑。嗣經上訴人通知代書甲○○儘速
送件重新申報增值稅、契稅及辦理產權移轉登記，以便銀行辦理抵押設定，依八
十七年八月二十六日兩造協議，被上訴人有先提出稅額申報及配合辦理所有權移
轉登記義務，但始終未見被上訴人提出稅額申報，是上訴人主張代書甲○○告以
洪鵬峯因擔心產權先移轉，拿不到錢，不准伊送件等語，尚非不實。被上訴人所
謂上訴人未將貸款銀行及貸款額度告知甲○○，難以採信。至被上訴人雖稱上訴
人向中興銀行申辦貸款，該銀行桃園分行經理麥增欽證稱上訴人以捷程公司申請
貸款二千萬元，該行就系爭不動產僅准許貸給一千二百萬元，於八十七年十月下
旬通知上訴人後並無下文，足見上訴人並未接受該中興銀行所核給之貸款額度云
云，前開證人麥增欽曾證稱可貸與上訴人一千五百萬元（見刑事誣告一審卷第一
五五頁第四行起），上訴人僅提出部分不動產貸款，如全部提出以供核貸，當不
限於上開額度，而被上訴人出賣之不動產所有人眾多，其產權複雜，有如前述，
上訴人辯稱需被上訴人配合提出供審查之詳細資料，因其提出之資料尚嫌不足，
無法進一步之作業等語，尚可採信。是被上訴人所舉麥增欽之證言亦不得據為其
有利之證據。
八、被上訴人又辯稱其既未取得該土地增值稅退稅款項，亦未獲有利益，自無返還不
當得利之可言云云，然查土地增值稅退稅國庫支票之受款人為丙○○、洪鵬峯、
洪王淑媛等人，甲○○僅係代領人而已，該國庫支票依票據法第一百四十四條準
用第三十條第二項之規定，不得轉讓，必須洪鵬峯等人始能提示兌現，現該國庫
支票經提示兌現完畢，而存於銀行共同帳戶內等情，業經甲○○到庭證述無訛，
被上訴人既有違約未依協議書配合辦理稅額申報及移轉登記在先，且未提供授權
書詳細資料供上訴人辦理貸款之用，經上訴人定期催告後解除契約，其領得之稅
款即無法律上原因，被上訴人受有利益，自應併將該稅款返還上訴人，是其所辯
未獲有利益，而無庸返還不當得利云云，不足採信。至仲介費及代書費應如何負
擔乃仲介等人與上訴人應另行協議解決問題，被上訴人自不得擅行扣留，拒不返
還上訴人。
九、又被上訴人主張上訴人從未催告其應辦理產權移轉登記一節，惟查：上訴人有鑑
於被上訴人未履行八十七年八月二十六日協議之內容，已於同年十二月八日以台
北東門郵局第一七五五號、一七五六號存證信函催告（見原審卷二十五至三十一
頁），因被上訴人未予置理，嗣於八十八年一月四日以台北東門郵局第二號、第
三號存證信函解除契約（見原審卷三十三至三十八頁）。上訴人於催告函中明示
：「雙方遂於八十七年八月廿六日另行協議，洪鵬峯先生等人同意於八十七年八
月卅一日前提出房地所有權人之授權書（按指翔實而無瑕疵之授權書而言），並
配合本人辦理貸款事宜，且由本人將本件買賣房地向本人往來之銀行申請貸款。
但洪鵬峯先生等人並未依約如期提出右開授權書，且逾期後提出之授權其內容顯
有瑕疵，使人無法接受。亦未配合辦理貸款所需之申報增值稅、契稅等手續」「
請於函到五日內，提出右揭授權書及進行貸款所需之相關手續」。既已催告被上
訴人進行貸款所需之相關手續。且既係針對上開協議書而為催告，而該協議書第
一條之原文又為：「重新申報增值稅及契稅，辦理買賣移轉登記及向銀行貸款，
約定期限，應在八十七年九月三十日辦理銀行核撥完成」。則所謂：催告被上訴
人進行辦理貸款所需之相關手續之真意當然包括應辦理買賣移轉登記之意思在內
，自應解釋為已含有一併催告辦理相關之產權移轉登記之意義在內，被上訴人辯
稱上訴人未就所有權移轉乙節催告其履行云云，顯不足採。是被上訴人辯稱縱伊
等有不配合辦理情事，亦僅生上訴人得否類推適用民法第二百三十五條後段規定
，解免價金給付遲延責任之問題，伊等僅構成受領遲延，而無違約情事云云，亦
不足採。
十、綜上所述，上訴人主張被上訴人未先辦理移轉登記所有權及依協議重新申報增值
稅、契稅已構成違約為可採，被上訴人抗辯伊等有配合辦理貸款所需之相關手續