臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十二年度上字第五二號
上 訴 人 丙○○
被 上訴人 丁○○
庚○○
戊○○
己○○
右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十一年十月十一日臺灣臺
中地方法院九十年度訴字第二六九二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項至第五項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人丁○○應給付上訴人新台幣捌拾貳萬零陸佰伍拾陸元，及自民國九十年九月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人庚○○應給付上訴人新台幣肆拾柒萬捌仟貳佰貳拾肆元，及自民國九十年九月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人戊○○應給付上訴人新台幣叄拾伍萬陸仟貳佰零捌元，及自民國九十年九月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人己○○應給付上訴人新台幣伍拾萬陸仟肆佰叄拾貳元，及自民國九十年九月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。本判決所命被上訴人給付部分，於上訴人以新台幣貳拾柒萬元、壹拾陸萬元、壹拾貳萬元、壹拾柒萬元依序為被上訴人丁○○、趙金鋨、戊○○、己○○供擔保後，得假執行；但被上訴人丁○○、趙金鋨、戊○○、己○○如於假執行程序實施前，依次以新台幣捌拾貳萬零陸佰伍拾陸元、肆拾柒萬捌仟貳佰貳拾肆元、叄拾伍萬陸仟貳佰零捌元、伍拾萬陸仟肆佰參拾貳元或等值可轉讓定期存單為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠、原判決廢棄。
㈡、被上訴人丁○○應給付上訴人新台幣（下同）一百七十五萬一千四百元及自起訴 狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢、被上訴人庚○○應給付上訴人一百零二萬零六百元及自起訴狀送達翌日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息。
㈣、被上訴人戊○○應給付上訴人七十六萬零二百元及自起訴狀送達翌日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息。
㈤、被上訴人己○○應給付原告一百零八萬零八百元及自起訴狀送達翌日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息。
㈥、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈦、上訴人願供擔保請准為假執行之宣告。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
㈠、民國八十三年一月四日，被上訴人丁○○與上訴人訂立土地買賣契約，向上訴人 購買大將軍山莊Ｂ棟第三三戶房屋之基地，契約面積四九．七五坪。八十二年十 月六日，訴外人盧欽賢與上訴人訂立土地買賣契約，向上訴人購買大將軍山莊Ｂ 棟第三九戶房屋之基地，契約面積五四．四四坪。八十五年八月二十日，買賣雙 方同意由被上訴人庚○○繼受訴外人盧欽賢之土地買賣契約。八十二年八月十三 日，被上訴人戊○○與上訴人訂立土地買賣契約，向上訴人購買大將軍山莊Ｂ棟 第四十戶房屋之基地，契約面積五六．六五坪。八十二年十月十三日，被上訴人 己○○與上訴人訂立土地買賣契約，向上訴人購買大將軍山莊Ｂ棟第四一戶房屋 之基地，契約面積五九．九四坪。八十三年四月間，台灣鐵路管理局為實施山線 鐵路雙軌工程，由苗栗縣政府徵收大將軍山莊基地之一部，此項徵收之土地不及 於前開被上訴人購買之房屋基地，惟被上訴人買受之房屋係Ａ棟Ｂ棟共計七十戶 合為一張建照，基地既一部被徵收，戶數亦隨同減少，則建築執照當然應予申請 變更，否則將無法請領使用執照。建築執照申請變更後，Ａ棟與Ｂ棟之建築執照 各自獨立，Ｂ棟二十九戶房屋合併為一張建築執照，平均建蔽率百分之三四．五 八，至被上訴人所買受之房屋，其位置不變，設計不變。大將軍山莊之基地係屬 丙種建築用地，依非都市土地使用管制規則第九條規定，建蔽率為百分之四十， 容積率為百分之一百六十，簡言之，建物投影面積不得逾基地面積百分之四十， 建物總樓地板面積不得逾基地面積百分之一百六十，為符合非都市土地使用管制 規則第九條規定，辦理土地所有權移轉登記時，被上訴人丁○○取得土地約七四 ．七七坪。被上訴人庚○○取得土地約六九．０二坪。被上訴人戊○○取得土地 約六七．五一坪。被上訴人己○○取得土地約七五．三八坪。其結果，被上訴人 四人於土地買賣契約之外，丁○○增加土地二五．０二坪，庚○○增加一四．五 八坪，戊○○增加一０．八六坪，己○○增加一五．四四坪。上訴人係為求符合 非都市土地使用管制規則第九條之規定，不得不於契約之外，增加給付被上訴人 之房屋基地，核其法律性質，應屬非債清償。
㈡、民法第二百二十五條第一項定曰：「因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者 ，債務人免付義務。」故給付不能之概念乃建立在債之基礎上，而過剩給付則無 債之關係，過剩給付與給付不能在法律性質上既非相同，如何認為「給付不能之 範疇包括過剩給付」？原判決此項法律見解，無論判例解釋或學說論述，乃至最 高法院裁判要旨均無所見，在邏輯推論上亦欠缺說服力。另查兩造土地預定買賣 契約第八條第三款約定：「本買賣土地倘因政府禁建或基地上之房屋須變更設計 或其他不可抗力之事由（限非歸咎於乙方之責），致不能照原設計興建房屋時， 乙方應將甲方所繳價款依中央銀行一年期定存利率計息退還予甲方並解除契約。 」就文義解釋而論，該約定指基於約定事由致不能照原設計建築房屋時得解除契 約，其目的重在房屋之設計興建。詎原判決心證理由第三項竟謂：「前開約定所 謂不能照原設計興建房屋時，解釋上除房屋本身變更設計外，應並包括不可歸責 於原告之事由致不能依原約定買賣之土地面積規劃設計之情形。」此項論述不僅 逾越文義解釋之範疇，並且違反契約解釋之原則，進而認上訴人於得解除契約時
而任意給付，不得請求返還不當得利，其認事用法，自難昭折服。再者，原判決 認上訴人得依給付不能之規定而免為給付，亦得因契約第八條第三款約定解除契 約而免於給付，此項見解不當已如前述，退而言之，上開見解縱屬無誤，亦僅能 充足「無債務存在」及「給付時明知無給付義務」等二項構成要件，尚難認為上 訴人係「因清償債務而為給付」。就本件訴訟而論，上訴人係為符合非都市土地 使用管制規則第九條規定而增加給付，自非任意給付，亦非因清償債務而為給付 。構成要件既有不符，即無民法第一百八十條第三款規定之適用。㈢、日南建設股份有限公司（以下稱日南公司）係因大將軍山莊基地之一部被徵收， 七十戶房屋合為一張建照，戶數既已減少，為求符合建照，不得不變更設計，至 變更設計後被上訴人之土地面積增加，乃為符合非都市土地使用管制規則第九條 規定所生結果，不生欺罔或顯失公平之問題。從而，日南公司疏未通知被上訴人 設計變更，是否影響被上訴人行使解除契約或減少價金之權利。設若被上訴人無 權解除契約或減少價金，則日南公司疏未通知變更設計，於被上訴人之權利不生 影響。再若被上訴人有權解除契約或減少價金，則被上訴人自知悉時起，得隨時 解除契約或減少價金，故日南公司有無通知變更設計，均於被上訴人之權利行使 不生影響，既不足以影響交易秩序，即無公平交易法第二十四條之適用。再就法 律之效力而論，位階高者效力優先，惟於適用法律之順序上，位階低者優先適用 。誠信原則不僅為解釋法律行為之帝王條款，並且為立法原則，係屬位階較高之 法律，公平交易法第二十四條乃基於誠信原則而制定之法律，在交易之範圍內， 予以具體規定，自應優先於誠信原則而適用，申言之，交易上倘不違反公平交易 法之規定，即無違反誠信原則可言，如有違反，其法律效果胥依公平交易法之規 定，違反者應負損害賠償責任，而非喪失權利。三、證據：除引用原審立證方法外，補請求履勘及鑑定系爭土地價值。乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠、上訴駁回。
㈡、上訴費用由上訴人負擔。
㈢、如受不利益判決時，願以現金或等值之可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假 執行。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
㈠、上訴人及日南公司於民國八十二年九月間向苗栗縣政府申請取得在上訴人所有坐 落苗栗市○○段七七四之一四地號土地上興建「大將軍山莊」地下一層地上四層 之建築物計七十戶之建造執照，並於八十二年十一月五日至八十三年四月十日施 作什項工程，於八十三年八月九日取得什項使用執照。被上訴人丁○○於八十三 年一月四日向日南公司購買大將軍山莊編號Ｂ房屋，同時向上訴人購買上開房 屋基地，即系爭土地面積約四九．七五坪。被上訴人庚○○之夫盧欽賢於八十二 年十月六日向日南公司購買同山莊編號Ｂ三九房屋，同時向上訴人購買上開房屋 基地，即系爭土地面積約五四．四四坪，盧欽賢於八十五年八月二十日經買賣雙 方同意，由被上訴人庚○○繼受盧欽賢買受人之地位。被上訴人戊○○於八十二 年十月十三日向日南公司購買同山莊編號Ｂ四０房屋，同時向上訴人購買上開房
屋基地，即系爭土地面積約五六．六五坪。被上訴人己○○於八十二年十月十三 日向日南公司購買同山莊編號Ｂ四一戶房屋，同時向上訴人購買上開房屋基地， 即系爭土地面積約五九．九四坪。嗣苗栗縣政府於八十三年三月間以八三府地權 字第二一一二四號函知上訴人徵收系爭土地之一部，上訴人及日南公司即於八十 三年九月十六日第一次提出建造執照變更設計申請書，經苗栗縣政府於八十四年 六月二十一日第一次准予變更設計。上訴人及日南公司又於八十四年十月五日第 二次提出建造執照變更設計申請書，經苗栗縣政府於同年十二月十二日第二次准 予變更設計，並於八十五年八月二十四日取得大將軍山莊之使用執照，上訴人嗣 於八十五年九月二十四日及八十六年一月二十三日將系爭土地分割後，移轉土地 所有權予被上訴人，日南公司則於八十六、八十七年間辦理交屋、交地手續。㈡、依兩造間土地預定買賣合約書第八條第㈢項約定：「本買賣土地倘因政府禁建或 基地上之房屋須變更設計或其他不可抗力之事由（限非歸咎於乙方之責），致不 能照原設計興建房屋時，乙方應將甲方所繳價款依中央銀行一年期定存利率計息 退還予甲方並解除本合約，甲方對乙方不得請求任何之補償或損害賠償。」已賦 予上訴人於政府禁建等不可抗力之事由，致變更房地設計與規劃而不能照原設計 興建房屋時，得解除買賣契約之權利。上訴人於給付系爭土地增加之面積時係明 知無給付義務所為之任意給付，亦即上訴人有意拋棄其給付予被上訴人等契約約 定範圍外之土地部份之返還請求權，參諸前揭民法第一百八十條第三款規定及立 法理由，上訴人不得請求返還該部分給付。且上訴人及日南公司既已取得興建大 將軍山莊之建造執照，其所為之原設計圖說顯然符合非都市土地使用管制規則之 規定。苗栗縣政府徵收部分系爭土地之範圍不及於被上訴人所買受之房屋基地， 系爭土地一部之徵收至多影響大將軍山莊獨棟部分：Ａ十五、Ａ十六、Ａ十七、 Ａ十八、Ａ十九、Ａ二三及雙併部分Ｂ十七、Ｂ十八、Ｂ十九、Ｂ二十、Ｂ二一 、Ｂ二二等十二戶無法興建，被徵收部分在原設計圖上之空地比例與其他未徵收 部分之空地比例也無顯著差距，是以大將軍山莊其餘五十八戶之房屋並無明顯不 能依原設計圖說興建之情形。足見被上訴人所買受之房屋及系爭土地未被徵收部 分（含被上訴人買受之基地），並無因系爭土地部分被徵收而變更設計規劃之必 要。日南公司於八十三年九月十六日第一次提出建造執照變更設計申請書，經苗 栗縣政府於八十四年六月二十一日第一次准予變更設計，又於八十四年十月五日 第二次提出建造執照變更設計申請書，經苗栗縣政府於同年十二月十二日第二次 准予變更設計，二次變更設計之範圍至少有：⑴建物樓層部分：自地下一層地上 四層之建物變更為地上五層之建物；⑵室內停車位部分：取消原設計置於地下一 層之室內停車空間；⑶建物樓層面積部分：增加單一樓層之室內面積（例如：將 Ｂ３３房屋之一樓室內面積自六十六．三六平方公尺增加為七十六．一二平方公 尺（即變更後之二樓室內面積））、增加建物投影面積、增加總樓地板面積；⑷ 建物樓層高度部分：將原樓高三公尺之地下一層變更為樓高三．九公尺之地上一 層等；⑸除徵收而不能興建之房屋外，另外大幅減少大將軍山莊建物戶收總數量 （主要為取消中間排即編號Ａ之獨棟部分房屋之興建）並將全區一張建照分割為 多張建照，由被上訴人等二十九戶單獨申請一張建照；⑹分割系爭土地為單獨所 有等，足見被上訴人所買受之房屋及土地確實經變更設計規劃，且依變更後之設
計規劃興建。
㈢、上訴人及日南公司二次變更被上訴人買受房地之設計規劃，均未給予被上訴人等 買受人表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施之機會，即擅按變更後之 設計興建完成，並交付予不知情之被上訴人等買受人，參諸公平交易委員會八三 、十、二一（八三）公參字第六五二一四號函及八四、一、二六（八四）公參字 第００五七三號函之意旨，應屬公平交易法第二十四條所規範足以影響交易秩序 之欺罔或顯失公平之行為甚明。再者，所謂「強迫得利」，係指表面上「受益人 」雖增加其所有之部分，看似有利，然實質上卻係違背「受益人」之意思，並無 增益所有權之效能，甚或有害其所有權之行使，參諸民法第一百四十八條第二項 規定之誠實信用原則，在法律適用上應趨向限制受損人之不當得利請求權，亦即 應認為受損人於明知其無給付義務而仍違背「受益人」之意思給付予「受益人」 ，不得主張不當得利請求權。查上訴人於原審自承「被告個人使用部分沒有增加 ，增加的部分是道路及人行道部分。」（參同日筆錄第二頁），亦即表面上雖大 幅增加被上訴人基地之所有權面積，但實質上被上訴人單獨使用部分卻未明顯增 加，並欲使被上人等預售屋買受人負擔超出預期之購地價金，已違背被上訴人之 意思，且並未增益該部分土地及被上訴人原買受土地之所有權效能（蓋被上訴人 既已依土地預定買賣合約書第二條約定給付公共設施費予上訴人，上訴人本即應 給付私設道路予被上訴人供通行之用），本件上訴人明知其無給付逾原約定土地 面積之土地（即作為「大將軍山莊」社區○設道路使用之土地）予被上訴人，竟 仍給付該部分土地予被上訴人，顯係強迫被上訴人取得逾契約約定土地面積範圍 外且僅能作為「大將軍山莊」社區○設道路使用之土地）可證，參諸民法第一百 四十八條第二項規定，就此上訴人惡意之行為，顯應不應准其不當得利請求權。㈣、本件縱認系爭土地於買賣契約成立後因不可歸責於上訴人之土地一部被徵收，致 不得不隨之調整規劃，必須移轉超過原約定面積土地予被上訴人，始符合非都市 土地使用管制規則第九條規定，亦即縱認上訴人於給付前因不可歸責之事由無法 依原約定債之本旨為給付，上訴人本得援引民法第二百二十五條第一項給付不能 規定，免為給付，亦得依前揭土地預定買賣合約書第八條第三項規定解除契約。 惟上訴人竟於明知得解除契約、免為給付且未告知被上訴人變更設計規劃及增加 土地之範圍之情形下，選擇給付超出原約定面積之系爭土地予被上訴人，其所為 給付顯係任意，自不得訴請被上訴人返還不當得利。㈤、依本件土地分割面積表所示，可知分割後各基地之面積大小不一，足見上訴人及 日南公司分割徵收範圍外基地之方式，並非平均分配，其分割之標準為何？公平 性何在？分割後之基地，除Ａ二九、Ａ三０、Ａ三一、Ａ三二等少數四戶獨棟房 屋所分配之土地有部分作私設道路使用外，其餘獨棟房屋之基地部分於分割後均 由各獨棟房屋所有權人專用；但是雙併部分房屋之基地於分割後，卻有相當比例 之土地規劃為大將軍山莊公共設施之私設道路供大將軍山莊全體住戶使用，不能 專用，由此可見上訴人及日南公司於分割徵收範圍外之土地時，並無標準及公平 性可言，顯係任意為之。再者，被上訴人等雙併部分房屋所有權人既已於向上訴 人買受土地時支付公設設施費用予上訴人（參土地預定買賣合約書第二條及房屋 預定買賣合約書第十二條第㈠款約定），本得使用大將軍山莊內一切公共設施（
景觀、管理員室、私設道路及擋土設施等），今上訴人及日南公司分割大將軍山 莊基地並給付予被上訴人後，被上訴人等之專用部分並無增加，共用部分之使用 權能亦無不同，反而增加土地稅負之負擔，更遭受上訴人請求返還不當得利之不 利益，有何利益可言？
三、證據：除引用原審立證方法外，補提：廣告圖說節本、台灣鐵路局函、說明書、 水土保持設施平面圖等影本各一份為證。
丙、本院依職權調閱臺灣臺中地方法院八十九年度訴字第七一三號、本院八十九年度 上字第三七五號卷，及依職權傳訊證人甲○○、乙○○。 理 由
一、上訴人起訴主張：伊提供坐落苗栗縣苗栗市○○段七七四之一四地號土地予日南 公司開發大將軍山莊，由日南公司負責土地之規劃及房屋之建築，並委託他人代 為銷售，被上訴人丁○○、訴外人盧欽賢、被上訴人戊○○、己○○依序於民國 八十三年一月四日、八十二年十月六日、八十二年十月十三日、八十二年十月十 三日，分別與伊、日南公司訂立屬契約聯立性質之土地買賣契約、房屋買賣契約 ，向伊購買大將軍山莊Ｂ棟第三三戶、Ｂ棟第三九戶、Ｂ棟第四十戶、Ｂ棟第四 一戶房屋之基地，約定購買土地面積分別為四九．七五坪、五四．四四坪、五六 ．六五坪、五九．九四坪，其後盧欽賢購買部分經買賣雙方於八十五年八月二十 日同意，由被上訴人庚○○繼受，被上訴人係以房屋買賣為主要目的，兩造簽訂 之土地買賣契約應居於從屬地位。嗣因八十三年四月間，台灣鐵路管理局為實施 山線鐵路雙軌工程，由苗栗縣政府徵收大將軍山莊基地之一部，此項土地徵收之 不利益悉由伊吸收，惟所餘土地之規劃不得不隨之調整，建物之變更設計亦屬必 要，然該徵收並非禁建，與契約之約定解除原因不符，伊尚無法單方解除具從屬 性質之土地買賣契約。被上訴人所買受之房屋乃與其他二十五戶共二十九戶房屋 合併為一張建築執照，平均建蔽率百分之三四．五八，但由於地形不同與土地分 割之結果，各戶房屋之建蔽率自亦多寡不同，而大將軍山莊之基地係屬丙種建築 用地，依非都市土地使用管制規則第九條規定，建蔽率為百分之四十，容積率為 百分之一百六十，為符合非都市土地使用管制規則第九條規定，辦理土地所有權 登記時，不得已給付被上訴人丁○○、庚○○、戊○○、己○○各取得七四．七 七坪、六九．０二坪、六七．五一坪、七五．三八坪，其結果，其等四人於土地 買賣契約外各增加二五．０二坪、一四．五八坪、一０．八六坪、十五．四四坪 土地。被上訴人買受之房屋雖經二次變更設計，但個別建物與原始設計大致相符 ，並不影響買賣契約之效力，復因客戶眾多，建築規劃又屬專業事項，倘欲取得 全體客戶共同一致同意，恐窒礙難行，亦未必有利於消費者，故二次變更設計未 通知消費者，且因所有權移轉後，被上訴人迄無異議，應認其瑕疵已治癒。而被 上訴人就前開增加取得之土地，顯然自始欠缺債之關係，應為無法律上之原因， 而被上訴人取得土地所有權與伊喪失土地所有權間，係基於同一事實，兩者間有 直接因果關係，被上訴人本應返還其土地，惟返還土地之結果，必將違反非都市 土地使用管制規則第九條之強制規定，被上訴人所受利益依其性質已不能返還， 自應以受領時之土地市價為每坪七萬元計算償還，爰依不當得利之法律關係請求 等情。求為命被上訴人丁○○、庚○○、戊○○、己○○應依序給付伊一百七十
五萬一千四百元、一百零二萬零六百元、七十六萬零二百元、一百零八萬零八百 元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之判決 。
二、被上訴人則以：上訴人給付予伊之土地，其價款已包含大將軍山莊內包括私設道 路等所有公共設施之費用，伊受領逾契約約定基地面積範圍之土地，係興建私設 道路等公共設施用，伊並無不當得利問題；系爭土地雖經苗栗縣政府徵收一部分 ，但不須將大將軍山莊之全區規劃變更，惟日南公司及上訴人竟大幅度變更設計 已超過部分土地被徵收之必要範圍，且違反公平性原則獨厚於同需使用私設道路 之獨棟房屋，將私設道路連同路旁空地規劃由購買雙併房屋之伊等四人單獨所有 ，使獨棟房屋未分擔持有大部分私設道路產權面積，應屬違約行為；上訴人或日 南公司如不能依原設計規劃土地興建房屋須變更設計時，自應取得伊之同意或合 意解除買賣契約，方符合契約本旨，上訴人未經伊同意擅為二次變更設計，致上 訴人之基地面積暴增。又伊交屋時因日南公司不實告知、未取得詳細施工圖說、 復非建築專業人士，始未能向上訴人及日南公司異議，不能認瑕疵已治癒；上訴 人所有之系爭土地及日南公司興建之房屋既經二次變更設計，上訴人本應依土地 預定買賣合約書第八條第三項約定，解除土地買賣合約，將價金加計利息返還伊 ，上訴人未依約定解除買賣合約，仍給付逾原約定範圍之土地予伊，上訴人所為 之給付並非不得已，顯係任意為之，並有意拋棄其給付予伊契約約定範圍外土地 部分之返還請求權，依民法第一百八十條第三款規定，不得請求返還；上訴人及 日南公司二次變更伊買受基地及房屋之規劃設計，均未給予伊等買受人表示同意 、解除契約、減少價金或其他和解措施之機會，即擅自按變更後之設計興建完成 ，並交付予不知情之伊等買受人，已違反公平交易法第二十四條之規定，以欺罔 或顯失公平之手段強迫伊等消費者買受其能力範圍外之商品，上訴人及日南公司 之銷售手段已違反誠信原則，而不得向伊請求返還不當得利等語，資為抗辯。三、上訴人主張伊提供土地予訴外人日南公司開發大將軍山莊，由日南公司負責土地 之規劃及房屋之建築，並委託他人代為銷售，被上訴人丁○○、庚○○、戊○○ 、己○○分別購買大將軍山莊Ｂ棟第三三戶、Ｂ棟第三九戶、Ｂ棟第四十戶、Ｂ 棟第四一戶雙拼透天別墅型房屋及基地，且均已取得所有權。嗣台灣鐵路管理局 為實施山線鐵路雙軌工程，由苗栗縣政府徵收大將軍山莊基地之一部，該土地因 而規劃調整，並經二次變更建築設計，被上訴人丁○○、庚○○、戊○○、己○ ○原約定購買土地面積分別為四九．七五坪、五四．四四坪、五六．六五坪、五 九．九四坪，其後辦理土地所有權登記時，依序取得七四．七七坪、六九．０二 坪、六七．五一坪、七五．三八坪，致被上訴人於土地買賣契約外各增加二五． ０二坪、一四．五八坪、一０．八六坪、十五．四四坪土地等事實，為被上訴人 所不爭執，並有上訴人提出土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書各四件、 苗栗縣政府八十三年三月十四日八三府地權字第０二一一二四號函、建造執照設 計申請書、圖說節本及建照執照、第一次建造執照變更申請書及圖說節本、第二 次建造執照變更申請書及圖說節本、使用執照申請書、使用執照等影本各一件及 土地登記謄本五件、建物登記謄本四件、照片六件為證，堪信上訴人此部分之主 張為真實。
四、本件兩造所爭執者，厥為被上訴人於系爭土地買賣契約外各增加取得之土地，是 否為不當得利？如係不當得利，上訴人得否請求被上訴人償還價額？㈠、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之 原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第一百七十九條固定有明文。但如係因 清償債務而為給付，於給付時明知無給付之義務者，則不得請求返還之，亦為同 法第一百八十條第三款所明定。惟民法第一百八十條第三款所謂非債清償，須債 務人所為給付，出於任意為之者，始足當之，若因避免強制執行，而為給付者， 雖於給付時，明知債務不存在，仍非不得請求返還（最高法院七十四年台上字第 一０五七號、八十一年度台上字第二一二三號判決意旨參照），換言之，債務人 所為給付，如非出於任意者，即得請求返還。
㈡、上訴人主張兩造間買賣契約成立後，台灣鐵路管理局為實施山線鐵路雙軌工程， 由苗栗縣政府徵收大將軍山莊基地之一部，土地之規劃不得不隨之調整，建築執 照之變更設計亦屬必要，為符合非都市土地使用管制規則第九條所定建蔽率及容 積率之規定，始移轉超過原約定面積之土地所有權予被上訴人等語，被上訴人則 以變更並非必要等語。查本件上訴人給付超過被上訴人丁○○、庚○○、戊○○ 、己○○於土地買賣契約外之二五．０二坪、一四．五八坪、一０．八六坪、十 五．四四坪土地，雖基於上訴人有意識之給付而增加被上訴人之財產，惟此超過 之土地，因不在兩造契約約定給付之內容及範圍內，此部分是否為屬自始欠缺目 的之「非債清償」？按民法第一百八十條第三款規定明知無債務之清償，不得請 求返還，該款之規定係屬例外規定，故解釋上，應從嚴解釋其構成要件，參照上 開最高法院判決意旨，即除須無債務存在及於給付時明知無給付之義務外，尚須 因清償債務而為給付，始足當之。查，被上訴人除向上訴人買受土地外，並另向 日南公司購買地上建物。而本件買賣土地為山坡地保育區之丙種建築用地，依內 政部「非都市土地使用管制規則」第九條第三款規定：「丙種建築用地：建蔽率 百分之四十。容積率百分之一百六十。」，即地上建物之投影面積不得逾基地面 積百分之四十，而建物總樓地板面積則不得逾基地面積百分之一百六十。被上訴 人買受之房屋係大將軍山莊Ａ棟Ｂ棟共計七十戶合為一張建築執照，基地既一部 被徵收，戶數亦隨同減少，則建築執照當然應予申請變更，此並據證人建築師甲 ○○於本院證述屬實，其並於書狀補陳「一、由於鐵路經過基地下方，造成基地 面積改變，所以一定要變更設計。」（見本院卷第一四二頁），證人即建築師乙 ○○於本院亦證稱「．．因為隧道經過而變更的話，一定要變更的．．」等語（ 見本院卷第一四八頁），足見本件土地經台灣鐵路管理局開挖隧道原因，致一定 要變更設計，且為符合上開非都市土地使用管制規則第九條有開建蔽率之規定， 乃於建築執照申請變更後，Ａ棟與Ｂ棟之建築執照各自獨立，Ｂ棟二十九戶房屋 合併為一張建築執照，平均建蔽率百分之三四．五八，而辦理土地所有權移轉登 記時，使被上訴人丁○○取得土地約七四．七七坪；被上訴人庚○○取得土地約 六九．０二坪；被上訴人戊○○取得土地約六七．五一坪；被上訴人己○○取得 土地約七五．三八坪。因而被上訴人四人於土地買賣契約之外，丁○○增加土地 二五．０二坪，庚○○增加一四．五八坪，戊○○增加一０．八六坪，己○○增 加一五．四四坪。足見上訴人主張其給付係為符合法令而有不得已事由而為給付
等語，應為可採。被上訴人再以證人乙○○於本院九十二年六月二日十三日準備 程序中證稱「不變更設計的時候還是可以蓋起來」等語，及引用台灣鐵路管理局 八十四年一月十七日八十三鐵山線字第三０七五八號函，而認為本件被上訴人所 購買之系爭土地無須變更設計云云，惟被上訴人向上訴人及日南公司所購得系爭 房地時，是以一宗建築執照申請建築之事實，為兩造所不爭執，並經證人乙○○ 於本院證述屬實，可見系爭土地為整體設計，因經鐵道通過部分土地，如建商與 承購戶不負共同承擔，而要求保留被上訴人所購得之土地及坐落之房屋不變，顯 然不符公平及經濟利益；再依上開台灣鐵路管理局函說明二：「．．規劃作社區 巷道使用位置與遂道安全並無妨害，有社區巷道功能，本局自當予以維持，請逕 向苗栗縣政府辦理變更申請．．」等語，僅在說明規劃為社區巷道之使用情形， 尚非在說明本件有無須變更設計之情形，是被上訴人上開所辯，為不足取。㈢、再依兩造間土地預定買賣合約書第三條第㈢項約定：「如甲方（即被上訴人）逾 期十五日未繳，經乙方（即上訴人）催告後仍不給付已積欠之利息、滯納金及期 款者，視為甲方違約，乙方得將本約及與本約有連帶關係之另約（房屋預定買賣 契約書），不經催告逕行解除．．．」；第九條約定：「本合約應與另約『房屋 預定買賣合約書』同時簽訂並共同履行否則以違約論。」；及依被上訴人與日南 公司間房屋預定買賣合約書第四條第㈢項約定：「倘甲方（即被上訴人）逾期十 五日未繳，經乙方（即日南公司）催告後仍不給付已積欠之利息、滯納金及期款 者，視為甲方違約，乙方得將本約及與本約有連帶關係之另約（土地預定買賣契 約書），不經催告逕行解除．．．」；第十三條約定：「本合約書應與另約『土 地預定買賣合約書』同時簽訂並共同履行，否則以違約論。」。又依上揭「土地 預定買賣合約書」第八條第㈤項：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有 同等效力，本約及附件任何一部分不履行視為全部違約。」，及「房屋預定買賣 合約書」第十二條第㈦項：「本約之附件、附表均視為本約之一部分，與本約具 有同效力，本約及附件、附表任何一部分有不履行之情事者，視為全部違約。」 之約定，因此，判定兩造間是否有違約不履行債務之事由，自應合併觀察合約書 及其附件、附表全文，始符當事人間之真意。被上訴人辯稱土地預定買賣合約書 第八條第㈢項約定：「本買賣土地倘因政府禁建或基地上之房屋須變更設計或其 他不可抗力之事由（限非歸咎於乙方之責），致不能照原設計興建房屋時，乙方 （即上訴人）應將甲方所繳價款依中央銀行一年期定存利率計息退還予甲方並解 除本合約，甲方（即被上訴人）對乙方不得請求任何之補償或損害賠償。」已賦 予上訴人於政府禁建等不可抗力之事由，致變更房地設計與規劃而不能照原設計 興建房屋時，得解除買賣契約之權利，而上訴人竟不行使，有違誠信原則等語， 但為上訴人所否認。按「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切 證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真 意。」（最高法院十九年度上字第二八號判例參照），依兩造所定該合約書第八 條第㈢項所指致變更房地設計與規劃而不能照設計興建房屋時，上訴人應解除本 件買賣契約之約定，應指變更設計後，有更不利於被上訴人對房屋之利用或礙難 興建之情形而言，始符合兩造立約之真意，並非指一有變更設計，上訴人即應解 除契約。查本件日南公司於八十三年九月十六日第一次提出建造執照變更設計申
請書，經苗栗縣政府於八十四年六月二十一日第一次准予變更設計，又於八十四 年十月五日第二次提出建造執照變更設計申請書，經苗栗縣政府於同年十二月十 二日第二次准予變更設計，二次變更設計之範圍⑴建物樓層部分：自地下一層地 上四層之建物變更為地上五層之建物；⑵室內停車位部分：取消原設計置於地下 一層之室內停車空間；⑶建物樓層面積部分：增加單一樓層之室內面積（例如： 將Ｂ３３房屋之一樓室內面積自六十六．三六平方公尺增加為七十六．一二平方 公尺（即變更後之二樓室內面積））、增加建物投影面積、增加總樓地板面積； ⑷建物樓層高度部分：將原樓高三公尺之地下一層變更為樓高三．九公尺之地上 一層等；⑸除徵收而不能興建之房屋外，另外大幅減少大將軍山莊建物戶收總數 量（主要為取消中間排即編號Ａ之獨棟部分房屋之興建）並將全區一張建照分割 為多張建照，由被上訴人等二十九戶單獨申請一張建照；⑹分割系爭土地為單獨 所有等，有被上訴人提出之建造執照設計申請書、建照設計圖說節本、建照影本 、第一次建造執照變更設計申請書、第一次建照變更設計圖說節本、第二次建照 變更設計圖說、第二次建造執照變更設計申請書、原始設計、第一次變更及第二 次變更面積表、建造執照背面紀事、使用執照申請書、使用執照等影本附卷可稽 。復本院到場勘驗現場結果，道路寬度原由六米增加為七．九米，故增加之道路 寬度為一．九米。而被上訴人之建物寬度分別為丁○○一○．四米，庚○○七． 三米，戊○○八．二米，己○○八．三五米，製有勘驗筆錄在卷可稽，再按上開 勘驗結果核算被上訴人使用於道部分之情形．被上訴人丁○○為五．九八坪（計 算式：1.9×10.4×0.3025＝5.98），被上訴人庚○○為四．二坪（計算式：1.9 ×7.3×0.3025＝4.2），被上訴人戊○○為四．七一坪（計算式：1.9×8.2 × 0.3025＝4.71），被上訴人丁○○為四．八坪（計算式：1.9×8.35×0.3025 ＝ 4.8），依上開計算結果，參酌丁○○增加之土地：二五．○二坪，庚○○增加 之土地一四．五八坪，戊○○增加之土地一○．八六坪，己○○增加之土地一五 ．四四坪，足見被上訴人並非全然增加土地均使用於道路，足見被上訴人所買受 之房屋及土地確實經變更設計規劃，無論在房屋或道路之使用將比設計更寬廣， 並無比原設計更不利，故被上訴人引用兩造間所簽訂之土地預定買賣契約書第八 條第㈢項而認上訴人有違誠實信用原則，及伊受領逾契約約定基地面積範圍之土 地係興建私設道路等公共設施用，並包含括在伊等所繳納之價款內，為無不當得 利等語，為不可採。
㈣、基上所陳，上訴人與被上訴人丁○○、戊○○、己○○及被上訴人庚○○之前手 盧欽賢簽訂買賣契約後，因土地被徵收而使得容積率無法符合法令之規定，上訴 人為使被上訴人所購買之建物能維持原貌，而依法變更設計，並無不法。而容積 率及建蔽率乃法律之強制規定，非可自由任意改變，縱未知會被上訴人，要難因 此即遽認上訴人之行為有違誠信原則，故本件之情形顯與民法第一百八十條第三 款規定之任意給付之情形有間，是被上訴人尚不得據此為抗辯之事由。五、被上訴人再以：上訴人及日南公司二次變更被上訴人買受房地之設計規劃，均未 給予被上訴人等買受人表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施之機會， 即擅按變更後之設計興建完成，並交付予不知情之被上訴人等買受人，應屬公平 交易法第二十四條所規範足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，依民法第
一百四十八條第二項規定，應不得依不當得利請求等語，並舉公平交易委員會八 三、十、二一（八三）公參字第六五二一四號函及八四、一、二六（八四）公參 字第００五七三號函之意旨為證（原審卷第二宗第十五、十六頁），但為上訴人 否認。查上開函示意旨略稱公平交易法第二十四條規定「除本法另有規定外，事 業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」所謂「交易秩序 」應包括事業間之交易秩序及事業與消費者間之交易秩序，故一事業從事商業活 動時，如於交易過程中為欺罔或顯失公平之手段，足以影響交易秩序時，即違反 上開法條之規定。是以，建築業者申領建造執照後，在法規許可範圍內，必要時 得因事實上需要依法變更設計，但建築業者如未知會買受人，即逕自變更設計， 使原買受人無從選擇而不得不接受，顯有憑恃其已收受價金等優勢地位，為影響 交易秩序之顯失公平行為，自應通知原買受人，並給予表示同意、解除契約、減 少價金或其他和解措施之選擇，方為對等，否則即屬違反公平交易法第二十四條 規定，惟查，該函示係在解釋有關建商就預售屋出售部分逕自變更隔間設計，以 增加戶數銷售之行為而言（見上開行政院公平交易委員會八十三年十月二十一日 八三公參字第六五二一四號函之主旨），係建商為牟利而變更隔間設計銷售，與 本件係因大將軍山莊基地之一部被徵收，七十戶房屋合為一張建照，戶數既已減 少，為求符合建照，不得不變更設計，及變更設計後被上訴人之土地面積增加， 係為符合非都市土地使用管制規則第九條規定所生結果之情形者不同，自不生欺 罔或顯失公平之問題。縱訴外人日南公司疏未通知被上訴人本件之設計變更，應 僅是否影響被上訴人行使解除契約或減少價金之權利，故日南公司有無通知變更 設計，均於被上訴人之權利行使不生影響，既不足以影響交易秩序，自無公平交 易法第二十四條及民法第一百四十八條第二項誠實信用原則之適用，是被上訴人 上開所辯，實不足取。
六、末按被上訴人所受之利益為土地，惟礙於「非都市土地使用管制規則」之規定， 該所受利益之性質已不能返還，然被上訴人仍應依民法第一百八十一條但書規定 ，應償還其價額。又依民法第一百八十二條第二項規定受領人其後知無法律上之 原因者，應將其知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息一併償還，即不當 得利之受領人應返還其所受領之利益，如受領人為善意時，以現時利益為限負返 還義務（最高法院八十五年度台上字第四五號判決參照）。本件被上訴人雖受領 上訴人之原契約外之系爭土地，但因上訴人於二次變更設計時均未予通知，為兩 造所不爭執，上訴人亦未舉證證明有告知被上訴人「無法律上原因」之變態事實 ，是被上訴人屬善意受領人，其等於受領時既不知為無法律上之原因而受領，係 其後於本件訴訟中始知之，應可確認。故上訴人認被上訴於八十五年間受領土地 所有權狀時應知悉土地面積增加云云，為不可採。本件被上訴人增加之系爭土地 ，經財團法人中華民國企業技術鑑定委員鑑定現時價值，每坪價值為三萬二千八 百元，核計被上訴人丁○○部分為八十二萬零六百五十六元、被上訴人庚○○部 分為四十七萬八千二百二十四元、被上訴人戊○○部分為三十五萬六千二百零八 元、被上訴人己○○部分為五十萬六千四百三十二元，有上開委員會鑑定報告書 一份附卷可稽，雖本件上訴人係於九十年九月向原法院提起本件訴訟請求，距本 院於九十二年四月函上開鑑定機關為鑑定時有一年多，惟相距時間不長，亦無事
證足以證明系爭不動產價值有變易之情，故仍應以本次鑑價之時價為被上訴人知 悉無法律上原因時之現時利益以核計其償還價值。七、綜上所述，上訴人本於不當得利之法律關係，請求被上訴人丁○○給付八十二萬 零六百五十六元、被上訴人庚○○給付四十七萬八千二百二十四元、被上訴人戊 ○○給付三十五萬六千二百零八元、被上訴人己○○給付五十萬六千四百三十二 元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起即被上訴人丁○○、戊○○、己○○自 民國九十年十月十四日起；被上訴人庚○○自民國九十年十月十五日起，均至清 償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為 無理由，應予駁回。又，上訴人勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執 行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於上訴人敗 訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就上開應准許部分，為上 訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判， 為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項至第五項所示，並依聲請為附條 件之准、免假執行之宣告。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗 訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判 ，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與本件判決之結果不生影響，爰 不一一審酌。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、 第四百四十九條第一項、第八十五條第一項前段、第七十九條但書、第七十八條 、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 七 月 三十 日~B1 民事第七庭審判長法官 簡清忠
~B2 法官 陳賢慧
~B3 法官 盧江陽
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份叁拾肆元）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 康孝慈
中 華 民 國 九十二 年 七 月 三十一 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人
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