臺灣高等法院民事判決 九十二年度重上更㈠字第五號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 李壬浩律師
被 上訴 人 乙○○
訴訟代理人 陳淑貞律師
複 代理人 黃耀鈞
右當事人間返還租賃物事件，上訴人對於中華民國八十九年十一月二十九日臺灣新竹
地方法院八十九年度重訴字第一六六號第一審判決提起上訴，經最高法院發回，本院
判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
一、本件被上訴人主張：伊於民國（下同）八十八年十一月十六日將所有坐落新竹市 ○○段一○八五號土地如原判決附圖（下稱附圖）所示點１至連接線面積四四 七七‧九二平方公尺（下稱系爭土地）出租與上訴人耕作，約定每年租金新台幣 （下同）五萬元，租期五年。詎上訴人竟於該土地如附圖所示Ａ部分面積二○六 ‧三四平方公尺、Ｂ部分面積二三四‧五九平方公尺、Ｃ部分面積一三五‧二九 平方公尺、Ｄ部分面積一五○‧八三平方公尺、Ｅ部分面積一九‧七六平方公尺 、Ｆ部分面積一○‧○四七七平方公尺上，搭蓋建物（下稱系爭建物），交由錫 安教會從事宗教活動之用，違反約定使用收益之方法，伊已於八十九年一月四日 依民法第四百三十八條第二項規定終止租約，且上訴人不自任耕作，依耕地三七 五減租條例第十六條規定，租約亦屬無效。租約既因終止或無效而不存在，上訴 人仍繼續占用系爭土地，自屬無權占有，其並因而受有相當於租金之利益，致伊 受有損害等情。依民法第七百六十七條及第一百七十九條規定，求為命上訴人拆 除系爭建物，返還系爭土地與伊，並自八十九年二月十六日起至返還系爭土地之 日止按年給付伊五萬元之判決等語。原審為被上訴人勝訴判決後，上訴人不服提 起上訴，被上訴人答辯聲明：求為判決如主文所示。二、上訴人則以：伊在系爭土地上搭建建物，係經被上訴人同意，且僅供農場經營人 員留守及前來幫忙之教友棲息之用，並未交由教會從事宗教活動，無違反約定使 用方法之情事，被上訴人不得終止租約，或主張租約無效等語，資為抗辯。原審 為上訴人敗訴判決後，上訴人不服提起上訴，上訴聲明求為判決 (一) 原判決廢 棄。(二)被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、被上訴人主張系爭土地為其所有，其於八十八年十一月十六日與上訴人訂立土地 租賃契約書，將系爭土地中如附圖所示點１至１２之連接範圍，面積四四七七點 九二平方公尺出租予上訴人作為農作使用，雙方約定上訴人僅得在系爭土地上畜 牧、養殖及種植農作，每年租金為五萬元，租賃期間為五年，而上訴人於取得土 地之占有後，即在系爭土地上搭設有如附圖所示Ａ部分含地基使用部分之面積二 ○六點三四平方公尺、Ｂ部分含地基使用部分之面積二三四點五九平方公尺、Ｃ 部分含地基使用部分之面積一三五點二九平方公尺、Ｄ部分含地基使用部分之面
積一五○點八三平方公尺、Ｅ部分含地基使用部分之面積一九點七六平方公尺及 Ｆ部分含地基使用部分之面積一○點○二平方公尺之地上物等事實，業據被上訴 人提出系爭土地之土地登記簿謄本、土地租賃契約書影本、照片等為證（見原審 卷第十二－十九頁、八一頁），並經原法院履勘現場且囑託新竹市地政事務所派 員測量，製有勘驗筆錄及該所於八十九年十月二十日八九新地測字第八六九六號 複丈成果圖在卷可稽（見原審卷第四九－五二頁、一二七－一二八頁），且為上 訴人所不爭執，堪信為真實。
四、被上訴人另主張上訴人在系爭土地內興建數棟地上建物，並將其租得之土地作為 其教友聚會活動之用乙節，已據其提出現場照片數禎為證（見原審卷第八一頁） ，經查，依其中一張照片所示（見原審卷第十八頁），上訴人確有於系爭土地及 道路外圍，設立其所屬基督教新約教派下轄之「晨星新竹教會」之招牌，以指引 其教友前至該處，且依其中一張照片所示（見原審卷第八一頁），於八十九年六 月二十五日之週日，確有不少教徒聚集在上訴人興建、署名為「晨星」之木造建 築內之情形，且經原法院履勘現場結果，發現該中間署名為「晨星」之大型木屋 內，擺設有電視數台、並無隔間，其內放置有多張椅子，並擺放有多本基督教聖 經、歌本、樂器等物，且在該木屋內貼有輪值表，其上並記載「２０００年七月 份新竹教會週間及主日弟兄姊妹各項聖工服事輪值表」，而上訴人於履勘當時， 亦自承於假日有在其內舉行教會活動之事實，此有原法院制作之勘驗筆錄在卷可 憑（見原審卷第五○－五一頁），準此，被上訴人主張上訴人有於系爭土地內為 教會活動乙節，堪信為實在。上訴人辯稱該木造建築僅係作為前來幫忙之教會弟 兄從事農作之挑選及加工及上訴人宣揚其有機生產理念之處所，眾人僅於工作前 在該處唱唱聖歌，並未於該處從事所謂之教會活動云云，與事實不符，尚不足採 。
五、被上訴人又主張：上訴人搭建前述之地上物，係將系爭土地作為教會活動使用， 已違反兩造間有關該土地作為農用之約定使用方式，經被上訴人發函阻止上訴人 繼續為之，惟上訴人仍不停止，其得依據民法第四百三十八條規定主張本件租約 具有終止事由發生，並得據以終止租約。其乃於八十九年一月四日發函向上訴人 表示終止租約，該函已為上訴人收受等語，並提出律師函及回執聯影本、新竹建 中郵局第四二及八四號存證信函為證（見原審卷第二○－二三頁）。上訴人對於 其已收到上開函文之事實並不爭執，惟否認有違約使用系爭土地之情形，並以前 揭情詞置辯。經查：
(一)按土地法所稱之耕地租用，依照土地法第一百零六條之規定，乃以自任耕作為目 的，約定支付地租，使用他人之農地者稱之。而所謂之耕作，包括漁牧，是故凡 租耕他人之農地或雖非農地，而其租用目的係種植一般農作物者，固均為耕地租 用，即使租用目的係從事漁牧者，亦同為耕地租用。經查系爭土地乃編訂為特定 農業區之農牧用地，有被上訴人提出之土地登記簿謄本在卷可憑（見原審卷第十 二頁），而兩造所訂之系爭契約書中已明示租賃土地為農作地，並於契約書第五 條約定被上訴人僅在上訴人為了農、漁、牧灌溉用水之需求下，須具名並協助上 訴人申請水庫之灌溉用水，另第六條亦約定被上訴人僅在系爭承租地供上訴人作 為畜牧、養殖、種植之範圍內，同意上訴人搭建混泥土、鐵架之寮舍及停車場。
因此，依上述契約之約定，應認兩造間就系爭土地所訂租約，係屬由上訴人以自 任畜牧、養殖、種植等耕作使用為目的，約定支付地租予被上訴人，以使用被上 訴人所有系爭農地之耕地租賃契約。而兩造對於系爭租約係屬耕地租賃契約乙節 ，亦不爭執。
(二)被上訴人雖主張：本件租約雖具有耕地租賃之性質，但兩造並非以訂立三七五減 租租約之意思為訂約，所以並無該條例之適用云云。惟查系爭租約既屬耕地租約 ，訂約日期係八十八年十一月十六日所訂立，依農業發展條例第二十條第二項規 定：「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前已依耕地三七五減租條例， 或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外， 其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。」，系爭契約 並無農業發展條例之適用，且不論兩造是否以訂立三七五減租租約之意思訂約， 依法應有耕地三七五減租條例之適用。
六、被上訴人復主張：系爭租約縱使有三七五減租條例之適用，上訴人並未將系爭土 地做為耕地使用，顯然有不自任耕作之情事，依耕地三七五減租條例第十六條規 定，系爭租約已構成無效等語。上訴人則否認其有不自任耕作之事實。經查：(一)承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反此規定時 ，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第 十六條第一項及第二項分別定有明文。
(二)查被上訴人所出租予上訴人之系爭土地中如原判決附圖所示點１至１２之連接範 圍、面積四四七七點九二平方公尺之土地中，其中靠北側部分係作為對外連絡之 產業道路，另一部分則由上訴人開墾作為菜園、花圃及種植草皮，一部分施設漁 池，其餘部分則由上訴人鋪設紅磚道及興建上開地上建物，有上開勘驗筆錄、複 丈成果圖及上訴人所提出之現場照片在卷可憑（見原審卷第九六－一○三頁）， 是上訴人充其量僅在系爭土地部分面積內有種植農作及漁牧，並非就系爭土地全 部面積供作農業使用甚明。
(三)按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以 承租之土地供自己從事耕作之用而言：如承租人以承租土地之全部或一部供非耕 作之用或轉租或借與他人使用，均在不自任耕作之列，應構成同條第二項所定原 訂租約無效之原因。查兩造簽訂之土地租賃契約書係屬耕地租賃，而該租賃契約 書第六條固記載：「乙方（即上訴人）於承租地使用畜牧、養殖、種植之範圍， 甲方（即被上訴人）同意乙方搭建混泥土、鐵架之寮舍、停車場及水泥道供人員 車輛使用」等語（見原審卷第十六頁）。惟查被上訴人同意上訴人於承租土地上 搭建寮舍、停車場及水泥道，係為便利耕作而設，而上訴人於系爭土地上除搭蓋 之地上物、鐵皮屋面積即占總面績三分之一外，尚有作為教會活動之草坪、人行 紅磚步道及造景之花圃，凡此非屬耕作之面積，顯已大於被上訴人自稱之耕作面 積，是以上訴人將之提供作教會活動場所，顯非供耕作之用，即有不自任耕作之 情事。
七、上訴人辯稱被上訴人於其投入大量之人力、物力改良系爭土地後，方致函為終止 租約之意思表示，其權利之行使有違誠信原則云云。查兩造係因合意而於八十八 年十一月十六日簽訂系爭農地之租賃契約，並於契約第六條明定上訴人僅得限於
農牧、養殖、種植之範圍內使用系爭土地，已如前述，又上訴人於取得系爭土地 之占有後，卻於訂約後一個月內在系爭土地上搭蓋多棟鐵皮屋及興建一棟大型木 造建築，並設置「晨星新竹教會」招牌，在該處從事教會活動等情，顯有不自任 耕作之情事，亦如前述，被上訴人不得已始於八十九年一月四日發函終止租賃契 約，並非損害上訴人為目的，乃其法定權利之合法行使，並無上訴人所指違反公 共利益之可言，上訴人辯稱被上訴人行使其契約終止權，乃違反誠信原則而無效 云云，尚難成立。
八、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有者， 得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定 有明文。本件上訴人既有不自任耕作之情事，經被上訴人合法予以終止契約後仍 占有上開土地，自屬無權占有，準此，被上訴人依民法第七百六十七條所有物返 還請求權之法律關係，請求上訴人將系爭土地上之上開地上物拆除，並將上開土 地（合計四千四百七十七點九二平方公尺）返還予被上訴人，即屬有據，應予准 許。
九、次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益致他人受 有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受利益為限，無權占有他人 土地，依社會通常觀念，顯然可能獲得有相當於租金之利益 (最高法院六十一年 台上字第一六九五號判例參照）。且按依土地法第一百零五條準用同法第九十七 條第一項之規定，城市土地之租金，以不超過土地申報總價年息百分之十為限。 本件被上訴人另主張上訴人應自八十九年二月十六日起至返還前述土地之日止， 給付被上訴人相當於年租金五萬元之不當得利，已據其提出土地謄本、地價證明 書各一份為證（見原審卷第十二、六三頁）。經查上訴人於被上訴人終止租約後 繼續占用系爭土地係無正當權源，已如前述，則被上訴人以上訴人係無權占有， 主張上訴人應給付被上訴人相當於租金之不當得利，洵屬有據。又查，系爭一０ 八五地號土地於八十八年七月間之申報地價為每平方公尺五百二十八元，有上開 土地登記簿謄本在卷可憑，而因上訴人所占用之範圍，其面積為四千四百七十七 點九二平方公尺，該部分土地之申報地價總額為二百三十六萬四千三百四十二元 （計算公式為申報地價五百二十八元乘以四千四百七十七點九二平方公尺等於二 百三十六萬四千三百四十二元，元以下四捨五入），如以申報總價之年息百分之 十計算，其數額為二十三萬六千四百三十四元。本院斟酌系爭土地係屬農業用地 ，距離中山高速公路約二百公尺，後方是山丘，山丘過去是新竹市○道○路，距 離二、三百公尺，前方是產業道路，離對外通路之新竹市○○路約一、二百公尺 ，周圍是田地，再過去有住家及工廠等情，有勘驗筆錄在卷可憑（見原審卷第五 ○－五一頁，本院卷第七四頁），暨上訴人使用收益之情形，認被上訴人主張以 年租金五萬元（即相當於上開土地之申報總價之年息百分之二點一）計算上訴人 所受之不當得利金額，應予准許，惟因上訴人在訂約時已給付一期三個月（即自 八十八年十一月十六日至八十九年二月十五日）之租金，從而，被上訴人請求上 訴人應自八十九年二月十六日起至返還系爭土地日止，按年給付其相當於年租金 五萬元計算之不當得利，為有理由。
十、綜上，被上訴人以系爭契約係屬無效為由，主張上訴人無權占有系爭土地，依據
民法第七百六十七條規定訴請上訴人將坐落新竹市○○段第一○八五地號土地上 ，如原判決主文第一項所示之地上物拆除，將如原判決附圖所示點１至１２之連 接線之承租範圍指界面積四四七七點九二平方公尺之土地返還被上訴人，復依不 當得利法律關係，請求上訴人自八十九年二月十六日起至返還系爭土地之日止按 年給付被上訴人五萬元，洵屬正當，應予准許。原審判命上訴人將上開地上物拆 除，將系爭土地返還被上訴人，並命上訴人如數給付不當得利損害金，且各酌定 相當擔保金額為准免假執行之宣告，經核並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，與判決結果不生任何影響 ，不另贅論，附此敘明。
十二、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 九 十 二 年 七 月 八 日 臺灣高等法院民事第十庭
審判長法 官 林 敬 修
法 官 藍 文 祥
法 官 劉 勝 吉
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 十 日 書記官 李 翠 齡附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。