臺灣高等法院民事判決 九十二年度上字第三○三號
上 訴 人 大輝國際貿易股份有限公司
法定代理人 謝文欽
訴訟代理人 洪堯欽 律師
被 上訴 人 偉成大樓管理委員會
法定代理人 洪高山
訴訟代理人 簡炎申 律師
右當事人間請求給付管理費等事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月二十九日臺
灣臺北地方法院九十年度訴字第二五三一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新台幣貳佰陸拾壹萬零壹佰伍拾元及自附表所示利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息部分，與該部分關於假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十七，餘由被上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補述略稱： ㈠房屋因漏水所留存於裝潢之水漬，恆因漏水處相同，而使漏水後之水漬範圍亦相 類，故不得以照片漏水水漬相同，即認無新生損害。 ㈡上訴人主張被上訴人應先為履行修繕義務，上訴人始有給付管理費之義務時，被 上訴人既以其無先為修繕義務為訴訟上之攻防，顯見被上訴人亦清楚知道其仍未 完成共用部分之修繕。
㈢上訴人未對證人王基財之財星實業有限公司（下稱：財星公司）付款，係因財星 公司向上訴人請款時，因全部工程尚未結束，故上訴人未付款。再者，民法第四 百二十九條第一項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出 租人負擔。」上訴人既將偉成大樓十五樓轉租給財星公司，則上訴人對於財星公 司所承租之房屋自負有維護修繕之義務，從而財星公司所承租之房屋因漏水而浸 蝕損壞其屋內之裝潢設備等，上訴人依法即有修繕之義務。倘財星公司自行修繕 ，上訴人自應對財星公司負擔為此支付修繕費之債務，而前開債務係因被上訴人 怠於修繕所生，被上訴人自應對上訴人負擔前開債務，上訴人自得就前開債務對 被上訴人所主張之管理費債務抵銷。是以不論上訴人與財星公司是否另有債務， 財星公司對上訴人主張抵銷租金債務，均無礙上訴人以被上訴人應負擔之修繕債 務，抵銷管理費債務。
㈣上訴人持有業主名義為「華油公司」之估價單，係因上訴人委請翔崧公司就系爭
漏水損壞部分之裝潢修繕工程進行估價時，上訴人公司人員誤拿同為上訴人關係 企業之華油企業之名片，導致翔崧公司於估價單上誤書業主為華油公司，此可由 上證五之第三張估價單之工程地點亦為台北市○○○路○段一二五號十五樓，及 該估價單之開立日期為九十年七月十日，而該筆估價單上之費用已併入翔崧公司 九十年八月二十三日所開立之發票內，一併交上訴人收執，即可得知該筆裝潢修 繕費用確係因被上訴人怠於處理偉成大樓頂樓共用部分之漏水情形，導致上訴人 之裝潢設備受損，上訴人委請翔崧公司進行修繕所支出之費用。 ㈤上訴人之房屋倘未漏水，依社會常情，若非上訴人自行使用此一空間，即得出租 與他人而得收入租金，是以上訴人之房屋於未漏水之情況下，倘上訴人自用，則 上訴人毋需租用他人房屋，而產生免於支付租金之效益；倘上訴人非自用，則可 出租人，而有租金收入，乃不爭之事理，被上訴人既因拒絕修繕房屋之漏水，致 上訴人不能使用房屋，不論上訴人係自用或出租他人，自均受相當於租金之損害 ，上訴人自得對被上訴人求償，並主張與管理費債務抵銷。 ㈥偉成大樓公寓大廈管理規約（下稱：系爭管理規約）第十條第一項規定：公共基 金及管理費，應由區分所有權人遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會 繳交；足證本件應向管理委員會繳納系爭管理費者，係偉成大樓第十五層之區分 所有權人謝燦福，並非第十五層之承租人；上訴人於八十四年八月前所繳納之管 理費，乃係在履行上開租賃契約所訂之契約義務，基於債之關係之相對性，被上 訴人並未因上開租賃契約之約定，而取得對上訴人請求系爭管理費之請求權，此 由上訴人向區分所有權人謝燦福承租時，所訂立之租賃契約中第十八條僅規定「 上訴人應參加大樓管理委員會及分攤各項管理服務費用」，被上訴人自不得據此 主張對上訴人有管理費之請求權。
㈦所謂「併存之債務承擔」，係指債務人或債權人，與第三人訂立債務承擔契約， 約定第三人於債務承擔後，原債務人不即脫離關係，仍與新債務人對債權人負擔 同一給付責任之債務。與最高法院二十一年上字第一六七九號判例所指：「合夥 人將自己之股份轉讓於他人時，雖已將自己應分擔之損失交付受讓人，並約明以 前合夥所負之債務由受讓人清償，亦僅得請求受讓人向債權人清償，俾自己免其 責任，對於債權人則依民法第三百零一條之規定，非經債權人承認不生效力。… 」之所謂履行承擔有別。本件由上訴人與偉成大樓地下一層業主謝文欽、第十五 層業主謝燦福所簽訂之偉成第一大樓租賃契約書第十八條：「乙方（即上訴人） 應參加大樓用戶共同組織之大樓管理委員會及分攤各項管理服務費用。」之文義 可知，上訴人與訴外人謝燦福僅約定上訴人應分攤各項管理服務費用，即上訴人 與訴外人謝燦福約定，將本應由訴外人謝燦福負擔之系爭管理費債務，轉由上訴 人負擔對被上訴人給付系爭管理費，並無任何讓上訴人加入與訴外人謝燦福負擔 同一對被上訴人之給付系爭管理費之約定，核其法律性質，係屬前開所謂履行承 擔，而非並存之債務承擔。被上訴人援引併存債務承擔之法理，主張上訴人與訴 外人謝燦福就系爭管理費負不真正連帶債務責任，顯屬無據。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提偉成第一大樓租賃契約書影本一件為證。乙、被上訴人方面：
一、聲明：
㈠上訴駁回。
㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補述略稱： ㈠租賃物之修繕義務係存於出租人與承租人之間，本件被上訴人非出租人，和上訴 人與十五樓之區分所有權人間之租賃契約無涉，故不負修繕義務。且上訴人僅僅 是承租人，本件若因被上訴人修繕不妥所導致租賃物之所有權人之損失，也應係 區分所有權人始得主張。
㈡退步言，被上訴人縱有修繕義務存在，上訴人亦有先為給付管理費之義務，蓋依 民間習慣，大樓管理費皆由住戶預付，而被上訴人之費用亦主要來自於住戶所繳 納之管理費；況上訴人未曾通知被上訴人修繕。 ㈢被上訴人請求上訴人給付管理費之依據，並非僅依據公寓大廈管理條例上之規定 ，而係另依據上訴人與系爭租賃物房屋所有權人所簽訂之租賃契約中，有約定由 承租人負擔大廈管理費用，此即民法第三百零一條之「併存之債務承擔」；管理 委員會即被上訴人得向承租人或所有權人請求全部或一部之給付，屬於連帶債務 之性質。
三、證據：援用第一審所提證據。
理 由
一、被上訴人起訴主張：上訴人係偉成大樓第十五樓之住戶，依管理規約應按月繳納 之各項費用，自八十六年四月起至八十九年十二月底止，應繳納如附表所示之管 理費二百六十一萬零一百五十元及更新消防系統工程費六萬七千零九十元，合計 二百六十七萬七千二百四十元，均未繳納，又前述費用，依約定若延遲給付時， 按年息百分之十計付遲延利息，迭經催討，均不置理，爰請求上訴人應給付二百 六十七萬七千二百四十元及按年息百分之十計算之遲延利息等語。二、上訴人則略以：自本院八十八年度上更㈠字第三三三號民事案件（以下簡稱：前 案）於八十九年十一月言詞辯論程序終結後迄今，被上訴人仍怠於處理共有部分 屋頂之漏水問題，以致偉成大樓屋頂漏水情形依舊未有改善，再一次造成上訴人 天花板、裝潢及設備等因漏水而浸蝕損壞，經上訴人修繕後支出一百五十一萬一 千一百八十一元。又因被上訴人怠於修繕屋頂之漏水問題，造成其自八十九年一 月起受有每月租金三萬元之損失，自得以前開損失與被上訴人所請求之款項抵銷 ；另因被上訴人有先為修繕之義務，上訴人自得以被上訴人未為修繕，拒繳系爭 管理費等語，以資抗辯。
三、查上訴人自六十九年四月一日起，承租區分所有權人所有之偉成大樓第十五樓作 為營業場所之用、被上訴人主張上訴人未繳納自八十六年四月起至八十九年十二 月底止之管理費計二百六十一萬零一百五十元，以及更新消防系統工程費六萬七 千零九十元，合計二百六十七萬七千二百四十元等情，業據上訴人提出之租賃契 約書（見本院卷第九十三至第一百零一頁）、被上訴人提出附表（見臺灣台北地 方法院九十年度促字第七九九○號卷，被上訴人聲請支付命令狀附表）在卷可資 佐證，且均為兩造所不爭執，應可信為真實。
四、次查被上訴人主張依據公寓大廈管理條例、系爭管理規約、上訴人與偉成大樓第 十五樓區分所有權人間之租賃契約之約定，上訴人應給付被上訴人前開管理費及
工程費用；上訴人雖不否認未曾繳納上述費用，但主張得請求上訴人給付是項費 用之權利人係出租人（即區分所有權人）而非被上訴人，並以前開情詞置辯。經 查：
㈠管理費部分：
⑴按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令 另有規定外，得以規約定之；又「住戶」係指公寓大廈之區分所有權人、承租 人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者，公寓大廈管理條例第 二十三條、第三條第十款分別定有明文。本件系爭管理規約第十條第一項規定 ：「為充裕共用部分等在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權 人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：㈠公共基金㈡管理費」，此有 管理規約在卷可稽（見原審卷第五一頁），且上訴人與區分所有權人之租賃契 約書中第十八條約定：「乙方（即上訴人）應參加大樓用戶共同組成之大樓管 理委員會及分攤各項管理服務費用。乙方及乙方之受僱人員或顧客或乙方關係 之出入人，應遵守管理委員會所定之各項規章。」（本院卷第九八頁，偉成第 一大樓租賃契約書），從而被上訴人主張上訴人負有向被上訴人繳交管理費之 義務，洵屬有據。
⑵本件上訴人雖主張因漏水問題，曾於九十年三、四月間支出辦公室修復費用一 百五十一萬一千一百八十一元，並舉翔崧公司之估價單一份及發票一紙為證； 惟上訴人所提之估價單一份，其上之各項工程項目如第二項大理石工程、第七 項壁板、第八項電視牆、第十二項及第十三項地毯、第十五項地磚、第十六項 燈具、第十八項燈及第二十四、二十五、二十六項之電腦管、電話管、配電線 等，俱為財星公司向上訴人承租台北市○○○路○段一二五號十五樓後所新增 等情，業據證人財星公司負責人王基財於九十年十二月七日於原審審理時到庭 結證無訛在卷（見原審卷第一五二至一五五頁，言詞辯論筆錄），上開項目之 工程既均係新增，則依常情判斷即知上開項目之工程，均係證人王基財為財星 公司經營之目的所自行支出，主要在於新辦公處所之裝潢，尚與上訴人所稱之 修復費用無關。另估價單其餘項目之工程雖非新增，惟該等項目之支出，衡情 亦係證人王基財為使用前開房屋之目的所自為，實不得僅憑證人王基財曾請人 施作該等非新增工程，即遽認該等工程之工程款即為上訴人之損失。再參以證 人王基財另於同日結證稱前開估價單所載之各項工程款，俱由其自行支付等情 （見原審卷第一五四頁，言詞辯論筆錄），此亦足認上訴人並未依前述估價單 支付任何修繕工程之費用。上訴人雖另稱其支出係以未向財星公司收取租金之 方式支出云云；然上訴人之所以未另向財星公司收取租金乃因上訴人另欠財星 公司款項所致，此亦經證人王基財結證無訛在卷（見原審卷第一五五頁，言詞 辯論筆錄），是上訴人上開主張，與事實不符而不足採。 ⑶至上訴人所另提十二萬四千二百元之翔崧公司估價單部分，上訴人以其作為其 已支付該筆費用之依據；然估價單不過係工程費用之估算，上訴人若果有給付 該筆款項，即應持有翔崧公司就該筆工程費用之發票；上訴人雖另以其持有翔 崧公司之一百五十一萬一千一百八十一元發票欲證其確有支付該筆費用及前述 ⑵之工程費用；惟該發票業因上訴人未實際支付發票所載款項而遭翔崧公司作
廢等情，此有翔崧公司之負責人即證人楊宗展於九十一年四月二十六日於原審 審理時到庭到庭結證稱：「這張發票後來我作廢，因為後來不付錢。」在卷（ 見原審卷第一五五頁，言詞辯論筆錄），再參以證人王基財於九十年十二月七 日所提出附卷之陳訴狀，其上載明：「大輝公司所提出之工程發票並非此工程 之修繕發票」（見原審卷第一五九頁）等情，益證該發票不得憑為認定上訴人 支出修繕費用之證據。又上訴人未能舉證證明財星公司之裝潢（修繕）工程係 在回復因被上訴人故意或過失行為所造成之損害，則上訴人所稱基於民法第四 百二十九條第一項所規定出租人之修繕義務，可與被上訴人請求之管理費用抵 銷云云，要無可取。
⑷再上訴人雖以其確曾為台北市○○○路○段一二五號十五樓為修繕，並聲請原 審法院訊問證人楊宗展；惟證人楊宗展於九十一年四月二十六日原審審理時到 庭後，經上訴人訴訟代理人問以：「謝金周（即上訴人之代理人）有無告訴證 人，要裝潢的工程是何公司的辦公室？」時，證人楊宗展僅結證稱：「沒有， 我也不知道。」（見原審卷第二○五頁），而前揭台北市○○○路○段一二五 號十五樓之地址，除上訴人外另有大輝實業股份有限公司及巨煥實業有限公司 第一八六頁、第一八八頁），其證言亦難為有利於上訴人之認定，此外上訴人 復未能就其主張之事實為舉證，則所稱曾委託翔崧公司於上址裝潢修繕，尚無 可採。
⑸上訴人雖提出其標明於九十年四月十一日所拍攝之照片四十四張欲說明其有新 生之漏水損害。惟前開附卷之照片並無日期之顯示，則該照片是否確於該日拍 攝即堪存疑；且經原法院審視該照片所示輕鋼架部分之漏水及毀損情形，與前 案之第一審判決即同院八十六年度訴字第一四四六號給付管理費事件卷中第一 九三頁之漏水情形悉相一致（見原審判決書第九頁，理由項下第二㈠⑴③點） ，本院即難僅憑該卷附照片即逕認上訴人所謂受有新之漏水損害為真。再參以 前案係於八十九年十一月十五日於本院辯論終結至本件被上訴人起訴之時間長 達半年，上訴人若果於辯論終結後生有新漏水之損害，衡諸常情，即應將該案 終結後所不及主張之新漏水損害拍照存證或為必要之修繕並索取發票以為證明 ，而上訴人竟背於上述常情，未有任何修繕之記錄及證據，則上訴人主張於前 案辯論終結後其受有新損害云云，亦無可採。
⑹至於上訴人另主張其自八十九年一月起受有相當租金每月三萬元之損失部分， 上訴人雖提出租賃契約一份為證，並聲請原審法院訊問巨煥公司負責人徐逸雄 ，惟查：①依卷附之公司基本資料查詢資料（見原審卷第一八六至一八八頁） 所示，巨煥公司核准設立日期為七十四年十二月二十八日，尚無可能於七十四 年十二月一日即與上訴人訂立租約；②上訴人並未就巨煥公司曾向其支付租金 之事實或就附卷租約所載其對巨煥公司負有債務並以該債務抵銷租金之事實為 舉證；③徐逸雄於原審到庭作證之內容（見原審卷第一七四至一七六頁，九十 一年一月十八日言詞辯論筆錄），並無任何關於巨煥公司已自台北市○○○路 ○段一三五號十五樓遷移之陳述；而依前開之公司查詢資料所載，巨煥公司至 九十年十二月十八日仍設址於上開地址。④依前開查詢資料所示，巨煥公司之 董監事成員，與上訴人負責人謝文欽另成立之大輝公司董監事成員中，有姬涓
涓、謝廣楹二人相同；其中姬涓涓尚且是巨煥公司負責人，且公司地址均與上 訴人同在台北市○○○路○段一三五號十五樓。足見上訴人與巨煥公司之負責 人間之關係密切；綜上以觀，上訴人主張受有相當於租金損害，應無可採。 ㈡更新消防系統設備費用部份：
⑴按公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或 管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部 分比例分擔之；共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所 有權人會議之決議為之，公寓大廈條例第十條第二項、第十一條第一項定有明 文。本件被上訴人所請求上訴人之「更新消防系統工程費」六萬七千零九十元 部分，依一般社會通念，消防系統之「更新」，應為舊有系統之拆除與新系統 之設置；核其情形，應屬於前開公寓大廈共用部分相關設施之拆除、重大修繕 或改良；則其有關費用負擔之方式與金額，依前所述，應依區分所有權人會議 之決議為之。又依上訴人與區分所有權人間之租賃契約中，僅於第十八條約定 上訴人應分擔各項管理服務費用（見原審卷第九十八頁），「更新」設備之費 用並不包括在內；縱實際上有為消防設備更新而由區分所有權人會議決議分擔 其費用，亦為區分所有權人謝燦福之義務，而與承租人即上訴人無關。 ⑵從而，被上訴人主張上訴人應給付「更新消防系統工程費」六萬七千零九十元 ，即屬無據，無由准許。
五、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第二十一條之規定，請求上訴人給付積 欠之管理費貳佰陸拾壹萬零壹佰伍拾元，及各依附表利息起算日起至清償日止， 按週年利率百分之十計算之遲延利息部分，即為正當，應予准許。逾此所為請求 ，更新消費系統設備費用及其遲延利息部分，即屬無據。被上訴人敗訴部分，其 假執行之聲請失所附麗，應併予廢棄。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗 訴之判決，並為關於假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審為被上訴人勝訴之判 決，理由雖未儘相同，惟結論並無二致；上訴意旨，就此部分，指摘原判決不當 ，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，與判決之結果不生影響，無庸再一一論 究，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、 第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 七 月 八 日 臺灣高等法院民事第十五庭
審判長法 官 劉 靜 嫻
法 官 李 錦 美
法 官 陳 昆 煇
右正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另
應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 九 日 書記官 李 佳 樺附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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