臺灣苗栗地方法院民事判決 九十年度簡上字第二八號
本訴暨反訴
上 訴 人 丙○○
兼訴訟代理人 乙○○
被 上訴人 甲○○
右當事人間請求交付土地事件，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人應將坐落苗栗縣卓蘭鎮○○段五二七地號土地，如附圖１所示紅色部分面積○‧○○四五四三公頃，紫色部分面積○‧○○○九八三公頃，黃色部分面積○‧○○一○二八公頃，綠色部分面積○‧○○一一四七公頃之地上物拆除部分，及超過該地號土地全部面積即○‧○一三○九九公頃土地交付原告部分，暨該部分假執行之宣告與訴訟費用負擔均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。 事 實
壹、本訴部分：
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。二、陳述：除與原審判決書記載相同者，茲予引用外，補稱： ㈠民法第三百六十七條規定：「買受人對於出賣人有交付約定價金之義務。」本件 兩造於民國八十年九月二十六日簽訂之不動產買賣契約書第⑷項標的物總價之支 付方法明定：「：：：尾期款項限買賣土地移轉登記完畢日起參日內依照面積計 算尚殘額買主備足交賣主親收清楚，絕不得拖欠。」，而本件買賣坐落苗栗縣卓 蘭鎮○○段五二七地號即重測四三九之四一地號土地（下稱系爭土地），業已於 八十一年一月二十四日即移轉登記予被上訴人，此除經被上訴人自認外，並有重 測前後之土地登記謄本可稽。是被上訴人應依約定於八十一年一月二十七日以前 ，將尾期款項交付上訴人。上訴人曾以八十九年六月二十九日準備書狀之送達催 告被上訴人給付尾款及遲延利息，限被上訴人於收受該狀後七日內付清買賣價金 尾款二十萬元及遲延利息，逾期即解除雙方之買賣契約，不另為解約之通知。然 被上訴人雖於八十九年七月四日將二十萬元給付予上訴人，遲延利息卻迄今未給 付分文，是以雙方買賣約業經合法解除，上訴人自不負交付土地之義務，其理甚 明。
㈡退步而言，縱認雙方買賣契約仍有效存在，惟被上訴人當初向上訴人承買系爭土 地，即係欲約同上訴人將上訴人所有且毗鄰系爭土地之其他土地，共同申請建築 執照，興建房屋，關於本件系爭土地之地上物，雙方於訂立土地買賣契約時即口 頭約定，俟被上訴人向苗栗縣政府申請建築執照經核發後，由上訴人自行拆除， 以利新屋之新建。僅因當時被上訴人表示其要娶媳婦，希望購地後儘速建屋，時
間上絕不會拖太久。上訴人信其所言，才沒有要求將有關地上物之之約定以文字 敘明註記在契約書上，以致有今日之紛爭。然此口頭約定之事實，證人莫黃輝親 眼見證，故原審八十九年六月二十九日言詞辯論筆錄記載莫黃輝之證詞：「：： ：因我是建商，被告當時有說『如果我們核准建造後，被告願拆除房屋委託我幫 他一起改建舊房子：：。」等語，益徵簽立買賣契約當時確有口頭約定須待被上 訴人取得縣政府核發之建築執照後，上訴人才配合拆除地上物，共同營建新屋。 是以雙方對於地上物拆除之約定，係附有停止條件之約定，須俟停止條件成就時 ，即苗栗縣政府核發建築執照，此約定始發生效力，而被上訴人迄今尚未能取得 苗栗縣政府核發之建築執照，即停止條件不成就，上訴人自無拆除地上物之義務 。
㈢再者，占用系爭土地之苗栗縣卓蘭鎮豐田里豐田六○號房屋並非上訴人所有，係 訴外人即上訴人之兄劉慶昌所建造，嗣劉慶昌死亡，由其妻即上訴人之大嫂劉詹 阿蟾繼承為所有人。若依上訴人與被上訴人之約定，俟被上訴人向苗栗縣政府申 請建築執照經核發後，由上訴人拆除房屋，以利新屋之興建。而建築執照既經核 發，即刻動工興建，則新屋建成指日可待，屆時劉慶昌及劉詹阿即可遷入新居住 ，甚至要求上訴人無條件拆除房屋交付土地。實則上訴人不但無拆除房屋之義務 （因停止條件不成就），亦因該房屋為訴外人劉詹阿蟾所有，上訴人亦無權拆除 。況上訴人出售土地於被上訴人，因建築執照未經核准，無法共同改建新屋，致 上訴人因停止條件之不成就而無拆除劉慶昌及劉詹阿蟾所有房屋之義務，兩造買 賣契約亦未約定上訴人應拆除劉慶昌及劉詹阿蟾之房屋，而被上訴人於原審訴請 上訴人應拆屋交地，上訴人於原審法院陳稱：如被上訴人執意上訴人拆除房屋， 應議價補償，殆無未經補償逕行課命上訴人拆除劉詹阿蟾房屋之法律上依據及理 由。上訴人如此之主張，本無矛盾扞格，原審判決竟謂上訴人前後辯詞矛盾，且 反覆游移不一云云，而為不利上訴人之認定，實有舛誤。另原審判決命上訴人拆 除系爭土地上之房屋，亦未載明係基於何一法律上依據，抑或買賣契約何一項款 之約定，上訴人豈有拆除劉詹阿蟾房屋之法律上義務？原審判決實有判決不適用 法規及判決不備理由之違誤。
㈣按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與 土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同 屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特 別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承 買人默許房屋承買人繼續使用土地。」最高法院著有四十八年度台上字第一四五 七號判例可稽。本件買賣標的僅為系爭土地，並不包含其上之房屋，此觀雙方之 不動產買賣契約書自明。且證人莫黃輝於原審八十九年六月二十九日言詞辯論時 到庭證述：「談買賣時雙方沒有提到地上物及補償問題（實際上有口頭約定，僅 無以文字載明於契約書上），只談土地買賣：：：」，更足以認定雙方之買賣標 的僅為土地，不包含其上之房屋。被上訴人於買受該土地時，明知其上有房屋， 卻未表示要連同房屋一併購買，若非當時雙方已有取得苗栗縣政府核發之建築執 照後，再由上訴人自行拆除之協議，即應解釋為被上訴人默許地上物之所有權人 繼續使用房屋之地基。是被上訴人要求上訴人拆除房屋，實於法無據。若被上訴
人執意要拆除房屋，亦應先與房屋之所有權人協商補償方式，方為正途。 ㈤系爭土地上之房屋雖以上訴人乙○○之名義於八十四年七月間出租給第三人何玉 華，惟事實上則係劉詹阿蟾委託上訴人代為處理出租房屋。被上訴人竟以該屋由 上訴人出租他人使用，即推論上訴人已取得系爭地上物之處分權，容有誤解。因 劉詹阿蟾僅委託上訴人出租該房屋，並未授權上訴人出賣該房屋或任意將該房屋 拆除。當初上訴人與被上訴人訂立買賣契約時，劉慶昌及劉詹阿蟾之意思為：若 被上訴人向苗栗縣政府申請建築執照經核發後，渠等同意拆除舊屋，以利新屋之 興建。所以上訴人才會與被上訴人口頭約定，俟被上訴人向苗栗縣政府申請建造 執照經核發後，由上訴人拆除房屋，以利新屋之興建。而建築執照倘經核發，則 動工興建新屋完成指日可待，劉慶昌及劉詹阿蟾自然願意配合將舊屋拆除。豈知 後來被上訴人非但未依約定取得建築執照，且藉故拖延拒繳尾款。事情演變至此 ，新屋既無法興建，劉詹阿蟾豈願拆除舊屋？若被上訴人執意要拆除房屋，應先 與房屋之所有權人協商補償方式，方為正途。
㈥系爭土地如附圖２所示綠色區域面積九‧九七平方公尺土地上之棚架，係訴外人 何玉華所搭建，另橘色區域面積一六‧○八平方公尺土地，則係上訴人乙○○於 八十八年間出租予訴外人詹益林供堆放木材使用，上訴人無權拆除。三、證據：除援用原審之立證方法外，並補提苗栗縣稅捐稽徵處函、房屋稅籍證明書 遺產分割協議書影本各一件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書記載相同者，茲予引用外，補稱： ㈠兩造不動產買賣契約並未解除：
⒈上訴人雖以契約書第⑷項：「：：：尾期款項限買賣土地移轉登記完畢日起參 日內依照面積計算，：：：交賣主親收清楚，不得拖欠。」等內容為據，而主 張被上訴人未依約先給付價金尾款云云，惟第⑷項之約定與同契約第⑸項所約 定之內容顯相互衝突，且第⑸項位於第⑷項之後，故自以後約定即第⑸項之約 定為準。
⒉再者，依兩造不動產買賣契約書第⑸項標的交付日所示：「價款交清同時交付 」等語，足徵上訴人交付土地與被上訴人尾款價金之交付時間係立於互為對待 給付之關係，且被上訴人曾於八十五年十月十七日以卓蘭郵局第七六號存證信 函催告上訴人履行交付系爭土地之義務，並於函文內容載明：「：：：今限台 端於文到十五日內出面協調，點交土地於本人之同時，定當將尾款新台幣二十 萬元正加計利息交付台端完成買賣契約，希勿自誤為禱。」等語，是依前開函 文內容足悉被上訴人業已行使同時履行抗辯之權利，則被上訴人既已行使同時 履行抗辯之權利，被上訴人就買賣尾款之給付，自不負給付遲延之責任。 ⒊又上訴人嗣雖曾於八十九年六月二十九日以準備書狀函催被上訴人給付買賣尾 款二十萬元及遲延利息云云，惟上訴人既未依約交付系爭土地，且被上訴人已 行使同時履行抗辯權，則被上訴人在上訴人未交付系爭土地前，自得拒絕給付 價金尾款，且亦不負遲延給付之責任，已如前述，則被上訴人縱未依前開書狀 意旨給付價金尾款，依法亦不負遲延給付之責任，故上訴人自不得以被上訴人
未依前開函文期間給付價金尾款，主張解除系爭買賣契約。 ⒋況被上訴人於收受前開書狀後，基於情誼及為免爭議，乃業已於八十九年七月 四日先將尾款二十萬元交付上訴人，並經上訴人收執，此業經上訴人於原審八 十九年七月二十七日庭訊自承在卷。至於上訴人雖辯稱被上訴人並未給付遲延 利息云云，惟上訴人迄未交付系爭土地，被上訴人不負遲延之責，已如前述， 則上訴人自無權向被上訴人請求給付遲延利息之權利，故上訴人以被上訴人未 給付遲延利息，作為解除買賣契約之依據，自亦容有違誤，而不足採信。 ⒌綜上，足徵上訴人以被上訴人未給付價金尾款為由，而解除兩造間之不動產買 賣契約，顯不足採。
㈡兩造間之不動產買賣契約書雖未就地上物有所約定，惟上訴人於訂約時已承諾拆 除地上物，且並未約定任何相對條件或對價：
⒈兩造買賣系爭土地時，上訴人即明知被上訴人擬於買受系爭土地後，即在系爭 土地上建屋，且上訴人本亦擬拆除地上物而與被上訴人合併興建房屋，故兩造 買賣當時未談及地上物問題，更未約定地上物補償問題，此參諸證人吳嘉傑於 原審供稱略謂：「當時買賣時並沒有談地上物」，及證人莫黃輝於原審證稱略 謂：「只談及土地買賣、是在申請建物無法核准才與上訴人解約、被告當時有 說如果我們核准建照被告願拆除房屋委託我幫他一起改建舊房屋、在簽約當時 原告不曾表示被告拆屋願補償。」等語在卷，足徵上訴人在買賣當時，即有自 行拆除地上物之意，再佐以上訴人於原審時自承略謂：「依雙方之契約內容， 在土地移轉登記後，原告（即被上訴人）就行拆除並建屋。」（八十九年五月 三十日言詞辯論筆錄）、「原告（即被上訴人）買賣之初表示，希望能立刻在 系爭土地上建屋。」（八十九年七月二十七日言詞辯論筆錄）等語，益徵上訴 人在買賣當時即有承諾拆除地上物，故兩造訂約當時未於契約內提及地上物買 賣及地上補償問題。準此，兩造訂約當時，上訴人既已承諾拆除地上物，則上 訴人依約（即口頭約定）即有拆除地上物之義務。 ⒉再者，上訴人辯稱：伊係因被上訴人擬共同籌建房屋而割地出售，若被上訴人 依約履行，則該地上物當由上訴人拆除，若違約，則本地上物拆除時，被上訴 人必須照當期銀行建鑑價標準，即每平方公尺三萬零三百元計算補償上註人云 云，惟據兩造所簽署之不動產買賣契約所示，並無如上訴人上揭辯稱內容之約 定，且被上訴人亦未曾與上訴人有上揭內容之約定，則上訴人上揭辯稱內容， 顯係臨訟矯飾之詞，不足採信。
⒊又上訴人於原審時，業已自承系爭土地上之地上物係上訴人二人所有（見原審 卷第二三頁及第六七頁），且上訴人二人在訂定系爭不動產買賣契約時，即允 諾自行拆除系爭地上物，苟系爭地上物非上訴人二人所有，上訴人豈會於原審 時自承系爭地上物為其所共有並允諾拆除地上物？故上訴人事後否認系爭地上 物為其所有，自屬事後卸責之詞。至於上訴人所提系爭地上物稅籍資料所載名 義人非上訴人二人，惟該稅籍資料僅足以證明系爭地上物課稅名義人，尚不足 據以認定系爭地上物所有權或處分權之歸屬。況該稅籍名義人劉詹阿蟾為上訴 人二人之兄嫂，且現並未居住該處，而由上訴人出租他人使用，苟上訴人未取 得系爭地上物處分權，豈會擅自出租他人使用，故上訴人縱未取得總爭地上物
所有權，惟應已取得系爭地上物之處分權。
⒋綜上，核諸上訴人以兩造系爭不動產買賣契約內未有系爭地上物之約定，而拒 絕拆除系爭地上物，足徵其抗辯顯不實在，而不足採。 ㈢被上訴人並未默許系爭地上物繼續使用基地： ⒈參諸兩造之不動產買賣契約書內容，固無任地上物之約定，惟據上訴人自承： 「被上訴人買賣土地之初表示希望能立刻在系爭土地上建屋，因為他要娶媳婦 ：：：。」等語（見原審八十九年七月二十七日言詞辯論筆錄），且據證人莫 黃輝於原審結證稱：「：：：因我是建商，上訴人當時有說如果我們核准建照 後，上訴人願拆除房屋委託我幫他一起變建舊房子：：：。」等語（見原審八 十九年六月二十九日言詞辯論筆錄）。準此，應足認被上訴人買受系爭土地之 目的既係急欲建築新屋使用，當無繼續保留其上之老舊建物之意。 ⒉再者，上訴人於出賣系爭四九三之一九地號整筆土地之始，即係欲將該老舊之 三合院建物全部拆除，並委託建商莫黃輝一起改建，此據證人莫黃輝證述綦詳 ，且明悉被上訴人購地之目的係因要取媳婦，而急欲構築新居使用，足認上訴 人於出售系爭土地初始即係欲將舊有三合院建物拆除改建，當無留存之意。 ⒊準此，應足徵兩造簽訂買賣契約之際，上訴人本欲拆除舊有建物，而被上訴人 亦急欲購地建築新居使用，益證雙方均無欲繼續保留其上之老舊三合屋，此乃 兩造之前開不動產買賣契約均未就該上訴人願自行拆除之地上物另為約定之因 ，並非上訴人所辯被上訴人默許上訴人繼續使用房屋地基云云，故上訴人前開 辯稱，顯與事實不符，而不足採。
㈣退萬步言，本件上訴人縱無拆除地上物之義務，惟被上訴人既已將價金尾款給付 完畢，且系爭土地亦已登記於被上訴人名下，被上訴人已繳納地價稅十餘年，依 兩造間之買賣關係，自得向上訴人請求交付系爭土地。為此，求為判決上訴人應 將系爭土地全部交付被上訴人。
三、證據：援用原審之立證方法。
丙、本院依職權向苗栗縣稅捐稽徵處調閱門牌號碼苗栗縣卓蘭鎮豐田里四鄰六○號房 屋之稅籍紀錄表及房屋平面圖。
貳、反訴部分：
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠先位聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉反訴被上訴人應將坐落苗栗縣卓蘭鎮○○段五二七地號土地於民國八十一年一 月二十四日（八一）大湖地字第二四五號所為之登記予以塗銷。 ㈡備位聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉反訴被上訴人應將坐落苗栗縣卓蘭鎮○○段五二七地號土地於民國八十一年一 月二十四日（八一）大湖地字第二四五號所為之登記予以塗銷。但反訴上訴人 應給付反訴被上訴人新台幣（下同）五十六萬元。二、陳述：除與原判決書記載相同者茲予引用外，另補稱：
㈠被上訴人未於上訴人所定之期限內付清遲延利息，故雙方之買賣契約業已解除， 已如本訴部分所述，而依民法第二百五十九條之規定，契約解除時，由他方受領 之給付物，應返還之。故反訴被上訴人自應將系爭土地之所有權全部返還移轉登 記予反訴上訴人。
㈡又「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之 原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第一百七十九條定有明文。本件雙方買 賣契約既經解除，則被上訴人得享土地所有權之法律上原因已不存在，自應返還 其利益。
㈢為此，上訴人爰依契約解除後之回復原狀與不當得利返還請求權競合一併主張， 請求反訴被上訴人將系爭土地之所有權全部返還移轉登記予反訴上訴人。 ㈣若認為先位聲明為無理由時，因地上非反訴上訴人所有，致無法履行契約，請依 系爭不動產買賣契約書第十一條約定，因歸責出賣人之事由致不能履行契約時， 加倍返還訂金之約定，為預備聲明之判決。
㈤上訴人雖於九十年十月十七日具狀變更反訴之上訴聲明，惟上訴人所主張請求之 基礎事實同為：雙方之買賣契約業經合法解除，基於契約解除後回復原狀之規定 ，被上訴人自應將系爭土地於八十一年一月二十四日（八一）大湖地字第二四五 號所為之登記予以塗銷。而上訴人則應給付被上訴人五十六萬元。故上訴人前後 請求之基礎事實並無不同，依民事訴訟法第二百五十五條但書規定，縱被上訴人 不同意，亦無不得變更或追加之問題。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書記載相同者，茲予引用外，補稱： ㈠依兩造不動產買賣契約書第⑸項約定：「價款交清同時交付」，足徵上訴人交付 土地與被上訴人尾款價金之交付時間係立於互為對待給付之關係，且被上訴人曾 於八十五年十月十七日以卓蘭郵局第七六號存證信函催告上訴人履行交付系爭土 地之義務，已如前述，則被上訴人既已行使同時履行抗辯之權利，被上訴人就買 賣尾款之給付，自不負給付遲延之責任。
㈡又上訴人雖曾於八十九年六月二十九日以準備書狀函催被上訴人給付買賣尾款二 十萬元及遲延利息，惟上訴人既未依約交付系爭土地，且被上訴人已行使同時履 行抗辯權，則被上訴人在上訴人未交付系爭土地前，自得拒絕給付價金尾款，且 亦不負遲延給付之責任，亦如前述，則被上訴人縱未依前開書狀意旨給付價金尾 款，依法亦不負遲延給付之責任，故上訴人自不得以被上訴人未依前開函文期間 給付價金尾款，主張解除系爭買賣契約。
㈢況被上訴人於收受前開書狀後，基於情誼及為免爭議，乃業已於八十九年七月四 日先將尾款二十萬元交付上訴人，並經上訴人收執，此業經上訴人於原審八十九 年七月二十七日庭訊自承在卷。至於上訴人雖辯稱被上訴人並未給付遲延利息云 云，惟上訴人迄未交付系爭土地，被上訴人不負遲延之責，已如前述，則上訴人 自無權向被上訴人請求給付遲延利息之權利，故上訴人以被上訴人未給付遲延利 息，作為解除買賣契約之依據，自亦容有違誤，而不足採信。
三、證據：援用原審之立證方法。
理 由
壹、本訴部分：
一、本件被上訴人起訴主張：坐落苗栗縣卓蘭鎮○○段五二七地號土地（下稱系爭土 地），於八十九年一月八日重測前原編為苗栗縣卓蘭鎮○○段四三九之四一地號 ，係於八十年十二月四日自卓蘭段四三九之一九地號土地分割而來，原為上訴人 所共有。被上訴人於八十年九月二十六日與上訴人二人簽訂本件不動產買賣契約 書，向上訴人購買重測前卓蘭段四三九之一九地號上面積約四十坪之土地，上訴 人固於八十年十二月四日自卓蘭段四三九之一九地號土地分割出面積為一三二平 方公尺之卓蘭段四三九之四一地號土地，並於八十一年一月二十四日將系爭土地 移轉登記與被上訴人，惟迄仍未將系爭土地交付被上訴人使用，嗣經被上訴人請 求交付系爭土地時，詎上訴人竟藉故系爭土地有第三人房屋為由，表示將於短期 內主動拆除房屋再交付土地予被上訴人，被上訴人基於情誼不疑有異遂予應允， 詎上訴人非惟未主動拆除房屋，更無交付土地之誠意，屢經催討均未獲置理，爰 依買賣之法律關係，訴請上訴人將系爭土地上如附圖所示之各該地上物拆除，並 將系爭土地交付被上訴人。
二、上訴人則以：㈠上訴人固有與被上訴人簽訂本件不動產買賣契約書，將系爭土地 出賣予被上訴人，且上訴人已依約於八十一年一月二十四日將系爭土地移轉登記 與被上訴人，惟因被上訴人並未依本件不動產買賣契約書第⑷項之約定，於土地 之所有權移轉登記完畢日起三日（即八十一年一月二十七日）內，將土地尾款二 十萬元給付完畢，是被上訴人顯係對此確定期限之給付陷於給付遲延，依民法第 二百六十四條同時履行抗辯之規定，上訴人自得於原告給付價金尾款之前拒絕交 付買賣土地；㈡又被上訴人雖於八十九年七月四日將二十萬元給付予上訴人，然 遲延利息卻迄今未給付分文，是以雙方買賣約業經合法解除，上訴人自不負交付 土地之義務；㈢縱認雙方買賣契約仍有效存在，惟被上訴人當初向上訴人承買系 爭土地，即係欲約同上訴人將上訴人所有且毗鄰系爭土地之其他土地，共同申請 建築執照，興建房屋，俟被上訴人向苗栗縣政府申請建築執照經核發後，由上訴 人自行拆除，以利新屋之新建，是兩造所為地上物拆除之約定，係以被上訴人向 苗栗縣政府申請建築執照經核發後為停止條件，而被上訴人迄今尚未能取得苗栗 縣政府核發之建築執照，即停止條件不成就，上訴人自無拆除地上物之義務；㈣ 再者，系爭土地如附圖２所示紅色區域面積四四‧八四平方公尺土地上之房屋及 黃色區域面積二‧三四平方公尺土地上之花圃，並非上訴人所有，而係訴外人即 上訴人之兄劉慶昌所建，嗣劉慶昌死亡，由其妻即上訴人之大嫂劉詹阿蟾繼承為 所有人，上訴人乙○○於八十四年七月間出租給何玉華，上訴人無權拆除，而系 爭土地如附圖２所示綠色區域面積九‧九七平方公尺上之棚架，係訴外人何玉華 所搭建，而橘色區域面積一六‧○八平方公尺土地，則係上訴人於八十八年間出 租訴外人詹益森供堆放木材使用，上訴人亦無權拆除；㈤又土地及房屋同屬一人 ，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，應推斷土地承買 人默許房屋承買人繼續使用土地，本件被上訴人於買受系爭土地時，明知其上有 房屋，卻未表示要連同房屋一併購買，即應解釋為被上訴人默許地上物之所有權
人繼續使用房屋之地基。是被上訴人要求上訴人拆除房屋，實於法無據。㈥況上 訴人從未允諾將於短期內拆除建物再將土地交付被上訴人，此乃純屬上訴人憑空 捏造之詞，無足採信等語，資為抗辯。
三、查被上訴人起訴主張坐落苗栗縣卓蘭鎮○○段五二七地號土地，原屬重測前苗栗 縣卓蘭鎮○○段四三九之四一地號土地之一部，被上訴人於八十年九月二十六日 與上訴人二人簽訂本件不動產買賣契約書，向上訴人買受重測前卓蘭段四三九之 一九地號上面積約四十坪之土地，上訴人固依約於八十年十二月四日，將被上訴 人買受之土地，自卓蘭段四三九之一九地號土地分割出面積為一三二平方公尺之 卓蘭段四三九之四一地號土地，並於八十一年一月二十四日將四三九之四一地號 土地，全部面積一三二平方公尺，移轉登記於被上訴人名下（嗣於八十九年六月 一日因重測而編為苗栗縣卓蘭鎮○○段五七二地號，更正面積為一三○‧九九平 方公尺，即○‧○一三○九九公頃，下稱系爭土地），惟上訴人迄仍未將系爭土 地交付被上訴人使用，目前於系爭土地上，由北而南依序尚有納稅名義人為劉詹 阿蟾之門牌號碼苗栗縣卓蘭鎮豐田里四鄰豐田六○號房屋之三合院平房之東側廂 房（含客廳一間及房間二間，屋外有磚造石柱及鐵門（如附圖２所示紅色區域面 積四四‧八四平方公尺，現由訴外人何玉華夫妻占有使用中）、訴外人何玉華夫 妻搭設之棚架（如附圖２所示緣色區域面積九‧九七平方公尺）、花圃及圍牆（ 如附圖２所示黃色區域面積二‧三四平方公尺）、木材堆（如附圖２所示橘色區 域面積一六‧○八平尺）等地上物之事實，業據被上訴人提出與所述相符之不動 產買賣契約書及土地登記謄本等件為證，且為上訴人所不爭執，復經本院至現場 勘驗明確，並囑託苗栗縣大湖地政事務所派員實施測量，有勘驗筆錄、現場照片 及複丈成果圖（如附圖２）在卷可按，暨經本院向苗栗縣稅捐稽徵處函查苗栗縣 卓蘭鎮四田里四鄰豐田六○號房屋之房屋稅籍紀錄表在卷，堪認被上訴人此部分 之主張為實在。
四、本件上訴人辯稱：因被上訴人未依不動產買賣契約書第⑷項之約定，於土地之所 有權移轉登記完畢日起三日（即八十一年一月二十七日）內，將土地尾款二十萬 元給付完畢，上訴人自得於原告給付價金尾款之前拒絕交付買賣土地，且上訴人 曾於八十五年十月二日以台中三五支局第一五一三號存證信函，以被上訴人未依 約於八十一年一月二十七日給付尾款為由而主張解除契約，倘認該存證信函不生 解除契約之效力，上訴人即以八十九年六月二十九日準備書狀之送達，催告被上 訴人於收受該準備書狀後七日內付清尾款二十萬元及遲延利息，逾期即解除雙方 之買賣契約，不另為解約之通知，而被上訴人雖於八十九年七月四日將二十萬元 給付予上訴人，惟遲延利息迄今仍未給付，是以雙方買賣約業經合法解除，上訴 人自不負交付土地之義務云云，則為上訴人所否認，並主張因上訴人藉故系爭土 地上有房屋為由，而要求被上訴人於准予延緩交付土地，並應允於短期內拆除該 房屋再將土地交付上訴人，並於點交土地之同時支付尾款，故被上訴人才未支付 尾款，因上訴人未依約拆除建物點交土地，故被上訴人不負價金給付遲延責任， 上訴人不得拒絕交付土地等語。經查：
㈠按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自 己有先為給付之義務者，不在此限，民法第二百六十四條第一項定有明文。故同
時履行抗辯權之發生，係以雙方當事人所負債務均已屆清償期，斯能由一方請求 他方給付，而他方亦得請此方同時履行，被請求之一方尤須無先為給付之義務， 否則既應先於他方而為給付，當無可延緩付之抗辯權。查兩造間之不動產買賣契 約書⑷項約定：「：：：尾期限賣賣土地移轉登記完畢日起參日內依照面積計算 殘額買主（即被上訴人）備足交賣主（即上訴人）親收清楚，絕不得拖欠。」； 第⑸項則約定：「標的交付日：價款交清同時交付」，此有兩造間不動產買賣契 約書附於原審卷內足稽（見原審卷第九頁），且為兩造所是認，是依兩造間所書 立之不動產買賣契約書內容以觀，依約被上訴人應於土地之所有權移轉登記完畢 日起三日內，將土地尾款給付完畢，於被上訴人給付尾款之同時，被上訴人應將 系爭土地交付予被上訴人，準此，堪認兩造間就尾款價金之支付與標的物之交付 ，係約定土地之交付時點即為價款付清時，且價金之支付與土地之交付係立於對 待給付之關係，而上訴人固負有先為移轉登記系爭土地於被上訴人名下之給付義 務，惟於上訴人履行移轉登記義務後，被上訴人應於三日內給付尾款，於被上訴 人交清尾款之同時，上訴人始須交付系爭土地，是就被上訴人之支付尾款給付義 務及上訴人之交付土地給付義務而言，被上訴人自己負有先為給付尾款之義務。 而上訴人已於八十一年一月二十四日將系爭土地移轉登記於被上訴人名下，且經 兩造計算結果，尾款計為二十萬元，是依約被上訴人應於九十二年一月二十七日 前給付尾款予被上訴人，惟被上訴人遲至八十九年七月四日始給付尾款，是於八 十九年七月四日前，上訴人自得援用同時履行抗辯權，拒絕交付土地；另一方面 ，被上訴人既有先為給付尾款之義務，則於其被請求時，即無從提出同時履行抗 辯權，先此敘明。
㈡次按「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。」、「契約當事人之一 方有數人者，前項意思表示，應由其全會或向其全體為之」，民法第二百五十八 條第一項、第二項分別定有明文。查本件上訴人乙○○固曾於八十五年十月二日 以台中三五支局第一五一三號存證信函通知被上訴人，表示被上訴人未依約給付 尾款，爰依民法第二百五十五條規定，解除兩造間之買賣契約，此有該存證信函 附於原審卷內可稽（見該卷第八五云），惟查系爭土地為上訴人乙○○與另一上 訴人丙○○二人所共有，且係由上訴人乙○○代理上訴人丙○○而與被上訴人簽 訂不動產契約書，將系爭土地共同出賣與被上訴人，是前開不動產買賣契約之賣 方為上訴人乙○○、丙○○二人，買方則為被上訴人，然觀之前開郵局存證信函 則僅為上訴人乙○○一人所書，而該函文內容並無任何代理共同出賣人即上訴人 丙○○或載明上訴人丙○○委任之意旨，是上訴人乙○○一人之單方意思表示並 不生解除系爭買契約之效力。
㈢再者，民法第二百五十五條所謂依契約之性質，非於一定時期為給付不能達其契 約之目的者，係指就契約本身，自客觀上觀察，即可認識非於一定時期為給付不 能達其契約目的之情形而言，如定製慶祝國慶牌坊是，又所謂依當事人之意思表 示，非於一定時期為給付不達其契約之目的者，必須契約當事人間有嚴守履行期 間之合意，並對此期間之重要（契約之目的所在）有所認識，如定製手工製品一 套，並告以係為本月五日出國贈送親友之用，必須於本月四日交付是。倘應為之 給付係買賣價金，自客觀上觀察殊無非於一定時期為給付不能達契約目的之情形
，而兩造間又無從證明有嚴守六個月履行期限之合意，並對此期限之重要已有所 認識，自無民法第二百五十五條之適用，最高法院著有六十四年台再字第一七七 號判例意旨足資參照。查依本件不動產買賣契約書之性質觀之，被上訴人所應為 之給付，僅係買賣價金債務，自客觀上觀察殊無非於一定時期給付，即無法達契 約目的之情形，揆之前開說明，自無民法第二百五十五條所定得不經催告，逕行 解除契約之適用。復按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限 ，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，民法第二百五十四條定有明 文；又債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履 行，如於期限內不履行時，始得解除契約，此觀民法第二百五十四條之規定自明 （最高法院著有三十一年上字第二八四○號判例意旨參照）。經查，本件上訴人 乙○○於八十五年十月二日以台中三十五支局第００一五一三號存證信函內容係 載：「：：：本件不動產買賣契約顯然已無實際存在之意義，茲依民法第二百五 十五條給付遲延法則，解除本件不動產買賣契約，特此通知。」等語，並未於該 存證信函內明定相當期限催告被上訴人給付尾款，本件不動產買賣契約並無民法 第二百五十五條所謂契約當事人之一方未按期給付，他方當事人得不經催告，逕 行解除契約情形之適用，已如前述，則依照前揭法例，被上訴人雖有遲延給付尾 款之情形，惟上訴人仍須定相當期限催告履行，於被上訴人仍未於所定期限內履 行時，上訴人始取得契約解除權，然查本件上訴人並未於上開存證信函內定期催 告被上訴人給付尾款即逕行解除契約，則其逕依民法第二百五十五條規定解除契 約之意思表示，自不生效力，況如前述，該解除契約之意思表示並非上訴人二人 共同所為，是上訴人辯稱兩造之不動產買賣契約業經解除而消滅云云，尚不足取 。
㈣又查上訴人復於八十九年六月二十九日以準備書狀催告被上訴人於收狀後七日內 付清尾款二十萬元及遲延利息，逾期即解除雙方之買賣契約，此有該準備書狀附 於原審卷可稽（見原審卷第一二一頁），是上訴人係於催告被上訴人給付尾款之 同時，表示附有停止條件之解除意思，因此倘被上訴人於上訴人所定期限內，如 未履行得約，則停止條件成就，解除契約之意思表示即生效力，惟苟已履行契約 ，解除權即不發生。查被上訴人係於八十九年六月二十九日收受上開準備書狀， 並已於期限內之八十九年七月四日，將尾款二十萬元給付予上訴人收受完畢等事 實，業據兩造是認在卷，並有上訴人親書：「今８９．７．４領到尾款新台幣貳 拾萬元正。領收人乙○○、丙○○。」等語之郵局存證信函附於原審卷內可稽（ 見原審卷第一三五頁），堪認被上訴人確已於上訴人所定期限內將價金尾款支付 完畢。是被上訴人既已於上訴人催告期限內給付尾款，則上訴人之解除即歸於消 滅，自不生解除契約之效力，是上訴人主張兩造間買賣契約業經其解除而消滅云 云，亦不足採信。而被上訴人既已於八十九年七月四日將尾款二十萬元給付予上 訴人收受完畢，依照兩造間不動產買賣契約書第⑸項之約定，上訴人即負有同時 履行交付土地之義務，上訴人自不得再主張同時履行抗辯權而拒絕交付土地，是 上訴人此部分所為辯解，尚無足取。
㈤末按民法第二百五十四條規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得 定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，此所謂遲
延給付應係指債務人於應給付之限內，就契約所定原來之給付義務，能給付而不 為給付之情形。又民法第二百三十一條第一項規定：「債務人遲延者，債權人得 請求其賠償因遲延而生之損害。」，此所謂損害則係指因債務人遲延而生之損害 ，債務人之給付若屬可能，債權人即得請求其履行契約所定原來之給付及遲延賠 償；而依民法第二百三十三條第一項之規定，遲延之債務，以支付金錢為標的者 ，債權人得請求依法定利率之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率， 是以支付金錢為標的之債務，若有遲延情事，債權人即得依民法第二百三十三條 第一項規定請求遲延利息之損害賠償。是以，遲延給付係指契約所定原來之給付 未按期履行，遲延利息則屬金錢債務遲延給付之損害賠償，亦即遲延給付係指原 給付，遲延利息則係因遲延而生之損害賠償，是民法第二百五十四條所定之契約 解除權，亦應係指債務人遲延原給付，經債權人定相當期限催告其履行原給付， 而債務人仍不履行時，債權人即得解除契約，但債務人未賠償因遲延而生之遲延 利息，債權人應無契約解除權。查本件上訴人辯稱系爭土地買賣契約業經其解除 ，因其於八十九年六月二十九日以準備書狀催告被上訴人於收狀後七日內付清「 尾款二十萬元」及「遲延利息」，逾期即解除雙方之買賣契約，嗣被上訴人於催 告期限內之八十九年七月四日交付尾款二十萬元予上訴人，惟被上訴人逾期迄今 仍未給付遲延利息，故本件買賣契約已經解除乙節，固有上開準備書狀附於原審 卷內可稽，且為被上訴人所不爭執，惟查被上訴人已於上訴人所定期限內給付尾 款二十萬元，是被上訴人已履行原給付，其債務即屬消滅，遲延責任自債務消滅 時起亦隨同消滅，至於已發生之遲延利息則不受影響，而依上開說明，遲延利息 未給付非屬民法第二百五十四條所定之解約事由，上訴人自不得以被上訴人未給 付遲延利息而解除系爭土地之買賣契約，是上訴人此部分所辯，亦不足採。五、關於系爭土地之地上物部分，上訴人辯稱被上訴人於向上訴人購買系爭土地之際 ，即約同被告將其等所共有且毗連系爭土地之其他土地共同向苗栗縣政府申請建 築執照，俾興建房屋，則兩造對於該地上物之拆除，係附有停止條件之約定，須 俟停止條件成就時（即苗栗縣政府核發建造執照），此約定始發生效力，因被上 訴人迄仍未取得苗栗縣政府核發之建造執照，則停止條件尚未成就，上訴人自無 拆除地上物之義務乙節，則為被上訴人所不爭執，復據證人莫黃輝結證稱：「： ：：，因我是建商，被告當時有說如果我們核准建照後，被告願拆除房屋委託我 幫他一起改建舊房子：：：。」等語（見原審八十九年六月二十九日言詞辯論筆 錄），準此，堪認就系爭土地上之地上物，兩造係約定於被上訴人取得建築執照 時，上訴人始負有拆除之義務，而被上訴人亦自承其迄今仍未提出之建築執照之 申請（見本院九十二年六月三十日言詞辯論筆錄），是兩造所為拆除地上物之約 定，因停止條件目前尚未成就，被上訴人自不得據此訴請上訴人拆除地上物。至 上訴人辯稱系爭土地如附圖２所示紅色區域面積四四‧八四平方公尺土地上之房 屋及黃色區域面積二‧三四平方公尺土地上之花圃，並非上訴人所有，而係訴外 人即上訴人之兄劉慶昌所建，嗣劉慶昌死亡，由其妻即上訴人之大嫂劉詹阿蟾繼 承為所有人，上訴人乙○○於八十四年七月間出租給何玉華，上訴人無權拆除， 而系爭土地如附圖２所示綠色區域面積九‧九七平方公尺上之棚架，係訴外人何 玉華所搭建，而橘色區域面積一六‧○八平方公尺土地，則係上訴人於八十八年
間出租訴外人詹益森供堆放木材使用，上訴人亦無權拆除等情，固為被上訴人所 不爭執，且經本院勘驗屬實，惟如前所述，縱系爭土地上之地上物非屬上訴人所 有，因兩造所為拆除地上物之停止條件尚未成就，上訴人現尚不負拆除義務。又 系爭土地上之地上物既非上訴人所搭建，則本件當無土地及房屋同屬一人，而將 土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，應推斷土地承買人默許 房屋承買人繼續使用土地之適用。
六、末按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第 三百四十八條第一項定有明文。從而，被上訴人本於買賣之法律關係，請求上訴 人交付系爭土地全部面積○‧○一三○九九公頃土地，即屬有據，應予准許。至 被上訴人請求上訴人拆除地上物部分，因系爭土地上之地上物並非上訴人所搭建 ，況兩造所約定之俟取得建築執照後即拆除地上物之停止條件尚未成就，是上訴 人現自不負拆除地上物責任；又系爭土地之全部面積為一三○‧九九平方公尺， 即○‧○一三○九九公頃，此有土地登記謄本在卷可按。從而，被上訴人本於買 賣之法律關係，請求上訴人將地上物拆除並交付逾系爭土地全部面積○‧○一三 ○九九公頃土地部分，即為無理由，應予駁回；併被上訴人敗訴部分，其請求既 經駁回，假執行之聲請即失所附麗，亦應駁回。是原審就被上訴人之請求關於命 上訴人應將坐落苗栗縣卓蘭鎮○○段五二七地號土地面積超過○‧○一三○九九 公頃土地交付原告及拆除如附圖１所示地上物部分，及該部分假執行之宣告，即 有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，應為有理由，應由本院廢棄改判。至上開被上 訴人之請求，應予准許部分，原審判命上訴人將系爭土地面積○‧○一三○九九 公頃土地交付被上訴人，及依被上訴人之聲請為假執行之宣告，經核於法並無不 合。上訴意旨，就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，無理由， 應駁回上訴人此部分之上訴。
貳、反訴部分：
一、本件反訴上訴人起訴主張：反訴被上訴人未依約於買賣土地移轉登記完畢日起三 日內即八十一月二十七日以前付清尾款，自屬給付遲延，反訴上訴人已於八十五 年十月二日解除雙方買賣契約，此有郵局存證信函可資為憑，依民法第二百五十 九條之規定，契約解除時，由他方受領之給付物應返還之；又無法律上之原因而 受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在 者，亦同，此為民法第一百七十九條所明定。茲因雙方之買賣契約既經解除，則 反訴被上訴人得享土地所有權之法律上原因已不存在，自應返還其利益，準此， 爰依契約解除後之回復原狀與不當得利返還請求權，請求反訴上訴人將系爭土地 之所有權移轉登記塗銷。退萬步言，若本院認雙方之買賣契約未經合法解除，則 以八十九年六月二十九日之準備書狀送達催告反訴被上訴人給付尾款，限反訴被 上訴人於收受前開書狀後七日內付清買賣價金尾款二十萬元及遲延利息，逾期即 解除雙方之買賣契約，不另為解約之通知，而反訴被上訴人迄今仍給付遲延利息 ，是兩造契約業經解除，反訴被上訴人應負回復原狀之責。而反訴被上訴人則以 ：依兩造不動產買賣契約書第五項之約定，足悉反訴上訴人交付系爭土地與反訴 被上訴人交付款項間互有同時履行之義務，因反訴上訴人迄仍未將系爭土地上之 地上物拆除，足徵反訴被上訴人顯毫無交付土地之意思，則反訴被上訴人自得於
反訴上訴人未交付前，拒絕給付買賣尾款。又縱認反訴被上訴人有先為給付尾款 二十萬元之義務，惟反訴上訴人所為解除系爭買賣契約並不生效力。查本件買賣 契約之出賣人為被告乙○○及丙○○二人，詎反訴上訴人前所寄送之郵局存證信 函僅為上訴人乙○○一人所書，復未於函文內容定相當之期限催告反訴被上訴人 履行給付價金之義務，參諸最高法院六十四年台再字第一七七號、二十九年上字 第七八二號判例及三十年上字第二一四號判例意旨自不生解除契約之效力。嗣於 八十九年六月二十九日，反訴上訴人以準備書狀函催反訴被上訴人給付買賣尾款 二十萬元，茲反訴被上訴人為免爭議，業於八十九年七月四日將尾款二十萬元給 付完畢，則兩造間之系爭買賣契約既仍屬有效存在，而反訴被上訴人亦已將尾款 給付完畢，則反訴上訴人訴請反訴被上訴人將系爭土地移轉登記與反訴上訴人， 顯屬無理等語，資為抗辯。
二、是本件反訴所應審究者厥為兩造之買賣契約是否業經解除。經查： ㈠按民法第二百五十五條所謂依契約之性質，非於一定時期為給付不能達其契約之 目的者，係指就契約本身，自客觀上觀察，即可認識非於一定時期為給付不能達 其契約目的之情形而言，如定製慶祝國慶牌坊是，又所謂依當事人之意思表示， 非於一定時期為給付不達其契約之目的者，必項契約當事人間有嚴守履行期間之 合意，並對此期間之重要（契約之目的所在）有所認識，如定製手工製品一套， 並告以係為本月五日出國贈送親友之用，必須於本月四日交付是。倘應為之給付 係買賣價金，自客觀上觀察殊無非於一定時期為給付不能達契約目的之情形，而 兩造間又無從證明有嚴守六個月履行期限之合意，並對此期限之重要已有所認識