臺灣花蓮地方法院民事判決 九十一年度重訴字第七三號
原 告 丙○○
訴訟代理人 陳清華律師
被 告 花蓮區中小企業銀行股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 廖學忠律師
右當事人間債務人異議之訴事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告原名鄧建平，於民國八十七年十一月十六日向被告購買坐落花蓮市○○段四 五九地號土地（下稱系爭土地），買賣總價為新臺幣（下同）伍佰陸拾伍萬元， ，原告除給付壹佰壹拾伍萬元自備款外，並以系爭土地設定最高限額九百萬元抵 押權（下稱系爭抵押權）向被告貸得肆佰伍拾萬元給付尾款。兩造為確保系爭土 地得以興建房屋，於契約第十條特約事項明定：１雙方約定本標的須確為建築用 地，若不能興建房屋，雙方則同意本約自行失效，乙方（即被告）無息退還甲方 （即原告）既付價款。２雙方約定乙方同意就本標的土地願貸款予甲方肆佰伍拾 萬元，建築融資願貸予甲方參佰萬元，但甲方須保證本標的建坪須滿壹佰參拾坪 以上。
㈡兩造契約成立生效後，原告旋於八十八年六月七日檢附相關文件資料向主管機關 ，即花蓮縣政府建設局申請建築執照，詎卻遭花蓮縣政府建設局以「未臨建築線 」為由退件，拒發建築執照，原告始知系爭土地與道路間，隔花蓮市○○段四五 四─九地號土地，而未臨建築線，無法取得建築執照興建房屋，為此原告多次與 被告私下協商，促請被告依約核發建築融資參佰萬元，以利原告價購花蓮市○○ 段四五四─九地號土地，以取得建築執照，惟因被告主事者易人，無法達成共識 ，原告因此資金週轉困難，無力清償貸款，致被告聲請拍賣系爭土地，現由鈞院 九十一年度執字第五五五七號執行拍賣中。
㈢因系爭土地未臨建築線，無法興建房屋，被告復違約未核發建築融資，故原告主 張以下權利：
⒈因系爭土地無法興建房屋，依約解除條件成就，且系爭土地不符合契約預定效用 ，兩造間之買賣契約無待解除即自行失效，原告對被告取得返還買賣價金債權， 而與積欠被告之貸款主張抵銷，即執行名義成立後有消滅或妨礙被告請求之事由 發生，依強制執行法第十四條第一項規定，提出本件債務人異議之訴。依民法第 二百五十九條規定被告應返還買賣價金伍佰陸拾伍萬元，並依民法第二百六十條 規定應賠償原告已付貸款利息六十七萬零七百六十五元、代書費二萬三千四百零 九元、地價稅一萬六千一百六十八元等損害（合計損害額為七十一萬零三百四十 二元），被告所負返還買賣價金、損害賠償債務與原告所負貸款債務抵銷後，被 告尚應給付原告壹佰捌拾陸萬零參佰肆拾貳元（即0000000＋000000－0000000＝
0000000），且被告對原告之抵押債權已不存在，被告應塗銷系爭抵押權。鈞院 如認原告前述主張無理由，則備位之法律依據主張因被告違約未給付建築融資， 經原告催告仍不履行，原告可依民法第二百五十四條規定解除兩造間之買賣契約 ，原告前於九十一年四月十一日寄發存證信函，解除系爭契約，今併以起訴狀繕 本送達被告為給付遲延解除契約之意思表示，則依民法第二百五十九條、第二百 六十條之規定被告亦應返還買賣價金及賠償前述損害，與原告所負債務相抵銷後 ，被告應給付如前所述之金額，並塗銷系爭抵押權。雖系爭土地所有權人現非原 告，此係因被告未依約核撥融資貸款後，原告為興建房屋，另與訴外人乙○○簽 立合建契約，並以讓與系爭土地所有權方式，擔保債務履行，而將系爭土地登記 予乙○○指定之訴外人吳秀慧，又因吳秀慧於九十二年二月六日去世，系爭土地 由其夫葉國塘繼承，今原告業與乙○○解除合建契約，葉國塘並書立切結書、提 供印鑑證明及在土地登記申請書上用印，同意配合日後系爭土地過戶登記手續， 故原告並無不能返還受領給付物的情形，自得提起債務人異議之訴為前述主張。 並為先位聲明：①鈞院九十一年度執字第五五五七號拍賣抵押物強制執行事件， 就系爭土地所為之強制執行程序應予撤銷。②被告應將系爭土地上，收件字號花 資登字第Ｏ六三五七Ｏ號，登記日期八十八年三月十九日，權利人為被告，權利 價值九百萬元、存續期間自八十八年三月二日至一一八年三月一日，債務人為原 告之抵押權塗銷。③被告應給付原告壹佰捌拾陸萬零參佰肆拾貳元，暨自起訴狀 繕本送達翌日即九十一年十二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。④原告願供擔保請准宣告假執行。
⒉退步而言，縱認原告認為契約解除條件成就或解除系爭土地買賣契約為無理由， 然依兩造買賣契約十特約事項２約定，被告應核撥參佰萬元建築融資貸款。並為 備位聲明：①被告應給付原告三百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年十 二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。②原告願供擔保請准 宣告假執行。
㈣原告所以另覓投資對象，而與乙○○簽立合建契約，乃因被告不願履行核發融資 貸款義務，迫於無奈，轉向民間尋求資金所致，此從本件系爭抵押權登記日期為 八十八年三月十九日，原告於八十九年三月二十日與乙○○簽立合建契約書，並 於八十九年五月十九日將系爭土地所有權移轉登記至乙○○指定之吳秀慧名下以 為擔保，設定抵押權時間與簽立合建契約讓與系爭土地所有權作為擔保時間，間 隔一年之久可證。而由原告與乙○○簽立之合建契約書中約定必須承購國有地及 畸零地，甲方（即原告）保證完成承購手續，否則本約自動作廢等字句及將興建 計劃概要中之工案地點，除原來之系爭土地外，另增加花蓮市○○段四五四─九 、四五四─一○、四六○─一地號土地可知，系爭土地確因未臨建築線，致無法 申請建築執照。而土地有無臨建築線必須俟申請建築執照後，由主管機關實地測 量審核，始可明暸，倘未申請建築執照無從得知，此為系爭買賣契約特別約定「 若不能興建房屋，則雙方同意本約自行失效」癥結所在，倘若簽約之際，被告早 已知悉系爭土地未臨建築線，豈有未於買賣契約加以註明，反而約定上述特約條 款之理？是以兩造買賣契約第三條中雖有「雙方議定同意本標的以現況點交」之 約定，然因當時尚無從知悉系爭土地是否未臨建築線，因此縱有「現況點交」之
約定，亦無足證明原告知悉系爭土地未臨建築線不能興建房屋。再者，倘若原告 知悉系爭土地未臨建築線無法申請建築執照興建房屋，自不可能明知故犯提出建 築執照申請。由此亦可證明，原告事前並不知系爭土地未臨建築線無法興建房屋 。退萬步而言，縱認系爭土地未臨建築線為兩造已知之事，然兩造既已特別約定 「不能興建房屋，本約自行失效」，系爭土地買賣契約亦因解除條件成就而失其 效力，其理至明。
㈤建築融資貸款與一般貸款並無二致，申請人倘能提供足額擔保品或覓得信用良好 之保證人擔保債務履行，銀行並無不准之理，是建築融資貸款申請，與抵押物是 否為申請人所有完全無涉，況依原告與乙○○之合建契約書亦約定，乙○○需配 合原告向被告申請建築融資貸款。故本件融資貸款並不因合建契約及系爭土地移 轉至第三人名下而受影響。況系爭土地移轉登記至第三人名下，此乃因合建契約 約定，原告提供土地，乙○○提供所需資金，乙○○為保障其投資權利，要求原 告將系爭土地所有權讓與以為擔保所致。且原告業與乙○○解除合建契約，系爭 土地於原告清償積欠乙○○債務後，即須回復原狀，移轉登記至原告名下，又縱 令系爭土地無法回復原狀，然此乃被告給付遲延未履行核撥融資貸款義務，原告 轉與乙○○簽立合建契約所致，非可歸責於原告，原告自無喪失解除權可言。二、被告對於兩造於八十七年十一月十六曰簽訂系爭土地之買賣契約，原告已支付價 金五百六十五萬元（含現金一百十五萬元、向被告貸款四百五十萬元），兩造買 賣契約第十條特約事項約定「⒈雙方約定本標的須確為建築用地，若不能興建房 屋，則雙方同意本約自行失效，乙方（即被告）無息返還甲方（即原告）既付價 款。⒉乙方同意就本標的土地款願貸款予甲方四百五十萬元，建築融資願貸予甲 方三百萬元」，被告以系爭土地向原告貸款四百五十萬元，因未依約清償貸款利 息，原告乃以拍賣抵押物裁定為執行名義，向本院聲請強制執行等情均不爭執， 惟以：
㈠系爭土地之地目為「建」，土地使用分區為「住宅區」，原告在起訴狀上既提出 與訴外人乙○○間就系爭土地興建透天住宅之合建契約書，及以系爭土地與國股 段四五四之九、四五四之一○、四六０之一地號土地合併之工案興建計劃概要， 均表明以系爭土地作為房屋之建築基地；縱使系爭土地有未臨建築線無法單獨以 該土地興建房屋的情形，原告既已提出前開興建計劃表明要與其他土地合併使用 ，則將系爭土地未臨建築線之障礙排除，其稱系爭土地係不能興建房屋云云，顯 屬無稽。且系爭土地之買賣，兩造同意以系爭土地之現況點交，於買賣契約第三 條記載甚明，倘系爭土地之現況未臨建築線，亦為原告所明知，原告亦應知依土 地現況，如何配置其房屋或應與相關土地配合使用，況原告於起訴狀內稱：為興 建房屋，另與乙○○簽立合建契約，而乙○○並未因系爭土地有無臨路發生不能 興建房屋之情形。依原告自己所述之事項，在其稱解除契約前，已排除系爭土地 未臨建築線，並將系爭土地交與他人合建，自不能再主張系爭土地不符契約預定 效用，亦不能於排除障礙後，於九十一年四月十一日寄發存證信函以系爭土地不 能興建房屋為由解除契約。
㈡兩造雖約定被告願核撥建築融資三百萬元，但原告須先提出建築融資貸款之申請 ，被告始可核撥，而被告從未接獲原告提出之建築融資申請，原告迨至九十一年
四月十一日才委由陳清華律師通知欲與被告解約，乃咎在原告。其於起訴狀內所 附之合建契約書、解除合建契約書、興建計劃概要、申請書、同意書等私文書顯 為臨訟偽造，並非真正。且依財政部函規定建築融資分兩種，一為購買自用住宅 放款（以購置自用住宅為放款對象），二為建築商融資，兩造約定之建築融資係 指建築商融資而言，此項融資之放款條件為⑴應先辦妥建築基地第一順位抵押權 設定登記，⑵建築商或承攬建築工程者均應具結放棄法定抵押權，⑶放款撥付係 在建商完成總層數之半數時，由貸款行庫視其銷售情形撥付。兩造既指明為建築 融資，原告擔任地緣建設有限公司股東，該公司曾興建「吉興小棧建築」向被告 申請建築融資二千三百萬元，原告並曾於決議借款之股東會擔任會議記錄，對建 築融資之放款條件及撥付情形知之甚詳。原告以系爭土地與乙○○合建房屋，則 原告非建造人，已失建築融資申請人之資格，原告又於八十九年三月二十日將系 爭土地以買賣為原因移轉所有權予訴外人吳秀慧，同年五月十九日辦妥登記。兩 造間關於被告應核撥建築融資之約定，在原告不再興建房屋及無法以其名義提供 土地作為擔保時，已不符申請建築融資之要件，且系爭土地已被查封，也不能申 請建築融資。此均係不可歸責於被告事由所致，被告並無給付建築融資遲延情事 ，原告欲以被告遲延撥付為由解除契約，並無理由。況原告已將系爭土地移轉登 記為吳秀慧所有，又因未依約支付對被告之抵押貸款四百五十萬元之利息，業經 被告聲請鈞院強制執行在案，致使有可歸責於原告事由，不能將系爭土地以兩造 於八十七年十一月十六日訂約之狀態返還被告，依民法第二百六十二條前段規定 ，原告之契約解除權已消滅。
㈢被告在原告未按期支付抵押貸款利息，於取得鈞院拍賣抵押物之裁定後對系爭土 地聲請強制執行（執行案號鈞院九十一年度執字第五五五七號），屬合法權利之 行使。原告迄未償還上述抵押貸款之本息，被告之債權仍然存在，原告提起異議 之訴，請求撤銷強制執行程序，於法不合。又原告無權請求被告撥付建築融資， 系爭土地遭拍賣，亦與被告未撥付建築融資無關，故原告所生損害不能向被告請 求等語資為抗辯。並聲明：
①原告之訴駁回。
②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於八十七年十一月十六曰簽訂系爭土地之買賣契約，約定價金為五百六十五 萬元，原告已支付價金（含現金一百十五萬元、向被告貸款四百五十萬元）。 ㈡兩造買賣契約第十條特約事項約定「⒈雙方約定本標的須確為建築用地，若不能 興建房屋，則雙方同意本約自行失效，乙方（即被告）無息返還甲方（即原告） 既付價款。⒉乙方同意就本標的土地款願貸款予甲方四百五十萬元，建築融資願 貸予甲方三百萬元」。
㈢原告因未依約給付前述向被告貸款之利息，致被告聲請本院拍賣系爭土地，案號 為本院九十一年度執字第五五五七號，現該執行事件仍在執行中，尚未終結。 ㈣系爭土地地目建，土地使用分區為住宅區，依建築技術規則建築設計施工編第二 條規定「基地應與建築線相連接，其連接部分之最小長度應在二公尺以上」，系 爭土地依地籍套繪都市計畫圖結果並未臨接建築線，是以無法單獨申請建造執照
。未臨建築線之基地，如與鄰地（臨接建築線）之基地合併檢討，應符合建築技 術規則建築設計施工編第二條最小連接建築線規定，就系爭土地與花蓮縣國股段 四五四─九、四五四─一○及四六○─一地號土地，倘以合併方式提出建造執照 申請，尚符合建築基地臨接建築線規定，得依建築法等相關規定提出建造執照申 請（有花蓮縣政府九十二年五月十五日函可參，兩造對此函之內容均不爭執）。四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於㈠兩造買賣契約第十條特約事項⒈ 的約定是否為契約之解除條件？系爭土地未臨建築線，無法單獨以該土地申請建 造執照，是否符合兩造買賣契約第十條特約事項⒈所定情形，而使該契約解除條 件成就而失效？或因不符合契約預定效用而自行失效？如契約因解除條件成就而 失效，原告依民法第二百五十九條、第二百六十條規定請求被告返還價金、賠償 損害七十一萬零三百四十二元，是否有理？㈡如兩造買賣契約未因解除條件成就 而失效，原告主張被告遲延未給付建築融資，依民法第二百五十四條規定解除兩 造間之買賣契約，依同法第二百五十九條、第二百六十條規定請求被告返還價金 、賠償損害七十一萬零三百四十二元，是否有理？㈢如前述原告之先位請求均無 理由，則原告依兩造間之契約第十條特約事項⒉之約定，請求被告給付建築融資 三百萬元，是否有理？茲分別說明如下。
五、按法律行為成立時，其成就與否業已確定之條件即所謂既成條件，亦即法律行為 所附條件，係屬過去既定之事實者，雖其有條件之外形，但並無其實質之條件存 在，故縱令當事人於法律行為時，不知其成否已經確定，亦非民法第九十九條所 謂條件。我民法關於既成條件雖未設明文規定，然依據法理，條件之成就於法律 行為成立時已確定者，該條件若係解除條件，則應認法律行為為無效，最高法院 六十八年度台上字第二八六一號判例意旨可參。兩造就系爭土地之買賣契約第十 條特約事項⒈固約定「雙方約定本標的須確為建築用地，若不能興建房屋，則雙 方同意本約自行失效」，有買賣契約書一份可憑（本院卷十三頁）；而系爭土地 地目為建地，土地使用分區為住宅區（有土地登記簿謄本、花蓮縣花蓮市公所簡 便行文表各一份可參，本院卷八九、九九頁），且該土地未臨接建築線乙事，原 告自承其於八十八年六月七日向花蓮縣政府建設局申請建築執照時即已知悉（原 告起訴狀參照，本院卷七頁），且該情形至本院言詞辯論終結時亦未改變（有花 蓮縣政府九十二年五月十五日函可參，本院卷一六二至一六三頁），如依原告主 張因系爭土地未臨建築線，無法單獨申請建造執照，即符合兩造買賣契約第十條 ⒈所定「不能興建房屋」之要件（此乃原告之主張，惟本院認為系爭土地屬得興 建房屋之土地，容後詳述之），則因系爭土地未臨建築線乃兩造契約成立時業已 確定之情形，依據前述說明，該約定應屬既成條件，而非民法第九十九條所定解 除條件，合先敘明。再者，系爭土地雖未臨建築線，無法單獨申請建造執照，但 原告對此情形於八十八年間已然明瞭，卻仍以系爭土地與他人訂立合建契約擬興 建住宅，合建契約中即訂明除系爭土地外，尚結合花蓮市○○段四五四─九、四 五四─一○、四六○─一地號土地興建房屋，而系爭土地連同前述三筆土地合併 提出建造執照申請，則符合建築基地臨接建築線規定，得申請建造執照等情，有 原告所提合建契約書、興建計劃概要、花蓮縣政府九十二年五月十五日函可參（ 本院卷十八至二十、二五至三二頁、一六二至一六三頁），可見系爭土地符合兩
造買賣契約第十條特約事項⒈所訂「須為建築用地，可以興建房屋」之要件，原 告自八十八年間知悉系爭土地未臨建築線後，仍利用該土地與其他毗鄰土地與第 三人乙○○合資建屋，可見原告就系爭土地為建築用地，與其他土地合併利用即 可興建房屋乙事知之甚詳，其係在與乙○○合建事宜資金發生問題後，才提起本 件訴訟主張系爭土地不能興建房屋，擬向被告請求返還價金，以解決合建中須償 還對方之相關費用，此有原告所提協議書一份足憑（本院卷二一、二二頁），可 見原告初認系爭土地可興建房屋，而與乙○○訂立合建契約，於合建資金發生問 題後，再向被告主張系爭土地不能興建房屋，其前後所為亦有違誠信原則之處。 故綜合前開說明，本院認為原告主張系爭土地無法興建房屋，不符合契約預定效 用，契約解除條件成就云云，顯屬無據。
六、按有解除權人，因可歸責於自己之事由，致其所受領之給付物有毀損、滅失或其 他情形不能返還者，解除權消滅，民法第二百六十二條前段定有明文。上訴人所 收回之土地，既有一部分已移轉登記與第三人，不能再返還被上訴人耕作，上訴 人之契約解除權亦已消滅。自不得再主張解除契約，回復原來之租佃關係，最高 法院七十九年度台上字第二六二八號判決可資參考。本件原告主張被告遲延未依 約給付建築融資三百萬元，其依民法第二百五十四條規定得解除契約云云，固提 出同意書為證（本院卷三三、三四頁），惟被告否認該私文書之真正，且原告亦 未舉證證明前述同意書為真，則依民事訴訟法第二百七十七條前段規定，本院自 無從信原告前述主張為真實。況系爭土地現為第三人葉國塘所有，已非原告所有 ，此有土地登記簿謄本一份可參（本院卷二○一頁），則依據前述說明，縱原告 主張被告遲延未給付建築融資等情非虛，則因系爭土地已移轉登記與第三人，被 告之契約解除權即已消滅，其主張解除契約云云，並無理由。而原告因積欠被告 貸款利息，致被告聲請拍賣抵押物強制執行拍賣系爭土地，此經本院依職權調閱 本院九十一年度執字第五五五七號執行卷宗核閱屬實，原告前述主張既均不可採 ，其請求契約自行失效或契約解除後之損害賠償，亦無理由，則其先位聲明請求 ①本院九十一年度執字第五五五七號拍賣抵押物強制執行事件，就系爭土地所為 之強制執行程序應予撤銷；②被告應將系爭土地上，收件字號花資登字第Ｏ六三 五七Ｏ號，登記日期八十八年三月十九日，權利人為被告，權利價值九百萬元、 存續期間自八十八年三月二日至一一八年三月一日，債務人為原告之抵押權塗銷 ；③被告應給付原告壹佰捌拾陸萬零參佰肆拾貳元，暨自九十一年十二月二十七 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即無理由，應併其假執行之聲請 予以駁回。
七、原告先位聲明既屬無據，本院自應就其備位聲明之請求加以審酌。按解釋意思表 示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第九十八條所明定。 又解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失 契約之真意；但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨 所用之辭句而更為曲解。（最高法院八十六年度台上字第二七五六號、八十六年 度台上字第三○四二號判決意旨可資參考）本件兩造就系爭土地之買賣契約第十 條特約事項⒉係約定「乙方（即被告）同意就本標的土地款願貸款予甲方（即原 告）四百五十萬元，建築融資願貸予甲方三百萬元」，有買賣契約一份可參，而
原告亦已依該條前段之約定向被告貸得四百五十萬元，此為兩造所不爭，而該契 約第十條特約事項⒉前後段之文義上即已載明前段為土地款之貸款，後段為「建 築融資」，則就前開約定之解釋，自應參酌被告即銀行業者對「建築融資」之貸 放要件，始能符合兩造立約時之真意。再者，被告為地緣建設有限公司之股東（ 該公司之所營事業為住宅及大樓開發租售業、室內裝潢業、景觀工程業、房屋仲 介業、租賃業等），該公司亦曾向被告辦理建築融資等事項（此有地緣建設有限 公司之公司登記事項卡、會議記錄各一份在卷足按，本院卷一五七至一五八頁） ，可見被告對何謂「建築融資」暨其申請要件應知之甚詳。而申請建築融資須提 供土地設定第一順位抵押權設定登記，有被告所提建築融資業務資料可參（本院 卷一四一至一五六頁），惟系爭土地上已設定第一順位抵押權，且現非原告所有 ，復經被告聲請法院查封拍賣中（有土地登記簿謄本一份可參），均不符合前述 建築融資申請之要件，則原告依兩造契約第十條特約事項⒉之約定，向被告請求 給付建築融資，被告自得拒絕。從而，原告之備位聲明請求被告給付建築融資三 百萬元，及自九十一年十二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息，為無理由，應併其假執行之聲請予以駁回。八、本件事證已臻明確，原告尚聲請傳喚證人葉國塘暨兩造其餘攻擊防禦方法與舉證 ，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 七 月 三十一 日 臺灣花蓮地方法院民事庭~B法 官 楊碧惠
右正本証明與原本無異。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。~B法院書記官 黃智美
中 華 民 國 九十二 年 七 月 三十一 日
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