臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度重訴字第二七九一號
原 告 台灣電力股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 蔡鴻斌律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 丁○○
訴訟代理人 張世柱律師
被 告 三年一班實業股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 劉立恩律師
複代理人 許嘉容律師
右當事人間拆屋還地等事件，本院判決如左：
主 文
被告丙○○應將坐落台北市○○區○○段四小段六一九、六二０、六二九地號土地上，如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ，門牌號碼台北市○○○路○段五十一號磚造內有鋼樑、鋼柱之三層樓建築拆除，並將基地騰空返還原告。被告三年一班實業股份有限公司應自前項基地遷出。被告丙○○及被告三年一班實業股份有限公司應連帶給付原告自民國九十一年九月十七日起至第一項基地遷讓、騰空返還原告之日止，按年以新臺幣壹佰壹拾肆萬玖仟柒佰肆拾元計算之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔六十分之四十，被告丙○○與三年一班實業股份有限公司連帶負擔六十分之十九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆佰捌拾萬元，為被告丙○○供擔保，本判決第二項於原告以新台幣壹佰陸拾萬元為被告三年一班實業股份有限公司供擔保，本判決第三項於原告以新台幣柒拾陸萬元，為被告丙○○及被告三年一班實業股份有限公司供擔保後，得假執行。但於假執行程序實施前，第一項部分被告丙○○以新台幣壹佰陸拾萬元，第二項部分被告三年一班實業股份有限公司以新台幣伍拾參萬元，第三項部分被告以新台幣貳佰貳拾捌萬元，為原告預供擔保，得免予假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告丙○○及三年一班實業股份有限公司應將座落台北市○○區○○段四小段六 一九、六二０、六二九地號，如附圖所示編號A、B、C、D、E、F、G，門牌號碼 台北市○○○路○段五十一號磚造及鋼骨建築物拆除騰空，並返還基地與原告。二、被告丙○○應給付原告新台幣﹙下同﹚二十五萬二千五百六十四元及自民國九十 一年九月十七日起至清償日止依年息百分之五計算之利息。三、被告等應連帶給付原告自九十一年九月十七日起至系爭基地騰空返還日止依每半 年六十萬三千六百十三元計算之金額。
四、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告於四十八年間將目前台北市○○區○○段四小段六一九、六二０地號全部及 六二九地號部分土地出租與被告丙○○之祖父鄭心好建築房屋，租期二年，自四 十九年一月一日起至五十年十二月三十一日止，租期屆滿後，雙方未續訂定期租 約而變為不定期租賃，其後並因繼承、遺產分割等之事實，而使鄭心好之基地租 賃權由被告丙○○取得，此由原告與被告丙○○間過去數次爭訟所提資料均足證 明，並經台灣高等法院八十二年度重上字第一一五號判決確認在案。二、本件租地建屋之不定期租賃契約應於原建房屋不堪使用時消滅（一）本件原有地上磚木造二層房屋，因使用年久，破舊不堪，且因地處要衝，如能 改建高樓分售或分租必獲巨利。被告乃夥同相鄰，情況相似之不定期基地承租 人即訴外人周廖幸玉、黃月英、陳百棟（門牌號碼：台北市○○○路○段四十 七、四十九、五十三號）等共計四戶，於八十一年間以地上房屋經建築專家鑑 定為危險房屋，不堪居住為理由，同案起訴要求原告同意其改建為地上十層地 下三層之大廈，並主張由四戶合併共同設計興建。經最高法院以其四戶合建， 每戶利用基地實已超越其原有承租範圍請求重建為不當，駁回被告丙○○上訴 而使全案確定。
（二）嗣後被告丙○○再度單獨就其承租基地範圍重新訴請原告同意其改建房屋。至 第三審訴訟，最高法院乃以八十五年台上字第七九０號判決明確表示：「租用 基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不 定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至 該特定房屋不堪使用時消滅。」維持第二審判決而駁回被告丙○○之訴。該判 決係就原告與被告丙○○間契約關係所為法律上判斷，足為本件審理之依據。（三）訴外人黃月英、陳百棟、周廖幸玉等三人為免房屋破舊不堪使用構成原告收回 基地之理由，竟即假借修繕房屋之名，行改建之實，拆除原磚造瓦屋屋頂、木 質天花板及二樓樓地板等房屋之主要部分，於原基地上改建鋼骨結構之現代化 房屋，其意圖長期霸租該處基地，顯違民法第一百四十八條履約之誠信原則。 原告遂起訴對訴外人黃月英、陳百棟、周廖幸玉等三人請求拆屋還地、租金、 損害賠償及不當得利，第一審判決訴外人黃月英、陳百棟、周廖幸玉等三人敗 訴，第二審法院亦駁回其上訴，及至第三審訴訟中最高法院仍以八十九年台上 字第二二二七號裁定明確表示：「按租用基地建築房屋契約既以承租人有特定 之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探 求當事人之真意，應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。」查系爭如 第一審判決附圖所示之房屋係新建之房屋，且其所使用基地之租賃關係，已因 原有房屋不堪使用而消滅，為兩造間另案請求出具土地使用同意書事件所確定 之事實並判決上訴人敗訴確定，兩造既未重新訂立租賃契約，兩造間就系爭土 地之租賃關係又已因房屋不堪使用而消滅。原審以前開所確定之事實及法律上 見解，為上訴人敗訴判決，並不違背法令。」被告雖非該拆屋還地訴訟事件之 當事人，然上開最高法院裁定引用兩造間台灣高等法院八十二年度重上字第一 一五號及最高法院八十五年度台上字第七九○號民事確定判決所確定之事實及
法律關係而為裁判，本於既判力及訴訟法上之誠實信用原則，其所持見解於 本件訴訟應得適用，被告丙○○亦不得為相反之主張。三、系爭房屋已達於不堪使用程度
（一）房屋屋頂滅失僅餘牆壁時，倘已不足避風雨而達使用之目的，即難謂其仍為獨 立之不動產，縱使利用原有牆壁安裝鐵架，加蓋石綿瓦，亦無從再使業已滅失 之房屋重行回復其所有權，前經最高法院七十一年度台上字第一五五七號判決 闡明在案。系爭基地上所建原房屋與相鄰之台北市○○○路○段四十七、四十 九與五十三號房屋，均係六十年以前興建之老舊式建築，其材料為磚造之柱、 牆、木造之地板、屋頂、屋頂鋪紅瓦，有卷附台北市建築師公會台北市○○○ 路○段四十七〡五十三號房屋安全鑑定報告書（下稱鑑定報告）陸、在卷可稽 ，於八十一年九月二十四日台北市建築師公會派林平昇建築師前往勘查結果， 研判四間房屋均有鋼筋腐鏽、保護層剝落、滲漏、屋頂及天花板已破損、牆壁 裂紋，其建材甚多已不符合當時安全及經濟原則，而各基地承租人於與原告間 前訴訟事件中均自承原房屋均已老舊，業經鑑定為危險房屋，不符合居住安全 ，已與滅失無異台灣高等法院八十八年度重上字第四三八號判決並認四十七、 四十九與五十三號房屋於八十五年二月前已屬危險建物，有居住安全之虞，已 達不堪使用之程度，系爭基地原建房屋屋況既相同，當然已達不堪使用之程度 ，絕無被告所稱原結構完整，足堪遮風避雨，能供人使用、居住之情形。（二）原房屋在八十一年林平昇建築師赴現場鑑定時，即認屋頂及天花板已破損，當 時屋頂尚未覆蓋鐵皮，且鄰地大樓早已興建完成，被告丙○○諉稱係十餘年前 為防護鄰地興建大樓施工掉落之碎石塊始加蓋鐵皮云云，顯非事實，佐以九十 二年四月八日履勘時所攝照片，屋頂確有破損，被告謂目前原房屋屋頂仍保持 良好云云，顯與事實不符而無足採。
四、被告等之改建行為業已使改建前後之建物喪失同一性（一）次按房屋改變原形、構造，已非原有房屋，最高行政法院著有五十一年判字第 二六四號及六十二年判字第三一一號判例。系爭原有房屋係五十年以前興建之 老舊式二樓建築；其材料為磚造之柱、牆、木造之地板、屋頂、屋頂紅瓦。經 比對八十三年十月六日與九十一年九月十七日現場照片及原證二號鑑定報告， 二樓木造樓地板業遭拆除，另搭建全新之鋼樑、鋼柱，並架設鐵質天花板，二 樓靠和平東路側陽台已消失，而成為室內面積之一部份，後方亦有明顯擴增， 並增設三樓。且被告丙○○已自認因考慮磚牆鑿孔裝置橫樑之方式勢必影響鄰 屋安寧，故以鋼樑、鋼柱立地方式整修二樓地板，且依原證十號照片五、六、 十、十一及九十二年四月八日履勘照片可知，二樓及三樓樓地板均鋪設鋼鐵質 地板；被告三年一班實業股份有限公司（下稱被告三年一班公司）法定代理人 甲○○則自承鋼樑架到三樓樓地板，且鋼樑下即有鋼柱到達二樓或三樓樓地板 ；自建物後方亦可見有搭鋼樑、鋼柱到達三樓屋頂，足見依被告自認、現場照 片及履勘結果可知，新建之二、三樓鋼鐵質地板均已由獨立於磚牆外之鋼樑、 鋼柱承重，且各樓梯均已由木頭換成鐵梯，新舊建物之結構體已由磚造變更為 鋼骨結構體，樓層面積亦有增加，依前開最高行政法院判例，新建物與舊建物 已喪失同一性。
（二）被告將水塔等放置於後方增建二樓之屋頂，而依原證十號照片十三，二樓後方 增建圍有鐵皮，且設有窗戶，足見被告等確增建二樓後方違建，絕非被告所稱 ，僅係為求美觀而設立鐵架外加鐵皮包覆。
（三）二樓靠近和平東路側陽台已因原建物牆壁外移並增建屋頂而消失，室內面積明 顯增加，被告辯係陽台加窗整修阻絕噪音及車輛廢氣以便利用云云，顯為臨訟 彌縫之飾詞，委無足取。
（四）本件木造屋頂及天花板在八十一年間即已破損，被告等將木造二、三樓樓地板 、樓梯全部拆除，新建獨立於磚牆外之鋼樑、鋼柱以支撐二、三樓新建鋼鐵質 樓地板，並改設鐵梯，一樓後方、二樓前、後方均向外增建，建物樓地板面積 明顯增加，新舊建物並不具同一性。
五、 關於原告得請求拆屋還地之理由
（一）契約年限屆滿，租賃關係消滅：按土地法第一百零三條第一款規定，租用建築 房屋之基地，於契約年限屆滿時，出租人得收回其基地。本件基地租賃契約， 固曾由最初之定期租賃轉變為不定期限之租賃契約，但依前引最高法院三十年 度渝上字第三一一號判例、八十五年度台上字第七九０號判決（最高法院就原 告與被告丙○○間契約所為法律上判斷）、八十五年度台上字第二一０八號判 決及八十九年台上字第二二二七號裁定可知，該不定期租賃契約應解為至原建 房屋不堪使用時消滅。本件系爭地上房屋，既如前述已達「不堪使用」之程度 ，雙方租賃關係，自應認為業因租賃年限屆滿而消滅，原告自得依民法第四百 五十五條、土地法第一百零三條及民法第七百六十七條規定請求被告等拆除房 屋及返還基地。
（二）承租人違反租賃契約：按租用基地建築房屋契約，係以承租人有特定之房屋而 使用其基地為目的，在不定期限之租地建屋關係，承租人是否可以在所建房屋 使用至不堪使用時逐次主張改建，永無休止之日，法無明定，亦無習慣可循， 前引最高法院裁判就原告與被告丙○○間契約關係，確認訂約之真意，租賃關 係至該特定房屋不堪使用時消滅，被告等在經訴訟不獲原告同意之情況下，擅 自改建鋼骨結構之房屋，即係違反當事人締約時之真意，亦即構成違反租賃契 約，原告自得依土地法第一百零三條第五款規定收回房屋。六、綜上所述，參照前引最高法院有關判例、判決及裁定意旨與最高行政法院判例， 原告與被告丙○○間之租賃關係至地上房屋不堪使用時消滅。至於房屋是否不堪 使用，乃一法律事實，一旦存在，不待原告之通知或任何表示，當然發生租賃關 係消滅之法律效果。依本案事實，原告員工於九十一年九月十七日拍照，始發現 被告違反誠實信用，改建鋼骨結構房屋之事實，解釋上應認為在九十一年九月十 七日原有房屋即已因拆建而確實不堪使用，雙方之租賃關係自此消滅。且被告丙 ○○曾回函指稱，被告三年一班實業股份有限公司曾為增建，兩者均為有拆除權 人，應負拆屋還地之責任。被告等自九月十七日起乃無權占用系爭基地，原告得 依據民法第四百五十五條、土地法第一百零三條及民法第七百六十七條規定請求 被告等拆除其在系爭基地上之建築物，並返還基地與原告。七、被告丙○○繼受基地租賃契約而成為基地承租人，自應受契約條款之約束，依原 基地租賃契○約第三條第二項規定，土地價值如有變更時，原告得隨時調整租金
，當事人間亦曾有以申報地價年息百分之八計算之數額，再加百分之五為租金之 計算方式，經雙方過去數年毫無異議履行而成為慣例；租金應於每年六月及十二 月上旬繳交，亦於原契約第三條第一項後段著有明文，均足為計算原告請求之依 據。被告丙○○之租金繳至九十一年六月底止，其與原告間租賃契約於九十一年 九月十七日消滅，依民法第四百三十九條規定，被告自應於九十一年九月十七日 給付原告九十一年七月一日至同年九月十六日租金二十五萬二千五百六十四元（ 59 5,791元x 78/184 = 252,564元），前開租金被告丙○○未如期給付，依民法 第二百二十九條第一項應負遲延責任，且因係以金錢給付為標的，故依民法第二 百三十三條第一項、第二百零三條，原告得請求被告自遲延時起迄清償日止依年 息百分之五計算之利息。
八、系爭租賃契約於九十一年九月十七日消滅後，被告丙○○原應依租賃契約第六條 及民法第四百五十五條規定，將地上物自動拆除恢復土地原狀，並返還基地與原 告，惟其於租賃契約消滅後，並未返還基地，反而違法違約占有原承租土地為使 用收益，甚至違法擴建，再占用四平方公尺，其行為一方面係屬給付遲延造成原 告損害，另一方面又屬無法律上原因而受有相當於租金之利益（最高法院六十一 年台上字第一六九五號判例參照），被告三年一班實業股份有限公司違法建築鋼 構房屋，占用原告基地使用，經營泰平天國餐廳，亦獲有相當於租金之利益，並 造成原告之損害，兩者應屬共同侵權行為人，爰依民法第四百三十九條、第二百 三十一條第一項、第一百七十九條及第一百八十五條規定請求被告等連帶給付原 告自九十一年九月十七日起至該基地返還日止依每半年六十萬三千六百十三元計 算之損害賠償或不當得利。
參、證據：
原證一號：台灣高等法院八十二年度重上字第一一五號判決。原證二號：高育仁立委致原告公司函及其所附被告丙○○與訴外人周廖幸玉等四人申 請書及渠等委請台北市建築師公會就台北市○○○路○段四十七至五十三 號房屋安全鑑定報告書。
原證三號：台灣台北地方法院八十一年度重訴字第二三八號判決。原證四號：最高法院八十五年台上字第七九０號判決。原證五號：最高法院八十五年台上字第二一０八號判決。原證六號：台灣台北地方法院八十五年度重訴字第一四九九號判決。原證七號：台灣高等法院八十八年度重上字第四三八號判決。原證八號：最高法院八十九年台上字第二二二七號裁定。原證九號：最高法院七十一年台上字第一五五七號判決。原證十號：建物改建前後照片對照。
原證十一號：最高行政法院五十一年判字第二六四號及六十二年判字第三一一號判例。原證十二號：被告丙○○九十一年十月十四日函。原證十三號：租賃契約。
原證十四號：歷年申報地價與繳交租金對照表及歷年申報地價。原證十五號：土地登記謄本三份。
原證十六號：訴訟標的價額與訴訟費用計算表。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准為免予假 執行之宣告。
貳、陳述：
一、原告依最高法院八十五年台上字第七九０號判決及該院八十五年台上字第二一０ 八號判決意旨，主張「租地建屋之不定期限租賃契約，於該房屋不堪使用時消滅 一節，已形成最高法院一致之見解」云云，乃原告自行詮釋之見解，查最高法院 八十七年度台上字第九七七號民事判決（被證三）即載有「原審認定兩造間就系 爭土地有不定期租地建屋關係，果爾，即不得解為訂有租至房屋不堪使用或拆除 重建為止之期限。出租人如欲終止租約，仍須受土地法第一百零三條規定之限制 。原判決援引上開院解字第二四九七號解釋及與本件情形不相同之三十年渝上字 第三一一號判例謂本件原始房屋已不堪使用或拆除重建，原租地建屋之不定期租 賃關係因而消滅云云，其法律上見解，尚有可議」等語亦可證之。二、系爭房屋並無不堪使用之情形，則原告主張系爭不定期限租賃契約消滅云云，顯 無理由。
１、查台北市建築師公會八一（九）鑑字第一五五七號鑑定報告書就台北市○○○路 ○段五十一號之系爭建物之現場勘驗結果亦認定系爭建物並無『不堪使用』之情 形，僅需部分修繕即可，又其亦於建議事項中表示：本標的物係五十年前建物， 其建材甚多已不符合目前之安全及經濟原則，如木地板及紅瓦等，應設法在不違 背相關規定下，改用現代化建築，以符合安全及經濟原則。２、次就鈞院九十二年四月八日勘驗筆錄所示勘驗結果亦無原告所指系爭房屋結構改 變，喪失同一性之情形：
⑴一樓屋頂可見到鋼樑，據負責人告知：鋼樑下即有鋼柱到達二樓地板。只有後半部 的鋼柱達到三樓地板，三樓樓地板以上沒有鋼樑。⑵二樓室內部分外觀可見鋼樑及鋼柱。有部分鋼柱隱藏於夾板內。⑶屋頂外有搭鐵皮覆蓋。沿屋頂夾板開口處（有二處）為木頭梁柱及瓦片屋頂。三樓 牆壁開口所見仍為加強磚。
⑷從建物後方外觀可以看到有搭建鋼樑、鋼柱到達三樓屋頂。屋頂可見有鐵皮。二樓 後方的鐵皮屋頂上的梁柱架設有冷卻水塔，還有水塔二個及排風管。３、綜合前述，足見系爭建物之結構完整且足堪遮風避雨，顯無『不堪使用』之情形 ，自無據此主張本件租地建屋之不定期限租賃契約因原建房屋不堪使用而消滅之 理。惟系爭建物起造至今逾五十年，原建材多有鏽蝕、破損，為保住居其間之安 全無虞，被告乃參酌台北市建築師公會之專業判斷及建議，將系爭建物以現代化 建材及工法予以修繕、補強，以符合安全及經濟之原則，其中鋼樑部分僅係供架 該部分之鋼樑使用本屬合理、適當，於理於法並無不妥。二、系爭建物因考量使用上之安全性及美觀問題，雖經修繕且建物內部亦有重新裝潢 ，然並未改變原有之房屋結構，是以其與原建物並未喪失『同一性』。原告稱系 爭房屋因不堪使用經被告予以改建，故與原建物已喪失同一性云云，顯無理由。１、依鈞院九十二年四月八日之勘驗筆錄所示，系爭房屋雖經修繕、裝潢，然其兩側 外牆牆面及屋頂仍然存在，是以系爭建物較原建物之面積並無增加，而原建物之
結構亦未遭破壞，顯無喪失『同一性』之可能。２、屋頂部分：查系爭建物之瓦造屋頂仍然存在，僅於原有屋頂外以鐵皮覆蓋，以增 強防水功能，查前開之勘驗筆錄中亦載有「屋頂外有搭鐵皮覆蓋。沿屋頂夾板開 口處（有二處）為木頭梁柱及瓦片屋頂」等語亦可證之，足見被告並無將之拆除 改建之情形，故原告以系爭房屋外觀不見原有之瓦造屋頂為由，指謫被告違法改 建云云，純屬臆測且有違事實。又該屋頂結構仍與原有磚柱為支撐，與前述之鋼 樑無涉。
３、二樓夾層部分：系爭房屋於起造時原既有二樓夾層（即俗稱『二樓半』）之設計 ，此由前開勘驗筆錄所載「三樓牆壁開口所見仍為加強磚」可知，該二樓夾層所 使用之磚材既與系爭房屋起造時之磚材相同，而其兩側外牆牆面及屋頂結構亦未 遭異動，如此足見被告顯無於日前修繕時變更設計、增建三樓之可能，原告稱被 告「增建三樓」云云，全然不實，原告就此應負舉證責任。⒋鋼樑、鋼柱部分：
⑴系爭房屋於起造時為磚牆木造建物，其樑柱及樓地板多使用木材搭建而成，因顧慮 建材之自然耗損及經年來雨水、濕氣沁入致木材腐舊影響安全等因素，故被告於日 前修繕系爭建物樓地板時，即改以現代建築工法及建材加以施作，以鋼樑、鋼柱沿 壁立地方式整修二樓以上之樓地板，並抽換木質地板等，並無異動舊有之房屋結構 體及磚牆而改建為鋼骨結構之情事。據前開勘驗筆錄所載「一樓屋頂可見到鋼樑， 據負責人告知：鋼樑下即有鋼柱到達二樓地板。只有後半部的鋼柱達到三樓地板， 三樓樓地板以上沒有鋼樑」等語，亦可證上情。⑵查台北市建築師公會八一（九）鑑字第一五五七號鑑定報告書中，就系爭台北市○ ○○路○段五十一號建物載有「屋頂及天花板已破損，應設法抽換木材構件板材應 予修繕；二樓樓板及樓梯亦同」及「本標的物係五十年前建物，其建材甚多已不符 合目前之安全及經濟原則，如木地板及紅瓦等，應設法在不違背相關規定下，改用 現代化建築，以符合安全及經濟原則」等語。被告審酌該建築師公會之專業建議及 經濟原則，以前述方式修繕系爭房屋，並無違現行法令之規定。反之，原告以「新 舊建物之結構體已由磚造變更為鋼骨結構體」主張「被告等之改建行為已使改建前 後之建物喪失同一性」云云，顯無理由且明顯悖於事實。５、系爭建物後方平台部分：查鈞院九十二年四月八日之勘驗筆錄中，載有「從建物 後方外觀可以看到有搭建鋼樑、鋼柱到達三樓屋頂。屋頂可見有鐵皮。二樓後方 的鐵皮屋頂上的梁柱架設有冷卻水塔，還有水塔二個及排風管」等語。惟系爭建 物後方原既有預留平台設計，被告於修繕時利用該原有結構體另搭建Ｈ型鋼架以 便放置冷卻水塔等，究其性質該『額外增建部分』與系爭房屋之原有結構體是否 經改建全然無涉，且無增加建物之室內面積。再者，該舊式建築無空調設計，而 現今之房屋若無空調則幾乎無法使用，被告為安裝必要之空調而加設空調之冷卻 水塔自屬合理，此觀臺灣高等法院之建築，原亦無中央空調設施，如今亦另行增 同一性云云，顯然過於牽強且於法無據。
三、系爭房屋雖經修繕，然並未變更系爭建物原有之結構體，自無修繕前後系爭建物 『喪失同一性』之問題，更無系爭不定期限租賃契約因系爭建物『不堪使用』而 消滅之疑義。原告據其員工於九十一年九月十七日所攝照片，稱被告等於九十一
年九月十七日拆屋重建顯見原有建物已不堪使用，故而主張雙方之租賃關係自此 消滅，被告應給付原告自九十一年七月一日至同年九月十六日之租金及自遲延時 起迄清償日止按年息百分之五計算之利息、損害賠償與不當得利云云（詳起訴書 第十五頁以下），顯屬無據。
１、姑不論原告提呈鈞院之租賃契約（參原證十三）是否真正，縱依該租賃契約第五 條所示，雙方原即約定「租金於每年六月及十二月上旬分二期繳納」，嗣後因原 告擬收回系爭房屋及基地，乃據前開照片於九十一年十一月間興訟，並於起訴狀 中載稱「被告丙○○之租金繳至九十一年六月底止」及「前開租金被告丙○○未 如期給付，依民法第二百二十九條第一項應負遲延責任」等語（參起訴書第十六 頁），顯有刻意塑造被告無故欠租之形象。
２、
⑴系爭房屋係於民國八十六年間經被告雇工修繕，並非原告所指稱之九十一年九月十 七日（當時僅係裝潢內部而拆除舊有隔板而已），然其仍繼續收受租金而未為反對 之意思表示，此有起訴書所載「被告丙○○之租金繳至九十一年六月底止」等語可 稽（如前述），足見雙方間之不定期限租賃契約並未因系爭房屋之修繕而消滅，原 告前稱「雙方間之不定期限租賃契約因系爭房屋不堪使用而消滅」云云，顯無理由 。
⑵查被告曾於九十一年十二月間依約給付九十一年七月至十二月之租金共計五十九萬 五千七百九十一元整（即彰化商業銀行古亭分行支票乙紙），然因原告片面主張終 止系爭不定期限租賃契約，竟以被告「非依債之本旨給付」為由將前開支票退回（ 被證四）。惟原告拒絕受領系爭租金，顯無理由，故被告旋將系爭租金提存於鈞院 提存所。
３、本件兩造間之不定期限租賃契約既未消滅，而被告亦無遲延給付租金之情事（如 前述），是故原告於起訴書第十五頁以下主張被告應返還自九十一年七月一日至 同年九月十六日之租金及按年息百分之五計算之遲延利息、損害賠償與不當得利 云云，於法無據。
參、證據：
被證一：最高法院六十二年台上字第三一二八號判例影本乙份。被證二：最高法院七十八年台上字第七一一號裁判影本乙份。被證三：最高法院八十七年度台上字第九七七號民事判決影本乙份。被證四：臺灣電力股份有限公司電秘字第九二一０一０一五０號函影本乙份。被證五：臺灣台北地方法院九十二年度存字第二三一號提存書影本乙份。被證六：第０五六四四五號國庫存款收款書影本乙份。 理 由
一、原告於四十八年間將台北市○○區○○段四小段六一九、六二０地號全部及六二 九地號部分土地（以下稱為系爭基地）出租與被告丙○○之祖父鄭心好建築門牌 號碼台北市○○○路○段五十一號房屋（以下稱為系爭房屋），租期二年，自四 十九年一月一日起至五十年十二月三十一日止，租期屆滿後，雙方未續訂定期租 約而變為不定期租賃，其後因繼承、遺產分割及贈與等事實，而使鄭心好基地租 賃權及系爭房屋之處分權由被告丙○○取得，有原告提出之租賃契約（原證十三
）以及本院調閱八十一年重訴字第二三八號、臺灣高等法院八十二年度重上字第 一一五號請求同意使用土地事件卷附贈與契約書（該案原證五）、鄭心好繼承卷 中子孫系統表（該案原證十八）及遺產稅同意移轉證明書（該案原證十九）以及 （該案原證九）鄭火木繼承案卷中繼承拋棄同意書（該案原證二十）及遺產稅免 稅證明書（該案原證二十一）可憑，且為前開判決所確認，此部分之事實應堪認 定。
二、按土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第一 百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回；租用基地建築房屋契約，既以承 租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之 目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。此 有最高法院八十七年度台上字第二四七五號判決可資參照。兩造間就系爭基地既 因建築系爭房屋為目的，而有基地租賃契約存在，已如前述，此項租賃權乃為房 屋而存在，自有前開法律見解之適用，應認兩造間就系爭基地租賃契約於系爭房 屋不堪使用時消滅。原告主張被告丙○○所有之系爭房屋已達於不堪使用之程度 、被告等之改建行為已使改建後系爭建物喪失同一性，原告得請求被告拆屋還地 等情，為被告所否認，故本件應審究者為：（一）系爭房屋是否已達於不堪使用 之程度？（二）系爭房屋改建後是否已喪失同一性？（三）系爭基地之租賃契約 關係是否已經消滅？於何時消滅？
（一）系爭基地上所建系爭房屋與相鄰之台北市○○○路○段四十七、四十九與五十 三號房屋，均係五十年以前興建之老舊式建築，其材料為磚造之柱、牆、木造 之地板、屋頂、屋頂鋪紅瓦。於八十一年九月二十四日台北市建築師公會派林 平昇建築師前往勘查結果，系爭房屋有樑裂紋、平頂裂紋、牆壁裂紋、平頂鋼 筋腐蝕、保護層剝落、地坪紅磚裂紋、木造樓梯破損等情形，建材甚多已不符 合當時安全及經濟原則，必須加以修繕方能安全居住，有卷附台北市建築師公 會台北市○○○路○段四十七〡五十三號房屋安全鑑定報告書（以下稱為鑑定 報告書，八十一年九月二十四日由林平昇建築師履勘）、本院八十一年重訴二 三八號卷附照片（即鑑定報告照片以及證物袋內照片）以及該案卷八十一年十 二月二十九日履勘筆錄附卷可稽，且為被告於前開訴訟事件中所自承，經審酌 系爭房屋使用之時間、損壞之狀況、使用之建材以及經濟效用，可認為系爭房 屋已達不堪使用之程度。
（二）將系爭房屋於八十一年九月二十四日原狀況照片、原告所提出改建前後照片（ 原證十）以及本院於九十二年四月二十八日履勘照片比對以及本院於九十二年 四月二十八日履勘現場所見，系爭房屋經被告三年一班公司做出下列之改建： １、於夾板內搭建鋼柱、鋼樑支撐房屋：所有鋼柱均達二樓地板、後半部鋼柱達 三樓地板，此為被告三年一班公司法定代理人甲○○所自承（見本院履勘筆 錄第五點）。
２、拆除二樓地板於二樓及三樓鋪設輕鋼架新地板：此經本院履勘時確認（見本 院履勘筆錄第二點、履勘照片編號五、六、十一、十三）。 ３、拆除原有木造樓梯新建鐵質樓梯：前案卷附鑑定報告照片編號四十二比對本 院履勘照片編號五、六。
４、於樓頂外覆蓋鐵皮浪板：此經本院履勘時確認（見本院履勘照片編號二十二 、二十三，本院勘驗筆錄第二點、第六點）。
５、擴建二樓靠和平東路側陽台成為室內面積之一部分：前案卷附鑑定報告照片 編號一、三以及證物袋內照片美玲玩具店部分所示，系爭建物二樓部分為陽 台，至本院履勘時已成為室內面積之一部分（見本院履勘照片八、九、十） 。
６、於系爭房屋之後方亦擴建至二樓：見本院履勘筆錄第六點、原告所提出原證 十號編號十三照片。
依前揭現場照片及履勘筆錄可知，系爭建物之樑、柱結構均由原有之磚造改為 鋼材承重，雖原有之磚造建材仍然存在，但結構已有不同，樓梯均已由木質換 成鐵質樓梯，樓層面積亦有增加，益證系爭房屋確已不堪使用。惟被告三年一 班公司雖將系爭房屋之樑、柱結構改變，樓梯均已由木質換成鐵質樓梯，增建 樓層面積，但系爭房屋並未喪失同一性，僅被告三年一班公司所提供之建材附 合成系爭房屋之重要成分，依民法第八百十一條規定之意旨，由被告丙○○取 得附合建材之所有權，被告三年一班公司並未原始取得房屋之所有權，系爭房 屋之處分權人仍為被告丙○○。
（三）系爭房屋已經不堪使用，依前揭法最高法院判決意旨，原告與被告丙○○間之 租賃關係至地上房屋不堪使用時消滅。原告主張原告公司員工於九十一年九月 十七日拍照，始發現被告等改建鋼骨結構房屋等情，已據其提出照片一冊為憑 （原證十），應可確認系爭房屋於九十一年九月十七日時，已因不堪使用而改 建，原告與被告丙○○間就系爭基地租賃關係自此消滅，又此項租賃契約關係 消滅係基於法律事實發生而當然終止，並非出租人依民法第四百五十條第二項 規定隨時終止租約，自毋庸原告先期通知。
三、按土地法第一百零三條第一款規定，租用建築房屋之基地，於契約年限屆滿時， 出租人得收回其基地。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第四百五 十五條定有明文。又租賃契約終止後仍占有租賃物者，核屬無權占有，另依最高 院八十七年度台上字第九四六號判決意旨，民法第七百六十七條所有權物上請求 權之相對人，除直接占有人外，尚包括間接占有人，如貸與人、出租人等。經查 ：
（一）原告與被告丙○○間就系爭基地之租約已於九十一年九月十七日消滅，原告自 得依民法第四百五十五條、土地法第一百零三條及民法第七百六十七條規定請 求被告丙○○將坐落台北市○○區○○段四小段六一九、六二０、六二九地號 上，如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ，門牌號碼台北市○○○路 ○段五十一號磚造內有鋼樑、鋼柱之三層樓建築拆除騰空，將系爭基地返還原 告。原告此部分之請求為有理由，應予准許。
（二）被告三年一班公司向被告丙○○承租系爭房屋（原證十二號：被告丙○○九十 一年十月十四日函）而占有系爭基地，而原告與被告丙○○間之租賃契約既已 於九十一年九月十七日終止，被告三年一班仍占有系爭基地，為無權占有，原 告請求被告三年一班公司遷出系爭基地，即屬有據，應予准許。（三）又被告三年一班公司雖將系爭房屋之樑、柱結構改變，樓梯均已由木質換成鐵
質樓梯，增建樓層面積，但系爭房屋並未喪失同一性，僅被告三年一班公司所 提供之建材附合成系爭房屋之重要成分，依民法第八百十一條規定之意旨，由 被告丙○○取得附合建材之所有權，被告三年一班公司並未原始取得房屋之所 有權，系爭房屋之處分權人仍為被告丙○○，原告請求無處分權之被告三年一 班公司拆除系爭房屋返還系爭基地部分，洵非有據，應予駁回。四、原告以被告丙○○繼受基地租賃契約而成為基地承租人，依系爭基地租賃契約第 三條第二項規定，以及兩造間過去有以申報地價年息百分之八計算之數額，再加 百分之五為租金之計算方式之慣例，依民法第四百三十九條規定，請求被告丙○ ○給付給付九十一年七月一日至同年九月十六日租金二十五萬二千五百六十四元 以及依民法第二百三十三條第一項以及第二百百零三條請求自遲延時起迄清償日 止，按年息百分之五計算之法定遲延利息云云。惟查，被告丙○○於九十一年十 二月間依約給付九十一年七月至十二月之租金共計五十九萬五千七百九十一元， 經原告以非依債之本旨給付退回，故被告將前開租金提存於本院提存所等情，有 本院九十二年存字第二三一號提存書附卷可憑，且為原告所不爭執而可以確認。 系爭基地租約於九十一年九月十七日方終止，既如前述，而被告丙○○已依租約 本旨提出九十一年七月一日至同年九月十六日租金，原告無正當原因拒絕受領， 已陷於受領遲延，被告丙○○將前開租金於清償地之本院提存所提存，提存合於 法律規定，此部分租金債權已經消滅，原告再為請求，即無理由，應予駁回。五、系爭基地租賃契約於九十一年九月十七日消滅後，被告丙○○依約應將地上物自 動拆除恢復土地原狀，並返還系爭基地與原告，惟其於租賃契約消滅後，未返還 系爭基地，仍無權占有而為使用收益，被告三年一班公司違法改建系爭房屋構造 並占用系爭基地經營泰平天國餐廳使用，均使原告受有相當於租金之損害，被告 丙○○及三年一班為共同侵權行為人，原告依民法第一百八十五條規定請求被告 等連帶賠償相當於租金之損害於法有據。經審酌原告與被告丙○○就系爭基地， 有以申報地價年息百分之八計算之慣例，以及系爭基地坐落位於和平東路及羅斯 福路口，近捷運站交通便捷，周遭商店林立商業機能甚強等情，認原告請求被告 等連帶賠償之金額以每年依申報地價百分之八計算之金額即一百十四萬九千七百 四十元（計算式〔（８５×１３５０５６＋１９×１３５０５６＋７×４６５６ ０）×８％＝0000000元以下四捨五入）為適當，原告此部分請求，於被 告連帶給付自九十一年九月十七日起至遷讓、騰空返還系爭基地日止，按年以一 百十四萬九千七百四十元計算之賠償金範圍內為有理由，逾此範圍部分，為無理 由，應予駁回。
六、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保為假執行或免為假執行之宣告，就原告勝訴部 分，核無不合，爰酌分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請， 因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十 五條第一項但書、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條， 判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 三十一 日 民事第五庭 法 官 張松鈞
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 七 月 三十一 日 法院書記官 黃媚鵑
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