臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第六四０九號
原 告 合記建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○○
訴訟代理人 葉秀美律師
許筱欣律師
李玉海律師
右當事人間履行契約事件，本院判決如左：
主 文
壹、被告應給付原告新台幣叁拾陸萬捌仟捌佰元，及自民國九十一年十二月十七日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
貳、原告其餘之訴駁回。
叁、訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。 事 實
壹、原告方面：
（壹）聲明：（第二九、九k八 頁）
一、被告應給付原告新台幣（以下同）壹佰零叁萬柒仟陸佰元，及 ⑴其中三十六萬八千八百元自八十八年七月一日起，至清償日止按年息百分之 五計算之利息；
⑵其中六十六萬八千八百元自起訴狀繕本送達之翌日起（即九十一年十二月十 二日）至清償日止按年息百分之五計算利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
訴訟標的：保證金返還請求權與損害賠償請求權─契約第二條第一款、第五條第二 款、第八條第五款、第八款（第一一五、二九至三０頁）（貳）陳述：（見第二九至三０頁、起訴狀）
一、原告於八十八年間與被告丙○○○訂立合建契約（下稱：本件契約），約定被 告應提供坐落台北縣中和市○○段二八張小段第五八八之一七號土地，面積約 一百二十二平方公尺，所有權應有部分為四分之一；原告整合上述土地與附近 他人土地，投資興建地下二層、地上十一層住宅大樓。 二、訂約後，原告已依約支付三十六萬八千八百元保證金予被告。但是訴外人地主 陳灣、林清秋、林清福、林清榮、林清圳不願合建，依本件契約第二條第一款 其解除條件成就，原告毋須負起合建義務。訴外人林一雄等七名地主前向鈞院 提起九十年度訴字第一００四號訴訟，要求原告履行契約，亦經法院認定解除 條件成就，而駁回其訴。
三、解除條件成就，被告即應負責返還相關費用；相關損害亦應由被告賠償，依契 約第二條第一款、第五條第二款、第八條第五款、第八款，被告應支付下列金 錢：（參見附件二明細）
⑴原告所支付三十六萬八千八百元保證金，被告應返還原告。（本件契約第二 條第一款、第五條第二款）
⑵被告另應加倍賠償保證金三十六萬八千八百元（第八條第五款） ⑶原告因處理本件合建案，所支付費用、所受損害共達六千九百萬，平均每位 地主應分擔一百萬元，為減輕損害，向每位地位求償六十萬元（第八頁）， 再減至三十萬元（第三０頁）合計一百零三萬七千六百元。 四、依照合約第二條第一項規定，本件契約已經失效，原告是口頭通知被告去辦理 解約（第九六頁）。本件契約第二條第一款後段雖要求「甲方（被告）應於乙 方（原告）通知文到五日內到乙方公司辦理解約」，但是口頭通知即可，不必 再以書面通知；因為解除條件成就即使契約自動失效，無從以書面通知被告。 （一０七至一０八、一一五頁）
（叁）證據：
提出合建契約書一份、最高法院九十一年度台上字第八四六號裁定、明細表二 份、支票與收據影本為證。
貳、被告方面：
（壹）聲明：駁回原告之訴。訴訟費用由原告負擔。（第四七頁）（貳）陳述：（一至五見八一至八二頁，
一、被告於八十八年間以地主身份與原告簽訂合建契約書，其後被告均按契約與原 告之要求履行契約，搬離原有住所。之後，原告曾發放原住戶車位分配圖，並 於舊社區成立房屋買賣籌備處買賣房屋，同時被告並幫助原告完成融資相關手 續，之後即未聞合建相關事項，迄至八十九年六月間，被告始聽說原告因公司 財務狀況不佳而無法興建房屋。
二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百 七十七條定有明文；原告主張因被告不履行債務，故原告已依法行使解除權以 解除本件合建契約之主張，原告自應就其業已合法解除契約並已為意思表示之 事實負舉證之責。
三、況依照契約第三條第一款所定，乙方（即原告）必須將所有地主之合建契約簽 訂完成，始得催促被告搬遷，而由被告業已如約搬遷並將舊屋任由原告處置等 情，足見原告應已取得所有地主之同意，尤見原告實無其所主張之解約事由， 應認其解約主張為不合法。
四、另按民法第二百七十二條之規定，本案契約簽訂之時，原告既然沒有明示對於 債務人各負全部之給付之責，法律又無明文規定，且本件合建契約是由被告與 原告個人簽訂，並非被告與全體地主連帶訂立，故本案非屬連帶債務，故原告 訴請被告與其他地主負連帶賠償責任云云，顯不可採。 五、本件契約既未經合法解除，而該房屋迄未建築完成，則被告仍可依契約第八條 第二項之規定向原告訴請違約罰金，至為明灼。 六、原告並未就其所主張因其他地主未能配合進行合建部分舉證，則其主張其已合 法解約云云，顯非可採。另查本合建案業已因可歸責於原告之因素確定發生給 付不能情事，則被告自得依據民法第二百五十六條之規定行使契約解除權，且 依據民法二百六十條：「解除權之行使不妨害損害賠償之請求」之規定，被告 自得向原告請求因契約無法履行造成之損害賠償，並在原告訴請被告賠償數額 之範圍內主張抵銷。
七、退步言之，縱認本契約業已因解除條件成就失效，惟被告在本契約失效前即已 將舊屋交由原告拆除，嗣因該契約失效而造成舊屋損毀亟需修復，被告以該保 證金支付房屋修繕費用尚嫌不足，從而自被告全體財產以觀，被告並未因受領 是項保證金而增加財產數額，依據民法第一百八十二條第一項：「不當得利之 受領人，不知無法律上之原因，而其所受利益已不存在者，免負返還或償還價 額之責任」之規定，被告自毋庸將該保證金返還原告甚明。 八、再者，縱認原告得請求返還保證金云云為真，然依原告所提出本件合建契約書 第二條第一項後段：「：：本約自動解約及作廢（解除條件成就而失效），甲 方應於乙方通知文到五日內到乙方公司辦理解約，並以現金退還所收之全部保 證金，甲方不得異議。」之約定，被告應返還本件保證金之期限為上訴人通知 文到五日，然上訴人並未舉證證明於起訴前即已通知被上訴人辦理解約手續， 自應以起訴狀繕本送達代契約已因解除條件成就而失效之通知，故被上訴人於 起訴狀繕本送達五日後之翌日，始負遲延責任，從而原告逾此部分利息之請求 （即自八十八年一月一日起至起訴狀繕本送達五日後之翌日），既違反契約第 二條第一項之約定（因兩造之特約即排除民法第二百五十九條第一項第二款之 適用。），即屬無據。況本件合建契約既因解除條件成就而失效，原告更無行 使解除權之問題，故原告主張被告應依民法第二百五十九條第二款規定返還自 受領時起之利息，即無依據。
九、原告另主張依契約第二條約定，被告與其他地主間既負不可分之連帶債務，而 本件復因可歸責於其他地主之事由，致無法履行，依契約第八條第五項及第八 項約定，被告即應加倍賠償所收之保證金共計七十三萬七千六百元，及無法進 行合建案原告所造成之損失其中三十萬元云云。惟按「協同之債」謂以不可分 之給付為標的，由數人負同一債務或有同一債權，其多數債務人應協同給付， 多數債權人應協同受領之債也。查本件原告分別與土地所有人多人協議合建房 屋，在特定範圍內之土地規劃建築物之式樣，高度及坪數，多數土地所有人間 並無合夥關係，如土地所有人中之一人未能協同履行債務，全部建築工程即屬 不能進行。是土地所有人間均應分別就其分擔之給付協同履行，全部之給付始 得完成。其性質既非公同共有之債務，亦非共有債務，又因非得由債務人一人 單獨全部之給付，亦非不可分之債務，是其性質應屬協同債務，故兩造於本件 合建契約第二條第一項就全體地主無法達成合建協議時，乃基其合建契約中多 數地主給付為協同之債性質而為，故被告與其他地主毋庸負連帶責任甚明，關 於可歸責性及債務不履行損害賠償（金錢之債部分）自應個別斷之，且屬可分 之債。而觀諸本件合建契約第二條第一項之文義，僅就多數地主間關於提供合 建案土地無法一一與原告達成協議時，基於此部分協同之債之性質，而約定合 建契約失效，故後段亦僅就解除契約後基本之回復原狀義務為歸範。是原告主 張，依契約第二條第一項約定，地主間就合建案所有義務即應負不可分之連帶 債務，應屬有誤。又依合約第八條第五項係載「甲方（即被告）如未履行本契 約約定時，除應將已收乙方（即原告）之保證金即時返還乙方外，並須加倍賠 償甲方所收受之保證金予乙方。」；同條第八項則係「如甲方一方之違約致造 成損失，應由違約之甲方負責賠償全體甲方及乙方一切損失」。觀其文義，顯
未為地主間因就任一地主之可歸責性應負連帶責任約定，甚由第八項可知，地 主一人違約造成損失，其他地主非但無庸負責，甚應由違約之地主負責賠償未 違約地主之損失。是由前開約定，亦無得為被告應就其他地主之可歸責性併同 負擔之推認。即承前述，原告既主張，本件契約解除既可歸責其他地主，而與 被告本身無涉。是原告依契約關係請求被告加倍賠償保證金及債務不履行損害 賠償，為無理由。
（叁）證據：本件契約書一份。
叁、本院依職權調取本院九十年度訴字第一００四號履行契約案卷。 理 由
一、雙方同意、不爭執事項：
⑴原告於八十八年間與被告訂立本件契約，約定被告應提供坐落台北縣中和市○ ○段二八張小段第五八八之一七號土地，面積約一百二十二平方公尺，所有權 應有部分為四分之一；原告整合上述土地、附近地主土地投資興建地下二層、 地上十一層住宅大樓。
⑵訂約後，原告已依約支付三十六萬八千八百元保證金予被告。事後，本件合建 工程並未完工。
⑶本件契約第二條第一款後段約定：「．．．或因全體地主無法達成合建協議時 ，致無法以原簽約時之建蔽率、容積率申請建造執照時，則本契約自動解約及 作廢（解除條件成就而失效），甲方（即被告）應於乙方（即原告）通知文到 五日內到乙方公司辦理解約，並以現金退還所收之全部保證金，甲方不得異議 。」
二、爭執要旨：
⑴本件契約解除條件是否已成就？
原告主張部分地主不願合建，本件合約第二條第一款所定後段解除條件己成就 ；被告否認此情。
⑵解除條件成就後，被告有無返還或賠償責任？ 原告主張被告應返還保證金，並加倍支付之，另應賠償原告損害三十萬元，合 計一百零三萬七千六百元；契約已失效，故原告不必以書面通知被告返還保證 金。被告否認有返還或賠償義務，被告與其他地主也無連帶責任可言；縱使有 返還義務，也只限於三十六萬八千八百元，且原告未踐行書面通知程序，應以 起訴狀做為書面通知。
三、契約解除條件是否成就方面：
原告主張部分地主不願合建，故第二條第一款後段解除條件成就；被告否認此情 。經調查：
⑴按本件契約第二條第一款後段約定：「．．．或因全體地主無法達成合建協議 時，致無法以原簽約時之建蔽率、容積率申請建造執照時，則本契約自動解約 及作廢（解除條件成就而失效），甲方（即被告）應於乙方（即原告）通知文 到五日內到乙方公司辦理解約，並以現金退還所收之全部保證金，甲方不得異 議。」，考量締約過程，其真意應解為包括「因全體地主無法達成合建協議， 致無法依原核發建照建築，須重新申請建照」。
⑵經調取本院九十年度訴字第一００四號履行契約案卷： ①本件合建案涉及多筆土地，訴外人地主陳灣等人迄未與本件原告簽訂合建契 約，此為該案原告林一雄等七人與該案被告（即本案原告）所不爭執。 ②林一雄等人早於八十六年六月間分別與訴外人蔡恒華簽訂中和市○○路（台 貿一村）土地合作開發案，由地主提供土地使用同意書及拆除執照同意書， 交由蔡恒華暨所屬建設公司申請建築執照（嗣後因資金不足，乃覓得本案告 承接合建案），亦為該案當事人所不爭執，並有本案原告在該案提出之合作 開發契約書可參。
③上述合作開發協議第六條第二款約定蔡恒華應於建造執照取得後壹年內依附 件條件完成正式簽約，並未約定地主負有「正式簽約」義務，故陳灣、林清 秋、林清福、林清榮、林清圳五人並不因合作開發案契約書而負有簽約義務 ，應無疑義。
④林一雄等人合建案，其建築執照係由蔡恒華代為申辦，於八十九年九月七日 即核發、同年十月十四日領取（見該案一審卷第六一頁），當時該案原告大 多尚未與本案原告簽訂合約，足證彼等事後簽訂合建契約，其第二條第一款 後段（與本件契約文義相同）應解為「因全體地主無法達成合建協議，致無 法依原核發建照建築，須重新申請建照」亦屬解除條件事由。 地主陳灣等人迄未與原告簽訂合建契約，依據本件契約第二條第一項後段文義， 其解除條件成就。被告雖辯稱解除條件尚未成就，但未提出有利證據以證明，本 院無從採信其說詞。
四、解除條件成就後，被告有無返還或賠償責任？ 原告主張被告應返還保證金，並加倍支付之，另應賠償原告損害三十萬元，合計 一百零三萬七千六百元；契約已失效，故原告不必以書面通知被告返還保證金。 被告否認有返還或賠償義務，被告與其他地主並無連帶責任可言；縱使有返還義 務，也只限於三十六萬八千八百元，且原告未踐行書面通知程序，應以起訴狀做 為書面通知。經調查：
⑴本件解除條件既已成就，則契約相對人應依本件契約第二條第一款後段返還已 收取保證金三十六萬八千八百元。且該款就返還義務限定以「書面通知五日內 」為起算日；原告自承並未以書面通知被告，即應以起訴狀送達後第六日始發 生遲延責任，亦即自九十一年十二月十七日起被告應負擔遲延責任。 ⑵原告雖稱契約已失效故無須書面通知云云；然而，第二條第一款後段係針對契 約失效後返還保證金所定程序，原告不得片面否認其效力。所辯並非可信。 ⑶至於原告主張被告應依本件契約第八條第五款，加倍賠償原告右述保證金三十 六萬八千八百元一事；由於本件契約係因不可歸責於被告而解除，即與第八條 第五款所指被告違約情節不符，原告此部分土主張與契約不合。 ⑷原告另依契約第八條第八款要求被告賠償三十萬元，由於該款前提亦為「被告 違約」，本件被告既無任何違約行為，契約亦未明定被告應與其他地主負連帶 責任（參見民法第二七二條），原告據以求償即與契約本旨不符。 因此，被告僅須返還保證金三十六萬八千八百元，及自九十一年十二月十七起按 年息百分之五計算之利息。
五、原告依據約定返還請求權等提起本訴，請求被告給付主文第一項所示本金、利息 ，合於法律規定，應予准許。超過部分為無理由，應予駁回。六、因本案事證已臻明確，雙方其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此 說明。（原告於言詞辯論後所提出書狀，本院毋須審查）七、綜上所論，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書 ，判決如主文。（一、二審訴訟費用係指法院所收取費用與送達費用，不含律師 費等費用。）
中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十四 日 民事第二庭法官 吳燁山
右為正本係照原本作成。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應按對方人數提出影本）；財產權訴訟，應按上訴利益百分之一．六五，繳納上訴費。另提出雙掛號郵票十份─每份三十四元。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十四 日 書記官 柯月英
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