臺灣屏東地方法院民事判決 105年度訴字第648號
原 告 墾丁小築管理委員會
兼
法定代理人 張岳雄
前 一 人
訴訟代理人 陳維鎧律師
被 告 陳熾昌
上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國106 年5 月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將原告墾丁小築管理委員會所管理之坐落屏東縣恆春鎮恆南段一四七、一四八、一四九、一五○地號土地上門牌號碼屏東縣○○鎮○○路○○○巷○○號墾丁小築公寓大廈一樓及地下室之公共區域，即如附圖一所示一樓B （即附圖三所示客廳櫃檯處、貯藏室）、C 部分（即附圖三所示客房空間）及如附圖二所示地下室A （即附圖四所示男浴廁、女浴廁及放置水桶處）、B 部分（即附圖四所示貯放雜物處），面積合計為二一五‧○三平方公尺之大樓公共區域之地上物移除，並返還予原告墾丁小築管理委員會。
被告應給付原告墾丁小築管理委員會新臺幣叁拾貳萬捌仟叁佰肆拾叁元，及自民國一○五年五月二十八日起至履行第一項之義務止，按月給付原告墾丁小築管理委員會新臺幣壹萬壹仟伍佰肆拾叁元。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十五；餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1 項定有明文。查本件 原告係依民法第767 條第1 項規定主張所有物返還請求權及 所有權妨害除去請求權，請求被告應將其所占用坐落屏東縣 ○○鎮○○段000 ○000 ○000 ○000 地號土地（下稱系爭 土地）上門牌號碼屏東縣○○鎮○○路000 巷00號「墾丁小 築」公寓大廈（下稱系爭公寓大廈）內一樓及地下室公共區 域之地上物除去，並將占用部分返還原告墾丁小築管理委員 會（下稱原告管委會）或全體區分所有權人並由原告張岳雄 代為受領，核屬不動產物權涉訟，應專屬不動產所在地之法 院管轄，而系爭土地及系爭公寓大廈均位於本院轄區，故本 院就本件訴訟自有專屬管轄權。從而，被告於訴訟進行中， 聲請本院以裁定將本件訴訟移送至其住所地之管轄法院，自
不應准許，合先敘明。
二、被告經合法通知（於106 年3 月27日當庭告知庭期，有本院 言詞辯論筆錄在卷可憑，見本院卷一第191 頁記載），未於 最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款 情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。本 件原告起訴請求判決：被告應將其占用系爭公寓大廈如附圖 一所示一樓A 、B 、C 部分及如附圖二所示地下室A 、B 部 分，面積約330.58平方公尺（以實測為準）之公共區域（下 稱系爭公共區域）之地上物拆除，並將該占用部分返還原告 管委會或全體區分所有權人並由原告張岳雄代為受領。另被 告應給付原告新臺幣（下同）445,972 元，並自起訴狀繕本 送達當月時起至回復原狀時止，按月給付原告17,734元。復 於訴狀送達後，原告主張系爭公寓大廈如附圖一所示一樓A 部分非被告所占用，爰減縮此部分之請求，另依屏東縣建築 師公會現況鑑定報告書，將請求除去地上物交還系爭公共區 域之面積修正為215.03平方公尺。經核原告變更之訴與原訴 之原因事實，均為被告無權占有系爭公寓大廈一樓及地下室 公共區域，有其社會事實之共通性，而原告於原訴所主張之 事實及證據資料，於變更之訴亦得加以利用，無害於被告程 序權之保障，應認原訴與變更之訴請求之基礎事實係屬同一 ，且其請求除去地上物交還系爭公共區域之面積亦有所修正 ，核屬擴張或縮減應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第 255 條第1 項第2 、3 款規定，於法並無不合，應予准許。貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、原告起訴主張：
⒈被告自民國102 年6 月1 日起，未經原告同意，亦無合法 占有權源，竟占用原告管委會所管理之系爭公寓大廈如附 圖一所示一樓B 、C 部分及如附圖二所示地下室A 、B 部 分，面積合計為215.03平方公尺之公共區域，作為日租套 房、櫃台等營業使用，已侵害原告墾丁小築管理委員會之 管理權及系爭公寓大廈所有區分所有人權之所有權。原告 管委會曾以存證信函請求被告回復原狀及返還系爭公共區 域，惟被告均置之不理，爰依民法第767 條第1 項規定， 請求被告除去地上物並返還系爭公共區域予原告管委會或 全體區分所有權人並由原告張岳雄代為受領。
⒉被告占用系爭公共區域，無法律上原因而受有利益，原告
自得依民法第179 條規定，請求被告返還自103 年10月原 告管委會成立時起至105 年4 月止，共計新臺幣（下同） 336,946 元之相當於租金之不當得利，及自起訴狀繕本送 達當月時起至回復原狀時止，按月給付原告相當於租金之 不當得利17,734元。
⒊另被告占用期間所產生之水電費用，業已由原告管委會代 為繳納，自103 年10月計算至104 年12月共計109,026 元 ，爰依民法第179 條規定，請求被告償還。
⒋再依最高法院96年度台上字第1780號判決意旨，原告管委 會於本件不論是排除侵害、回復原狀、損害金或不當得利 之請求，俱有當事人適格，故以其為本件訟訟之先位原告 ，倘認原告墾丁小築管理委員會無當事人適格，則聲明之 事項應由被告返還予全體區分所有權人，並由區分所有權 人即備位原告張岳雄代為受領。
㈡、並聲明：
⒈被告應將原告管委會所管理之系爭土地及系爭公寓大廈一 樓及地下室之公共區域，如附圖一所示一樓B （即附圖二 所示客廳櫃檯處、貯藏室）、C 部分（即附圖三所示客房 空間）及如附圖二所示地下室A （即附圖四所示男浴廁、 女浴廁及放置水桶處）、B 部分（即附圖四所示貯放雜物 處），面積合計為215.03平方公尺之大樓公共區域之地上 物移除，並返還予（先位）原告管委會，或（備位）全體 區分所有權人並由原告張岳雄代為受領。
⒉被告應給付原告445,972 元，並自105 年5 月28日（即起 訴狀繕本送達翌日）起至回復原狀時止，按月給付17,734 元之相當租金之不當得利予原告。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前此到場及提出書 狀陳稱：
㈠、原告管委會就本件訴訟並無當事人適格，查原告管委會前 曾對被告提起回復原狀訴訟（本院105 年度訴字第167 號 ），然因原告管委會非系爭公寓大廈一樓及地下室之所有 權人，而被告亦非系爭公寓大廈之住戶，原告墾丁小築管 理委員會自不得依公寓大廈管理條例第9 條第4 項規定對 被告起訴。又原告管委會對於系爭公寓大廈並無所有權存 在，自無權利遭被告侵害之情事發生，原告管委會當時亦 當庭撤回起訴，如今又再興訟，顯有濫用司法資源，使被 告疲於應訴之情。
㈡、被告前曾於102 年4 月10日與時任原告管委會之主任委員 即曾文祥簽訂系爭協議，協議使用期間為102 年6 月1 日 至111 年5 月31日，故被告占有系爭公共區域並非無權占
有。而曾文祥於系爭協議簽訂時為原告管委會之主任委員 ，此有屏東縣政府消防局消防安全檢（複）查不合規定限 期改善通知單、屏東縣政府消防局舉發違反消防法案件通 知單等資料可稽，上開文件有關原告管委會之管理權人均 載明為曾文祥，亦有記載主任委員係曾文祥者，故被告當 時係出於善意信任曾文祥有代表原告管委會簽約之權限， 而與原告管委會簽訂系爭協議。另於被告使用系爭公共區 域期間，原告張岳雄均有簽收被告所繳納之電費，且於原 告張岳雄組成之管委會成立後，亦曾販售30張門禁磁卡予 被告。原告不得因管委會之經營權有所更易，便動輒推翻 原與第三人所簽訂之協議或合約，否則無異罔顧交易秩序 ，使得所有善意之交易相對人陷於契約遭否認之風險等語 資為答辯。
㈢、並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利益判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、不爭執之事實及爭點：
㈠、不爭執之事實：
⒈系爭公寓大廈之集合式住宅共有144 戶，其基地坐落系爭 土地上，門牌號碼為屏東縣○○鎮○○路000 巷00號，原 告管委會並曾於103 年度及105 年度以向屏東縣恆春鎮公 所申請報備等情，未經兩造爭執，有屏東縣恆春鎮公所 106 年2 月18日恆鎮建字第10630256900 號函暨報備書影 本、105 年8 月22日恆鎮建字第10531528800 號函及公寓 大廈管理組織報備證明（見本院卷一第72至172 頁）等在 卷可查。
⒉如附圖一所示一樓B （即附圖三所示客廳櫃檯處、貯藏室 ）、C 部分（即附圖三所示客房空間）及如附圖二地下室 A （即附圖四所示男浴廁、女浴廁及放置水桶處）、B 部 分（即附圖四所示貯放雜物處），面積合計為215.03平方 公尺之大樓公共區域現均由被告所占用，為被告所不爭執 （此有民事答辯理由㈠暨裁定移轉管聲請狀在卷可憑，見 本院卷一第178 至182 頁），且經本院到場勘驗無誤，有 本院勘驗筆錄（見本院卷一第200 頁）附卷可稽。 ⒊被告業於102 年4 月10日與訴外人曾文祥簽訂「被告與墾 丁小築樓面使用BOT 協議」，有被告提出之該協議書影本 （見本院卷一第183 頁）在卷可查。
㈡、本件之爭點在於：
⒈原告管委會是否有當事人能力？其提起本件訴訟是否當事 人適格？
⒉被告有無占有使用原告管委會所管理之系爭土地及系爭公 共區域之權利？
⒊如否，被告應返還不當得利之數額為若干？
四、本院之判斷：
㈠、原告管委會具有有當事人能力，且其提起本件訴訟當事人 適格：
⒈按管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第38條第 1 項定有明文。經查：本件原告管委會已向屏東縣恆春鎮 公所申請報備，並經屏東縣恆春鎮公所同意備查業經本院 認明如前，並有前引之屏東縣恆春鎮公所106 年2 月18日 恆鎮建字第10630256900 號函暨報備書影本、105 年8 月 22日恆鎮建字第10531528800 號函及公寓大廈管理組織報 備證明在卷可證，依前開公寓大廈管理條例第38條第1 項 規定，自具提起本件訴訟之當事人能力。
⒉再按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資 格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或 訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟， 依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴 訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體 ，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者， 亦為適格之當事人。加以公寓大廈管理條例第10條第2 項 前段規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護 ，由管理負責人或管理委員會為之；及同法第11條規定共 用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分 所有權人會議之決議為之。經查：本件原告主張受區分所 有權人之委託，管理系爭公寓大廈大樓共同使用部分，而 遭被告無權占有使用中的系爭土地及系爭公共區域為系爭 公寓大廈之共用部分，加以所謂「管理」，通常包含保管 、使用及收益，是系爭公寓大廈雖為全體區分所有權人所 共有，原告管委會固非該訴訟標的法律關係之主體，然原 告管委會對於系爭公寓大廈依公寓大廈管理條例第10條既 有管理權，則其本於管理系爭公寓大廈共有部分所生之私 法上爭議，無論為保管、使用或收益，應均有訴訟實施權 無訛。是原告管委會基於其管理權訴請被告移除地上物後 返還，及民法不當得利法律關係，訴請給付不當利得，自 當然具備其當事人適格。被告抗辯原告管委會當事人不適 格云云，於法不合。
⒊綜上，原告原告管委會確有當事人能力，原告張岳雄為原 告管委會之主任管理委員，其法定代表權亦無欠缺之情形 ，是原告管委會確有提起本件訴訟當事人適格至明。
㈡、被告並無占有使用系爭土地及系爭公共區域之權利： ⒈如附圖一所示一樓B （即附圖三所示客廳櫃檯處、貯藏室 ）、C 部分（即附圖三所示客房空間）及如附圖二所示地 下室A （即附圖四所示男浴廁、女浴廁及放置水桶處）、 B 部分（即附圖四所示貯放雜物處）等處位於坐落系爭土 地之系爭公寓大廈一樓及地下室乙情，業經本院於現場勘 驗無誤，系爭公共區域緊急時可供全體大樓住戶避難逃生 之用，對住戶使用專用權部分有莫大助益，應屬公寓大廈 之共用部分，依民法第799 條規定應推定為大樓各區分所 有人共有，被告並無所有權，合先敘明。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。 再系爭公共區域既屬大樓全體區分所有人之共有部分，各 區分所有人得按其應有部分，對於共有部分之全部，有使 用、收益之權，其處分、變更、及設定負擔，應得共有人 全體之同意，亦應有共有人共同管理之，民法第818 條、 第819 條第2 項、第820 條定有明文。系爭公共區域之使 用，應按本來之用法使用，未經各區分所有人之協議，不 得為特別之利用；各區分所有權人對於該等公共區域之特 定部分占用收益，須徵得區分所有權人全體之同意，如未 經其他區分所有人之同意，而就該等公共區域之全部或一 部任意占有收益，即屬侵害其他區分所有人之權利，他區 分所有人得本於所有權請求除去其妨害至明。
⒊被告固主張其對於系爭土地及系爭公共區域有合法使用權 源，並提出於102 年4 月10日與訴外人曾文祥簽訂之「被 告與墾丁小築樓面使用BOT 協議」（見本院卷一第183 頁 ），該協議書內約定：甲方（即被告）改善乙方（即墾丁 小築管委會由主任委員曾文祥代表）包含大廳左方空間、 原會議室及地下室不含蓄水池及停車場的空間（註：即為 系爭公共區域），作為膠囊旅店使用；協議年限102 年6 月1 日至111 年5 月31日（102 年4 、5 月為施工期不計 入），期滿甲方有權再延長5 年，前5 年為投資回收期甲 方無償使用等語（見本院卷一第383 頁）。然查： ⑴、訴外人曾文祥並非系爭公寓大廈之區分所有權人，僅 為承租部分系爭公寓大廈之房客，有系爭公寓大廈區 分所有權人名冊（見本院卷一第76至79頁）附卷可證 ，且觀諸系爭公寓大廈區分所有權人103 年度第1 次 會議紀錄記載：「本公寓大廈自87年以後，即未召開 過區分所有權人會議」（見本院卷一第89頁），及前
引之屏東縣恆春鎮公所106 年2 月18日恆鎮建字第10 630256900 號函暨報備書影本、105 年8 月22日恆鎮 建字第10531528800 號函及公寓大廈管理組織報備證 明可知，系爭公寓大廈遲至103 年間始成立管理委員 會，可見訴外人曾文祥並無對外代表系爭公寓大廈之 合法權源。
⑵、再者，細察被告所提出之「被告與墾丁小築樓面使用 BOT 協議」，其上乙方之用印為「墾丁小築度假套房 管理委員會」而非「墾丁小築管理委員會」，且該「 墾丁小築度假套房管理委員會」雖設籍在系爭公寓大 廈坐落處之屏東縣○○鎮○○路000 巷00號，然其登 記營業項目為「旅館」（此有營業人統一編號查詢結 果在卷可考，見本院卷二第43頁），明顯並非系爭公 寓大廈之管理委員會至明，至多僅為訴外人曾文祥個 人所經營之機構；加以被告除此份協議書外，並無法 提出其餘各區分所有權人同意被告使用系爭公共區域 或其餘各區分所有權人授權訴外人曾文祥管理系爭公 共區域之證明，是縱被告確曾與訴外人曾文祥簽定該 協議書，亦無從以該協議書拘束系爭公寓大廈之區分 所有權人及原告管委會。
⑶、綜上，訴外人曾文祥未經全體區分所有權人之同意或 授權，擅自將系爭公共區域交付與被告使用，該份協 議書對於系爭公寓大廈全體區分所有權人不生效力， 被告自不得以該協議書拘束系爭公寓大廈之區分所有 權人，自然亦無法拘束本件原告。換言之，被告並未 取得占有使用系爭公共區域之，原告主張被告為無權 占有等情，應可採信，故原告請求被告應將系爭公共 區地上物拆除並將系爭土地及系爭公共區域返還予原 告，為有理由。而原告管委會基於公寓大廈管理條例 第10條2 項所賦予之管理權，自得依法請求被告將系 爭土地及系爭公共區域返還予原告管委會。本件既已 命被告返還該等區域與原告管委會，故就備位原告部 分乃不予論述，附此敘明。
㈢、原告請求給付328,343 元（含原告代繳之水電費109,026 元與相當於租金之不當得利共219,317 元）及自105 年5 月28日（即起訴狀繕本送達翌日）起至返還系爭土地及系 爭公共區域之日止，按月給付相當於租金之不當得利每月 11,543元，為有理由；逾此部分，為無理由： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不
當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益 更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形 不能返還者，應償還其價額，民法第179 條及第181 條定 有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益 ，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695判例意 旨參照），被告占有使用系爭土地及系爭公共區域無合法 權源業如前述，且其使用該部分所受之利益（使用本身） ，依其性質不能返還，故本件原告得請求被告返還之不當 得利，即應以其占有使用系爭土地及系爭公共區域之期間 ，及系爭土地及系爭公共區域相當於租金價額之利益若干 為準。
⒉又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文。而 所謂土地之總價額，係指土地所有人依土地法申報之地價 即法定地價，此於平均地權條例施行地區，係指地政機關 舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有人在公告申報 期間內自行申報之地價，而建築物價額則依該管縣、市地 政機關估定之價額，土地法施行法第25條、土地法第148 條、平均地權條例第16條分別定有明文。再者，基地租金 之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位 置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所 受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達 申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第 3071號判例意旨參照）。
⒊經查：
⑴、本件原告主張相當於租金之不當得利數額，係以系爭 土地總面積1,144.15平方公尺，乘以103 年度之系爭 土地公告現值每平方公尺12,000元，計算出系爭土地 價值為13,729,800元：
、【系爭土地總面積計算式：466.68＋648.84＋15 .45 ＋13.18 ＝1,144.15】，有系爭土地第一類 謄本在卷可查（見本院卷一第33至36頁）； 、103 年度之系爭土地公告現值每平方公尺12,000 元，有系爭土地第二類謄本在卷可證（見本院卷 一第25至32頁）；
、【系爭土地價值計算式：1,144.15平方公尺×12 ,000元＝13,729,800】。
再以系爭公寓大廈共有部分面積為2131.40 平方公尺 、被告占用面積215.03平方公尺，與上開計算出之系 爭土地價值13,729,800元，計算每月相當租金之不當
得利為11,543元：
、系爭公寓大廈共有部分面積為2131.40 平方公尺 ，有系爭公寓大廈建物所有權狀附卷可佐（見本 院卷一第37頁）；
、被告占用面積215.03平方公尺，見附圖三及四之 記載（註：原告起訴雖主張330.58平方公尺，惟 經實測後為215.03平方公尺，自應以實測為準） 、【每月相當租金之不當得利計算式：13,729,800 ×（215.03÷2131.40 ）×10% ÷12月≒11,54 3 元（元以下四捨五入）】。
而此計算方式（僅計算土地價值而未納入建築物申報 總價）並未超過前揭土地法所定「不得超過土地及其 建築物申報總價額年息百分之10」之限制；且本院審 酌系爭公寓大廈位於屏東縣○○鎮○○路000 巷00號 ，經本院至現場勘驗認週圍並非熱鬧街市，且系爭公 寓大廈自83年完工至被告占有之103 年間約有20年， 屬中古屋，是綜合系爭公寓大廈之位置、工商繁榮程 度及被告占用系爭土地及系爭公共區域可得之利益， 原告以此數額計算不當得利數額，應屬合理。則原告 請求自系爭公寓大廈管理委員會成立時之103 年10月 起至起訴前之105 年4 月止，每月以11,543元計算， 共19個月，應為219,317 元【計算式：11,543×19＝ 219,317 】為有理由，超過部分，應不予准許。 ⑵、另被告對於原告請求自103 年10月間至104 年12月間 ，由原告管委會所代墊之因被告占有使用系爭土地及 系爭公共區域所生之水電費109,026 元（計算明細見 本院卷一第24頁）計算方式，未於言詞辯論期日有所 爭執，僅認依照「被告與墾丁小築樓面使用BOT 協議 」支約定其無需支付，惟該協議書並無從拘束原告業 如前述，是被告占有使用系爭土地及系爭公共區域所 生之水電費本應由被告自行負擔，該等金額既均由原 告管委會支出，原告管委會自得依民法第179 條關於 不當得利規定向被告請求，是原告管委會此部分請求 為有理由，應予准許。
⑶、末被告既無權占用系爭土地及系爭公共區域，其已妨 害原告管委會對系爭土地及系爭公共區域之使用致受 有相當於租金之損害，故原告管委會併依不當得利之 法律關係，請求被告自105 年5 月28日（即起訴狀繕 本送達翌日）起至返還系爭土地及系爭公共區域之日 止，按月給付相當於租金之不當得利，洵屬有據。而
被告占用系爭土地及系爭公共區域所應給付相當於租 金之不當得利應為每月11,543元業如前述，則原告請 求按月以11,543元計算相當於租金之不當得利部分， 核屬適當，超過部分則不予准許。
五、綜上所述，原告以被告無權占有使用系爭土地及系爭公共區 域，侵害其他區分所有權人之共有權為由，依民法第767 條 及公寓大廈管理條例第10條第2 項，請求如主文第1 項所示 ；及依不當得利請求權，請求被告給付328,343 元及自105 年5 月28日（即起訴狀繕本送達翌日）起至履行主文第一項 義務止，按月給付相當於租金之不當得利每月11,543元，為 有理由，應予准許，其逾此部分之請求，則無理由，應予駁 回。
六、本件事證已臻明確，其餘之攻擊、防禦方法及所提證據，經 審酌後，認與本院前揭判決基礎之事實及結果均不生影響， 爰不一一論述審究，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 6 月 12 日
民事第三庭 法 官 薛侑倫
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 12 日
書記官 戴仲敏