臺灣屏東地方法院民事判決 105年度訴字第646號
原 告 慶成不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 邱淑珍
訴訟代理人 吳俊毅
李梅芝
被 告 麥清港
訴訟代理人 李淑欣律師
上列當事人間請求給付服務費事件，經臺灣橋頭地方法院以105
年度訴字第1006號裁定移轉管轄前來，本院於民國106 年5 月19
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告為坐落屏東縣○○鎮○○段000 ○000 ○00 0 ○000 地號等4 筆土地（下稱系爭土地）之所有權人，於 民國104 年7 月10日與伊簽立土地專任委託銷售契約書（下 稱系爭契約），委託伊銷售系爭土地，嗣兩造於104 年9 月 7 日再簽訂委託銷售契約內容變更同意書，約定委託銷售底 價為新臺幣（下同）16,200,000元整，並約定底價每坪60,0 00元乘270 坪，服務費賣方付4 ％，共640,000 元。伊接受 被告委託後，即積極進行銷售，嗣覓得訴外人即買方孔振甘 ，並在伊仲介下，由被告與孔振甘於104 年9 月22日簽訂不 動產買賣契約書，被告並同意給付伊服務報酬514,540 元。 詎被告竟違背其承諾，非但未依與孔振甘所簽訂之不動產買 賣契約履行，致伊無法向孔振甘收取買方應給付之服務費， 被告更不履行其應允給付伊之服務費。被告更甚而於兩造上 開約定由原告銷售期間內，於104 年10月19日另行將系爭土 地出售予他人，並於104 年11月2 日以買賣為由移轉登記予 他人，被告所為明顯違反系爭契約第10條第1 項第1 款之約 定。原告爰依系爭契約第10條第1 項第1 款之約定，請求被 告給付委託銷售總價6 ％計算之服務報酬972,000 元（計算 式：委託銷售底價00000000×6 ％＝972000）等語，並聲明 ：（一）被告應給付原告972,000 元，及自起訴狀繕本送達 翌日即105 年3 月4 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息；（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告雖於104 年7 月10日簽署系爭契約委託原告 仲介銷售系爭土地，惟原告事前並未將系爭契約交付被告攜 回閱覽，原告並未給予被告契約審閱期，依消費者保護法第 11條之規定，系爭契約第10條第1 項第1 款之約定不構成契
約內容。104 年9 月22日原告通知伊至其公司，表示孔振甘 欲購買系爭土地，雙方於當日達成以總價17,151,350元成交 之合意，詎料，原告竟表示因為買受人孔振甘資金不足，需 要以系爭土地貸款，此部分需要被告配合辦理，故原告請伊 先在原告準備之不動產買賣契約書最末頁「出賣人」處簽名 ，再拿出另一張上面僅有打字之文書，要求伊在上面簽名。 因被告年逾八十，當日又在原告公司談論數小時，身體已感 疲憊，加以信賴原告，遂在不動產買賣契約書最末頁及另份 空白文書上簽名就先行離開。嗣後，原告交付該份已註記完 畢之文書影本予伊，告以因為買受人孔振甘資金不足，必須 向銀行貸款達到14,800,000元始能支付買賣價金，而為了能 向銀行貸到該額度，必須將買賣契約書之買賣總價記載成27 ,000,000元，但實際成交價仍為17,151,350元，若孔振甘之 貸款金額未能達到14,800,000元，買賣契約即解除。原告明 知孔振甘無履行買賣契約之能力，卻要求伊需配合孔振甘虛 偽記載買賣價金，藉以詐騙銀行貸款較高金額，使被告背負 詐欺、使公務員登載不實等罪及繳納較高不動產交易所得稅 之不利益，原告顯已違背善良管理人之注意義務，構成不完 全給付，此種不完全給付無法補正，故伊向原告表示不再委 託原告出售系爭土地，已符合解除契約之要件，縱認被告解 除契約不合法，但伊已明確表示不再委託原告之意旨，顯有 終止系爭契約之意思，則原告請求亦無依據等語，資為抗辯 ，並聲明：（一）如主文第1 項所示；（二）如受不利判決 ，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事 項如下：
（一）被告將系爭土地委由原告銷售，兩造於104 年7 月10日及 104 年9 月7 日分別簽立土地專任委託銷售契約書及委託 銷售契約內容變更同意書，專任委託銷售期間為104 年7 月10日至104 年12月31日。
（二）被告於104 年9 月22日與孔振甘簽訂不動產買賣契約，並 簽立賣方給付仲介服務費同意書。
（三）被告與孔振甘簽訂不動產買賣契約記載買賣價金為27,000 ,000元，惟實際買賣價金為17,151,350元。（四）被告於104 年10月19日將系爭土地出賣並於104 年11月2 日移轉登記予訴外人。
四、本件爭點為：
（一）系爭契約是否已合法解除或終止？
（二）原告就土地專任委託銷售契約書有無給予被告審閱期？若 無，是否影響系爭契約效力？
（三）原告請求被告給付服務報酬，有無理由？若有，金額為何 ？違約金額是否過高？
五、本院得心證之理由：
（一）系爭契約是否已合法解除或終止？
1.被告將系爭土地委由原告銷售，兩造於104 年7 月10日及 104 年9 月7 日分別簽立土地專任委託銷售契約書及委託 銷售契約內容變更同意書，專任委託銷售期間為104 年7 月10日至104 年12月31日。嗣被告於104 年9 月22日與孔 振甘簽訂不動產買賣契約，並簽立賣方給付仲介服務費同 意書，不動產買賣契約記載買賣價金為27,000,000元，惟 實際買賣價金為17,151,350元等情，有系爭契約書、委託 銷售／出租契約內容變更同意書、不動產買賣契約書、賣 方給付仲介服務費同意書、不動產買賣契約約定書在卷可 稽（見臺灣高雄地方法院105 年度訴字第1006號卷第16至 25、38頁），亦為兩造所不爭執，此部分之事實，堪信為 真。
2.按關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類 者，適用關於委任之規定；居間契約係指當事人約定，一 方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介他方給付報酬 之契約而言，民法第529 條、第565 條分別定有明文。是 居間契約係屬委任契約之特別規定，應優先於委任契約而 為適用，反之，若無特別規定，仍有委任契約相關規定之 適用。揆諸系爭契約，係被告委託原告代為處理銷售系爭 土地之事務，原告允為系爭土地銷售訂約之媒介，被告給 付報酬之契約，是居間契約所未規定者，仍有委任契約規 定之適用，先予敘明。
3.契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義 務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃 為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約 發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務 以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務， 應負民法第227 條第1 項不完全給付債務不履行之責任。 又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如 有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給 付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達 成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給 付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使 當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債權人契 約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維 護契約應有之規範功能與秩序（最高法院100 年度台上字
第2 號判決意旨參照）。又居間人關於訂約事項，應就其 所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或 知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業 者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力 ，有調查之義務，民法第567條定有明文。
4.被告辯稱原告明知孔振甘無履行買賣契約之能力，卻要求 被告需配合孔振甘虛偽記載買賣價金，藉以詐騙銀行貸款 較高金額，使被告背負詐欺、使公務員登載不實等罪及繳 納較高不動產交易所得稅之不利益，原告顯已違背善良管 理人之注意義務，構成不完全給付，伊已依法解除契約云 云。經查，被告與孔振甘簽立之不動產買賣契約實際價金 為17,151,350元，惟不動產買賣契約記載買賣價金為27,0 00,000元，係為拉高交易金額以辦理銀行貸款，而此一買 賣價金決定係由被告與孔振甘之代理人黃有琪洽談金額， 且期間被告亦有提及每月稅金要繳1,200,000 元，簽完買 賣契約後亦由原告之店長向被告解釋契約內容，有錄音譯 文在卷可參（見本院卷第253 至259 頁），足見被告知悉 買賣契約所填載之金額係為辦理貸款，被告亦願意配合辦 理，並非因原告未予告知虛偽記載買賣價金而簽約，況被 告身為11家公司之負責人，其中1 家為建設股份有限公司 ，有經濟部商業司公司資料查詢附卷可參（見本院卷第 103 至123 頁），則被告對於不動產之交易應比一般人熟 稔，依被告之智識經驗顯難推諉其不知虛增買賣價金用以 貸款之後果，被告既係於自由意志下同意虛增買賣契約價 金以辦理銀行貸款，且被告已對於訂約事項及買方之履行 能力知之甚詳，應認原告已盡其居間之給付義務，縱原告 有告知被告日後恐有稅金增加等問題之附隨義務，然附隨 義務係基於誠信原則而生之義務，被告係自身評估風險後 同意虛增買賣價金以辦理銀行貸款，亦知悉虛增買賣價金 之後果，則被告自難據此再主張原告仍有向其說明告知之 義務。是以，被告辯稱原告違背善良管理人之注意義務， 構成不完全給付，已依法解除契約云云，要屬無據。 5.按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549 條第1 項定有明文。惟終止契約不失為當事人之權利，雖 非不得由當事人就終止權之行使另行特約，然按委任契約 ，係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴 關係已動搖，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任契 約成立之基本宗旨。因此委任契約縱有不得終止之特約， 亦不排除民法第549 條第1 項之適用（最高法院95年度台 上字第1175號判決意旨參照）。契約終止權之行使，依民
法第263 條準用同法第258 條之規定，應向他方當事人以 意思表示為之，若契約當事人未約定終止契約須用一定之 方式，則當事人終止契約之意思表示到達相對人時，如依 法已生終止契約之效力，自不得因未以一定之方式為之， 而否定其效力。
6.被告辯稱已表明不再委託原告之意旨，有終止系爭契約之 意思，原告不得再依系爭契約第10條第1 項第1 款之約定 請求給付報酬等語。經查，被告與孔振甘簽立買賣契約後 ，因證人即被告之媳婦麥黃碧玉向被告表示是違法行為且 要多繳稅，被告即有打電話向原告表示不願意讓原告代售 系爭土地，證人麥黃碧玉亦有向原告之訴訟代理人李梅芝 表示被告不願讓原告代售等情，有證人麥黃碧玉證述甚詳 （見本院卷第60至61頁），原告之訴訟代理人李梅芝亦陳 稱簽約隔幾日被告就打電話給我表明不讓我銷售等語（見 本院卷第85頁背面），足見被告確有於簽訂買賣契約即10 4 年9 月22日後隔幾日向原告表示終止系爭契約之意思表 示，依上開說明，被告本得隨時終止系爭契約，系爭契約 亦未約定終止權之行使須以書面為之，則系爭契約已因被 告向原告表示不願讓原告繼續銷售而生終止之效力，被告 縱於104 年10月19日將系爭土地出賣並於104 年11月2 日 移轉登記予訴外人，已非屬於委託期間內自行將系爭土地 出售之行為，故被告辯稱已終止系爭契約，原告不得再依 系爭契約第10條第1 項第1 款之約定請求給付服務費，應 屬可採，原告請求被告給付服務費，即屬無據，為無理由 。
（二）從而，被告係於終止系爭契約後，將系爭土地出售予訴外 人，自無違反系爭契約第10條第1 項第1 款之約定，則就 爭點二及三部分，自無再審究之必要。至於原告聲請調閱 系爭土地之土地登記第一類謄本，欲證明被告係將系爭土 地出售予第二順位之買方，而規避給付服務費等情（見本 院卷第221 頁背面），已與本件爭點無涉，無再為調查之 必要，此部分之聲請應予駁回。倘原告認被告係為規避給 付服務費而有其他違約事由，自得另循其他合法途徑主張 權利，併此說明。
六、綜上所述，原告依系爭契約第10條第1 項第1 款之約定，請 求被告給付972,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年 3 月4 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無 理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請 已失其依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張、陳述並所提之證據
，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一詳予論述， 附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 5 日
民事第一庭 法 官 王碩禧
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應於上訴時一併繳納上訴審裁判費用。
中 華 民 國 106 年 6 月 5 日
書記官 許珍滋
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