臺灣屏東地方法院民事判決 105年度訴字第119號
原 告 呂憲宗
呂憲昌
呂憲林
上三人共同
訴訟代理人 陳瑩紋律師
複代理人 林怡君律師
被 告 梁元增
訴訟代理人 梁景城
柳聰賢律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國106 年6 月20日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○地號，地目田，使用分區為一般農業區，面積二五○四點七九平方公尺土地內，如附圖所示編號㈠部分面積四五點○六平方公尺上之加強磚造建物及編號㈡部分面積一一三點四九平方公尺上之磚造圍牆、鐵皮屋等地上物拆除，並將上開八○七地號土地返還原告。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零八萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告得以新臺幣參佰貳拾伍萬元為原告預供擔保，免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1 、2 項定有明文。查本件租佃爭議事件前經屏東縣政府 耕地租佃委員會調處，惟原告不服調處結果，經屏東縣政府 移送本院處理，有該府民國104 年12月16日屏府地權字第10 480454800 號函暨屏東縣政府耕地租佃委員會調處及相關卷 證資料等文件可稽，揆諸首揭規定，原告提起本件訴訟，程 序上自屬合法，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款定有明文。又 不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，
非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條亦有明定。查原 告呂憲宗、呂憲昌、呂憲林三人於起訴時，訴之聲明為：「 被告應將坐落屏東縣○○鄉○○○段000 地號、面積2,504. 79平方公尺耕地上地上物拆除，並將系爭土地返還原告。」 （ 見本院卷第40頁）。嗣於105 年9 月13日具狀更正訴之聲 明第一項為：「被告應將系爭土地內如附圖所示編號⑴部分 面積45.06 平方公尺之加強磚造建物及編號⑵部分面積113. 49平方公尺上之庭院圍牆予以除去，並將系爭土地返還原告 」（見本院卷第82頁）。核原告上開所為變更訴之聲明部分 ，請求之基礎事實仍屬同一，且不甚礙於被告之防禦及訴訟 之終結，揆諸前揭規定，均無不合，自應准許。貳、實體事項
一、原告主張：原告共有坐落屏東縣○○鄉○○○段000 地號、 面積2,504.79平方公尺土地（下稱系爭土地），兩造間於56 年間訂有耕地三七五租約、租約字號為長治鄉屏長字第52號 （下稱系爭租約），原續約租期至108 年6 月間屆滿。詎被 告於系爭租約存續期間，除於81年間擴建原有供居住建物面 積後，更於104 年間，未經原告同意，擅自在系爭土地上再 興建建物，並增建第二層鐵皮屋供居住使用，顯見被告上開 增建、擴建行為，擅自變更耕地用途而不為實際耕作之行為 ，業已違背系爭租約之本旨，而有不自任耕作之事實，依耕 地三七五減租條例第16條規定，系爭租約無待原告另為終止 之表示，已當然向後失其效力，惟被告現仍繼續無權占用系 爭土地，原告自得請求返還土地。爰依耕地三七五減租條例 第16條、民法第767 條第1 項前段等規定，提起本件訴訟， 並聲明求為判決：㈠被告應將系爭土地內如附圖所示編號⑴ 部分面積45.06 平方公尺之加強磚造建物及編號⑵部分面積 113.49平方公尺上之庭院圍牆予以除去，並將系爭土地返還 原告。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租約之屏東縣○○鄉○○○段000 ○0000地 號土地面積分別為2504.79 平方公尺、525.36平方公尺，且 1008地號土地為建地，被告家族早自37年間即在1008地號建 地上建有三合院，世居長治鄉德榮村○○巷22號，建物亦於 民國37年間即存在於1008號建地上，上開建物僅小部分在系 爭土地上，而系爭租約係被告於56年間才與地主簽約，訂約 前巳居住於此，原出租人即訴外人呂鍾麥知悉上述情事，原 告繼承系爭土地所有權後，至今才主張被告不自任耕作實不 合情理。被告僅增建部分才有占用系爭土地事實，絕非蓄意 占用，希望原告繼續讓被告承租。系爭土地租金有按時繳交 ，交付租金方式，每年約定時間出租人至承租人家中收取租
金，直到第二代呂欣伯均是如此，第三代即原告開始由被告 以匯款方式繳付，出租人收租多年從未有異議。又系爭土地 上除椰子樹外，亦種有蓮霧樹，並非未種植任何農作物，自 與「未自任耕種」要件有間。再者被告已92歲年事已高，罹 患「腰椎壓迫性骨折」疾病，為耕種方便，擺放農機、農藥 肥料等農用資材，節省路途往返，因而搭建簡陋之鐵皮屋， 作為農舍資材室，影響權利人利益甚輕，原告請求收回系爭 土地，對於被告損害至鉅且不合比例原則，原告行使權利違 反誠實信用原則至明等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴 及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保免為 假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第12頁、27頁、第176 頁至第 178 頁，依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整 理內容）：
㈠原告之祖母呂鍾麥於37年間將系爭土地出租予被告之祖父而 訂立系爭租約，嗣於56年間由被告繼承承受租約迄今。系爭 租約曾於102 年5 月29日變更出租人為原告，並於102 年6 月17日通知兩造，系爭租約應於108 年6 月間終止，兩造應 另立新約。
㈡被告家族於46年至61年間，於屏東縣○○鄉○○○段0000地 號土地上興建未辦保存登記之建物即門牌號碼屏東縣○○鄉 ○○村○○巷00號，並於81年間增建上開建物後，圍牆、庭 院、建物共占用系爭土地158.55平方公尺之面積。 ㈢系爭土地除如附圖所示編號⑴及⑵部分面積158.55平方公尺 外，其餘土地均由被告種植椰子樹及蓮霧樹。
四、經本院於106 年6 月20日與兩造整理並協議簡化之爭點（依 論述先後、妥適性調整順序、內容及文字）：
㈠被告於系爭土地上興建房屋，有無耕地三七五減租條例第16 條第1 項、第2 項不自任耕作情形？若有，系爭租約是否無 效？
㈡原告依據民法第767 條第1 項前段之規定，收回系爭土地， 並請求被告拆除地上物後，將系爭土地騰空返還給原告，有 無理由？
㈢原告請求收回出租之土地，有無違反誠信原則或為權利濫用 ？
五、本院之判斷：
㈠被告有無不自任耕作情事，而致系爭租約向後失效？ ⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 ，否則原訂租約無效，得由出租人收回，耕地三七五減租條 例第16條第1 項、第2 項定有明文。次按所謂耕地三七五減
租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人 應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租 之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕 作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因（最高 法院70年台上字第4637號判例意旨參照）。又耕地三七五減 租條例第16條第2 項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前 項所定不自任耕作或轉租時，原訂租約即當然向後失其效力 ，無待於當事人主張或法院宣告終止，並非自始無租賃關係 存在（最高法院79年度臺上字第2422號判決、103 年度臺上 字第2580號判決參照）。
⒉查系爭土地之地目為「田」，使用分區為「一般農業區」， 使用地類別為「農牧用地」之事實，有土地登記謄本在卷可 稽（見本院卷第60頁至第61頁），而兩造就系爭土地訂定系 爭租約，載明耕地之正產物為「穀物」，此有系爭租約變更 登記通知書附卷可憑（見本院卷第12頁），並為兩造所不爭 執，足認兩造就系爭土地所成立之耕地三七五租約，原係成 立約定栽種「農作物」之耕地租佃契約，至為明確。 ⒊而原告主張被告等現未耕作土地，並擅自在系爭土地上如附 圖所示編號⑴部分面積45.06 平方公尺土地供作居住建物基 地使用，編號⑵部分面積113.49平方公尺土地為庭院、倉庫 、磚造圍牆，而供作他用等情，有本院分別於105 年6 月2 日及同年11月21日會同屏東縣屏東地政事務所測量人員至系 爭土地現場勘驗，有勘驗筆錄在卷可佐（見本院卷第63頁至 第65頁、第120 頁）。亦有屏東地政105 年11月15日屏複法 土字第137500號土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第122 頁），自堪信原告上開主張屬實。是被告確有將系爭土地作 為耕種以外使用，且未無耕作之事實，亦堪予認定。 ⒋被告雖辯稱：被告家族早自37年間即在1008地號建地上建有 三合院，世居門牌號碼長治鄉○○村○○巷22號，建物亦於 民國37年間即存在於0000號建地上，上開建物僅小部分在系 爭土地上，而系爭租約係被告於56年間才與前地主呂鍾麥簽 約，訂約前巳居住於此，呂鍾麥知悉上述情事且未表示反對 ，伊並無違反耕地三七五減租條例第16條之規定，系爭租約 並非無效云云。經查，被告辯稱建物於37年間已興建，且為 出租人知悉未表示反對乙節，經本院發函屏東縣政府稅務局 調取上開門牌號碼建物稅籍資料，經該局於106 年4 月19日 函附建物稅籍資料，該建物於46年間僅為32.7平方公尺，嗣 於61年間即擴建增至96.5平方公尺，直至81年間業已增建鐵 皮2 層建物，1 樓面積已157.2 平方公尺，2 樓面積為162. 9 平方公尺，有上開建物課稅明細表在卷可參（見本院卷第
176 頁至第178 頁）。足徵被告持續擴建、增建上開建物供 作居住之用，已非為供堆置農具、肥料或臨時休息之簡陋農 舍可擬（見本院卷第65頁）。意即本院認上開建物為被告解 決家人實際居住問題為目的之住房（見本院卷第65頁背面） ，與「農舍」（或資材室）定義自屬有間，且上開建物擴建 、增建時，未通知原告即擴建及增建鐵皮屋，自屬擅自變更 系爭土地原約定作為耕作之用途，而不自任耕作甚明，其上 開辯解，洵屬無據。
⒌又被告辯稱：原告知悉搭建上開建物、增建2 樓鐵皮屋而不 為反對，並持續收租，顯見其業已同意云云，已據原告否認 ，況依前開說明，所謂原訂租約無效，係指原訂租約全部無 效、無待於當事人主張或法院宣告終止，當然向後失其效力 、確定的不生效力，無從因事後之追認或類似行為而更生效 力，亦不因時間的經過而補正。從而，不因出租人有繼續收 租行為，即使原無效租約轉變為有效，縱使出租人知悉承租 人有不自任耕作事實，未即時收回土地，甚至仍有收取租金 行為，承租人亦不得解為因出租人知悉承租人不自任耕作， 未收回土地因而系爭租約仍繼續有效，參照前揭說明，均無 從使已無效之租約恢復效力。是兩造就系爭土地之租約，原 約定既係以栽培農作物為耕作，則承租人擅自變更用途而未 耕作，即屬不自任耕作，縱經土地所有人同意，該同意亦屬 違反強制規定而無效，是被告上開辯解，均屬無據。 ㈡原告得否請求被告拆除地上物並返還系爭土地？ ⒈按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第 767 條第1 項前段定有明文。
⒉查被告未經原告同意，違反系爭租約原約定栽培農作物耕作 ，擅自在其上擴建原有房屋並增建第2 層鐵皮屋，變更其用 途為供居住使用，而不為耕作，自屬違反耕地三七五減租條 例第16條第1 、2 項不自任耕作之規定，兩造間之租約已向 後失其效力，業如上述，則原告主張系爭租約已歸於消滅， 被告無權繼續占有使用系爭土地，應返還土地予原告，即屬 有據。
㈢原告請求收回出租之土地，有無違反誠信原則或為權利濫用 ？
⒈末按權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠 實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不 能不顧及誠信原則之精神。故於具體案件，如當事人以權利 人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法 院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查 審認，以求實質公平與妥當，最高法院著有100 年度臺上字
第463號判決意旨可資參照。
⒉被告辯稱：擴建上開建物占用系爭土地面積45.06 平方公尺 ，僅占系爭土地1.8%，比例甚微，且被告按時繳納租金至10 4 年，原告前來收租已知上情，長期沉默，不為行動，數十 年之後始主張租約無效，訴請拆屋還地，本件請求顯悖誠信 原則，係權利濫用云云。第查，系爭土地歷經出租人呂鍾麥 、呂伯欣（呂鍾麥之子、原告之父），直至101 年7 月4 日 方以分割繼承為原因，將系爭土地登記為共有，而系爭租約 則於102 年5 月29日始變更登記為出租人，此有土地謄本及 屏東縣長治鄉公所私有耕地租賃契約變更登記通知書附卷可 參（見本院卷第12頁至第13頁）。意即原告對於被告不自任 耕作乙情縱知之甚詳，亦無法於上開變更登記期日前以出租 人地位指摘被告不自任耕作之事，因而主張系爭租約向後失 其效力，而原告於上開變更登記期日後，遂於104 年8 月13 日即向屏東縣長治鄉公所耕地租佃委員會申請終止系爭租約 之調解（見本院卷第20頁），並無如被告所辯數十年不行使 權利而致失權乙節至明。職是，本院認原告並無違反誠信原 則或權利濫用情事，被告上開所辯，要無足採。參、綜上所述，被告確為不自任耕作，原告依耕地三七五減租條 例第16條第2 項及民法第767 條第1 項前段之規定，主張兩 造間之租約向後失其效力，被告無權繼續占有使用系爭土地 ，應將系爭土地如附圖所示編號⑴部分面積45.06 平方公尺 及編號⑵部分面積113.49平方公尺土地上之加強磚造建物、 磚造圍牆、鐵皮屋等地上物拆除，並將系爭土地返還予原告 ，為有理由，應予准許。
肆、復按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉 （鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者， 應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處 者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法 機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，耕地三七 五減租條例第26條第1 項規範明確。本件前經屏東縣長治鄉 公所耕地租佃委員會調解不成，兩造亦均不服屏東縣政府所 為之調處決議，經移送本院審理，此為兩造所不爭，並有屏 東縣政府104 年12月16日屏府地權字第10480454800 號函暨 隨函檢附資料在卷可考（見本院卷第3 頁至第31頁），揆諸 上揭規定，本件免收裁判費用，惟於審理期間，曾有諸如複 丈費用之必要支出，故仍應諭知訴訟費用之分擔如主文第2 項所示。
伍、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，於法尚無 不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決 結果均不生影響，本院自毋庸逐一論駁，附此敘明。柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 23 日
民事第三庭 法 官 丁兆嘉
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 23 日
書記官 紀龍年