臺灣新竹地方法院民事判決 九十二年度竹小字第一七五號
原 告 己○○
訴訟代理人 戊○○
被 告 庚○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 乙○○
甲○○
兼右二人訴
訟代理人 丙○○○
右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟叁佰零貳元由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告父親戊○○前於民國九十一年三月三十日與被告丙○○○、乙○○、甲○○ 等三人就坐落新竹市○○段○○段一○一之九地號土地及其上三八九建號：建物 門牌為新竹市○○路二六號房地( 下稱：系爭房地 )訂立不動產買賣契約書，約 定由原告以新臺幣( 下同 )一千萬元價款向被告丙○○○等購買該房地，並於九 十一年十月七日將系爭房地第一層及地下室所有權登記在原告之名義。又因系爭 房地係坐落在地下一層、地上四層之建築物上，占有上開一○一之九地號基地面 積一○九平方公尺之應有部分３＼１２，至系爭建物面積則為第一層面積七二‧ 九九平方公尺、騎樓面積一六‧一○平方公尺、地下層面積一八‧六○平方公尺 ，共計面積一○七‧六九平方公尺。而系爭建物上之第二、三層樓房地之所有人 則為被告庚○○，占有上開一○一之九地號土地持分１＼２，第四層樓房地則為 被告丙○○○、乙○○、甲○○等三人共有，占有上開一○一之九地號土地持分 各１＼１２，有土地及建物登記謄本及新竹市工務局函可證。惟因被告庚○○所 有之房地係在上開建築物上之第二、三層樓，被告丙○○○、乙○○、甲○○等 三人房地則係在第四層樓，故均係利用原告所有第一層樓之房地作為其通道( 樓 梯位置有一道牆隔開 )，含使用騎樓地面積共一一‧五五平方公尺，而原告所有 土地之申報地價每平方公尺為四萬四千三百五十七元，則被告使用原告土地進出 之價值為五十一萬二千三百二十三元( ４４３５７元ｘ１１‧５５＝５１２３２ ３元 )，房屋價值則以一般建築費用每平方公尺一萬零六百元計算，則被告使用 原告房屋進出之價值為二十萬二千四百三十元( １０６００元Ｘ１１‧５５＝２ ０２４３０元 )。另一樓通往二樓之樓梯建築費用以八萬元計算，故被告使用原 告房地之價值總共為七十一萬四千七百五十三元。又依土地法規定，城市地方房 屋之租金以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，是原告每年受有 相當於租金之損害為七十一萬四千七百五十三元乘以一○％等於七萬一千四百七 十五元。而上載建築物第二、三層樓既為被告庚○○所有，即應以三分之二負擔 原告所受之損害金四萬七千六百五十元。又被告丙○○○、乙○○、甲○○等三
人為第四層樓房屋所有人，故應連帶負擔原告所受損害七萬一千四百七十五元之 三分之一核計為二萬三千八百二十五元。而因原告係於九十一年十月七日取得系 爭房地，是原告即因被告庚○○自九十一年十月八日起至九十二年三月七日止使 用系爭房地進出受有五個月之損害金共計一萬九千八百五十元( ４７６５０元ｘ ５＼１２＝１９８５０元 )，並因被告丙○○○等三人進出原告系爭房地之通道 受有損害九千九百二十七元(２３８２５元x５＼１２＝９９２７元 )，均得依民 法第一百七十九條規定請求被告庚○○給付原告一萬九千八百五十元，及自九十 二年四月一日起每年給付原告四萬七千六百五十元相當於租金之損害金，並請求 被告丙○○○、乙○○、甲○○等三人應連帶給付原告九千九百二十七元，及自 九十二年四月一日起每年給付原告二萬三千八百二十五元相當於租金之損害金， 要屬無疑。
二、又原告之代理人戊○○於訂約時交付訂金二百萬元，再於九十一年四月十五日被 告等交付移轉登記之資料給代書之同時由原告交付二百萬元。唯被告丙○○○等 拖延至九十一年九月間始交齊移轉過戶之資料給居間介紹之北區房屋仲介股份有 限公司( 下稱：北區房屋公司 )委託之蘇耀琳代書辦理過戶，在辦理過戶完畢交 屋之前雙方( 含蘇代書 )從未談及賣方使用一樓之土地作為樓梯通往二、三、四 樓之補償問題。
三、迨至九十一年十月八日蘇代書通知雙方下午二點在新竹市○○路一五○號北區房 屋公司點交原告所購買之不動產，並由原告交付尾款四百萬元，同時由被告等之 代理人蘇代書交付權狀等資料給原告之代理人戊○○，始察覺被告等由一樓通往 二、三、四樓之樓梯佔用到原告所購買之土地及一樓之樓梯建物。原告代理人即 提出要求被告等補償使用原告之土地及建物等問題，當時蘇代書即建議應由被告 等補償房屋稅及地價稅之方式解決，並書立協議書一份，而被告當時同意其事， 惟因原告代理人不同意，而未簽章成立，致被告等亦未簽章。四、查該房屋之第一、四層樓原為丙○○○等三人所有，而第二、三層樓之所有人則 為庚○○，其夫婿丁○○於九十二年三月十九日在新竹市東區調解委員會為本件 糾紛調解時，吳先生曾告知原告第一、四層樓及第二、三層樓之樓梯曾協調過， 由雙方相互使用而不予補償，且稱一層樓要出售時必須先告知二、三層樓之所有 人庚○○，以免爾後發生糾紛。詎第一、四層樓之所有人丙○○○等出售系爭房 屋時，並未通知第二、三層樓之所有人庚○○，足見被告使用原告所有系爭房屋 樓梯進出，確有損害原告之權益。為此聲明：(一)被告庚○○應給付原告一萬九 千八百五十元，及自九十二年四月一日起每年給付原告四萬七千六百五十元相當 於租金之損害金。(二)被告丙○○○、乙○○、甲○○等三人應連帶給付原告九 千九百二十七元，及自九十二年四月一日起每年給付原告二萬三千八百二十五元 相當於租金之損害金。(三)原告願供擔保，請准宣告假執行。(四)訴訟費用由被 告等負擔。
貳、被告庚○○則以：
原告當初向被告丙○○○等購買系爭房地之價格一千萬元純係購買店面，並未將 樓梯所占用之面積亦列入買賣價格內加以計價，嗣上開建築物經新竹市政府工務 局分割區分為地下層及第一層一戶、第二及第三層一戶、第四層一戶後，始將一
樓樓梯併入原告所購買系爭房地面積內，是被告經由一樓樓梯進出自家門戶，顯 無損害原告權益，為此聲明：(一)原告之訴駁回。(二)訴訟費用由原告負擔。叁、被告丙○○○、乙○○、甲○○則以：
一、被告丙○○○、乙○○、甲○○等三人共同所有坐落於系爭新竹市○○路二六號 第一層樓店面( 含地下室 )之房地委任北區房屋公司居間於九十一年三月三十日 與原告之父親戊○○在北區房屋公司訂立不動產買賣契約書，並由北區房屋人員 徐立山做見證及同意共同委任北區房屋公司蘇耀琳代書代辦不動產買賣、移轉、 登記等事宜，嗣並已正確無誤地按照買賣契約書約定將系爭房地所有權登記予原 告所有，並按「房屋現況」點交完成。
二、又該買賣契約書規約中，兩造惟恐如有未盡事宜，乃於買賣契約書中第十四條其 他約定事項中註明「現況交屋」概括說明點交之。且該房地之「現況」既是承接 該房屋現有租約之「現況」及該建築物間通行及騎樓通道為區分所有權人共同使 用之「現況」等，即該不動產「買賣前」既有事實之「現況」。三、再系爭房地於該建築大樓完成時，因區分所有建物其樓梯間通行及騎樓通道等共 同使用部分，分別測繪於區分所有建物之內，並未另行測繪公共使用面積，雖如 此，但該建築大樓之區分所有權人相互間約定樓梯間之通行及騎樓通道為「無條 件供使用之共同部分」，已是自該建築大樓完成至今二十餘年不變事實之「現況 」，原告為此「現況」請求損害賠償，毫無道理。四、如果按原告起訴之意旨則第二層樓以上之所有區分所有權人每年必須支付樓梯間 通行之租金予第一層樓之區分所有權人，依此類推，按本案例，則最頂樓的區分 所有權人每年豈不要支付約二十餘萬元之樓梯間通行租金予一、二、三樓之區分 所有權人。倘若真能如此「合法」，則大家爭先恐後搶購大廈的一樓，然後再如 原告般向二樓以上的區分所有權人請求損害賠償，豈不樂哉！是原告之請求違反 買賣契約書中「現況交屋」之要義，亦不符建築大樓區分所有權人「使用共同部 分」之精神。為此聲明：(一)原告之訴駁回。(二)訴訟費用由原告負擔。肆、本院之判斷：
(一)原告主張其父親戊○○前於九十一年三月三十日與被告丙○○○、乙○○、甲 ○○等三人就系爭坐落新竹市○○段○○段一○一之九地號土地及其上三八九 建號：建物門牌為新竹市○○路二六號房地訂立不動產買賣契約書，約定由原 告以一千萬元向被告丙○○○等購買系爭房地，並於九十一年十月七日將系爭 房地第一層及地下室所有權登記在原告之名義。又系爭房地係坐落在地下一層 、地上四層之建築物上，占有上開一○一之九地號基地面積一○九平方公尺之 應有部分３＼１２，至系爭建物面積則為第一層面積七二‧九九平方公尺、騎 樓面積一六‧一○平方公尺、地下層面積一八‧六○平方公尺，共計面積一○ 七‧六九平方公尺。再上開建築物第二、三層樓房地則為被告庚○○所有，占 有上開一○一之九地號土地持分１＼２，第四層樓房地則為被告丙○○○、乙 ○○、甲○○等三人共有，占有上開一○一之九地號土地持分各１＼１２，而 上開建築物之第二、三、四層樓房皆係使用原告所有系爭建物牆壁外側之樓梯 進出，且須經由原告所有之騎樓地對外通行等情，既為兩造所不爭，復據原告 提出不動產買賣契約書一紙、土地登記謄本一件、建物登記謄本三件及照片三
紙附卷可稽，自堪信為真實。
(二)又原告雖主張住居在上開建築物四樓之丙○○○出售系爭房地後，卻仍每日利 用其所有系爭房地旁側之樓梯間及前方騎樓作為通道對外進出，顯有損害其權 益等語，惟為被告所否認，陳稱：原告購買系爭房地時既知悉該房地之現況已 設有樓梯供樓上之住戶進出，且同意承接該房屋現有租約及該建築物間通行及 騎樓通道為區分所有權人共同使用之「現況」，即難認原告有何因被告通行受 有損害之事。經查：
１、原告所有系爭坐落於新竹市○○路二六號第一層樓店面( 含地下室 )之房 地既係坐落在地下一層、地上四層之建築物上，而原告亦不否認其父郭水 金於簽訂上開不動產買賣契約書前曾至系爭房地現場查看屋況，並知悉系 爭房地牆壁外側留有通路設置樓梯供上開建築物之第二、三、四層樓房住 戶進出，且同意現況交屋等情，則原告購買系爭房地時，應無不知上開建 築物之第二、三、四層樓房之住戶其後仍會依原有樓梯通道進出使用之理 ，是原告既知悉其所購買一樓旁之樓梯無法僅供自己使用、收益及處分， 而須供上開建築物之全體住戶共同使用，惟仍同意依現狀買受系爭一樓房 地，故原告嗣後主張被告通行該處樓梯，有損原告之權益等語，尚無足採 。
２、又原告既知悉其所購買之系爭房地原既留有通路設置樓梯，供全體住戶進 出使用，則該建築物設置樓梯之目的既係供全體住戶公共使用而存在，且 可供原告經由該樓梯通往頂樓，並不因何人經常使用或何人未曾使用而改 變其屬性，甚至成為何人之專用，是該樓梯既屬上開建築物專有部分以外 供全體區分所有人共用使用之共同部分，其所有權自仍應歸屬於上開建築 物區分所有權人所共有，非僅屬原告所有，故被告主張其等通行該樓梯部 分，既係因建築物之特性所須，且係行經區分所有權人共同使用之部分， ，於原告並無損害，應堪採信。至騎樓依道路交通管理處罰條例第三條名 詞釋義既將之列屬於道路範疇內，而認係屬供公眾通行之地方，不得未經 許可在騎樓處擺設攤位及曝曬物品，是被告經由原告所有系爭房地騎樓處 對外通行，既係行經供公眾通行之處，顯無侵害原告私有權利情事，應堪 認定。是原告主張被告使用其所有騎樓作為通道對外進出，顯有損害其權 利等語，要無足採。
３、再者，證人即見證兩造簽訂上開不動產買賣契約之北區房屋公司不動產經 紀人徐立山既到庭結證：「( 問：買賣契約書上所書立的標的物價款折算 坪數每坪金額？ )答：標的物價金一千萬元，當時原告買的是店面，被告 丙○○○當時委託我們賣的是一、四樓，當時該大樓的分戶是一、四樓一 戶，二、三樓一戶，但是原告只要買一樓，所以才會有分割的動作。而成 交價的一千萬元因為是店面，不是用坪數計算價額，當時雙方的重點是在 承接租約及現狀點交。」、「( 問：建物一層的面積有無包括樓梯的面積 ？ )答：有。」、「( 問：樓梯的面積有幾坪？ )答：有幾坪並沒有細算 。」、「( 問：當初買賣時有無談到一坪一百二十五萬元？ )答：沒有， 不是以坪計價。雙方當時談買賣時原告出價八百萬元，被告丙○○○不同
意，原告加價到一千萬元，雙方都未談到一坪的價格。且原告提到一百二 十五萬元是土地坪數，不是建坪。」等語綦詳，已就兩造訂約時並非以坪 數計算買賣價金，及一樓樓梯有隨同系爭房地出售予原告乙節，予以證述 明確，則上開建築物第一層樓梯雖隨同系爭房地移轉予原告，惟兩造既非 以加計樓梯後之建物面積計算買賣價金，是原告主張被告使用一樓樓梯損 及其權益等語，亦難採信。至原告雖聲請傳喚北區房屋公司代書蘇耀琳及 承租人施仕賢到庭證明被告丙○○○同意以支付房屋稅及地價稅之方式補 償使用原告系爭房地之損失，並提出協議書一紙為證，惟為被告丙○○○ 所否認，再觀之該協議書上既無兩造之簽名，且原告亦自承嗣後兩造並未 達成協議，則被告丙○○○既未與原告達成補償使用原告系爭房地損失之 協議，且被告丙○○○經由上開建築物共同使用部分對外通行，既無損及 原告之權益，已如上述，是本院乃認無傳喚上開證人之必要，附此敘明。 (三)綜上所述，本件原告主張被告庚○○應給付原告不當得利金一萬九千八百五十 元，及自九十二年四月一日起每年給付原告四萬七千六百五十元相當於租金之 損害金。另被告丙○○○、乙○○、甲○○等三人應連帶給付原告不當得利金 九千九百二十七元，及自九十二年四月一日起每年給付原告二萬三千八百二十 五元相當於租金之損害金，核屬無據，應併其假執行之聲請予以駁回，並於裁 判時確定其訴訟費用額。
四、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之二十三、第四百 三十六條第二項、第七十八條、第四百三十六條之十九，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 七 月 十六 日 臺灣新竹地方法院新竹簡易庭
~B法 官 王佳惠
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以違背法令為理由，不得為之，且須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。~B法院書記官 林淑瑜
中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十一 日~F0
~T40
附表
項目 金額( 新臺幣 ) 備註
第一審裁判費用 五百九十一元 由原告預納。
第一審送達費用 七百十一元 由原告預納。
合計 一千三百零二元