臺灣板橋地方法院民事判決 九十二年度訴字第二四四號
原 告 丙○○
訴訟代理人 王冠瑋律師
複代 理 人 彭安國律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 蘇進文律師
甲○○ 住台北縣板橋市○○路○段五六五巷十三號一樓
右當事人間請求排除侵害事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落台北縣板橋市○○○段二○四地號土地上，如附圖所示之編號Ｃ、Ｄ、Ｅ之建物、雨遮拆除，並將上開土地及如附圖所示之編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ之建物、雨遮、花圃及圍牆所圍之土地，返還原告及其他共有人全體。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰伍拾萬元為被告提供擔保後，得為假執行；被告於假執行程序實施前以新臺幣貳佰伍拾萬元為原告提供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應將坐落板橋市○○○段二○四地號如附圖所示編號A、B、C、D、E 、F之建物、兩遮及花圃拆除，並將上開地號內圍牆所圍占有面積約六十 平方公尺之土地返還予原告及其他共有人全體。原告願提供現金或等值之 銀行可轉讓定存單為擔保宣告假執行。
二、陳述：
（一）出租應為「管理行為」，而非「處分行為」：按民法第八百十九條第二項規 定：「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意」，所謂 處分應包括法律上之處分及事實上處分在內，而此處之「處分」乃專指處分 行為而言，應不及於負擔行為在內（參王澤鑑著，三論「出賣他人之物與無 權處分」民法學說與判例研究第五冊第七十七頁起），另依同法第八百二十 條第一項規定：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」關 於共有物之管理行為，可概分為保存行為、改良行為及利用行為，出租乃涉 及共有物之用益問題，不變更共有物之性質，應屬管理行為中之利用行為， 亦有實務見解認出租為改良行為（參謝在全著，民法物權論上冊第三五○頁 ）。
（二）管委會無權代全體共有人出租系爭公共用地： ㈠公寓大廈管理條例為民法之特別法，就共有物之管理，前揭民法雖規定由共 有人共同管理之，按特別法優先適用普通法原則，本事件首應適用公寓大廈 管理條例之相關規定，理先敘明。
㈡依公寓大廈管理條例第三條第五款之規定「約定專用部分」係指「公寓大廈 共用部分經約定供特定區分所有權人使用者」，核被告與管委會所為之協議
，業使系爭公共用地成為被告約定專用部分，再依同條例第三十一條第一項 第五款規定，此乃屬重大事項之決議，應由區分所有權人依法定比例決議為 之，管委會無權代所有住戶出租系爭公共用地予被告使用。 ㈢退步言之，縱認該協議非屬前揭條例第三十一條第一項第五款之約定專用事 項，然依同條例第九條第一項暨其施行細則第二條第三款之規定：各區分所 有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特 別約定，非經載明於規約者，不生效力。系爭公共用地經管委會與被告之特 別約定由被告單獨使用乙節，並未載明於規約內，何能僅泛言此屬管委會之 職權，而得由管委會任意為之。被告所舉「住戶管理公約」之相關約定，認 此屬管委會之職權，可逕由管委會「管理」，顯屬誤會。 （三）被告「無權占有」系爭公共用地：
㈠系爭公共用地四周均築有圍牆、花檯等增建物，並設二道鐵門與外界阻隔， 被告以外之住戶無法隨意進出，遑論使用，且被告除將所圍起之部份公共用 地堆置雜物，平日更將自用汽車停放於系爭公共用地上，令其他住戶無法使 用，輔以被告所提其與管委會之協議書，以新台幣十萬元之代價取得系爭公 共用地之使用權，適足證明被告確有以排他方式使用系爭公共用地，被告占 用事實明確。
㈡被告買受本社區K棟一樓房地（門牌號碼：板橋市○○路○段五六五巷十三 號一樓）時，其房、地所有權範圍並未含括系爭公共用地，且其單獨使用系 爭公共用地，除未依公寓大廈管理條例第九條第一項暨其施行細則第二條第 三款之規定載明於規約外，復未依同條例第三十一條第一項第五款規定，以 區分所有權人三分之二以上及比例合計三分之二以上出席，出席四分之三及 比例合計四分之三以上之區分所有權人會議同意行之，被告實乃「無權占有 」系爭公共用地，爰依民法第八百二十一條，第七百六十七條之規定，狀請 判決如聲明。
三、證據：提出照片、建物所有權狀、土地所有權狀、土地登記簿謄本、社區配置圖 、中山名門管理委員會與Ｋ１住戶第二次協調會議會議記錄等影本為證據 。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利之判決，願供擔保請 求免為假執行。
二、陳述：
（一）原告不僅早於建商「九○．二．四」交屋之時，即知被告鄰旁公設現況如此 ；對於建商所建其他社區公共設施之配置美化情形，更是知之尤詳，得為稽 考─
㈠原告係在「八九．一○．一六」向建商久泰建設股份有限公司買受Ａ棟五樓 房地，斯時建商對於系爭「中山名門」大樓之興建不僅已臻完工階段（此從 被證八「建照執照」所載建商「八九．九．二五」即已完成屋頂層並申請勘 驗，且在「八九．一二．二○」便已取得被證九主管機關「使用執照」之核 發即明）；原告及社區管委會更是分別於在「九○．二．四」、「九○．四
．一八」便從建商手中點交系爭建物暨社區各項公共設施（被證十、十一參 見），至為彰明。
㈡相對的，被告則是遲至「九一．一．一三」才向前手「陳綺容」買受系爭Ｋ 棟一樓房地（再前手為建商，參見被證二、三），試想，衡諸常情，⑴原告 及社區管委會若非對於建商之起造興建無有異議，豈會無條件配合點交（特 別是由被證七「公共設施點交清單」上第二十一項得可看出，建商確有提供 「建築平立面及機電設計圖」供社區管委會核對）？⑵系爭原告所指「圍籬 、鐵捲門、花台及陽台增建」等設施，若是真為被告買屋之後所不法佔用興 建，原告及其他社區住戶，豈會無人出面阻止，原告又那會迄今完全提舉不 出被告「興建」佔用任何之事證（民訴二七七條）？ ㈢尤其，本案建商為求招徠吸引社區住戶對於系爭大樓之購買意願，對於公共 設施之規劃與設計，可謂極其用心，且花鉅資（被證十二參見─社區中庭之 花台、花架、採光罩、雨遮及兒童遊樂設施等均是）！此等設施建商雖然如 同其他社區大樓一樣，未另申請雜項執照便予興建（詳卷「一樓平面設計圖 」），但對社區整體環境之美化與全體住戶身心性情之陶冶，卻甚裨益（原 告若非因見系爭大樓之公共園景，美侖美奐、花木扶疏，又那會出資購買， 搬遷棲住）！痛心的是，上述昭彰顯見之明確事實，原告竟別有用心地誤導 真相，編詞杜指被告不法竊佔，同時「選擇性」地言謂被告所買房屋之陽台 外推、雨遮以及鄰旁系爭花台、圍牆、柵欄等設施的興建才「未經全體住戶 同意」，應予拆除「回復原狀」而返還土地予全體！ （二）被告本於社區管委會之授權同意付租而使用系爭土地，亦無原告所言無權佔 有之構成─
㈠緣被告所居住台北縣板橋市○○路○段「中山名門社區」Ｋ棟一樓房地，乃 係被告乙○○向案外人陳綺容所買受（再前手為久泰建設股份有公司）；系 爭被告屋旁所有之圍欄、花台乃至社區中庭其他公共設施，更俱建設公司起 造興建，且在交屋予原告等買受住戶之前即已坐落存在，根本非如原告惡意 誣蔑所述乃被告私自築起，業如前述（特別是原告自身Ａ棟五樓暨其他全體 住戶房屋之陽台，也都全部外推增建，為何其不反身自省並先拆除，卻儘單 僅摘指批評被告一人─被證十四、十五；如此損人不利己之背後心跡為何， 不言可諭；被告若以其人之道對其訴拆，不知其又感想如何）。 ㈡其次，由現場照片亦可清楚看出（被證三參見），⑴該等圍欄設施，非但為 維護社區整體安全進出所不可或缺（例如：「延地下室停車場周圍」，若無 設欄，萬一社區孩童玩樂之時不慎掉入，後果誰敢承擔？其他部份之圍欄設 施，則亦社區進出管制與防堵宵小之一環，強予拆除，非但於整體景觀或住 戶利用無何實益，門戶洞開之下，閒雜人等卻是恣可闖入，沒有防護︶⑵原 告等社區全體住戶，平日更得自由進出該處（二道鐵門，均為簡易按鎖或拉 控之設計，未設鑰匙），被告何曾禁止原告等其餘共有人使用過？ ㈢何況，被告以此狀況使用該等設施，除確係經「中山名門管委會」之事前書 面同意外（被證四參見），被告更曾本於回饋之心，支付高達新台幣十萬元 之對價予「中山名門管委會」（被證五參見），為原告所不爭執；既然公寓
大廈管理條例第二十三條規定「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用 及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之」；系爭「住戶 管理公約」為全體住戶決議所通過（原告也有簽署─被證十三參見），選出 之管委會主任委員對外代表本大廈之全體住戶（公約第三條、第八條─舉重 以明輕，對內更是如此），且公共建物與公共設施之管理、維護事項，亦確 係屬管委會之職權（公約第四條第一、二款），則原告於悉事實全貌與簽署 公約下，是否得可一方面享受被告支付相當於鉅額租金之回饋社區利益，另 一方面卻又自失立場地言謂不受公約拘束，訴拆社區系爭圍籬與花台（即複 丈成果圖Ｆ之花圃）暨被告已獲社區土地分管使用同意之增建（即複丈成果 圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ之建物、雨遮）？
（三）此外，如最高法院五十一年度台上字第九五一號判例意旨所載：「在他人地 上建屋，如經他人之同意，即非無權占有，不以取得其地之所有權為必要」 ─今，被告既無私築圍柵、花台，亦未禁止社區住戶使用系爭設施；依按「 買受當時房屋現況」使用系爭土地，更是經由管委會書面同意且付對價，並 非無權，則本案原告是否得逕摘指被告無權占有，至此諒更不難釐辨判認矣 ！
三、證據：提出不動產買賣契約書、預定房屋買賣契約書（Ｋ１）（Ａ５）、照片、 協議書、合作金庫存款憑條、住戶管理公約大廈住戶公約、台北縣政府工 務局八七板建字第七三八號建造執照抄本、台北縣政府工務局八十九板使 字第一○四三號使用執照、交屋證明單、中正名門社區公共設施點交清冊 、平面圖等影本為證據。
丙、本院依聲請至現場履勘，並囑託臺北縣板橋地政事務所測量並製作土地複丈成果 圖附卷。
理 由
一、本件原告主張兩造俱為坐落台北縣板橋市二段「中山名門社區」之住戶，而同為 該大樓所坐落之基地即台北縣板橋市○○○段二○四地號土地之共有人，為被告 所不爭執，並有土地登記簿謄本在卷可稽，則原告主張之上開事實應堪信為真實 。
二、原告又另主張被告無權占用如附圖所示之編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ之建物、 雨遮、花圃及圍牆所圍之面積約六十平方公尺之土地，因起訴還予原告及其他共 有人全體一節，則為被告所否認，並抗辯稱前述建物等地上工作物均為被告向建 商買受其房屋之時即已設置，並非被告所設置等語。按請求拆除地上物，應向對 於該地上物有處分權之人為之，倘對於該地上物並無處分權能之人請求拆除地上 物，則即使請求人對於該遭地上物占用之土地有合法權利，因其請求之對象錯誤 ，亦不能獲得勝訴之判決。本件原告請求被告拆除之如附圖所示之編號Ａ、Ｂ、 Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ等地上物，其中Ｃ、Ｄ、Ｅ乃由被告房屋增建延伸而成，為與被 告所有房屋相連接並成為該房屋一部分之建物或雨遮，被告既為其房屋之所有人 ，則被告對於前述如附圖所示之Ｃ、Ｄ、Ｅ部分之地上物，自有處分權能存在， 則原告就該部分對被告而為請求，其對象尚無錯誤（其餘理由如後述）；惟關於 如附圖所示之編號Ａ、Ｂ、Ｆ等建物、雨遮、花圃等三部分，因被告抗辯該三部
分為訴外人建商於交屋時即已興建完成，且該三建物係坐落於兩造及其他大樓區 分所有權人共有之土地上，無從依據外觀判斷該三部分之處分權屬於何人？原告 又未就此部分舉證證明，則不論原告之主張有無理由，原告關於如附圖所示之編 號Ａ、Ｂ、Ｆ等建物、雨遮、花圃等三部分之訴既不能證明被告為對該三部分為 有處分權之人，自應逕認為其該部分之訴為無理由，該部分應予駁回。三、原告主張被告無權占用如附圖所示之編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ之建物、雨遮 、花圃及圍牆所圍之面積約六十平方公尺之土地部分之事實，為被告所否認。關 於此部分事實，經本院至現場履勘結果，如附圖所示之編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ 、Ｆ之建物、雨遮、花圃等地上物所圍成之土地，在兩造共有之二○四地號與鄰 地二○四之二地號土地間建有圍牆，編號Ｆ花圃外側為地下停車場之出入車道， 亦有圍牆阻隔，該處空地僅有被告所有之門牌號碼板橋市○○路○段五六五巷二 十一號一樓房屋出入使用，有勘驗筆錄可稽，則原告主張該處空地為被告占用之 事實，並非全然無據，再參照被告所提出之被告與中山名門管委會簽訂之協議書 內容，可見原告主張該處空地為被告所獨自使用一節，當屬可採，至於被告抗辯 另有鐵門可供其他住戶出入一節，因前述空地位置封閉，鐵門外側所連通處乃其 他住戶後門，顯然其他住戶甚難由該處出入，再加以如被告及社區管理委員會無 該處為被告單獨使用之認知，何須協議由被告付出回饋金？可見被告此部分抗辯 並不可採。惟須審究者為被告有無單獨使用該處空地之權利，以判斷原告之主張 有無理由？
四、按公寓大廈管理條例所定規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，約定專用部 分、約定共用部分之範圍及使用主體，各區分所有權人對建築物共用部分及其基 地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定，共用部分、約定共用部分管 理、維護費之特別約定等事項，非經載明於規約者，不生效力，乃為公寓大廈管 理條例施行細則第二條第一款、第三款、第四款所分別明定。故法令規定應記載 於規約始生效力之事項，即非可由管理委員會逕行決定之，否則並不能對全體住 戶發生效力。而本件被告所獨自使用之前述空間，雖據被告提出其與社區管理委 員會所簽簽訂之協議書為根據，抗辯其乃有權使用等語，然姑不論該僅蓋有中山 名門公寓大廈管理委員會印章卻無管理委員會之法定代理人簽章之協議書效力如 何，但因該協議內容乃係將共有之房屋基地特定部分約定由被告單獨使用，但該 將基地之共用部分得由特定住戶單獨使用之約定並未記載於規約，而依據前述法 令規定，又屬於應記載於規約否則不生效力之事項，從而中山名門公寓大廈管理 委員會並無將共有基地之特定部分允許特定人專用之權利，其與被告間之協議對 於其餘區分所有權人亦不生效力，被告之抗辯並無可採，原告既為土地共有人之 一，而被告復不能舉證證明土地共有人間有分管契約之存在或其他可有權單獨使 用該處空地，從而原告主張被告應將該處空地返還與原告及其他共有人全體，應 為有理由。至於被告抗辯原告自己亦有增建部分，因此部分並不影響原告對被告 所得請求之權利，被告此部分抗辯自非可採，附此敘明。五、綜上所述，原告請求被告將如附圖所示之編號Ｃ、Ｄ、Ｅ之建物、雨遮拆除，並 將如附圖所示之編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ之建物、雨遮、花圃及圍牆所圍之 土地，返還原告及其他共有人全體部分，為有理由，應予准許，其餘部分則為無
理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝 訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之； 至於原告聲請以等值之銀行可轉讓定存單為擔保部分，因原告並未具體舉出以何 銀行所發行之可轉讓定期存單作為擔保品，使本院無從審酌該存單是否適於充擔 保之用，故仍應命以現金為擔保；另原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回 而失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本 件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書 、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 七 月 十七 日 臺灣板橋地方法院民事第一庭
~B法 官 許 瑞 東
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十二 年 七 月 十七 日~B法院書記官 陳 淑 芳
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