臺灣板橋地方法院民事判決 九十一年度簡上字三七一號
上 訴 人 銳力建設企業有限公司
法定代理人 乙○○
被上訴人 丙○○○○○○○○○○區管理負責人
住台北縣新莊市○○路八九號四樓之一
訴訟代理人 甲○○ 住台北縣新莊市○○路八十九號一樓
右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十一年九月十八日本院三重
簡易庭九十一年度重簡字第一０四一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決廢棄。
（二）右廢棄部分駁回被上訴人在第一審簡易之訴。（三）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行宣告。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：（一）按公寓大廈管理條例第十條第二項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、 管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有 權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」復依公寓大廈管理條例施行細 則第二條規定：本條例所定規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各 款事項非經載明於規約者，不生效力，其第四款規定：共用部分、約定共用部 分管理、維護費用之特別規定。可知管理維護費用若非依區分所有權人按其共 有之應有部分比例分擔時，應訂定特別約定，而此種特別約定依法需以規約訂 定之。惟被上訴人所提出之社區規約因決議出席比例不符合公寓大廈管理條例 第三十一條之規定，應屬無效，故其本於該規約向上訴人收取費用，自屬無據 。
（二）上訴人係建商非住戶，並非買賣契約中住戶公約之規範對象。且被上訴人僅張 貼推選公告，在未查證是否為大廈區分所有權人之情形下，供三、四十名人士 簽名，再行文向新莊市公所報備，即自稱其為管理負責人，其未經區分所有權 人會議產生，是被上訴人提起本件訴訟，其當事人資格即有欠缺。再者，經上 訴人向新莊市公所查詢結果，被上訴人之報備案，因資料不全，業經該公所予 以退件在案，被上訴人不具社區管理負責人資格；退一步而言，上訴人未使用 該社區，故未享用任何公共設施，亦未享受任何管理利益，被上訴人未予折扣 優惠，於情理法上均有未當；再者，被上訴人據以收取管理費標準之第八次區 分所有權人會議，惟該會議之決議，未符合公寓大廈管理條例第三十一條、第 二十一條之規定，因此該規約所訂之收取標準，不得拘束上訴人；雖上訴人於 買賣契約書中附有住戶管理公約，然上訴人為建商非住戶，自無受該公約之拘
束，因此被上訴人提起本件訴訟，於法未合。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：（一）本件上訴人於原審時已明白承認其積欠被上訴人九十年十二月至九十一年二月 之管理費共計新台幣（下同）三十四萬一千八百八十五元。（二）上訴人為小太陽社區之區分所有權人，自有依法繳納管理費之義務。（三）在民國（下同）八十九年前，上訴人即有拖欠管理費之情事，但最後都有依約 繳納管理費用，惟自九十年一月起，上訴人即以各種莫名其妙之藉口，拒繳管 理費。被上訴人多次告知上訴人，希望其以社區公益為重，儘速繳納管理費， 均不得善意回應，被上訴人迫不得已，始提起本件訴訟請求上訴人給付管理費 。就上訴人先前繳納管理費乙節，即可顯示上訴人清楚瞭解，其為區分所有權 人之法律地位，並有繳納管理費之義務。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提新莊小太陽社區第八次區分所有權人會議 記錄、推選公告為證。
理 由
一、被上訴人即原告起訴主張：上訴人為台北縣新莊市小太陽社區之區分所有權人， 依公寓大廈管理條例第十條、第十八條之規定，有繳納公共基金（即管理費）之 義務。惟上訴人即被告自九十年十二月起至九十一年二月止，竟不繳納管理費， 積欠之管理費已累積至三十四萬一千八百八十五元，經被上訴人催告，竟不置理 ，爰依上開規定，起訴請求上訴人繳納上開管理費等語。上訴人則以：依公寓大 廈管理條例第十條第二項、公寓大廈管理條例施行細則第二條第四款規定，可知 管理維護費用若非依區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔時，應訂定特別 約定，而此種特別約定依法需以規約訂定之。惟被上訴人所提出之社區規約因決 議出席比例不符合公寓大廈管理條例第三十一條之規定，應屬無效，故其本於該 規約向上訴人收取費用，自屬無據。被上訴人僅張貼推選公告，在未查證是否為 大廈區分所有權人之情形下，供三、四十名人士簽名，再行文向新莊市公所報備 ，即自稱其為管理負責人，其未經區分所有權人會議產生，是被上訴人提起本件 訴訟，其當事人資格即有欠缺。再者，經上訴人向新莊市公所查詢結果，被上訴 人之報備案，因資料不全，業經該公所予以退件在案，益證被上訴人不具社區管 理負責人資格；退一步而言，上訴人未使用該社區，故未享用任何公共設施，亦 未享受任何管理利益，被上訴人未予折扣優惠，於情理法上均有未當；再者，被 上訴人據以收取管理費標準之第八次區分所有權人會議，惟該會議之決議，未符 合公寓大廈管理條例第三十一條、第二十一條之規定，因此該規約所訂之收取標 準，不得拘束上訴人；雖上訴人於買賣契約書中附有住戶管理公約，然上訴人為 建商非住戶，自無受該公約之拘束，因此被上訴人提起本件訴訟，於法未合等語 ，資為抗辯。
二、按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，公寓大廈管理條例第二十七條 第一項定有明文；又該條例施行細則第八條第一項、第四項分別規定：本條例第
二十五條第三項所定互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權 人二人以上之書面推選，經公告十日後生效；區分所有權人及住戶推選管理負責 人時，準用前三項規定。經查：
（一）本件小太陽公寓大廈於九十年十二月二十一日，召開第八次區分所有權人會議 ，並訂定小太陽社區公寓大廈住戶規約，此有被上訴人於原審提出之住戶規約 、第八次區分所有權人會議紀錄在卷可稽，上訴人對此亦不爭執，此部分堪認 為真實。
（二）上開住戶規約固於第七條第二款規定：「社區管理負責人由區分所有權人大會 推舉選任。」然依公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款之規定，對於規 約之訂定或變更，區分所有權人會議之決議應有區分所有權人三分之二以上及 其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分 所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。惟被上訴人提出 之第八次區分所有權人會議記錄第捌項僅記載：「制訂頒佈小太陽公寓大廈社 區住戶規約（詳如附件）」並未經會議決議。而依被上訴人提出之該次會議區 分所有權人簽到名冊亦僅有四十四人簽到（該會議記錄伍則記載出席人數僅三 十三，委託代理四人），而依該區分所有權人簽到名冊記載則共有一八四位區 分所有權人，其出席人數並未達區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比 例合計三分之二以上，因此依公寓大廈管理條例第三十一條之規定，該次區分 所有權人會議不得作成規約訂定或變更之決議。是上開規約既未經合法決議通 過，對於該社區住戶自為無效。因此，該社區管理負責人之推選即應適用公寓 大廈管理條例施行細則第八條第四項準用同條第一項規定，即須經區分所有權 人二人以上之書面推選，經公告十日以上，而期間無區分所有權人另推選他人 或提出異議。
（三）查被上訴人係於九十一年二月四日被公告推選為管理負責人，而該推選公告業 於電梯、公告欄等場所公告十五日，該公告上並經四十七位區分所有權人或住 戶簽名推選等情。有小太陽公寓大廈管理負擇責人推選公告及住戶簽名一紙在 卷可稽，上訴人對此亦不為爭執，堪認該四十七位區分所有權人逕行於書面推 選公告上簽名推選被上訴人為管理負責人，補正公寓大廈管理條例施行細則第 八條第一項所定「應有區分所有權人二人以上之書面推選」之規定；故被上訴 人被推選程序應已符合公寓大廈管理條例施行細則第八條第四項、第一項之規 定，從而，被上訴人應為該社區合法之管理負責人。三、本件被上訴人主張上訴人自九十年十二月起，未繳納管理費，迄至九十一年二月 止，積欠三十四萬一千八百八十五元未為繳納等情，業據被上訴人提出管理費催 繳通知單一紙為證，上訴人對其未繳納管理費一節並未爭執，惟辯稱伊非住戶， 係建商所有未售出之空屋，亦未使用，無繳納管理費之義務，以及被上訴人所據 以收費之規約未經合法決議通過，應屬無效，其據以向伊收取管理費，於法無據 云云，惟查：
（一）依據被上訴人於本院另案九十一年度訴字第八八四號請求給付管理費事件提出 之「台北‧小太陽房屋預定買賣合約書」附件五之住戶管理公約，該公約第三 條約定：「本華廈之消防與安全、公共秩序與公共衛生之維持，公共設施之操
作與維護、公共水電等之使用，均屬於華廈全體住戶共同關係事項，所需費用 應由全體住戶公平分攤。住戶同意本華廈之公共服務工作於通知交屋日起半年 內，委由本公司代為組織服務中心聘僱服務人員直接管理。同時住戶應於交屋 時預繳六個月之管理費用（每月每坪暫以五十元計算），半年內移交各住戶自 選之管理委員會接管。：：：」，堪認買受小太陽公寓大廈之住戶，於買受系 爭房屋之際，即有繳交管理費之義務，以利公共設施之維護，而繳交之標準為 按每坪五十元計算。依據八十七年二月二十五日小太陽公寓大廈住戶委員會之 公告，管理費收取標準：一般住戶部分以每坪每月六十元計算、停車位管理費 每車位每月五百元計算。該公寓大廈復於九十年六月二十日第七次臨時區分所 有權人大會會議，作成「管理費調降樓上以每坪五十元計樓下四十元計，空戶 亦同」之決議（見該會議紀錄第八點第一項）。九十年十二月二十一日小太陽 公寓大廈第八次區分所有權人會議，決議二樓以上管理費調整為元／坪、一 樓店面及Ｂ１商場管理費調整為元／坪，第七次臨時區分所有權人會議之決 議，經本次會議追認通過，仍維持原決議案（見該會議紀錄第拾點案由六決議 一），上訴人對上開會議紀錄內容亦未爭執，堪認依據區分所有權人會議討論 結果，均認管理費係按每坪五十元計算屬實。
（二）雖小太陽公寓大廈之住戶管理委員會，經臺北縣新莊市公所審查後，因有多項 不符未經核准，固據上訴人提出該公所九十一年二月八日北縣莊工字第○九一 ○○○六四五八號函、九十一年八月三十日北縣莊工字第○九一○○四四四九 五號函附於本院卷內可查，惟此乃行政上之管理，並不影響區分所有權人大會 之存在。上訴人並不得據此資為拒繳管理費之依據。（三）按區分所有權人有繳納公共基金（即管理費）之義務，公寓大廈管理條例第十 條、第十八條規定甚明。復參上開住戶管理公約、歷次區分所有權人會議紀錄 ，前揭八十七年二月二十五日之公告通知，堪認小太陽公寓大廈之住戶，自八 十七年起即已有繳納管理費之事實。查上訴人為系爭公寓大廈之區分所有權人 ，在九十年一月以前，均按期繳納管理費之事實，此為上訴人所未加爭執，再 參以上開第八次區分所有權人會議紀錄第拾點案由六決議㈠之內容：「：： ：。表決以二十九票不同意銳力建設企業有限公司所提店面管理費調降每坪 元／坪。」，足認上訴人早已承認其為系爭公寓之區分所有權人，並已遵循住 戶管理公約及歷次區分所有權人會議，以小太陽公寓大廈之住戶身分繳納管理 費，故其主張其係建商，非住戶，無繳納管理費義務，自不足採。（四）查小太陽公寓大廈社區住戶規約係經由被上訴人之第八次區分所有權人會議決 議訂制頒佈，雖因該次區分所有權人出席人數未達三分之二及區分所有權比例 合計三分之二以上，有違公寓大廈管理條例第三十一條之規定而屬無效。惟依 據前開住戶管理公約、歷次區分所有權人之會議紀錄，應認被上訴人所收取之 管理費用係分別用於公共電梯保養、社區清潔員之薪資、管理中心電話費、公 用電費、管理服務費、消防維修保養費、緊急照明燈等有關該公寓大廈之公共 設施之維護，此本屬全體區分所有權人之義務，就公寓大廈住戶整體之考量， 亦符合公平原則，況全體區分所有權人既已自八十七年即按每坪五十元收取管 理費，堪認就管理費之收取標準業已獲全體區分所有權人同意而形成慣例。則
被上訴人依據前開習慣，按每坪五十元向區分所有權人即上訴人收取管理費， 並非於法無據。故上訴人僅以第八次區分所有權人會議所訂頒之住戶規約係屬 無效，而否認有繳納管理費之義務，自不足採。四、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付自九十年十二月起至九十一年二月止之管理 費，共三十四萬一千八百八十五元及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年六月二十 七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審所 為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由。又本件訴訟標的金額未逾一百五十萬元，經判決後不得上訴第三審 而告確定，故上訴人聲明願供擔保請准宣告免為假執行，即無必要。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經核與本件判決 基礎不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 七 月 八 日 臺灣板橋地方法院民事第二庭
~B審判長法 官 陳忠行
~B 法 官 徐福晉
~B 法 官 林錫凱
右正本證明與原本無異
不得上訴
中 華 民 國 九十二 年 七 月 九 日~B 法院書記官 許清琳
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