臺灣板橋地方法院民事判決 九十年度訴字第二一五二號
原 告 西盛花園公寓大廈管理委員會
法定代理人 甲○○
原 告 乙○○
訴訟代理人 陳恂如律師
複代理人 郭明松律師
何似蘭 住台北市○○○路○段一二一號三樓之一
被 告 丙○○ 住台北縣新莊市○○街三二一號
訴訟代理人 陳俊雄律師
右當事人間拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落台北縣新莊市○○段第八六五號土地內如附圖所示：（一）八六五－Ａ００１地面陽台面積０點０００八四九平方公頃（二）八六五－二地面陽台面積０點００００一六平方公頃（三）八七０－Ａ００１地面陽台面積０點０００００四平方公頃（四）八六五－Ａ００２主體建物面積０點００五四五九平方公頃（五）八六五－Ａ００３雨遮面積０點０００二五一平方公頃拆除，將該等土地交還原告西盛花園公寓大廈管理委員會管領。
被告應給付原告西盛花園公寓大廈管理委員會新台幣拾伍萬元及自民國九十一年十二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並應自九十一年九月二十四日起至拆屋還地時止，按每年肆萬元給付原告西盛花園公寓大廈管理委員會損害金。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項、第二項於原告西盛花園公寓大廈管理委員會分別以新台幣玖拾萬元、伍萬元為被告供擔保後得假執行。惟被告於假執行程序實施前，分別以新台幣貳佰柒拾萬元、拾伍萬元為原告西盛花園公寓大廈管理委員會供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、先位聲明：
一、被告應將坐落台北縣新莊市○○段第八六五號土地內如附圖所示：（一）八六五 －Ａ００１地面陽台面積０點０００八四九平方公頃（二）八六五－二地面陽台 面積０點００００一六平方公頃（三）八七０－Ａ００１地面陽台面積０點００ ０００四平方公頃（四）八六五－Ａ００２主體建物面積０點００五四五九平方 公頃（五）八六五－Ａ００３雨遮面積０點０００二五一平方公頃拆除，將該等 土地交還原告西盛花園公寓大廈管理委員會管領。【原告書狀顯均誤載單位為公 尺，本院依土地複丈成果圖所載單位為公頃，更正之，以下同】二、被告應給付原告西盛花園公寓大廈管理委員會新台幣拾玖萬元及自民國九十一年 元月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並應自九十一年九月 二十三日起至拆屋還地時止，按每年肆萬元續付原告及其他共有人損害金。三、願供擔保請准宣告假執行。
貳、備位聲明：
一、被告應將坐落台北縣新莊市○○段第八六五號土地內如附圖所示：（一）八六五 －Ａ００１地面陽台面積０點０００八四九平方公頃（二）八六五－二地面陽台 面積０點００００一六平方公頃（三）八七０－Ａ００１地面陽台面積０點００ ０００四平方公頃（四）八六五－Ａ００２主體建物面積０點００五四五九平方 公頃（五）八六五－Ａ００３雨遮面積０點０００二五一平方公頃拆除，將該等 土地交還原告乙○○及其他共有人。
二、被告應給付原告乙○○新台幣拾玖萬元及自民國九十一年元月三十一日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息，並應自九十一年九月二十三日起至拆屋還地 時止，按每年肆萬元續付原告及其他共有人損害金。三、願供擔保請准宣告假執行。
參、陳述：
一、先位部分：
（一）原告管理委員會改選，主任委員已改為甲○○擔任，為此聲明由其承受本件訴 訟。
（二）公寓大廈管理條例第九條第二、三項規定：住戶對共用部份之使用，應依其設 置目的及通常使用方法為之。如有違反，管理委員會得訴請法院為必要之處置 ；如有損害並得請求損害賠償。系爭土地乃本公寓大廈之前圍（花圃），係供 共同使用之共用部份，不得建築房屋專用。詎被告竟建築房屋供其私用，為此 依上引法條請求被告拆除將土地交還原告管領。又被告占用系爭土地，使原告 遭受無法使用土地之損害，依同條第三項後段規定，原告亦得請求給付損害金 。
（三）被告主張使用借貸（或租賃）關係，如依其主張（假設之語），該借貸（或租 賃）契約，亦因有無效之原因或經原告依法終止，而應拆屋還地及給付損害金 。況兩造就系爭土地並無使用借貸（或租賃）關係存在，被告提出一紙協議書 ，主張於民國（下同）八十八年一月二十四日，經原告前管理委員會主委丁○ ○代表原告同意伊使用本件土地，並由伊每年給付新台幣肆萬元回饋金，主張 「使用借貸」關係，因被告主張有給付回饋金，又似「租賃」關係。惟查兩造 就系爭土地並無「使用借貸」（或「租賃」）關係存在。該協議書係屬自始無 效之契約，謹分別說明如后：
１、違反公寓大廈管理條例之強行規定：該條例第八條規定：「公寓大廈周圍上下 ，非依法令規定，並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造．．．使用 目的．．．或其他類似之行為。違反者，處以罰鍰，並應恢復原狀」。查系爭 房屋之基地，原為花圃係本件公寓大廈之前圍，被告縱有與原告前管理委員會 主任丁○○達成使用借貸（或租賃）協議，同意其廢棄該花圃前圍而改建房屋 供其獨立專用，但既未經原告區分所有權人會議之決議通過，已如前述，自屬 違反公寓大廈管理該條例第八條之強行規定，依民法第七十一條規定該協議自 始無效。
２、違反公寓大廈管理條例之強行規定：該條例第七條第四款規定：「約定專用有 違法令使用限制之規定者，不得為約定專用部份」。本件土地係本公寓大廈前
圍，不得約定由被告專用建築房屋，前經台北縣政府函請新莊市公所查報確屬 「違章建築」，並以該府工務局八十七年度北工拆字第一六七及一六八號違章 拆除通知單通知拆除在案。則縱令該協議書有經區分所有權會議決議同意，亦 屬違反法令使用限制之強行規定，依民法第七十一條規定，自始無效。退一步 言，縱使有使用借貸（或租賃）關係，其契約亦已終止，證人丁○○結證：住 戶大會同意被告使用，當初是有條件的，如果影響住戶權利即要拆除云云。又 被告向管理委員會借用（或租賃）時，曾出具聲明書，承諾僅在其所有西盛街 三二一號房屋左側及三二三之一號前面加蓋「採光照」（懸空採光罩），以維 大廈清潔。被告竟違反約定使用之目的，將原有花圃加以拆毀，並建築房屋使 用，不但破壞大廈花圃及觀瞻；並造成大廈住戶安全及生活上重大困擾，影響 住戶權利至鉅，前經住戶在住戶大會群相攻擊，要求依法拆除。除迭以口頭請 其拆屋還地外，復以九十一年一月三十一日民事準備書狀（三）之送達為終止 契約之意思表示。契約既經終止，被告即應拆除地上建物，將土地交還原告。（四）九十一年十二月八日西盛花園大廈召開區分所有人住戶大會，以一三五戶應出 席，實際出席九十二戶之過半數通過，就本件房屋違建案，決議依去年（即八 十九年九月三日）之區分所有權人會議決議，待法律訴訟完成後再決議。而去 年八十九年九月三日之會議紀錄，明白記載過半數通過應予拆除及委請律師發 函被告儘速拆除本件房屋。此外九十一年一月六日之區分所有權人會議，亦以 八十一戶過半數之決議，表決應予拆除。本件係民法第一八四條無權占有土地 侵權行為之損害賠償。又原告管理委員會雖非土地所有人，但貸與人（或租賃 ）並不以所有權人為限，故原告若有將本件土地借貸（或租賃）與被告使用， 原告本於契約當事人之地位，亦得終止契約請求被告拆屋還地及損害賠償。本 件既經原告九十一年一月三十一日以該日言詞辯論意旨狀之送達終止契約，則 終止前（八十六年十二月二十三日至九十一年一月三十一日）為請求清償欠租 ；終止後至拆屋還地時，為給付損害金。被告自稱為使用系爭土地，願每年貢 獻四萬元回饋金給社區，為此，以每年四萬元損害金為計算之基準，自屬相當 。又被告自八十六年三月間即無權占有系爭土地，為便以舉證，謹以原告前主 任委員丁○○向台北縣政府檢舉被告違建之八十六年十二月二十三日起算，此 有台北縣政府北府工拆字第○九一○○一四五四○號函之公文書及所附勘查拆 除通知附卷為證。則自八十六年十二月二十三日起，至九十一年九月二十二日 ，共四年九個月之損害金為新台幣（下同）拾玖萬元，為此請求該拾玖萬元及 自九十一年九月二十三日起至拆屋還地時，按每年肆萬元計付損害金。（五）對被告抗辯之陳述：
被告主張占用本件土地，係經原告管理委員會同意，並提出協議書及舉證人丁 ○○為證。惟查，被告係將本公寓大廈之前圍（花圃）予以變更廢棄後在其上 建築房屋，不但違反建築法，抑且違背公寓大廈管理條例第八條，須經區分所 有權人會議決議通過之強制規定縱有協議亦屬無效。又被告提出之協議書縱屬 真實，亦僅能證明有得管理委員會之同意而已，並不能證明已經區分所有權人 會議決議通過。又丁○○雖到庭供證，有經住戶大會同意使用，但迄未提出會 議紀錄或其他證明，自不足採。何況，丁○○有稱：住戶大會同意被告使用，
當初是有條件的，如果影響住戶權利即要拆除及所附此項條件，住戶大會有決 議等語。又被告向管理委員會借用時，亦出具聲明書，承諾僅在其所有西盛街 三二一號房屋左側及三二三之一號前面加蓋「採光照」（懸空採光罩），以維 大廈清潔（見原七號證）。詎被告竟違反約定使用之目的，將原有花園加以拆 毀，並建築房屋使用，不但破壞大廈花園及觀瞻；並造成大廈住戶安全及生活 上重大困擾，前經住戶在住戶大會群相攻擊，要求依法拆除（見前呈原五號證 ）。除迭以口頭聲明終止以上借貸契約請其拆屋還地外，復以九十一年一月三 十一日民事準備書狀（三）之送達重申終止契約之意思表示，被告亦應恢復原 狀返還土地。
二、備位部分：
（一）按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有 物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第八百二十一條定有明文。本 件土地係原告乙○○及其他共有人所共有，有土地登記謄本可稽，早年共同提 供為西盛花園公寓大廈管理委員會公共設施之用，並共同約定委交原告西盛花 園公寓大廈管理委員會收益，詎被告竟擅在地上搭建系爭建物及陽台，原告乙 ○○本於所有權，自得依民法第七百六十七條、八百二十一條、一百八十四條 及一百七十九條之規定，惟全體土地共友人之利益請求被告拆屋還地及賠償不 能使用土地之損害與返還被告使用土地之不當得利。惟原告乙○○及其他共有 人，既已委交西盛花園公寓大廈管理委員會收益，為此請求准為追加如聲明 一、二項。
（二）倘認本件土地及損害金與不當得利，不得直接交付原告西盛花園公寓大廈管理 委員會管理，則如預備聲明，請求交付全體共有人。三、證據：提出土地謄本二份、相片五張及存證信函二份、台北縣政府八十九年北府 工拆字第三二四四八八號函、區分所有權人會議紀錄、被告出具承諾聲明書、西 盛花園大廈九十一年度社區住戶大會決議事項、九十一年度第一次區分所有權人 決議事項、台北縣政府九十一年十月十七日北府工拆字第○九一○○一四五四○ 號函各一份（均影本）為證，並聲請履勘現場及複丈。乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決被告願供擔保免為假執行。二、陳述：
（一）原告起訴為訴訟標的之法律關係，係以「公寓大廈管理條例第九條，第二、三 項之規定，住戶對共用部分之使用，應依其設置目的及通常使用方法為之，如 有違反，管理委員會得訴請法院為必要之處置，如有損害並請求損害賠償」為 其依據。然公寓大廈管理條例第九條第三項，所指住戶如有違反，管理委員會 應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損 害並得請求損害賠償，而此所謂「處置」，應係指確認私權以外之暫時性處置 而言，否則何言「處置」，然本件原告所請求者，係請求拆建物及返還土地， 其建物部分原告如認係違建，自得請求主管之台北縣政府建管單位拆除（實際
上原告已報請台北縣政府拆除），至於土地部分，因系爭之土地係西盛花園大 廈全部區分所有人所共有，原告如認被告係無權占有，而請求返還，自應由土 地所有人起訴，原告非土地所有權人，無權請求，因之原告起訴請求被告返還 土地一節，顯無理由。
（二）系爭建物係由被告丙○○鳩工興建，乃經西盛花園社區區分所有人會議決議同 意被告興建，並由該社區當時之管理委員會主任委員丁○○代表該社區與被告 丙○○簽訂協議書，由被告丙○○每年給付該社區新台幣回饋金為條件，同意 被告使用系爭土地搭蓋建物，此有雙方簽訂之協議書可鄭，且有當時之管理委 員會主任委員丁○○可證，是原告請求將系爭建物拆除，為無理由。（三）原告追加請求損害金、及追加原告乙○○部分，係屬訴之追加，而非訴之擴張 ，且有礙被告之防禦及訴訟之進行，被告不同意。如鈞院同意原告追加，則原 告自應將其損害如何計算？其根據如何？應詳為說明，並提出其相關之證據予 以證明，「回饋金」係被告自願回饋社區之費用，與「損害金」不同，回饋金 亦不等同損害金，原告自不得以該回饋金作為計算損害金之標準，何況被告係 八十八年一月起始使用系爭土地，自八十九年以後，即因原告之杯葛而無法繼 續使用，原告超出八十八年以前及八十八年以後之請求顯不合理，且八十八年 度之回饋金被告業給付新台幣四萬元，已據當時之主任委員丁○○收受並在鈞 院結證屬實，並有被告支付該回饋金由原告兌現之支票可以證明，如被告應給 付損害金，被告主張此四萬元予以抵銷扣除。
（四）被告丙○○搭蓋建物之地點，係在被告所有西盛街三二三巷一號房屋前面之空 地，該空地係屬西盛花園社區之法定空地，縱該空地曾種有花木，然不能因此 即變更其為空地之事實，該空地既非大廈之外牆面，亦非樓頂平台或防空避難 室，與公寓大廈管理條例第八之規定不同，且亦非公寓大廈管理條例第七條所 定不得約定專用之範圍，換言之該空地得依區分所有人會議之決議，約定專用 ，此有內政部營建署八十五年三月時二日之解釋函可資參照，而西盛花園社區 曾於八十八年間召開該社區區分所有人會議，並決議以每年由被告丙○○支付 新台幣四萬元回饋金予社區之方式，同意被告使用系爭土地撘蓋建物，嗣由當 時之管理委員會主任委員丁○○，代表該管理委員會與被告丙○○訂立協議書 ，而原告亦已收取被告所支付之第一年之回饋金四萬元，業据當時之管理委員 會主任委員丁○○，於鈞院九十一年二月八日言詞辯論時，結證屬實，是以被 告係在區分所有人會議決議及原告之同意並付費之情形下使用系爭土地，詎料 郤因原告管理委員會內部之紛爭及主任委員易人，即推翻前議，出爾反爾，要 求被告拆除建物，其請求顯無理由。
三、證據：提出支票、協議書（均影本）各一件為證。並聲請傳訊證人丁○○。丙、本院依職權履勘現場、向台北縣政府函調系爭建物經檢舉違建之全部案卷及囑託 台北縣新莊地政事務所派員會同測量。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，暨不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第 二款、第七款定有明文。本件原告於九十年四月四日起訴請求之聲明為：「被告
應將坐落台縣新莊市○○段第八六五、八七六地號土地內如附圖紅色所示部分之 建物拆除，並在該地上種植鐵樹三棵、杜鵑花三十棵、鸞樹三棵」，於九十一年 二月一日變更訴之聲明「被告應將坐落台縣新莊市○○段第八六五、八七六地號 土地內如附圖紅色所示部分之建物拆除，並在該地上種植鐵樹三棵、杜鵑花三十 棵、鸞樹三棵後交還原告（西盛花園公寓大廈管理委員會）管理。被告應連帶給 付原告（西盛花園公寓大廈管理委員會）新台幣拾玖萬元及自民國九十一年元月 三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並應自九十一年二月一日 起至拆屋還地時止，按每年肆萬元續付原告損害金。」，嗣於九十二年五月二十 九日復變更聲明為「壹、先位聲明：一、被告應將坐落台北縣新莊市○○段第八 六五號土地內如附圖所示：（一）八六五－Ａ００１地面陽台面積０點０００八 四九平方公頃（二）八六五－二地面陽台面積０點００００一六平方公頃（三） 八七０－Ａ００１地面陽台面積０點０００００四平方公頃（四）八六五－Ａ０ ０２主體建物面積０點００五四五九平方公頃（五）八六五－Ａ００３雨遮面積 ０點０００二五一平方公頃拆除，將該等土地交還原告西盛花園公寓大廈管理委 員會管領。二、被告應給付原告西盛花園公寓大廈管理委員會新台幣拾玖萬元及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並應自九十 一年九月二十三日起至拆屋還地時止，按每年肆萬元續付原告及其他共有人損害 金。貳、備位聲明：一、被告應將坐落台北縣新莊市○○段第八六五號土地內如 附圖所示：（一）八六五－Ａ００１地面陽台面積０點０００八四九平方公頃（ 二）八六五－二地面陽台面積０點００００一六平方公頃（三）八七０－Ａ００ １地面陽台面積０點０００００四平方公頃（四）八六五－Ａ００２主體建物面 積０點００五四五九平方公頃（五）八六五－Ａ００３雨遮面積０點０００二五 一平方公頃拆除，將該等土地交還原告乙○○及其他共有人。二、被告應給付原 告乙○○新台幣拾玖萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息，並應自九十一年九月二十三日起至拆屋還地時止，按每年肆萬元 續付原告及其他共有人損害金。」經查，原告起訴請求之基礎事實既屬同一，且 因尚不須另行蒐集新訴訟資料，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭法 條，原告所為之前開變更，即屬合法，合先敘明。又本件原告管理委員會主任委 員，於起訴時為黃狀卿，於訴訟中之九十一年一月六日改選住戶委員，嗣主任委 員改為甲○○擔任，並聲明由其承受本件訴訟，於法相合，應予准許，合先敘明 。
二、原告起訴主張被告所占用如附圖所示之系爭土地，係供西盛花園公寓大廈之前圍 ，係供共同使用之共用部份，不得建築房屋專用。詎被告竟建築房屋（含陽台、 雨遮）供其私用，違反公寓大廈管理條例第九條第二、三項規定，原告西盛花園 公寓大廈管理委員會自得依法請求拆屋還地並將土地交還原告管領，又被告占用 系爭土地，使原告遭受無法使用土地之損害，依同條第三項後段規定，原告亦得 請求給付損害金。被告雖辯稱上揭系爭土地有經管理委員會同意使用並提出協議 書及舉證人丁○○為證，然被告提出之協議書縱屬真實，亦僅能證明有得管理委 員會之同意而已，並不能證明已經區分所有權人會議決議通過。又丁○○雖到庭 供證，有經住戶大會同意使用，但迄未提出會議紀錄或其他證明，自不足採。何
況，丁○○有稱：住戶大會同意被告使用，當初是有條件的，如果影響住戶權利 即要拆除及所附此項條件，住戶大會有決議等語。詎被告竟違反約定使用之目的 ，將原有花園加以拆毀，並建築房屋使用，不但破壞大廈花園及觀瞻；並造成大 廈住戶安全及生活上重大困擾，前經住戶在住戶大會群相攻擊，要求依法拆除（ 見前呈原五號證）。除迭以口頭聲明終止以上借貸契約請其拆屋還地外，復以九 十一年一月三十一日民事準備書狀（三）之送達重申終止契約之意思表示，被告 亦應恢復原狀返還土地，爰請求判決如訴之聲明等語。三、被告則以：原告起訴為訴訟標的之法律關係，係以「公寓大廈管理條例第九條， 第二、三項之規定，為其依據。然該條例第九條第三項，所指住戶如有違反，管 理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置， 如有損害並得請求損害賠償，而此所謂「處置」，應係指確認私權以外之暫時性 處置而言，否則何言「處置」，然本件原告所請求者，係請求拆建物及返還土地 ，其建物部分原告如認係違建，自得請求主管之台北縣政府建管單位拆除（實際 上原告已報請台北縣政府拆除），至於土地部分，因系爭之土地係西盛花園大廈 全部區分所有人所共有，原告如認被告係無權占有，而請求返還，自應由土地所 有人起訴，原告非土地所有權人，無權請求，因之原告起訴請求被告返還土地一 節，顯無理由。又被告丙○○搭蓋建物之地點，係在被告所有新莊市○○街三二 三巷一號房屋前面之空地，該空地係屬西盛花園社區之法定空地，縱該空地曾種 有花木，然不能因此即變更其為空地之事實，該空地既非大廈之外牆面，亦非樓 頂平台或防空避難室，與公寓大廈管理條例第八之規定不同，且亦非公寓大廈管 理條例第七條所定不得約定專用之範圍，換言之該空地得依區分所有人會議之決 議，約定專用，此有內政部營建署八十五年三月十二日之解釋函可資參照，而西 盛花園社區曾於八十八年間召開該社區區分所有人會議，並決議以每年由被告丙 ○○支付新台幣四萬元回饋金予社區之方式，同意被告使用系爭土地撘蓋建物， 嗣由當時之管理委員會主任委員丁○○，代表該管理委員會與被告丙○○訂立協 議書，而原告西盛花園公寓大廈管理委員會亦已收取被告所支付之第一年之回饋 金四萬元，原告請求拆屋還地及請求損害金，即無理由等語，資為抗辯。四、原告西盛花園公寓大廈管理委員會主張被告於系爭法定空地上搭蓋建物，違反公 寓大廈管理條例第九條第二、三項之規定，原告自得請求拆除，並交還土地，及 請求損害金等情，業據原告西盛花園公寓大廈管理委員會提出全體住戶土地謄本 、相片五張及存證信函二份、台北縣政府八十九年北府工拆字第三二四四八八號 函、區分所有權人會議紀錄、被告出具承諾聲明書、西盛花園大廈九十一年度社 區住戶大會決議事項、九十一年度第一次區分所有權人決議事項、台北縣政府九 十一年十月十七日北府工拆字第○九一○○一四五四○號函各一份（均影本）為 證，被告則予以否認，抗辯稱：系爭土地係全部區分所有人所共有，如認被告係 無權占有，而請求返還，自應由土地所有人起訴，原告西盛花園公寓大廈管理委 員會非土地所有權人，無權請求。又被告丙○○搭蓋建物之地點係屬西盛花園社 區之法定空地，得依區分所有人會議之決議，約定專用，此有內政部營建署八十 五年三月十二日之解釋函可資參照，而西盛花園社區曾於八十八年間召開該社區 區分所有人會議，並決議以每年由被告丙○○支付新台幣四萬元回饋金予社區之
方式，同意被告使用系爭土地撘蓋建物，嗣由當時之管理委員會主任委員丁○○ ，代表該管理委員會與被告丙○○訂立協議書，而原告西盛花園公寓大廈管理委 員會亦已收取被告所支付之第一年之回饋金四萬元，原告請求拆屋還地及請求損 害金，即無理由云云，並提出支票、協議書（均影本）各一件為證。並聲請傳訊 證人丁○○。是本件兩造之爭點為查：（一）系爭土地可否約定為專用部分？是 否有約定為被告專用部分？（二）原告西盛花園公寓大廈管理委員會得否依公寓 大廈管理條例第九條第四項及民法侵權行為之規定，請求被告拆屋還地及賠償損 害？（三）原告西盛花園公寓大廈管理委員會請求損害賠償金額及法定利息是否 有理由？茲分述如下：
（一）被告抗辯系爭土地係屬法定空地，非不得約定為專用部分，且被告業經原告西 盛花園公寓大廈區分八十八年所有權人會議已同意被告使用該土地搭蓋建物云 云，按所謂法定空地，係指建築房屋依法留設之空地，包括建物與其後左右之 道路或其他建物間之距離，且依建築法第十一條之規定，非依規定不得分割、 移轉並不得重複使用。因之法定空地非僅供通行，尚有採光、排水、衛生、觀 瞻等作用，也是供建築物整體緊急避難急救災之用，與建築物本身有不可分離 之關係，所謂不得分割、移轉自屬包括所有權及使用權在內，因此法定空地係 依附於建物整體建物分離，而為獨立之權利客體，自屬全體共有人所共有。本 件系爭土地係在西盛花園公寓大廈之前圍，有原告提出之照片五張，並經本院 囑託新莊地政事務所測量並製有土地複丈成果圖在卷可稽，且為兩造所不爭執 依公寓大廈管理條例第七條規定：公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部 分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一公寓大廈本身所占之地面。 二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區○○ 巷道，防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之 構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法， 並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。本件被告於八十六年間即 未經原告西盛花園公寓大廈區分所有權人之決議通過，擅自於系爭土地上搭蓋 違章建物，經原告管理委員會前主任委員丁○○於八十六年十二月二十三日向 台北縣政府檢舉請求拆除，業經台北縣政府以八十六年十二月二十九日以八六 北工拆字第０九四０號函請新莊市公所查報，嗣經該公所以八十七年一月十七 日北縣莊工字第一０五二、一０五二之一號查報單查報，經台北縣政府以八七 北工使（違）字第一六七、一六八號違章建築拆除通知單認定為違章建築在案 等情，此經本院依職權向台北縣政府函詢明確，並有台北縣政府九十一年十月 十七日北府工拆字第０九一００一四五四０號函及附件檢舉函可證，顯見被告 於系爭土地上搭蓋違章建物，並未經原告區分所有權人會議之決議同意。又被 告雖提出與丁○○所訂立之協議書一紙，主張業經原告八十八年第一次區分所 有權人會議同意云云，然觀之該協議書僅係於八十八年一月二十四日由當時之 西盛花園大廈管理委員會主任委員丁○○與被告所簽訂，其內容記載：「本西 盛花園大廈社區住戶丙○○先生使用位於西盛街三二三巷一號前共同持分之土 地，今協議願以每年肆萬原元正之回饋金回饋本社區，並於每年一月一日至一 月三十一日前給付用於社區之建設：：：」，該協議書並非出於區分所有權人
會議授權而訂定，雖證人丁○○到庭證稱：住戶大會同意被告使用，當初是有 條件的，如果影響住戶權利即要拆除及所附此項條件，住戶大會有決議云云， 惟經本院依職權向新莊市公所調取西盛花園公寓大廈管理委員會成立改選報備 資料，其中之西盛花園公寓大廈八十八年七月三十一日之第一屆區分所有權人 會議，並無同意被告使用系爭土地之決議，有西盛花園公寓大廈八十八年七月 三十一日之第一屆區分所有權人會議記錄在卷可參，顯見原告西盛花園大廈區 分所有權人會議並未同意被告於系爭土地搭蓋違章建物甚明，且被告係於系爭 土地上搭蓋違章建築，係違反法令之規定，依上開所述，亦不得為約定專用部 分，故被告上開所辯系爭土地非不得約定為專有部分，且已由原告西盛花園公 寓大廈區分所有權人決議通過同意其使用云云，顯不足採。（二）次按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基 地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設 置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約之。前二項但書所約定事項 ，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第 二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機 關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」公寓大廈管理條 例第九條定有明文。被告雖辯稱該條例第九條第三項，所指住戶如有違反，管 理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置 ，如有損害並得請求損害賠償，而此所謂「處置」，應係指確認私權以外之暫 時性處置而言，否則何言「處置」，然本件原告所請求者，係請求拆建物及返 還土地，其建物部分原告如認係違建，自得請求主管之台北縣政府建管單位拆 除（實際上原告已報請台北縣政府拆除），至於土地部分，因系爭之土地係西 盛花園大廈全部區分所有人所共有，原告如認被告係無權占有，而請求返還， 自應由土地所有人起訴，原告非土地所有權人，無權請求，因之原告起訴請求 被告返還土地一節，顯無理由云云。然查：於八十四年六月二十八日由總統公 布施行之公寓大廈管理條例前，有關公寓大廈之法律紛爭四起，住戶在外牆、 門廳、走道、樓梯間及其他共有的空地上為圖個人便利而任意加建，不但破壞 了整棟建築美觀，也嚴重影響整棟建築之安全性，因無有效的法律依據，致使 糾紛解決上根本束手無策，惟在公寓大廈管理條例於上揭時間公布施行後（八 十九年四月二十六日修正公布），其第九條第二項、第三項規定：「住戶對共 用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約之。 前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法 令之規定。」，對於系爭土地（法定空地）因屬共用部分，其設置目地為供通 行之外，尚有採光、排水、衛生、觀瞻等作用，也是供建築物整體緊急避難急 救災之用，與建築物本身有不可分離關係，已如前述，被告將系爭土地搭蓋違 章建物，自屬違反上開條例第九條第二項：「住戶對共用部分之使用應依其設 置目的及通常使用方法為之。」之規定，且被告使用系爭土地搭蓋違章建物， 並未經區分所有權人會議決議通過，亦於同條項但書之情形，雖證人丁○○到 庭證稱被告使用系爭土地有經住戶大會通過云云，然並無任何事證足以證明為 真，且縱屬實，惟其約定事項，為搭蓋違章建物，亦違反建築法令，亦屬違反
同條第三項之規定。區分所有權人（住戶）違反上開條項之規定情形者，依同 條第四項規定：「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止， 並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求 損害賠償。」，管理負責人或管理委員會不必經過催告程序或經區分所有權人 會議之決議，即可決定是否依該規定起訴（見司法研究年報第十七輯公寓大廈 管理上法律問題之研究第一０二至一０三頁），是本件原告西盛花園公寓大廈 管理委員會依本條規定起訴，為屬有據。又本法條第四項既明文規定，管理負 責人或管理委員會並得按其性質訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損 害賠償，其性質與對侵權行為之請求返還共用部分、排除、防止侵害及請求損 害賠償相等同，換言之，公寓大廈管理管理委員會或管理負責人，對於住戶之 無權占用法定空地搭蓋違章建物之侵權行為，公寓大廈管理條例第九條第四項 賦予得訴請法院為必要之處置，包括得請求返還共用部分、排除及防止侵害， 如有受損害並得請求損害賠償。被告辯稱：上開條例第九條第四項所謂「處置 」，應係指確認私權以外之暫時性處置而言，系爭之土地係西盛花園大廈全部 區分所有人所共有，原告如認被告係無權占有，而請求返還，自應由土地所有 人起訴，原告西盛花園管理委員會非土地所有權人，無權請求云云，為無理由 。從而，本件原告西盛花園公寓大廈管理委員會依上開條例第九條第四項之規 地定，起訴請求被告拆屋還地，為有理由，應予准許。（三）原告西盛花園公寓管理委員會主張被告係無權占用系爭土地搭蓋違章建物，原 告西盛花園公寓大廈管理委員會對於全體住戶所委託管理之系爭土地未能管領 供住戶使用、收益，當然受有損害，爰依侵權行為之規定，請求被告以每年四 萬元賠償原告之損害，即被告應給付原告西盛花園公寓大廈管理委員會新台幣 拾玖萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 ，並應自九十一年九月二十三日起至拆屋還地時止，按每年肆萬元續付原告及 其他共有人損害金等情，已據原告西盛花園公寓管理委員會提出協議書、台北 縣政府九十一年十月十七日北府工拆字第０九一００一四五四０號函及附件檢 舉函影本為證，被告則辯稱原告西盛花園公寓管理委員會之請求無據，且被告 已給付原告四萬元，被告就此部分主張抵銷等語，並提出票面金額四萬元已由 原告西盛花園公寓管理委員會兌領之支票影本一紙為證，經查：被告因於系爭 土地搭蓋違章建物，經原告之前主任委員丁○○於八十六年十二月二十三日向 台北縣政府檢舉被告違建一節，有上開台北縣政府函及所附勘查拆除通知影本 可參，又被告於八十八年一月二十四日與原告前主任委員丁○○所訂立之協議 書，同意每年支付回饋金四萬元，亦有該協議書在卷可佐，則被告顯就系爭土 地之使用、收益，同意每年相當於租金之四萬元以回饋金方式補償原告西盛公 寓大廈管理委員會，故原告主張以每年四萬元計算損害賠償金額，核與相當於 租金之損害相當，為有理由。故原告西盛花園公寓大廈管理委員會主張被告應 給付其自八十六年十二月二十三日起至九十一年九月二十三日止，共計四年又 九個月之損害金十九萬元｛４Ｘ（４＋９／１２）＝１９｝，雖有理由，惟被 告主張已給付四萬元，亦有由原告西盛花園公寓管理委員會兌領之票面金額四 萬元支票一紙影本可證，堪信為真，應准予抵銷。從而，原告西盛花園公寓大
廈管理委員會請求被告給付十五萬元及自民國九十一年十二月二十八日（追加 起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及自九十 一年九月二十四日起至拆屋還地時止，按每年四萬元給付原告西盛花園公寓大 廈管理委員會損害金之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理 由，應予駁回。原告先位之請求既有理由，其備位之聲明即毋庸再予審酌，附 此敘明。
五、原告西盛花園公寓大廈管理委員會及被告均聲明願供擔保，請准宣告假執行或免 為假執行，核原告西盛花園公寓大廈管理委員會勝訴部分，並無不合，爰分別酌 定擔保金額准許之，至於原告敗訴部分，其訴因無理由，應予駁回，其假執行失 所附麗，應併予駁回。
六、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，因本件事證已臻明確且無礙於本件之認定及判決 之結果，本院即無庸逐一論述，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第 八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 七 月 八 日 臺灣板橋地方法院民事第二庭
法 官 林 錫 凱
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十二 年 七 月 八 日~B書記官 許清琳