臺灣新竹地方法院民事簡易判決 九十二年度竹北簡字第一四四號
原 告 寅○○
訴訟代理人 卯○○律師
複代 理 人 詹惠芬律師
羅秉成律師
被 告 戊○○民國九
被 告 之
承受訴訟人 丁○○○
己○○
乙○○民國七
甲○○民國七
丙○○民國八
右 三 人
法定代理人 丑○○
被 告 之
承受訴訟人 庚○○
子○○○
壬○○
癸○○○
辛○○
右十人共同
訴訟代理人 龍其祥律師
曾桂釵律師
右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落新竹縣關西鎮○○段第二一七地號上，如附件複丈成果圖所示Ａ、Ｂ部分，面積分別為拾貳點貳伍平方公尺、壹佰貳拾壹點伍捌平方公尺之浪板隔間、建築物拆除，並將上開占用Ａ、Ｂ部分土地及如附件複丈成果圖所示Ｃ即斜線部分，面積伍佰貳拾點貳肆平方公尺之土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍萬伍仟元供擔保後得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新臺幣壹拾陸萬參仟伍佰拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、原告之聲明：
（一）被告應將坐落於新竹縣關西鎮○○段二一七號土地上如附圖所示黃色部分，即 Ａ面積十二點二五平方公尺及Ｂ面積一百二十一點五八平方公尺之建物拆除後 ，將上開占用土地及連同附屬使用之土地如附圖所示綠色部分面積五百二十點 二四平方公尺，均返還予原告。
（二）訴訟費用由被告負擔。
（三）請准供擔保宣告假執行。
二、事實摘要：
（一）原告主張：
１、坐落新竹縣關西鎮○○段二一七地號土地（下稱系爭土地）原為訴外人林傳機 所有，嗣經林傳機之債權人第一商業銀行股份有限公司向本院民事執行處聲請 強制執行，由原告於民國（下同）九十一年三月二十七日得標買受，並經移轉 登記業已取得系爭土地之所有權。惟原告於事後始知系爭土地上另有被告戊○ ○所建之三層樓建物，並占用建物周圍土地一百多坪，茲因系爭土地屬原告所 有，被告戊○○並無正當占有權源，原告為解決此土地糾紛，曾向新竹縣關西 鎮調解委員會申請調解，然因被告戊○○未到場而調解不成立；原告復於九十 一年八月十三日委請律師發函給被告戊○○，促請被告戊○○出面洽商協談亦 未果，不得已唯有依民法第七百六十七條規定，提起本訴請求被告拆屋還地。 ２、雖被告辯稱系爭土地乃被告戊○○與林傳機於六十四年間共同出資購買，惟受 限於法令致土地只能暫登記於林傳機名下，然被告戊○○就其所使用之土地部 分，三十多年來均以所有之意思占有及使用云云。然查，系爭土地既經法院拍 賣，由原告依法標得並辦妥所有權移轉登記，被告戊○○自不得以其與原所有 人林傳機間共同出資購買之權利義務關係對抗原告，被告戊○○繼續占用系爭 土地，對於原告而言，不能認有合法之權源；況且，系爭土地之拍賣公告中既 未標明買受人應承受原所有人之義務，即無所謂按占有現狀拍賣，被告戊○○ 仍可繼續占用之情形可言，至於原告得標後，法院未將被告戊○○占用系爭土 地之部分點交，係因被告戊○○並非執行事件之債務人，不得對之執行之故， 然此並不影響原告對於被告戊○○行使其所有權。 ３、原告就被告戊○○所稱其係在知悉系爭土地須使用林傳機之土地對外聯絡，且 知悉產權糾紛等事後，始簽立土地互易同意書之經過情形、暨有同意被告戊○ ○使用系爭土地之意思等情，加以否認。況上開土地互易同意書係由原告與訴 外人林傳機所署名簽立，與被告戊○○無涉，且同意書內亦未約定被告戊○○ 有權使用系爭土地，被告戊○○據此主張有合法占用權限，殊非可採。 ４、且按每宗耕地分割後每人所有面積未達０點二五公頃者，不得分割，為八十九 年一月四日修正施行後之農業發展條例第十六條前段所明定。本件原告與林傳 機所簽立之土地互易同意書係約定「本人寅○○同意關西鎮○○段二一七地號 分割出約壹分壹厘地：：：和林傳機先生關西鎮二一八之八及二一九地號交換 ：：：」，而原告所有該二一七號土地，其總面積僅四千七百零四點八平方公 尺，分割為二部分後，顯然每部分面積均未達二千五百平方公尺，同意書之約 定已違反前揭法條之強制規定，易言之，本件系爭二一七地號土地按照現行法 律規定既仍不得分割，則同意書之約定，即係以不能之給付為契約之標的，依 民法第二百四十六條第一項前段之規定，應屬無效。從而被告戊○○以該無效 之契約主張有權繼續占用系爭土地，亦非可採。（二）被告則以：
１、系爭土地原係訴外人林傳機之父親承租耕作之田地，林父死亡後由林傳機接續 耕作。六十四年間由被告戊○○與林傳機共同出資購買，因受當時相關法令限 制，農地不得分割及移轉為共有，故只能暫時登記於林傳機名下，而各依出資
比例各自使用特定範圍之土地，被告使用之土地部分，三十年來均以所有之意 思佔用及使用，此於被告戊○○七十八年間改建現有建物時，林傳機所出具之 承諾書可資為證。
２、嗣因林傳機為人作保，將上開土地及自建之建物二棟，設定抵押權與第一商業 銀行股份有限公司，因債務人無力清償致該抵押物遭法院拍賣。以林傳機所有 之建物造價及裝潢支出達新台幣八百萬元以上，復有四千七百零四平方公尺之 土地，其價值超過拍賣底價甚鉅，惟因有首揭產權問題，故自八十八年起雖經 多次拍賣均無法拍定。原告因不明瞭其間之法律關係而向法院投標買受，並於 拍定後前往林傳機住處拜訪，要求林傳機自動遷讓，因原告拍定之建物須使用 林傳機所有同段第二一八之八、第二一九地號土地對外聯絡，原告拜訪林傳機 得知上開土地產權爭議後，雙方達成土地互易協議，將系爭土地與第二一八之 八、第二一九地號之土地交換，並書立同意書一紙為證。詎原告事後反悔，竟 以存證信函指稱林傳機當時以場中有黑道份子、要拆屋、堵路、在屋內上吊自 殺、要其「走著瞧」、「看還能不能住下去」等語對其恐嚇，並謂其係在受脅 迫下出具同意書，故要撤銷互易契約之意思表示云云，林傳機亦於收信後，對 於原告所為不實之指控，委請律師發函回應之。 ３、查上開互易契約載明「本人寅○○同意關西鎮○○段二一七地號分割出約壹分 壹厘地（自大門外左側石頭圍牆為界，至二一八地號地界為止，即戊○○住處 ，和林傳機先生關西鎮二一八之八及二一九地號交換，：：：」，因原告於土 地上設有抵押權，伊同意於塗銷抵押權後辦理所有權移轉之物權行為，故有「 至民國九十二年十二月底為止，必須債權清償完畢，始得交換，屆時本人寅○ ○得依實際情況予以展延期限」等文字記載，揆諸上開契約之本意，原告同意 被告使用系爭土地，至屬灼然。從而原告訴請被告拆屋還地，洵無理由，故請 求駁回原告之訴、訴訟費用由原告負擔、如受不利之判決時，並請准供現金或 等值之有價證券為擔保，免為假執行。
４、原告主張土地互易契約係原告與訴外人林傳機所訂立，與被告戊○○無涉，且 同意書內亦未約定被告戊○○有權使用系爭土地，認被告戊○○無合法使用權 限云云。惟查該同意書本係林傳機與原告為解決被告使用系爭土地之問題而簽 訂，此依同意書內載明以被告戊○○住處為分割界線可明，職是，原告對於訴 外人林傳機負有將系爭土地分割後與林傳機同地段二一八之八及二一九地號土 地互易之義務，要無疑問。又系爭土地原為戊○○與林傳機共同出資購買，戊 ○○（答辯狀誤植為林傳機）應分得之應有土地面積，因囿於法令限制無法登 記為共有，故信託登記於林傳機名下，茲林傳機因個人債務，致本應屬戊○○ 所有之系爭土地一併被拍賣，林傳機自負有將系爭土地返還戊○○之義務，被 告無論依據代位權或直接引用該同意書之約定，均得以該互易契約為抗辯。 ５、原告復以農業發展條例（下稱本條例）第十六條規定，認系爭土地分割後違反 法律強制禁止而主張契約無效，惟依本條例第三條第十一款之規定，系爭土地 乃非供農業使用之土地；且依本條例第三十七條之反面解釋，非作農業使用者 應課徵增值稅，本件原告拍定系爭土地時有課徵土地增值稅為不爭之事實，亦 足以為系爭土地非屬本條例第十六條所稱之「耕地」之佐證，是原告主張互易
契約因標的不能而無效實屬無據。又依本條例第十六條第一項後段之規定，部 分依法變更為非耕地使用者，並不受該最小面積之限制，按系爭土地既未從事 農業使用，依法亦可變更為非耕地使用，是原告為互易契約之當事人，自應依 契約約定將系爭土地依法變更為非耕地使用後，再將分割後之系爭土地為互易 。
三、法院之判斷﹕
（一）本件審理中，被告戊○○於九十二年三月七日亡故，繼承人有丁○○○、己○ ○、乙○○、甲○○、丙○○（以上三人為代位繼承）、庚○○、子○○○、 壬○○、癸○○○、辛○○共十人，此有戶籍謄本與繼承系統表在卷可稽，是 原告聲明被告戊○○之前揭繼承人應承受訴訟，依法即無不合，應予准許。（二）按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額 為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟費用法第 四條定有明文。查系爭土地面積為四千七百零四點零八平方公尺，原告於九十 年三月二十七日，係以一百一十六萬元之價格，拍定取得該土地，平均每平方 公尺二百四十六元六角；又原告係於九十一年十月十四日提起訴訟時，系爭土 地於該時之公告現值為每平方公尺二百五十元，本院審酌上情，認原告於起訴 時就訴訟標的所有之利益，應以每平方公尺二百五十元為適當，而被告占用之 面積合計為六百五十四點零七平方公尺，經計算後訴訟標的之價額應為十六萬 三千五百一十七元，符合民事訴訟法第四百二十七條第一項之規定，而應適用 簡易訴訟程序，合先敘明。又訴訟標的之價額既係以原告起訴時所有之利益為 準，被告房舍價值之高低即與之無涉，被告辯稱應併予計算等語，即有誤會， 亦併予說明之。
（三）原告主張系爭土地因遭聲請強制執行，而為其得標買受，並已經登記取得所有 權乙節，業據原告提出土地登記謄本一紙為證，並經本院調閱本院九十年度執 字第五五四０號清償借款強制執行卷查證屬實，復為被告所不爭執，應可信為 真實。又被告占用系爭土地如附件複丈成果圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分所示，面積分別 為十二點二五平方公尺、一百二十一點五八平方公尺、五百二十點二四平方公 尺之土地，並在Ａ、Ｂ部分上搭蓋浪板隔間、建築物，供己使用，另Ｃ部分則 做花園使用之事實，亦據本院依原告聲請，囑請新竹縣竹北地政事務所協同到 場勘測無誤，製有勘驗筆錄及複丈成果圖存卷可憑，且為被告所不爭執，應信 為真正。
（四）雖被告以前詞置辯。⑴惟按不動產所有權之移轉，除讓與合意之書面外，尚須 為所有權移轉登記，系爭土地之原所有人林傳機雖曾出具願按圖無條件轉移部 分系爭土地所有權予被告，以供被告興建農舍之承諾書予被告，惟其後既未辦 妥所有權移轉登記，難認被告就該占用部分之土地，已為合法之移轉，故被告 主張其對占用土地有所有權等語，即難採認。⑵另原告固不否認曾與訴外人林 傳機就系爭土地簽訂互易同意書，但認該互易同意書，已因違反農業發展條例 第十六條前段之每宗耕地分割後每人所有面積未達０點二五公頃者，不得分割 之規定，而無效。查姑不論該互易同意書是否因違反農業發展條例而無效，縱 認該互易同意書有效，該互易同意書亦僅係由原告與訴外人林傳機所署名簽立
，與被告戊○○無涉，且同意書亦未約定被告戊○○有權使用系爭土地，亦無 法由其內容推知原告曾同意被告戊○○使用系爭土地，是被告據此主張有合法 占用權限，亦非可採。⑶至被告辯稱其得代位訴外人林傳機得以互易契約為抗 辯部分。查前開互易同意書，即使有效，亦僅係原告與訴外人林傳機間土地互 易之約定，在未踐行土地交付或所有權移轉前，尚難認訴外人林傳機有權占用 系爭土地，從而被告與訴外人林傳機間，縱存有信託關係，而得請求訴外人林 傳機返還土地，亦無從代位訴外人林傳機行使何權利，是被告此部分所辯，亦 無足可採。
（五）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其有權者 ，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。本件被告無正當權源而占有 原告所有之系爭土地，自屬無權占有，從而，原告本於所有權人之地位，依前 開法條之規定，訴請被告將如主文所示土地內之浪板隔間、建築物拆除，並將 所占用土地交還原告，洵屬正當，應予准許。
（六）本件兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰酌 定相當之擔保金額准許之。
（七）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法對判決之結果不生影響，爰不一一 條列審酌，併此敘明。
據上論結，原告之訴有理由，應依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 七 月 九 日 臺灣新竹地方法院竹北簡易庭 法 官 張百見
右為正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。 書記官 呂聖儀
中 華 民 國 九十二 年 七 月 九 日