臺灣桃園地方法院中壢簡易庭民事判決 九十一年度壢簡字第一三О七號
原 告 丙○○○○干食品股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 邱正明律師
被 告 萬泰科技股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 沈朝標律師
右當事人間給付租金事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告萬泰科技股份有限公司（原名萬泰電線電纜股份有限公司， 後於九十一年八月六日更名）於民國八十四年十月十九日向伊承租門牌號碼為桃 園縣中壢市○○路一九號房屋廠房（下稱系爭廠房）使用，兩造並簽訂房屋租賃 契約書（下稱系爭租賃契約書），依約被告租期為四年，每月應給付伊租金新臺 幣（下同）四十五萬元，押租金則為四十五萬元，租約到期後，兩造則同意將租 約續約至九十一年九月三十日止，詎被告自九十一年七月一日起即拒不給付租金 ，截至九十一年十月初搬出系爭廠房之日止，共積欠租金一百三十五萬元未付， 經扣除已付之押租金四十五萬元後，被告尚有租金九十萬元未清償，而被告雖辯 稱欲以其修繕系爭廠房屋頂之費用與伊前揭租金債權相抵銷，然兩造於簽訂租約 時，伊僅同意被告得自行更新系爭廠房屋頂及大門，並未約定由何人負擔此修繕 費用，且該費用縱應由伊負擔，但被告未依法催告其修繕後即自行雇工修繕，且 修繕範圍已逾應修繕之必要部分，則被告所支出之修繕費用，並不得請求於應給 付予伊之租金中扣除等情，爰依兩造租賃契約之約定及民法第四百三十九條第一 項之規定，求為判命被告應給付其租金九十萬元，及自九十一年十月一日起至清 償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息之判決等語。二、被告則以：伊於承租原告系爭廠房時即已於系爭租賃契約書第五條訂明應由原告 在八十四年底前完成系爭廠房工廠屋頂及大門更新，而原告卻未依約履行，及至 八十六年賀伯颱風後系爭廠房已至非修繕不可之境地，伊故於通知原告後即僱請 訴外人寶倫企業有限公司（下稱寶倫公司）修繕，共支出修繕費用一百七十二萬 五千四百元，則此部分費用依民法第四百三十條之規定，自應由原告負擔而得請 求原告償還，伊並已通知原告將前揭債權於伊積欠原告之租金九十萬元內扣除， 再以已付之押租金四十五萬元與與剩下之租金債權相抵扣，是伊並無再給付原告 租金之義務等語，資為抗辯。
三、本件被告於八十四年十月十九日向原告承租系爭廠房，依約兩造租賃契約之期間 為四年，被告每月應給付原告租金四十五萬元，並已支付押租金四十五萬元予原 告，然於租約到期後，兩造則同意由被告將租約續約至九十一年九月三十日止， 而被告自九十一年七月起至同年十月一日將系爭廠房遷讓返還予原告之日止，並 未給付原告此三個月租金共一百三十五萬元等情，為被告所不爭，並經原告提出
系爭租賃契約書、延續租約協議書及原、被告分別於九十一年八月十二日及同年 七月三十日所寄發之存證信函為證，應堪信為真正。四、被告對於其有未依兩造系爭租賃契約書及延續租約協議書之約定給付原告九十一 年七月一日至同年九月三十一日止共三個月一百三十五萬元之租金一節雖不爭執 ，然以前揭情詞置辯，經查：
㈠原告對於兩造在八十四年十月十九日簽訂系爭租賃契約書時，曾於契約書第五條 後特別約定：「甲方（即原告）同意於八十四年底前完成工廠屋頂及大門更新」 等語之事實，並不爭執，其雖主張：兩造於約定本條款時，係同意被告得自行修 繕系爭廠房屋頂及大門，並未約定應由何人負擔修繕費用。然依兩造前揭條文之 文義，應係課予原告於八十四年底前完成系爭廠房屋頂及大門更新之義務，無法 解釋為原告同意被告自行修繕屋頂之情形，且被告以其承租人之地位本有要求出 租人原告限期修繕租賃物之權利，其實無捨棄自己之權利，反而限定自己應於八 十四年底前將租賃物之屋頂及大門完成更新之必要。而證人即原告公司於兩造簽 約當時在場之總務郭瓊玲雖於本院證稱：當時係因被告公司負責人甲○○要將所 租用之系爭廠房做通風設備，故希望將該屋屋頂石棉瓦破裂之部分及生鏽之大門 一併更新，並向原告公司報價後自行負擔修繕費用，原告當時同意被告修繕，但 被告並未依約將報價結果通知原告等語。惟其所證為被告所否認，且與原告所稱 兩造當時對於系爭廠房屋頂及大門修繕費用應由何人負擔並未約定等語不符，而 依被告所提出寶倫公司修繕系爭廠房屋頂時之報價單，其中亦無記載任何曾安裝 通風設備之產品項目及施工費用，可見被告並無欲於修繕系爭廠房屋頂時一併加 裝通風設備之情形，另以原告及證人均不否認系爭廠房於出租予被告之時，其屋 頂石棉瓦已有因龜裂滲水而須修繕之情形，則被告若如證人郭瓊玲所證曾與原告 達成其自行負擔修繕費用之協議，原告既不須出資修繕，卻要求被告應將修繕費 用報價予原告，亦與常情不符，況證人郭瓊玲現仍為原告公司員工，與原告間自 有利害關係，顯有偏頗原告之可能，是其所證，並不足採。而原告復未再舉證以 實其說，是其主張系爭租賃契約書第五條後段條文係其同意被告於八十四年底自 行更新系爭廠房屋頂及大門之約定云云，並不足採。被告辯稱：依該條文文義， 兩造係約定原告應於八十四年底將系爭廠房工廠屋頂及大門更新完畢等語，即屬 有據。而按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法 第四百二十九條第一項定有明文。本件兩造於八十四年十月九日簽訂系爭租賃契 約書第五條時既已有原告同意於八十四年底完成系爭廠房屋頂及大門更新之約定 ，已如前述，且原告亦不爭執更新前揭屋頂及大門之行為，應屬租賃物之修繕， 又兩造上開契約條文中並未特別約定應由何人負擔該修繕之費用，則依前揭法條 之規定，系爭廠房屋頂及大門更新之修繕費用，自應由出租人即原告負擔。 ⑵而被告辯稱：原告並未依兩造系爭租賃契約第五條之約定於八十四年底完成系爭 廠房屋頂及大門之更新，其後於八十六年時因賀伯颱風來襲，系爭廠房屋頂受損 已至非修不可知境地，故其於通知原告後即僱請訴外人寶倫公司修繕系爭廠房屋 頂，共支出一百七十二萬五千四百元，其已於九十一年七月三十日以存證信函通 知原告以前揭修繕費用，於應給付予原告之九十一年七至八月租金中扣除等情， 業據被告提出寶倫公司報價單及存證信函為證，原告對於系爭廠房屋頂係被告雇
工所修繕，且曾發函通知其以修繕費用於應給付之九十一年七至八月租金中扣除 一節並不爭執，惟主張：被告未依法催告其履行修繕義務即自行雇工修繕，且修 繕範圍已逾應修繕之必要部分，而不得請求於租金中扣除云云。惟依民法第四百 三十條之規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者 ，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承 租人得終止租約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之」，雖 有承租人須先限期催告承租人修繕租賃物而未果時，始得終止租約，或自行修繕 後請出租人償還費用，或於租金中扣除之前提要件，然兩造既已於八十四年十月 十九日簽訂系爭租賃契約書時即已約定原告應於八十四年底前完成系爭屋頂更新 之修繕義務，可知被告業已於承租系爭廠房時即已限期催告原告修繕，而原告既 未於被告所限定之八十四年底完成系爭廠房屋頂之修繕，被告於其後自行雇工修 繕前揭屋頂，並請求於應給付予原告之租金中扣除，依前揭民法第四百三十條之 規定，自屬有理。至原告雖主張被告修繕之範圍已逾應修繕之必要部分云云，然 其主張之事實，亦為被告所否認，而依兩造系爭租賃契約書第五條之約定：「甲 方同意於八十四年底完成工廠屋頂及大門更新」等語，除並未限定應更新屋頂之 範圍外，從應「更新」屋頂等字，亦可知該屋頂應已損壞至不能以修補方式處理 之程度，且經本院訊問證人即寶倫公司負責人劉正志於八十六年修繕系爭屋頂時 之情形，其所證：「（當時為何要修繕？）因為石綿（應為棉）瓦是有毒的東西 ，將近十年前就已經禁用了，而且他的使用期限大概是六到八年，因為他容易風 化產生裂縫，所以會滲水，我當時一看到那個石綿瓦就知道他不能用，因為從下 面看已經透光了，上面的部分有一些碎片，當時是八十六年。」、「（後來換成 什麼樣的材質？）彩色鋼板，還包括要把石綿瓦拆除運棄，其中還包含隔熱材料 安裝，幾乎裝彩色鋼板的情況下都會加裝隔熱材料。」、「（這是不是當時比較 貴的材質？）在當時的確是比較貴，但是廠房幾乎都是用彩色鋼板或石綿瓦當屋 頂，但石綿瓦幾乎不能用，所以用彩色鋼板。」「（為何中間那一棟只修前面不 修後面？）我不清楚，但有修的部分都有損壞。」等語，可知被告所修繕系爭屋 頂之部分，均因損壞嚴重而有更換之必要，又由證人劉正志證稱，其係經由比價 後才得以承包修繕系爭屋頂之工程，益見本件系爭屋頂之修繕費用一百七十二萬 五千四百元應無浮濫之情形，而原告亦未舉證證明被告有何逾越必要修繕程度之 情形，是其主張，並不足採。則被告以前揭一百七十二萬五千四百元之修繕費用 於九十一年七月及八月應給付予原告之租金九十萬元中扣除，即屬有據。五、從而，被告雖如原告所主張，並未給付原告九十一年七月一日至同年九月三十一 日止共三個月之租金一百三十五萬元，然其已於九十一年七月三十日通知原告其 自行雇工修繕系爭廠房屋頂之修繕費用，於應給付原告之九十一年七月及八月之 租金九十萬元中扣除，又原告並不爭執被告尚有押租金四十五萬元並未取回，而 經其執以與被告其他未給付之租金四十五萬元相抵扣，則被告對於原告之前揭一 百三十五萬元之租金債務既已由修繕費用及押租金抵扣完畢，原告再依兩造租賃 契約之約定及民法第四百三十九條第一項之規定，請求被告應給付其租金九十萬 元，及自九十一年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息 ，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併
予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法核與判決結果不生影響，爰不一一 論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七 十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 十八 日 臺灣桃園地方法院中壢簡易庭 法 官 劉秀君
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。 書記官 游麗秋中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十五 日
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網