臺灣高等法院民事判決 九十一年度上字第六九五號
上 訴 人 乙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 呂理胡律師
複 代理人 潘維成律師
上 訴 人 辛○○
訴訟代理人 曾安權
上 訴 人 戊○○
癸○○
子○○
壬○○
丑○○
寅○○
己○○
庚○○
丁○○
被上 訴人 丙○○
訴訟代理人 吳美惠律師
複代 理人 鄭世脩律師
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十一年六月二十一日臺灣新竹
地方法院九十年度訴字第七五○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人辛○○遷讓房屋，上訴人乙○○、甲○○、戊○○、癸○○、子○○、壬○○、丑○○、寅○○、己○○、庚○○、丁○○拆除房屋，返還土地，及假執行之宣告，暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、辛○○部分：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。二、陳述：除引用原判決記載外，補稱略以：
㈠訴外人彭阿業為被上訴人及伊以外上訴人（以下稱乙○○等上訴人）之父，由另 件臺灣高等法院八十九年度上字第八六○號確定判決（下稱另件確定判決）所認 定之內容可知，彭阿業生前就坐落新竹縣關西鎮○○段一一一五、一一一六號土 地（下稱系爭土地）上如原判決所附土地複丈成果圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分，門牌 號碼為新竹縣關西鎮○○里○○路四八號之房屋（下稱系爭房屋），與伊訂有不
定期租賃契約；彭阿業歿後，其子女即被上訴人與乙○○等上訴人因繼承，而為 系爭房屋之共同出租人，伊承租系爭房屋對系爭土地自有合法使用權源。原審認 系爭房屋坐落系爭土地之法律權源已不存在，命伊遷出，顯與另件確定判決認定 事實矛盾，自屬違背法令。
㈡系爭土地原係地主陳昌鑑、陳昌全、陳昌增、陳區潭四人（下稱陳昌鑑等人）所 有，出售予被上訴人時，縱如陳區潭之子陳雄開出具之證明書記載，亦因係由陳 區潭片面終止其四人與彭阿業間土地租賃契約，而不生效力。此由陳昌增之子陳 浩開表示不清楚系爭土地售出後該租約是否仍存在之證詞，足證上開土地租約確 未經當時全體地主同意終止。彭阿業與原地主陳昌鑑等人間土地租賃契約既未合 法終止，被上訴人受讓系爭土地後，基於買賣不破租賃之原則，該租賃關係即於 彭阿業與被上訴人間繼續存在。
㈢關於系爭房屋租金，最初為兩包稻穀，時由彭阿業，時由被上訴人收取，雙方並 曾調整租金。待彭阿業去世，於八十三年與被上訴人重訂租約後，始改由被上訴 人收取現金，並陸續調高為每月新臺幣一萬五千元。嗣被上訴人拒收，伊始將租 金改匯至上訴人乙○○之帳戶內。
三、證據：援用第一審所提證據。
貳、乙○○、甲○○部分：
一、聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。二、陳述：除引用原判決記載外，補稱略以：
㈠依民法第四百四十條規定意旨，租金遲付僅能催告付款，不得因租金遲付即主張 租約不存在或已解除。本件被上訴人未舉出直接證據證明系爭土地租約業已終止 ，反謂租金未付即無租約存在，原審判決竟予採認，顯有適用法規錯誤之情形。 ㈡彭阿業於五十一年間遷出台北時，曾將系爭房屋租予訴外人林施招妹使用，於被 上訴人五十九年間購買系爭土地後，仍繼續出租系爭房屋予他人使用，包括六十 三年間租予辛○○在內，由於當時彭阿業已不住關西，租金均由被上訴人收取， 足證該租金中之一部已含房屋使用土地之代價在內，是彭阿業與被上訴人間就系 爭土地顯存有不定期租約關係，該租約於彭阿業去世後，由其繼承人共同繼承， 伊等對系爭土地自屬有權占用。至於彭阿業去世後，伊等並無授權或同意被上訴 人為共同繼承人管理系爭房屋之情事。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提
陳浩開。
叄、戊○○、己○○、樓庚○○、丁○○、癸○○、子○○、壬○○、丑○○、寅○ ○、均未於準備程序或言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除引用原判決記載外，補稱略以：
㈠伊訴請辛○○遷讓房屋之另件確定判決，既認定伊與辛○○簽訂之系爭房屋租約 對乙○○等上訴人不生效力，其等自無再執該無效之房屋租約為合法占有系爭土
地之權源。而一般民間常情，未有收取租金即代表無租約存在，況依證人陳雄開 出具之證明書及陳浩開之證詞，均可證明伊買受系爭土地後，彭阿業與原地主陳 昌鑑等人間已無任何租賃關係存在。
㈡彭阿業既非系爭土地所有權人，其與辛○○所定租賃契約之標的應僅限於系爭房 屋，絕不及系爭土地，雖其因出租房屋，而依民法九百四十六條規定一併移轉對 系爭土地之占有予房屋承租人，然房屋承租人非即取得系爭土地之合法占有權源 ，仍須視彭阿業之占有權源是否合法存在而定，是系爭房屋承租人縱數度易手， 實與房屋占有土地之法律關係無關。況彭阿業生前，均自行收取系爭房屋租金。 至六十四年間彭阿業去世後，伊於全體繼承人同意下始出租系爭房屋收取租金， 作為扶養母親之費用，並未連同土地一併出租予辛○○，辛○○所繳付予伊者為 系爭房屋之房租，而非地租。伊也非為收取該房租之目的，而出借系爭土地，不 能謂租約存在，使用借貸關係即不終止。
㈢最高法院六十九年度臺上字第八五四號判決意旨，並非擴張使用借貸之法律關係 有類似買賣不破租賃之效果。況伊並非以彭阿業已死亡為由，主張終止系爭土地 之使用借貸關係，自無上開判決要旨之適用。
㈣伊當時購買系爭土地，借貸予彭阿業使用，實係以系爭房屋得使用保存之年限為 目的。今系爭房屋已甚為老舊，惟該屋所在之系爭土地係坐落在新竹縣關西鎮市 場之高價土地內，辛○○、及其餘上訴人，顯欲借此無理要求以遂朋分系爭土地 意圖。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提證明書為證。 理 由
壹、程序方面
一、本件原判決命乙○○等上訴人應拆除之系爭房屋，係乙○○等上訴人自彭阿業繼 承取得而公同共有者，其訴訟標的對乙○○等上訴人即屬必須合一確定，乙○○ 及甲○○上訴之效力，應及於未上訴之戊○○、己○○、庚○○、丁○○、癸○ ○、子○○、壬○○、丑○○、寅○○，爰併列為上訴人。二、戊○○、己○○、庚○○、丁○○、癸○○、子○○、壬○○、丑○○、寅○○ 未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，依被上 訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：系爭土地為伊所有，其上系爭房屋原係訴外人龍木火於日據時代 出資興建，嗣輾轉由彭阿業取得該屋之事實上處分權。彭阿業於六十四年十二月 二十日死亡，該屋即由被上訴人及乙○○等上訴人取得公同共有。又系爭房屋先 前於彭阿業取得後，因所坐落系爭土地為陳昌鑑等人所有，彭阿業乃與陳昌鑑等 人成立土地租賃關係，嗣伊於五十九年間出資自陳昌鑑等人購得系爭土地，彭阿 業與陳昌鑑等人已合意終止系爭土地租賃關係，伊因考量到伊父彭阿業所有系爭 房屋在系爭土地上，乃同意無償提供系爭土地供彭阿業之系爭房屋使用，該使用 關係已因彭阿業死亡而終止，且系爭房屋已老舊不堪，伊先前無償提供使用之借 貸目的業已完成，伊復有自己須使用系爭土地之必要，亦得終止與乙○○等上訴 人就系爭土地之使用借貸關係，乙○○等上訴人繼續占用系爭土地，對伊已無任
何權源；而辛○○前因租賃關係使用系爭房屋而占用系爭土地，對伊亦無何法律 上權源等情，依民法第七百六十七條物上請求權及第四百七十條借用物返還請求 權，求為命辛○○自系爭房屋遷出，乙○○等上訴人拆除占用系爭土地之系爭房 屋並將占用之系爭土地返還予伊之判決（原判決駁回被上訴人請求命乙○○等上 訴人就拆屋還地負「連帶」之責部分，未據其提起上訴）。二、上訴人等則以：系爭土地係彭阿業出資所購而信託登記在被上訴人個人名下，於 彭阿業死亡後，兩造（除辛○○外）共同繼承系爭土地及坐落其上之系爭房屋， 而為公同共有，系爭房屋自非無權占用系爭土地。縱認系爭土地係被上訴人個人 出資所買，依買賣不破租賃之規定，被上訴人於買受取得系爭土地後，自應繼受 彭阿業與前地主間之土地租賃關係，彭阿業死亡後該租賃關係亦由被上訴人及乙 ○○等上訴人繼承，而繼續對被上訴人存在。又彭阿業及被上訴人係先後向前手 分別購得系爭房屋及系爭土地，參酌民法第八百七十六條之規定及最高法院四十 八年台上字第一四五七號判例之意旨，應推斷被上訴人於買受系爭土地後，已默 許當時彭阿業之系爭房屋繼續使用系爭土地，其間應存在類似法定地上權之關係 ，嗣彭阿業死亡後，該法律關係由乙○○等上訴人因繼承而取得。況即令被上訴 人與彭阿業間就系爭土地僅有使用借貸之法律關係，但因被上訴人於彭阿業死亡 後，並未向伊等表示終止使用借貸關係之意思，反而積極地同意伊等繼續使用， 嗣後自不得再以借用人已死亡而對伊等主張終止使用借貸關係。另辛○○向彭阿 業承租系爭房屋，成立不定期租賃關係，其效力自及於房屋坐落之基地；且被上 訴人提供系爭土地予彭阿業使用時，系爭房屋已由彭阿業出租他人，被上訴人借 貸之目的顯為讓彭阿業得將系爭房屋繼續出租，今辛○○對系爭房屋之租賃關係 仍然存在，系爭土地之使用借貸目的即尚未完成。此外，被上訴人復未舉證其確 有須使用系爭土地之必要，是其以此為由主張終止借用關係，即屬無據等語，資 為抗辯。
三、查系爭房屋原係龍木火於日據時代出資興建，未辦理保存登記，嗣輾轉由彭阿業 取得該屋之事實上處分權，而彭阿業於六十四年十二月二十日死亡，該事實上處 分權即由被上訴人及乙○○等上訴人共同繼承而公同共有。又系爭房屋坐落之系 爭土地原為陳昌鑑等人所有，彭阿業取得系爭房屋後，與陳昌鑑等人成立土地租 賃關係，五十九年六月十二日再以買賣為由，移轉登記為被上訴人所有；辛○○ 則於六十二、三年間與彭阿業就系爭房屋訂立不定期租賃契約，占有使用迄今等 事實，為兩造所不爭，復有繼承系統表、土地登記謄本、建築改良物情形填報表 、賣渡證書、新竹縣稅捐稽徵處函等件附卷為證，且經原法院囑託新竹縣竹北地 政事務所勘測，製有複丈成果圖足憑，堪信為真實。四、茲就兩造爭點，論述如下：
㈠系爭土地係被上訴人於五十九年四月八日向前地主陳昌鑑等人購買，並於同年六 月十二日登記其名下，為其所有，已據提出土地買賣契約書及土地登記簿謄本為 證。上訴人雖辯稱該等土地係被上訴人與乙○○等上訴人父親彭阿業生前出資購 買，而信託登記於被上訴人名下，彭阿業死亡後應歸繼承人公同共有云云，惟為 被上訴人所否認，上訴人迄未舉證以實其說，所辯尚難成立。徵諸系爭土地上坐 落之系爭房屋係未辦保存登記之建物，依被上訴人原審所提彭阿業於三十八年十
二月十五日向新竹地政事務所提出之理由書及臺灣省新竹縣政府三十八年度後期 分房捐收據（見原審卷二五、二六頁），可證彭阿業早在三十八年之前即取得該 屋之事實上處分權；又依卷附彭阿業遺產明細表記載，其於新竹縣關西鎮僅有系 爭房屋一處建物（見原審卷一五六頁），堪認該屋為彭阿業與其配偶、子女早年 共同生活居住之處所，彭阿業並因此與系爭房屋坐落之基地前地主陳昌鑑等人訂 立土地租約，承租系爭土地使用。但據證人即前地主之一陳區潭之子陳雄開證稱 ：「土地是我爸爸他們兄弟四人的，是我父親他們兄弟將土地租給彭阿業，彭阿 業有二、三年沒有付租金，後來丙○○拿錢出來向我們買土地」（見本院卷二四 五頁）等情，則被上訴人陳稱其為免除彭阿業所負繼續繳租予原地主之義務，並 避免因租賃關係之問題，致一家人早年共同生活居住之系爭房屋日後有遭地主拆 除之危險，始購買系爭土地，要與常情相符，堪以信實。 ㈡被上訴人買受系爭土地後，彭阿業即不再繳付租金予被上訴人，且無繼續付租之 意，為上訴人甲○○所自認（見本院九十二年七月二十二日言詞辯論筆錄）；另 依辛○○陳稱：「關西的房子是我在六十二、三年間向彭阿業租的，並沒有簽書 面的契約，彭阿業過世以後租金都是交給丙○○，之前是交給彭阿業」（見本院 卷一五一頁）及甲○○自認：「我父親在世時被上訴人收的租金有給我父親」（ 見本院九十二年七月二十二日言詞辯論筆錄）等情，足見上訴人所辯被上訴人收 取房屋租金為其土地租金乙節，並非真實。觀諸被上訴人先則為免除彭阿業所負 繼續繳付租金之義務，乃向陳昌鑑等人購買系爭土地，既而於取得系爭土地所有 權後，始終未向彭阿業收取任何租金之事實，應認被上訴人主張伊買受系爭土地 時，該所繼受土地上原存在之彭阿業與前地主間之土地租賃關係，已合意終止而 歸於消滅，及伊係以借貸關係無償提供系爭土地予彭阿業使用，為有可採。上訴 人所辯被上訴人因民法所定買賣不破租賃之規定，應繼受前地主與彭阿業間之不 定期土地租賃關係，非足採取。又系爭房屋興建伊始，與系爭土地之所有人即非 同一，為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本及日據時期建物登記申請及賣渡證 書等資料附卷足稽，是彭阿業取得系爭房屋事實上處分權，及嗣被上訴人取得系 爭土地所有權，其間對土地之使用關係，要與最高法院四十八年度台上字第一四 五七號判例所指「土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣」 之情形，尚屬有間，上訴人執該判例，解為：應推斷被上訴人有默許彭阿業繼續 使用土地之類似法定地上權之法律關係存在，尚非有據。 ㈢被上訴人於購得系爭土地後，繼續無償提供該土地予彭阿業使用，雙方間就該土 地成立使用借貸關係，如前認定，被上訴人復不否認該使用借貸關係並未定有期 限，衡酌前述被上訴人為免除彭阿業所負繳租之義務，並避免因租賃關係之問題 ，致一家人早年共同生活居住之系爭房屋日後有遭地主拆除之危險，始購買系爭 土地之動機，堪認被上訴人在五十九年間購買並出借系爭土地供彭阿業使用，其 當時借貸之目的，應在於使系爭房屋得以繼續保留、使用至通常使用年限。是於 彭阿業死亡後，就該未定期限之土地使用借貸關係，即由被上訴人以外之繼承人 即乙○○等上訴人繼承取得。至辛○○承租系爭房屋，依其自認係六十二、三年 間，已在被上訴人與彭阿業間使用借貸關係成立之後，其或辯稱被上訴人貸與系 爭土地予彭阿業之使用目的，在於讓彭阿業得以出租房屋予伊，或稱該土地借貸
之使用目的，於彭阿業出租系爭房屋予伊之時，其使用目的已變更為至伊租賃系 爭房屋終了之時云云，惟為被上訴人所否認，上訴人並未進一步舉證證明，所辯 尚難憑採。
㈣按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物。未定期限者，應於依借貸之目 的使用完畢時返還之；但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦 得為返還之請求，民法第四百七十條第一項定有明文。而「借地造屋未定有期限 者，法院自應斟酌房屋之種類、品質及經過時期並一切情形，以定其使用土地是 否已完畢，不能一概認為必須俟房屋毀壞至不堪使用之時，始得謂依借貸目的已 使用完畢」（最高法院八十年度台上字第二０一六號判決參照）。查系爭房屋係 民國八年七月間所建之純土造建物，有建築改良物情形填報表（見原審卷三六一 頁）及房屋稅籍證明書（見原審卷三三四頁）為憑，復經原法院履勘現場屬實， 製有勘驗筆錄在卷足參（見原審卷一八０頁），且於八十二年間其房屋現值僅剩 新台幣（下同）一千元，亦有新竹縣關西鎮公所八十二年六月二十三日關鎮財字 第六二二八號函可據，系爭房屋建築至今已八十餘年，以純土造而言，已甚老舊 ，應堪認定。反之系爭房屋所在之基地即系爭土地，係坐落在新竹縣關西鎮市場 之鬧區內，其土地之公告現值於八十九年間每平方公尺為三萬四千六百五十元， 有土地登記謄本足憑（見原審卷三三二頁），以如原判決附圖所示系爭房屋占用 土地面積共九十八點一五平方公尺，計算全部公告現值則達三百四十萬零八百九 十七元五角之鉅。兩相比較，並參酌現時社會建築情形，並該使用借貸期間已逾 三十年等一切情狀，被上訴人主張與乙○○等上訴人間就系爭土地之使用借貸關 係，其使用目的業已完畢，尚不須至房屋毀損至不堪使用之時始為該當，固非全 然無據。惟辛○○與彭阿業間系爭房屋所訂不定期租賃關係，於彭阿業死亡後， 亦由被上訴人與乙○○等上訴人共同繼承，為被上訴人另案訴請辛○○遷讓房屋 事件之臺灣高等法院八十九年度上字第八六０號確定判決認定之事實，即被上訴 人亦為該房屋租賃契約之出租人之一。被上訴人並未證明該租賃契約業經合法終 止，則在該租賃契約合約終止之前，負有提供系爭房屋供辛○○使用收益之義務 ，縱令該租賃關係之效力並不及系爭土地，然對房屋之使用收益本無法獨立於坐 落基地之外而存在，被上訴人既為系爭房屋之出租人之一，自有提供系爭土地予 辛○○，以履行其依上述房屋租賃契約所負之義務。從而，被上訴人即不得本於 土地所生之權利命辛○○自系爭房屋遷出。被上訴人與乙○○等上訴人既尚存提 供系爭房屋予辛○○使用收益之義務，亦無從請求乙○○等上訴人拆除系爭房屋 。
五、綜核上述，上訴人主張與乙○○等上訴人間系爭土地之使用借貸關係業已消滅， 雖非全然無據，然辛○○抗辯其非無權占用系爭房屋，為有理由，上訴人請求其 應自系爭房屋遷出，及乙○○等上訴人應拆除系爭房屋之主張，尚有未合。從而 ，被上訴人本於使用借貸及所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人辛○○應 自坐落系爭土地上如原判決附圖所示Ａ部分面積五十二點八一平方公尺、Ｂ部分 面積四十點二八平方公尺及Ｃ部分面積五點０六平方公尺之系爭房屋騰空遷讓， 其餘上訴人應將系爭房屋拆除，並將系爭土地返還予被上訴人，為無理由，不應 准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人如旨給付，並
為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決該部分為不當，求予廢棄改判 ，為有理由。自應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與結果不生影響，爰不一一論列。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條 第一項前段、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 八 月 五 日 民事第五庭
審判長法 官 黃 熙 嫣
法 官 黃 雅 惠
法 官 陳 介 源
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 八 日 書記官 紀 昭 秀附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。