臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第一七六七號
原 告 丁○○
被 告 富群超商股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
甲○○
右當事人間請求損害賠償等事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告、黃光英、黃光隆、黃張瓊煙、黃慧敏、黃光誼新台幣柒萬貳仟壹佰貳拾貳元，及自民國九十二年二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決於原告以新台幣貳萬伍仟元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣柒萬貳仟壹佰貳拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：
１被告應給付丁○○、黃光英、黃光隆新台幣（下同）六十五萬五千六百二十二 元，及自支付命令送達被告翌日起，按年息百分之五計算之利息。 ２願供擔保請准宣告假執行。
（二）備位聲明：
１被告應給付丁○○、黃光英、黃光隆、黃張瓊煙、黃慧敏、黃光誼六十五萬五 千六百二十二元，及自支付命令送達被告翌日起，按年息百分之五計算之利息 。
２願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告與訴外人黃至善於民國八十二年二月十五日簽立租賃契約，由被告向黃至 善承租門牌號碼為台中縣北屯區○○路二三八之三、二四○號一樓之房屋（下 稱系爭租賃物），租期自八十二年三月十五日起至八十七年三月十四日止。嗣 於八十七年一月二十一日又另訂租賃契約，由被告向黃至善續租系爭租賃物， 租期為八十七年三月十五日起至九十年三月十四日止。又黃至善於租約生效前 之八十七年三月五日死亡，出租當事人改為黃至善之繼承人丁○○、黃光英、 黃光隆等三人，此參被告於黃至善死亡後，係向該三人給付租金，停租函文亦 向該三人寄送，被告交給出租人之「結束營業交屋施工確認單」亦列出租人為 上開三人可明。詎被告違反租約，致原告等三人受有損害，自應負賠償之責。 爰將各項請求分述如下：
⒈違約金：二十一萬元
租約中兩造約定任一方如不續約，應於三個月前通知對方以減少對造準備或待 租之損失（租約第九條反面推論），故保證金始定為二十一萬元（即三個月之 租金），另依租約第十三條反面推論，亦可知被告只要一違約，就應支付二十 一萬元作為賠償。惟被告於八十九年底曾表示願續租，致使出租人放棄他人另 租之機會，事後於九十年二月二十八日又反悔不續租，致出租人徒增四個多月 的待租空白；又被告未依租約第五條、「結束營業交屋施工確認單」將系爭租 賃物依約定狀態返還，亦屬違約。爰依租約第三條第二項、第二百五十條請求 二十一萬元之違約金。
⒉租賃物補強工程費及鑑定費：三十一萬七千一百三十五元 ①租約第五條規定：「．．．因乙方（即被告）之過失致房屋毀損，應負損害賠 償之責。」，被告承租系爭房屋，竟擅自施工，將原支撐屋架棟樑及樓板之牆 打掉，改用簡易鐵柱支撐，使系爭租賃物結構產生重大改變，破壞房屋之安全 性，原告曾以存證信函通知希其改善，然未獲置理。系爭租賃物經鑑定後，確 認因被告拆除二間房屋之隔間牆等行為，已損害系爭租賃物而有安全上之顧慮 ，而修復費用須二十七萬七千一百三十五元，出租人為聲請鑑定，並已支付四 萬元之鑑定費用，上開金額均屬被告改變房屋結構所造成之損害，爰依民法第 四百三十二條第二項及租約第五條請求被告賠償上開金額。 ②本件租賃僅於租約第四條同意被告在加裝或改裝設施必要時修改，但無允許被 告重大改變房屋結構而使房屋產生危險。「結束營業交屋施工確認單」並非被 告施工完畢後，交屋予出租人之受領單，而是設若要停租，雙方先行約定交屋 的基本條件，況被告並未依約定內容全部施作完畢。因被告損壞系爭租賃物， 原告亦已自購材料，僱請工人自行補強該房屋。被告辯稱原告之父黃至善業已 同意被告之拆除隔間牆行為，但未舉證以實其說，自不足採。 ⒊滯欠水費：一千四百八十七元
依租約第七條第一項規定，被告所使用之水費，應由其負擔。查被告承租系爭 租賃物期間，共有一千四百八十七元之水費未繳納，已由出租人代為繳納，被 告已屬不當得利，又原告等人屬民法第三百十二條就債之履行有利害關係之第 三人，代被告履行繳納水費之義務後，亦得代位向被告求償，故被告應給付原 告等人一千四百八十七元。
⒋超扣「租金扣繳」：四萬二千元
①租約第三條第四項規定：「．．．於給付租金時，應依稅法規定之扣繳率，或 扣繳辦法，扣取稅款併繳納稅款．．．」等語，而依稅法規定租金所得扣繳率 為百分之十，八十三年時租金為每月七萬元，一年扣繳八萬四千元，但被告扣 取十二萬六千元，共超扣四萬二千元，屬不當得利，並致出租人受有損害，爰 依民法第一百七十九條規定，請求被告返還上開金額。 ②又租金扣繳率自八十三年三月十四日改為百分之十五，被告辯稱八十三年三月 份仍以百分之十五扣取，自不合理。是以若確有退還溢收稅金，自應以一年為 準，豈有只退十一個月之理？故被告所舉之收據，應屬其他款項之往來，而非 溢扣稅金之退還。
（二）系爭租約已改由丁○○、黃光英、黃光隆為出租人，已如前述。縱認系爭租約
之出租人未變更為丁○○、黃光英、黃光隆三人，然黃至善之繼承人為原告、 黃光英、黃光隆、黃張瓊煙、黃慧敏、黃光誼六人，本於租約所生之債權亦為 上開六人所公同共有，而原告係全體繼承人互推之管理人，原告復經全體公同 共有人同意以其名義向被告行使權利，是其以自己名義提起本件訴訟，請求被 告給付公同共有人全體前開金額共五十七萬零六百二十二元及法定遲延利息， 自屬有理。
（三）被告於九十年七月十六日向法院聲請查封名義上仍為黃至善所有，但實際上已 因黃至善死亡而由原告、黃光英、黃光隆、黃張瓊煙、黃光誼、黃慧敏公同共 有之坐落台中市○○區○○段一七○之二八地號之土地，以及其上門牌號碼台 中市北屯區二六二巷一弄十三號之建物，導致雖有第三人欲購買該房地，卻無 法成交。而上開被查封之建物在查封前係以每月八千五百元出租予訴外人金福 義，然查封後縱將租金降為七千元，亦無人願承租，而使上開建物在九十年七 月十日後即無人居住，嗣被告於九十二年一月九日始聲請撤回強制執行，執行 法院於九十二年一月二十五始發函地政機關塗銷查封登記。自查封到撤封該段 期間，上開不動產之價值至少跌落二十萬元以上，以查封期間十七個月，每月 五千元計，原告及黃光英、黃光隆、黃張瓊煙、黃慧敏、黃光誼即受有查封損 害八萬五千元。依民法第一百八十四條、第五百三十一條，原告亦得請求被告 返還原告等六人八萬五千元及法定遲延利息。
（四）被告先前曾針對保證金二十一萬元對原告、黃光英、黃光隆、黃張瓊煙、黃慧 敏、黃光誼為訴訟主張，經台灣台中地方法院以九十年度中簡字第三二二六號 判決被告勝訴後，該案被告即原告等六人提起上訴，被告隨後撤回該訴訟。訴 經撤回視同不存在，被告不得再主張抵銷。況該保證金與系爭租約並無關涉， 蓋被告所稱之保證金係基於另一次租約而交付，而該次租約已於八十七年三月 十四日屆期而失效，本件所提及之租約，出租之當事人為原告、黃光英、黃光 隆三人，若被告仍於本件主張抵銷，自應舉證已交付該三人保證金。又承租人 應先履行租賃契約之債務，始得請求返還押租金，最高法院四十三年度台上字 第一一四號判例意旨可茲參照，是本件損害賠償之清償期與保證金返還之清償 期並不相同，被告自不得主張抵銷。
三、證據：提出土地登記謄本、租約、
算單、台灣省建築師公會鑑定費收據、台灣省自來水股份有限公司滯欠水費證明 書、租金收據、富群超商股份有限公司（九十）富超字○七四號函、訴外人邱建 華證明書、同意起訴證明書、土地及建物登記謄本、台中地方法院九十年度中簡 字第三二二六號民事裁定、存證信函、牆柱傾裂照及平面圖、台中市政府工務局 函、證明書影本等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：
（一）本件當事人並非適格，應予駁回。另原告數次變更訴之聲明，且主體變動不一
，有違訴訟程序之安定性，亦使被告之防禦陷於困難，對被告而言盡失程序保 障之機能，被告不予同意，又本件是否得為主觀預備合併尚有疑問。（二）關於「待租損失之違約金」部分：
系爭租約並無規定被告不予續租，即須於租期屆滿前三個月通知出租人。另通 觀系爭租賃契約全文除第十一、十三、十四條外，並無其他違約金之約定。同 時系爭租賃契約係定期租賃關係，被告於租賃期限屆滿後，依法返還租賃標的 物，亦無任何違約之處。原告指稱被告違約應負違約金，實乏所據。（三）關於租賃物補強工程費及鑑定費部分：
按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關 係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」，民法第四百二十三條定有明文 ，又民法第四百二十九條所規定出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為 約定之使用收益。被告於八十二年二月十七日向原出租人黃至善承租房屋時， 即已約定將租賃標的物作為開設便利超商之用，故於便利超商開幕裝潢前即必 須將租賃標的物台中市○○路二八三之三號與二四○號房屋間之分戶牆等隔間 拆除，如此方有足夠空間可供被告開設便利超商，是被告於黃至善明知且同意 之情況下僱請人員施工拆除，依民法第四三二條第二項但書之例外規定，被告 係經原出租人之同意致租賃物有變更毀損者，並無故意過失之可言。若非經黃 至善同意，依民法第四三八條第二項之規定，出租人本得提前終止租約，斷無 於期滿前又再行續約之理。而第一次租約期滿時出租人黃至善亦無要求將該拆 除之部分回復，並與被告繼續簽訂租約，惟雙方除未另外約定租期屆滿返還房 屋時需回復隔間牆外，亦無增加需回復或修補該拆除部分之約定。此外，參照 租約第五條有關危險負擔部分之修改，出租人將房屋因自然之損壞及漏水、積 水有修繕之必要時，由民法第四百二十三條、第四百二十九條所定由出租人負 擔之責任更改為由承租人負責修理，則依舉輕以明重之法理，益足證明原出租 人黃至善默許承租人依從來之承租方式繼續使用承租標的物。而被告於九十年 三月十四日租約屆期終止返還租賃標的物時，更由原告簽立結束營業交屋施工 確認單，並於確認後受領租賃標的物，嗣後該標的物並已由第三人「高島健康 生活館」向原告承租裝潢後繼續使用。準此，被告既於原出租人黃至善同意下 拆除分戶牆等隔間，顯為出租人欲使租賃標的物合於與承租人約定之使用、收 益之狀態。含原告在內之繼承人於繼承黃至善之權利義務後，亦即無從逾越被 繼承人原有之權利義務範圍，而任意變更曲解契約之約定，進而主張要求被告 將前經出租人所同意拆除之部分回復原狀或請求損害賠償。（四）關於原告主張代繳水費一千四百八十七元，被告對此不爭執，亦自認應給付。（五）有關代扣租賃稅金部分：
依據所得稅法第八十八條第一項第二款及同法第九十二條第一項之規定，被告 公司為扣繳義務人，依法負有扣繳稅額並轉解繳國庫之義務，同時依所得稅法 第八十八條第二項授權行政主管機關行政院於八十年四月十五日（八○）台財 字第一一二二一號令核定修正發布之各類所得扣繳率標準第二條第六款規定： 「租金按給付額扣取百分之十五」，及八十三年三月十四日（八三）台財字第 ○九四○四號令核定修正發布之各類所得扣繳率標準第二條第六款規定：「租
金按給付額扣取百分之十」，是以，被告於八十三年三月十四日該扣繳率標準 修訂以前依法扣繳租金給付總額百分之十五稅額，修訂以後依法扣繳租金給付 總額百分之十稅額，並開立扣繳憑單，於法即無不合，被告亦已自認被告依法 扣繳稅金並無錯誤。
（六）關於查封損害部分：
按查封不動產之目的，主要係對其交換價值進行拍賣，債務人對該不動產續為 使用，通常並不影響其交換價值，因此，強制執行法第七十八條即規定，已查 封之不動產，以債務人為保管人者，債務人仍得為從來之管理或使用，並不因 查封而受影響，準此，原告與其他繼承人公同共有遭被告聲請假扣押之房屋於 實施假扣押程序前後均由原告占有自用，且原告亦自認查封前後並無租賃之事 實與意圖，並自認該查封標的物於實施查封前之九十年七月十日以後即空著無 人居住，無出租之事實，自無所謂之查封損害。（七）被告於八十二年二月十七日向黃至善承租其所有系爭租賃物，租期自八十二年 三月十五日起至八十七年三月十四日止，並於租約期滿後再續約自八十七年三 月十五日起至九十年三月四日止，嗣於期滿後未再續租，並已將租賃標的物依 原租約第四條第二款之約定，依機器設備拆除搬遷後現狀交還出租人，惟出租 人迄今尚未返還被告租約保證金二十一萬元，因此，若經法院審理後仍認為被 告有應負擔之債務，被告爰依民法第三百三十四條、三百三十五條規定，主張 與原告等六人應負之返還保證金債務，互為抵銷。又本件除丁○○部分外，其 餘繼承人實體上有關租賃物之損害賠償請求部分亦因民法第四五六條、第一三 八條之規定，於九十年三月十四日租約屆期受領租賃物後兩年之九十二年三月 十四日罹於消滅時效。而關於丁○○部分，其得請求部分又遠低於尚未返還被 告之租約保證金二十一萬元，是其請求自無理由。三、證據：提出租約、原租賃標的物出租現況圖片、結束營業交屋施工確認單、支付 命令聲請狀、台灣台中地方法院民事執行處九十年執全字第二九三一號執行通知 、各類所得扣繳率標準歷次修正條文、水費扣繳收據、台中地方法院九十年中簡 字第三二二六號民事判決、房屋租押金收據（以上均影本）等件為證。丙、本院依職權調閱台灣台中地方法院九十年度執全字秋字第二九三一號卷宗、九十 年度中簡字第三二二六號返還保證金卷宗（含九十一年度簡上字第二四八號卷宗 ）。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲 明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五 條第一項第三款、第七款定有明文。查本件原告以支付命令之聲請視為起訴時， 原請求被告應給付原告七十四萬二千二百九十二元，及自民國九十二年三月一日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；嗣於九十二年四月二十二日具狀變 更其請求金額為七十萬二千二百九十二元，利息請求不變，並陳明願供擔保請准 宣告假執行；再於九十二年五月二十日具狀變更其訴之聲明為：被告應給付原告 丁○○、黃光英、黃光隆三人六十九萬七千六百二十二元，及自九十二年三月一 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；復於九十二年五月二十二日具狀
變更其訴之聲明為：被告應給付原告全體共有人六十九萬七千六百二十二元，及 自九十二年三月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；再於本院九十 二年五月二十二日準備程序當庭變更其訴之聲明為：「（一）先位聲明：１、被 告應給付丁○○、黃光英、黃光隆六十九萬七千六百二十二元，及自支付命令送 達被告翌日起，按年息百分之五計算之利息。２、願供擔保請准宣告假執行。（ 二）備位聲明：１、被告應給付丁○○、黃光英、黃光隆、黃張瓊煙、黃慧敏、 黃光誼六十九萬七千六百二十二元，及自支付命令送達被告翌日起，按年息百分 之五計算之利息。２、願供擔保請准宣告假執行。」。最後於九十二年七月十一 日具狀變更其聲明為：「（一）先位聲明：１、被告應給付丁○○、黃光英、黃 光隆六十五萬五千六百二十二元，及自支付命令送達被告翌日起，按年息百分之 五計算之利息。２、願供擔保請准宣告假執行。（二）備位聲明：１、被告應給 付丁○○、黃光英、黃光隆、黃張瓊煙、黃慧敏、黃光誼六十五萬五千六百二十 二元，及自支付命令送達被告翌日起，按年息百分之五計算之利息。２、願供擔 保請准宣告假執行。」。依原告請求事實觀之，係本於全體公同共有人之同意， 而為公同共有人全體對被告行使公同共有之權利，惟對公同共有人是否包括黃張 瓊煙、黃慧敏、黃光誼，尚未能確定，故分列先備位聲明，然尚無礙被告之防禦 及訴訟之終結，另就請求金額之變更，係屬應受判決事項聲明之擴張或減縮，是 以，揆諸前揭規定，原告所為之訴之變更、追加，應予准許，應予准許，合先敘 明。
二、本件原告起訴主張：被告前於八十二年二月十五日與訴外人黃至善簽立租賃契約 ，由被告向黃至善承租系爭租賃物，嗣又於八十七年一月二十一日另訂租約由被 告向黃至善續租系爭租賃物，該租約嗣後變更出租人為原告及黃光英、黃光隆三 人，詎被告竟違反租約中應於三個月內通知不欲續租之規定，使得出租人浪費四 個月待租時間，又擅自施工，改變系爭租賃物結構而造成安全上顧慮，且有租金 超扣之情形，租賃關係終止後，又未將系爭租賃物依約定狀態返還，另滯欠水費 未繳納，爰依租約第三條第二項請求違約金二十一萬元，依租約第五條、民法第 四百三十二條第二項請求租賃物修補費用及鑑定費用三十一萬七千一百三十五元 ，依民法第一百七十九條、第三百十二條請求代繳之水費一千四百八十七元，依 民法第一百七十九條請求超扣之租金四萬二千元；又被告於九十年七月十六日聲 請法院查封由原告、黃光英、黃光隆、黃張瓊煙、黃光誼、黃慧敏六人公同共有 之坐落台中市○○區○○段一七○之二八地號之土地，以及其上門牌號碼台中市 北屯區二六二巷一弄十三號之建物，導致雖有第三人欲購買該房地，卻無人願買 ，而使上開六人受有查封損害八萬五千元，依民法第一百八十四條、第五百三十 一條規定。亦得請求被告賠償上開金額。縱認系爭租賃物非改由原告、黃光英、 黃光隆為出租人，惟原出租人黃至善已死，其本於租約而生之請求權自由黃至善 之繼承人即原告、黃光英、黃光隆、黃張瓊煙、黃光誼、黃慧敏六人公同共有， 而原告已得全體公同共有人同意提起本件訴訟，自得以其名義請求被告給付上開 予全體共有人，爰先求為判命如先位訴之聲明所示，若本院認先位聲明無理由， 則求為判命如備位聲明所示等語。
被告則以：伊並無違反租約，於承租之初係在原出租人黃至善明知且同意之情形
，始為打除隔間牆等使系爭租賃物合於約定使用狀態之行為；且伊依據稅法規定 比率扣繳稅金，未有超扣情事；伊所查封原告等人公同共有之房屋，於查封前後 均未脫離原告等人之使用，而遭查封之房屋並無出租之計畫，自無查封損害可言 ，從而，除原告代繳之水費伊承認應給付外，原告其餘請求均屬無理由。況且， 原告等人尚有保證金二十一萬元尚未返還予伊，伊亦得主張抵銷，另除原告外， 黃至善其餘繼承人均逾二年始本於租約提出損害賠償之訴，其請求權亦已消滅等 語，資為抗辯。
三、經查：被告曾於八十二年二月十五日與黃至善簽立租約，向黃至善承租系爭租賃 物，租期至八十七年三月十四日為止，嗣被告與黃至善於前次租期未滿前之八十 七年一月二十一日，復與黃至善簽立租約，由被告向黃至善繼續承租系爭租賃物 ，租期為八十七年三月十五日起至九十年三月十四日止，嗣黃至善於八十七年三 月五日死亡，原告、黃光英、黃光隆、黃張瓊煙、黃光誼、黃慧敏六人為黃至善 之繼承人，均未辦理拋棄繼承，租期屆滿後，被告並未向原告等人續租系爭租賃 物；另被告於九十年七月十六日向法院聲請查封由原告、黃光英、黃光隆、黃張 瓊煙、黃光誼、黃慧敏六人公同共有之坐落台中市○○區○○段一七○之二八地 號之土地，以及其上門牌號碼台中市北屯區二六二巷一弄十三號之建物，被告於 九十二年一月九日始聲請撤銷強制執行，執行法院至九十二年一月二十五日始發 函塗銷查封登記等情，業據原告提出
為證，並經本院調取台灣台中地方法院九十年度中簡字第三二二六號返還保證金 案件全卷、九十年度執全字秋字第二九三一號卷宗核閱無訛，且為被告所不爭執 ，堪信為真實。綜觀兩造陳述，本件主要爭點為：（一）本件當事人是否適格？ （併審究先位聲明是否有理由）（二）原告基於租約所為各項請求是否有理由？ （三）原告請求被告賠償因查封而生之損害是否有理由？（四）被告主張抵銷是 否有理由？爰分述如下：
四、本件當事人是否適格？查：
（一）按「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前 項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公 同共有人全體之同意。」民法第八百二十八條定有明文，而依民法第八百三十 一條規定，上開條文於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有，亦準用 之。復按所有權以外之公同共有財產權之爭執，如由公同共有人中之一人起訴 者，依民法第八百三十一條之規定準用同法第八百二十八條第二項規定之結果 ，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，須得其他公同共有人全 體之同意，始能謂當事人之適格無欠缺，最高法院亦著有三十九年台上字第七 三三號判例要旨可茲參照。
（二）查本件前後二份租賃契約為被告與黃至善分於八十二年二月十五日及八十七年 一月二十一日所簽立，為兩造所不爭執，已如前述，就第二份租約而言，被告 與黃至善於八十七年一月二十一日即已達成租賃之合意，不因租期係自八十七 年三月十五日起算而有不同。又黃至善於八十七年三月五日死亡，其繼承人均 未拋棄繼承，是依繼承法理，黃至善之出租人地位即由其繼承人即原告、黃光 英、黃光隆、黃張瓊煙、黃光誼、黃慧敏六人共同繼承之，本於租約所生之權
利，亦由上開六人公同共有。又被告所查封之土地及建物所有權亦為上開六人 公同共有，是揆諸前揭法條及判例，於訴訟上欲向被告主張公同共有之權利時 ，須由全體公同共有人為原告提起訴訟，或得公同共有人全體之同意，由公同 共有人一人為全體起訴，當事人始為適格。而本件原告已得其餘公同共有人全 體同意，為全體公同共有人之利益提起本件訴訟等情，業據證人黃光英、黃光 隆、黃光誼、黃慧敏等人證述明確（見本院卷第一一七至一二一頁），被告亦 不表爭執（見本院卷第一二一頁），是原告提起本件訴訟，自屬當事人適格。（三）本件本於租約而生之權利，係由丁○○（即原告）、黃光英、黃光隆、黃張瓊 煙、黃光誼、黃慧敏六人公同共有，前已述及。原告雖主張第二份租約已改由 丁○○、黃光英、黃光隆三人為出租人云云，並舉被告所寄發之停租函、結束 營業交屋確認單等件為證，然為被告所否認。查被告之停租函雖以丁○○、黃 光英、黃光隆為受文者，被告租期屆至所書立之「結束營業交屋施工確認單」 亦列丁○○、黃光英、黃光隆為房東，並由三人簽名確認（見本院卷第十七頁 、第五十頁），惟被告係因租約第十六條載明租約相關事宜由黃光英、黃光隆 二人負責處理，而丁○○亦有參與租約接洽事宜，是於黃至善死亡後，始與該 三人商洽後續租約事宜，非代表出租人即改變為該三人等語，業據被告陳明在 卷（見本院卷第七十頁），而參諸租約第十六條亦確有與被告所述相符之記載 （見本院卷第四八頁），是以尚難認停租函及結束營業交屋施工確認單上僅列 丁○○、黃光英、黃光隆三人名義，即認出租人確已變更為該三人。況且，縱 認出租人已變更為上開三人，三人間關係為何？是否亦為公同共有？未據原告 敘明，尚難認其得以自己名義請求被告向上開三人為給付。再者，有關查封損 害方面，查封之不動產既為公同共有，損害金亦應向全體公同共有人為給付， 是以原告先位訴之聲明中，僅請求被告向丁○○、黃光英、黃光隆三人給付， 非向全體共有人為給付，自屬無理由。
五、原告主張基於租約所生各項請求是否有理由？（一）違約金二十一萬元：
原告主張被告未依約於租期屆滿前三個月通知出租人不予續租，使出租人受有 待租四個月之損害，又未於租期屆滿時，將系爭租賃物依約定狀態返還，均屬 違約，故應給付違約金二十一萬元云云，為被告所否認。經查： ⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第二百五十條第 一項定有明文。依租約第三條，被告固應支付二十一萬元作為保證金，然租約 中並無被告有任何違反租約之情形，即應將保證金二十一萬元充作違約金之規 定，是原告認被告違反租約，應給付違約金二十一萬元，已乏所據。又按「甲 方不得將租賃標的物騎樓或周鄰土地，自行或出租予他人設立攤位或設立、張 貼任何影響乙方整體形象之廣告、招牌或文物，否則甲方同意乙方無條件終止 契約並予以乙方相等於保證金同額金額之補償。」，系爭租約第十三條固有明 文，然此限於出租人有條文內所規定之情事時，應給付被告二十一萬元之賠償 金，尚不得反面推認被告一有違約，即應給付與保證金同額之違約金，原告主 張依該條規定可認被告一違約即應給付二十一萬元違約金云云，亦有誤會。 ⒉又遍觀系爭租約規定（見本院卷第四八頁），並無任何被告如不予續租，應於
租期屆滿前三個月通知出租人之約定，原告所舉之租約第九條，係規定：「甲 方（即出租人）於本契約租賃期滿後不再與乙方（即被告）續約時，應於本租 約期滿前三個月以書面通知乙方。」等語，即係課予出租人於租期屆滿後不再 續約時，應於租期屆滿後三個月通知承租人之義務，並非謂承租人若不再續租 應事先通知出租人。而依租約第十條規定：「乙方於本租賃契約期滿後續租者 ，應於本租約期滿前三個月以書面通知甲方，甲方『應』和乙方簽訂租賃契約 ，租金條件另議。」等語，可知被告於租期屆滿後仍欲續租時，始應於租期屆 滿前三個月以書面通知出租人，而此時出租人負有應與被告續訂租約之義務， 惟租金條件可另行商議；惟出租人於租期屆滿前三個月若未接獲被告欲續租之 書面通知，於租期屆滿後，出租人是否繼續出租系爭租賃物，端取決於出租人 之自由，若其仍有繼續出租系爭租賃物之計畫，自可另行招租，不受限制，此 時，被告本不負擔於租期屆滿後續租租賃物之義務，則出租人另行招租是否順 利，自與被告無涉。綜合上開約定，已可達到雙方之衡平，是租約中始未有被 告若不予續租應事先通知出租人之規定。原告主張為求公平，依據租約第九條 ，被告不予續租時，亦應於租期屆滿前三個月通知出租人，否則即為違約云云 ，實無可採。
⒊原告固又主張，被告於租期屆滿後，未依雙方約定之「結束營業交屋施工確認 單」完成施作，是系爭租賃物尚未達到所約定之返還應有狀態，故被告亦有未 返還租賃物之違約情事等語。惟契約雙方並無就被告此種違約情事，約定有違 約金之給付，已如前述，縱認原告上開主張為真，而於原告因被告未返還約定 狀態之租賃物，受有何種損害，未據原告敘明之情形下，原告主張因被告前揭 違約情事，即應給付違約金二十一萬元，亦無可取。 ⒋從而，原告主張被告應給付二十一萬元之違約金，自不可採。（二）水費一千四百八十七元：
原告主張水費一千四百八十七元，本為被告所應繳納，惟已由出租人即原告等 六人代繳，故被告應返還上開金額等語，為被告所不爭執（見本院卷第一百七 十八頁），此部分主張，自屬有理由。
（三）超扣稅金四萬二千元：
按「乙方為代扣租金所得之扣繳義務人，於給付租金時，應依稅法規定之扣繳 率或扣繳辦法，扣取稅款併繳納稅款；並於每年一月底前將上一年度內代扣繳 稅款數額，彙報稽徵機關後給予甲方扣繳償單，憑以申報所得稅」，系爭租約 第三條第四項定有明文。而「各類所得扣繳率標準」第二條第六項，於八十三 年三月十四日修正前，係規定：「租金按給付額扣取百分之十五」，於修正後 始變更為百分之十，故於八十三年三月十四日前後，被告所代扣之租金稅款自 因稅率之變更而有不同。原告主張被告於八十三年共超扣稅金四萬二千元云云 ，為被告所否認。經查：據被告所提出原告所不爭執之租金收據觀之（見本院 卷第一四七頁），自八十二年三月十五日起至八十三年三月十四日止、八十三 年三月十五日起至八十四年二月十五日止二年期間，被告係依稅率百分之十五 各扣繳稅金十二萬六千元，原告對於被告之扣繳比率為百分之十五亦表示無意 見（見本院卷第一七八頁）。嗣因所得稅法修正，自八十三年四月至八十四年
二月共十一個月超扣的租金共三萬八千五百元，被告亦已於八十四年一月間退 予黃至善等情，復有原告不爭執真正、黃至善簽名蓋章之收據附卷可證（見本 院卷第一四六頁）。原告雖主張該退款收據係指另一筆款項云云，然未指明用 途為何，其空言否認，自未可取。從而，自八十三年四月十五起至八十三年十 二月止，被告雖先依百分之十五之比率預扣稅金，然已因法令修正，而退回溢 扣之款項，是該段期間被告自無不當得利可言。惟就八十三年三月十五日起至 八十三年四月十四日止共一個月之租金，被告雖辯稱：租約係自三月十五日開 始，所以三月十五日以前即把三月份租金給付黃至善，故八十三年三月份仍以 百分之十五之比例扣繳租金云云，然自八十三年三月十五日起，租金所得扣繳 率既已變更為百分之十，被告仍依百分之十五之比率扣取租金，實無理由，是 被告就該月份多扣取之租金三千五百元，係屬無法律上原因受有利益，而使當 時之出租人黃至善受有損害，自應依民法第一百七十九條之規定，返還上開款 項予黃至善之繼承人即原告等六人。（70000×0.15=10500，70000×0.1=7000 ，10500–7000=3500）
（四）租賃物補強工程費及鑑定費：三十一萬七千一百三十五元 ⒈按「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外 ，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。」被告與黃至善於八十二年 二月十五日、八十七年一月二十一日所簽立之租約第五條均定有明文。復按「 承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其 生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但 依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不 在此限。」民法第四百三十二條亦有規定。查原告主張被告於八十二年間承租 系爭租賃物之始，即未經出租人同意，擅自施工將原支撐屋架棟樑及樓板之牆 面打除，改變房屋結構，因而破壞安全性，經鑑定後修復費用須二十七萬七千 一百三十五元等情，業據其提出修復補強工程預算單為證（見支付命令卷第十 三頁），而台灣省建築師公會針對系爭租賃物為鑑定後，亦認定：「（一）二 三八之三、二四○號入口大門上原有橫樑拆除；二三八之三、二四○號間原有 分戶磚牆；二四○號左側部份原有牆壁拆除，二三八之三號後面原有牆壁鑿洞 ；二三八之三、二四○號原有中間隔間磚牆拆除；二三八之三、二四○號後方 原有橫樑拆除等，已破壞原有構造甚或以簡陋Ｃ型鋼管及角鋼替代，或更改拆 除後未妥適予以補強，並非標準施工程序及方法，恐有危險之虞。（二）建議 以Ｈ型鋼增設柱樑以補強原有老舊建築，並修復拆除部分樑、磚牆後損壞及降 低之抗震能力，其修復預算共計新台幣貳拾柒萬柒仟壹佰叁拾伍元整」，此有 台灣省建築師公會九十一年十二月四日台建師鑑九一○四一字第一八一三─三 號鑑定報告書附於台灣台中地方法院九十一年度簡上字第二四八號返還保證金 卷宗可證，自堪信為真實。
⒉被告雖抗辯，其拆除系爭租賃物隔間牆之行為係經黃至善同意，為了使系爭租 賃物符合租賃雙方約定使用之狀態，被告並無故意過失可言，縱有損害，亦應 由出租人承擔云云。然查：觀諸當時書面租約，並無任何文字記載足證被告變 更房屋結構之行為，已得原出租人黃至善之同意，被告迄今又無法舉證證明原
出租人黃至善確已明示同意被告為拆除系爭租賃物隔間牆等改變房屋結構之行 為，其抗辯已嫌無據。又按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交 付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」，民法 第四百二十三條雖定有明文，然所謂約定使用、收益之狀態，須自各方面加以 衡量，若因達到被告經營便利商店之目的，而將系爭租賃物二間房屋打通合為 一間，卻因此反使系爭租賃物之安全性遭破壞，基於出租人之立場，當不會認 為此乃所謂合於約定使用、收益之狀態，是被告辯稱其拆除隔間牆等行為係為 使租賃物合於約定使用、收益之狀態，亦無可取。再者，被告雖與黃至善於第 一次租約期滿後，又針對同一租賃標的續訂租約，然被告既已續租，則系爭租 賃物尚未返還於出租人，難認出租人係於明知租賃物遭毀損之情形下，仍同意 續訂租約，即便如此，亦不代表黃至善於續租之同時，即對被告拋棄就租賃物 毀損之損害賠償請求權。又回復租賃物之原狀及保持租賃物之完好避免毀損， 本為承租人應負之義務，除非契約雙方明文為相反約定，否則自不能免除承租 人此項義務。從而，續租之租約第五條故規定：房屋因自然之損壞有漏水、積 水有修繕必要時，由被告自行修理等語，變更原先由出租人方負責修理之規定 ，並刪除該條後段由出租人協商住戶維修之規定，但尚未能推認因被告改變房 屋結構之行為未於租約中規定，被告即不須負責；另原告丁○○與其他公同共 有人黃光英、黃光隆所簽認之「結束營業交屋施工確認單」，亦未排除被告拆 除隔間牆後應負之責任；況且，無論於第一次租約中抑或是第二次租約中，於 租約第五條中，均保留被告若因過失致房屋毀損，應負損害賠償之責之規定， 是被告以續訂租約及租約、結束營業交屋施工確認單中未提及被告改變房屋結 構行為之責任歸屬，而抗辯其毋須就租賃物之毀損負責，亦非的論。 ⒊按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有約定外，應回復他方損害發 生前之原狀，且債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民 法第二百十三條第一項、第三項定有明文。系爭租賃物因被告拆除隔間牆等， 所須修復費用為二十七萬七千一百三十五元，故原告請求被告應賠償其對系爭 租賃物所造成之損害二十七萬七千一百三十五元，自屬有理由。被告雖另抗辯 ：依民法第四百五十六條：「出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求 權，承租人之償還費用請求權及工作物取回權，均因二年間不行使而消滅。前 項期間，於出租人自受租賃物返還時起算；於承租人，自租賃關係終止時起算 。」之規定，除原告丁○○外之其餘公同共有人，關於租賃物所受損害對於被 告之賠償請求權，已罹於時效而消滅云云。然查，本件租期屆滿之日為九十年 三月十四日，而原告丁○○已於九十二年二月十八日二年消滅時效尚未屆滿前 ，以行使租賃物毀損之損害賠償請求權為內容聲請向被告核發支付命令，復因 被告之異議而以支付命令之聲請視為起訴，而原告本得以自身名義為公同共有 人全體向被告提起訴訟，已如前述，是本件尚無被告所稱請求權已逾時效之情 形。
⒋原告另主張：其為證明系爭租賃物所受損害所支出之鑑定費用四萬元，被告亦 應賠償云云。惟查：原告所支出之鑑定費四萬元，乃原告為盡其舉證責任而支 出，並非被告行為所生之財產上損害，是原告此部分請求，並無理由。
六、原告請求被告賠償因查封而生之損害是否有理由？經查： 按「已查封之不動產，以債務人為保管人者，債務人仍得為從來之管理或使用。 由債務人以外之人保管者，執行法院得許債務人於必要範圍內管理或使用之。」 強制執行法第七十八條定有明文。從而，若債務人所有之不動產，本即出租他人 以供債務人收取租金之用，縱遭查封，於不影響查封效力之前提下，債務人仍得 出租該不動產。原告固主張其與其他公同共有人共有坐落台中市○○區○○段一 七○之二八地號之土地，以及其上門牌號碼台中市北屯區二六二巷一弄十三號之 建物，因遭被告聲請查封，導致無人願承租，因而使所有人受有損害云云。惟觀 諸原告所提出以上開查封不動產為標的之租賃契約書（見本院卷第三一至三三頁 ），租賃期限係至九十年三月三十一日止，而上開不動產係於九十年七月十六日 為查封登記，原告並自陳查封當時房屋已未出租，查封後也未向法院陳報出租計 畫等語（見本院卷第九三頁），甚至於撤銷查封後至今，上開不動產仍未有他人 承租。從而，自九十年四月一日起至今，原告及其他公同共有人是否有將上開不 動產出租之計畫及意願？原告尚未證明。縱認原告等人果有將上開不動產出租之 計畫，然房屋未能順利出租，可能係房屋狀態未符合欲承租者需求，或係租金過 高等因素所致，於其他足以影響出租之原因未能完全排除之情況下，原告主張房 屋無法順利出租係因被告聲請查封所致，自不能憑信。從而，其主張被告應賠償 因查封致房屋未能出租之損害，亦無理由。
七、被告主張抵銷是否有理由？
（一）按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與 他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者 ，不在此限。」民法第三百三十四條第一項前段定有明文。查被告主張其於訂 立租約時，曾交付出租人二十一萬元之保證金等語，業據其提出原告所不爭執 、八十二年三月十五日至八十三年三月十四日之租、押金收據為證（見本院卷 第一四七頁）。原告雖否認被告曾依第二次租約（即八十七年一月二十一日訂 立）交付保證金云云，惟查，被告所提出之收據上，於租金總額欄內記載「押 金二十一萬、租金七十一萬四千元」，參以被告與黃至善訂立之第一次租約第 三條第二項載明：「保證金新台幣貳拾壹萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返 還。」等語，可知於被告與黃至善訂立第一次租約時，確已依約交付二十一萬 元之保證金。嗣後被告與黃至善於八十七年一月二十一日續訂租約，於第二次 租約之第三條第二項，亦有與第一次租約相同之記載，惟依卷存證據觀之，黃 至善於第一次租約租期屆滿後，並未退還被告保證金二十一萬元，於第二次租 約開始時，亦未另行支付二十一萬元予黃至善，而被告與黃至善既針對同一標 的物續訂租約，且保證金數額亦相同，為免退還、給付手續之繁雜，即以第一 次租約之保證金轉作第二次租約之保證金，實不違常情，故被告主張其係以第 一次租約之保證金轉作第二次租約之保證金，堪予採信。今第二次租約租期業 已屆滿，被告也已交還房屋予出租人，是被告主張原告與其他公同共有人應返 還保證金二十一萬元與被告，並以其保證金債權與對原告及其他公同有人所負 之債務互為抵銷，自屬有理。
（二）被告依不當得利及租賃關係，固應給付原告及其他公同共有人水費一千四百八
十七元、溢扣稅金三千五百元，及毀損租賃物之損害賠償金二十七萬七千一百 三十五元，然原告亦應返還被告保證金二十一萬元，二者互為抵銷後，被告尚 應給付七萬二千一百二十二元。
八、綜上，原告請求被告應給付原告及其他公同共有人黃光英、黃光隆、黃張瓊煙、 黃光誼、黃慧敏七萬二千一百二十二元，及自支付命令送達被告翌日（九十二年 二月二十七日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准 許，逾此範圍所為之請求，則乏所據，應予駁回。又兩造分別陳明願供擔保，請 准宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部份，經核無不合，爰分別酌定相當 之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不 一一論述，附此敘明。
十、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書 ，第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 八 月 八 日 民事第二庭審判長法 官 丁蓓蓓
法 官 洪純莉
法 官 劉素如
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 八 月 八 日
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