臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第四六七六號
原 告 乙○○
訴訟代理人 陳明暉律師
複 代理人 郭令立律師
簡泰正律師
被 告 全盈隆建設股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 張泰昌律師
複 代理人 王雅惠律師
訴訟代理人 孫立虹律師
複 代理人 賴家柔律師
訴訟代理人 甲○○
右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）一百零七萬元，及自民國（下同）九十年六月 十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十五年八月十三日向被告（前身為東帝士股份有限公司）購買其所興 建坐落台北縣汐止市○○街○○段東勢坑小段六十一之二等地號土地上之建物 「東帝士白雲山莊」社區Ｃ７棟五樓房地一戶及其地下一層編號Ｂ９２車位（ 下稱系爭不動產），原告並依約交付價款計一百零七萬元，詎事後得知系爭不 動產地下室並未依其原來設計施工，其中包括長四十三公尺、高十七公尺、厚 三公尺之回填土及ＲＣ結構牆均付之闕如，復變更使用而嚴重影響該棟大樓結 構及居家安全，且被告銷售當時以廣告文宣強調可供買受人使用之俱樂部及其 他公共設施等合約之重要內容均未施作，自應負瑕疵擔保責任。經原告於八十 九年十一月四日以存證信函催告被告補正瑕疵並主張行使同時履行抗辯權後， 被告並未置理，原告再於九十年五月二十九日以存證信函催告被告於函到五日 內提出已補正瑕疵及系爭建物經鑑定為安全無虞之客觀證明文件，否則即同時 以該信函為解除契約之意思表示，並請被告於三日內返還原告所交付之價款， 然被告仍未置理，爰依民法第三百五十九條、第二百五十九條規定提起本訴， 請求判決如聲明所示。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、被告提出之台灣省土木技師公會之鑑定報告書第陸項鑑定要旨後段所載「本鑑 定報告並不評估本案標的物原始結構設計安全強度、耐震能力、施工品質及各
單位、施工廠商等提供」，足見該鑑定與被告是否未施作原設計之回填土及結 構牆並變更使用無關，自不足資為被告所施作之系爭建物無瑕疵之證明。而台 北縣政府於九十一年九月二十三日會勘結果，結論為：「囑查位置經核對柱位 位置及竣工圖『回填區已納入室內空間，無隔間牆，亦無回填土』」，另台北 縣政府覆法院函亦陳明「所交查回填區現況與竣工圖不符．．．」，足見原告 未依買賣契約第五條之約定，按主管機關及設計圖說施作回填土及ＲＣ結構牆 。
２、被告在銷售系爭不動產時，以白雲健康俱樂部為其主要號召，並於廣告文宣以 極大字體載明「東帝士經營的白雲健康俱樂部．．．」，並敘明「白雲山莊住 戶免繳入會費，只需保證金，就可成為俱樂部的ＶＩＰ會員」，復於兩造「房 屋土地（車位）買賣契約書」之末頁由賣方載明「特許訂戶Ｃ７─５Ｆ成為白 雲健康俱樂部尊皇級會員，得免繳入會費、月費」之特約條款，足見此為兩造 間買賣關係之重要事項。又依消費者保護法施行細則第二十三條規定，海報自 屬廣告，故被告主張廣告非契約之內容云云，自不足取。 ３、系爭不動產在推案時，被告即強調其景觀及附屬設施，原告亦因信賴廣告所稱 之內容而購買，自屬雙方契約重要之點，如被告未予設置，自屬契約預定效用 之瑕疵，被告自應負瑕疵擔保之責。又依被告所提之協議書所互載項目與本件 無關，故縱被告或有就所謂公共設施未完成項目給付款項予社區管理委員會， 亦與本件無涉，自不足據為被告已依債務本旨履行之證明。 ４、又被告於八十九年十一月十五日以汐止龍安郵局第一五三０號存證信函要求原 告於函到十五日內給付貸款金額及違約金，「逾期本公司即已違約處理之」， 足見被告並未於同年五月間解除本件契約。且原告亦已依被告前開催告內容前 往對保及辦理過戶，故本件合約並未於同年五月間解除。三、證據：提出系爭房地（車位）買賣契約書、自由時報八十九年八月二十五日之報 導、八十九年十一月四日台北郵局八支局第六七六號存證信函、九十年五月二十 九日台北南海郵局第七一五號存證信函、銷售廣告部分內容、買賣契約書特約條 款內容、被告八十九年十一月十五日汐止龍安郵局第一五三０號存證信函（以上 均影本）等件為證，並聲請本院向台北縣政府工務局函查系爭不動產地下層有無 施作三公尺之回填土、十七點三公尺高度之外牆（總長度約為四十三點一五公尺 ）及ＲＣ構造牆。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：
（一）原告所購買之系爭不動產，被告均依已約興建完成，經台北縣政府核發使用執 照，並已辦竣建築物第一次所有權登記及過戶手續，原告只需依買賣契約書之 約定，配合辦理交屋相關手續，被告即可交付系爭不動產予原告使用。而被告 委由台灣省土木技師公會鑑定所有系爭建築物相關設施，經公會出具鑑定報告 書結構安全評估亦載明：「依本次現場會勘及測量結果，依本案標的物地下各
層及地面上各棟公設區域主要結構元件之裂損及各棟主結構體之傾斜等研判尚 未影響本案標的物結構設計、施工之原始強度，依內政部營建署『震災後建築 物危險分級及其使用評估標準』評估本案標的物於九二一集集大地震後仍屬安 全」。另參北府工施字第０９１０５６７３６４號函載說明三：「本案經再查 對使用照卷內竣工照片，有關本社區乙棟建物（係貴院囑查Ｃ七棟）地下室有 施作隔間配置」，足見系爭不動產並無未依約施工、有影響該棟大樓安全結構 之情形。原告主張系不動產有可歸責於被告之重大瑕疵，並非屬實。（二）被告否認原告所稱「白雲山莊俱樂部」廣告為系爭買賣契約之內容，查白雲健 康俱樂部係有別於「東帝士白雲山莊」之另一主體，且本件買賣契約中就主建 物、附屬建物、共用部分等面積，均以分項方式詳細記載於契約書內，但契約 內容對休閒設施部分並無約定，而系爭契約所約定之買賣面積及被告所付之買 賣價金，既未包括白雲山莊俱樂部休閒設施，顯見白雲山莊俱樂部休閒設施非 屬系爭契約之一部。又系爭契約書末頁雖記載「特許訂戶Ｃ７－５Ｆ成為白雲 健康俱樂部會員，得免繳入會費、月費」等語，惟上開記載充其量僅為「立有 字據之贈與」，倘被告未履行約定之贈與物，原告亦應依贈與之相關規定向被 告請求，而據以解除本件買賣契約。
（三）廣告僅為要約之誘引，兩造間所簽訂之契約書中並未將廣告之內容列為契約條 款，是原告不得以廣告主張系爭房屋有重大瑕疵，據而解除本件契約。設若本 件公共設施屬買賣契約內容之一部，然其附件五公共設施部分，僅敘及一樓庭 園景觀，並未特別將系爭休憩設施等設備於買賣契約中再為磋商後納入契約重 要內容，則系爭買賣契約就休閒生活部分，僅係強調有俱樂部設施可資利用， 尚難認原告購買系爭不動產，係著重於公共休憩設施上。況一般人購買不動產 ，係以供居住為主要目的，公共設施之備否，乃屬附設或休閒設施之範疇，其 價值或通常效用減少程度，並不影響主建物本身之效用，即難認有何未達契約 預定效用之瑕疵可言。且況被告就俱樂部相關設施之項目繁多，興建持續進行 中，非短期間內可全部完工，惟亦已完成大部分項目，並與訴外人白雲山莊社 區管理委員會，就完成部分點交簽收完成，另就部份未完成之工程款項達成協 議，由被告提供未到期支票金額共計六百五十九萬八千五百九十七元，發包予 廠商負責完辦，故被告就公共設施部分已依債之本旨履行完畢，原告自不得據 以解除系爭買賣契約。
（四）被告於系爭建物興建完成，經核發使用執照並辦竣所有權登記後，依系爭買賣 契約書第十四條約定通知原告配合辦理銀行貸款相關手續以辦理交屋時，原告 並未置理，被告乃於八十九年五月二十二日以存證信函催告原告於函達七日內 配合辦理貸款對保及產權過戶用印手續，逾期即以該函為解除契約意思表示之 通知，原告迄未依約配合辦理貸款對保等手續，是本件買賣契約已因被告解除 契約而失其效力，且依買賣契約之約定，原告所繳價款已悉數作為違約金，原 告自不得再為返還價金之請求。
三、證據：提出台北縣政府使用執照、存證信函、廣告海報、協議書、代收票據憑條 三紙、九二一地震後結構安全評估鑑定報告書、建物及土地所有權狀共三紙、照 片十八紙、東帝士白雲山莊房屋土地車位買賣契約書及其附件、系爭俱樂部投資
預算。（見本院卷第二四七頁至第二五一頁）八十三年不動產市場年鑑、俱樂部 會員約定書及金典俱樂部尊爵會員約定書特別條款、０９１０５６７３６４號函 、八十九年五月二十按日汐止郵局第五八二號存證信函回執（以上均影本）等件 為證。
理 由
甲、程序方面：
按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限 。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第二十四條定有明文。兩造業於買賣契 約第十九條、第十五條約定以本院為第一審管轄法院，是本院自有第一審管轄權 ，合先敘明。
乙、得心證之理由：
一、本件原告主張：其於八十五年八月十三日向被告（前身為東帝士股份有限公司） 購買其所興建之系爭不動產，並依約交付價款計一百零七萬元，詎被告就系爭不 動產地下室部分並未依原始設計施工，其中包括長四十三公尺、高十七公尺、厚 三公尺之回填土及ＲＣ結構牆均付之闕如，復變更使用而嚴重影響該棟大樓結構 及居家安全，且被告銷售時以廣告文宣強調可供買受人使用之俱樂部及其他公共 四日以存證信函催告被告補正瑕疵並主張行使同時履行抗辯權後，被告並未置理 ，原告復於九十年五月二十九日催告被告應提出已補正瑕疵及系爭不動產經鑑定 為安全無虞之客觀證明文件，否即以該函為解除契約之意思表示，並請被告於三 日內返還原告前所交付之價款，然被告仍未置理，爰依民法第三百五十九條、第 二百五十九條規定提起本訴，請求判決如聲明所示。二、被告則以：被告業依已約興建完成系不動產，經台北縣政府核發使用執照，並已 辦竣建築物第一次所有權登記及過戶手續，且系爭不動產業經被告委由台灣省土 木技師公會鑑定評估結構安全無虞，並無未依約施工、有影響該棟大樓安全結構 之情形。又「白雲山莊俱樂部」並不包含於本件買賣契約中，且系爭契約所約定 之買賣面積及被告所付之買賣價金，既未包括白雲山莊俱樂部休閒設施，顯見白 雲山莊俱樂部休閒設施非屬系爭契約之一部。縱系爭契約書末頁有記載「特許訂 戶Ｃ７－５Ｆ成為白雲健康俱樂部會員，得免繳入會費、月費」等語，亦僅為「 立有字據之贈與」，原告僅能依贈與之相關規定向被告請求，而非執此解除買賣 契約。至本件公共設施縱屬本件買賣契約內容之一部，然非契約重要內容，況公 共設施之備否，乃屬附設或休閒設施之範疇，尚難認有何未達契約預定效用之瑕 疵可言。且被告就俱樂部相關設施已完成大部分項目，另就部份未完成之工程款 項亦已發包予廠商負責完辦，縱有未為給付之部份，亦非屬不能補正之情事，原 告自不得遽以解除系爭買賣契約。且被告曾於八十九年五月二十二日以存證信函 催告原告於函達七日內配合辦理貸款對保及產權過戶用印手續，逾期即以該函為 解除契約意思表示之通知，原告迄未依約配合辦理貸款對保等手續，是本件買賣 契約已因被告解除契約而失其效力，而依買賣契約之約定，原告所繳價款已悉數 作為違約金，原告自不得再為解除契約並為返還價金之請求等語，資為抗辯。三、原告主張其於八十五年八月十三日向被告購買其所興建之系爭不動產，並依約交 付價款計一百零七萬元乙節，業據其提出買賣契約書（見本院卷第十頁至第十九
頁）為證，並為被告所不爭執，應可信實。惟原告主張被告就系爭不動產之地下 室部分未依原始設計施工，亦未施作長四十三公尺、高十七公尺、厚三公尺之回 填土及ＲＣ結構牆等，復變更使用而嚴重影響該棟大樓結構及居家安全等情，復 提出自由時報八十九年八月二十五日之報導一件（見本院卷第二十頁）為證，則 為被告否認，並以前開情詞置辯。經查依本件買賣契約書第五條第一項約定：「 本房屋悉依主管建築機關核准之設計圖說及本契約建材設備說明書，如附件五， 為施工依據，並以主管機關核發使用執照為合格施工標準」（見本院卷第十二頁 背面）。而被告業依已約興建完成系爭不動產，經台北縣政府於八十八年四月七 日核發使用執照，並已辦竣建築物第一次所有權登記及過戶手續，此有台北縣政 府核發使用執照可稽（見本院卷第四十頁至第四三頁），並為原告所不爭執，是 被告辯稱伊已依約興建並依債之本旨而為履行等語，應可信實。而被告委由台灣 省土木技師公會鑑定系爭建築物相關設施，評估結構安全之結果亦認：「依本次 現場會勘及測量結果，依本案標的物地下各層及地面上各棟公設區域主要結構元 件之裂損及各棟主結構體之傾斜等研判尚未影響本案標的物結構設計、施工之原 始強度，依內政部營建署『震災後建築物危險分級及其使用評估標準』評估本案 標的物於九二一集集大地震後仍屬安全」等語，亦有台灣省土木技師公會出具之 結構安全評估鑑定報告書一份（見本院卷第六二頁至第六二之三頁）可佐。足見 系爭不動產並無原告所指之未依約施工、有影響該棟大樓安全結構之情形。原告 主張被告未依原始設計施工，復變更使用而嚴重影響該棟大樓結構及居家安全， 並提出新聞報紙刊載之消息報導一件（見本院卷第二十頁）為證，惟查該新聞報 導係報導民意代表個人之陳述，並不足以據為系爭大樓業經實際鑑定確認結構之 事實；而原告聲請本院向台北縣政府工務局函查系爭不動產地下層有無施作三公 尺之回填土、十七點三公尺高度之外牆（總長度約為四十三點一五公尺）及ＲＣ 構造牆後，台北縣政府則函覆：「二、．．．依原核准建照變更設計圖及使用執 照竣工圖所示地下四層至地下一層設有厚三公尺之回填土，外牆高度為十七點三 公尺，總長度約為四十三點一五公尺，外牆應為ＲＣ構造牆。三、本案經查照建 照卷宗之施工說明書資料內並無敘及該建物地下層有關回填土及ＲＣ結構牆設計 內容。」等語，此有該府九十年十二月二十一日九十北府工施字第四六四一四四 號函可參（見本院第九十九頁）。再經台北縣政府至現場勘查後，認所交查回填 區現況與竣工圖不符部分，是否為二次施工行為，並不明確，本案經再查對使用 照卷內竣工照片，有關本社區乙棟建物（係貴院囑查Ｃ七棟）地下室有施作隔間 配置等情，復有台北縣政府九十一年十月三日北府工施字第０９１０５６７３６ ４號函暨會勘紀錄（見本院第一五一頁至第一五三頁）可佐。然均不足以據為有 利於原告之認定。此外，原告並不能舉他證證明被告就系爭不動產之地下室部分 未依原始設計施工，亦未施作長四十三公尺、高十七公尺、厚三公尺之回填土及 ＲＣ結構牆等，復變更使用而嚴重影響該棟大樓結構及居家安全之事實，是原告 此部分主張，即屬無據，而無足取。
四、原告主張被告在銷售系爭不動產時，係以白雲健康俱樂部為其主要號召，並以此 為兩造間買賣關係之重要事項等語，復據其提出與其所述相符之銷售廣告部分內 容及買賣契約書特約條款（見本院卷第八十三頁至第八十六頁）為證。觀之該廣
告文以加大字體於文首載明：「東帝士經營的白雲健康俱樂部匯集數十餘項運動 ，及國際級餐飲等附屬設施，以經營台北晶華酒店、洛杉磯希爾頓飯店的心得， 滿足您的休閒生活、社交生活、家庭生活！」等語（見本院卷第八五頁），並敘 明「白雲山莊住戶免繳入會費，只需保證金，就可成為俱樂部的ＶＩＰ會員」， 況本件買賣契約書之末頁並由被告載明「特許訂戶Ｃ７─５Ｆ成為白雲健康俱樂 部尊皇級會員，得免繳入會費、月費」的特約條款（見本院卷第八六頁），是原 告主張此為本件買賣關係之重要事項等語，信屬可取。被告辯稱契約內容對休閒 被告復辯稱前開廣告海報乃為要約之誘引云云，惟被告在銷售系爭不動產時，既 以白雲健康俱樂部為其主要號召，使買受者期能一舉而享有高級之休閒生活、社 交生活、家庭生活，參之消費者保護法第二十二條之規定，被告對於消費者所負 之給付義務，自不得低於其廣告之內容。是被告辯稱此廣告非契約之內容，僅屬 要約之誘引云云，仍無足取。又依系爭買賣契約書第二十條約定（見本院卷第二 一四頁至第二一五頁）：「附件內容及效力㈠本約之附件視為本約之一部份，與 本約具同等效力，雙方需同時履行。㈡本契約之附件如下‧‧‧」（見本院卷第 二一四頁至第二一五頁），而附件五建材設備說明書之「公共設施」項目復已載 明「一樓庭園景觀係經名師精心規劃，包括庭園四周設置典雅花台，庭園上植草 皮樹叢，四季花卉，精緻迴廊步道。」（見本院卷第二三九頁），惟此公共設施 部分並未依約施作設置，此為兩造所不爭執，參之系爭房屋價值不菲，原告自非 只買受房屋本體以供居住蔽風擋雨而已，若非因信賴被告在銷售系爭不動產時強 調之景觀、俱樂部及公共設施而買受系爭不動產，以期能享受多重之效益，當無 以高價購買之理。則被告前開強調並藉以吸引消費者買受者，自應認屬契約重要 之點，倘被告未予設置，即與買受訂約時之期許內容有重大差異，堪認係屬減少 契約預定效用之瑕疵。又被告辯稱因俱樂部相關設施之項目繁多，興建持續進行 中，非短期間內可全部完工，惟亦已完成大部分項目，並與訴外人白雲山莊社區 管理委員會，就完成部分點交簽收完成，另就部份未完成之工程款項達成協議， 由被告提供未到期支票金額共計六百五十九萬八千五百九十七元，發包予廠商負 責完辦等節，並提出照片十八紙、協議書及代收票據憑條三紙（見本院卷第一三 四頁至第一四二頁、第四十七頁至第五十頁）等件為證。惟查前開協議書之「未 完成項目明細」，其項目分係「清潔及垃圾清運」、「社區大門＆警衛室與住戶 間之通訊連線工程」、「管委會辦公室＆服務處」等等，與本件前述尚未設置完 成之相關設施無關，然按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金。而物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百 七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第三百五十九條、第三百五十四條第 一項分別定有明文。故被告縱有未為完全給付之部份（公共設施部分），亦非屬 不能補正之情事，或屬得否請求被告減少價金之範疇，而非得遽行解除系爭買賣 契約，是原告主張被告對此部分之不完全給付應負瑕疵擔保之責，並據以解除契 約，顯與前開規定有間，即無可取。
五、綜上所述，原告既未能證明被告就系爭不動產既有前述未按設計圖說興建而嚴重
影響該棟大樓結構及居家安全之事實，則其逕於九十年五月二十九日以存證信函 向被告為解除契約之意思表示（見本院卷第二一頁至第二五頁所附台北郵局八支 局第六七六號及台北南海郵局第七一五號存證信函），即屬無據。再原告以被告 未依約給付公共設施及其他附屬設施，主張被告應負物之瑕疵擔保責任，而解除 系爭契約，亦屬無據。從而，原告請求被告返還價金一百零七萬元，及自九十年 六月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，不應准許 。至原告所為假執行之聲請，亦因訴之駁回而失所附麗，而不應准許。六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足 以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十八 日
民事第三庭法 官 林振芳
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十九 日
書 記 官 葛映嵐
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