臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第一四五五號
原 告 甲○○
訴訟代理人 劉岱音律師
被 告 乙○○
右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣玖萬元，及自民國八十九年三月二十二日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
被告應容忍原告進入被告所有坐落台北縣新店市○○街一０四號二樓房屋內，進行原告所有坐落台北縣新店市○○街一０二號一樓屋頂之漏水修繕工程。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項、第二項於原告以新台幣參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
一、原告方面：
（一）聲明：
１、被告應給付原告新台幣（下同）六十九萬五千五百五十四元，及自起訴狀繕本 ２、被告應容忍原告進入被告所有坐落台北縣新店市○○街一０四號二樓房屋內， 進行原告所有坐落台北縣新店市○○街一０二號一樓屋頂之漏水修繕工程。 ３、願供擔保，請准宣告假執行。
（二）陳述：
１、被告乙○○所有坐落於台北縣新店市○○街一０四號二樓之屋（下稱被告房屋 ），係位於原告甲○○所有坐落於台北縣新店市○○街一０二號一樓房屋（下 稱原告房屋）之上層。被告於民國八十五年間於其屋外露台私自加蓋並變更原 排水管路，原告之屋因被告加蓋露台及變更排水管路破壞原有排水功能，致原 告屋外鐵捲門電開關箱於八十六年颱風過境後嚴重滲水生鏽，之後又造成原告 之屋原結構樑柱滲水、天花板滲漏水。八十九年一月底，除原漏水處外又新增 其他漏水處，且漏水範圍擴及天花板面積二分之一；同年四月十五日中午，天 花板漏水最嚴重處破了一個大洞，且不斷有大小石塊及泥沙掉落，以上各情均 有照片為證，原告就上開漏水問題曾多次商請被告解決，然被告均置之不理。 被告雖主張除其所有之屋外，尚有多戶相連房屋位於原告房屋上層，且經被告 請教專家至現場瞭解後，亦研判漏水源頭與被告之屋無直接關係，故原告逕認 該漏水滲水係被告所致，並無依據。惟依財團法人台灣公證鑑定中心之鑑定報 告內容可知，原告房屋之滲水漏水情形，乃因被告違法增建露台施工不良所致 ，故被告抗辯不足採。
２、原告房屋自八十七年九月一日起即因被告違法建築致有漏水情事而無法出租， 而後雖曾（１）於八十八年出租予訴外人魏旭宏，租期自八十八年五月一日至 八十九年四月三十日，惟訴外人魏旭宏因房屋漏水而僅承租八十八年五月、六
月、七月共三個月後，即向原告終止租約。（２）於八十八年十一月一日起至 九十年十一月一日，將原告之屋租予訴外人王妙芳，然訴外人王妙芳亦因房屋 漏水而僅承租至八十八年十一月，即終止租約。（３）原告又將原告之屋出租 予訴外人張瓊文，租期自八十九年三月一日起至九十一年二月二十八日止，惟 訴外人張瓊文亦因房屋漏水而僅承租八十九年三月、四月、五月共三個月後， 即向原告終止租約。由上可知，原告因被告之不法加蓋行為致原告屋頂漏水而 受有相當於租金之損害，自八十七年十月一日起至九十一年二月二十八日止， 扣除原告之屋曾出租他人之租金所得（以每月一萬五千元計算）外，原告尚受 有四十一個月之租金合計六十一萬五千元之損害。另依財團法人台灣公證鑑定 中心之鑑定報告，原告房屋因漏水之修復費用計須十六萬六千零五十四元，依 民法第二百十三條規定，原告即得以請求被告支付回復原狀所必要之費用以代 回復原狀。經將上兩項費用合計後，並依侵權行為法則，原告僅向被告請求六 十九萬五千五百五十四元。此外，依公寓大廈管理條例第六條第三項之規定， 被告亦應容忍原告進入被告房屋，以便原告進行原告房屋漏水之修繕工程。（三）證據：提出八十八年民調字第四三二號申請調解書及附件各一份、系爭房屋平 面圖二份、房屋租賃契約書三份（以上均影本）、原告房屋漏水處照片二十九 張為證，並聲請財團法人台灣公證鑑定中心鑑定。二、被告方面：
（一）聲明：
１、駁回原告之訴及其假執行之聲請。
２、如受不利判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。（二）陳述：被告房屋雖位於原告房屋上層，惟原告房屋上層並非僅有被告房屋，而 尚有多戶相連房屋。而水之特性本係四處漫溢，見縫滲透，故原告以被告房屋 位於正上方，即逕認原告房屋漏水均係被告造成，並無依據。又被告雖有於露 台增建房屋，惟該新增建築之興建時間乃於八十四年交屋前即完成，且被告並 未破壞原有建築或排水管路，而原告之屋於八十四年、八十五年均未有漏水情 形，遲至八十六年始生嚴重漏水，由此可證被告露台增建與原告房屋之漏水間 並無因果關係。本案造成原告房屋生漏水情形之原因，應係被告隔鄰（即訴外 人許瑛琴）增建之牆壁未作防水，牆壁旁又另砌矮牆而造成類似溝渠之低漥地 區，且其上均無頂蓋遮蔽，故下雨時直接受潮並飽含水分，進而隨管線套管滲 漏因而造成漏水，且針對原告房屋漏水被告均積極善意處理，而原告房屋自八 十九年七月歷經多次修繕，已未聽聞有漏水現象之發生。又原被告間原係合意 由台灣省土木技術師公會進行鑑定，而原告於未告知被告之情形下，即另行委 託財團法人台灣公證鑑定中心進行鑑定，程序上實有重大瑕疵。此外，依據台 灣省土木技師公會至現場初勘認為，漏水主因須敲開建物管線配置處，始能研 判。惟原告所委託之財團法人台灣公證鑑定中心僅至現場一次，且僅經由數分 鐘之目視即能作成鑑定報告，且該鑑定報告之內容亦有繕打錯誤等情，則其鑑 定之依據及結論多有疏漏而令人質疑。另原告主張其因漏水而受有相當於租金 之損害，惟原告房屋自八十七年至今均有人居住，縱原告未將房屋出租，仍係 由原告自己使用，實難謂其受有租金損失，故綜上所述，原告之訴無理由。
（三）證據：提出社區平面圖影本一份、照片二十張為證，並聲請財團法人中華民國 營建防水技術協進會鑑定。
理 由
一、兩造爭執之要旨：
（一）原告起訴主張：被告房屋係位於原告房屋之上層，被告於八十五年間於其屋外 露台私自加蓋並變更原排水管路，原告之屋因被告加蓋露台及變更排水管路破 壞原有排水功能，致原告屋外鐵捲門電開關箱於八十六年颱風過境後嚴重滲水 生鏽，之後又造成原告之屋原結構樑柱滲水、天花板滲漏水。八十九年一月底 ，除原漏水處外又新增其他漏水處，面積達天花板面積二分之一，同年四月十 五日中午，天花板漏水最嚴重處破了一個大洞，且不斷有大小石塊及泥沙掉落 ，原告就上開漏水問題曾多次商請被告解決，然被告均置之不理，原告因房屋 漏水無法出租受有相當於租金之損害，自八十七年十月一日起至九十一年二月 二十八日止，扣除原告之屋曾出租他人之租金所得（以每月一萬五千元計算） 外，原告尚受有四十一個月之租金合計六十一萬五千元之損害。另依財團法人 台灣公證鑑定中心之鑑定報告內容可知，原告房屋因漏水之修復費用計須十六 萬六千零五十四元，依民法第二百十三條規定，原告自得以請求被告支付回復 原狀所必要之費用，以代回復原狀，原告乃依侵權行為之法則，請求被告給付 六十九萬五千五百五十四元（原告本得請求七十八萬一千零五十四元〈即六十 一萬五千元加十六萬六千零五十四元所得〉，其僅請求其中之六十九萬五千五 百五十四元）及法定遲延利息。此外，依公寓大廈管理條例第六條第三項之規 定，原告自得請求被告應容忍原告進入被告房屋，以便進行原告屋頂漏水之相 關修繕工程各情。
（二）被告則以：被告房屋雖位於原告房屋上層，惟原告房屋上層並非僅有被告房屋 ，而尚有多戶相連房屋。而水之特性本係四處漫溢，見縫滲透，故原告以被告 房屋位於正上方，即逕認原告房屋漏水均係被告造成，並無依據。又被告雖有 於露台增建房屋，惟該新增建築之興建時間乃於八十四年交屋前即完成，且被 告並未破壞原有建築或排水管路，而原告之屋於八十四年、八十五年均未有漏 水情形，遲至八十六年始生嚴重漏水，由此可證被告露台增建與原告房屋之漏 水間並無因果關係。本案造成原告房屋生漏水情形之原因，應係被告隔鄰（即 訴外人許瑛琴）增建之牆壁未作防水，牆壁旁又另砌矮牆而造成類似溝渠之低 漥地區，且其上均無頂蓋遮蔽，故下雨時直接受潮並飽含水分，進而隨管線套 管滲漏因而造成漏水，且針對原告房屋漏水被告均積極善意處理，而原告房屋 自八十九年七月歷經多次修繕，已未聽聞有漏水現象之發生。又原被告間原係 合意由台灣省土木技術師公會進行鑑定，而原告於未告知被告之情形下，即另 行委託財團法人台灣公證鑑定中心進行鑑定，程序上實有重大瑕疵。此外，依 據台灣省土木技師公會至現場初勘認為，漏水主因須敲開建物管線配置處，始 能研判。惟原告所委託之財團法人台灣公證鑑定中心僅至現場一次，且僅經由 數分鐘之目視即能作成鑑定報告，且該鑑定報告之內容亦有繕打錯誤等情，則 其鑑定之依據及結論多有疏漏而令人質疑。另原告主張其因漏水而受有相當於 租金之損害，惟原告房屋自八十七年至今均有人居住，縱原告未將房屋出租，
仍係由原告自己使用，實難謂其受有租金損失，故綜上所述，原告之訴無理由 各語，資為抗辯。
二、經查：原告起訴主張其所有系爭房屋漏水及被告於露台搭建房屋等情，既為被告 所不爭執，且有原告所提照片二十九張在卷可資佐證，應堪信為真實。至原告主 張其所有系爭房屋之漏水係因被告於露台搭建房屋所致等情，既為被告所否認， 且為本件訴訟之主要爭點，自應由本院加以審酌並敘明得心證之理由，茲析述如 下：
（一）原告房屋之漏水係被告於露台搭建房屋所致： １、經查：原告主張系爭房屋自八十六年間起即有屋外鐵捲門開關滲水之情形等情 ，既為被告所不爭，且有原告所提八十八年民調字第四三二號申請調解書及附 件各一份在卷（見本院八十九年店調字第一八號卷第七頁）可資佐證，應堪信 為真實，被告雖辯稱：原告房屋於八十六年方漏水，原告房屋之漏水非其於八 十四年間於露台搭建房屋所致，漏水與其搭建房屋之行為間無因果關係等語， 惟查：一般鋼筋混凝土之樓板，若因改建、增建造成細微龜裂，因混凝土建材 本身具有相當程度之含水能力，於混凝土建材超過其本身含水能力上限以前， 尚不致於有即刻之漏水現象，必俟混凝土樓板累積相當之水分後該混凝土樓板 方會產生嚴重之漏水現象。又混凝土水分聚集何時超過其含水能力，涉及水分 來源多寡，龜裂程度是否嚴重等多重因素，並無一明確之參考時間，短則數月 ，長亦可能達數年之久，是縱改建、增建後未及時產生漏水現象，並不即表示 改建、增建與混凝土樓板漏水無相當因果關係。次查：一般露台之改建、增建 ，就施工技術而言，尚無法達到完全無損原露台混凝土樓板之可能，則於施作 改建、增建露台時，一併損及混凝土樓板並導致樓板龜裂並產生細縫即在所難 免，若加以隔鄰並未同時將全部露台增建而仍保有露天空隙，雨水即可自該露 天部分滲入龜裂細縫，並於累積達一定程度時向下滲漏，而造成樓板下之漏水 現象。查：被告增建露台後，尚留有露天空隙等情，既為被告所不爭執，且有 原告所提照片三張在卷可資佐證（見本院八十九年店調字第一八號卷第十七頁 ），即堪信為真實，因被告增建露台建物後尚有露天空隙，雨水可以累積於被 告增建露台建物時所造成之細縫中，並於一段時間後，水分累積超過混凝土樓 板含水量時向下滲漏，則原告房屋之漏水係被告增建露台所致，即足堪認定。 卷附財團法人台灣公證鑑定中心之鑑定報告亦同本院前述認定（見鑑定報告第 七頁）。
２、至被告雖另辯以前述鑑定報告未經被告同意，不應對被告發生效力，且前述鑑 定報告所載鑑定地址錯誤，該鑑定報告不可採云云。然查：鑑定報告之證據能 力，並不因訴訟當事人有無同意而有所不同，另本院認定原告房屋漏水係被告 房屋增建露台所致，係依客觀照片及經驗法則所得（見前述１之理由），並非 全以該鑑定報告為判決之依據；更何況鑑定報告鑑定地址錯誤純係誤載等情， 復經財團法人台灣公證鑑定中心以（九十一）北證字第三００二號函敘明無訛 在卷（見卷內第一四二頁），是被告前述不得以財團法人台灣公證鑑定中心之 鑑定報告為證據等抗辯，尚不足採。
（二）原告房屋漏水所受有之損害應僅有九萬元：
１、原告雖以租賃契約影本三紙，主張其自八十七年十月一日起至九十一年二月二 十八日止｛扣除原告之屋曾出租他人之租金所得（以每月一萬五千元計算）｝ 受有四十一個月之租金合計六十一萬五千元之損害云云。惟查：原告房屋雖因 被告增建露台建物而有漏水現象，惟該現象並無嚴重到使原告房屋無法使用之 情形，此觀卷內財團法人台灣公證鑑定中心鑑定報告所附之現況照片十張即知 。而原告房屋僅有四處漏水現象等情，亦有原告所自繪之漏水相對位置圖在卷 可稽（見本院八十九年店調字第一八號卷第二十頁、第二十一頁），經參照原 告所提附卷之漏水照片比對以觀，該漏水情形，雖會造成房屋使用者之不便， 惟尚未達到無法使用之情形，另參以原告自承自八十九年六月起即由其弟使用 系爭房屋（見卷內第一一六頁）則原告房屋並無無法使用之損害，即足堪認定 。原告雖主張房屋漏水面積達天花板面積二分之一以上，嚴重影響房屋之使用 ，並因而使原告受有相當於無法使用房屋之租金損害云云，惟既與前述客觀現 狀照片所示情形不符，尚不足取。
２、另關於原告依財團法人台灣公證鑑定中心之鑑定報告主張原告房屋因漏水之修 復費用計須十六萬六千零五十四元部分，經查：前開鑑定報告之費用，除漏水 處之修補費用外，尚含被告房屋露台拆除部分等費用，此觀卷附鑑定報告第八 頁中「其中包含．．．，及二樓增建部分拆除費用」之陳述即知，是上開修復 費用，尚屬過當。而原告房屋漏水之修復費用為以九萬元為當等情，復有財團 法人中華民國營建防水技術協進會鑑定報告書一份在卷（見報告書第二頁）可 資佐證，經審上開鑑定單位所為之鑑定費用內容與原告房屋漏水之情形及一般 市價修繕費用相當，因認財團法人中華民國營建防水技術協進會鑑定報告書中 關於原告房屋漏水之修復費用為九萬元部分可採，原告依民法第二百十三條之 規定，請求被告給付超過九萬元部分之主張，尚嫌無據。亦即，原告房屋漏水 之修復費用應僅為九萬元。
（三）原告得請求進入被告房屋為漏水之修繕工程：按「住戶違反第一項規定（指住 戶有配合他住戶為修繕義務等規定），經協調仍不履行時，住戶、管理負責人 或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」公寓 大廈管理條例第六條第三項定有明文。查：原告房屋漏水處係與被告房屋所共 有之天花板，則原告於多次聲請調解（見本院八十九年度店調字第一八號卷第 六頁、第十五頁）請求被告解決漏水問題而未獲被告置理後，被告違反公寓大 廈管理條例第六條第一項第二款之規定即堪認定，原告自得請求本院判命被告 容忍其進入被告房屋為漏水修繕之工程，原告該部分之主張，即屬有據，而被 告有容忍原告進入房屋為修繕工程之義務，亦堪認定。三、綜上所述，因原告房屋之漏水係被告於露台搭建房屋所致，原告房屋漏水所受之 損害僅有九萬元，則原告依侵權行為法則起訴請求被告給付九萬元之修補費用以 代回復原狀，及自八十九年三月二十二日（即起訴狀繕本送達被告之翌日）起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨依公寓大廈管理條例第六條第三項之 規定，請求被告應容許原告進入被告房屋為漏水之修繕工程，均有理由，應予准 許，至原告請求超過九萬元暨超過九萬元部分之法定遲延利息等部分，因原告尚 無法證明確有該損害發生，其該部分之請求，並無理由，應予駁回。
四、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核 尚無不合，乃分別酌定相當之金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲 請已失所依附，應予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此 敘明。
六、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條 但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十九 日 民事第六庭 法 官 詹駿鴻
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十九 日 書記官 官碧玲