臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度訴字第八○七號
原 告 曾茂城即祭祀公業曾雲朝管理人
訴訟代理人 黃進祥律師
複 代理人 甲○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落桃園縣龜山鄉○○○○○段一四地號，面積一五０九二平方公尺，同段一四之二地號，面積三七四四平方公尺，同段一一六地號，面積五六七平方公尺，同段一五八地號，面積三五一平方公尺，同段一八０地號，面積六一六平方公尺之土地，返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）緣坐落桃園縣龜山鄉○○○○○段一四、一四之二、一一六、一五八、一八０ 地號土地（以下簡稱系爭土地）係屬祭祀公業曾雲朝所有，於民國（下同）三 十六年五月二十一日完成總登記，原管理人為曾陂、曾屋、曾准三人，原告曾 茂城則自八十四年八月二十八日起擔任該祭祀公業管理人迄今。系爭土地曾於 三十八年間經祭祀公業曾雲朝派下員曾丙出租予被告之父曾萬居耕作，並向桃 園縣龜山鄉公所申請訂立耕地租約之登記，經桃園縣龜山鄉公所以龜公字第四 三號准予登記在案，嗣被告之父曾萬居過世後，由被告繼承並續訂租約迄今。（二）按耕地租約在租佃期限未屆滿前，若地租積欠達兩年之總額時，出租人得終止 之。為耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款所明定。本件兩造最近一次 續訂之耕地租約租賃期間自八十六年一月一日起至九十一年十二月三十日止， 惟被告自承租系爭土地以來，未曾給付原告地租，積欠地租已達兩年之總額以 上，經原告分別於九十一年十一月十二日及同年十二月十八日以本件訴訟民事 準備狀及存證信函送達被告，催告被告於一個月期限內支付所欠租金否則即終 止兩造間耕地租約，但原告於九十一年十二月十三日及九十二年一月六日赴被 告住處收取租金，被告仍拒絕給付，則依原告寄發存証信函意旨及於收取當時 對被告之意思表示，兩造租約業經終止，原告並於九十二年一月七日及九十二 年六月二十四日庭訊時，當庭向被告為終止租約之意思表示。系爭耕地租賃契 約既經終止，被告即無占有權源，自應將系爭土地返還原告。（三）次按耕地租約在租佃期限未屆滿前，若承租人非因不可抗力之事由繼續一年不 為耕作時，出租人得終止之；又承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部 轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕 種或另行出租。耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款及第十六條第一項 、第二項分別定有明文。且耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應
自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以 承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構 成同條第二項所定原訂租約無效之原因；又耕地三七五減租條例第十六條第二 項，所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本 旨推之，自係指全部租約無效而言，亦為最高法院七十年度台上字第四六三七 號判例、四十六年度台上字第五七號判例所揭。查自九十年三月二十一日起迄 今，系爭土地均雜草、樹木叢生且遭放置廢棄物，又依現場勘驗的結果，系爭 土地上有鐵皮屋、道路且有許多空地，被告復自承：「有部分沒有耕作，那是 我的兄弟曾義男、曾波、曾裕、曾傳枝和我五人在耕作」等語，顯見被告確未 自任耕作。則被告既已不繼續耕作逾一年以上，原告自得終止租約，被告且未 自任耕作，兩造租約即已無效，原告自得因被告「未自任耕作」而導致租賃契 約無效為由，依民法第七百六十七條暨租賃物返還請求權，請求被告返還系爭 土地。
三、對被告抗辯之陳述：被告就其抗辯以繳稅金抵租金一事，先後說詞反覆不一，實 難盡信。況田賦於七十六年間全省停徵，且系爭土地中十四暨十四之二地號土地 早於五十八年間即因軍方演習而停徵地價稅，故被告所述有代繳田賦、地價稅云 云，乃屬不實。
四、證據：祭祀公業調查書、派下氏名聯業住所年齡表、曾雲朝繼承系統表日文本及 中文翻譯本、龜山鄉公所私有耕地租約、原告於九十一年十二月十八日寄發存証 信函各一件、龜山鄉公所耕地租約登記簿二件（以上均影本）、提出土地登記謄 本五份、相片七十二紙為證。
貳、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。 ?
二、陳述：
（一）系爭土地於三十六年間即由祭祀公業曾雲朝派下員曾丙與被告之父曾萬居訂有 租賃契約，嗣曾萬居過世後，由被告繼承系爭耕地租約迄今。而被告自三十八 年起即代原告繳納田賦、地價稅等稅賦抵繳租金至今，原告於八十四年間擔任 該祭祀公業管理人後，及兩造於鄉公所耕地租佃委員調解與多次協調時，都沒 有提出變更目前繳納租金的方式，因此被告繼續依約定繳納九十年度、九十一 年度地價稅以抵繳租金，且被告所繳納之地價稅金額新台幣一萬四千一百五十 六元遠高於政府收購如租約約定租金數額之水稻的保證價格甚多，因此原告所 謂積欠地租之情事，並非事實。
（二）系爭土地係被告與兄弟曾義男、曾波、曾裕、曾傳枝等五人耕作，數十年前因 新市區開闢緣故，沒有水源，所以不得不改種茶樹、柚子、蔬菜、豆類、綠竹 、柚子及防風林等作物，沒有辦法耕作水田。至搭蓋鐵皮屋部分，並非被告所 蓋，那是在原告沒有管理人的這段時間，訴外人曾阿往強迫賣給別人的；另現 場勘驗時的空地，係被他人侵占的，因沒有測量過，所以被告不知土地的範圍 ；而其中一八０地號土地上之道路，係因要經過他人土地，且被告亦須收獲農 產品，有必要使用道路，故都是互相利用；再者，種植樹木部分，係因有時被 告家中燒東西需要用到，故樹木亦有其經濟價值；且農作物一年的變化很多，
一時的照片不能代表一年，故原告所提出的照片不實在。因此，原告稱被告不 為耕作或未自任耕作云云，並非屬實。
（三）另就原告所述收取租金數額及內容，系爭土地中一四及一四之二地號土地是山 地，乃承租時之附帶物，本無需繳租金，故租金內容僅有水稻四百零七台斤， 另關於繳稅金代租金一事，被告於鄉公所調解時即告知原告如果需要繳租金， 那田賦、地價稅就還給原告繳納。而原告提及於九十一年十二月十三日至被告 家收取租金云云，當時係因被告已於當年十一月繳納稅金，如再給付租金，被 告當年豈非給付兩次租金？另於九十二年一月六日時，係因被告要求原告說明 是否以後被告即無須幫原告繳稅，原告卻要求被告須一次給付五年的租金，因 被告已代原告繳納過稅金，已與租金相抵，原告請求非依租約計算之租金，且 拒絕被告給付依租約內容計算之租金，被告因此未為給付；又原告沒有管理人 時，因納稅單據均寄至被告處，故均係由被告代為繳納，被告甚至代原告管理 同段七六地號土地，並代繳其地價稅。故原告所謂被告拒絕給付租金云云，亦 非事實。
三、證據：提出系爭私有耕地租約、龜山鄉公所耕地租約登記簿各二份、被告分別於 八十九年九月七日及九十一年十二月二十五日寄發之存証信函、桃園縣龜山鄉公 所耕地租佃委員會調解程序筆錄、曾萬居全戶戶籍謄本各一件、田賦實物繳納收 據五十二紙、地價稅繳款書二十九紙（以上均影本）、相片七紙等為證。參、本院依職權向桃園縣新屋鄉公所調取系爭土地上龜公字四三號租約歷次租約變更 登記資料。
理 由
一、按出租人與承租人因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地 租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移 送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經 調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第二十六條第一項、第二項前段定 有明文。本件原告於本件訴訟中以渠為祭祀公業曾雲朝之管理人，前於三十八年 間祭祀公業曾朝雲之派下員曾丙曾與被告之父曾萬居訂立三七五耕地租佃契約， 將坐落桃園縣龜山鄉○○○○○段一四、一四之二、一一六、一五八、一八０地 號土地出租予曾萬居，嗣曾萬居過世，系爭耕地租約由被告繼承，因被告積欠地 租總額達二年以上，且逾一年以上不為耕作，乃終止與被告間耕地租約，被告復 未自任耕作，兩造間耕地租約因此無效，爰請求被告返還系爭土地，業經申請桃 園縣龜山鄉公所耕地租佃委員會及桃園縣政府耕地租佃委員會調解、調處，然並 未成立，有桃園縣政府耕地租佃委員會九十一年四月十一日調處程序筆錄、調解 申請書附租佃爭議調處不成立案卷宗可考，故依前項規定，本件起訴程序為合法 ，合先敘明。
二、查坐落桃園縣龜山鄉○○○○○段一四、一四之二地號土地，地目為旱，同段一 一六、一五八、一八０地號土地，地目為田，均屬祭祀公業曾雲朝所有，原管理 人為曾陂、曾屋、曾准三人，原告曾茂城則自八十四年八月二十八日起擔任該祭 祀公業管理人迄今；系爭土地至晚於三十八年間即經祭祀公業曾雲朝派下員曾丙 出租予被告之父曾萬居耕作，並向桃園縣龜山鄉公所申請訂立耕地租約之登記，
經龜山鄉公所以龜公字第四三號准予登記在案，後被告之父曾萬居過世後，由被 告繼承並續訂租約，兩造最近一次續訂之耕地租約約定租賃期間自八十六年一月 一日起至九十一年十二月三十日止，至本件訴訟終結系爭土地仍在被告占有使用 中；被告承租系爭土地期間並未繳納依租佃契約約定數量之租穀等事實，有原告 提出土地登記謄本、龜山鄉公所私有耕地租約、龜山鄉公所耕地租約登記簿等在 卷可參，及本院依職權向桃園縣龜山鄉公所調取系爭土地上龜公字四三號租約自 七十九年起歷次租約變更登記資料附卷可按，且為被告所不爭，均堪信為真實。三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，又原告對於自己主張 之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則 被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。民事訴訟法 第二百七十七條前段、最高法院十八年上字第二八五五號判例可資參照。查兩造 對渠等就系爭土地訂有租賃契約，並辦理三七五租約登記等情既不爭執，則依兩 造間租賃契約性質，被告自有繳納租金之義務。被告雖以前揭情詞置辯，但為原 告所否認，揆之前開規定，自應由被告就其反對之主張負舉證之責。經查，被告 抗辯事實，雖據其提出田賦實物繳納收據及地價稅繳款書等為證，惟被告於本院 審理中自承：「訂了租約之後，他們有來拿租金，我就有繳租金，他們沒有來拿 租金，我就沒有繳租金，但是我有繳稅金代租金，因為他們人都不在那邊，只要 有任何稅金要繳，我都幫他們繳稅金」（本院九十一年十一月十二日言詞辯論筆 錄）及「當初訂租約之後，是曾丙的媳婦來我家收租金，後來他沒有再來收租金 ，我就自己幫他們繳田賦及地價稅，我沒有跟他們談過，因為那時他們沒有管理 人，幫他們繳田賦、地價稅等這件事情，我也沒有辦法，因為單子一直寄到家裡 來」（本院九十一年十二月十日言詞辯論筆錄）等語，且關於約定繳稅金抵租金 之細節，被告先於八十九年九月七日寄發原告之存證信函謂：「承租人自三十八 年十二月二十日訂立租約起至今均照當時之約定以繳納上開田地之田賦、地價稅 等稅賦抵繳租金」等語，有被告提出該存証信函存卷可按，嗣於本院審理中又改 稱：「我有繳納租金至四十幾年，不過應該要扣除稅金部分」（本院九十一年十 一月十二日言詞辯論筆錄）、「之前曾丙跟我說幫他們繳稅金可以抵租金，那是 在三十八年訂立三七五租約時說的」、「我從三十六年交稅金到現在」（本院九 十二年一月七日言詞辯論筆錄）等語，經本院進一步詢問何以之前稱有繳過租金 ，現又稱訂約時即約定繳稅金代租金等節，被告復辯稱：「曾丙答應我，如果錢 多可以多繳租金」等語，說詞反覆不一，參以被告提出田賦繳納收據，並未記載 徵收田賦土地地號，其中固有記載「業主」為曾雲朝者，然亦有多紙記載業主為 「曾雲回」或「曾發」等者，土地面積有記載為三點七五四五甲，亦有記載為零 點五七甲者，均核與被告承租系爭土地加上原同由被告承租之同段一五八之一地 號土地面積總合不符，而被告提出六十六年起之田賦繳納收據所記載土地坐落地 號分別為桃園縣龜山鄉○○○○○段八五、七六等地號，被告提出地價稅繳款書 所載地號則均為同段七六地號，俱無法察知與系爭耕地租約究有何關聯，再依被 告提出三十八年間其父曾萬居與祭祀公業曾雲朝派下員曾丙簽訂私有耕地租約， 所約定租金為正產物即水稻收穫量之千分之三七五即四零七台斤，果如被告陳稱 曾丙在三十八年間與其父訂立三七五租約時即應允可以繳稅金抵租金，兩造何以
未於契約中約明或為附帶約定？綜上事證，自未足認被告抗辯前揭事實為真。此 外，被告復未能提出其他證據證明原告或其祭祀公業管理人曾應允被告得以繳納 田賦、地價稅代租穀等情。則被告此部分抗辯，即無足採。四、繼按耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款規定，承租人積欠地租達兩年之 總額時，出租人得依法終止租約，惟此一規定，參照司法院院解字第三四八九號 解釋，出租人仍應依民法第四百四十條規定，定相當期限催告其支付，承租人於 期限內不支付時，出租人始得終止租約。又耕地出租人以承租人積欠地租達兩年 之總額為原因終止租約，除應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告 承租人支付外，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍 不為支付，出租人始得終止租約。最高法院八十六年台上字第三三二四號判例意 旨可資參照。經查，被告至少未繳納四十餘年起至九十一年止之租金，已如前述 ，所積欠租金已達兩年之總額，兩造且不爭執本件租金之給付係往取債務，而原 告除分別於九十一年十一月十二日及同年十二月十八日以本件訴訟民事準備狀及 存證信函送達被告，催告被告於一個月期限內支付所欠租金，否則終止兩造間耕 地租約外，並於九十一年十二月十三日及九十二年一月六日赴被告住處收取租金 ，然被告仍拒絕給付等情，有卷附民事準備狀及原告提出存証信函附卷可參，並 為被告所自承（本院九十二年一月七日言詞辯論筆錄），堪認原告已定相當期限 催告被告支付租金，且至被告家中收取租金遭拒，被告至本件訴訟終結猶未清償 積欠租金，則原告先後於本院九十二年一月七日及九十二年六月二十四日言詞辯 論期日當庭表明終止與被告間系爭土地耕地租約，自屬合法。五、末按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；又所有人對於無權占有或侵奪其 所有物者，得請求返還之。民法第四百五十五條、第七百六十七條前段分別定有 明文。本件兩造間系爭土地耕地租約，既經原告合法終止，已如前述，被告又未 能說明其除租賃契約外，另有何合法權源占有使用系爭土地，從而，原告本於租 約終止後之租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求被告返還系爭土地，自 屬有據，應予准許。
六、本件原告以被告有違反耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款規定，主張終 止兩造間耕地租約，而請求被告返還占用土地既已准許，其雖另以重疊合併方式 主張被告有非因不可抗力繼續一年不為耕作，及未自任耕作情事，認其得依耕地 三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止兩造間耕地租約，或依同法第十 六條第一項、第二項規定主張兩造間耕地租約無效，並請求返還土地，惟本院既 已擇前開主張判決原告勝訴，他攻擊方法即毋庸一一論述，附此敘明。七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十六 日 臺灣桃園地方法院民事第二庭
~B法 官 管靜怡
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十八 日~B書 記 官 趙芳媞