臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度簡上字第六三號
上 訴 人 甲○○
居
訴訟代理人 吳恩篤律師
被上訴人 桃園縣政府警察局
法定代理人 王隆
訴訟代理人 戴文進律師
右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十一年二月七日本院桃園簡
易庭八十八年度桃簡字第一二九一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）廢棄部分，被上
訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）上訴人在原審不明瞭建築法建造涵義，故主張重建，然上訴人實際上係以改建
及修建方式建造系爭房屋。按將建築物之一部分拆除於原建築基地內改造，而
不增高或擴大面積者為改建。又建築物之基礎、樑柱承重牆壁、樓地板、屋架
或屋頂，其中任何一種有過半之修理或變更者為改建，此建築法第九條第三款
、第四款定有明文。又建築物之改建、修建應申領建造執照，亦為同法第二十
八條所明定。桃園縣政府三次函復稱上訴人「修建」房屋，足見系爭房屋經上
訴人僱工改建及修建後為一全新建築物。
（二）所謂添附物，係指主物存在，外以他物或包紮其上，此添附物自得成為主物之
重要成分，但主物雖存在，另以他物作為結構，並未支付或包紮主物上，不能
遽認添附物為該主物之重要成分。本件系爭舊宿舍建物僅存木桁屋架及數支木
條，其餘主體部分全部換以Ｃ型鋼、鋼柱或新木料，原建物主體僅餘一成為舊
物，九成為新建物，應屬於舊建物添附於新建物才是。原審判決認定「系爭房
屋於整修過程中以大量Ｃ型鋼、木頭、三夾板等建材更換舊建材，附合於原舊
有宿舍建物主體，該等建材已成為系爭房屋之重要成分，結合原有建材以維持
系爭房屋安全不致頃圯．．．」，實有違經驗法則。
（三）系爭房屋主要結構為Ｃ型鋼，而Ｃ型鋼為上訴人改建時所架設。依台灣省建築
師公會桃園縣辦事處鑑定報告認為系爭房屋支撐房屋結構之桁樑及鋼屋部分為
『木桁屋架Ｃ型鋼補強，部分鋼架及木桁條』。而證人張克堂亦證稱系爭房屋
主要結構包括Ｃ型鋼及木桁架，如將Ｃ型鋼拿掉房屋應該會垮掉等情，可知系
爭房屋主要結構為Ｃ型鋼。系爭房屋既經改建及修建，除酌留木桁屋架及若干
木樑外，其餘原建物結構、材料、隔間牆壁均已拆除廢失，改以波浪板、木夾
板，甚至地板亦改為磁磚，房屋地基亦不復見，原配住宿舍已經逐步拆換不復
存在，則為明確事實。被上訴人無法舉證系爭房屋係其改建、修建或為原有舊
宿舍，自無從終止雙方使用借貸法律關係，要求搬遷及給付相當於租金之不當
得利。
（四）系爭房屋之防空洞由上訴人自費改建為建物，亦經證人張阿桃及羅德仁證述屬
實，系爭房屋防空洞改建部分既為上訴人自費改建，所有權屬於上訴人，各有
獨立門戶，不能認為屬於備勤室房舍之添附物，被上訴人對防空洞改建之部分
無所有權、管理權或處分權，自無請求遷讓之權利。
（五）被上訴人於臨訟之際，始將上訴人自費改建及修建系爭房屋向桃園縣稅捐稽徵
處所提出設籍申請，而取得納稅義務人身分，然被上訴人確實非系爭房屋之所
有權人，自不得以納稅資料主張為系爭房屋之所有權人。
三、證據：援用原審之立證方法外，並補提監察院函文影本一紙，並聲請傳訊證人羅
德仁，並聲請法院至現場履勘。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）上訴人於五十七年八月十七日擔任桃園縣警察局桃園分局巡官期間，經被上訴
人同意配住系爭房屋，依行政院七十二年四月二十九日修正發布之事務管理規
則第二百五十六條第一項規定：宿舍借用人不得將宿舍出（分）租、轉借、調
換、轉讓、增建、改建、經營商業或作其他用途。又同規則第二百五十九條規
定：宿舍借用人違反本編有關規定者，應即終止借用契約，並責令搬遷。上訴
人為政府機關宿舍之借用人，理應遵守上揭規定，竟自七十八年九月間起，在
系爭房屋無照經營「思含檳榔店」、「快餐店」，又於八十二年四月間出租予
訴外人張華福無照經營「東立漫畫店」。按使用借貸未定期限者，應於依借貸
之目的使用完畢時返還之；又借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借
用物，貸與人得終止契約，此民法第四百七十條第一項中段及第四百七十二條
第二款前段分別定有明文。茲被上訴人所出借系爭房屋，因被上訴人於八十八
年九月二十九日以起訴狀繕本送達上訴人，為終止契約之意思表示，上訴人不
僅尚未歸還，且未經被上訴人同意，逕為商業之經營，即違反事務管理規則之
約定，故被上訴人請求上訴人遷讓系爭房屋，於法有據。
（二）系爭房屋經上訴人送請台灣省建築師公會桃園縣辦事處鑑定結果為「木桁屋架
Ｃ型鋼補強、部份鋼架及木桁條」。又據鑑定證人張克堂、黃昇墀建築師於原
審法院結證：「鑑定報告所載『木桁屋架Ｃ型鋼補強，部分鋼架及木桁條』，
係指系爭房屋木桁架經Ｃ型鋼之組合而為屋樑之結構，關於柱子結構則改為Ｃ
型鋼，雖構成建築法第九條之改建及修建，但未全部拆除，故仍非重建」等語
。足可說明系爭房屋原有屋樑結構，雖經補強，但未曾拆解，原宿舍結構體未
曾滅失，故非謂重建，上訴人主張原有宿舍建物已經拆廢全然滅失，顯非事實
。
（三）系爭房屋已經被分隔為三間，分別改成漫畫屋、檳榔攤及經濟快餐店使用。但
其邊牆部分仍為原有磚造結構，並未改建。再系爭房屋現況大部份建材雖與原
建材不同，惟仍以舊有建材、架構為基礎，逐步拆除、換新、補強，取其可用
者添加新購建材，並保留原來用以支撐建物主要部分如牆面、木樑等結構，整
修而成現有狀況，原有房屋未曾全面拆除。系爭房屋係於整修過程中以大量Ｃ
型鋼、木頭、三夾板等建材，更換舊建材，附合於原舊有宿舍建物本體，該等
建材並已成系爭房屋重要成分，結合原有建材以維持系爭房屋安全不致頃圮，
且非經毀損或變更其物性質，不能分離，依民法添附之法理，應由系爭房屋所
有權人取得新建材之動產所有權而成為原建物不動產所有權之一部。從而，系
爭房屋仍為被上訴人配住於上訴人之原職務宿舍，並未因上訴人修繕而滅失。
（四）按無權占有他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法
院六十一年台上字第一六九五號判例意旨堪佐；又依土地法第九十七條亦規定
，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為
限。本件系爭房屋位處桃園縣桃園市精華市區○鄰○市區○○道路，且商業繁
榮，應以八十八年度桃園縣稅稽徵處房屋稅課稅現值新台幣（下同）十萬三千
二百元之百分之十為年租金，按月計算八百六十元相當於租金之不當得利。從
而，被上訴人本於使用借貸及不當得利之法律關係，訴請上訴人應將系爭房屋
遷讓返還被上訴人，及自起訴狀繕本送達之翌日（即八十八年九月三十日）起
按月給付被上訴人八百六十元損害金，於法應無不合。
（五）上訴人於五十四年六月二十八日因新任桃園分局武陵派出所主管交接系爭房屋
，當時系爭房屋之門牌號碼為桃園鎮○○路二十六號。上訴人又於七十二年十
月三十日因同意桃園縣政府辦理標售系爭房屋，曾立書面同意自系爭房屋搬遷
，足證上訴人確係被上訴人所配住之公有宿舍借用人，上訴人並不因於八十年
間自費修繕系爭房屋而取得所有權，故上訴人所主張系爭房屋不屬被上訴人之
公有宿舍云云，不足採信。
三、證據：援用原審之立證方法外，並補提照片十六紙、移交清冊一紙、同意書一紙
及桃園縣警察局函文一紙為證。
理 由
壹、程序方面：
按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定
代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止，此民事訴訟法第一百
七十條定有明文。經查，被上訴人之法定代理人原為乙○○，但乙○○自九十二
年六月十六日起即喪失被上訴人之法定代理權，而由王隆取得法定代理權，此有
被上訴人提出之內政部函文一紙附卷可查，堪信為真實。從而，王隆於九十二年
八月五日聲明承受訴訟，於法有據，應准許之。
貳、實體方面：
一、本件被上訴人起訴主張上訴人於五十七年八月十七日擔任桃園縣警察局桃園分局
巡官期間，配住系爭房屋，依行政院七十二年四月二十九日修正發布之事務管理
規則第二百五十六條第一項規定：宿舍借用人不得將宿舍出（分）租、轉借、調
換、轉讓、增建、改建、經營商業或作其他用途。否則被上訴人得終止借貸契約
，令其搬遷。然上訴人竟於七十八年九月間在系爭房屋無照經營檳榔店及快餐店
，又於八十二年四月間出租予第三人無照經營漫畫店。上訴人之行為業已違反前
開事務管理規則之規定，被上訴人自得終止系爭房屋之使用借貸契約。又上訴人
因任職關係獲准配住系爭房屋，但上訴人既因退休而離職，依使用借貸之目的，
當然視為使用業已完畢，雙方使用借貸契約即歸於消滅。被上訴人已於八十八年
九月二十九日以起訴狀繕本送達於上訴人，作為終止契約之意思表示，無論如何
，兩造就系爭房屋之使用借貸契約業已歸於消滅，上訴人應返還系爭房屋，及自
八十八年九月三十日起至清償日止，按月給付被上訴人八百六十元（其中超過自
八十八年九月三十日起算，按月給付被上訴人八百六十元之部分，經原審判決駁
回被上訴人之起訴，未據被上訴人上訴聲明不服，已告確定）。
二、上訴人則以系爭房屋分為備勤室及防空洞，備勤室雖係為被上訴人配住，但因破
損廢棄，經上訴人予以改建，除酌留木桁屋架及若干木樑外，其餘原建物結構、
材料、隔間牆壁均已拆除廢失，改以波浪板、木夾板，甚至地板亦改為磁磚，房
屋地基亦不復見，原配住宿舍已經逐步拆換不復存在而成一全新建物，被上訴人
對於備勤室之原所有權業已消滅，自不得請求遷讓房屋。再關於防空洞之部分，
乃上訴人自行出資僱工新建，並非被上訴人所配住之範圍，自不得在請求返還遷
讓之範圍云云資為抗辯。
三、本件被上訴人起訴主張系爭房屋為被上訴人所有，因上訴人曾擔任桃園縣警察局
巡官，故配住系爭房屋為宿舍，上訴人已經退休離職，但迄今均未歸還宿舍，且
於七十八年九月及八十二年四月間，分別在系爭房屋經營檳榔店、快餐店及出租
訴外人張華福開設漫畫店等事實，業據被上訴人提出桃園縣警察局桃園分局宿舍
全面清查調查表、平面圖、系爭房屋八十八年度桃園縣稅捐稽徵處房屋稅繳款書
、警訊筆錄及照片等件為證，而上訴人對於備勤室為被上訴人配住並不爭執（見
本院九十二年七月二十九日之言詞辯論筆錄），自堪信被上訴人此部分主張為真
實。
四、上訴人抗辯備勤室部分已經改建，被上訴人之原所有權業消滅，上訴人取得系爭
房屋備勤室部分所有權云云。然按稱不動產者，謂土地及其定著物，民法第六十
六條第一項定有明文。所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，
供出入可達一定經濟上目的，不易移動其所在，依社會觀念視為獨立之物而言。
雖係屋頂尚未完全完工之房屋，如其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即
屬土地之定著物，有最高法院七十年度台上字第一七七九號判決可資參照。依反
面推論，原屬定著物之房屋，至無法繼續附著土地達成一定經濟效用，即已拆除
或頹圮無從遮風避雨，應認始喪失其物之特性，認其物權消滅。又按動產因附合
而為不動產重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，此民法第八百十一條
定有明文。倘建物附加之增添建築，已至非毀損或變更其本質，不能與主建築分
離之程度之結合，自屬主建物之一部分，由其所有人，取得所有權，亦有最高法
院五十年度台上字第二０五五號判決意旨可資參照。經查：就系爭房屋結構部分
，經被上訴人送請台灣省建築師公會桃園縣辦事處鑑定結果：系爭房屋柱體及牆
面為Ｃ型組合鋼柱、木夾板牆面；支撐屋體結構之椼樑及鋼屋架為木椼屋架Ｃ型
鋼補強、部份鋼架及木椼條；屋面為浪型烤漆金屬板，此有台灣省建築師公會桃
園縣辦事處鑑定報告一冊附卷為憑。而據鑑定人張克堂及黃昇墀於原審時證稱：
「已經是建築法第九條之改建及修建，全部拆除再用新料才算重建，系爭建物還
不算重建，屋脊及牆面可判斷還是舊有的結構」（見原審卷第一百二十三頁）。
再原審至現場勘驗結果為：「系爭房屋已經被分隔為三間，分別改成漫畫屋、檳
榔攤及經濟快餐店使用，系爭房屋邊牆部分為原有磚造結構，並未改建；漫畫屋
部分據證人即漫畫店店主張華福稱『屋頂是日式瓦片所造，並未改建過，為舊有
建築』，拆開天花板檢視，為舊有的木樑結構，沒有Ｃ型鋼固定，地板為磨石子
地板，上鋪有塑膠皮地磚，漫畫屋與檳榔攤間為磚牆隔間，曾經有舊有門扇的痕
跡，樑柱為水泥造；檳榔攤之屋後方為磚造結構，上面墊以塑膠波浪板做屋頂；
漫畫屋後方均為舊有建築，並為木造結構，快餐店為舊有磚造建築，與檳榔攤間
為木版隔間，屋頂為鋼筋水泥，與檳榔攤圍成一片，此有勘驗筆錄及照片十八紙
在卷可稽。足知系爭房屋就備勤室部分，現況之大部份建材雖與原建材不同，惟
上訴人改建時顯以舊有建材、架構為基礎，逐步拆除、換新、補強，取其可用者
添加新購者，並保留原用以支撐建物之主要部分如木椼樑、外牆等結構整修而成
現有狀況，原有房屋並未曾全面拆除。易言之，系爭房屋始終繼續附著土地達成
一定經濟效用，並未因拆除或頹圮無從遮風避雨，亦未喪失其物之特性，應認原
系爭房屋物權未曾消滅。又按動產因附合系爭房屋係於整修過程中以大量Ｃ型鋼
、木頭、三夾板等建材，更換舊建材，附合於原舊有宿舍建物本體，該等建材並
已成為系爭房屋之重要成分，其使用原房屋之主體結構，而無獨立之經濟效用，
自已與原建物附合而成為一體，成為原建物重要成分，依民法第八百十一條之規
定，應由原建物所有權人取得各該增建、改建部分之所有權。至各該增、改建材
料占系爭房屋比例多寡，則非所問。從而，系爭房屋就備勤室之改建部分，仍為
被上訴人配住於上訴人之原舊有宿舍，並未因上訴人改建而滅失，被上訴人仍為
系爭房屋所有權人並取得增建、改建部分之所有權。
五、又上訴人主張系爭房屋目前開設快餐店及檳榔攤之部分，原為防空洞，係上訴人
出資僱用他人興建，上訴人為快餐店及檳榔攤房屋所有權人云云。然查：依原審
至現場勘驗結果，漫畫屋（原備勤室）與檳榔攤（原防空洞）間為磚牆隔間，曾
經有舊有門扇的痕跡，已如前述。而本院至現場履勘亦發現漫畫店與檳榔店間曾
經打通過，開一門，但目前以木板隔開（見本院九十一年十月一日及九十一年十
一月二十三日之勘驗筆錄）。再上訴人亦於本院自認「備勤室大約八坪大，我們
為八口之家，所以無法住，防空洞為土堆，無法使用，我就商請長官，請證人之
父親為我改造，備勤室是我的主臥室，防空洞為一個客廳，二個臥房，在外面再
加一個廚房」（見本院九十二年七月二十九日之言詞辯論筆錄），上訴人在原來
防空洞之位置增建客廳、臥房、廚房，雖屬原有建築物之外，但仍附著於原備勤
室之磚牆，共用門戶，並助原建築物之效用，使其具有生活使用上一體性，性質
上仍為系爭建物之附屬物，不具備獨立之所有權，與前述之建築主體應視為一體
。
況上訴人於增建客廳、臥房、廚房時，亦無成立另一獨立所有權之主觀意思，故
該防空洞所增建之建物仍有民法第八百十一條之適用，應由原所有權人即被上訴
人取得防空洞原址增建部分之所有權，上訴人抗辯其為快餐店及檳榔攤房屋所有
權人，為不可採。
六、按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物。未定期限者，應於依借貸目的
使用完畢時返還之，此民法第四百七十條第一項前段定有明文。又因任職關係獲
准配住系爭房屋，固屬使用借貸之性質，然其既經離職，依借貸之目的，當然應
視為使用業已完畢，按諸民法第四百七十條之規定，貸與人自得據以請求交還系
爭房屋，此有最高法院四十四年度台上字第八０二號著有判例可資參照。又任職
關係獲准配住宿舍，係屬使用借貸性質，借用人如已離職，依借貸之目的，應視
為已使用完畢，貸與人固得依民法第四百七十條第一項規定據以請求借用人返還
該房屋，無待乎另為終止借貸契約之意思表示，亦有最高法院八十九年台上字第
五一二號民事判決可查。本件上訴人因職務關係配住系爭房屋，其已退休離職，
系爭房屋使用借貸目的已達，應自退休離職之日即生契約終止之效果，無待乎另
為終止契約之意思表示。再依行政院七十二年四月二十九日修正發布之事務管理
規則第二百五十六條第一項規定：『宿舍借用人不得將宿舍出（分）租、轉借、
調換、轉讓、增建、改建、經營商業或作其他用途』，此項規定應視為職務宿舍
利用人與貸與機關間之約定；又同規則第二百五十九條規定：宿舍借用人違反本
編有關規定者，應即終止借用契約，並責令搬遷。本件上訴人自七十八年九月在
系爭房屋其中二間無照經營檳榔攤及快餐店，於八十二年四月間又將系爭房屋另
一間出租訴外人張華福開設漫畫店，顯違反前揭事務管理規則及雙方之約定，揆
諸前揭說明，被上訴人以起訴狀繕本送達為終止使用借貸契約之意思表示，亦屬
有據。無論系爭房屋使用借貸契約當然終止或意思表示終止，兩造間關於系爭房
屋之使用借貸契約均已告終止消滅，被上訴人爰依使用借貸之法律關係，訴請上
訴人將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人，自屬有據，應予准許。
七、末按無權占有他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法
院六十一年台上字第一六九五號亦著有判例可稽；而依土地法第九十七條之規定
，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限
。查系爭房屋位於桃園縣桃園市精華市區○○鄰○○○路，其旁為百貨公司，火
車站、公車站，商業繁榮，則被上訴人主張以八十八年度桃園縣稅捐稽徵處房屋
稅繳款書所示系爭房屋八十八年度課稅現值十萬三千二百元之百分之十為年租金
，請求上訴人按月給付八百六十元相當於不當得利之損害金，即屬相當，為有理
由。
八、綜上所述，被上訴人本於使用借貸及不當得利之法律關係，請求上訴人應將系爭
房屋遷讓返還，及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年九月三十日起至遷讓房屋之
日止，按月給付八百六十元之損害金為可採，應予准許。則原審判命上訴人應遷
讓返還房屋，並自前揭時日起至遷讓房屋之日止，按月給付八百六十元之損害金
，併准予兩造提供擔保而宣告假執行及免假執行，於法並無違誤。上訴意旨指摘
原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再一一贅述，附
此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四
百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 八 月 十二 日 臺灣桃園地方法院民事第一庭
~B審判長法官 郭琇玲
~B法 官 林哲賢
~B法 官 田玉芬
右為正本係照原本作成
本件不得上訴
中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十一 日~B法院書記官 羅椀文