臺灣板橋地方法院刑事判決 九十一年度易更字第二號
公 訴 人 臺灣板橋地方法院檢察署檢察官
被 告 甲○○
玄○○
共 同
選任辯護人 紀鎮南律師
右列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（八十七年度偵字第一六二一九、一七七五
八號），本院於中華民國九十年二月十五日以八十八年度易字第四九一號判決後，經
臺灣高等法院於中華民國九十年十二月二十八日以九十年度上易字第二三五七號發回
更審，本院判決如左：
主 文
甲○○、玄○○均無罪。
理 由
一、公訴意旨略謂：被告甲○○係中國力霸股份有限公司（下稱力霸公司）之工程總 部副總經理，被告玄○○則係力霸公司之首席協理，負責該公司於民國八十年間 所推出坐落台北縣中和市○○段尖山腳小段第二八一二一、三０一一、三０一二 、三０一三、三０一五及三０一七等地號土地名為「力霸山河大廈」之預售房屋 案。其二人為順利銷售房屋，竟基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，並基於概 括之犯意，在前開建築案之銷售廣告中佯稱：「嫉妒從門開始：：：：力霸山河 的堂皇門廳比較於凱悅大飯店亦毫不遜色，在每一次進出的同時，你可以暗自竊 喜，為什麼你的家，是別人眼中的砂：：：門廳挑高十二點八米、寬二十七米」 ，以表彰該房屋之不凡氣質；復將廣告中室內平面圖傢俱配置之尺寸比例刻意縮 小，以混淆客戶對於實際房屋坪數之判斷；又於該推案之「丁棟部份」，將原同 樓面之四戶設計，逕自變更為五戶；又就該建築案之「Β五樓層」部份，於八十 年八月間建築案推出時並未有「交叉樑」之設計，且明知「交叉樑」之設計將導 致房屋使用高度遠低於正常使用需要，嚴重影響客戶之承買意願，竟隱匿上情未 告知承購客戶，致被害人Ｑ○○、Ｐ○○、戌○○、Ｎ○○、天○○、午○○、 巳○○、卯○、未○○、Ｇ○○（以上十人於八十七年二月二十五日告訴），宇 ○○、庚○○、辛○○、地○○、丁○○、Ａ○○、Ｉ○○、Ｊ○○、癸○○、 Ｋ○○、Ｂ○○（起訴書誤載為廖巧鳳）、黃○○、Ｏ○○、Ｌ○○、Ｍ○○、 丙○○、申○○、子○○、辰○○○、乙○○、Ｅ○○○（以上二十一人於八十 七年三月十三日告訴），Ｆ○○、宙○○、亥○○（以上三人於八十七年五月四 日告訴），己○○、戊○○、吳淑玲、丑○○、Ｃ○○（以上五人於八十七年三 月二十四日告訴）、壬○（於八十七年八月十五日告訴）、Ｈ○○、Ｄ○○、寅 ○○、酉○○（以上四人於八十七年六月二十六日告訴）等四十四人因此陷於錯 誤，而購入前開房屋。迨房屋完工時，上開被害人始發現該大樓門廳可供住戶使 用部份僅有十七點五公尺，其餘部分則提供其他賣場使用，並非住戶可得使用， 與原先廣告標榜之堂皇形象顯不相符；而以市購之傢俱，亦無法如同廣告圖般放 入房間之中；其中丁棟住戶，更因每層樓面增加一戶，嚴重影響電梯及設備使用 之分擔性，及住戶複雜度考量之承買意願；而Β五樓房屋每戶亦均因屋內二個房
間有交叉樑設計，使房間高度僅剩二百十八公分，造成房屋價值嚴重低落，均足 以生損害於被害人Ｑ○○等人，因認被告甲○○、玄○○二人共同涉犯刑法第三 百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌。
二、公訴人認被告甲○○、玄○○二人涉犯右揭詐欺犯行，無非以被害人Ｑ○○等人 之指訴，並認：
（一）「房屋廣告」雖僅係吸引消費者前往承購之物，且係房屋仲介公司受被告 甲○○、玄○○委託所製作，放置在銷售現場供人取閱，固屬契約之引誘 。然房屋於預售階段，除前開平面廣告圖及樣品屋外，並無其他可供客戶 參考之資料，則房屋廣告對於客戶之影響自不可言喻。本件房屋銷售廣告 內所標榜、強調之「被仰望的天空」字體係八ｘ五公分，且標寫在明顯位 置，但下方所註「本資料僅供參考」字體，僅０．三ｘ０．三公分，且標 寫在下方不明顯處，二者相距甚多。是本案被害人等人既係受該廣告之引 誘，進而與力霸公司訂立房、地買賣契約，則該廣告內容若有不實，負責 廣告製作之被告二人，均應負詐欺罪責。
（二）前開房屋廣告之內部平面圖「傢俱配置建議圖」中，其傢俱之體積均較正 常尺寸為小，如將前開床鋪依比例尺放大，僅有一百六十公分長，顯係為 混淆承買人意願之不實詐欺行為。
（三）又一般人對於房屋之承買意願，與同棟大樓使用人數多寡息息相關，住戶 越多，不僅出入愈複雜，更可能減低對於使用相關設施之便利性。而本案 丁棟每一樓面由原設計之四戶增加為五戶，則每一棟大樓即增加三十餘戶 ，對於相關設施使用影響至鉅。而被告二人在被害人陸續繳款之過程中， 並未就此重大事項告知，以取得被害人之同意，或儘早更換他棟建築，自 屬詐欺之犯行。
（四）另Β五樓房屋內，在訂約時並無「交叉樑」之設計，則被害人購屋時之認 知係高樓高三百二十公分高度，且一般國民住宅之高度依規定亦不得小於 二公尺五十公分，此種伸手可即屋頂之高度，將嚴重影響房屋使用，而足 以左右承買意願，並非單純之瑕疵可擬。果被告二人確係為房屋安全需要 考量，亦應先期告知各承買人，而非逕自變更設計，並對被害人隱匿此項 事由，故被告二人對此亦有詐欺行為。
（五）又於前開房屋廣告中，對於門廳標榜以「嫉妒從門開始」，並稱「門廳挑 高十二點八米，寬二十七米，比諸於凱悅大飯店亦不遜色」等語，惟前開 門廳經履勘現場結果，已一切為二，一半供作賣場，一半作為住戶進出使 用，其中供住戶進出之部分，僅有十七點五公尺與廣告不合。且門廳之挑 高壯闊與否，將嚴重影響高樓住宅整體質感，況本件廣告中，對於門廳之 強調，已佔據其廣告篇幅中「四大主題」之一，且放置在右上角一般閱讀 之優先順序，面積亦佔十八ｘ十六公分，與左下角「本資料僅供參考」字 樣二．七ｘ０．三公分相距甚遠，加以精確尺寸之標示，且該等門廳設計 ，亦屬得以人工興建者，並非如同一般房屋廣告以電腦合成美化過之四周 建物、山水及行人之情形，只要客戶抵達工地，察看四周即可辯其真偽不 同。是各被害人因信賴被告二人所特別標榜之廣告進而為締約，然被告二
人並無特殊情形，竟逕自變更該等設計，嚴重影響被害人之承買意願，實 難謂被告二人無詐欺犯意存在，為其主要論據。三、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定其犯罪事實；又不能證明被告犯罪 者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條第二項、第三百零一條第一 項，分別定有明文。次按事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據 不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎；又認定不利於被告之 事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利 於被告之認定，更不必有何有利之證據，最高法院四十年台上字第八六號、三十 年上字第八一六號著有判例可稽。又刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立， 以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件， 所謂以詐術使人交付必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用之方法不能認 為詐術亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，最高法院亦著有四十六年台上字第 二六０號判例可考。
四、訊據被告甲○○、玄○○二人固坦承於右揭時地，分別擔任力霸公司之工程總部 副總經理、首席協理，於八十年八月間，負責在台北縣中和市○○段尖山腳小段 第二八一二一、三０一一、三０一二、三０一三、三０一五及三０一七等地號土 地推出名為「力霸山河大廈」之預售房屋案。而前開建築案之銷售廣告中載有： 「嫉妒從門開始：：：：力霸山河的堂皇門廳比較於凱悅大飯店亦毫不遜色，在 每一次進出的同時，你可以暗自竊喜，為什麼你的家，是別人眼中的砂：：：， 門廳挑高十二點八米、寬二十七米，以表彰該房屋之不凡氣質」等語；又於推案 丁棟部份，將原同樓面之四戶設計，變更為五戶之設計；且Β五樓層部份，於興 建中增加「交叉樑」之設計等事實不諱，但堅決否認有何詐欺取財之犯行，均辯 稱：本件房屋係委託力霸房屋股份有限公司（下稱力霸房屋）銷售，銷售廣告屬 事務性之事項，非伊二人所決定，僅要求力霸房屋人員在銷售海報圖說之左下角 或右下角均應註明「本資料僅供參考」字樣，對各銷售人員如何進行銷售，並未 涉入，亦不知情；且本件建築推案係在八十年八月間，而「消費者保護法」係在 八十三年一月十一日公布施行，「公平交易法」則係在八十年二月四日公布，於 八十一年始開始實施，並不適用於本案，故本案廣告內容並非房地買賣契約之一 部分；而圖說傢俱配置僅供參考，各承購戶之需求各不相同，不能因個人認知不 同即稱受騙；而丁棟在銷售之初即採四戶、五戶之彈性規劃，各項圖說均放置在 現場，承購客戶均知悉上情，而樓面之戶數增加，亦未影響各承購戶對於房屋公 設面積之分擔；另Ｂ棟「交叉樑」之設計，則係在結構「外審」時因應安全所需 ，且係在本案興建過程中所生事由，非在訂約時發生，且原契約亦未約定此項變 更應告知承買客戶。其施作後，天花板之淨高仍符合建築技術規則，而非公訴人 所指之二百十八公分；本件係因被害人於八十年間購屋後，因經濟景氣循環致房 價大幅下跌，始以此刑事訴訟手段欲規避剩餘價金之給付，伊二人並無施用詐術 詐欺各被害人等語。
五、經查：
甲、被告甲○○於八十年間擔任力霸公司工程總部副總經理，督導該公司工務處、營 業處、開發處之業務（迄九十一年十一月退休時止）；被告玄○○於八十年間則
係擔任力霸公司營業處首席協理，負責該公司營業事務。於八十年八月間，力霸 公司與力章企業股份有限公司（下稱力章公司，原名力新公司）、世湘企業股份 有限公司（下稱世湘公司）、嘉新食品化纖股份有限公司（下稱嘉食化公司）共 同投資，在台北縣中和市○○段尖山腳小段二八一二一、三０一一、三０一二、 三０一三、三０一五及三０一七等地號土地興建名為「力霸山河大廈」之預售房 屋案，規劃興建地上三十三層、地下四層之集合式住宅二座，委託「華業建築師 事務所」薛昭信、翁祖模建築師設計（實際由該事務所鍾舜訓建築師負責），並 於八十年八月六日取得台北縣政府工務局所核發之捌拾中建字第一０七四號建造 執照後，由被告甲○○負責該工地之施工，被告玄○○則負責房屋簽約等工作。 至該預售案之實際銷售，則另委由力霸房屋仲介股份有限公司（下稱力霸房屋） 搭設樣品屋，派駐人員進行銷售之事實，業據被告甲○○、玄○○於偵查時及本 院審理中供述綦詳，核與證人即「力霸房屋」現場銷售人員石凡迪、李佩芝、康 麗雲，及「華業建築師事務所」合夥人鍾舜訓建築師於本院原審八十八年七月二 十九日調查時證述之情節大致相符，並有合建契約書、建照執照（參照本院原審 八十八年度易字第四九一號外放證物袋被證一、二）在卷可稽。期間被害人Ｑ○ ○（Ａ１２、十五樓）、Ｐ○○（Ａ１３、二十五樓）、戌○○（Ａ９、十八樓 ）、Ｎ○○（Ａ１２、十八樓）、天○○（Ａ６、十一樓）、午○○（Ａ１３、 十七樓）、巳○○（Ａ１３、十八樓）、卯○（Ａ１１、十二樓）、未○○（Ａ １０、三十一樓）、Ｇ○○（Ｂ２、二十五樓）、宇○○（Ｂ４、十二樓）、庚 ○○（Ａ１、九樓）、辛○○（Ａ１、八樓）、地○○（Ｂ３、二十四樓）、丁 ○○（Ａ３、五樓）、Ａ○○（Ｂ８、十四樓）、Ｉ○○、Ｊ○○（以上Ａ１、 五樓共一戶）、癸○○（Ａ２三十一樓、Ａ４三十二樓、三十三樓、Ｂ５三十二 樓、三十三樓）、Ｋ○○（Ｂ７、十六樓）、Ｂ○○（Ｂ２、二十七樓）、黃○ ○（Ｂ５、二十七樓）、Ｏ○○（Ｂ３、三十一樓）、Ｌ○○（Ａ１１、二十四 樓）、Ｍ○○（Ｂ３、十八樓）、丙○○（Ａ１０、九樓、十樓）、申○○、子 ○○（共Ｂ４、三十二樓、三十三樓）、辰○○○（Ｂ４、二十四樓）、乙○○ （以王惠枝、王滿枝名義購買，Ａ６、二十九樓、Ａ６三十樓）、Ｅ○○○（Ｂ ３、三十二樓、三十三樓）、Ｆ○○（Ｂ９、七樓）、宙○○（Ｂ４、二十二樓 ）、亥○○（Ａ１３、二十九樓）、己○○（Ａ３、十八樓）、戊○○（Ａ３、 十二樓）、吳淑玲（Ａ３、十七樓）、丑○○（Ｂ４、十三樓）、Ｃ○○（Ａ十 三、十樓）、壬○（Ｂ４、二十九樓）、Ｈ○○（Ｂ５、三十一樓）、Ｄ○○（ Ａ１＋Ａ２、二十九樓）、寅○○（Ａ２、三十二樓、三十三樓，Ａ３、三十二 樓、三十三樓）、酉○○（Ａ１、二十樓、二十一樓，向侯海熊購買後換約）等 人，即向力霸公司（或視房屋坐落區域不同，分別與力章公司等訂約）購買該預 售房屋之事實，亦據各被害人於偵審中陳明在卷，並有各人之房地買賣契約書（ 均置外放證物袋或告訴狀中）附卷可按，自屬實在。乙、被告甲○○負責上開工地之興建，而被告玄○○則係於力霸房屋銷售人員簽發預 約單，將購屋者所交付之定金交付力霸公司收受後，於另行指定之日期簽訂正式 買賣契約書時，負責督導簽約手續，此為其二人供承在卷。至負責現場銷售之力 霸房屋銷售人員簽發購屋者之預約單，及簽發預約單以前之其他一切洽談過程，
被告甲○○及玄○○二人均未參與其事，此觀各被害人於本院審理中均指稱係與 現場銷售小姐洽談，未見過被告二人。甚至被害人酉○○所購Ａ１二十樓、二十 一樓，係事後另向案外人侯海熊律師（亦為本案告訴代理人之一）所購得，僅係 事後與力霸公司利用換約方式辦理，更未與力霸房屋銷售人員接觸。是本案各被 害人於八十年間究係因被告二人之何種不法行為，或現場銷售人員之何種承諾， 甚至係其個人需求而影響其購買決定，均不得而知，自不能僅因被告二人任職力 霸公司，負責本案工地興建，即令其負刑事責任。丙、廣告契約之內容是否涉及詐欺部分：
（一）公訴人認本案房屋銷售廣告上之若干用字，係影響消費者決定購屋與否之 重要因素，若其上記載不實，則屬詐欺行為，固非無據。但購買房屋係一 重大之經濟行為，其所需金額動輒數百萬元，甚至達千萬元，不僅金額龐 大，且對日後人生影響深遠，衡情當係經過深思熟慮後審慎為之。且個人 在購屋時考慮因素眾多，所特重者互不相同，諸如房屋總價、付款方式、 地段、所屬學區、增值能力、建商之信譽、建材、交通、坪數大小、公設 比、公共設施、管理是否完善，自備款多寡、銀行利息高低、個人日後償 債能力等等，不一而足，銷售廣告僅係促使消費者前往購屋動機之一，其 他諸如路經該地發現樣品屋工地、已購親友之介紹等，均有可能，自難指 各被害人係因該銷售廣告而決定購買本案房屋。況本案銷售現場之接待中 心，除放置平面廣告圖及樣品屋外，尚有建造執照影本、核准藍圖及模型 等相關資料，均可供客戶就廣告資料與建築主管機關實際核准圖說等資料 相互參閱，以瞭解產品規劃內容及各項空間尺寸，上開事實，均經當時負 責銷售之證人石凡迪、李佩芝、康麗雲等人，於本院原審調查時到庭證述 綦詳。是消費者在聽取各項解說，綜合各項資訊，評估自我能力後，以具 體契約載明雙方合意內容，以為憑據，非可謂廣告內容當然為契約之一部 分。
（二）本件銷售廣告上雖有「被仰望的天空」等文句，但上開文句僅係整大張銷 售廣告中之一部分，純屬廣告上對於所興建大廈之形容詞句。且在銷售廣 告中，除前開「被仰望的天空」六個字外，尚有其他大小不同字體之文字 及圖面，有銷售廣告一份存卷可憑，此應係銷售廣告為求美觀之美術設計 方法。況本案「力霸山河大廈」係地上三十三層高樓層建築物，故以「被 仰望的天空」等字形容建築物之高度，應不為過。而本件銷售廣告上亦明 載「本資料僅供參考」乙句，其使用之字體與其他一般廣告通常所用之字 體大小相近，並與同份廣告上屬重要內容之「建材、設備欄」中，所使用 說明文字採用同一字體，上下各預留相當間隙，應無不能注意情事。且在 實際美編製作上，亦不可能將「本資料僅供參考」乙句放大至與其他美編 使用之形容詞相同八ｘ五公分字體，並編排在廣告正中央。又廣告上強調 門廳氣派與否、能否成為被仰望的天空等文字，均屬感性之訴求，依各人 之生活經驗不同，其感受、認知亦各相異，是能否將此美編設計之內容， 以其使用大型字體、排列在明顯處，即當然作為房屋銷售契約條款之一部 ，已非無疑。
（三）本案於八十年八月間推出時，相關之銷售廣告，係委由「力霸房屋」設計 及印製，在銷售廣告草稿設計完成當時，因銷售廣告草稿上並未載明建造 執照號碼，亦未註明本資料係僅供客戶參考之用，為避免買受之客戶將來 藉詞挑剔，或發生認知上之差異及誤會，被告甲○○乃於開會時要求負責 製作銷售廣告之「力霸房屋」務必在銷售廣告上註明「台北縣政府工務局 」所核發之建造執照號碼，並在銷售廣告左、右下角以黑色粗體字明確註 明「本資料僅供參考」，業據被告甲○○於本院審理中陳明，核與本案銷 售廣告企劃負責人項昌明於本院原審調查時證述之情節相符，並有銷售海 報廣告兩份可稽。且依卷附各被害人與力霸公司所簽買賣契約書第十八條 已明定，除「房地分期付款表」、「房屋建材設備概要」、「住戶公約」 、「委辦房地貸款契約書」、「保管使用印章委託書」、「本層本戶建築 物平面圖」外，均非本賣契約之一部分。況本案係在公平交易法、消費者 保護法實施前發生，自難逕以上開法律規定認此廣告為契約之一部。縱依 上開法律之精神解釋，認此廣告為買賣契約一部分（含其上所繪製之泳池 、球場等公共設施），此亦屬消費者得否依廣告內容要求出賣人履行契約 或損害賠償而已。而被告甲○○、玄○○二人在審閱廣告時因當時並無法 律依據，而無此項主觀認識，甚至主動要求「力霸房屋」銷售人員加註「 本資料僅供參考」等字樣，自難認其二人有利用廣告詐欺承買客戶之犯罪 故意。
丁、傢俱配置圖說尺寸與門廳尺寸問題：
（一）公訴人指將房屋廣告之內部平面圖傢俱配置建議圖上，將床舖依比例尺放 大，僅有一百六十公分長，不能正常使用，認此混淆承買人意願，涉有詐 欺行為云云。惟上開傢俱位置圖並無具體尺寸記載，且各承買人應依其個 人需求配置不同傢俱，此觀各被害人所購房屋相對應位置之現住戶均已遷 入居住，並無異議甚明。又現場銷售人員李佩芝於本院原審調查時亦證稱 ：當時廣告室內平面圖之傢俱尺寸比例客戶如有問題，我們會請他去看施 工圖，施工圖最標準的，較不會有誤差，顯見被告並未指示現場人員以建 議圖說為唯一之標準，以詐騙購屋客戶。況被告係依圖施工，所交付之坪 數亦符合契約所定，至其內部隔間如何變化，當依各承買人之規劃自行變 更。此觀被害人Ｑ○○、Ｐ○○、天○○、癸○○（買三戶，其中兩戶辦 理變更設計）、Ｋ○○、辰○○○、宙○○、亥○○、黃錦松（二戶）、 酉○○（二戶）均於事後依自己之需求辦理變更設計，另有五戶即宇○○ 、黃○○、丑○○、壬○、Ｈ○○等人同意臥室隔間變更，並明確標明所 要求之尺寸，有其等簽認之同意表各一份在案（參照本院外放證物袋被證 六）。換言之，被害人對於自己所訂購房屋之圖說內容及房間尺寸，均瞭 解後，依其個人之需求向力霸公司辦理變更設計，及同意臥室隔間變更， 若力霸公司未依此項變更尺寸施作，或所交付之房屋坪數不足，應負債務 不履行之違約賠償或相互找補，又豈能於事後指建議圖說位置僅能放置一 百六十公分之床鋪，致被害人使用不便，遽指被告二人涉有詐欺犯行。 （二）又海報內確有刊載數據門廳挑高十二．八米、四層樓寬二七米，依據使用
執照之竣工圖一之三所示，縱座標間挑高部分均屬門廳範圍，經丈量縱座 標線，全寬已達二十七米，有使用執照竣工圖四份為證（參照外放證物袋 被證十七），此係建築工程專業人員進行之丈測，自屬正確。而依地籍測 量實施規則第二百七十一條規定，測繪建物位置圖及平面圖，應以「平板 儀」或「經緯儀」實施測繪之，並註明邊長。同規則第二百七十三條又規 定，建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：獨立建物所有之牆壁，以牆之 外緣為界，兩建物共用之牆壁，以牆壁之所有權範圍為界。其竣工平面圖 載有陽台、屋簷或雨遮等突出物者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測 量。又依簡化建物第一次測量作業要點記載：建築平面圖繪製與計算共同 使用部分，應依據建造執照設計圖或使用執照，竣工平面圖之平面邊長計 算面積記載；至平面邊長係以建造執照設計圖或使用執照竣工平面圖上註 明之邊長為準。再依台北市政府地政處北市地一字第三四二七一號函，有 關工務局於核發使用執照及竣工圖時，規定於圖中註明分層分區建物之面 積，計算至牆壁外緣之位置、範圍、基地號與門牌號權屬及用途案」之釋 令中亦載明：各區分所有建物遇有獨有牆壁時，其臨接邊長應加上該牆壁 中心至外緣之距離計算面積，有上開函文可稽（附於本院卷被證二十四） 。申言之，依前開各項測量規定，本案建物門廳寬度尺寸之測量，應測量 至外牆面之外緣，始為正確。然公訴人於八十七年六月十五日履勘現場時 ，並未依照前開地籍測量實施規則第二百七十一條規定，以「平板檥」或 「經緯儀」測量，僅命現場人員逕拉皮尺測量內部空間，且未測量至外牆 之外緣，則公訴人勘驗現場測量門廳寬度之方法，顯然違反前開規則第二 百七十一條之規定，尚難以該次量測情形，遽採為不利被告二人之認定。 （三）依本案大樓使用執照竣工圖四、五層平面圖所載（附於本院卷被證二十五 ），其「橫座標」與「縱座標」間之挑高部分均屬門廳範圍。由竣工圖四 層、五層平面圖上計算，兩橫座標線間之尺寸為二六．九七米，與海報平 面圖所稱門廳寬廣為二十七米，並無不合。另本案大樓一至四層之樓層高 度皆為三．二米，則計算其一至四層挑空之門廳結構體高度，應為十二． 八米。縱因門廳結構體完成後，加建天花板及大理石地板等裝修，致實際 天花板淨高度較十二．八米略少，此應屬建築常規所許可範圍，竣工圖之 專業測量符合建築技術成規，若與被害人之主觀認知不同，亦屬契約解釋 及債務履行問題，非被告二人施用詐術所致。
戊、丁棟Ｂ區戶數由四戶增加為五戶，涉及詐欺情事： （一）本案涉及戶數由四戶變更為五戶者，有Ｇ○○、宇○○、地○○、Ｂ○○ 、Ｏ○○、Ｍ○○、辰○○○、楊佩琪、宙○○、丑○○、壬○等十一戶 而丁棟四十戶中，Ｂ１區銷售面積原為三十六．五四坪，變更為五戶後（ 改為Ｂ１及增加Ｂ９），其中新Ｂ１區之銷售面積為二十五．０三坪；所 增加Ｂ９區之銷售面積則為十一．五一坪，以上Ｂ１加Ｂ９之面積合計仍 為三十六．五四坪（參照外放證物袋被證九計算表）。換言之，變更後門 口退縮之走道面積仍由Ｂ１及Ｂ９共同分擔，並分別計入該兩戶之銷售及 產權登記面積內，故並未將門口退縮之走道面積分擔給Ｂ２、Ｂ３、Ｂ４
各戶，是自所有權登記而言，被害人Ｇ○○等人所購坪數若有不足，應僅 止於互相找補而已。
（二）被告二人固不否認上開變更戶數之事實，但辯稱：丁棟原四戶之Ｂ１平面 廣告圖與彈性變更為五戶後之平面廣告圖，在房屋預售時，即已印製兩種 並放置在現場供客戶作為選購之參考資料，該棟三至三十一樓標準層，除 二十二樓及二十四樓外，其餘各層均訂購彈性變更為五戶之房屋，並提出 四戶、五戶之平面圖為證（參照外放證物袋被證八、九）。雖各被害人於 本院審理中否認訂約時事先知情，但現場銷售時，係各樓層同時進行，若 非事前確定大樓何區塊已售出，將導致一屋二賣之違約，被害人在購屋時 ，係就各樓層、各區塊中挑選，且各有不同之坪數需求，對各樓層戶數、 坪數，豈有可能不知。而證人即力霸房屋現場銷售人員石凡迪於本院原審 八十八年七月八日調查時亦明確證稱：知道四戶變為五戶之事，這是一開 始我們開會決定的，做彈性隔間來銷售，看客戶須要決定五戶或四戶，但 稍後發現五戶的訂單高，故二星期後便改為五戶。證人即銷售人員李佩芝 亦證稱；一開始銷售擺有二份圖，一份四戶、一份五戶，按客戶須要是彈 性方式，一直這樣下去沒變。證人即銷售人員康麗雲則證稱：當初丁棟有 四戶變為五戶，一開始賣時即有四戶及五戶各一份，我們因為彈性變更， 視客戶需要決定等語，核與被告甲○○、玄○○所辯相符。而依卷附被害 人楊佩琪之契約所載（參照外放證物被證十），其於八十年九月二十八日 所選購之Ｂ９七樓，其銷售面積即為十一．五一坪。另Ｂ３二十四樓之被 害人地○○（八十年九月二十四日訂約，外放證物袋被證十一），其胞兄 即案外人陳庭嘉（八十年九月十八日訂約，外放證物袋被證十二）購買本 案Ｂ１二十二樓房乙戶時，其銷售面積即為三十六．五四坪（即四戶之規 劃），但在該戶房地買賣契約書內，除有本身之Ｂ１二十二樓平面廣告圖 外，另附貼同意賣主嘉食化公司變更Ｂ１二十三樓設計平面圖，而該Ｂ１ 二十三樓即為五戶之格局，足證本案房屋預售階段初期之八十年九月間， 即有四戶及彈性變更為五戶兩種式樣之平面廣告圖以供客戶選購，被害人 等稱事先均不知情云云，自無可採。
（三）公訴人雖指一般人對於房屋承買意願，與同棟大樓使用人數多寡息息相關 。蓋住戶越多，不僅出入愈複雜，更可能減低對於使用相關設施之便利性 。因認本案每一樓面增加一戶，每一棟大樓即增加三十餘戶，對於相關設 施使用影響至鉅，不可單以公設比例未增加，而謂不影響意願。惟房屋選 購之考慮因素多，且各人所重不同，總價、學區、建商信譽、建材、交通 、坪數大小、公設比、公共設施、管理是否完善等，不一而足，已如前述 。本件原規劃者若為雙併建築，且戶數稀少，爾後若變更為五戶，固將影 響若干生活品質，但本案規劃為六百餘戶之超大型社區，若同棟樓層由原 本四戶規劃變更為五戶，是否仍與雙併建築有相同之影響，即非無疑。況 各被害人訂約時是否均特重此四戶之規劃，而有若知悉為五戶之變更後， 即不願承買之意思，依卷附契約資料，並無證據可供證明。況住宅區及商 業區，應依計劃容納人口、居住密度、每人平均居住樓地板面積、公共設
施服務水準，訂定平均容積率、都市計劃法台灣省施行細則第三十二條之 二第一項第一款定有明文。換言之，容積率管制之精神係以居住樓板面積 來管制居住人口數量，因前開Ｂ１棟之彈性變更並不增減該棟之面積，亦 即不增加居住人口數量，應無致出入複雜，影響其使用相關設施便利性之 情形。
（四）綜上所述，本案銷售之初，即規劃為四戶、五戶之彈性戶數，並為被害人 所明知，業如前述，被害人並無證據證明被告二人有指示現場人銷售人員 隱匿此項規劃，亦無證據證明此項隱匿係其購屋意願之主要考量點，自不 能指被告二人涉有詐欺行為。
己、有關「交叉樑」變更設計涉及詐欺部分：
（一）本案承購戶中，與室內交叉樑有關者，有Ａ１０、Ｂ４、Ｂ５三棟，計有 未○○、、宇○○、癸○○、黃○○、丙○○、申○○、子○○、孫周啟 敏、宙○○、丑○○、壬○、Ｈ○○等人。而依卷附渠等與力霸公司所訂 系爭房地買賣契約書第五條第一款已載明：本契約買賣房屋之標準，依照 主管建築機關核准之圖說為準（參照外放證物被證四）。所謂主管建築機 關之圖說，當指建造執照圖、變更設計圖及使用執照竣工圖等相關之一切 圖說而言。是被告二人自應依主管機關核准之施工圖，依符合建築技術規 則之方法施工。換言之，若設計圖中有「交叉樑」之設計，而被告二人服 務之力霸公司未予施作，非但違反雙方之契約，亦無法取得使用執照。 （二）本案興建時，台北縣政府工務局為維護特殊結構建築物之安全，依建築法 第三十四條規定，訂有「台北縣工務局建造執照申請有關特殊結構委託審 查原則」，其中規定審查對象高度五十公尺以上之建築物一律委託審查； 高度未達五十公尺而跨度較大，或結構行為與環境特殊，或地下室開挖超 過三層，有安全顧慮之建築物，及高度超過九公尺之邊坡擋土結構物，經 本局認有必要者，得委託審查」，審查機關為中華民國建築學會、台灣省 建築師公會、台灣大學地震工程研究中心、台灣省土木技師公會、台灣省 結構技師公會、中華民國結構工程學會等單位，有台北縣政府工務局八十 年九月三十日八十北工建字第乙七０五四號函及該局建造執照有關特殊結 構委託審查原則乙份在卷可稽（參照外放證物袋被證十五）。本案房、地 在八十年間與各被害人簽訂買賣契約時，建築主管機關已先行核發建造執 照，被告亦據此規劃銷售。然本案大樓屬於高層建築，高度達一百零九． 三公尺，結構部分按建築法第三十四條及台北縣政府工務局建造執照申請 有關特殊結構委託審查原則之規定，於建造執照核發後，應再交由結構外 審單位審核。故本案於推出銷售後，經台北縣政府工務局於八十一年七月 四日以八一北工建字第乙五六七四號文函請中華民國建築學會代為審查， 依據該會第一次審查會議審查意見：樓板剪力較大區域，請使用確實可靠 之剪力傳遞設計；第二次審查會議，請改善樓板剪力較高區域之「交叉樑 」與「柱接頭處」之細節，業據參與該會議之建築師鍾舜訓於本院原審時 到庭證述綦詳，並證稱：當初建照核准時，沒有「交叉樑」之設計，縣政 府送外審時，外審專家怕大廈抗震扭力不夠，在開審查會時，要求我們將
結構改成「交叉樑」設計，是在第二次審查會決議，要我們加強建物的結 構安全。房子當初設計時，我們認為不須要「交叉樑」的設計也很安全， 但經外審單位審查，認為「交叉樑」更安全，才會變更為「交叉樑」的設 計。有「交叉樑」設計，仍是與一般樑的設計高度相同，不會對房屋使用 高度有影響。做「交叉樑」在成本上一定會增加，鋼材也會增加，施工上 也比較麻煩等語，並有上開會議資料附卷可考（參照外放證物袋被證十六 ）。足證本案房屋變更為具有「交叉樑」之設計，係為加強大廈結構安全 所需，對整棟大廈屬有利事項，被告二人自應依此決議、圖說確實施工。 且本案設計之初，依專業建築師之設計，並無此項要求，此項設計上之變 更，係在簽訂房地買賣契約後一年，始依照中華民國建築學會之審查意見 辦理變更設計，實非被告二人在興建、銷售之初所得逆料，均如前述。則 被告甲○○、玄○○二人在進行銷售時自無刻意隱匿上情，對被害人崔大 華等人施用詐術，致影響其等訂約意願之詐欺犯行。。 （三）雖公訴人於八十七年六月十五日下午三時十分許，前往本案現場履勘，並 認Ｂ５樓房屋內有二間房間具有交叉樑存在，且逕自以皮尺丈量其樑高距 地面僅有二百十八公分，並製有勘驗筆錄一紙可憑（附於偵字第四六七三 號卷第一百八十一頁參照），且認此瑕疵足以左右承買意願，並非單純之 瑕疵，被告應先期告知，不可遽以變更設計。惟「樓層高度」、「天花板 高度」、「天花板淨高度」三者意義迥不相同，其中「樓層高度」依建築 技術規則建築設計施工篇第一章第一條第十款定義，係指自室內地板面至 其直上層地板面之高度而言，而本案原銷售廣告中所標示之各樓層高度為 「三米二」，而竣工後申請使用執照之竣工圖示亦為「三米二」，有竣工 圖可憑，自已符合原契約所定高度。而建築設計施工篇第一章第一條第十 一款所謂「天花板高度」，係指自室內地板面至天花板之高度，同一室內 之天花板高度不同時，以其室內樓地板面積除室內容積之商作天花板高度 。另同規則第三十二條所定「天花板之淨高度」，則區分學校與其他居室 ，其中學校教室不得小於三公尺；其他居室及浴廁不得小於二．一公尺， 但高低不同之天花板高度至少應有一半以上大於二．一公尺，其最低處不 得小於一．七公尺。另「國民住宅社區規劃及住宅設計規則」第四十條有 關「室內最小淨高度」之規定，係指自室內地板面至直上層樓地板下緣垂 直高度之最小淨距，並僅適用國民住宅，復有內政部營建署八十八年九月 三十日營署宅字第三０八二二號書函可證。依此，非國民住宅之一般建築 物，其天花板之淨高度應無前揭國民住宅社區規劃及住宅設計規則之適用 ，但仍應符合建築技術規則建築設計施工篇第三十二條之規定，亦有內政 部台九十內營字第九０六七一六一號函在卷可稽。又國民住宅社區規劃及 住宅設計規則第四十條有關「室內最小淨高度」之規定，係指自室內地板 面至直上層樓地板下緣垂直高度之最小淨距，是項規定僅適用國民住宅， 復有前揭內政部營建署營署字第三０八二二號函可稽（以上參照本院卷易 更被證六）。是公訴人以逕自測量所得之高度（與竣工圖不符之高度）， 認高度低於二公尺五十公分，而認定本案屋室內高度過低，顯有誤會。縱
購買戶依其個人之原因或特殊需求，認本案房屋部分室內有交叉樑設計， 影響房屋室內高度及使用空間，買受人所受損害僅止於高度即立體空間使 用之壓迫感，致其價值減損，此亦屬減少價金彌補之問題，與其訂約時是 否因被告施用詐術受詐欺之情形有間。
六、綜上所述，本案並無證據可認被告甲○○、玄○○二人有施用詐術之情形；亦無 證據證明各被害人係陷於錯務，始簽定買賣契約給付財物。縱各被害人所述「力 霸山河大廈」興建中有未盡契約所約定之事由，不符債務本旨，亦應屬債務不履 行之損害賠償，與詐欺罪法意圖為自己不法之所有，以詐術使人陷於錯誤而交付 財物之構成要件不合，應尚難以刑法詐欺罪相繩。至力霸公司將各被害人所繳價 金遽以沒收充作違約金，是否有違約金過高，應就個案事由具體判斷，以為各被 害人得否得請求法院酌減違約金而已，亦與刑事案件之審理無涉。本案純屬民事 糾葛，應另循民事途徑解決。此外，復查無其他積極證據，足資證明被告甲○○ 、玄○○二人涉有任何公訴人所指詐欺取財之犯行，不能證明被告二人犯罪，爰 依首開法條規定及判例意旨，諭知被告甲○○、玄○○均無罪之判決。七、移送併案之台灣台北地方法院檢察署八十七年度偵字第二五七九六號（含八十之 八年度偵字第一九二０四、二四四００號卷）被害人王惠枝、王滿枝、廖陳松妹 告訴被告甲○○、玄○○詐欺等案件（併於本院原審案件，第二十八頁參照）， 其中王惠枝、王滿枝部分由乙○○於本案偵查中提出告訴，並就同一犯行提起公 訴，為本案原起訴範圍之內，並經本案為無罪判決；另併案被害人廖陳松妹部分 則未經起訴，且與原起訴部分無連續犯關係，自非起訴效力所及範圍之內，本院 無從審理，是被害人廖陳松妹併案部分，應退由台灣台北地方法院檢察署檢察官 依法偵查，另為適法之處理，附此敘明。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項，判決如主文。本案經檢察官李海龍到庭執行職務。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十九 日
臺灣板橋地方法院刑事第三庭
法 官 鄭 水 銓
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內，向本院提出上訴狀。 書記官 謝 明 倫
中 華 民 國 九十二 年 九 月 四 日
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